104 C 80/2022

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Lenkou Kovářovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátem Mgr. et Bc. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému:(název žalovaného), IČO: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď ze dne 8.3.2022, č.j. [spisová značka] OB/Nem, z nájmu bytu [číslo] o velikosti 3+1, nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží bytového domu na adrese [ulice] č.or. [anonymizováno] v [obec], postaveného na pozemku parc. [číslo] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], Katastrální pracoviště Brno – město na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální územní [část obce], [územní celek], kterou dal žalovaný žalobci, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 18 456 Kč, k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 6.5.2022 domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, specifikovaného ve výroku I. tohoto rozsudku, kterou mu dal žalovaný. Výpověď byla žalobci doručena dne 14.3.2022. Žaloba je odůvodněna tím, že výpověď z nájmu bytu je neplatná především z formálních důvodů, neboť je neurčitá, když žalovaný jako pronajímatel neuvádí konkrétní jednání, pro které výpověď z bytu žalobci jako nájemci dává. Obecně formulované výpovědní důvody neumožňují žalobci věc vysvětlit, případně se bránit. Žalobce nesouhlasí ani s tím, že by bytovou jednotku neužíval, nebo že by jinak porušoval svoje povinnosti nájemce, naopak to byl žalovaný, který protiprávně dne 14.1.2022 zaslal žalobci výzvu k vyklizení bytu, aniž by došlo k řádnému ukončení nájemní smlouvy.

2. Žalovaný namítal, že opakovaně obdržel stížnosti nájemníků bytového domu na žalobce, proto dne 10.2.2021 provedl místní šetření, při němž zjistil, že v bytě žalobce bydlí [jméno] [příjmení], její přítel a čtyři děti, jmenovaná uvedla, že má sepsanou nájemní smlouvu s panem [příjmení], který jednal po dohodě s žalobcem. Dne 23.11.2021 nebyl při místním šetření v předmětném bytě nikdo zastižen, dle sdělení sousedů mělo být v bytě ubytováno 6-8 osob ukrajinské národnosti. Při místím šetření žalovaného dne 11.1.2022 byla v bytě zastižena [jméno] [jméno] z Moldávie, která uvedla, že v bytě bydlí celkem 6 osob ze zahraničí. Z těchto důvodů byla žalobci dána dne 8.3.2022 výpověď z nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. a) obč. zák., neboť žalobce hrubě porušuje povinnosti nájemce tím, že byt neužívá a bez souhlasu pronajímatele jej dal do podnájmu dalším osobám. Žalovaný navíc hlásil na služby maximálně dvě osoby, a to sebe a svou dceru. Při šetření dne 12.4.2022 se v bytě nacházela rusky mluvící starší žena, která odmítla zaměstnancům žalovaného otevřít a prohlídku uskutečnit. Výpověď obsahuje přesné datum, kdy bylo šetření provedeno, takže je dle názoru žalovaného přesně časově vymezeno, kdy mělo k porušení povinností nájemce docházet, výpověď tedy považuje za oprávněnou, řádně doručenou a navrhuje zamítnutí žaloby.

3. Účastníci řízení shodně uvedli a bylo mezi nimi nesporné, že žalovaný je vlastníkem bytu [číslo] o velikosti 3+1, nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží bytového domu na adrese [ulice] č. or. 15 v [obec], postaveného na pozemku parc. [číslo] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek].

4. Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena dne 13.12.1995 nájemní smlouva k tomuto bytu na dobu neurčitou, dodatkem č. 1 k této smlouvě ze dne 8.10.2020 došlo ke změně v tom směru, že po rozvodu manželství žalobce a jeho manželky se nájemcem předmětného bytu stal žalobce.

5. Dopisem ze dne 14.1.2022 byl žalobce vyzván k vyklizení a vrácení bytu, na tuto výzvu žalobce reagoval dopisem ze dne 9.3.2022 s tím, že má zato, že neexistuje zákonný důvod, aby byt vyklidil. Dne 14.3.2022 byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 8.3.2022 Tyto nesporné skutečnosti vzal soud dle § 120 odst. 3 o.s.ř. za svá skutková zjištění.

6. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 8.3.2022 bylo zjištěno, že žalovaný vypověděl nájem k předmětnému bytu s tříměsíční výpovědní dobou dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o. z.“), protože i přes výzvu pronajímatele žalobce porušuje povinnosti nájemce, jedná se o opakované nedodržování„ zásad řádného užívání bytu a nebytových prostor vyplývajících z domovního řádu“. Skutkově pak žalovaný jako pronajímatel vymezil výpovědní důvod tak, že uvedl, že„ ze strany žalobce dochází k nedodržování zásad řádného užívání bytu vyplývajících z domovního řádu, čímž porušuje povinnosti nájemce vyplývající z nájmu. Místní šetření ve věci prověřování užívání předmětného bytu bylo provedeno opakovaně ve dnech 10.2.2021, 23.11.2021 a 11.1.2022. Na základě šetření bylo zjištěno, že byt žalobce jako nájemce neužívá a pronajímá jej prokazatelně jiným osobám, které nejsou v bytě řádně hlášeny a nejsou za tyto osoby hrazeny zálohy na služby. Tímto dochází nejen k porušení povinnosti nájemce, ale i k neoprávněnému obohacení na úkor ostatních nájemníků.“ Výpověď nájmu bytu byla schválena na schůzi RMČ Brno-sever konané dne 2.3.2022. Žalobce byl ve výpovědi poučen o právu vznést proti výpovědi námitky a podat návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi a dále byl vyzván k vyklizení bytu nejpozději do 30.6.2022.

7. Z výzvy k vyklizení a vrácení bytu ze dne 14.1.2022 bylo zjištěno, že před výpovědí z nájmu bytu žalovaný žalobci sdělil, že na základě opakovaných stížností nájemníků domu dochází ze strany žalobce k nedodržování zásad řádného užívání bytu vyplývajících z domovního řádu, čímž žalobce porušuje povinnosti nájemce. Na základě místních šetření žalovaného dne 10.2.2021, 23.11.2021 a 11.1.2022 bylo zjištěno, že žalobce byt neužívá a pronajímá jiným osobám, které nejsou v bytě řádně hlášeny a nejsou za ně hrazeny zálohy na služby, čímž také dochází k bezdůvodnému obohacení na úkor ostatních nájemníků. Žalobce byl vyzván k vyklizení bytu nejpozději do 14 dnů od doručení výzvy.

8. Ze zápisu ze šetření žalovaného ze dne 10.2.2021 bylo zjištěno, že v předmětném bytě byla zastižena [jméno] [příjmení], 4 děti a její přítel. Jmenovaná sdělila, že je v bytě na základě smlouvy uzavřené s panem [příjmení], který jednal po dohodě s žalobcem. Ze zápisu ze šetření žalovaného ze dne 11.1.2022 soud zjistil, že v bytě byla zastižena paní [jméno] [jméno], která uvedla, že v bytě bydlí 6 osob ze zahraničí. Ze zápisu žalovaného ze šetření dne 23.11.2021 vyplývá, že v bytě nebyl nikdo zastižen, dle sdělení sousedů bylo v bytě ubytováno 6-8 osob ukrajinské národnosti, v zápise ze dne 12.4.2022 je uvedeno, že při prověření žalovaného o užívání bytu„ starší rusky mluvící žena odmítla otevřít a prohlídku uskutečnit“.

9. Z evidenčních listů pro výpočet nájemného platných od 10.2.2021, od 23.11.2021, od 11.1.2022 a od 12.4.2022 bylo zjištěno, že v předmětném bytě jsou hlášeny jako bydlící osoby žalobce [celé jméno žalobce] a jeho dcera [jméno] [příjmení].

10. Podle § 553 odst. 1, 2 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

11. Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem bytu na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, mimo jiné – poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

12. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

13. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Podle § 2272 odst. 1 o. z. má nájemce právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost.

15. Výpověď pronajímatele je jednostranným hmotněprávním jednáním, které musí splňovat mimo jiné i obecné náležitosti právních jednání dle ustanovení § 553 odst. 1 o. z. Žalovaný jako pronajímatel byl z tohoto pohledu povinen ve výpovědi z nájmu bytu dostatečně určitě skutkově vymezit výpovědní důvod tak, aby z něj bylo patrno, z čeho přesně dovozuje jeho naplnění a uvést skutečnosti, které zakládají ve výpovědi použité výpovědní důvody.

16. V tomto případě však žalovaný dostatečně konkrétním způsobem ve výpovědi nedokázal individualizovat skutečnosti, které měly založit výpovědní důvody tak, aby skutek nebyl zaměnitelný s jiným, jednak z důvodů právní jistoty, ale také z důvodu možnosti účinné obrany nájemce. Skutkovým vymezením výpovědního důvodu jsou vázáni nejen účastníci nájemního vztahu, ale i soud v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Stejně neurčitým způsobem byly žalovaným formulovány i výzvy k odstranění závadného chování před podáním výpovědi.

17. Ve výpovědi žalovaný pronajímatel obecně uvádí, že výpověď je dána dle § 2288 odst. 1 písm a) o. z., a to bez dalšího uvedení konkrétních důvodů, pouze s obecnou formulací, že„ ze strany žalobce dochází k nedodržování zásad řádného užívání bytu vyplývajících z domovního řádu, čímž porušuje povinnosti nájemce vyplývající z nájmu. Místní šetření ve věci prověřování užívání předmětného bytu bylo provedeno opakovaně ve dnech 10.2.2021, 23.11.2021 a 11.1.2022. Na základě šetření bylo zjištěno, že byt žalobce jako nájemce neužívá a pronajímá jej prokazatelně jiným osobám, které nejsou v bytě řádně hlášeny a nejsou za tyto osoby hrazeny zálohy na služby. Tímto dochází nejen k porušení povinnosti nájemce, ale i k neoprávněnému obohacení na úkor ostatních nájemníků.“ Žalovaný ve výpovědi neuvádí zda, kdy a jakým způsobem žalovaného seznámil s výsledky šetření a co konkrétně z těchto šetření vyplynulo.

18. Provedeným dokazováním sice bylo zjištěno, že žalobce s největší pravděpodobností porušoval hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu bytu tím, že byt dal bez souhlasu pronajímatele do podnájmu třetím osobám, příp. neoznámil zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli, tyto skutečnosti však nezbavují pronajímatele povinnosti dostát zákonným požadavkům kladeným na náležitosti právního jednání, kterým výpověď z nájmu bytu jako jednostranné hmotněprávní jednání je, a to i z pohledu závažnosti důsledků, které pro nájemce takováto výpověď má. Nároky kladené na žalovaného jako pronajímatele nejsou v tomto směru nepřiměřené také s ohledem na skutečnost, že uzavírání nájemních smluv a jejich výpovědí je pro něho v podstatě běžnou agendou a judikatura týkající se perfektnosti výpovědi z nájmu bytu jako hmotněprávního jednání pronajímatele a skutkového vymezení výpovědního důvodu je dlouhodobě ustálená. Žalovaný v tomto případě dostatečně skutkově vymezil výpovědní důvody až v písemném vyjádření k žalobě v průběhu soudního řízení, ač mu stejné skutečnosti byly známy již v době podávání výpovědi a mohl je ve výpovědi stručným, jasným a určitým způsobem řádně uvést.

19. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru o důvodnosti podané žaloby a v celém rozsahu jí vyhověl. Žalobce včas v zákonné dvouměsíční lhůtě podal u soudu žalobu, kterou se domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Předmětná výpověď z nájmu bytu datovaná dne 8.3.2022 a doručená žalobci dne 14.3.2022 je neoprávněná pro neurčité skutkové vymezení použitých výpovědních důvodů, jedná se o zdánlivé právní jednání dle § 553 odst. 1 o. z., když žalovaný obecnou formulací výpovědních důvodů znemožnil žalobci možnost účinné obrany, tj. prokázání nepravdivosti či neexistence výpovědních důvodů (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu např. ve věci sp. zn. 26 Cdo 4134/2018 či sp. zn. 26 Cdo 5114/2017 aj.).

20. Neoprávněná výpověď z nájmu bytu nemohla vyvolat zamýšlené účinky a přivodit zánik nájmu bytu uplynutím výpovědní doby, nájemní poměr účastníků k předmětnému bytu založený nájemní smlouvou nadále trvá. V projednávané věci nebylo pro závažné nedostatky tohoto právního jednání možno vyložit obsah předmětné výpovědi z nájmu bytu ani za použití ust. § 555 o. z., když soud není oprávněn skutkové vymezení uplatněných výpovědních důvodů vlastním postupem v průběhu soudního řízení doplňovat, měnit či nahrazovat.

21. Ve výroku II tohoto rozsudku bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o.s.ř., podle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Náklady řízení činí celkem 18 456 Kč a sestávají ze soudního poplatku 2 000 Kč, odměny za právní zastoupení ve výši 16 456 Kč podle § 9 odst. 4 písm. b) a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, tj. po 3 100 Kč za 4 účelně provedené úkony právní služby (tj. převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, podání ve věci samé, účast při jednání dne 9.2.2023) dle § 11 odst. 1 písm. a), d), a g) vyhl. č. 177/1996 Sb.), 4x režijní paušál po 300 Kč, podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., 21% DPH z částky 13 600 Kč, tj. 2 856 Kč.

22. Procesně neúspěšnému žalovanému byla stanovena povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve lhůtě splatnosti dle § 160 odst. 1 o.s.ř., k rukám advokáta, který žalobce zastupoval (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).