108 C 133/2022

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Hanou Stříteckou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; a) MgA. jméno příjmení , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně žalobce: ; b) celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu, jednotky [číslo] byt, v budově [adresa], na pozemku p. [číslo] to vše v obci [obec] a k. ú. [obec], udělená žalovaným žalobcům listinou ze dne 20. 6. 2022, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 18 335 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobci se svou žalobou domáhali určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen„ předmětný byt“). Uvedli, že se žalovaným uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem předmětného bytu, a to na dobu neurčitou, počínaje 1. 9. 2020. Dne 24. 6. 2022 byla žalobkyni a) a dne 28. 6. 2022 žalobci b) doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 20. 6. 2022 z důvodu dle § 2288 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku. Žalovaný jako důvod výpovědi uvedl, že žalobci neprojevili skutečný zájem dohodnout se na reálném navýšení nájemného a trvají na dodávkách elektřiny a plynu v cenách z minulých let. Rovněž nereagovali na výzvu k proplacení nedoplatku za spotřebu elektrické energie v roce 2021. Žalobci s výpovědí a jejím odůvodněním nesouhlasí. Mají za to, že důvod uváděný žalovaným nespadá pod ust. § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, když se nejedná o závažný důvod. Tvrzení žalovaného, že žalobci neprojevili zájem dohodnout se na navýšení nájemného se také nezakládá na pravdě.

2. Žalovaný uvedl, že výpověď je oprávněná, když ze strany žalobců došlo k zablokování jednání o reálné výši nájmu. Důvodem výpovědi bylo neplacení reálného nájmu ze strany žalobce b) a jeho neochota o navýšení plateb za energie a nájem reálně jednat. Žalovaný požadoval ukončení nájemního vztahu výpovědi z červan 2022, doplacení skutečně spotřebované energie a doplacení nájemného do skutečného ukončení nájemního vztahu. Žalovaný dále uvedl, že již došlo k ukončení nájemního vztahu výpovědí danou ze strany žalobců, kdy nájemní vztah zanikl v červnu 2023. Má tak za to, že není dán naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě. Měly by být také zhodnocena důvody, které k podání výpovědi vedly, což bylo celkové zdražení energií. Vliv na posouzení věci má také skutečnost, zda byl nájem sjednán paušálně včetně všech nákladů a služeb, či zda kromě nájemného měli žalobci hradit samostatně i náklady za služby.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] (viz výpis z katastru nemovitostí). Mezi účastníky byla dne 17. 8. 2020 uzavřena nájemní smlouva, kterou žalovaný přenechal žalobcům k užívání byt [číslo] v budově [adresa], v k.ú. [obec], pod adresou [adresa], a to od 1. 9. 2020 na dobu neurčitou. Účastníci se dohodli na platbě nájemného ve výši 12 300 Kč měsíčně s tím, že jeho zvýšení či snížení je možné na základě dohody a písemného dodatku. Dále byla žalobci složena jistota ve výši 12 300 Kč. Současně byla ujednána možnost vypovězení nájemní smlouvy v 3 měsíční výpovědní lhůtě. Ve smlouvě byly uvedeny stavy měřidel a došlo k předání příslušných klíčů. V dodatku [číslo] k nájemní smlouvě byly účastníky upřesněny stavy měřidel k datu 28. 8. 2020. Z přepisu e-mailu ze dne 5. 6. 2022 vyplynulo, že žalobce b) reagoval na návrh žalovaného na úpravu nájemní smlouvy a rovněž z něj vyplývá, že mezi účastníky probíhala jednání o uzavření nové nájemní smlouvy či dodatku k původní smlouvě, kdy své připomínky vyjadřovali jak žalobci, tak i žalovaný. Toto je pak potvrzováno i konceptem nájemní smlouvy se zaznamenanými připomínkami. Dne 20. 6. 2022 sepsal žalovaný výpověď nájemní smlouvy k bytu [číslo] na adrese [adresa]. Důvod výpovědi byl specifikován § 2288 odst. 1 d) občanského zákoníku s tím, že žalovaný uvedl, že žalobci při skokovém nárůstu energií a meziroční inflaci překračující 10 % neprojevili skutečný zájem dohodnout se na reálném navýšení nájemného, trvají na dodávkách elektřiny a plynu v cenách minulých let a nereagují na výzvu k proplacení nedoplatku skutečně spotřebované elektrické energie v roce 2021. Žalobci v podané žalobě potvrdili, že výpověď převzali dne 24. 6. 2022 a 28. 6. 2022. Převzetí výpovědi žalobci vyplývá i z námitek do výpovědi nájmu bytu adresovaných žalovanému dne 25. 7. 2022. Žalobci zejména namítali, že výpověď byla učiněna v rozporu s právními předpisy a nevyhovuje požadavkům § 2288 občanského zákoníku. Popřeli pak tvrzení žalovaného, že neprojevili skutečný zájem dohodnout se na narovnání vzájemných vztahů i to, že by neuhradili vyúčtování, když řádné vyúčtování služeb, jak předvídají právní předpisy, jim nebylo doručeno (viz námitky žalobců ze dne 25. 7. 2022). Žalobci zaslali námitky žalovanému prostřednictvím pošty dne 27. 7. 2022, kdy zásilka nebyla žalovaným vyzvednuta a dne 11. 8. 2022 byla vrácena zpět (viz kopie obálky). S ohledem na nevyzvednutí zásilky zaslal právní zástupce žalobců námitky rovněž prostřednictvím e-mailu, a to dne 12. 8. 2022 na adresu [email] (viz e-mail zástupce žalobců ze dne 12. 8. 2022). Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne 13. 3. 2023 soud zjistil, že žalobci dali žalovanému výpověď smlouvy o nájmu bytu s tříměsíční výpovědní lhůtou a nájem předmětného bytu tak skončil dne 30. 6. 2023. <i>4. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,</i> <i>a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,</i> <i>b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,</i> <i>c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo</i> <i>d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.</i> <i>Dle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> 5. Na základě provedeného dokazování, jeho zhodnocení a právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Soud vzal za prokázané, že žalovaný je vlastníkem předmětného bytu a uzavřel dne 17. 8. 2020 se žalobci nájemní smlouvu, kterou přenechal předmětný byt žalobcům do užívání na dobu neurčitou. Výpovědní lhůtu si účastníci sjednali tříměsíční. Dne 24. 6. 2022 byla žalobkyni a) a dne 28. 6. 2022 žalobci b) doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 20. 6. 2022. Žalobci byli poučeni, že mohou proti výpovědi vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Žalobci využili svého práva a podali proti výpovědi námitky, na které však žalovaný nijak nereagoval. Žalobci proto podali dne 18. 8. 2022 k soudu tuto žalobu. Žaloba byla podána ve lhůtě stanovené § 2290 o. z.

6. Soud se nejprve zabýval námitkou žalovaného, že na projednání žaloby není naléhavý právní zájem, pokud byl již fakticky nájemní vztah ukončen výpovědí ze strany žalobců. Zde soud konstatuje, že pro případ přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu se neužije ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť pro tento institut je speciálním ustanovením § 2290 o. z. Naléhavost právního zájmu tak nemusí být prokazována, protože vyplývá ze samotného ustanovení § 2290 o. z. Naléhavý právní zájem na projednání žaloby zde je dán, neboť určení oprávněnosti či neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu má zásadní vliv na posouzení doby skončení nájemního vztahu a tím na další související otázky, zejména na užívání bytu bez právního důvodu, hrazení sjednaného nájemného či vydání bezdůvodného obohacení. To, že se žalobci rozhodli ukončit nájemní vztah výpovědí z března 2023 pak nemůže mít vliv na posouzení toho, zda výpověď žalovaného ze dne 20. 6. 2022 je oprávněná či nikoli. Soud zde posuzuje konkrétní výpověď a její důvody a jak již bylo uvedeno takové posouzení má pak vliv na trvání nájemního vztahu či užívání bytu bez právního důvodu a odvíjí se od toho další práva a povinnosti účastníků smluvního vztahu.

7. Pokud jde o výpovědní důvod uváděný žalovaným v jeho výpovědi, musí soud konstatovat, že tímto důvodem není naplněno ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. V případě tohoto ustanovení se při vymezení důvodu pro výpověď z nájmu bytu musí jednat o obdobně naléhavý a významný důvod pro skončení nájmu jako důvody uvedené v odstavci 1 písm. a), b) a c). Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 10. 7. 2019, sp. zn. 26 c 124/2019 konstatoval, že„ pod písmenem a) a b) ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku je zakotveno právo pronajímatele vypovědět nájemci nájem, dopouští-li se nájemce protiprávního jednání, ať již ve formě neplacení nájemného či jiného hrubého porušování povinností vyplývajících z nájmu (písmeno a), anebo ve formě trestného jednání, respektive v situaci, kdy je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází (písmeno b). Pod písmenem c) ustanovení § 2288 odst. 1 občanského zákoníku je zakotveno právo pronajímatele vypovědět nájemci nájem, pokud se jedná o byt, který má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat. Zatímco pod písmenem a) a b) je sankcionováno protiprávní jednání nájemce, pod písmenem c) je řešen objektivní stav, který nastal z důvodu veřejného zájmu. Hovoří-li zákonodárce pod písmenem d) o„ jiném obdobně závažném důvodu pro vypovězení nájmu“, pak nelze interpretovat toto ustanovení bez souvislosti s tím, co je uvedeno pod písmenem a) až c). Takovýmto„ jiným obdobně závažným důvodem“ pro vypovězení nájmu by mohlo být například určité závažné jednání nájemce proti dobrým mravům, které by však nebylo jednáním contra legem, a tudíž by se nejednalo o porušení právní povinnosti ve smyslu písmene a) a b).“ 8. Soud tedy zkoumal, zda důvod žalovaného spočívající v tom, že žalobci dle jeho názoru nechtěli přistoupit k dohodě o navýšení nájmu a platbě vyšších částek za dodávané energie, je natolik závažným důvodem, aby splňoval parametry ust. § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. Dle názoru soudu žalovaným uplatněný důvod takové intenzity nedosahuje. Soud se proto nezabýval tím, kdo ve skutečnosti zablokoval jednání účastníků o změně nájemní smlouvy, která nepochybně probíhala, jak bylo zjištěno z předložených důkazů. Občanský zákoník dává pronajímateli možnost pro případ, že se s nájemcem nedohodne na zvýšení nájemného, jak se takového zvýšení, pokud je důvodné, domoci. Žalovaný mohl postupovat podle § 2249 o. z. Tuto svoji možnost však nevyužil. Důvod, že žalobci nebyli ochotni se dohodnout na zvýšení nájemného tak není takovým důvodem, který by mohl spadat pod ust. § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., kdy zákon připouští možnosti, jak postupovat, aby bylo zvýšení nájemného dosaženo. Stejně tak i pokud se týká toho, že žalobci údajně nebyli ochotni navýšit platby za skutečně odebrané energie, není takovým důvodem, který by splňoval citované ustanovení. Není zde přitom rozhodné, zda platba za energie byla součástí sjednaného nájmu, nebo byla sjednána samostatně. V případě, že by byl nájem sjednán paušální částkou včetně plateb za spotřebu energií, platí to, co soud uvedl výše. Žalobce se mohl postupem dle § 2249 o. z. domoci zvýšení nájemného. Pokud by platba za energie nebyla součástí nájemného a měla být hrazena samostatně, pak měl žalovaný povinnost provést řádné vyúčtování této komodity a v případě vzniku nedoplatku, tento po žalobcích požadovat. Pokud by nebyl hrazen dobrovolně, mohl se žalovaný opět obrátit na soud, tentokrát s žalobou na plnění. Pokud tedy žalovaný nepostupoval způsoby, které mu zákon umožňuje, je to nutno klást pouze k jeho tíži. Každopádně nelze nahrazovat skutečnost, že žalobce nevyžil příslušná zákonná ustanovení, aby se domohl svých práv tím, že dá výpověď z nájmu dle § 2288 odst. 1 písm. d).

9. Jelikož soud dospěl k závěru, že důvod výpovědi z nájmu předmětného bytu uplatněný žalovaným ve vztahu k žalobcům ve výpovědi ze dne 20. 6. 2022 nenaplňuje intenzitu § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., když není natolik závažným, aby mohl být srovnáván s důvody uvedenými v § 2288 odst. 1 písm. a), b) a c) o. z., rozhodl tak, že tato výpověď je neoprávněná.

10. Soud pak považoval za nadbytečné provádět důkaz vyúčtováním poskytnutých služeb za dodávku energií, když tento nemohl mít vliv na právní posouzení věci. Pokud totiž vznikl žalobcům ve vztahu k žalovanému nějaký dluh, který odmítali platit, mohl se žalovaný domáhat svého práva žalobou podanou k soudu. Pro posouzení oprávněnosti dané výpovědi není provedené vyúčtování energií rozhodné, proto navrhovaný důkaz zamítl.

11. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu dle výsledku sporu tak, že povinnost k jejich náhradě byla uložena žalovanému, neboť žalobci byli ve věci plně úspěšní. Náklady řízení žalobců jsou představovány zaplacením soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a náhradou nákladů právního zastoupení ve výši 16 355 Kč. Náhradu nákladů řízení za právní zastoupení žalobkyň soud přiznal za celkem za 5 úkonů právní služby po 2 x 1 200 Kč (kdy dle § 9 odst. 1) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu činí tarifní hodnota sporu částku 10 000 Kč a odměna za jeden úkon pak je ve výši 1 500 Kč za jednu zastupovanou osobu, tuto však soud snížil o 20 % dle ust. § 12 odst. 4 advokátního tarifu). Odměna byla přiznána za tyto úkony právní služby dle ust. § 11 odst. 1 advokátního tarifu: převzetí a příprava zastoupení, zaslání předžalobní výzvy, podání žaloby, písemné vyjádření ve věci samé ze dne 28. 2. 2023, a účast na jednání soudu dne 27. 7. 2023. Dále soud přiznal žalobcům náhradu hotových výdajů dle ust. § 13 advokátního tarifu za 5 úkonů po 300 Kč. Dle § 137 odst. 3 o. s. ř. pak soud k nákladům právního zastoupení přičetl i 21 % DPH. Celkem tedy žalovaného zavázal uhradit na náhradě nákladů řízení žalobců částku 18 335 Kč.