115 C 177/2020

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Hanou Slanou ve věci žalobce: ; název žalobkyně , IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalovaným: ; 1. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného ; 2. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného ; 3. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalovaného, žalované a žalovaného ; 4. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného o zaplacení 177.000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaní 1., 2., 3., 4 jsou povinni zaplatit žalobci částku 177.000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 177.000 Kč od 23.6.2020 do zaplacení společně a nerozdílně, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaní 1., 2., 3., 4. jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 54.339 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobou došlou soudu dne 13.8.2020 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byli žalovaní 1. až 4. zavázáni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 177.000 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce s žalovanými uzavřel dohodu o koupi nemovitosti ze dne 6.4.2020. Ve smlouvě se žalovaní zavázali uhradit společně a nerozdílně blokační úhradu ve výši 590.000 Kč, když splnění této povinnosti bylo utvrzeno smluvní pokutou ve výši 30 % blokační úhrady. Vzhledem k tomu, že žalovaní blokační úhradu na účet žalobce ve sjednané lhůtě neuhradili, vznikl žalobci nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 30 % blokační úhrady, tj. 177.000 Kč. Žalovaní byli vyzváni k úhradě dlužné částky výzvou ze dne 12.6.2020.

2. Žalovaný 1. se k žalobě nevyjádřil. Žalovaní 2. až 4. navrhovali zamítnutí žaloby s tím, nechť je k zaplacení žalované částky zavázán pouze žalovaný 1., který žalované 2. až 4. nutil k podpisu smlouvy s žalobcem, sliboval jim, že kupní cenu za nemovitosti zaplatí. Žalovaný 2. poukazoval na probíhající vyšetřování ve věci podvodu žalovaného 1. vůči žalovaným 2. až 4. a dále na výjimečný stav, který v době podpisu smlouvy existoval. Žalovaná 3. potvrdila, že smlouvu s žalobcem podepsala, poté kdy žalovaný 1. tvrdil žalovaným i žalobci, že má dostatek finančních prostředků k úhradě závazků ze smlouvy. Žalovaný 4. poukazoval na nesprávně uvedené osobní údaje žalovaného 1. ve smlouvě, na skutečnost, že nemovitost trpěla vadami, na straně žalovaných byla smlouva předána pouze žalovanému 1., dále tvrdil, že na všech jednáních bylo prezentováno, že závazky ze smlouvy budou zavazovat pouze žalovaného 1. Žalobce vykonával činnost realitní kanceláře v době, kdy tato činnost byla s ohledem na pandemii zakázána. K výslovnému dotazu soudu žalovaní 2. až 4. uvedli, že ze strany žalobce nebyl vyvíjen nátlak k podpisu smlouvy, tento na ně činil žalovaný 1., když je přesvědčoval, že má dostatek finančních prostředků, aby dostál závazkům z uzavřené smlouvy.

3. Soud při zjišťování skutkového stavu vyšel jednak ze shodných skutkových tvrzení účastníků a dále z provedených důkazů a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a závěrům.

4. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne 6.4.2020 soud zjistil, že Ing. [příjmení] [příjmení] jako prodávající, žalovaní 1. až 4. jako zájemci a žalobce jako realitní kancelář uzavřeli smlouvu, kterou se prodávající a zájemci zavázali uzavřítv budoucnu kupní smlouvu týkající se pozemků [číslo], [číslo], [číslo] s budovou na tomto pozemku stojící v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaných na [list vlastnictví], za kupní cenu 12.590.000 Kč. Prodávající a zájemci ve smlouvě prohlásili, že příležitost k uzavření smlouvy jim obstaral žalobce, kterému náleží za uvedené provize ve výši 336.380 Kč s DPH. Za účelem blokace nemovitosti se zájemci zavázali zaplatit blokační úhradu ve výši 590.000 Kč do tří pracovních dnů. Dále si účastníci dohodli, že pokud zájemci budou v prodlení s úhradou blokační úhrady déle než 5 kalendářních dní, jsou povinni uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. Smlouvu vlastnoručně podepsali prodávající, zájemci 1. až 4. a makléřka [jméno] [příjmení] [příjmení] za žalobce.

5. Z dohody o koupi nemovitosti, výpisu z katastru nemovitostí, výzvy k uzavření smlouvy a zprávy o nebezpečí povodně a souhlasu se zpracováním osobních údajů soud zjistil, že při podpisu dohody o koupi nemovitosti dne 6.4.2020 bylo žalovanému 1. předáno jedno vyhotovení dohody o koupi nemovitosti ze dne 6.4.2020, list vlastnictví týkající se prodávaných nemovitostí, formulář výzvy k uzavření kupní smlouvy, zpráva o nebezpečí povodně týkající se prodávaných nemovitostí a od účastníků smlouvy byl ze strany žalobce vyžádán souhlas se zpracováním osobních údajů a ofoceny občanské průkazy.

6. Z výzvy k úhradě ze dne 12.6.2020 adresované žalovanému 1., z výzvy k úhradě ze dne 12.6.2020 adresované žalovanému 2., z výzvy k úhradě ze dne 12.6.2020 adresované žalované 3, z výzvy k úhradě ze dne 12.6.2020 adresované žalovanému 4. a potvrzeních o podání soud zjistil, že žalobce vyzýval žalované 1. až 4. před podáním žaloby k zaplacení částky 177.000 Kč z titulu smluvní pokuty.

7. Z e-mailu ze dne 12.7.2020 a 14.7.2020 soud zjistil, že žalovaní 2. až 4. kontaktovali žalobce a žádali o poskytnutí splátkového kalendáře k úhradě žalované částky s tím, že nechtějí mít nic společného se závazky žalovaného 1.

8. Z fotografie soud zjistil, že podpisu dohody ze dne 20.6.2020 se účastnili prodávající Ing. [příjmení], žalovaní 1. až 4., makléřka [jméno] [příjmení] [příjmení] a makléř [jméno] [příjmení].

9. Soud provedl dokazování e-maily ze dne 8.9.2020, 17.4.2021 a 17.4.2021, ze kterých zjistil, že vztahy mezi žalovaným 1. a žalovanými 2. až 4. jsou konfliktní.

10. Z protokolu o prohlídce soud zjistil, že realitní makléř žalobce provedl s žalovaným 1. prohlídku nemovitosti na ulici [ulice a číslo] ve [část obce] dne 1.4.2020. Maximální cena nemovitosti byla stanovena na 12.590.000 Kč.

11. Z usnesení Policie České republiky ze dne 8.2.2021 č.j.: KRPB -86106-47/TČ-2020-060278- soud zjistil, že policejní orgán odložil trestní věc podezření ze spáchání přečinu podvodu podle § 209 odst. 1, 3 trestního zákoníku, kterého se měl dopustit žalovaný 1. tím, že od 6.4.2020 do 23.4.2020 pod záminkou, že vše zaplatí přiměl u společnosti žalobce k podpisu dohody o koupi nemovitosti poškozené žalované 2. až 4., kdy následně těmto poškozeným tvrdil, že rezervaci zrušil a přiměl je opět pod záminkou, že vše zaplatí dne 23.4.2020 k podpisu smlouvy o složení rezervačního poplatku v souvislosti s prodejem věcí nemovitých u [právnická osoba] nemovitosti, kdy z takto podepsaných smluv jim plynou smluvní závazky, čímž jim vznikla škoda ve výši nejméně 581.000 Kč, neboť ve věci nejde o podezření z trestného činu a není namístě věc vyřídit jinak. Z usnesení státního zástupce Městského státního zastupitelství 5 Zn 1898/2020-60 soud zjistil, že stížnost podaná žalovaným 2. proti usnesení ze dne 8.2.2021 č.j.: KRPB -86106-47/TČ-2020-060278- byla zamítnuta jako nedůvodná.

12. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že jako realitní makléř žalobce absolvoval s žalovanými jako zájemci o koupi nemovitosti prohlídku nemovitosti, žalovaným se nemovitost líbila, oznámili svědkovi, že ji chtějí koupit, že mají zájem uzavřít rezervační smlouvu. Termín uzavření rezervační smlouvy bylo třeba dohodnout s kolegyní realitní makléřkou a majitelem nemovitosti. K podpisu rezervační smlouvy došlo v pobočce žalobce ve [část obce]. Při podpisu byl přítomen svědek, jeho kolegyně realitní makléřka, majitel nemovitost jako budoucí prodávající a žalovaní jako budoucí kupující. Jako v jiných případech vyžádal žalobce od účastníků smlouvy souhlas účastníků s nakládáním osobních údajů, došlo k ofocení občanských průkazů účastníků a k podpisu kopií. Při podpisu smlouvy vystupovali všichni žalovaní jako budoucí vlastníci, kteří chtějí v nemovitosti bydlet a mají zájem o její koupi. Rezervační smlouva byla uzavřena ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení bylo předáno majiteli nemovitosti, jedno realitní kanceláři a jedno budoucím kupujícím. Žalovaní se dohodli, že koupi bude zastřešovat žalovaný 1., smlouva byla předána žalovanému 1. Následně nedošlo k zaplacení blokační zálohy, svědek kontaktoval žalovaného 1., který mu nejdříve sdělil, že peníze odeslal, následně začal hovořit o tom, že došlo k podvodu, že nic platit nebude, že to bude dále řešit jen jeho právník.

13. Z úředního záznamu ze dne 7.1.2021 sepsaného Policií ČR s [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalovaní 1. až 4. projevili zájem o koupi nemovitosti rodinného domu ve [obec]. Žalovaní 1. až 4. podepsali rezervační smlouvu. Všichni se měli stát majiteli nemovitosti. Rezervační poplatek nebyl ze strany žalovaných uhrazen, proto byla vyčíslena žalovaným smluvní pokuta, která byla z původní výše 350.000 Kč snížena na částku 50.000 Kč. Jedná se o smluvní pokutu pro všechny žalované.

14. Navrhoval–li žalovaný 2 doplnit dokazování o výslech svědkyně [jméno] [příjmení] ze [právnická osoba] 1 nemovitosti, soud tomuto návrhu nevyhověl, neboť tvrzení žalovaných o shodném postupu žalovaného 1 při koupi nemovitosti ve [obec] byla prokázána úředním záznamem Policie ČR ze dne 7.1.2021 a ve vztahu k žalobci je porušení dohody mezi žalovanými bez významu, tudíž by bylo nadbytečné v tomto směru vést další dokazování. Současně soud nevyhověl návrhu žalobce, aby provedl výslech realitní makléřky [jméno] [příjmení] [příjmení] a prodávajícího Ing. [jméno] [příjmení], když okolnosti podpisu smlouvy ze dne 6.4.2020 byla dostatečně prokázány provedenými důkazy a to písemnou smlouvou, výslechem svědka [jméno] [příjmení], fotografií a v neposlední řadě mezi účastníky nebylo sporu o tom, že uvedeného dne k podpisu smlouvy došlo a žalovaní měli zájem nemovitost koupit. Další důkazy - stížnost žalovaného 2 na zástupce žalobce na advokátní komoru a jejich korespondenci soud neprováděl, neboť tyto skutečnosti nejsou rozhodné pro posouzení nároku žalobce uplatněném v tomto řízení.

15. Soud zhodnotil provedené důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel. Pravost ani pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Dne 6.4.2020 uzavřeli Ing. [příjmení] [příjmení] jako prodávající, žalovaní 1. až 4. jako zájemci a žalobce jako realitní kancelář smlouvu, ve které se žalovaní zavázali koupit pozemky parc. [číslo] s budovou na tomto pozemku stojící v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví] za kupní cenu 12.590.000 Kč. Za účelem blokace nemovitosti se zájemci zavázali zaplatit žalobci blokační úhradu ve výši 590.000 Kč do tří pracovních dnů. Dále si účastníci dohodli, že pokud žalovaní budou v prodlení s úhradou blokační úhrady déle než 5 kalendářních dní, jsou povinni uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady, tj. 177.000 Kč. Žalovaní blokační úhradu ve výši 590.000 Kč nezaplatili.

16. Po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je zcela důvodná.

17. Podle § 1746 odst. 1, 2 obč. zák. zákonná ustanovení upravující jednotliví typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. Strany si mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

18. Podle § 2048 věta prvá obč. zák., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

19. V projednávané věci uzavřeli účastníci smlouvu, která zahrnovala více smluvních typů (smíšenou smlouvu), konkrétně smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřenou mezi prodávajícím Ing. [jméno] [příjmení] a zájemci o koupi – žalovanými 1 až 4 a zprostředkovatelskou smlouvu mezi žalobcem a žalovanými 1 až 4, jejíž součástí byl závazek žalovaných zaplatit žalobci za blokaci nemovitosti, tzn. její nenabízení jiným zájemcům, blokační úhradu. Pro posouzení nároků mezi žalobcem a žalovanými vyšel soud z ustanovení smlouvy, která byla uzavřena v mezích právního řádu (§ 1725 obč. zák.) a byla projevem svobodné vůle účastníků. Za účelem blokace nemovitosti pro žalované se žalovaní ve smlouvě zavázali zaplatit žalobci do tří pracovních dnů blokační úhradu ve výši 590.000 Kč. Nesplnění této povinnosti bylo sankcionováno povinností zaplatit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady. Současně soud posuzoval smlouvu uzavřenou mezi účastníky jako smlouvu spotřebitelskou dle § 1810 a následujících obč. zák. a zabýval se tím, zda jednotlivá ustanovení smlouvy nezakládají významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch žalovaných jako spotřebitelů. Dle soudu je ustanovení o povinnosti zaplatit blokační zálohu ve výši 590.000 Kč, tak ustanovení o povinnosti zaplatit smluvní pokutu ve výši 30% blokační zálohy pro případ nezaplacení blokační úhrady přiměřené a nezakládá významnou nerovnováhu práv a povinností stran smlouvy. Výše blokační zálohy i smluvní pokuty odpovídá konkrétní situaci, kdy smyslem a účelem zaplacení blokační zálohy bylo utvrzení prodávajícího i žalobce o opravdovosti zájmu o koupi nemovitostí vysoké hodnoty, kterou žalobce a prodávající od podpisu dohody ze dne 6.4.2020 dále nenabízeli k prodeji. Výčet povinností jednotlivých stran není nerovnoměrný, účastníci měli povinnosti přesně vymezeny. Výše blokační zálohy odpovídá výši kupní ceny, kterou měli zájemci za nemovitosti zaplatit a která činila 12.590.000 Kč. Výše smluvní pokuty odpovídá situaci, kdy žalovaní projevili vážný zájem o koupi nemovitosti v ceně 12.590.000 Kč, která měla být do uzavření kupní smlouvy blokovaná pro žalované, zaplacením blokační úhrady měla být z části hrazena provize žalobci a z části kupní cena za nemovitost, a následně svého závazku nedostáli.

20. Soud tedy dospěl k závěru, že účastníci uzavřeli planou smlouvu, žalovaní nesplnili smluvní povinnost zaplatit v dohodnuté lhůtě blokační úhradu, a proto jsou povinni za porušení této povinnosti zaplatit žalobci společně a nerozdílně smluvní pokutu ve výši 177.000 Kč a v souladu s § 1970 obč. zák. dále zákonný úrok z prodlení ve výši 10 % z dlužné částky od 23.6.2020, tedy od prvého dne prodlení žalovaných se zaplacením dlužné částky.

21. Jako zcela nedůvodnou shledal soud argumentaci žalovaných 2 až 4, podle které měl blokační úhradu a další závazky ze smlouvy plnit pouze žalovaný 1. Za situace, kdy při jednáních s žalobcem, při prohlídce nemovitosti i podpisu smlouvy, vystupovali jako zájemci o koupi nemovitosti všichni 4 žalovaní a tito rovněž podepsali dohodu ze dne 6.4.2020 s tím, že se všichni 4 stanou kupujícími, je právně nevýznamné jaká byla dohoda o financování koupě nemovitostí mezi žalovanými 1 až 4. Pokud žalovaný 1 nesplnil své povinnosti vyplývající z dohody mezi žalovanými, je uvedené otázkou vypořádání vzájemných nároků mezi žalovanými a uvedená skutečnost nemá vliv na právní vztah mezi žalobcem a žalovanými 1 až 4. V průběhu celého řízení žalobce tvrdil, že na straně zájemců vystupovali všichni 4 žalovaní, uvedené bylo prokázáno i výslechem svědka [jméno] [příjmení]. Stejně tak žalovaní 2-4 v průběhu řízení nepopírali, že vystupovali ve vztahu k žalobci jako zájemci o koupi nemovitosti, pouze opakovaně odkazovali na porušení dohody mezi nimi a žalovaným 1 ze strany žalovaného 1.

22. Další námitky ze strany žalovaných rovněž soud neshledal důvodnými. V řízení bylo prokázáno usnesením Policie České republiky ze dne 8.2.2021 č.j.: KRPB -86106-47/TČ-2020-060278- a usnesením Městského státního zastupitelství č.j. 5 Zn 1898/2020-60 že chování žalovaného 1 proti žalovaným 2 až 4 není trestným činem., z proběhnuvšího trestního řízení nelze dovozovat žádné skutečnosti významné pro posouzení nároku žalobce v tomto řízení. Porušení povinností ze strany žalobce tím, že vykonával činnost v době pandemie, nezpůsobuje neplatnost uzavřeného závazku. Osobní údaje žalovaného 1 byly ve smlouvě uvedeny v dostatečném rozsahu a mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalovaný 1 smlouvu uzavřel. Vyhotovení smlouvy byly předány stranám smlouvy, tak jak si strany smlouvy dohodly. Námitka týkající se vad nemovitosti byla vznesena zcela účelově, neboť v řízení bylo zjištěno, že důvodem neuzavření kupní smlouvy byl nedostatek finančních prostředků k úhradě blokační zálohy a kupní ceny, nikoli vady nemovitosti. Provedeným dokazováním, zejména výslechem svědka [jméno] [příjmení], bylo vyvráceno tvrzení žalovaného 4 o tom, že na všech jednáních bylo prezentováno, že závazky ze smlouvy budou zavazovat pouze žalovaného 1. Svědek výslovně vypověděl, že jako zájemci o koupi vystupovali všichni žalovaní, všichni žalovaní se účastnili prohlídky nemovitosti a prezentovali svůj zájem o koupi. Při podpisu smlouvy žalovaní souhlasili a svým podpisem potvrdili, že kupní cenu uhradí společně a nerozdílně, není tudíž pravdivé tvrzení, že ve vztahu k žalobci vystupoval jako kupující pouze žalovaný 1.

23. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř., podle kterého má zcela procesně úspěšný žalobce právo na náhradu nákladů řízení, které činí celkem 54.339 Kč. Tato částka sestává z těchto částek: - 7.080 Kč za zaplacený soudní poplatek, - 31.050 Kč odměnu advokáta za 6 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, výzva k plnění, podání žaloby, vyjádření k odporu, účast u jednání dne 21.4.2021 a 11.8.2021) ve výši 5.175 Kč za úkon určené podle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. - 1.800 Kč za hotové výdaje advokáta podle § 13 odst. 1,3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 6 režijních paušálů po 300 Kč služby (převzetí zastoupení, výzva k plnění, podání žaloby, vyjádření k odporu, účast u jednání dne 21.4.2021 a 11.8.2021), - 4.606,86 Kč za cestovné osobním vozidlem Hyundai Coupé ze sídla advokátní kanceláře v Ostravě do Brna a zpět dne 21.4.2021 a dne 11.8.2021, když bylo celkem ujeto v obou případech 342 km při spotřebě benzinu 8,4 litrů /100 km, když bylo vycházeno z ceny pohonných hmot a paušální sazby základních náhrad za používání osobních silničních motorových vozidel dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. ve výši 27,8 Kč/litr benzínu Super 95 a náhradě 4,4 Kč km, - 1.600 Kč za náhradu za promeškaný čas za 16 půlhodiny po 100 Kč dle § 14 vyhlášky č. 177/96 Sb., - 8.202 Kč tj. 21 % DPH, jíž je zástupce žalobce plátcem. Náklady řízení jsou žalovaní povinni uhradit společně a nerozdílně podle § 149 odst. 1, § 160 odst. 1 o.s.ř. k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku