116 C 134/2016

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Tamarou Göthovou jako samosoudkyní ve věci žalobce:a) Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce ev. Anonymizováno žalobkyně:b) Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně proti žalovanému:

1. Jméno žalovaného ., IČO: IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitostí + předběžné opatření I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem, pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 425 m2, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům a pozemku parc. č. , hodnota, – zahrada o výměře 491 m2, zapsaných na LV , Anonymizováno, v katastru nemovitostí , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , Katastrální území , adresa, , se z r u š u j e .II. Podílové spoluvlastnictví se vypořádává tak, že žalobci se stávají spoluvlastníky, každý ve výši ½ nemovitostí zapsaných na LV , Anonymizováno, v katastru nemovitostí , právnická osoba, pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , Katastrální území , adresa, , a to pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 425 m2, jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – rodinný dům a pozemku parc. č. , hodnota, – zahrada o výměře 491 m2 a jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému částku ve výši 12 400 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.III. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Městského soudu v Brně částku 6 424,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.IV. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady znalečného ve výši, která bude stanovena samostatným usnesením.V. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Městského soudu v Brně, náklady znalečného ve výši 10 424,50 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.VI. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady znalečného ve výši, která bude stanovena samostatným usnesením.VII. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, se žalobci domáhali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti shora specifikované. Svůj návrh odůvodnili skutečností, že žalovaná firma koupila nemovitosti za účelem získat koupí od nich spoluvlastnické podíly. V minulosti docházelo pouze ke znehodnocování nemovitosti bývalou spolumajitelkou a nyní v tom pokračuje žalovaný.

2. U nařízeného jednání dne , datum, navrhli žalobci doplnit žalobu o finanční vyrovnání mezi stávajícími spoluvlastníky. Jelikož podání bylo neurčité (čl. 202) vyzval soud žalobce usnesením (č.l. 209) k opravě a doplnění. Na to reagovali podáním ze dne , datum, , které však vady neodstranilo. U jednání dne , datum, byli žalobci poučení podle § 118a o.s.ř. k doplnění skutkových tvrzení ohledně širšího vypořádání s ohledem na neurčitost podání. Ani přes tuto výzvu nebyly vady odstraněny. Soud tedy v souladu s ustanovením § 43 odst. 1 o.s.ř. k podání na čl. 202 nepřihlížel, o čemž byli žalovaní poučeni již v usnesení ze dne , datum, . Takováto stále neurčitá podání žalobci podávali i v dalším průběhu řízení, soud k nim již s ohledem na předchozí marné pokusy o doplnění nepřihlížel. Soud se žalobce snažil přimět ke konzultaci s právním zástupcem, tuto snahu však považovali za snahu soudu je poškodit a vyústilo to v podání trestního oznámení na předsedkyni senátu.

3. U zdejšího soudu byl veden i spor o nemajetkovou újmu – útisk žalobců (psychické a finanční vydírání a zastrašování), které bylo vyloučeno k samostatnému projednání specializovaným senátem zdejšího soudu sp. zn. , spisová značka, . Toto řízení je pravomocně skončené zamítnutím žaloby.

4. Žalovaný s ohledem na skutečnost, že se s žalobci nebylo možné dohodnout na odkupu jejich podílu a není možné setrvat s ohledem na vzájemné vztahy ve spoluvlastnictví, navrhl spoluvlastnictví zrušit a vypořádat s tím, že má zájem na získání nemovitosti, na kterou má dostatek finančních prostředků. Na rozdíl od žalobců, kteří v předchozích řízeních uvedli soud v omyl, když převáděním peněz z účtů navodili dojem solventnosti. Dále žalovaný upozornil na neochotu žalobce stanovenou částku zaplatit, neboť je přesvědčen, že strana žalovaná mu dluží částky v řádech milionů, představující náhradu škody a investice, které však neprokázal. Nicméně tímto způsobem je hodlá žalobce sám započíst.

5. Zdejším soudem bylo rozhodnuto rozsudkem ze dne , datum, o zrušení podílového spoluvlastnictví a nemovitosti přikázány do vlastnictví žalobců s povinností zaplatit žalovanému částku 12 400 000 Kč. Jelikož odvolací soud dospěl k závěru, že je nutné aktualizovat znalecký posudek, rozsudek zrušil a věc vrátil k novému projednání soudu I. stupně.

6. Soud provedl ve věci dokazování:Z výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví , Anonymizováno, bylo zjištěno spoluvlastnické právo účastníků k předmětným nemovitostem. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitých věcí ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný nabyl svůj spoluvlastnický podíl od předchozí spoluvlastnice , jméno FO, za částku 5 500 000 Kč. Z nabídky na koupi podílu ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaný nabídl žalobcům odkup jejich podílu na předmětných nemovitostech, každému za částku , částka, , Anonymizováno7. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, č. , hodnota, -, Anonymizováno, a na něj navazující vyjádření a výpovědi tohoto znalce bylo zjištěno, že znalec zjišťoval obvyklou (tržní) cenu za použití oceňovacích předpisů zákona č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 441/2016 Sb. kombinací nákladové ceny, výnosové ceny a porovnávací ceny. Jako indikace ceny obvyklé znalec určil cenu podle cenového předpisu. Tato se pohybovala okolo 10 873 000 Kč. Cena vychází ze statistických údajů shromažďovaných a vyhodnocených MF ČR před vydáním novely oceňovací vyhlášky před rokem 2016 a počátku roku 2016, které nereflektují nárůst cen. Věcná hodnota vyjadřuje spíše technickou hodnotu stavby. Nejpřesnější indikací obvyklé ceny je cena určená porovnávacím způsobem, proto ji znalec vzal jako východisko, přičemž zohlednil silné a slabé stránky oceňovaného majetku, kdy dospěl k ceně obvyklé 12 650 000 Kč. Při aktualizaci ceny vyšel znalec z cenového indexu vývoje cen nemovitostí. Jelikož došlo k nárůstu cen rodinných domů o 15,54 %, oproti cenám, kdy byl vyhotoven znalecký posudek, dospěl k ceně 14 620 000 Kč, za situace, kdy nedošlo k zásadní změně stavby, čímž je myšlena nástavba, přístavba, rekonstrukce či výměna tzv. prvků dlouhodobé životnosti nebo případně znehodnocení v důsledku havárie, požáru či přírodní katastrofy. Pokud jde o námitky žalobců proti znaleckému posudku, pak se k nim znalec vyjádřil a vysvětlil, že v popisu domu učinil chybu v označení „terasy a verandy“, přičemž to byla chyba pouze v názvu, nemající vliv na cenu obvyklou. Při místním šetření neměl znalec možnost přístupu do bytu v 2. NP, kam nahlédl pouze přes okno. Jelikož podle všech dostupných informací není 2. NP stavebně zasaženo a vybourání vestavných skříní nemá vliv, tak skutečnost, že nemohl nahlédnout, nic na výsledku neměnilo. Ani skutečnost, že v kuchyni není kuchyňská linka, nemá vliv na cenu nemovitosti. Na cenu by měly vliv skutečnosti stavebně technické, nikoli vybavení. Soud se zde ztotožňuje se závěry znalce. Je třeba brát v potaz skutečnost, že stanovená cena je odborným odhadem a nikoliv výpočtem matematického vzorce s jediným možným výsledkem.

8. Z aktuálního posudku vypracovaného , tituly před jménem, , adresa, a z jeho výslechu soud zjistil, že při vypracování znaleckého posudku měl k dispozici spisový materiál, informace žalobce a sám provedl místní šetření. Vzhledem k tomu, že se nepodařilo zajistit dostatečný počet uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí v parametricky porovnatelném období a lokalitě, vyšel znalec z tržní hodnoty nemovitosti. Znalecký úkol byl zjistit aktuální obvyklou cenu nemovitosti. Znalec použil termín tržní hodnota, který vysvětlil jako cenu, za kterou by byl zájemce ochoten takovou nemovitost v daném čase koupit.

9. Znalec konstatoval, že objekt je staticky narušený, což výrazným způsobem ovlivňuje obchodovatelnost a možné rekonstrukční a dispoziční zásahy v domě. Dalším faktorem je skutečnost, že veškeré rozvody jsou převážně původní, tj. 90 let staré. Žalobce se sice snaží o údržbu, tato však nemá z dlouhodobého hlediska výrazný vliv na hodnotu nemovitosti. Domy v tomto stavu nejsou běžně obchodovány, proto byl znalecký úkol obtížně zpracovatelný, pro nedostatek srovnávacího materiálu. Vzhledem ke statickému stavu nemovitosti ji nelze ani zafinancovat hypotečním úvěrem. Znalec se vyjádřil k nárůstu ceny od předchozího ocenění. Jelikož ceny všech nemovitosti rostou intenzivním způsobem považuje tento nárůst za naprosto adekvátní. Navíc daná lokalita je rezidenčně zajímavá a vyhledávaná. I ceny pozemků rostou významným způsobem, proto i za situace, kdy má nemovitost narušenou statiku, je zjištěná cena o tolik vyšší, než v roce 2017.

10. S ohledem na zpracování, použité podklady a rozsah posudku, jakož i s ohledem na obsah výpovědi znalce, neměl soud důvodu zde uvedeným závěrům znalce nevěřit, resp. z posudku nevycházet, když jeho závěry nebyly v rozporu s pravidly logického myšlení, ani obecně známými skutečnostmi.

11. Znalec dospěl k závěru, že cena, za kterou by se nemovitost v daném čase mohla prodat je ve výši 24 800 000 Kč.

12. Po zjištění ceny soud vyzval účastníky k doložení jejich solventnosti, jelikož obě strany měly o nemovitost zájem. Strana žalující sice v jednom z posledních vyjádření uvedla, že zájem za znalcem určenou cenu již nemá, nicméně následně svůj názor změnila. Žalobci předložili potvrzení , právnická osoba, . o přijetí platby 12 000 000 Kč k 10.9.2024. K tomu však u jednání sami uvedli, že tyto peníze již na účtu nejsou. Soud ověřil u bankovního ústavu, který uvedli, a to u , právnická osoba, ., že na spořícím účtu byla částka 12 200 100 Kč a ke dni 12.12.2024 částka 12 413 051,11 Kč. Z kupní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobce prodal pozemky za částku 12 000 000 Kč, čímž prokazoval původ finančních prostředků na účtu manželky-žalobkyně. Z výpisu z účtu žalovaného u , Anonymizováno, bylo zjištěno, že ke dni , datum, bylo na účtu žalovaného 13 043 014,48 Kč a k , datum, částka 13 519 014,48 Kč.

13. Z takto provedených důkazů byla zjištěna solventnost jak žalobců, tak žalovaného.

14. Z ostatních provedených důkazů soud žádné skutečnosti potřebné pro právní posouzení věci nezjistil, neboť všechny rozhodné skutečnosti měl za prokázány z důkazů výše uvedených. Z tohoto důvodů rovněž neprováděl žádné další navrhované důkazy, jelikož žalobci k nim nedotvrdili rozhodné skutečnosti.

15. Na řešenou věc soud aplikoval zákon č. 89/2012, a to dle jeho přechodného ustanovení § 3028 odst. 2 (dosavadní judikatura týkající se podílového spoluvlastnictví je i nadále využitelná).

16. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

17. Podle § 1140 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

18. Podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

19. Podle § 1144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

20. Podle § 1147 zákona č. 89/2012 Sb. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

21. Podle § 1165 zákona č. 89/2012 Sb. jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.

22. Jelikož účastníci řízení neuzavřeli dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti, bylo na soudu, aby tak k návrhu žalobce učinil.

23. V §§ 1144 a 1145 odst. 1 občanského zákoníku je stanoveno závazné pořadí způsobu vypořádání (soud jinak návrhy účastníků na způsob vypořádání vázán není), přičemž dalším způsobem vypořádání podílového spoluvlastnictví je rozčlenění domu na bytové (a případně nebytové) jednotky.

24. Účastníci vyloučili objektivní i subjektivní možnost reálného rozdělení předmětné nemovitosti, takto vypořádat zrušené podílové spoluvlastnictví tedy nelze, a to pro zásadní rozpory týkající se hospodaření se společnou věcí a velice špatné vztahy mezi spoluvlastníky, což vyplývá z řady úředních záznamů o podání vysvětlení na , právnická osoba, a žalob vedených u zdejšího soudu (např. pod sp. zn. , spisová značka, ).

25. Dalším způsobem vypořádání v řadě je přikázání věci za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Ačkoliv nynější právní úprava neobsahuje oproti původnímu znění § 142 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. ani příkladný výčet kritérií pro přikázání věci (velikost podílů, účelné využití věci) a ačkoliv soud v rámci posuzování účelného využití vedle velikosti podílů může zohlednit celou řadu skutečností důležitých pro rozhodnutí o tom, kterému z účastníků bude věc přikázána do vlastnictví, přičemž není absolutně rozhodující ani výše podílů, ani účelné využití věci, ale souhrn skutečností, které jsou v dané věci relevantní. Soud v daném případě zohlednil skutečnost, že žalobci užívají nemovitost k rodinnému bydlení, zejména tedy žalobce a nemovitost je v širší rodině vlastněna po několik generací. Na rozdíl od žalovaného, který k uvedené nemovitosti nemá žádný vztah.

26. Následně soud řešil otázku solventnosti. Přikázat věc spoluvlastníku, který prostředky k úhradě podílů nemá, totiž nelze. Za základ přiměřené náhrady je třeba brát obvyklou (tržní) cenu nemovitostí v místě a čase. Žalobci předložili potvrzení banky o finančním zajištění, jednalo se nejen o prostý výpis z účtu, ale tento byl navíc potvrzen finančním ústavem na vyžádání soudu. Kupní smlouvou byl prokázán i původ finančních prostředků.

27. Soud tedy podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětné nemovitosti zrušil (výrok I.) a dosavadní podíl žalovaného přikázal rovným dílem žalobcům, jak sami tento poměr ve vztahu k sobě navrhli v žalobě (výrok II.).

28. Současně soud uložil žalobcům náhradu žalovanému za jeho podíl. Činí-li obvyklá cena předmětné nemovitosti 24 800 000 Kč a podíl žalovaného je ve výši ½ náleží mu částka 12 400 000 Kč.

29. Je nerozhodné, za jakou částku žalovaný nabyl svůj podíl. Podíl totiž dle své teoretické konstrukce vyjadřuje (pouze) míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech ke společné věci. Rovněž je pro stanovení výše náhrady nerozhodné, jak spoluvlastníci společnou věc fakticky užívali, jakou její část či jaký měli ze společně věci výnos. Vzájemné vztahy podílových spoluvlastníků, dojde-li k zahájení řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, bývají z povahy věci nedobré (jinak by dozajista spoluvlastnictví nerušili, nebo se na něm a jeho vypořádání dohodli), tyto však samy o sobě nemohou odůvodnit snížení náhrady. Pro nepřikázání spoluvlastnického podílu žalobcům nesvědčí ani skutečnost, že v předchozím řízení předstírali solventnost, či teoretická možnost, že povinná strana nebude chtít podíl uhradit. Zde by se vystavovala exekučnímu vymáhání pohledávky s nemalými náklady.

30. Soud konečně neshledal, že by ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví mělo docházet v nevhodnou dobu a ani, že by se tak činilo (čistě jen) k újmě některého ze spoluvlastníků, byť samozřejmě vzájemné vztahy mezi spoluvlastníky nejsou dobré.

31. Podle ustanovení § 148 o.s.ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Náklady za dva znalecké posudky byly rozděleny rovným dílem mezi obě strany, přičemž u žalobců byla započtena záloha ve výši 4 000 Kč.

32. Co se týče náhrady nákladů řízení a výroku VII. rozhodl soud v souladu s ustanovením § 150 o.s.ř., když zohlednil, že v tomto řízení záviselo rozhodnutí na úvaze soudu, jelikož vypořádat podílové spoluvlastnictví chtěly obě strany a výše vypořádacího podílu závisela na znaleckém posudku.