116 C 52/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl soudkyní Mgr. Tamarou Göthovou ve věci žalobce:a) Anonymizováno , IČO: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému:

1. Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného žalované:

2. Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení výše nájemného I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází ve 3. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , jehož nájemcem jsou žalovaní, činí 9 436 Kč měsíčně s účinky od 1.3.2025, se zamítá.II. Žalobce je povinen nahradit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 22 699,60 Kč k rukám právní zástupkyně žalovaných do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal, aby soud určil s účinky od 1. 3. 2025 výši nájemného bytu uvedeného ve výroku I. rozsudku, ve výši 9 436 Kč měsíčně. Žalobce uvedl, že je vlastníkem nemovitosti, ve které se předmětný byt nachází a žalovaní užívají tento byt na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 16.6.1987. Žalobce uvedl, že nájemné nebylo stanoveno dohodou pronajímatele a nájemce ani rozhodnutím soudu. Naopak bylo stanoveno vyhláškou ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb., bylo tak stanoveno právním předpisem regulujícím maximální výši nájemného a do dnešního dne bylo zvyšováno pouze v souladu s vývojem předmětné právní úpravy, tedy vyhláškou ministerstva financí č. 176/1993 Sb. a zákonem č. 107/2006 Sb. Ke dni podání návrhu činilo nájemné částku 3 391 Kč měsíčně. Účastníci si v nájemní smlouvě platně neujednali způsob zvyšování nájemného ani výslovně jeho zvyšování nevyloučili. Žalobce doručil žalovaným návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 ve spojení s § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) na částku 9 436 Kč. Žalovaní žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělili, že se zvýšením nájemného souhlasí ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nezaplatili zvýšené nájemné. Žalobce má za to, že navrhovaná výše nájemného je jen 50 % nájemného obvyklého v dané lokalitě a k tomu doložil znalecký posudek. Pokud pak žalovaní argumentovali rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, má žalobce za to, výklad se týká jiného skutkového základu, kdy původní nájemné bylo sjednáno dohodou, kdežto v daném případě nájemné vycházelo ze zákonné regulace a poté bylo v souladu se zákonem č. 107/2006 Sb. zvyšováno. Žádná dohoda o nájemném uzavřena nebyla. Předmětný judikát nehovoří o tom, že by zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. nebylo regulované, má za to, že v dané době pronajímatel nebyl svobodný ohledně stanovení výše nájemného, nemohl navrhovat vyšší nájemné, než stanovil zákon a nemohl nájem vypovědět. Žalobce tak byl omezen touto zákonnou úpravou.

2. Žalovaní uvedli, že je pravdou, že obdrželi od žalobce návrh na zvýšení nájemného, avšak dopisem ze dne 24.10.2024 vyslovili s tímto návrhem nesouhlas, protože se jedná o navýšení o 178,3 %. Žalovaní navrhovali zvýšení nájemného jen o 20 %. Tento návrh žalobce neakceptoval. Žalovaní vznesli námitky proti znaleckému posudku předloženého žalobcem, neboť nesplňuje požadavky dle § 2 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Jako zásadní pak žalovaní namítali nesprávný postup žalobce při zvyšování nájemného. Žalovaní mají za to, že na daný vztah účastníků nedopadá ust. § 3074 odst. o. z. a žalobce měl postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. Žalobce argumentoval vyhláškou č. 60/1964 Sb. a následně vyhláškou č. 176/1993 Sb., avšak zcela opomenul, že vyhláška č. 176/1993 Sb. ve znění pozdějších předpisů, byla zrušena ke dni 31. 12. 2001. Žalobce tedy mohl od roku 2002 požadovat zvýšení nájemného, protože už nebyl omezen žádným právním předpisem. V roce 2006 však byl vydán zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (tímto zákonem došlo i ke změně občanského zákoníku). Tento zákon nabyl účinnosti 31. 3. 2006, Anonymizováno, s tím, že část první – tedy část týkající se jednostranného zvyšování nájemného měla pozbýt platnosti 31. 12. 2010. Tento zákon však byl změněn zákonem č. 150/2009 Sb., který mimo jiné prodloužil účinnost zákona do 31. 12. 2012. Žalobce využil svého oprávnění daného tímto zákonem, takže v průběhu nájemního vztahu došlo ze strany žalobce ke zvyšování nájemného v souladu s tímto zákonem. Tento zákon však neurčoval výši nájemného, nebyl tedy dle názoru žalovaných předpisem, který by určoval výši nájemného ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o. z. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů pouze stanovil procesní postup pro jednostranné zvyšování nájemného ze strany pronajímatele. V tomto směru žalovaní odkázali na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 ze dne 26. 2. 2020. Z předložených důkazů (evidenčních listů a rozpisů úhrad nájemného) je dle názoru žalovaných nepochybné, že od roku 2002, tedy poté, co přestal platit cenový předpis určující výši nájemného, žalovaní hradí nájemné na základě dohody s žalobcem, který stanovil jeho výši, přičemž žalovaní tuto částku vždy akceptovali Podle názoru žalovaných nelze na jeho případ aplikovat výjimku dle § 3074 odst. 2 o. z. a žalobce měl při zvýšení nájemného respektovat § 2249 odst. 1 o. z.

3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav.

4. Žalobce je vlastníkem domu, ve kterém se nachází předmětný byt (viz informace o pozemku). Žalovaní užívají předmětný byt na základě Dohody o užívání bytu ze dne 16.6.1987, kdy výše úhrady za užívá bytu byla sjednána částkou 424 Kč (viz Dohoda o užívání bytu a evidenční list ze dne 16. 6. 1987). Z výpočtových listů, evidenčních listů a rozpisů nájemného soud zjistil, že v průběhu doby bylo nájemné žalobcem postupně zvyšováno. Od června 1998 činilo nájemné 1 697 Kč, , od června 1999 částku 1 848 Kč, od června 2000 částku 1 938 Kč, od června 2021 částku 2 015 Kč od června 2002 částku 2 149 Kč, od března 2007 částku 2 729 Kč, od května 2008 částku 3 185 Kč a od února 2009 částku 3 391 Kč. Z vyjádření účastníků vyplynulo, že žalovaní žalobcem navýšené nájemné řádně hradili, žalobce po žalovaných nevymáhal žádný dluh.

5. Počátkem roku 2024 se žalobce obrátil na žalované s návrhem na uzavření dodatku ke smlouvě o nájmu bytu, který by odrážel reálnou výši nájemného v dané lokalitě. Žalobce navrhoval navýšení nájemného za byt žalovaných na částku 120,69 Kč/m2/měsíc (viz dopis žalobce ze dne 24. 1. 2024 a návrh dodatku ke smlouvě o nájmu). Dopisem ze dne 1. 10. 2024 žalobce navrhl žalovaným zvýšení nájemného na částku 9 436 Kč měsíčně, počínaje od 1. 1. 2025. Návrh byl žalovaným doručen dne 3. 10. 2024 (viz návrh žalobce na zvýšení nájemného ze dne 1. 10. 2025, formulář pro udělení souhlasu a doručenka dopisu). Žalovaní však s tímto návrhem nesouhlasili a navrhli žalobci navýšení nájemného pouze o 20 %, z dosud placeného nájemného.

6. Dle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

7. Dle odst. 3 tohoto ustanovení, pokud nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

8. Podle § 3074 odst. 2 o. z. se ustanovení § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

9. Při právním posouzení věci soud dovodil, že žalovaným vzniklo ještě za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, nejprve právo užívání bytu, které se následně (od 1. 1. 1992) transformovalo na právo nájmu bytu v souvislosti s novelizací občanského zákoníku (zák. č. 509/1991 Sb., § 871). Ze skutkových závěrů vyplynulo, že od počátku nájemního vztahu žalovaných docházelo k úpravám výše nájemného, a to v návaznosti na právní předpisy, konkrétně vyhl. č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu a od 1. 1. 2007 dle zák. č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. K těmto úpravám docházelo většinou s roční frekvencí pravidelným oznámením ze strany pronajímatele. Žalovaní vždy tato oznámení akceptovali a navýšené nájemné hradili.

10. Dokud bylo nájemné žalobcem stanovováno dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., lze hovořit o tzv. regulaci nájemného a jeho určení na základě právního předpisu. Uvedená vyhláška však byla zrušena nálezem Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, a to ke dni 31. 12. 2001. Nájemné tak dle názoru soudu již další regulaci nepodléhalo. Jestliže tedy žalobce zaslal žalovaným rozpis nájemného, kterým stanovil vyšší nájemného od určitého data, soud na toto právní jednání pohlíží jako na nabídku k uzavření smlouvy či změnu nájemní smlouvy o výši nájemného dle § 43a a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „SOZ“), kdy tento byl účinný v době, kdy žalobce zaslal žalovanému rozpisy nájemného. Nabídku zvýšení nájemného učiněnou evidenčním listem účinným od 1. 1. 2025 soud posoudil dle § 1731 a násl. o. z. Vzhledem k tomu, že žalovaní na tyto nabídky reagovali tak, že začali na základě nich hradit zvýšené nájemné, došlo k akceptaci nabídky žalobce dle § 43c odst. 1 SOZ ve vztahu k rozpisům úhrad učiněným před 1. 1. 2014 a dle § 1740 o. z. ve vztahu k evidenčnímu listu účinnému od 1. 1. 2025. Tím, že žalovaní hradili zvýšené nájemné došlo k včasnému jednání, z něhož lze bez pochyby dovodit, že souhlasí s učiněnou nabídkou. Akceptací nabídky žalobce ze strany žalovaných tak došlo k uzavření dohody o zvýšení nájemného. Výše nájemného tak byla mezi účastníky ujednána vzájemnou dohodou, a nikoliv stanovena na základě právního předpisu. Soud v tomto směru odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020, č. j. 26 Cdo 4197/2019, kde dospěl k závěru, že „…jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. není určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z...“. Byť uvedený rozsudek dopadá na skutkový stav, kdy nájemní smlouva byla uzavřena v roce 2005, a to na základě dohody a žádná regulace nájmu v dané době neplatila, lze jej dle názoru soudu vztáhnout i na tuto věc. V době od 1. 1. 2002 (po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb.) totiž ani na právní vztah účastníků nedopadala regulace nájemného. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, byl účinný až od 31. 3. 2006. Žalobce přesto výši nájemného zvyšoval a žalovaní toto akceptovali. Docházelo tak mezi účastníky k uzavření dohody o zvýšení nájemného a nelze proto uzavřít, že by nájemné bylo stanoveno právním předpisem, jak tvrdí žalobce.

11. Pokud žalobce uváděl, že nájemné bylo v dalším období regulováno zákonem č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, soud se s jeho názorem neztotožňuje. Tento zákon neobsahuje cenovou regulaci nájemného, ale pouze maximální výši nájemného a postup, kterým se žalobce měl řídit, pokud chtěl nájemné jednostranně navýšit. Žádný předpis však neomezoval smluvní volnost účastníků a nestanovil, že v případě sjednání nájmu, musí postupovat jen formou jednostranného zvýšení nájemného. Uvedený zákon nevylučoval, aby si účastníci sjednali výši nájemného dohodou (v takovém případě, nebyli limitováni vůbec) nebo aby nájemné bylo sjednáno či jednostranně navýšeno v nižší výši, než byl maximální limit daný cit. zákonem. V tomto směru soud opět odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, ze dne 26. 2. 2020, který dospěl k závěru, že „…zákon č. 107/2006 Sb. nestanovil (nereguloval) výši nájemného ve smyslu § 3074 odst. 2 o. z., ale (s účinností od 1. 1. 2007) upravil postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (§ 1 odst. 1 zákona). Nerozlišoval, zda se jednalo o nájemné „regulované“ či tržní, nevztahoval se pouze na nájemné v bytech vyjmenovaných v § 1 odst. 2 tohoto zákona. Pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodl jinak, měl možnost zvýšit nájemcům nájemné zákonem předepsaným způsobem. Jestliže nájemce se zvýšením nesouhlasil, mohl v zákonem stanovené lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného (§ 3 odst. 6 zákona). Bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z.“. Žalobce tak nebyl při sjednávání výše nájemného omezen žádnou regulací a měl zachovánu smluvní volnost pro případné zvýšení nájemného ať již dohodou se žalovaným nebo při jednostranném zvýšení nájemného v rámci maximálních limitů daných zákonem č. 107/2006 Sb.

12. Soud tedy dospěl k závěru, že výše nájemného byla mezi účastníky ujednána smluvně (formou nabídky a její akceptace) a nejedná se o situaci, kdy by nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu. Žalobce tak nemohl postupovat podle § 3074 o. z. a vyloučit užití § 2249 odst. 1 o. z. při zvýšení nájemného. Žalobce naopak měl postupovat výhradně dle ust. § 2249 odst. 1 o. z., ze kterého vyplývá, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, avšak za dodržení oné zákonné limitace doby 3 let a navýšení maximálně o 20 %. Pokud pak žalobce navrhl žalovaným zvýšení nájemného v roce 2024, pak tak mohl učinit pouze o 20 % původního nájemného. Žalobce navrhl žalovaným zvýšení nájemného vyšší, žalovaní toto neakceptovali. Soud však hodnotí návrh žalobce ze dne 1. 10. 2024 jako návrh, který nesplňuje podmínky ust. § 2249 odst. 1 o. z., neboť požaduje nájemné vyšší než 20 % za poslední 3 roky. Podle věty druhé ust. § 2249 odst. 1 o. z. soud k takovému návrhu nemůže nepřihlížet, neboť nesplňuje základní hmotněprávní podmínky (shodně i rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 ze dne 26. 2. 2020) Jestliže se tedy k návrhu žalobce na zvýšení nájemného pro nesplnění základních hmotněprávních podmínek nepřihlíží, pak žalobce nemůže podat žalobu na určení výše nájemného. Soud proto žalobu žalobce shledal jako nedůvodnou a zamítl ji.

13. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, č. , č. účtu, , soud nevyvodil žádná skutková zjištění s ohledem na právní posouzení věci .

14. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Plně úspěšným žalovaným přísluší plná náhrada nákladů řízení. Soud přiznal žalovaným odměnu za zastoupení advokátem v souladu s ust. § 9 odst. 1a § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., účinné od 1. 1. 2025 z tarifní hodnoty 30 000 Kč, tedy ve výši 4 240 Kč za jeden úkon při zastupování dvou osob. Zástupkyni žalovaných náleží odměna za převzetí a přípravu zastoupení, písemné vyjádření ve věci ze dne 17.4.2025, písemné vyjádření ve věci ze dne 12. 6. 2025 a účast u jednání soudu dne 11.9. 2025. Dále v souladu s ust. § 13 odst. 1 a 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., účinné od 1. 1. 2025 přiznal soud zástupkyni žalovaných 4x náhradu hotových výdajů ve výši 450 Kč vztahující se ke shora uvedeným úkonům a v souladu s ust. § 137 odst. 1, 3 o. s. ř. navýšení o 21 % DPH z uvedené odměny právní zástupkyně žalovaných, částku 3 939,60 Kč. Náklady řízení žalovaných činí celkem 22 699,60 Kč a soud je zavázal uhradit neúspěšného žalobce.