119 C 91/2018

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Zuzanou Skripovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; a) celé jméno žalobce , IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobce zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalovanému: ; 1. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem Mgr. Bc. jméno příjmení sídlem adresa , obec o zaplacení 360.000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 360.000 Kč spolu se 8,5% úrokem z prodlení od 1.5.2015 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen uhradit žalobci na nákladech řízení částku 211.522,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

III. Žalovaný je povinen uhradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady zálohované státem ve výši, která bude blíže stanovena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhá po žalovaném zaplacení částky 360.000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že je insolvenčním správcem dlužníka [právnická osoba] & [právnická osoba], [IČO]. Ohledně této společnosti u Krajského soudu v Brně veden pod sp. zn. [insolvenční spisová značka] konkurz. Shora označená společnost (dále jen společnost) vlastní nemovitosti, které jsou součástí majetkové podstaty. Jedná se o parcelu č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je budova [adresa], rodinný dům a parcela p. [číslo] orná půda, tvořící zahradu rodinného domu [adresa]. Podanou žalobou se po žalovaném domáhá vydání bezdůvodného obohacení, neboť žalovaný nejméně od května roku 2015 užíval shora označené nemovitosti ve vlastnictví společnosti bez právního důvodu. Žalovaný se již v minulosti bránil tvrzením, že se společností řádně uzavřel nájemní smlouvy, na základě kterých užíval předmětné nemovitosti od 1.3.2010 do 29.4.2040. Nájemné bylo placeno ve splátkách v hotovosti. Žalobce na základě tohoto tvrzení dne 20.12.2012 po zjištění úpadku žalobce zaslal dne 15.6.2015 žalovanému výpověď z tvrzené nájemní smlouvy, neboť v účetnictví společnosti nedohledal úhrady nájemného. Proti výpovědím (směřujícím do tvrzené nájemní smlouvy proti shora označeným nemovitostem a garáže, která je součástí nemovitostí a neměla být předmětem téže nájemní smlouvy) se žalovaný bránil v řízení o určení neplatnosti výpovědi. Toto řízení bylo vedeno Okresním soudem ve Vyškově pod sp. zn. 10 C 198/2015. V rámci tohoto řízení byl zadán a vypracován znalecký posudek Kriminalistického ústavu Policie ČR a posudek RNDr. [jméno] [příjmení], na základě kterých soud dospěl k závěru, že tvrzené nájemní smlouvy včetně pokladních dokladů jsou antidatovány tak, aby se žalovaný vyhnul účinkům vedené exekuce proti společnosti. Proto žalobce dovozuje, že žalovaný užíval nemovitosti bez právního titulu nejméně od května 2015, když nájemní smlouva, kterou tvrdil, že uzavřel, byla uzavřena neplatně. Okresní soud ve Vyškově v řízení pod sp. zn. 10 C 198/2015 rozsudkem ze dne 10.10.2016, č.j. 10 C 198/2015-396 žalobu o určení neplatnosti výpovědi zamítl. Když při tom dospěl k závěru, že společnost a žalovaný předstírali úkon sepsání nájemní smlouvy a vyhotovili pokladní doklady s datem v případě smluv dne 26.2.2010, v případě pokladních dokladů toho data a následně až do 15.11.2010. Tímto předstírali uzavření nájemních smluv v jiné době, než byly ve skutečnosti uzavřeny, a to zpětně z důvodu účinků exekucí vedených proti společnosti. Vzhledem k tomu, že smyslem uzavření těchto smluv bylo obejití účinku nařízené exekuce, jde o úkony nedovolené a tedy neplatné. Dále žalovaný neprokázal provedení plateb, pouze tvrdil, že plnil v hotovosti. Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 26.9.2018, č.j. 19 Co 123/2018-498, který nabyl právní moci dne 8.11.2018 potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Podanou žalobou se tedy žalobce domáhá vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájmu za dobu 30 měsíců od května 2015 do října 2017 s tím, že výše obvyklého nájemného za rodinný dům včetně garáže a přilehlého pozemku činí 12.000 Kč měsíčně. Domáhá se tedy úhrady částky 360.000 Kč s příslušenstvím představovaným zákonným úrokem z prodlení.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že nárok žalobce zcela neuznává. Rozporuje jeho tvrzení, že užíval předmětné nemovitosti od května 2015 bez právního důvodu. Tvrdí, že předmětné nemovitosti užíval na základě uzavřených nájemních smluv. Žalovaný tvrdí, že společnost jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne 26.2.2010 smlouvu o nájmu bytu, jejímž předmětem byl nájem na dobu určitou od 1.3.2010 do 29.2.2040, bytu umístěného v prvním a druhém nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku p.č. st. [anonymizováno] k.ú. [část obce], [územní celek]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 3.900 Kč měsíčně a úplata za plnění poskytované s užíváním bytu byla sjednána ve výši 3.500 Kč. Shora označený byt byl žalovanému společností předán dne 1.3.2010. Současně společnost jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byl pronájem nebytových prostor, garáže umístěné ve výše uvedené budově. Za užívání této garáže byla sjednána úplata ve výši 500 Kč. Tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.3.2010 do 29.2.2040. Dále uzavřeli rovněž dne 26.2.2010 smlouvu o nájmu nemovitostí, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek] na dobu určitou 30 let od 1.3.2010, a to včetně stavby bazénu s technologií umístněné na tomto pozemku za nájemné ve výši 500 Kč. Žalovaný dále uvedl, že zaplatil společnosti nájemné předem v hotovosti ze všech tří shora označených nájemních smluv v celkové výši 3.024.000 Kč. Žalovaný razantně popírá, že by nájemní smlouvy uzavřel v přesně nezjištěné době po 11.5.2012, namítá, že je uzavřel dne 26.2.2010. K tomu uvádí, že společně s těmito smlouvami uzavřeli obdobné nájemní smlouvy i jiní nájemci dalších nemovitostí v k.ú. [část obce], a to např. paní [jméno] [příjmení] a pan [jméno] [příjmení]. Žalovaný tvrdí, že po svém ustanovení do funkce správce žalobce opomněl svou povinnost předmětné nemovitosti navštívit, zjistil by, že tyto nemovitosti byly ze strany žalovaného dány do užívání různým třetím osobám, podnájemcům, a tyto osoby předmětné nemovitosti fakticky užívali od 23.4.2015. Z tohoto důvodu nemůže být po žalovaném požadováno vydání bezdůvodného obohacení za období, kdy nemovitosti užívala třetí osoba. Pokud žalobce tvrdí, že nenalezl v účetnictví společnosti žádné doklady o platbách žalovaného, pak nemůže tvrdit pravdu, neboť neměl k dispozici žádné účetnictví společnosti. Žalovaný tvrdí, že předmětné nemovitosti užíval nikoliv bez právního důvodu, ale z titulu uzavřených nájemních smluv, kdy na základě těchto následně od 23.4.2015 dal tyto nemovitosti do užívání třetí osobě. Od této doby žalovaný fakticky předmětné nemovitosti neužívá a navzdory tvrzeným skutečnostem žalobcem se nemohl na úkor společnosti obohatit. Navrhuje žalobu zamítnout.

3. Ke zjištění skutkového stavu soud provedl tyto důkazy a učinil z nich následující skutková zjištění.

4. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Brně oddíl C vložka [číslo] soud zjistil, že [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] [IČO], se sídlem [ulice a číslo] [obec], je společnost s ručením omezeným, jejímž společníkem byl PaeDr. [jméno] [příjmení]. U této společnosti byl usnesením Krajského soudu v Brně č.j. [insolvenční spisová značka] ze dne 16.9.2014 byl zjištěn úpadek a bylo rozhodnuto o prohlášení konkurzu na majetek dlužníka, účinky nastaly dne 16.9.2014. Byl jmenován insolvenční správce [celé jméno žalobce], IČO: [osobní údaje žalobce], se sídlem [adresa žalobce].

5. Z usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 16.9.2014 KSBR, [spisová značka] soud zjistil, že tímto usnesením Krajský soud v Brně zjistil úpadek [právnická osoba] & [právnická osoba], ustanovil žalobce insolvenčním správcem společnosti a na majetek společnosti prohlásil konkurz.

6. Z výpisu z Katastru nemovitostí, [katastrální uzemí], [územní celek] č. [list vlastnictví] soud zjistil, že společnost je vlastníkem mimo jiné parcely st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je budova [adresa] rodinný dům a dále, že je vlastníkem parcely p. [číslo] orná půda.

7. Z předžalobní výzvy ze dne 20.4.2018 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného před podáním úhrady dlužné částky ve výši 360.000 Kč ve lhůtě do 30.4.2018. Z poštovního podacího lístku se podává, že zásilka byla odeslána dne 20.4.2018.

8. Z rozsudku Okresního soudu ve Vyškově ze dne 10.10.2017, č.j. 10 C 198/2015-369 soud zjistil, že tímto rozsudkem rozhodl Okresní soud ve Vyškově tak, že zamítl žalobu žalovaného (v dané věci žalobce b), kterou se domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu v prvním a druhém nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku č. st. [anonymizováno], k.ú. [část obce] dané žalobcem (v dané věci žalovaným) dne 15.6.2015, dále byla zamítnuta žaloba, kterou se žalovaný domáhá výpovědi z nájmu garáže v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], dále garáže v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] k.ú. [část obce] dané žalobcem dne 15.6.2015 a naposledy byla zamítnuta žaloba ohledně určení neoprávněnosti z nájmu pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], kterou dal žalovanému žalobce dopisem ze dne 15.6.2015. V odůvodnění na straně 7 předposlední odstavec soud dospěl k závěru, že společnost a žalovaný neuzavřeli platné nájemní smlouvy, tudíž se jedná o užívání předmětných domů bez právního důvodu. Žalobcům nesvědčí žádné jiné právo předmětné domy užívat. Shledal tedy důvodný návrh na vyklizení. Z rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 10.10.2017, č.j. 19 Co 123/2018-402, které nabylo právní moci dne 8.11.2018 soud zjistil, že Krajský soud v Brně jako odvolací soud rozhodl o odvolání žalovaného (v dané věci žalobce b)) proti rozsudku Okresního soudu ve [obec] tak, že rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. V odůvodnění na straně 4 odstavec 4 Krajský soud vyslovil, že se plně ztotožňuje s právními závěry obsaženými v rozsudku soudu prvního stupně, které jsou založena na tom, že všechny nájemní smlouvy žalobců (tedy žalovaného) s daty 26.2.2010 jsou neplatné, proto nebylo možno se domáhat určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu. Z usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28.8.2019 č.j. 26 Cdo 2150/2019-563 soud zjistil, že tímto usnesením Nejvyšší soud odmítl dovolání žalovaného (v dané věci žalobce b) proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 26.9.2018 ve věci 19 Co 123/2018.

9. Ze zprávy insolvenčního správce ze dne 29.12.2014 plyne, že byly zjištěny informace o podnikání společnosti, konkrétně, že v minulosti realizoval výstavbu 8 rodinných domů v k.ú. [část obce], okres [okres], 4 domy jsou ve vlastnictví společnosti a byly zapsány do jeho majetkové podstaty. K této investiční akci se rovněž vztahuje naprostá většina přihlášených pohledávek věřitelů. V soupisu majetkové podstaty insolvenčního soudu Krajského soudu v Brně dlužníka [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], je pod položkou 102 je zapsán pozemek p.č. st. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa] rodinný dům, dále pozemek p. [číslo] orná půda a stavba [adresa] rodinný dům na pozemku p.č. st. [anonymizováno], vše oceněno správcem na 2.500.000 Kč, důvodem zapsání je vlastnictví dlužníka, den zapsání 1.10.2014.

10. Z výpovědi z nájmu ze dne 15.6.2015 soud zjistil, že žalobce žalovanému vypověděl nájem ze tří nájemních smluv, a to smlouvy o nájmu bytu ze dne 26.2.2010, smlouvy o nájmu nebytových prostor (garáže) ze dne 26.2.2010, smlouvy o nájmu nemovitostí (pozemku p. [číslo]) ze dne 26.2.2010.

11. Ze smlouvy o nájmu bytu soud zjistil, že dne 26.2.2010 byla podepsána smlouva mezi [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] jednající PaedDr. [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem, jejímž předmětem byl pronájem bytu v budově [adresa], na pozemku p.č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce]. Byt sestával z místnosti v prvním nadzemním podlaží, přízemí a druhém nadzemním podlaží, nájemné bylo sjednáno ve výši 3.900 Kč měsíčně a úplata za služby spojené s poskytováním nájmu byla sjednána ve výši 3.500 Kč. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.3.2010 do 29.2.2040. V článku IV. bod 4.4 se pronajímatel zavázal provádět v bytě veškerou i běžnou údržbu a veškeré i drobné opravy na vlastní náklady. Rovněž opravy domácích spotřebičů tvořících vybavení bytu. Ve smlouvě nebyl sjednán žádný mechanismus zvýšení či valorizace nájemného nebo záloh za plnění spojená s užíváním bytu po celou dobu trvání nájmu.

12. Z protokolu o předání bytu soud zjistil, že dne 1.3.2010 [právnická osoba] & [právnická osoba], jednající PaedDr. [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem a žalovaný jako nájemce sepsali protokol o předání předmětného bytu. Z dohody o úhradě nájemného soud zjistil, že dne 26.2.2010 uzavřela [právnická osoba] & [právnická osoba], jednající PaedDr. [jméno] [příjmení], jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce dohodu, že celkové nájemné ze všech smluv uzavřených dne 26.2.2010 činí 3.024.000 Kč. [příjmení] uhrazeno dopředu do 26.2.2011, a to ve splátkách v hotovosti. Ze smlouvy o nájmu nemovitostí soud zjistil, že dne 26.2.2010 [právnická osoba] & [právnická osoba], jednající PaedDr. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem byl nájem pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce] včetně stavby venkovního bazénu a technologie. Nájem byl sjednán na dobu určitou 30 let počínaje dnem 1.3.2010, nájemné bylo sjednáno ve výši 500 Kč měsíčně, bude hrazeno čtvrtletně. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor soud zjistil, že tuto smlouvu uzavřeli dne 26.2.2010 [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], jednající PaedDr. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce, jejímž předmětem je pronájem budovy [číslo] umístněné na pozemku p.č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce].

13. Ze smlouvy o podnájmu soud zjistil, že dne 21.4.2016 žalovaný jako nájemce a [jméno] [příjmení] jako podnájemnice uzavřeli smlouvu o podnájmu bytu nacházejícího se v prvním a druhém NP budovy [číslo] na pozemku p.č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce]. Nájemce přenechal byt do užívání s účinností od 1.5.2016, smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30.4.2017. Podnájemné bylo sjednáno ve výši 12.000 Kč měsíčně. Z protokolu o předání bytu soud zjistil, že dne 28.4.2016 žalovaný jako nájemce předal předmětný byt [jméno] [příjmení], podnájemnici.

14. Ze smlouvy o podnájmu bytu uzavřené dne 23.4.2015 soud zjistil, že žalovaný jako nájemce uzavřel s [jméno] [příjmení] jako podnájemnicí smlouvu o podnájmu bytové jednotky nacházející se 1. a 2. nadzemním podlaží budovy [adresa], na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Předmětný byt byl přenechán do užívání od 1.5.2015, smlouva byla sjednána na dobu určitou do 30.4.2016, podnájemné bylo sjednáno ve výši 12.000 Kč měsíčně. Z protokolu o předání bytu soud zjistil, že žalovaný jako nájemce dne 28.4.2015 předal shora označený byt [jméno] [příjmení] do podnájmu.

15. Ze smlouvy o podnájmu bytu soud zjistil, že žalovaný jako nájemce dne 13.7.2015 uzavřel s [jméno] [příjmení] jako podnájemnicí smlouvu o podnájmu bytu, jejímž předmětem byla bytová jednotka umístněná v 1. a 2 NP budovy [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce] s účinností od 1.8.2015, podnájem byl sjednán na dobu určitou do 31.7.2016. Podnájemné bylo sjednáno ve výši 12.000 Kč měsíčně. Z protokolu o předání bytu soud zjistil, že dne 24.7.2015 žalovaný jako nájemce předal [jméno] [příjmení] jako podnájemnici předmětný byt do užívání.

16. Ze smlouvy o nájmu bytu soud zjistil, že [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], jako pronajímatel uzavřela dne 26.2.2010 smlouvu o nájmu bytu s [jméno] [příjmení] jako nájemnicí. Předmětem byla bytová jednotka v 1. a 2. NP nacházející se v budově [adresa] p.č. st. [anonymizováno] v k.ú. [část obce]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 3.900 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 3.500 Kč měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.3.2010 do 29.2.2040. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor soud zjistil, že dne 26.2.2010 uzavřela [právnická osoba] & [právnická osoba], jako pronajímatel s [jméno] [příjmení] jako nájemnicí smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání nebytových prostor, garáže v budově [adresa] na pozemku p.č. st. [anonymizováno] k.ú. [část obce]. Nájemné bylo sjednáno ve výši 500 Kč měsíčně, nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.3.2010 do 29.2.2040. Ze smlouvy o nájmu nemovitostí soud zjistil, že tuto uzavřela [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], jako pronajímatel dne 26.2.2010 s [jméno] [příjmení] jako nájemnicí, jejímž předmětem byl pronájem pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce] včetně stavby venkovního bazénu a technologie. Nájem byl sjednán na dobu určitou 30 let počínaje dnem 1.3.2010, nájemné bylo sjednáno ve výši 500 Kč. Z dohod o úhradě nájemného ze dne 26.2.2010 soud zjistil, že tuto uzavřela [právnická osoba] & [právnická osoba], jako pronajímatel s [jméno] [příjmení] jako nájemnicí, jejímž předmětem byla dohoda v tom smyslu, že nájemné ze všech nájemních smluv uzavřených dne 26.2.2010 v celkové výši 3.024.000 Kč bude uhrazeno dopředu do 26.2.2011 ve splátkách v hotovosti.

17. Z protokolu o jednání před Krajským soudem v Brně ve věci insolvenčního dlužníka [právnická osoba] & [právnická osoba] dne 26.1.2016 přítomný PaeDr. [anonymizováno] sděluje, že důvodem uzavření nájemních smluv k domům [adresa] v k.ú. [část obce] byl nátlak žalovaného, se kterým spolupracoval od roku 1993 při výstavbě [příjmení] centra. Dotyčný mu dal k výstavbě [číslo] [jméno], nárokoval úroky 12% z této smlouvy měsíčně. PaeDr. [anonymizováno] uvedl, že nátlak spočíval v tom, pokud nebude plnit jeho podmínky, obsadí areál cigánama, rozbije mu rodinu, osobně ho zničí a areál bude vykraden. Smlouvy ani fyzicky nedostal do ruky, po celou dobu byly u žalovaného. PaeDr. [anonymizováno] dále potvrdil, že jsou antidatované od doby jejich skutečného podpisu v červnu 2013, od té doby žalovaného neviděl. Datum 26.2.2010 je falešné, žádný příjem ze smluv neinkasoval. Nebyl ani účetně zanesen do hospodaření firmy. Příjmy měly činit 900.000 Kč měsíčně. PaeDr. [anonymizováno] dále uvedl, že nátlak žalovaného nikde nehlásil, neboť se bál o svou rodinu. K listinám čestné prohlášení ze dne 29.4.2015 s úředně ověřeným podpisem, příjmový pokladní doklad, kterým [právnická osoba] & [právnická osoba], potvrzuje přijetí 300.000 Kč od [jméno] [příjmení] k těmto PaeDr. [anonymizováno] uvádí, že doklady byly falzum, jeho podpis byl vynucen pod nátlakem, neobdržel žádné peníze. Bylo sděleno, že [jméno] [příjmení] je přítelkyně žalovaného [příjmení] [příjmení] ji nezná. [jméno] [příjmení] je zaměstnanec žalovaného, ani jeho PaeDr. [anonymizováno] nezná.

18. Dle čestného prohlášení ze dne 16.6.2016 podepsáno PaedDr. [jméno] [příjmení], opatřeno jeho ověřeným podpisem, tento jednal pověřený jednatelkou [jméno] [příjmení] za [právnická osoba] & [právnická osoba], jako pronajímatel žalovaným jako nájemcem. Byly dne 26.2.2010 uzavřeny smlouvy o nájmu bytu v budově [adresa] v k.ú. [část obce] žalovanému, smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 26.2.2010, kterou společnost pronajala žalovanému garáž v k.ú. [část obce], smlouvu o nájmu nemovitosti ze dne 26.2.2010, kterou společnost pronajala žalovanému pozemek p. [číslo] v k.ú. [část obce] a byla uzavřena dohoda o úhradě nájemného dne 26.10.2010. Žalovaný se zavázal [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] zaplatit ve splátkách sjednané nájemné ze třech shora uvedených nájemních smluv v celkové výši 3.024.000 Kč, a ty od něj převzal v hotovosti. Převzetí jednotlivých splátek potvrdil, splátky byly dne 26.2.2010 ve výši 300.000 Kč a dále každý měsíc až do 15.11.2010 vždy ve výši 300.000 Kč naposledy 324.000 Kč. Prohlašuje, že čestné prohlášení, které podepsal dne 6.5.2015 a které je datováno 29.4.2015 nejsou pravdivé. V těchto prohlášeních tvrdil, že nájemní smlouvy s datem 26.2.2010 nebyly podepsány k tomuto datu, ale o dva roky později, plná moc k jejich uzavření byla vytvořena účelově, a že [právnická osoba] & [právnická osoba] nepřevzala v souvislosti s předkládanými dokumenty žádná finanční ani jiná plnění. V čestném prohlášení naopak tvrdí, že všechny dokumenty byly podepsány v době dat na nich uvedených, včetně plné moci ze dne 18.5.2009, částku ve výši 3.024.000 Kč od žalovaného jako nájemce převzal.

19. Z čestného prohlášení PaedDr. [jméno] [příjmení] ze dne 29.4.2015 opatřené jeho ověřeným podpisem soud zjistil, že tímto prohlášením prohlásil PaeDr. [anonymizováno], že dokumenty předložené žalovaným, [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], kteří mají být nájemníky v domech vlastněných L & [právnická osoba] nebyly podepsány za deklarovaným účelem, a rovněž nebyly podepsány k datu 26.2.2010, ale asi o dva roky později, kdy už nebyl PaeDr. [anonymizováno] osobou oprávněnou jednat za [právnická osoba] & [právnická osoba] [příjmení] moc byla vytvořena účelově pro podpis těchto dokumentů rovněž s jiným datem a dále uvedl, že [právnická osoba] & [právnická osoba] nepřevzala v souvislosti s předkládanými dokumenty žádná finanční plnění.

20. Z exekučního příkazu č. j. [číslo jednací] soud zjistil, že soudní exekutor JUDr. [jméno] [příjmení], PhD. vydal exekuční příkaz ke zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitostech povinného (L & [právnická osoba]), který se týká nemovitostí v k.ú. [část obce], okres [okres], mimo jiné parcela p.č. st. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří a na ní se nacházející budova č. p [anonymizováno] dům, rovněž parcela p. [číslo] orná půda. Tento exekuční příkaz byl vydán dne 11.5.2010.

21. Z informace o řízení Z [číslo] 2010 soud zjistil, že katastrální úřad provedl na pokyn soudního exekutora záznam dne 24.5.2010.

22. V řízení vedeném před Okresním soudem ve [obec] dne 30.6.2016 sp. zn. 10 C 198/2015 soud zjistil, že zde žalovaný (v řízení jako žalobce b) mimo jiné uvedl, že pro něj bylo výhodnější si nemovitost pronajmout na 30 let. V tomto horizontu dál nepřemýšlel, bylo pro něj lepší, že si pronajme něco, o co se nemusí starat, než nemovitost kupovat. Nájem zaplatil dopředu, protože to pro něj bylo výhodnější, měl nižší splátky, než kdyby to splácel 30 let každý měsíc. Bylo to rovněž daleko výhodnější, než kdyby nemovitost koupil, nikdy nemovitost neužíval osobně. Nemovitost užívá nájemce, který tam je.

23. Z protokolu o jednání před Okresním soudem ve [obec] ze dne 16.8.2016, ve věci sp.zn. 10 C 198/2015 soud zjistil, že PaedDr. [jméno] [příjmení] uvedl, že byl kontaktován před 14 dny žalovaným, aby se napravili věci, které byly uváděny u insolvenčního soudu. Na základě toho udělal kroky, aby napravil věci, které tam byly uvedeny. Sdělil, že žalovaného nezná, přitom se znají od roku 1989, chodili společně cvičit. Všechno bylo jinak. V roce 2009 na něj byl vytvořen nátlak, aby vypovídal to, co je potřeba k insolvenčnímu řízení. Bylo mu předloženo prohlášení, aby podepsal něco, co tam bylo uvedeno, a to [příjmení] [příjmení] předsedou věřitelského výboru. Nevzpomíná si, jestli byl u soudu poučen, aby vypovídal pravdu. Když stavěl [příjmení] centrum v roce 1993, dostal půjčku od žalovaného. K dotazu soudu, zda byla splacena, uvedl, že mezi sebou mají nějaké vztahy.

24. Z výpisu Ministerstva spravedlnosti ČR ze seznamu znalců soud zjistil, že znalkyně [celé jméno znalkyně], [IČO] je znalkyní z oboru ekonomika, obor, odvětví specializace ekonomika, ekonomická odvětví různá, stanovení výše nájemného z bytů, nebytových prostor, pozemků a úhrady za služby spojené s užíváním bytů a nebytových prostor. Z výpisu Ministerstva spravedlnosti ČR ze seznamu znalců soud zjisti, že Ing. [jméno] [příjmení] IČO. [číslo] je znalcem z oboru ekonomika, stavebnictví, obor, odvětví, specializace ekonomika, ceny a odhady nemovitostí; stavebnictví, stavby obytné.

25. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil následující rozhodné skutečnosti. Svědkyně je přítelkyní žalovaného, žijí spolu od roku 1996. Je jí známo, co je předmětem řízení v této věci, týká se nemovitostí v [část obce]. Svědkyně měla stejně jako žalovaný nemovitost v [část obce] od [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] pronajaté a příležitostně je využívali k rekreaci nebo k příležitostnému bydlení. Oba ale zjistili postupem času, že pro ně tato lokalita není příznivá, a tak tyto nemovitosti dále pronajali. Nemovitost, kterou měla pronajatou svědkyně a nemovitost, kterou měl pronajatou žalovaný, jsou obdobné. Jedná se o byt, garáž, pozemek a zahradu. [adresa] měl pronajatou pouze žalovaný, oba uzavírali nájemní smlouvy začátkem roku 2010. Žalovaného oslovil jeho kamarád pan [příjmení], sdělil mu, že tyto nemovitosti má volné, začínal nové podnikání, potřeboval načerpat finanční prostředky, a proto žalovanému nabídl tyto nemovitosti k pronájmu. Svědkyně i žalovaný souhlasili, připadalo jim to výhodné. Svědkyně byla přítomna uzavírání smluv. K uzavírání smluv mělo dojít na ulici [ulice] v budově ČSOB, kde žalovaný měl kanceláře. Přišel tam pan [příjmení], měl připravené smlouvy a v kanceláři je podepsali. Smlouvy byly uzavřeny na dobu 30 let, protože pan [příjmení] chtěl, aby nemovitosti zůstaly v jeho vlastnictví, nechtěl je prodat, pouze dlouhodobě pronajmout a tím získat finanční prostředky. Byly podepsány tři nájemní smlouvy na nemovitost, byt a garáž a zvlášť se podepisovala smlouva, jak budou probíhat splátky. Bylo to vše v jeden den. Svědkyně i žalovaný se následně rozhodli nemovitosti dále pronajmout, nebylo to jednoduché, nakonec se jim to však povedlo. [adresa] byla pronajata až po roce 2014, vystřídalo se tam více nájemníků. Ohledně podmínek těchto podnájmů svědkyně nic neví. Svědkyně zná i pana [příjmení], ten pomáhal ve firmě pana žalovaného s nějakou prací, dostal stejnou nabídku jako svědkyně a žalovaný. Svědkyně v té době pracovala ve [anonymizováno], ve které byl žalovaný předseda představenstva. Tato společnost je hlavně majitelem tenisového areálu, o který se svědkyně stará. Stejně tak se zabývá i pronájmem nemovitostí. Pan [anonymizováno] se zabýval různými věcmi, nebyl zaměstnancem firmy. I on si pronajal jednu z nemovitostí a pomáhal oslovit realitní kancelář, aby se tyto nemovitosti pronajaly dál. Při podpisu smluv byl rovněž přítomen. [příjmení] [příjmení] pan [příjmení] znal přes žalovaného. Nájemné se hradilo v 10 splátkách vždy hotově. Byli u toho vždy přítomni všichni ve stejný den, postupně se hradily všechny ty splátky. Data si svědkyně nepamatuje. Bylo to s odstupem zhruba jednoho měsíce. Všechny splátky byly zaplaceny v průběhu roku 2010. Poté, co byly nemovitosti pronajaty, konkrétně nemovitost [adresa], byly pronajaty všechny ty tři části, tedy byt, garáž i pozemek. Nelze je užívat jednotlivě. Jsou to řadové domky. Na zahradu a do garáže máte přístup jen přes dům. Žalovaný při uzavírání podnájemních smluv jednal na základě generální plné moci, kterou měl od pana [příjmení]. Když byly uzavírány podnájemní smlouvy, pan [příjmení] informován nebyl, nijak to neřešili, měli uhrazený nájem, takže nakládali s nemovitostí dle svého uvážení. Svědkyně a žalovaný, stejně tak i pan [příjmení] užívali ty nemovitosti zhruba rok, potom zjistili, že jim lokalita nevyhovuje a poměrně dlouhou dobu trvalo, než našli další nájemce. Svědkyně svou nemovitost pronajala za 12.000 Kč, za kolik ji pronajal žalovaný, ji není známo. Svědkyně předpokládá, že probíhala v té době nějaká údržba nemovitostí ze strany [právnická osoba] & [právnická osoba] Ona se nikdy o nic nestarala. Od té doby, kdy byly v nemovitosti podnájemníci, ona do své nemovitosti už nevstoupila. Žádné další rozhodné skutečnosti z výpovědi svědkyně soud nezjistil. Její výpověď nehodnotí příliš věrohodně. Svědkyně vypovídá zcela ve prospěch žalovaného a její tvrzení se přesně kryjí se zájmy žalovaného, jehož je dlouholetou životní přítelkyní.

26. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil následující rozhodné skutečnosti. Svědek zná žalobce jako insolvenčního správce, který řeší problematiku nemovitostí v [část obce]. Žalovaného zná, neboť spolu pracovali. Svědek figuroval dříve ve [právnická osoba] [jméno], a to před více než 5 – 6 lety. V roce 2010 ano. Svědkovi je známo, že žalovaný uzavřel nájemní smlouvu se [právnická osoba] & [právnická osoba], jejímž předmětem byla i budova [adresa] v k.ú. [část obce]. Žalovaný nabídl začátkem roku 2010 svědkovi nabídku možnosti dlouhodobého pronájmu jednoho domu, resp. bytu v něm v obci [část obce]. Tehdy spolupracovali, vídali se. Svědkovi se nabídka zdála zajímavá. Říkal si, že zaplatí na dlouho dobu dopředu a bude mít nějakou střechu nad hlavou, tak si říkal, že by do toho šel. Firmu [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] zastupoval pan [příjmení]. Tato firma vlastnila ty tři domy. Smlouvy byly uzavřeny na 30 let, za nájemné zhruba ve výši 3.000.000 Kč. Svědek uzavřel smlouvu stejně jako žalovaný a paní [příjmení]. Nájemné uhradili v asi 10 splátkách v hotovosti panu [příjmení]. Způsob placení splátek ve smlouvě dohodnut nebyl. Dělala se dohoda o splátkách, ve které bylo uvedeno datum, kdy to má být splaceno. Svědek byl přítomen fyzicky při uzavírání smluv, byli tam všichni zároveň, tedy pan [příjmení], paní [příjmení], žalovaný a svědek. Smlouvy přinesl pan [příjmení], svědek si pouze nachystal peníze. První splátka byla 300.000 Kč, splátek bylo cca 10. K podpisu došlo ve firmě žalovaného na [příjmení], prohlédli si smlouvy, které přinesl pan [příjmení] a podepsali je. Pan [anonymizováno] tedy odešel a měl u sebe 900.000 Kč. Proč chtěl pan [příjmení] peníze v hotovosti, svědek neví. Svědek považuje placení v hotovosti takovéto částky za běžné v obchodím styku. Původně měl svědek v úmyslu nemovitost užívat jako nějakou víkendovou chatu, ale vzhledem k tomu, že se s tehdejší manželkou stěhoval do [obec], tak už tato úvaha postrádala smysl a rozhodl se nemovitost dál pronajmout, trvalo to poměrně dlouho, než se podařilo nějakého nájemníka najít. Svědek se nepokusil s panem [příjmení] domluvit a nějak smlouvu ukončit. Ohledně splátek si svědek pamatuje, že první byla někdy v únoru roku 2010. V průběhu roku 2010 byly zaplaceny všechny splátky, vždy platili všichni dohromady. Všechny nemovitosti se po nějaké době podařilo pronajmout. Bylo to zhruba v roce 2014 nebo 2015. Svědkovi je známo, že žalovaný pronajal svoji nemovitost jako celek. K dotazu, kde vzal svědek tolik peněž v hotovosti za 10 měsíců cca 3.000.000 Kč, 300.000 Kč 10 měsíců po sobě v hotovosti. Svědek uvedl, že v té době vydělával relativně dost peněz, pracoval ve finančním poradenství. K dotazu, jaká je jeho současná majetková situace svědek uvedl, nyní mu skončila insolvence, asi před půl rokem a v současné době si hledá novou práci. K dotazu, zda s ohledem na svou současnou situaci a vzhledem k tomu, že už je mu znemožněno díky činnosti žalobce nemovitosti dále užívat a nakládat s nimi, zda řeší, jak získat zpět část nájemného, svědek uvedl, že probíhal soud ve [obec] ohledně těchto nemovitostí, takže to neřešil a nyní doufá, že je ještě neztratil. O další pronájem nemovitostí pro žalovaného, paní [příjmení] a pro sebe se staral svědek. Dával nemovitosti do nabídky, trvalo to nějakou dobu, řádově několik let, než se podařilo je pronajmout. Sám svědek svou nemovitost pronajal za 12.000 Kč. Soud hodnotí výpověď svědka jako nevěrohodnou, tendenční a jeho tvrzení značně účelová.

27. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil tyto rozhodující skutečnosti. Svědkyně nějakou dobu bydlela v [část obce], měla tam pronajatou nemovitost. Smlouvu podepsala v [obec], nepamatuje si s kým, bydlela tam zhruba v roce 2016, nájemné posílala na účet pravidelně ve výši 15.000 Kč a inkaso, které si platila sama. Služby byly napsané na ni (voda, elektrika, plyn). Domnívá se, že v tom figuroval pan [příjmení], se kterým jednala a který vybíral peníze. Svědkyně potvrdila, že podepsala dvě listiny, a to smlouvu o podnájmu bytu a protokol o předání bytu. Svědkyně měla pronajaté nemovitosti od žalovaného. Jednala však s panem [příjmení]. Svědkyně se možná setkala s žalovaným jednou při podpisu v kanceláři v [obec], ale není si tím jistá. Podnájem doporučil svědkyni bratr, bydlel také v jednom z těch domů a informoval ji o možnosti pronájmu. Svědkyně užívala celý dům, a to obě poschodí, zahradu s bazénem a garáž. Veškeré praktické otázky řešila s panem [příjmení], klíče od domu jí dal pan [příjmení] a zase jemu je po skončení nájmu vrátila. Nájem skončil v dubnu roku 2017. Žádné další rozhodné skutečnosti soud z výpovědi svědkyně nezjistil. Výpověď svědkyně byla věrohodná, vnitřně konzistentní a v souladu s provedenými listinným důkazy.

28. Z výpovědi PaedDr. [jméno] [příjmení] soud zjistil následující rozhodné skutečnosti. Svědek uvádí, žalovaného zná. K této věci už bylo řečeno tolik. Svědek byl nějakým způsobem naveden k nějakému stavu kdysi, už si k tomu nepamatuje úplné detaily, jak to bylo. Neví, co o tom má říct, než to, co již bylo řečeno. Smlouva ze strany žalovaného byla nabízena pod jakýmsi tlakem od strany xy a bylo o ní už řečeno všechno, nevzpomíná si, jak to bylo. Co se týče [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], tam byl x počet jednatelů, byl pod plnou mocí, byl i jednatel. Datumově si to přesně nepamatuje. Ohledně roku 2010 neví, jestli byla manželka jednatelem nebo on jednatel. Ohledně osoby žalovaného uvádí, jednalo se o smlouvy, které byly řečeny a jakým způsobem byl na něj vytvořen nátlak. Je to 11 let. Svědek si nepamatuje, jak to proběhlo. K tomu, zda žalovaný užíval nemovitosti, uvádí, že k tomu nemá co říct. Účetnictví [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] vedla účetní, k tomu nemá žádné informace. Jednatelem v té době byla možná manželka. Svědek se zabýval pouze obchodní činností. Na konkrétní detaily si nevzpomíná, obchodovali s veškerým zbožím, co existovalo. S žalovaným spolupracovali, než vznikla insolvence. Výpověď svědka byla zcela nekonzistentní, zcela nevěrohodná. Svědek pouze uvedl či naznačil, že ze strany žalovaného na něj byl činěn nátlak.

29. Z výslechu znalkyně kpt. Mgr. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že znalkyně vypracovala znalecký posudek pro řízení vedené u Okresního soudu ve [obec], sp. zn. 10 C 198/20115. Bylo jí předloženo 30 kusů kopií příjmových dokladů. Ke zkoumání byly předloženy pouze kopie, originály nikoliv. Znalkyně zjistila původ všech formulářů, které podepisovaly osoby žalovaného, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Kopie se lišily kvalitou, což se projevilo na znalecké expertíze. Zabývala se tím, zda předložené formuláře byly dostupné v době svého údajného zhotovení a jestli jsou v listinách znaky, které by umožňovaly usuzovat na vztahy mezi jednotlivými skupinami těchto kopií. Dospěla k závěru, že část formulářů, které byly zkoumány byly vyráběny a distribuovány až od 11.5.2012. Před tímto datem nemohly být používány, tedy nemohly být vyplněny, orazítkovány datem, které je tam otištěno. Všechna data se vztahují k roku 2010. Dále se zabývala znalkyně časovým razítkem, které je použito. Je tedy patrné, že všechny formuláře, ať už byly vyráběny a distribuovány v jakékoli době, byly orazítkovány tou samou razítkovou matricí. Razítko má rovněž ke stejnému datu vždy stejně výškově rozházená písmena, což je zcela typické a je to důležité zjištění. Člověk to nikdy nenastaví úplně rovně. To že markanty na všech razítkách jsou stejné, znamená, že jedno razítko matice bylo razítkováno vždy tímto konkrétním datem. Mezi tím nebylo razítko přetáčeno. Z toho usuzuje, že všechny formuláře byly razítkovány během krátké doby. Mezitím se razítko nepřetáčelo, včetně formulářů vyrobených až v roce 2012. Znamená to tedy, že tyto formuláře byly razítkovány ve stejné době jako formuláře dostupné i v roce 2010. Na formulářích nikde nebylo uvedeno, že by se mělo jednat o duplikát originálních listin. Vypadaly jako normální kopie příjmových dokladů, které byly orazítkovány s datem roku 2010. Znalkyně hodnotí tyto pokladní doklady jako duplikáty. Není možno říci, zda se jedná o kopie, mohlo se však jednat o duplikáty, něco vydaného znovu.

30. Ze znaleckého posudku a výpovědi znalkyně [celé jméno znalkyně] soud zjistil tyto rozhodné znalecké závěry. Znalkyně v této věci vypracovala znalecký posudek [číslo] provedla místní šetření, dostavila se do domu, který je v sousedství, neboť se jedná o identické domy a nový majitel jí umožnil prohlídku. Měla možnost se seznámit s celým domem, pozemkem i celkovou situací. Využila informace, které shlédla, měla k dispozici soudní spis, každá strana jí poslala nějaké podklady. Dále znalkyně čerpala z realitní inzerce, sama pracuje v realitní kanceláři s celorepublikovou působností, má přístup k informacím, které jsou i dobové a rovněž k informacím, které zahrnují realizované prodeje a pronájmy z celé České republiky, vygenerovala si z internetu tabulku, kterou učinila přílohou posudku. Od žalobce měla k dispozici znalecký posudek, kde jsou uvedeny přesné výměry nemovitosti. Následně dospěla na straně 13 posudku k závěru, že v předmětném období obvyklé nájemné činilo 12.000 Kč měsíčně. V případě takto dlouhodobého nájmu, který je dle názoru znalkyně opravdu neobvykle dlouhý, přičemž platba proběhla předem, je možné, aby částka byla nižší než těch 12.000 Kč. Nicméně případy, které znalkyně zkoumala a které zahrnula do srovnání, byly spíše obvyklé případy, které se na realitním trhu vyskytují. Znalkyně vychází z toho, že běžně se pohybuje sazba nájemného kolem 5% z ceny nemovitosti v různých lokalitách a u různých nemovitostí může být tato sazba jiná, pohyblivá. U pozemků toto bývá 2 – 5%. U lukrativních nemovitostí zase více. Tuto skutečnost považuje znalkyně za notorietu. Znalkyně se vyjádřila k námitce, že pracovala s případy z realitní inzerce, které se možná nerealizovali. K tomu uvádí, že toto je pravdou, nicméně s ohledem na svou činnost v realitní kanceláři měla k dispozici i informace o tom, za kolik byly případné prodeje a nájmy nakonec skutečně realizovány. Ceny se v současné době liší velmi málo. Aby eliminovala tento rozdíl, vytvořila tabulku, ze které je patrné, jak se tyto obchody realizují. Dle názoru svědkyně se jedná o dům velmi moderní, dobře vybavený s moderním vybavením, které odpovídá současným standardům bydlení. Na druhé straně je v lokalitě, která není příliš žádaná, je vzdálená od centra města v okrajové části, dopravní spojení není úplně nejlepší. Znalkyně vysvětlila, že pracovala s inzercí z června roku 2021, přestože hodnotila období roku 2015 2017 s tím, že takto obsáhlou databázi nemá ani ona. Aby eliminovala možnou chybu, použila údaje přímo z rozhodné doby, právě z ní vytvořila tabulku, a to proto, aby porovnala inzerci novou s tím, co bylo realizováno v daném období. Znalkyně dospěla k závěru, že v současné době by získali 18.000 – 34.000 Kč, nicméně s ohledem na tehdejší nižší hladinu, stanovila nájemné ve výši 12.000 Kč. Pokud znalkyně uvedla, že pronájmy ve sledovaném období se pohybují v rozmezí 10.000 - 12.000 Kč, ona nájemné stanovila v horní hranici, tedy 12.000 Kč, je to proto, že srovnání s ostatními srovnávanými domy je tento dům opravdu moderní, má lepší vybavení, je zde moderní kuchyň, bazén apod. Ohledně stanovení 5% sazby pro stanovení nájemného ve vztahu k hodnotě nemovitosti, to vychází z jejího odborného posouzení, z její profesní zkušenosti, že se takto nájmy pohybují. Je to ovšem i ukazatel pro kontrolu, hlavní úvaha se řídí tím, co zjistila z realizovaných pronájmů. Ohledně skutečnosti, že při posuzování výše nájemného nevzala dostatečně v úvahu nájemní smlouvy předložené žalovaným, uvedla, že takto dlouhodobé pronájmy jsou velmi neobvyklé, jejím úkolem bylo posoudit výši obvyklého nájemného. Obvykle nájemní smlouva nemívá parametry 30 let dopředu s danou fixní cenou, s platbou předem. Tyto smlouvy se vymykají tomu, co je běžné. Pokud by se skutečně jednalo o takto dlouhodobý pronájem, cena by byla nižší než znalkyně stanovila. Znalkyně však cenu stanovila tak, jaké bylo její zadání. K dotazu, jak dlouhý je obvykle nájem, znalkyně uvedla, že roční, dvouletý, pětiletý. Nájemné se sjednává v měsíční sazbě, může být i v roční. Dlouhodobý pronájem znalkyně do svého posuzování nezahrnula. Jejím úkolem bylo určit obvyklé nájemné a nájemní smlouva na 30 let obvyklá není. Nemohla tedy přihlédnout k takovéto smlouvě jako k obvyklé. I v případě například zemědělských pozemků, které jsou pronajímány na dlouhou dobu, je vždy sjednán nějaký mechanismus navyšování ceny, či si strany sjednají po určitém období nové jednání o ceně. Nájemné se může například z důvodu inflace zvyšovat automaticky. Znalkyně se držela zadání svého úkolu. Znalecký posudek znalkyně zcela splňuje podmínky ust. § 127 občanského soudního řádu, znalkyně má pro zpracování znaleckého posudku v tomto oboru dostatečnou specializaci, a to ekonomika odvětví různé, stanovení výše nájemného z bytů, nebytových prostor, pozemků a úhrady za služby spojené s užíváním bytu a nebytových prostor. Výpověď znalkyně byla odborná, konzistentní, bez vnitřních rozporů.

31. Výslechem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že znalec vypracoval znalecký posudek [číslo] 2021 dne 3.11.2021. Znalecký posudek mu zadal žalovaný. Jeho otázkou bylo stanovit obvyklé nájemné za pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova [adresa] rodinný dům a pozemek parc [číslo] orná půda tvořící zahradu, to vše v k.ú. [část obce] za období květen 2015 až říjen 2017. Dále mu bylo uloženo posoudit znalecký posudek JUDr. [celé jméno znalkyně]. Za cenu obvyklou považuje cenu, která by byla dosažena při prodeji stejného případně obdobného majetku, přitom vždy zvažuje všechny okolnosti, které mají vliv na cenu a nepromítají se do její výše mimořádné okolnosti trhu. Porovnáváním dospěl k závěru, neboť měl k dispozici dlouhodobé nájemní smlouvy a následně i krátkodobé. Znalec uvedl, že měl k dispozici a vycházel při zpracování svého znaleckého posudku a zodpovězení znalecké otázky pouze z nájemních smluv, které mu předložil žalovaný. Jiné smlouvy jako podklady neměl. K dotazu jak mohl přezkoumávat znalecký posudek znalkyně [celé jméno znalkyně], neboť nemá ani tu též specializaci jako znalkyně [celé jméno znalkyně], jeho specializací je ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví, stavby obytné, navíc svůj posudek zpracovával ještě před výslechem znalkyně, při kterém by bylo možno odstranit případné nejasnosti, znalec uvedl, že se jedná o nesprávnou formulaci zadavatele. Znalec nezkoumal, jestli má přezkoumávat nebo se jen vyjadřovat k postupu. Ohledně skutečnosti, zda mohl dospět k objektivním závěrům, když měl k dispozici pouze podklady od žalovaného, znalec uvedl, že žádné jiné smlouvy neměl k dispozici. Místní šetření provedl, ale jen z venku. Víceméně ověřil, že tam ta nemovitost je a zda má takové parametry, jak se uvádí. K dotazu na dlouhodobé nájemní smlouvy, zda se s takovými setkal a dále s dopředu placeným nájemným v takové výši, znalec sdělil, že se s tím nikdy nesetkal. Uvedl, že smlouvy se sjednávají na krátkou dobu, prodlužují se, ale moc se nemovitosti jako celé rodinné domy nepronajímají. Ohledně modelu placení celého nájemného dopředu znalec uvedl, že to je jistota, že to má nájemce jako u hypotéky. Znalec se s tím však nikdy nesetkal. Znalec dospěl k závěru, že obvyklé nájemné za předmětné nemovitosti činní 5.484 Kč za měsíc, a to po dobu celého období od 1.5.2015 do 31.10.2017. Znalec vycházel jak ze smluv dlouhodobých, tak krátkodobých. U dlouhodobých smluv by byl nájem ještě vyšší, bral ale v úvazu i ty krátkodobé a zprůměrováním nájemného dospěl k této částce. Znalec určil nájemné ve výši 2 – 3 % z hodnoty nemovitosti. Znalec posuzoval dlouhodobé nájemní smlouvy i smlouvy podnájemní, krátkodobé. U těchto bylo nájemné 12.000 Kč, ty zprůměroval koeficientem 0,53. Smlouvy dlouhodobé měly koeficient s hodnotou 1. Krátkodobé smlouvy měly tedy váhu pouze poloviční. Ohledně této skutečnosti znalec uvedl, že tak zohlednil mimořádné okolnosti trhu. Mimořádné okolnosti trhu vidí na straně podnájemců, kteří si nemovitost krátkodobě pronajali za 12.000 Kč. Podle něj je toto nájemné nadhodnocené, nic takového ve [obec] běžně nefungovalo, tito lidé museli být v nějaké tísni. Žádné další důkazy o tísni podnájemníků znalec neměl. Znalec dále uvedl, že otázku nájemného ovlivnili mimořádné okolnosti nebo vlivy trhu na straně nájemce, což na straně 8 posudku znalec označuje jako snahu o co nejvyšší cenu na straně nájemce (žalovaného). Nevysvětlil, proč považuje snahu o co nejvyšší nájemné na straně pronajímatele za něčím zcela mimořádnou. Z tohoto tvrzení slevil, pouze zpochybnil objektivnost takové nabídky. K dotazu, zda se znalec nedomnívá, že při pronájmu na 30 let mohla být stejně mimořádná okolnost, tedy tíživá situace i na straně pronajímatele, že takto lacino pronajal. Znalec uvedl, že v tomto ohledu žádnou mimořádnou okolnost nespatřuje. Výpověď znalce byla dosti nekonzistentní, vnitřně rozporná. Znalec vycházel pouze z podkladů, které mu přeložil zadavatel posudku, a to žalovaný. Žádné jiné nájemní smlouvy k dispozici neměl. Znalec se nevyrovnal s řadou námitek. Jednak nedostatek jeho odborné specializace pro zodpovězení dané znalecké otázky, dále jeho schopnost či neschopnost přezkoumávat znalecký posudek [celé jméno znalkyně]. Mimořádné okolnosti, které nedůvodně předpokládal na straně podnájemníků, kteří uzavřeli krátkodobé podnájemní smlouvy s nájemným ve výši 12.000 Kč, na druhou stranu nespatřoval žádnou mimořádnou okolnost v tom, že na straně pronajímatele [právnická osoba] & [právnická osoba], která dlouhodobě pronajala nemovitosti na 30 let za mimořádně nevýhodných podmínek, kdy nebyl sjednán žádný mechanismus zvýšení nájemného. Celkově znalecký posudek i výpověď znalce působí značně účelově. Soud nepovažuje závěry znalce o obvyklé výši nájemného za předmětné nemovitosti v měsíční výši 5.484 Kč po celé rozhodné období za věrohodné.

32. Nad rámec shora uvedeného soud z provedených důkazů nevzal za prokázané žádné skutkové zjištění rozhodné pro posouzení a rozhodnutí ve věci.

33. Po takto provedeném dokazování, kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě i všechny v jejich vzájemné souvislosti, přičemž přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci (ust. § 132 o.s.ř.), učinil soud tento závěr o skutkovém stavu věci.

34. Společnost L & [právnická osoba], [IČO] mimo jiné vlastnila parcelu st. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je budova [adresa], rodinný dům a parcelu p. [číslo] orná půda tvořící zahradu rodinného domu [adresa] (dále jen předmětné nemovitiost). Součástí rodinného domu je i garáž. PaeDr. [jméno] [příjmení] jménem [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], přenechal žalovanému do užívání shora označené nemovitosti, a to v roce 2012. Usnesením Krajského soudu v Brně, č.j. [insolvenční spisová značka] ze dne 16.9.2014 byl zjištěn úpadek dlužníka a na jeho majetek prohlášen konkurz. Žalobce byl ustanoven insolvenčním správcem [právnická osoba] & [právnická osoba] Předmětné nemovitosti jsou součástí majetkové podstaty [právnická osoba] & [právnická osoba] Insolvenční správce v účetnictví [právnická osoba] & [právnická osoba], nedohledal žádné doklady o přijatých platbách za užívání předmětných nemovitostí, nedohledal listiny dokládající uzavření nájemních smluv či nájemní smlouvy, jejímž předmětem by bylo užívání předmětných nemovitostí žalovaným ani jiné listiny dokládající oprávněnost jeho užívání. Okresní soud ve [obec] rozhodl v řízení vedeném pod sp. zn. 10 C 198/2015 rozsudkem ze dne [číslo] tak, že zamítl žalobu o určení neplatnosti výpovědi z nájmu a jako předběžnou otázku shledal nájemní smlouvy předložené žalovaným (v tomto řízení žalobcem) za neplatné. Rozhodnutí Okresního soudu ve [obec] potvrdil Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 26.9.2018, č.j. 19 Co 123/2018-489, který nabyl právní moci dne 8.11.2018. Po provedeném dokazování soud dospěl ke skutkovému závěru, že mezi [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], jako pronajímatelem a žalovaným nedošlo k platnému uzavření nájemních smluv, jejímž předmětem by bylo přenechání předmětných nemovitostí do užívání žalovaného a že žalovaný [právnická osoba] & [právnická osoba], neplnil ničeho z titulu užívání předmětných nemovitostí. Podanou žalobou se žalobce domáhá vydání bezdůvodného obohacení po žalovaném z titulu užívání předmětných nemovitostí v období od května 2015 do října 2017 bez právního důvodu ve výši obvyklého nájemného v místě a čase.

35. Dle ust. § 580 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen občanský zákoník) neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

36. Dle ust. § 588 věta prvá občanského zákoníku soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, nebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

37. Dle ust. § 2991 odst. 1 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, o co se obohatil. Dle odstavce 2 tamtéž bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty, nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

38. Dle ust. § 2999 odst. 1 věta prvá občanského zákoníku není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

39. Po takto provedeném dokazování a na základě zhodnocení skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je v celém rozsahu důvodná. Žalobce užíval předmětné nemovitosti ve vlastnictví [právnická osoba] & [právnická osoba] bez právního důvodu. Společnosti neposkytl žádné plnění, tímto jednáním se na úkor [právnická osoba] & [právnická osoba] bezdůvodně obohatil. Tvrdil-li žalovaný na svou obranu, že uzavřel dne 26.2.2010 tři smlouvy o nájmu, a to smlouvu o nájmu nebytových prostor, smlouvu o nájmu nemovitostí a smlouvu o nájmu bytu, tato tvrzení nepovažuje soud za věrohodná. Žalovaným předložené listiny (tři nájemní smlouvy ze dne 26.2.2010, předávací protokol a dohodu o splátkách) hodnotí soud jako neplatné. Předně PaedDr. [jméno] [příjmení], který tyto smlouvy měl uzavřít za [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] nikdy neprokázal, že by byl oprávněn jednat za tuto společnost a smlouvy uzavřít. Dále není prokázáno, kdy k podpisu shora označených listin ve skutečnosti došlo. Znaleckým zkoumáním Kriminalistického ústavu bylo zjištěno, že smlouvy nemohly být podepsány v roce 2010, ale později, až po 11.5.2015. Motivem pro antidatování uzavřených smluv a podpisu dalších listin, byly účinky exekucí vedených proti [právnická osoba] & [právnická osoba] Smlouvy obsahovaly veškeré náležitosti požadované zákonem. Cílem jejich antidatování však byly nařízené exekuce, jednalo se tudíž o nedovolené jednání obcházející zákon. Stejně tak bylo zjištěno, že žalovaný antidatoval příjmové pokladní doklady, které měly prokazovat hrazení nájemného.

40. Žalovaný skutečnost, že příjmové pokladní doklady byly podepsány později, než odpovídá datu na nich uvedených, vysvětluje skutečností, že původní příjmové pokladní doklady se ztratily a předložené listiny představují duplikáty. Na těchto listinách pakliže jsou duplikáty, tato skutečnosti není nijak uvedena, nejsou jako duplikáty označeny.

41. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], která byla značně neurčitá, vyhýbavá, nicméně soud zjistil, že svědek potvrdil nátlak, který na něj měl žalovaný v dané době činit a to za účelem přenechání jemu předmětných nemovitostí.

42. Tvrzení žalovaného a svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] o tom, že nájemné ve výši 3.024.000 Kč bylo plněno v hotovosti v 10 měsíčních splátkách v roce 2012, soud považuje rovněž za vysoce nevěrohodné. Pan [anonymizována dvě slova] měl vyžadovat předání 900.000 Kč v hotovosti.

43. Výpovědí svědků navržených žalovaným, a to [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] byly rovněž velmi nevěrohodné. Kromě skutečnosti, že svědkyně [jméno] [příjmení] je přítelkyní žalovaného, dlouhodobě s ním žije, je rovněž žalovanou v obdobném řízení vedením u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 35 C 196/2018. Výpověď svědka [jméno] [příjmení] působila účelově, mimo jiné svědek, kterému právě skončilo insolvenční řízení na jeho osobu, nečiní žádné kroky, aby získal zpět údajnou částku cca 2.500.000 Kč, část nájemného, které uhradil za pronájem nemovitostí, který předčasně skončil. Sjednané podmínky nájemních smluv, a sice jejich délka 30 let, sjednaná výše nájemného, která se neměla po celou dobu nájmu měnit, nebyl sjednán žádný mechanismus valorizace nájemného, a to ani záloh za služby spojené s užíváním nemovitostí, [právnická osoba] & [právnická osoba] se měla smlouvami zavázat, že po celou dobu bude provádět údržbu nemovitostí, jsou na realitním trhu zcela raritní. Pokud žalovaný i svědkyně [příjmení] a svědek [příjmení] odůvodňují uzavření těchto smluv tím, že je shledávali jako velmi výhodné, toto tvrzení je v rozporu se skutečností, že sami předmětné nemovitosti neužívali déle než rok, zjistili, že jim lokalita nevyhovuje. Svědek [příjmení] se odstěhoval do [obec] a všichni se snažili svou pronajatou nemovitost, stejně jako žalovaný, dále pronajmout. Pronájem předmětné nemovitosti se ukázal jako problematický. Nedává tedy příliš smyslu, proč by si žalovaný nemovitost měl pronajímat na 30 let. Uvádí-li žalovaný na svoji obranu, že předmětnou nemovitost od 23.4.2015 pronajímá, tuto skutečnost považuje soud za prokázanou, nicméně nepovažuje tuto skutečnost za okolnost, která by zbavovala žalovaného povinnosti nahradit žalobci bezdůvodné obohacení. Další pronájem, tedy předání do podnájmu předmětné nemovitosti, bez vědomí [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], představuje projev dispozice žalovaným s předmětnou nemovitostí. Soud zkoumal fakticitu bezdůvodného obohacení žalovaného a toto spočívá jak v aktivním užívání nemovitosti, tak v nakládání s předmětnou nemovitostí za účelem získání dalšího zisku, což představuje právě přenechání předmětné nemovitosti do užívání třetí osobě. Žalovaný inkasoval za pronájem nemovitostí 12.000 Kč, stejně jako svědkyně [příjmení] a svědek [příjmení] za své nemovitosti, které rovněž pronajali, a rovněž za částku 12.000 Kč měsíčně.

44. Při určení výše bezdůvodného obohacení soud vyšel ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně], které je v oboru stanovení výše obvyklého nájemného vysoce kvalifikovanou znalkyní s letitou praxí, která díky spolupráci s realitní kanceláří má přístup do rozsáhlé databáze za účelem srovnání obvyklých cen nájmů v jednotlivých lokalitách. Rovněž skutečnost, že k prokázanému pronájmu, v případě žalovaného od dubna roku 2015 došlo za cenu ve výši 12.000 Kč měsíčně, stejně tak u nemovitosti pronajaté [jméno] [příjmení] a svědkem [jméno] [příjmení] soud dospěl k závěru, že i tyto je skutečnosti potvrzují výši obvyklého nájemného v čase a v místě. Znalkyně stanovila výši obvyklého nájemného jednak pomoci metody srovnávací, jednak pomocí výpočtu z ceny hodnoty nemovitostí, kterou stanovila ve výši 5%, což vychází z její znalecké praxe a odborných zkušeností. Při provedeném výslechu znalkyně, znalkyně řádně zodpověděla veškeré otázky zástupců žalobce i žalovaného a vyvrátila jejich námitky. Zejména, že ke srovnání nepoužila nájemní smlouvy uzavřené v délce 30 let, neboť tyto jsou svou mimořádností zcela mimo srovnávací parametry ostatních realizovaných nájmů v praxi. Soud naopak nevyšel ze závěrů znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], neboť specializace znalce se vztahuje pouze k oceňování nemovitostí nikoli přímo ke stanovení obvyklého nájemného. Posudek trpí vnitřními rozpory. Znalec předpokládá tíseň podnájemníků, kteří uzavřeli podnájemní smlouvy s žalovaným s výší nájemného 12.000 Kč. Naopak se nijak nepodivuje podmínkám nájemních smluv uzavřených mezi [právnická osoba] & [právnická osoba] a žalovaným (horizont 30 let, výše nájemného neměnná po celou dobu ve výši 3.900 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 3.500 Kč, povinnost [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] udržovat nemovitosti apod.). Znalec při srovnání hodnotil pouze smlouvy předložené zadavatelem, žalovaným, a to smlouvu na nájmu bytu, smlouvu o nájmu nebytových prostor, smlouvu o nájmu pozemku ze dne 26.2.2012 a smlouvy o podnájmu uzavřené mezi žalovaným a podnájemníky. Tyto navíc ohodnotil koeficientem, a to smlouvy ze dne 26.2.2012 hodnotou 1, smlouvy o podnájmu hodnotou 0,53, snížení hodnoty smluv o podnájmu odůvodnil předpokládanou tísní podnájemníků, kterou nijak neodůvodnil ani nespecifikoval, o co tuto domněnku opírá. Také tento znalec připustil, že nájemní smlouvy uzavřené na dobu 30 let jsou v praxi velmi neobvyklé. Výše bezdůvodného obohacení žalobce byla vypočtena jako cena obvyklého měsíčního nájemného v místě a čase, za byt, pozemek a garáž (12.000 Kč), vynásobená počtem měsíců (30 měsíců) za období od května 2015 do října 2017 Počátek prodlení žalovaného je určen uplynutím lhůty k zaplacení dlužné částky, kterou žalobce žalovanému stanovil v předžalobní výzvě ze dne 20.4.2018, jejíž konec byl stanoven na 30.4.2018. Od 1.5.2018 se žalovaný ocitl v prodlení s peněžitým plněním a žalobci vznikl nárok na příslušenství představované úrokem z prodlení ve výši dle § 1970 občanského zákoníku a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 10 odst. 1 o.s.ř. v délce tří dnů.

45. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru, že žalovaným předložené nájemní smlouvy a dohoda o splátkách jsou absolutně neplatné pro rozpor se zákonem. Nebyly uzavřeny v roce 26.2.2010, ale až v roce 2012 v době, kdy k tomu již [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba] nebyla oprávněna, z důvodu probíhajících exekucí byla omezena v nakládání se svým majetkem. Žalovaný se dopustil antidatování předmětných smluv vědomě s úmyslem obejít zákon a vyhnout se následkům nařízených exekucím. Rovněž neprokázal, že by poskytl [právnická osoba] & [právnická osoba] jakékoli plnění za užívání předmětných nemovitostí. Na základě takovýchto smluv žalovanému nikdy nemohlo svědčit nájemní právo, neměl oprávnění užívat předmětnou nemovitost, platit nájemné, tuto skutečnost ani neprokázal. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku a uložil žalovanému povinnost vydat žalobci bezdůvodné obohacení za období od 1. 5.2.2015 do 31.10.2017.

46. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. Plně úspěšnému žalobci přísluší plná náhrada nákladů řízení v částce 211.522,80 Kč. Tato částka sestává 17 úkonů právní služby po 9.740 Kč, podle § 7, § 11 odst. 1 písm. a), d), g vyhl. č. 177/1996 Sb., 17 režijních paušálů po 300 Kč (převzetí a příprava věci, výzva k plnění, účast na jednání dne 4.3.2020, 18.5.2020, 14.9.2020, 25.11.2020, 8.3.2021, 24.11.2021, 16.2.2022, 23.3.2022, písemné podání ve věci ze dne 27.2.2020, 4.5.2020, 17.6.2020, 8.1.2020 a 2x vyjádření ke znaleckému posudku) ve smyslu ustanovení § 13 odst. 1, 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., DPH ve výši 35.842,80 Kč, náklady na složenou zálohu na vypracování znaleckého posudku ve výši 5.000 Kč.