13 C 86/2019

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Tomášem Klusákem ve věci žalobce: celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátkou titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalovaného o zaplacení 174 892 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 174 892 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 174 892 Kč od 8. 4. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 175 869 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobce.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení částku 22 867 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne [datum] domáhal zaplacení žalované částky spolu s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení) z titulu náhrady odůvodněných nákladů spojených s odstraněním vady předmětu nájmu, která spočívala v tvorbě plísní způsobených v důsledku zatékání dešťové vody štítovou zdí do bytové jednotky. Žalovaný je vlastníkem budovy v části [územní celek], [adresa], objekt k bydlení, postavené na pozemcích p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] v [katastrální uzemí], obci [obec], zapsané na listu vlastnictví vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Předmětná budova se nachází na adrese [adresa žalobce]. Žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu [číslo] [rok], na základě níž byl žalobci přenechán do užívání byt [číslo] ve [číslo] podlaží předmětné budovy, a to s účinností od [datum]. Žalobce od listopadu 2016 telefonicky a emailem a následně písemnou žádostí podanou dne [datum] žádal žalovaného (resp. [anonymizována tři slova] [obec] [část obce], kterému byl svěřen výkon práv a povinností žalovaného jako vlastníka předmětné budovy, předtím [anonymizováno] [obec] [část obce] pověřeného správce bytu, spol. [právnická osoba] níže specifikovanou) o nápravu závadného stavu předmětu jeho nájmu. Závadný stav spočíval v tvorbě plísně v bytě, a to ze strany štítové stěny budovy. Tento problém se pravidelně objevoval při chladnějším počasí v zimním období (resp. v topné sezoně). Žalovaný měl po zdlouhavé komunikaci po odborném posouzení [titul] [příjmení] přistoupit k realizaci 1. fáze opravy doporučené znalcem. Jak se však ukázalo, tato oprava byla provedena zcela nedostatečně, v rozsahu, který ani zdaleka neodpovídal rozsahu 1. fáze opravy znalcem doporučeném, druhá fáze opravy pak nebyla realizována vůbec. Žalobce přípisem ze dne [datum] žalovanému sdělil, že vzhledem k tomu, že vada byla žalobcem žalovanému oznámena již před více než rokem, nelze postup žalovaného považovat za souladný se zákonem, neboť oznámená vada nebyla odstraněna ani bez zbytečného odkladu, ani řádně. Žalobce upozornil žalovaného, že nedojde-li v této věci k nápravě a provizorní oprava štítové stěny nebude provedena nejpozději do začátku září 2018, bude žalobce nucen přistoupit k odstranění vady svépomocí, resp. prostřednictvím subjektu jím za tímto účelem pověřeného, a úhradu nákladů s tím spojených požadovat po žalovaném jako pronajímateli. Jelikož k nápravě ze strany žalovaného nedošlo, přistoupil žalobce k odstranění vady předmětu nájmu svépomocí. Žalobce z důvodu výše uvedených prostřednictvím specializované stavební firmy, [právnická osoba], [IČO], [obec a číslo], [PSČ] [obec], přistoupil k odstranění závadného stavu, přičemž shora uvedené společnosti uhradil částku 174 892 Kč. Po obdržení zamítavého stanoviska žalovaného přípisem ze dne 5. 3. 2019 jej vyzval k úhradě částky vynaložené na odstranění vady předmětu nájmu, tj. částky 174 892 Kč, přičemž posledně jmenovanou výzvou stanovil lhůtu k úhradě 30 dnů od doručení. Žalovaný dlužnou částku neuhradil.

2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal v plném rozsahu. Ve vyjádření k žalobě uvedl, že postupoval dle časových a zákonných možností. Nechal zpracovat posouzení od [titul] [příjmení]. Zcela v intencích doporučení znalce nechal žalovaný hned v březnu 2018 provést první fázi opravy předmětné budovy odbornou firmou, při současné konzultaci se znalcem [titul] [příjmení]. Dle dohody žalovaný v [měsíc] [rok] objednal technické posouzení provedené opravy, opět [titul] [příjmení], se závěrem, že při kontrole štítové stěny nebylo zjištěno, že by nyní někde mohlo docházet k zatečení dešťové vody, bez zjevných závad. Jako další řešení proti zatečení pak znalec doporučil realizovat propojení jednotlivých lemů plechování, jelikož by mohlo v zimních obdobích tento stav narušit bezvadný stav, vliv sněhu a námraz. Vzhledem k závěru technického posouzení z [měsíc] [rok] byl žalovaný toho názoru, že první fáze opravy směřující k odstranění vady bytu byla dodržena. Do budoucna žalovaný počítal se zařazením zateplení celé předmětné budovy. Aniž by žalobce umožnil, aby se účinnost první fáze opravy mohla dostatečně projevit, začal tvrdit, že oprava nebyla dostatečná, nebyla provedena v rozsahu požadovaném znaleckým posudkem a není s to problém vyřešit. Rovněž žalovaný poukazoval na možný rozpor postupu žalobce s veřejnoprávními předpisy. Žalovanému jako pronajímateli bytu nelze vytýkat neodstranění vady bytu v přiměřené době a řádně, nelze mu už vůbec vytýkat, že by nepostupoval s péčí řádného hospodáře, resp. nelze po něm vůbec legálně požadovat, aby bez relevantních dokladů uhradil, co po něm žalobce žádá, když takto by porušil platné právní předpisy, jimiž je vázán. S ohledem na výše uvedené navrhl zamítnutí žaloby.

3. Žalobce v replice uvedl, že nesouhlasí, že by žalovaný odstranil vadu nájemního bytu v přiměřené době. Uvedené vyplývá z komunikace v průběhu roku 2017, kdy dle žalobce až na urgenci ze dne [datum] měl být zajištěn znalec. Žalobce se ohradil, že by neumožnil projev první fáze opravy. Oprava dle něj byla ukončena [datum], kdy v po dané datu stále byla topná sezóna, rovněž po uvedeném datu se v bytě vyskytovala plíseň. Žalobce se snažil dosáhnout odstranění vady v součinnosti s žalovaným, nicméně ten navrhoval pouze nevyhovující postupy a řešení. Žalobce by tak trpěl vytýkaným stavem i déle něž ty dva roky.

4. Žalovaný svém vyjádření zdůraznil, že je rozdíl o postupu obce a fyzické osoby. Přiměřenost by měl vyhodnotit soud. Dle žalovaného žalobce neumožnil odstranění ložisek plísní, proto se plíseň v bytě i po první fázi nacházela. Navrhované postupy žalovaného vždy žalobci nevyhovovali. Žalobci byla nabízena výměna bytu za jiný. Žalovaná dále v dalším průběhu řízení poukazovala na neoprávněnost zásahu žalobce do částí domu ve vlastnictví žalobce. Rovněž žalovaná zpochybňovala nutnost zateplení štítové stěny, a to z pohledu účelnosti vynaložených výdajů.

5. V dalším průběhu řízení setrvaly účastníci na svých procesních stanoviscích.

6. Podle § 120 odst. 3 o. s. ř. soud vzal za svá skutková zjištění v podobě shodných tvrzení účastníků řízení, že žalobce a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu dne [datum] za účelem přenechání bytu [číslo] ve [číslo] podlaží předmětné budovy do užívání žalobce, a to od [datum].

7. Provedeným dokazováním soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

8. Z nájemní smlouvy (č. l. 14) soud nezjistil nad rámec shodných skutkových tvrzení účastníků žádné rozhodné skutečnosti.

9. Z informace o stavbě [adresa] v k. ú. [část obce], [územní celek] soud zjistil, že vlastníkem stavby [adresa] v k.ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví], kdy stavba stojí na pozemku p. [číslo] je žalovaný.

10. Z e-mailové komunikace žalobce s [jméno] [příjmení] (č. l. 438-439) soud zjistil, že již [datum] žalobce řešil své problémy s plísněmi v předmětném bytě, kdy pověření lidé od žalované jej navštívili a žalobce žalovaného žádal o doplnění chybějící fasádní omítky a štítové stěně a zateplení celé štítové stěny nebo alespoň její části, aby bylo zabráněno vzniku plísní v jeho bytě. Dne [datum] [jméno] [příjmení] sděluje žalobci, že oprava a zateplení bude projednáno s vlastníkem domu [anonymizováno] [obec] [část obce]. Dále žádala žalobce, kdy bude chtít provést lokální odstranění plísně, což mu navrhl pan [příjmení].

11. Ze zprávy ve věci posouzení vady ze dne [datum] [titul] [příjmení] (č. l. 287-288) soud zjistil, že [titul] [příjmení] [datum] navštívil byt žalobce a na základě jeho posouzení vyloučil zatékání do bytu ze střechy. V bytě bylo relativně chladno. Návrh [titul] [příjmení] na protiplísňový nátěr žalobce odmítl, který trval na zateplení štítové stěny. Dále je ve zprávě poukazováno na to, že by žalobce měl pravidelně větrat a pravidelně topit. Na toto své vyjádření [titul] [příjmení] navázal i ve vyjádření z [datum], kdy uvedl, že celý problém spočívá ve špatném užívání bytu. V tomto vyjádření poukazoval, že provádění zateplení štítové stěny z vnější strany kvůli střeše sousedního objektu [ulice a číslo] by bylo dosti náročné (č. l. 285-286).

12. Dne [datum] [jméno] [příjmení] sděluje žalobci, aby poslal písemnou žádost na [anonymizováno] [obec] [část obce] ohledně zateplení štítové stěny.

13. Z e-mailové komunikace ze dne [datum] s [titul] [příjmení] a žalobcem (č. l. 8) soud zjistil, že [titul] [příjmení] sdělovala žalobci, že děkuje za fotodokumentaci, která je průkazná, že byli osloveni tři specialisti, kteří se problematikou zateplení zabývají, aby dodali nabídku. Ujistila žalobce, že řešení se jistě najde.

14. Z fotografií štítové strany bytového domu a plísní v bytovém prostoru (č. l. 9-12) soud zjistil, že je z nich patrný stav štítové strany bytového domu a rovněž je z nich patrné, že v rohu jednoho pokoje se vyskytují plísně, tzn. černá, tmavá místa. Z fotodokumentace plísní (č. l. 80-83) soud zjistil, že v rozích místností jsou patrné černé skvrny ať již ve spodní části či horní části, kdy to zasahuje i do stropu, kdy nejvýraznější problémy jsou v rohu místnosti, a to konkrétně v rohu horním, kde jsou patrné černé fleky. Z fotodokumentace (č. l. 446-484) soud zjistil, že jsou z ní patrné projevy plísní a vlhkosti tak, jako z ostatních předložených fotografií.

15. Dne [datum] se žalobce obrátil na [anonymizováno] [obec] [část obce] s žádostí o písemné odborné kvalifikované vyjádření zateplení štítové stěny domu [ulice a číslo], a to z důvodu vzniku plísní v jeho bytě. V daném přípisu žalobce rozvádí problémy ve svém bytě a dále rekapituluje jejich projevy od října 2016 do března 2017, přičemž rekapituluje i konverzaci se žalovanou. Žalobce poukazuje, že problém štítové stěny je nutný řešit z důvodu chybějící omítky. Proto žalovaná jako vlastník domu požádala o písemné a odborné kvalifikované vyjádření k opravě a zateplení štítové stěny domu na [ulice a číslo] (žádost ze dne [datum], č. l. 421-422).

16. Žalovaný dne [datum] (č. l. 28) přípisem adresovaným žalobci reagoval na jeho žádost ze dne [datum] ohledně odborného kvalifikovaného vyjádření zateplení štítové stěny domu na [ulice a číslo]. Žalovaný žalobci sdělil, že opravená venkovní omítka štítové stěny nezpůsobuje ochlazení zdi v bytě žalobce. Venkovní omítka je v úrovni půdní vestavby nad bytem žalobce a nedochází k zatékání ze střechy nebo okapového svodu do problémové štítové stěny. Žalobci bylo doporučeno udržovat stálou teplotu v bytě ideálně 21oC, pravidelně větrat, udržovat v bytě vlhkost v doporučených procentech a další opatření, které měl žalobce v bytě realizovat pro předcházení plísní.

17. Z přípisu právní zástupkyně žalobce ze dne [datum] (č. l. 20-21) soud zjistil, že bylo oznámeno převzetí právního zastoupení žalobce, dále bylo poukazováno, že žalobce opakovaně telefonicky i e-mailem i žádostí podanou dne [datum] poukazoval na nevyhovující podmínky bydlení především v zimním období, které spočívaly v tvorbě plísní v bytě. V přípisu bylo poukazováno na nedbalý přístup žalovaného, a to jednání v rozporu s péčí řádného hospodáře. Ze strany žalobce bylo navrhnuto zateplení štítové stěny, kdy bylo tedy žádáno o napravení závadného stavu a sdělení stanoviska do 31. 10. 2017.

18. Ve sdělení ze dne [datum] žalovaný žalobci sděloval, že bude osloven další odborník na problematiku a bude zpracováno příslušné stanovisko (odpověď žalovaného ze dne [datum], č. l. 231).

19. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok] [titul] [jméno] [příjmení] (č. l. 424-428) soud zjistil, že úkolem bylo posouzení příčin vzniku plísně v bytě žalobce. Z uvedeného posudku plyne, že došlo k prohlídce bytu [číslo] dále při místním šetření byla provedena prohlídka bytu a štítové stěny, byla zajištěna fotodokumentace a snímky termokamery. Při místním šetření znalec zjistil, že plíseň v bytě se nachází v obýváku v místě styku štítové stěny a stropní konstrukce. Dále [titul] [příjmení] zjistil, že na fasádě štítové stěny se nachází vlhké místo v úrovni střešní konstrukce, to bylo zaznamenáno i na snímku termokamery. Termokamerou bylo zjištěno, že v úrovni věnce stropní konstrukce bytu žalobce se nachází tepelný most, vykazující zvýšený únik tepla, než je zbytek štítové stěny, tj. dílo opatřené heraklitovými deskami, vykazuje rovněž tepelné ztráty. Dle znalce v horním líci štítové stěny je zřejmé, že odvedení dešťových vod není v pořádku a nastává dotování dešťových vod do štítového zdiva. Tato voda se otvory v cihelném zdivu může dostat až na úroveň věnce. Uvedené se může projevit vznikem plísní nebo je možné, že vlivem tepelného mostu v úrovni věnce může rovněž vznikat plíseň v bytě na této konstrukci. Znalec konstatuje, že se jedná asi o kombinaci shora uvedeného. Znalec navrhl opravy rozdělit na dvě fáze. První fáze měla odstranit zatékání střechou do štítové stěny a druhou fázi, což mělo být zateplení štítového zdiva nad střešní rovinou sousedního rodinného domu.

20. Z návrhu na vyhlášení veřejné zakázky ze dne [datum] (č. l. 295) soud zjistil, že byla vypsána na opravu části střechy [anonymizováno] [ulice a číslo]. Oprava měla být provedena v souladu s posudkem [titul] [příjmení], kdy mělo být odstraněno možné zatékání, a to nejpozději do [datum]. Navrhovaným subjektem k oslovení byla [právnická osoba], [anonymizována dvě slova]. Z nabídky [právnická osoba] ze dne [datum] (č. l. 290) soud zjistil, že byla na částku 86 193 Kč s DPH. K objednání opravy části střechy na [ulice a číslo] došlo ze strany žalovaného dne [datum] (č. l. 293). Druhá nabídka [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. byla na částku 57 600 Kč bez DPH (č. l. 291), kdy faktura za opravu části střechy [ulice a číslo] byla vystavena dne [datum] na částku 57 600 Kč bez DPH (faktura ze dne [datum], č. l. 292). Z předávacího protokolu ze dne [datum], sepsaného mezi žalovaným a [právnická osoba], [anonymizována dvě slova]. soud zjistil, že práce byly zahájeny dne [datum] a dokončeny dne [datum] a měly být provedeny řádně a úplně a žalovaný tyto práce převzal.

21. Z posouzení [právnická osoba] o stavu střechy a následné opravy vč. fotodokumentace (č. l. 262-282) soud zjistil, že uvedené pochází z [měsíc] [rok] a zpracoval ji [jméno] [příjmení]. V daném posouzení se poukazuje na stáří střešní krytiny a na opadanou omítku u vnitřního štítového zdiva. Rovněž bylo poukazováno, že byly zanesené okapové žlaby, což mohlo vést také k zatékání do konstrukce pod střechou. Z uvedeného posouzení štítovou stěnou se voda do bytů nedostává. V bytě nad žalobcem dle zprávy bylo naprosto sucho a hlavní důvody možného zatékání byly zjištěny a odstraněny. Ze zprávy [právnická osoba] ohledně provedených prací vč. fotodokumentace (č. l. 254-261) soud zjistil, že z důvodu nedostupnosti a nemožnosti postavit lešení do štítu pro úpravy štítu byla původně zamýšlená oprava změněna tak, aby řešila především podstatu opravy v I. etapě prací, a to odstranění možného zatékání. Veškeré zjištěné závady na střešním plášti v místech na bytem byly odstraněny v celém rozsahu, v němž je poukazováno na neprůchodné okapové žlaby, které byly tedy vyčištěny a prolity vodou. Z předložené fotodokumentace a komentářů vyplývá, jaký byl stav střechy před opravou a po opravě, a to především v oblasti střechy, položení krytiny, a především ze strany vnitřního štítu.

22. Z protokolu ve věci stížnosti žalobce ze dne [datum] (č. l. 65-66) soud zjistil, že [anonymizováno] [obec] [část obce] v nejbližším roce nemá v plánu kompletní zateplení dané budovy. Předpokládaný termín komplexních oprav celého domu není znám. Na základě objednávky [anonymizováno] [obec] [část obce] právě probíhají opravy odpovídající investičním předpokladům první fáze návrhu oprav, které jsou vypsány ve znaleckém posudku [číslo] [rok]. Tyto opravy měly skončit nejpozději do [datum] O tomto termínu [anonymizováno] [obec] [část obce] by opět nechalo zpracovat znalecký posudek, který měl odpovědět na připomínky žalobce, zda neexistuje možný návrh provizorního řešení zateplení alespoň části štítové stěny. Žalobce v předloženém protokolu vyjádřil žádost, zda by mohly být další kroky činěny do nástupu další zimy, tedy přelom října a listopadu [rok]. [anonymizováno] [obec] [část obce] informovala žalobce o možnosti podat si žádost o výměnu bytu z důvodu nedodržení smluvních podmínek vycházejících z nájemní smlouvy.

23. Dne [datum] prostřednictvím své zástupkyně žalobce uplatnil nárok na slevu z nájmu, a to ve výši 4 000 Kč měsíčně za období od [datum] do [datum], a to z důvodu nedostatečné kvality bydlení a nákladů na ošetření plísní, jejich minimalizace a k zabránění jejímu šíření (přípis ze dne [datum], č. l. 26).

24. Z přípisu žalovaného ze dne [datum] vč. fotodokumentace (č. l. 67-70) soud zjistil, že žalovaný sdělil, že dne [datum] byla provedena kontrola půdního bytu, který se nachází nad žalobcem. V uvedeném bytě se dle žalovaného plísně nenachází, jak bylo poukazováno, zda tedy není problém v jiných věcech než v technickém stavu domu ať již třeba ve větrání nebo naopak ve vytápění bytu žalobce. Opětovně bylo sdělováno, že předmětný dům není určen k zateplení v brzké době, nicméně alespoň dílčí technické práce měly vést ke zlepšení stavu domu, kdy tyto práce postupují v souladu s vyhotoveným znaleckým posudkem. Z předložené fotodokumentace je patrné, že ve foceném bytě žádné plísně patrné nejsou.

25. Žalobce dopisem ze dne [datum] (č. l. 252-253) urgoval další postup. Z uvedeného přípisu je patrné, že o opravách střechy žalobce ani na konci května nevěděl. Proto žádal, aby bylo vše vyřešeno před nástupem další zimy.

26. Z technického posouzení [číslo] [rok] zpracovaného [titul] [jméno] [příjmení] (č. l. 31-34) soud zjistil, že dne [datum] byla prohlídka podkrovního bytu a kontrola opravy štítové stěny nad bytem žalobce. Při kontrole podkrovního bytu bylo zjištěno, že u štítové stěny se nenachází žádné známky po zatečení ani žádná plíseň na omítkách. Při kontrole střechy bylo zjištěno, že byla provedena oprava povrchu štítové stěny pomocí doplnění pálených tašek na maltu. Dále bylo realizováno omazání štítové stěny mezi lemováním (oplechováním) a krytinou osazenou na štítové stěně. Lokálně bylo provedeno vložení nové pálené krytiny. [titul] [příjmení] dospěl k závěru, že při kontrole štítové stěny nebylo zjištěno, že by nyní někde mohlo docházet k zatékání dešťové vody bez zjevných závad. Dále doporučil realizovat propojení jednotlivých plechů lemování, jelikož by mohl v zimních obdobích tento stav narušit vliv sněhu a námraz. Z předložené fotodokumentace bylo patrné, kde [titul] [příjmení] považoval za důležité spojit lemováním.

27. Žalovaný přípisem ze dne [datum] (č. l. 27) odpověděl žalobci na žádost ze dne [datum] ohledně návrhu dalšího postupu ve věci zateplení štítové stěny domu na [ulice a číslo], kdy žalobci sdělil, že oprava části střechy byla realizována a provedena firmou [právnická osoba], a to dle návrhu [titul] [příjmení] pro první fázi a na základě zjištění na místě. Cílem bylo odstranění podstaty možného zatékání, aby byly odstraněny závady na střešním plášti. V průběhu června [rok] měl [titul] [příjmení] realizovat o konzultaci s žalobcem prohlídku. Dále bylo žalobci sděleno, že jeho žádost o slevu z nájemného byla předložena k projednání [anonymizováno] [obec] – [část obce]. [anonymizována tři slova] [obec] – [část obce] rozhodla, že nesouhlasí s poskytnutím slevy na nájmu ve výši 4 000 Kč měsíčně za období od [datum] do [datum] žalobci (výpis z 94. zasedání [anonymizována dvě slova] [obec] – [část obce], č. l. 27v).

28. Ze sdělení ze dne [datum] (č. l. 251) žalovaný žalobci sděloval, že oprava střechy již byla provedena dle návrhu [titul] [příjmení] pro první fázi. Veškeré závady na střešním plášti byly dle sdělení firmy [právnická osoba] odstraněny v celém rozsahu. Rovněž měla být provedena kontrolní prohlídka.

29. Žalobce přípisem ze dne [datum] (č. l. 24) vyzval žalovaného k odstranění vady prostřednictvím zateplení štítové stěny domu [ulice a číslo]. Žalobce uvedl, že jej nikdo nekontaktoval ohledně kontrolní prohlídky v měsíci [měsíc] [rok], dále bylo žádáno o to, kdy bude vypracován nový znalecký posudek. Dle žalobce oprava realizovaná ve dnech [anonymizováno] – [datum] pokrývala celou první fázi vymezené znaleckým posudkem [titul] [příjmení]. Rovněž v tomto přípise žalobce upozornil žalovaného, že nebude-li provedena oprava štítové stěny do začátku září 2018, bude nucen přistoupit k odstranění vady svépomocí.

30. Přípisem ze dne [datum] (č. l. 71) žalovaný odpovídal na výzvu k odstranění vady ze dne [datum]. Žalobci bylo sděleno, že [titul] [příjmení] provedl [datum] prohlídku, kdy žalovanému nebylo známo, proč nebyl kontaktován žalobce. V daném přípise byly zmíněny závěry [titul] [příjmení] z jeho technického posouzení ze dne [datum]. Žalovaný sděloval, že se dotazoval na možné provizorní řešení ohledně předmětné štítové stěny domu, nicméně by patrně došlo k nesouhlasu vlastníka sousedící nemovitosti k jakémukoliv přístupu ke štítové stěně z jeho strany nemovitosti. Žalovaný rovněž žalobce upozornil, že jako nájemce nemá právo bez souhlasu vlastníka činit jakékoliv úpravy na vnějších stěnách a střeše dané nemovitosti na svoje náklady. Z přípisu žalovaného ze dne [datum] (č. l. 84) soud zjistil, že žalobci byly sděleny obdobné informace jako v přípisu ze dne [datum].

31. Z přípisu žalobce ze dne [datum] (č. l. 283-284) soud zjistil, že žalobci nebyl žádný posudek z [datum] předložen a nebyl s ním seznámen. Rovněž v tomto přípise žalobce poukazoval na to, že pokud nebudou vady nájmu odstraněny, budou tyto vady odstraněny svépomocí.

32. Z vyjádření [právnická osoba] (č. l. 423) soud zjistil, že specialista na zateplovací systémy vypočítal součinitel prostupu tepla stávající konstrukce, dále dospěl k závěru, že tloušťka izolantu by měla mít 120 mm a konstatuje, že se nesetkal s tepelně izolačním nátěrem, který by nahradil 120 mm EPS.

33. Z průvodní zprávy zateplení štítové stěny bytového domu [ulice a číslo] vypracované [právnická osoba] [právnická osoba] – posouzení stávajícího stavu (č. l. 17-19) soud zjistil, že na štítové stěně dochází k výraznému odpadávání a degradaci stávající omítky i samotného zdiva. Jedná se o havarijní stav, který se musí řešit. Na části štítové stěny byly provedeny nevhodné stavební úpravy, které je potřeba předělat a uvést do pohledově a materiálově kvalitního stavu. Objekt touto stěnou významně ztrácí teplo, a proto je zdrojem výrazného tepelného mostu, je potřeba najít vhodný způsob zateplení. Rovněž tato zpráva poukázala na špatný stav taškové krytiny. Uvedená zpráva doporučila otlučení nesoudržných částí omítek, odstranit degradovanou maltu, spárovat obnažené cihelné zdivo. Dále by měl být proveden kontaktní zateplovací systém, na kterém měla být tenkovrstvá omítka vč. podkladní stěrky s perlinkou. Rovněž měla být srovnána poměrně velká křivost stávající štítové zdi. Část krytiny se musela částečně rozebrat, odstranit nesoudržné a uvolněné části a nově zpevnit betonovým věncem.

34. Ze stavebního deníku stavby zateplení štítové zdi [anonymizováno] [ulice a číslo] (č. l. 156-162) soud zjistil, že zhotovitelem stavby zateplení štítové zdi [anonymizováno] [ulice a číslo] byla společnost [právnická osoba], kdy hlavním vedoucím byl [jméno] [příjmení], [titul]. Stavba začala dne [datum]. Stavba v podobě zateplení štítové zdi byla dokončena dne [datum]. Z položkového rozpočtu (č. l. 429-430) soud zjistil, že náklady pomocí rozpočtu na zateplení fasády [anonymizováno] [ulice a číslo] činí 174 892 Kč. Z předložených faktur soud zjistil, že společnost [právnická osoba] účtovala žalobci zateplení fasády [anonymizováno] [ulice] ve třech fakturách postupně, kdy vyúčtovala celkovou částku 174 892 Kč (faktury č. l. 431-435 vč. příloh).

35. Z vyjádření [jméno] [příjmení], [titul] ze dne [datum] (č. l. 444) soud zjistil, že vypracoval zprávu o stavu štítové stěny bytového domu na ulici [ulice a číslo] v [obec], a to v [měsíc] [rok]. Konstatoval, že v tomto období stav zatékání již probíhal. Štítová stěna vč. jejího oplechování a přiléhající krytiny se nacházely v havarijním až neúnosném stavu. Při odkrývání střešní krytiny z vrchu štítové stěny docházelo k úplnému rozpadu zdiva a omítek vrchní části svislé štítové stěny.

36. Přípisem ze dne [datum] (č. l. 22) žalobce žalované sdělil, že najal specializovanou stavební společnost, které zadal vypracovat posouzení skutečného stavu štítové stěny. Žalobci bylo sděleno, že provedená oprava od [právnická osoba], [anonymizováno] byla nekvalitní. Specializovaná společnost najatá žalobcem nastalou situaci musela řešit, kdy najatá stavební společnost opravila a zateplila štítovou stěnu, rovněž opravila jednotlivé cihly štítové stěny. Žalobce za tuto opravu uhradil částku ve výši 174 892 Kč, kterou po žalovaném požadoval uhradit.

37. Dne [datum] bylo žalobci zasláno stanovisko [anonymizována tři slova] [obec] – [část obce] (č. l. 29), ve kterém [jméno] [příjmení] na svém zasedání dne [datum] nesouhlasila s proplacením částky 174 892 Kč žalobci a rovněž jej vyzvala k odstranění neoprávněně provedených úprav nemovitosti zateplení štítové stěny. Z výpisu ze [anonymizováno] [anonymizována dvě slova] [obec] – [část obce] ze dne [datum] vyplývá, že [anonymizováno] vzala za vědomí předžalobní upomínku žalobce, nicméně trvala na svém usnesení ze dne [datum] (č. l. 30).

38. Z vyjádření žalobce ze dne [datum] (č. l. 6) soud zjistil, že žalobce požadoval úhradu částky ve výši 174 892 Kč, jelikož svůj nárok považoval za oprávněný a důvodný. Žalobce žalovaného vyzval k úhradě požadované částky ve lhůtě do 30 dnů ode dne doručení této výzvy. Tato výzva měla být i ze strany žalovaného považována za předžalobní upomínku.

39. Z přípisu [jméno] [příjmení] ze dne [datum] (č. l. 85-86) soud zjistil, že [jméno] [příjmení] byl přidělen byt [číslo] v domě [ulice a číslo], a to v roce [rok], kdy provedla rekonstrukci uvedeného bytu. Do bytu se nastěhovala v průběhu jara [rok], kdy v zimě [rok] [rok] se v bytě začaly objevovat plísně, na což upozorňovala i žalovaného. Paní [příjmení] poukazovala na stav, kdy dle jejího přesvědčení by měl být dům odizolován a zateplen, kdy žalobce provedl zateplení boční stěny na vlastní náklady, aniž zjišťuje pozitivní odezvu, aby ušetřil za topení a plíseň už se neobjevila. Z fotodokumentace plísní (č. l. 89-92) soud zjistil, že v předmětné bytové jednotce byl patrný výskyt plísní. Plísně jsou rovněž zřejmé z fotodokumentace (č. l. 94-100).

40. Z vyjádření [jméno] [příjmení] ze dne [datum] (č. l. 442) soud zjistil, že jeho rodinný dům sousedí s nájemním domem na [ulice a číslo]. Problémová štítová stěna se nachází nad jeho střechou. Fasáda této štítové stěny pochází z padesátých let, od této doby nebyla fasáda ani jednou opravována nebo udržována. Na fasádě docházelo k odlupování omítky, která padala na střechu jeho přízemního rodinného domu. Zvětralá a nesoudržná fasáda problémové štítové stěny byla při každém silnějším větru více narušována a docházelo k většímu obnažování holých cihel. Z toho důvodu na jeho dvůr a před jeho rodinný dům neustále padala omítka. S potěšením proto uvítal, když se problému ujal žalobce a za své peníze nechal opravit a zateplit štítovou stěnu. Z důvodu této opravy nedochází k žádným omezením na jejich pozemku. Předchozí nájemník daného bytu, který má v současné době v nájmu žalobce, pan [příjmení], si rovněž v topné sezóně stěžoval na vlhkost a následnou plíseň.

41. Z fotodokumentace z prosince 2019 (č. l. 123) soud zjistil, jakým způsobem bylo provedeno a jak vypadá bytový dům se zateplením.

42. Z požárně bezpečnostního řešení z [anonymizováno] [rok] (č. l. 152-155) soud zjistil, že tato zpráva navrhovala řešení a postupy před zateplením štítové stěny, kdy při splnění ve zprávě uvedených podmínek bude stavba splňovat technické požadavky na požární bezpečnost staveb. Při dodržení ve zprávě vymezených požadavků lze stavební úpravy v podobě zateplení štítové stěny klasifikovat jako práce, které negativně neovlivní požární bezpečnost objektu.

43. Z komunikace právních zástupců obou účastníků řízení z [anonymizováno] [rok] soud nezjistil pro věc žádné rozhodné skutečnosti. Z e-mailové komunikace ze dne [anonymizováno] – [datum] (č. l. 232-235) soud nezjistil pro věc žádné podstatné skutečnosti, rovněž soud nic nezjistil z e-mailu ze dne [datum] (č. l. 236).

44. Ze sdělení [anonymizováno] [územní celek], [obec] [část obce], [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova] ze dne [datum] (č. l. 134) soud zjistil, že ohledně stavebních úprav spočívajících v zateplení štítové stěny bylo sděleno znění § 103 odst. 1 písm. d) stavebního zákona, kdy je třeba mít za to, že k takovým stavebním úpravám nedošlo. K zásahům do nosních konstrukcí stavby a nebyl změněn vzhled stavby ani způsob užívání nevyžaduje se stavební povolení ani ohlášení stavebním úřadům. Dále je poukazováno na to, jaké další povinnosti dle stavebního zákona by musely být splněny.

45. Z vyjádření [anonymizováno] [obec] [část obce] ze dne [datum] s odkazem na výpis z [anonymizována čtyři slova] [obec] [část obce] ze dne [datum] (č. l. 146-147) soud zjistil, že [anonymizována dvě slova] [obec] [část obce] nesouhlasila s možností uhrazení požadované částky z důvodu neoprávněného zásahu do vlastnických práv žalovaného, kdy uvedené bylo dále rozvedeno v přípisu ze dne [datum], kdy bylo poukazováno, že byla zásadně narušena práva vlastníka svévolným jednáním žalobce a pokud by byla uložena zaplatit jakákoliv částka žalovanému, došlo by k porušení veřejnoprávních předpisů.

46. Ze znaleckého posudku [číslo] soud zjistil, že znalec provedl šetření na místě, kdy byla pořízena fotodokumentace a provedeno snímkování interiéru pomocí termokamery a proběhlo měření teploty a vlhkosti v místnostech bytu žalobce a v bytě umístěném nad bytem žalobce. Na základě místního šetření bylo zjištěno, že povrchové teploty předmětných konstrukcí sousedících s problematickou štítovou stěnou dosahovaly teplot vyšších, než je teplota rosného bodu, tudíž na předmětných konstrukcích v době místního šetření neprobíhala kondenzace vodních par. V bytové jednotce nad žalobcem byly patrny vlhkostní mapy, které byly staršího data. Z detailu opravených částí konstrukce nad střešní částí pohledu na římsu nad oknem štítové stěny nebyly ze strany znalce zjištěny zjevné závady. Při místním šetření v bytě [číslo] nedocházelo k výskytu plísní a nebyly pozorovány stopy po vlhkostních mapách. Porovnáním snímků stěny v obývacím pokoji, u které docházelo k největším projevům vlhkosti, a to tvorbou vlhkostní mapy bylo zjištěno, že již není patrný tepelný most v železobetonovém věnci ani vlhkostní mapa. Z kontroly střešního pláště nevyplynula na první pohled zjevná vada. Znalec dospěl k závěru, že by se dalo předpokládat, že již kvalitně provedená práce podle první fáze oprav dle znaleckého posudku [titul] [příjmení] by vedly k odstranění příčiny vzniku vad, a to z velké části, případně i kompletně. [ulice] práce provedené [právnická osoba] [anonymizováno] se však dle znalce částečně rozporují s návrhem první fáze oprav dle ZP [titul] [příjmení]. Ze strany této společnosti byla opomenuta či vyhodnocena za nedůležitou položka demontáž zvětralého zdiva a položka doplnění zvětralého zdiva. Dle znalce však k dotování štítové stěny srážkovými vodami došlo také z vnější strany štítové stěny. Dle znalce není možné kontrolou bytu nacházejícího se nad předmětnou bytovou jednotkou hodnotit stav bytové jednotky umístěné o patro níže. Pokud docházelo k dotování štítové stěny z vnější strany štítové stěny, tak stavební práce [právnická osoba] [anonymizováno] nebyly provedeny v dostatečné míře. Dle znalce z důvodu špatného užívání bytu nemohlo docházet k takovému výskytu vad, ale muselo být toto způsobeno také externí příčinou. Nelze zcela určit, zda docházelo k dotování štítové stěny dešťovými či jinými vodami, střešním pláštěm či vnějším štítovým zdivem. Dle znalce řádné a přesné provedení první fáze oprav by vedlo k odstranění vad v takové míře, že by nebylo nutné provádět zateplení štíty bezodkladně. Nicméně v posouzení by postupovali odlišným způsobem. Pro ověření, zda žalobce užíval byt řádně, by bylo vhodné umístit do vnitřního prostoru zařízení pro dlouhodobější záznam teploty a relativní vlhkosti v místnosti. Následně by bylo možné vyhodnotit, zda dochází k výskytu plísně díky dotace vlhkosti v důsledku tepelného mostu nebo zatékání do štítové zdi. Dle názoru znalce by bylo vhodné prověřit štítovou stěnu ze strany sousední nemovitosti. Dle znalce při zateplení budovy dochází k výraznému zlepšení tepelněizolačních vlastností pláště budovy. Pokud však dotací štítové stěny srážkovými vodami způsobila absence omítky a částečná absence malty v úložných spárách cihel, mohlo zateplení této stěny vést k odstranění vzniku vlhkosti s plísní v bytě žalobce. Dle znalce stavební práce [právnická osoba] [anonymizováno] nebyly provedeny v potřebném rozsahu a kvalitě, aby bylo možno s jistotou říci, že opětovný výskyt vady je po jejich provedení zcela vyloučen a provedení zateplení štítové stěny by pro tyto účely bylo zcela zbytečné. Dle znalce provedení kompletního zateplení štítové stěny pro eliminaci vytýkané vadu bylo jednoznačně vhodné pro odstranění vady. Znalec se také vyjádřil k technickému posouzení [anonymizováno] [rok] [titul] [příjmení] a uvedl, že není provedeno vyjádření ke skutečnosti, že během oprav nedošlo k demontáži a k doplnění zvětralého zdiva, což dle posouzení [právnická osoba] [právnická osoba] byl jedním z výrazných problémů a stav tohoto zdiva považovali za havarijní. Dle fotodokumentace [právnická osoba] [anonymizováno] neprovedla v ploše štítové stěny žádnou opravu. Již několik dni po dokončení stavebních prací byly patrné na štítové stěně obnažené cihly a absentující úložné spáry. [titul] [příjmení] ve své posouzení nezmínil, že by mělo probíhat další vyhodnocení situace, např. měření povrchové vlhkosti problematických míst v předmětném problematickém pokoji žalobce, což mohlo probíhat ihned po ukončení opravných prací, aby bylo zjištěno, zda se opravy projevily či nikoliv. Ke kontrole výskytu vad došlo pouze v bytě nacházejícím se nad žalobcem, nikoliv v bytě u žalobce. Kontrola provedených prací v rámci technického posouzení byla dle znalce tedy nedostatečná. Dle znalce by pouze řádné větrání a vytápění předmětné jednotky nemohlo vést k odstranění vady. Dle znalce náklady vynaložené na odstranění vady žalobcem lze považovat za obvyklé v čase a místě. Dle znalce, pokud by žádné další práce nebyly provedeny a zároveň by se vyřešily díky správnému provedení oprav do první fáze problém se zatékáním do štítové stěny, pokračovaly by nejspíše do jisté míry úpravy tepelných mostů v místě železobetonového věnce ve stěně obývacího pokoje žalobce. Toto by se projevilo zvlášť v topné sezóně a za sychravých dní. Zároveň by mohlo nadále docházet k projevům zvýšené tvorbě plísní, jelikož štítová stěna dosahovala velmi nízkých termoizolačních vlastností, díky místy absentující omítce nebylo bráněno v dotaci srážkových vod stékajících po štítové stěně do této stěny.

47. Z doplňujícího vyjádření znalce (č. l. 379-382) soud zjistil, že [právnická osoba] [anonymizováno] však veškeré opravy provedla pouze ze strany střechy domu, případně ze strany ulice či ze dvora domu za pomoci lešení. Je zde jednoznačný předpoklad, že pokud by bylo využito vystavení lešení ze strany sousedního domu či použití stavební plošiny, což [titul] [příjmení] ve svém posudku navrhoval, došlo by k saturaci štítové stěny a během opravných prací mohlo dojít k eliminaci dalších problémů ze strany štítové stěny vč. opravy. Dle znalce i po provedení oprav [právnická osoba] [anonymizováno] mohlo dojít k pokračujícímu dotování štítové stěny srážkovými vodami. Dle znalce opravy [právnická osoba] [anonymizováno] byly provedeny z velké míry v souladu se závěry [titul] [příjmení], a to v rozsahu zatékání střešní krytinou a kolem oplechování střešní krytiny vč. opravy na střešních částí štítového zdiva ze strany střechy. Pokud však nedošlo k zapravení horního líce štítové stěny ze strany sousedního domu a zároveň k využití plošiny k provedení opravy či provedení opravy za pomocí lešení ze strany střechy sousedního domu, nelze považovat rozsah prací provedených [právnická osoba] [anonymizováno] za dostatečný, jelikož mohlo i po této opravě docházet k dotacím dešťových vod do konstrukce horním lícem štítové stěny ze strany sousedního domu stěny, případně plochou štítové stěny. Skutečnost, že předmětnou stěnou či vnitřkem stěny proniká voda nevyvrací a zároveň zmiňuje [titul] [příjmení], v technickém posouzení však je tato skutečnost opomenuta a znalec ji nejspíše nepřisoudil zásadní význam, ačkoliv k projevům vlhkosti mohlo docházet i nadále. Pokud docházelo k dotování stěny srážkovými vodami ať už z jakéhokoliv důvodu, nemusela se tato vlhkost projevit v bytě nad žalobcem, ale až v bytě žalobce.

48. Z výpovědi znaleckého ústavu ([anonymizováno] [celé jméno znalce]) na jednání dne [datum] soud zjistil, že bylo potvrzeno, že problém dle znalce spočíval v nedostatečné saturaci štítové zdi a tedy v tom, že práce nebyly provedeny naprosto přesně dle toho, jak provedeny být měly. Znalec opět potvrdil, že [právnická osoba] [anonymizováno] opravila jenom tu horní část, což byla jedna část problému, nicméně nepoužila lávku, kde by zjistila opadané cihly a další věci na té štítové stěně. Je zřejmé, že štítová zeď byla poměrně zdegradovaná a tou plošinou by to při řádném postupu bylo napraveno. Znalec potvrdil, že následná diagnostika po první fázi oprav měla být prováděna z venkovní strany a dále případně oba byty měly být diagnostikovány termokamerou, a nebo měřením vlhkosti zdiva.

49. Z výpovědi znalce [titul] [jméno] [příjmení] na jednání dne [datum] soud zjistil, že dle [titul] [příjmení] na štítové stěně byl nalepený heraklit, takže to nebylo jenom to zdivo s nějakou zvětralou omítkou, ale na nějaké části byl určitě heraklit a když [titul] [příjmení] použil termokameru, tak bylo vidět, že na štítové stěně je jedna část na požární nadezdívce a je tam rozbitá taška. Když pršelo, tak docházelo k dotování dešťovými vodami. Předpokládal, že dešťová voda stéká jednak po líci toho štítu, a i třeba cihlou děrovanou až k tomu železobetonovému věnci. Tomu odpovídala i ta fotodokumentace, že ty plísně byly hlavně kolem toho želetobetonového věnce. Dle [titul] [příjmení] bylo primárně nutné odstranit to zatékání a pak bylo nutné před topnou sezonou vyhodnotit v době 2-3 měsíců, jestli provedená opatření fungují či ne. K dotazu, proč [titul] [příjmení] rozdělil na dvě fáze, tak že chtěl vědět, zda ta první fáze byla zrealizovaná, zda se to zlepšilo, případně zhoršilo, případně to zůstalo stejně a samozřejmě, když se udělá úprava zateplení štítu, tak je to výrazně lepší.

50. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] učiněné na jednání dne [datum] soud zjistil, že [jméno] [příjmení] je jednatelem [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]., která měla za úkol prověřit u domu na [ulice a číslo] u štítu funkčnost střechy. Úkolem bylo rovněž z bytu nad žalobcem prověřit, zda dochází k zatékání či ke kondenzaci. Svědek uvedl, že se dělala taková ta celková oprava a údržba střechy. Vyměnilo se lemování plechů z vnitřní části, přeskládávala se krytina střechy, poškozená krytina se vyměnila za novou, dělalo se tmelení kolem. K dotazu, zda se postupovalo dle zadání či ze zkušeností, tak svědek uvedl, že postupovali dle zjištění na střeše. Opravu provádění pouze tzv. ze střechy, a to vzhledem k tomu, že na střechu byl přístup pouze z toho volného bytu a dále prováděli opravu na tom zešikmení směrem z ulice a na zešikmení směrem do dvora. Ze strany štítu opravu neprováděli. Domnívali se, že tudy nezatékalo, protože to byla třicítka zeď. Dále svědek uvedl, že ta střecha byla prostě stará, vyžadovala opravu, v tom volném bytě nad žalobcem byly fleky. Rovněž v bytě žalobce byly v rohu fleky. Práce nebyly prováděny z vnější části štítové zdi, protože dle svědka to bylo složité ohledně lešení. Dále svědek uvedl, že tam byl asi půl roku po té opravě a dle svědka znovu docházelo k zatékání a k té kondenzaci. Dle svědka vyměnili okrajovou krytinu a popraskané chybějící tašky ve střeše a ten rozpadený hřeben v okraji se podmazal. Dle svědka tedy ta příčina zatékání byla odstraněna. Domnívali se, že zatéká hlavně střechou. Na štítové stěně však bylo patrno, že je starší a byla tam opadaná omítka. Svědek potvrdil, že zpracovával zprávu v podobě vyjádření [právnická osoba], [anonymizována dvě slova]. Ohledně dalších předložených listin v podobě objednávky či znaleckého posudku [titul] [příjmení] pak svědek si nevybavoval, zda uvedené listiny viděl, protože už je to dávno, od té doby opravoval hodně střech.

51. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], [titul] učiněné na jednání dne [datum] soud zjistil, že svědek působí jako projektový manažer a realizuje zakázky ve [právnická osoba] [právnická osoba] Svědek uvedl, že při kontrole viděli stopy po zatékání ze zimy, přičemž uvedenou prohlídku činili na konci léta [rok]. Jejich práce probíhaly tak, aby se stihly do konce roku na zimu. Byt nevypadal příjemně po stopách toho zatékání. Dále od té stěny šel chlad. Při kontrole štítové stěny odhalili nedostatky, a to z toho důvodu, že se spustili na laně ze střechy a měli i lešení. Štítovou stěnu museli oklepat, omítka nebyla po celé ploše, museli zašpricovat cihly, dát novou omítku a následně tepelně zateplit polystyrenem. Následně to zateplili v souvislosti i s omítkou. Dále odhalili krytinu v místě atiky a na to zpět napojili. Nájemníkům doporučovali, aby udělali rozhodně novou krytinu střechy, protože ta už měla svůj věk. Rozpočet byl udělán pomocí ceníku RTS, žalobce vše uhradil včas. Co se týče stavby lešení, měli ústní souhlas od souseda, komunikace s ním byla bezproblémová.

52. Soud další dokazování neprováděl, a to svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], protože na nich zástupkyně žalobce netrvala. Dále soud považoval za nadbytečné slyšet navržené svědky, a to [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení], a to ke tvrzeným skutečnostem zcela neefektivní a nekonstruktivní komunikace ze strany žalovaného. Dle soudu komunikace mezi účastníka byla dostatečně zjištěna z provedených listinných důkazů, a proto by další dokazování bylo nadbytečné a v rozporu se zásadou procesní ekonomie řízení.

53. Na základě shora praveného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkové stavu věci 54. Žalobce užíval od [datum] byt [číslo] ve vlastnictví žalovaného ve [číslo] podlaží budovy na [ulice a číslo]. Žalobce již koncem roku 2016 upozorňoval žalovaného na vady bytu v podobě plísní. Požadoval odstranění sdělených vad, přičemž mu byly vytýkány nedostatky ve větrání a špatné užívání bytu. Písemnou žádost o odstranění vytýkané vady žalovaný podal dne [datum], kdy na základě znaleckého posudku [titul] [příjmení] byla oprava rozdělena na dvě fáze, kdy k první fázi opravy došlo v období od [datum] do [datum] [právnická osoba], [anonymizována dvě slova]. V červnu [rok] mělo dojít k jejich vyhodnocení ze strany [titul] [příjmení], přičemž dle žalobce toto vyhodnocení a práce samotné byly nedostatečné. Problémy přetrvaly. Opakovaně vyzýval žalovaného k odstranění vytýkané vady, jinak přistoupí k odstranění svépomocí, k čemuž došlo na podzim [rok] prostřednictvím [právnická osoba] [právnická osoba], která opravila střechu a zateplila část štítové stěny, přičemž tímto způsobem byla vytýkaná vada v podobě plísně odstraněna. Žalobce vynaložil na práce shora uvedené společnosti částku 174 892 Kč, kterou po žalovaném požadoval uhradit, k čemuž nedošlo.

55. Zjištěný skutkový stav podřadil soud pod následující zákonná ustanovení.

56. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

57. Podle § 2264 o. z. zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

58. Podle § 2265 odst. 1 o. z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

59. Podle § 2265 odst. 2 o. z. neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

60. Podle § 2265 odst. 3 o. z. neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

61. Právním posouzením shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že podaná žaloba je v celém rozsahu důvodná.

62. Soud se musel zabývat naplněním shora uvedených ustanovení, přičemž skutečnost, že žalobce byl nájemcem bytu [číslo] ve vlastnictví žalovaného ve [číslo] podlaží budovy na [ulice a číslo], a to od [datum] mezi účastníky nebylo sporu.

63. Nejprve se soud zabýval, zda žalobce jako nájemce oznámil žalovanému vadu bez zbytečného odkladu ve smyslu § 2265 odst. 3 o. z., aby měl vůbec právo po žalovaném požadovat úhradu nákladů, které sám vynaložil k odstranění předmětné vady. Dle soudu se u žalobce v bytě v průběhu topné sezóny 2016, konkrétně ke konci října objevili plísně. Dle soudu je pochopitelné, že tento problém se nějakou dobu vyvíjí a byt lze užívat, a tato vada nebráním obvyklému bydlení (srov. § 2264 o. z.). Pokud měl žalobce v listopadu žalované tento problém nahlásit a již dne [datum] se k němu stavuje pan [příjmení], aby uvedené překontroloval, tak dle soudu byla splněna podmínka, že žalobce jako nájemce oznámil žalovanému vadu v podobě vzniku plísní v jím užívaném bytě bez zbytečného odkladu ve smyslu § 2265 odst. 3 o. z.

64. Podle § 2265 odst. 1 o. z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Dle soudu tak bylo na žalované, aby ohlášenou vadu odstranila v přiměřené době. Přiměřenost doby pro odstranění se bude nepochybně řídit typem poškození nebo vady, resp. mírou, jakou toto poškození nebo vada brání obvyklému užívání bytu k bydlení, a tím, zda jde o vadu, kterou je nutné odstranit bez prodlení. Dle soudu bylo z listinných důkazů prokázáno, že žalobce již od listopadu/prosince 2016 s žalovanou ohledně vady v podobě výskytu plísní komunikoval, což dále pokračovalo i v březnu 2017, přičemž žalobci bylo nejprve sdělováno, že byt špatně užívá, málo větrá, špatně topí, aniž by žalobcem nahlášené vady někdo řádně věnoval a v neposlední řadě věc směřoval k odstranění vady v přiměřené době. Dle soudu pokus o opravu (březen 2018) po 16 měsících od prvotního hlášení (listopad/prosinec 2016) ze strany žalobce nelze hodnotit jako odstranění vady v přiměřené době. I kdyby se uvedené počítalo od oficiální žádosti žalobce ze dne [datum], kdy se žalobce obrátil na [anonymizováno] [obec] [část obce] s žádostí o písemné odborné kvalifikované vyjádření zateplení štítové stěny domu [ulice a číslo], a to z důvodu vzniku plísní v jeho bytě, tak pokus o odstranění vady po 9 měsících není dle soudu odstranění vady v přiměřené době, a to i vzhledem k tomu, že v řízení bylo prokázáno, že po zpracování znaleckého posudku byla vyhlášena veřejná zakázka na opravu střechy dne [datum] a k započetí prací došlo [datum], tj, poměrně rychle. Dle výkladu podaného dále níže bylo navíc dle soudu zcela spolehlivě prokázáno, že vada žalovaným nebyla odstraněna.

65. Dále se soud zabýval výkladem § 2265 odst. 2 o. z., zda v projednávané věci byla naplněna hypotéza uvedené právní normy v podobě, zda tedy žalovaný jako pronajímatel neodstranil vadu bez zbytečného odkladu a řádně. Řádným odstraněním vady dle uvedeného ustanovení musíme rozumět takový stav předmětu plnění, kdy se předmět plnění stane opět bezvadným, tj. realizace určitých prací, které však nepovedou k návratu předmětu plnění v takový stav, že je způsobilý k řádnému užívání, nemůže být považováno za odstranění vady.

66. Soud má za to, že z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný přistoupil k odstranění vady v březnu 2018 prostřednictvím [právnická osoba] [anonymizováno], která vadu měla odstranit navrhovaným postupem dle znaleckého posudku [titul] [příjmení]. Na základě provedeného dokazování bylo dle soudu prokázáno, že žalobcem nahlášená vada v podobě výskytu plísní v užívaném bytě postupem žalovaného nebyla odstraněna řádně. Uvedené bylo dle soudu prokázáno znaleckým posudkem znaleckého ústavu [právnická osoba]. Znalecký ústav dospěl k závěru, že stavební práce [právnická osoba] [anonymizováno] nebyly provedeny v potřebném rozsahu a kvalitě, aby bylo možno s jistotou říci, že opětovný výskyt vady je po jejich provedení zcela vyloučen. [právnická osoba] nepostupovala v souladu se závěry posudku [titul] [příjmení]. Ze strany této společnosti byla opomenuta či vyhodnocena za nedůležitou položka demontáž zvětralého zdiva a položka doplnění zvětralého zdiva, a to v rámci vnější strany štítové stěny. I dle výpovědi [titul] [příjmení] na štítové stěně byla jedna část na požární nadezdívce a byla tam rozbitá taška. Když pršelo, tak docházelo k dotování dešťovými vodami. [titul] [příjmení] předpokládal, že dešťová voda stékala jednak po líci toho štítu, a i třeba cihlou děrovanou až k tomu železobetonovému věnci. Dle znaleckého ústavu však k dotování štítové stěny srážkovými vodami došlo také z vnější strany štítové stěny. Není možné kontrolou bytu nacházejícího se nad předmětnou bytovou jednotkou hodnotit stav bytové jednotky umístěné o patro níže. Pokud docházelo k dotování štítové stěny z vnější strany štítové stěny, tak stavební práce [právnická osoba] [anonymizováno] nebyly provedeny v dostatečné míře. Dle znaleckého ústavu z důvodu špatného užívání bytu nemohlo docházet k takovému výskytu vad, ale muselo být toto způsobeno také externí příčinou. To, že [právnická osoba] [anonymizováno] nepostupovala v souladu se závěry posudku [titul] [příjmení] a nepřistoupila k opravě vnější strany štítové stěny soudu potvrdil rovněž svědek [příjmení] ze [právnická osoba] [anonymizováno], který uvedl, že opravu prováděli pouze tzv. ze střechy, a to vzhledem k tomu, že na střechu byl přístup pouze z toho volného bytu a dále prováděli opravu na tom zešikmení směrem z ulice a na zešikmení směrem do dvora. Ze strany štítu opravu neprováděli. Závěry znaleckého posudku korespondují rovněž se závěry společnosti [právnická osoba], dle které při kontrole štítové stěny odhalili nedostatky, a to z toho důvodu, že se spustili na laně ze střechy a měli i lešení (výpověď svědka [příjmení]). Tyto závěry jsou rovněž obsaženy v průvodní zprávě k zateplení štítové stěny bytového domu [ulice a číslo] vypracované touto společností, kde se uvádí, že na štítové stěně dochází k výraznému odpadávání a degradaci stávající omítky i samotného zdiva. Jedná se o havarijní stav, který se musí řešit.

67. Dle ustálené rozhodovací praxe nemohl soud přezkoumávat odborné závěry obsažené ve znaleckém posouzení znaleckého ústavu. V rozsudku ze dne 17. 8. 2009, sp. zn. 33 Cdo 420/2008, Nejvyšší soud vysvětlil, že důkaz znaleckým posudkem se od jiných důkazních prostředků liší potud, že jeho hodnocení podle § 132 o. s. ř. nepodléhají znalecké závěry (nálezy) ve smyslu jejich odborné správnosti; soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy. Soud však po zhodnocení znaleckého posudku, jeho dodatku a výpovědi [titul] [celé jméno znalce] má za to, že tento znalecký posudek ve vztahu ke svým závěrům je náležitě logicky odůvodněn a je úplný ve vztahu k zadaným úkolům, posudek má podklad v obsahu nálezu. Je třeba zdůraznit, že závěry posudku jsou podloženy dosavadními výsledky řízení např. shora prezentovány závěry společnosti [právnická osoba], a nejsou s nimi v rozporu (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1561/2010).

68. Dle soudu tedy bylo prokázáno na základě shora uvedené argumentace, že k odstranění vady ze strany žalovaného nedošlo bez zbytečného odkladu a především řádně.

69. V této souvislosti především v kontextu znaleckých závěrů tak neobstojí argumentace žalovaného, že žalobce neumožnil, aby se projevily výsledky první fáze opravy. Dle znaleckého ústavu stavební práce [právnická osoba] [anonymizováno] nebyly provedeny v potřebném rozsahu a kvalitě, aby bylo možno s jistotou říci, že opětovný výskyt vady je po jejich provedení zcela vyloučen. To potvrzovaly tvrzení žalobce, že projevy plísni neustoupily, rovněž svědek [příjmení] uvedl, tam byl asi půl roku po té opravě a dle svědka znovu docházelo k zatékání a k té kondenzaci. V této souvislosti lze rovněž poukázat na skutečnost, že žalovaný sám k vyhodnocení oprav přistupoval nedůsledně, kdy samotná kontrola v bytě žalobce neproběhla. Znalecký ústav přitom dospěl k závěru, že pokud docházelo k dotování stěny srážkovými vodami ať už z jakéhokoliv důvodu, nemusela se tato vlhkost projevit v bytě nad žalobcem, ale až v bytě žalobce. Znalecky ústav potvrdil, že následná diagnostika po první fázi oprav měla být prováděna z venkovní strany a dále případně oba byty měly být diagnostikovány termokamerou, a nebo měřením vlhkosti zdiva. K tomu dle soudu nedošlo. Žalovaný na řádné vyhodnocení provedených oprav rezignoval.

70. Dle soudu na základě provedeného dokazování v projednávané věci tak byla naplněna hypotéza ustanovení § 2265 odst. 2 o. z., že žalovaný jako pronajímatel neodstranil vadu bez zbytečného odkladu a řádně. Pokud žalobce tedy přistoupil k odstranění vady po necelých dvou letech, kdy vada v podobě výskytu plísní ze strany žalovaného jako pronajímatele nebyla odstraněna, mohl mít odůvodněně za to, že vada nebyla odstraněna bez zbytečného odkladu.

71. Žalobci tedy dle soudu vzniklo právo na náhradu odůvodněných nákladů dle § 2265 odst. 2 o. z., které mu vznikly v důsledku toho, že přistoupil k odstranění vady sám. Co se týče pojmu odůvodněných nákladů, tak dle soudu tyto svědčí nájemci, pokud měl k těmto nákladům racionální důvod související s vadou předmětu plnění. Dle znaleckého ústavu při zateplení budovy dochází k výraznému zlepšení tepelněizolačních vlastností pláště budovy. Pokud však dotací štítové stěny srážkovými vodami způsobila absence omítky a částečná absence malty v úložných spárách cihel, mohlo zateplení této stěny vést k odstranění vzniku vlhkosti s plísní v bytě žalobce. Ze znaleckého posudku dle soudu bylo rovněž prokázáno, že žalobcem provedená oprava vedla k odstranění předmětné vady v podobě vzniku plísní. Z předložených faktur a rovněž ze svědecké výpovědi svědka [příjmení] bylo prokázáno, že žalobce za odstranění vady uhradil částku 174 892 Kč. Následně ze znaleckého posudku bylo prokázáno, že náklady vynaložené na odstranění vady žalobcem lze považovat za obvyklé v čase a místě.

72. Dle soudu ve světle shora uvedeného působí účelově argumentace žalovaného, že žalobce nemusel přistoupit k zateplení části štítové stěny, když je zřejmé, že postup žalovaného vedl k odstranění předmětné vady, jednalo se o odůvodněné náklady. Dle soudu rovněž nelze odhlédnout, že pojem odůvodněné náklady je nutné hodnotit v jiném světle, než např. náhradu účelně vynaložených nákladů v případě zabraňování vzniku škody, kam by argumentace žalovaného ohledně provedení pouze nutný prací (zapravení omítky) směřovala spíše.

73. Soud rovněž nepovažoval za důvodné námitky žalovaného, že žalobce překročil oprávnění nájemce, kdy zasahoval do vlastnického práva žalobce mimo jeho byt a zasahoval do společných částí. Dle soudu ustanovení § 2265 o. z. uvedené vůbec neřeší, a pokud by směřovalo toto ustanovení pouze na věci uvnitř bytu, který má žalobce přenechán do užívání, tak by toto ustanovení dopadalo na minimum situací z běžného života nájemce. Za takové situace by ze strany nájemce nemohlo být vyměněno ani okno, které je rovněž společnou částí a bylo to zásahem do práv vlastníka domu. Dle soudu žalobce postupoval v souladu se shora uvedeným ustanovením o. z.

74. Soud v projednávané věci rovněž nemůže opomenout tu skutečnost, že žalovaný k celé věci přistupoval poněkud liknavě, zdlouhavě, v důsledku čehož žalobce musel trpět projevy plísně (vady v bytě) zhruba dva roky. Pokud by žalovaný dostatečně pečoval o dům ve svém vlastnictví, přistoupil by řádně a včas k odstranění vytýkané vady, nemuselo ze strany žalobce k aktivaci ustanovení § 2265 o. z. vůbec dojít. Pokud by bylo odmítnuto plnění pro žalobce při splnění podmínek vymezených dle § 2265 o. z., došlo by dle soudu k odepření spravedlnosti v soukromoprávních vztazích.

75. Nad rámec výše uvedeného soud podotýká, že pokud by byla zapovězena aplikace úpravy dle § 2265 o. z. tak by pak byla otázka stejně, zda nedošlo u žalovaného ke zhodnocení jeho majetku v důsledku provedené opravy, a tedy k jejímu bezdůvodnému obohacení bez právního důvodu na úkor žalobce. Nicméně soud uvedené blíže nerozváděl, jelikož postupoval dle přiléhající úpravy § 2265 o. z.

76. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky přípisem ze dne [datum] ve lhůtě 30 dnů od doručení výzvy. Vzhledem k tomu, že k úhradě dlužné částky nedošlo dostal se žalovaný s úhradou svého dluhu do prodlení dle § 1968 o. z. Soud proto podané žalobě v plném rozsahu vyhověl a uložil žalovanému výrokem I. povinnost zaplatit žalobkyni žalovanou částku s příslušenstvím - úrokem z prodlení v zákonné výši (§ 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) Lhůtu k plnění pak soud stanovil třídenní (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

77. Výrok II. je odůvodněn skutečností, že žalobci náleží náhrada nákladů řízení proti žalovanému jako účastníkovi řízení, který ve věci úspěch neměl, a to dle § 142 odst. 1 o. s. ř.

78. Náklady žalobce tvoří odměna za zastoupení ve výši 8 100 Kč/úkon – 16 úkonů, tj. 129 600 Kč podle § 7 bod 5 ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ advokátní tarif“), dále paušální náhrada výdajů ve výši 300 Kč za každý úkon právní služby podle § 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu, jimiž jsou příprava a převzetí zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé, žaloba, replika na vyjádření žalovaného ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], písemné podání ve věci samé ze dne [datum], účast na místním šetření dne [datum], písemné podání ve věci samé ze dne [datum] (vyjádření se ke znaleckému posouzení), účast na jednání před soudem dne [datum], písemné podání ve věci samé ze dne [datum], účast u jednání soudu, které přesáhlo 2 hodiny, dne [datum] (2 úkony), písemné podání ve věci samé ze dne [datum], účast u jednání soudu, které přesáhlo 2 hodiny, dne [datum] (2 úkony), podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) advokátního tarifu v celkové výši 4 800 Kč. Dále má zástupkyně žalobce nárok na náhradu DPH ve výši 21 %, jíž je zástupkyně žalobce plátcem, ve výši 28 224 Kč podle § 137 odst. 3 o. s. ř. Součástí náhrady nákladů řízení je též zaplacený poplatek ve výši 8 745 Kč a zaplacená záloha na náklady spojené vypracováním znaleckého posudku ve výši 2 500 Kč a 2 000 Kč za náklad řízení v podobě vypracování požárně bezpečnostního řešení stavby. Náhradu nákladů řízení v celkové výši 175 869 Kč uložil soud zaplatit žalovanému, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám zástupkyně žalobce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). Vzhledem k tomu, že zaplacený soudní poplatek i záloha na znalečné jsou součástí náhrady nákladů řízení a jako takové byly spotřebovány, není možné vyhovět požadavku žalobce na jejich vrácení.

79. Výrok III. je odůvodněn ustanovením § 148 odst. 1 o. s. ř., dle kterého stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Shora uvedenému nároku žalobce bylo v plném rozsahu vyhověno, žalovaný byl v řízení zcela neúspěšný, proto je povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně náhradu nákladů řízení spojených s vyplacením znalečného.

80. Znalečné bylo vyplaceno znalecké kanceláři [právnická osoba] ve výši 21 272 Kč na základě usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] (2 500 Kč bylo uhrazeno ze zálohy žalobce, 2 500 Kč ze zálohy žalovaného, 16 272 Kč Městský soudem v Brně). Dále bylo vyplaceno znalecké kanceláři [právnická osoba] znalečné ve výši 6 595 Kč na základě usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], a to Městským soudem v Brně Celkem tak náklady státu (neuhrazené) činí 22 867 Kč, a proto je žalovaný povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení spojených s vyplacením znalečného částku 22 867 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.