13 C 9/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Tomášem Klusákem ve věci žalobce: Anonymizováno , IČO: IČO sídlem adresa zastoupený advokátem tituly před jménem . jméno FO . sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 o určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného z bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, , nacházejícím se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží v bytovém domě na , adresa, , č. or. , číslo, v , Anonymizováno, , v katastrálním území , Anonymizováno, , kterou je žalovaný žalobci povinen ode dne 10. 1. 2024 hradit v sazbě 132 Kč měsíčně za m², činí celkem 6 771 Kč měsíčně.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 2 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce jako pronajímatel se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne , datum, domáhal určení zvýšení nájemného bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, , nacházejícím se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží v bytovém domě na , adresa, , č. or. , číslo, v , Anonymizováno, , v katastrálním území , Anonymizováno, , který má v nájmu žalovaný, a to ode dne 10. 1. 2024 v sazbě 132 Kč měsíčně za m², tj. celkem na 6 771 Kč měsíčně.

2. Žalovaný se ve věci ani přes výzvu soudu nevyjádřil.

3. Provedeným dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , hodnota, , bytový dům, na , adresa, , č. or. , hodnota, v , Anonymizováno, . Součástí bytového domu je i být č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, , nacházející se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží (doklad o vlastnictví, č. l. 25 + nájemní smlouva). Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne , datum, k předmětnému bytu nájemní smlouvu. Výše celkového nájemného byla mezi účastníky dohodnuta jako součet nájemného vypočteného z podlahové plochy ve výší 110 Kč/m2/měsíc a nájemného za vybavení bytu (nájemní smlouva, č. l. 20-21). V evidenčním listu bylo určeno celkové nájemné žalované od , datum, na částku 5 690 Kč, v evidenčním listu je uvedena i sleva na nájemné ve výši 50 %, celková plocha , Anonymizováno, m2 (evidenční list žalovaného, č. l. 21v-22).

5. Na základě usnesení č. , číslo, . schůze , adresa, konané dne , datum, schválila , adresa, , jako příslušný orgán žalobce, mimo jiné zvýšení nájemného nájemcům bytů uvedených v příloze č. , číslo, a příloze č. , číslo, tohoto usnesení, konkrétně v katastrálním území , Anonymizováno, nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě 110 Kč/m²/měsíc navýšení na 132 Kč/m²/měsíc (což se mimo jiné týká také žalovaného), a to s účinností od , datum, , a to v souladu s ustanovením § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“ (výpis z usnesení , Anonymizováno, , adresa, , č. l. 24 + příloha č. , číslo, + usnesení , Anonymizováno, . schůze , adresa, , konané dne , datum, , č. l. 4-14).

6. Žalobce zaslal dne , datum, žalovanému „Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného“ ve smyslu § 2249 o. z. V tomto návrhu byl žalovaný podrobně seznámen s dotčenou právní úpravou a důvody, které žalobce vedly ke zvýšení nájemného, jakož i s výší nově navrženého měsíčního nájemného vč. uvedené skutečnosti, že nově navržená výše nájemného je stále výrazně nižší, než je v daném místě a čase obvyklé. K zaslanému návrhu na zvýšení nájemného pak žalobce přiložil též „Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ a vyzval žalovaného, aby tento (v případě vyslovení souhlasu se zvýšením nájemného) ve stanovené lhůtě doručil přiložený souhlas na podatelnu žalobce (návrh žalobce na zvýšení nájemného vč. doručenky, č. l. 18-19).

7. Z evidenčních listů tří dalších bytů ve vlastnictví žalobce (evidenční list na adrese , adresa, , č. l. 15 + evidenční list na adrese , adresa, , č. l. 16 + evidenční list na adrese , adresa, , č. l. 17) soud zjistil, že se jedná o srovnatelné byty o velikosti , Anonymizováno, s trochu nižší podlahovou plochou než je byt žalobce. Průměrná výše nájemného u těchto bytu činí 141,97 Kč/m2/měsíc. Nejnižší sazba pak činí 139,43 Kč/m2/měsíc.

8. Zjištěný skutkový stav podřadil soud pod následující zákonná ustanovení.

9. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

10. Podle § 2249 odst. 2 o. z. prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

11. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

12. Podle § 3 odst. nařízení vlády č. 1453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

13. Právním posouzením shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že podaná žalobu je zcela důvodná.

14. Žalobce jakožto pronajímatel projevil právně relevantním způsobem vůli zvýšit nájemné placené žalovaným o 20 % (rozhodnutí , Anonymizováno, ; písemné oznámení žalobce adresované žalované ze dne 1. 8. 2023 o úmyslu žalobce zvýšit nájemné), tj. z částky 110 Kč/m2/měsíc na 132 Kč/m2/měsíc. Ve lhůtě uvedené v ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. žalovaný na tento návrh nijak nereagoval. Žalobce ve lhůtě rovněž uvedené v ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. podal návrh na zvýšení nájemného u soudu. Lhůty byly tedy zachovány.

15. Dle § 3 shora uvedeného nařízení lze vyjít při posuzování obvyklého nájemného z prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných (např. listinnými důkazy). Zjištění srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě vychází ze shody v charakteristikách, které mají podstatný vliv, tedy shody ve vlastnostech bytu a vlastnostech nájmu (§ 4 odst. 1 a 2 nařízení).

16. Žalobce doložil výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě v souladu s § 3 odst. 1 písm. b) nařízení a § 2249 o. z. předložením 3 evidenčních listů ohledně 3 bytů nacházejících se v dané lokalitě (tedy lokalitě jako je byt žalovaného). Výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se tak pohybuje v intervalu od 139,43 Kč/m2/měsíc do 145,91 Kč/m2/měsíc. Tudíž žalobcem navržené (zvýšené) nájemné ve výši 132 Kč/m2 zjištěné srovnatelné obvyklé nájemné v dané místě nepřevyšuje.

17. Soud tedy návrhu vyhověl a rozhodl o zvýšení nájemného s účinky ode dne podání žaloby, jak ve výroku I. uvedeno.

18. Procesně plně úspěšnému žalobci přiznal soud výrokem II. právo na náhradu nákladů řízení dle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb., které tvoří paušální náhrada hotových výdajů za 3 úkony (výzva k plnění, návrh ve věci samé, účast na jednání) ve výši 900 Kč (režijní paušál za jeden úkon činí 300 Kč, § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.), a zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč. Náhradu nákladů řízení v celkové výši 2 900 Kč uložil soud zaplatit žalovanému, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) k rukám zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). V otázce náhrady nákladů řízení se soud plně ztotožnil s nálezem Ústavního soudu ze dne 14. března 2013 sp. zn. II ÚS 376/12, na základě kterého nelze , Anonymizováno, přiznávat náklady za zastoupení advokátem. Z předmětného nálezu vyplývá, že: „[u] , Anonymizováno, lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy bez toho, aby musela využívat právní pomoci advokátů.“ , Anonymizováno, má ve svém aparátu k dispozici právníky , Anonymizováno, , kteří i věci určení výše nájemného soudem jako pověření zaměstnanci zastupují. Soud má tedy za to, že zastoupení advokátem v tomto případě není účelně vynaloženým nákladem. Na žalobce bylo tedy v souladu s vyhláškou č. 254/2015 Sb. pohlíženo jako na nezastoupeného účastníka.