16 C 100/2012

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Miroslavem Králem jako samosoudcem ve věci žalobce: Anonymizováno IČO: IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno 504, 500 02, Hradec Králové 2 proti žalovanému: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o 508.885,47 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba žalobce se v částce 3.700 Kč včetně 7,5% úroku z prodlení ročně z částky 3.700 Kč od 12.9.2012 do zaplacení, zamítá.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 505.185,47 Kč se 7,5% úrokem z prodlení ročně z částky 505.185,47 Kč od 12.9.2012 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 29.940 Kč k rukám právního zástupce žalobce, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by žalovaný byl uznán povinným zaplatit žalobci částku 508.885,47 Kč s příslušenstvím, neboť žalobce jako pronajímatel pronajal žalovanému jako nájemci smlouvou o nájmu č. , Anonymizováno, ze dne 17.9.2010 a to „, Anonymizováno, “ nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, v , adresa, , postavené na pozemku p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , adresa, pro obec , adresa, a k.ú. , adresa, k pořádání kulturních akcí (produkcí, zábav, přehlídek, výstav apod.), které budou v souladu s článkem VI. bod 15. smlouvy. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Ve smlouvě se žalovaný zavázal platit žalobci dohodnuté roční nájemné ve výši 80.400 Kč bez DPH, splatné ve dvou splátkách ve výši 40.200 Kč bez DPH a to na základě vystavené faktury a dále hradit žalobci na základě vystavených faktur vodné, stočné a srážkovou vodu (viz. článek V. smlouvy). Vzhledem k tomu, že žalovaný se dostal do prodlení s placením dohodnutého nájemného a služeb spojených s užíváním nemovitosti, doručil žalobce žalovanému písemnou výpověď dne 22.12.2011. Na základě výpovědi byl nájem předmětných nemovitostí ukončen uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty ke dni 31.3.2012. Do dne sepisu žaloby žalovaný nezaplatil žalobci na základě jemu doručených faktur nájemné za období od 1.1.2011 do 31.3.2012 v celkové výši 120.600 Kč a služby spojené s užíváním za období od 21.9.2010 do 31.3.2012 v celkové výši 388.285,47 Kč, tedy celkem 508.885,47 Kč.

2. Žalovaný ve svém písemném vyjádření se k žalobě navrhl její zamítnutí, neboť v duchu nájemní smlouvy prováděl nájemce na své náklady opravy nemovitostí a tyto náklady přefakturoval žalobci. Tímto způsobem měly být vzájemně započteny pohledávky nájemce z nájemného a plateb za srážkovou vodu. Zpočátku u některých faktur k dohodě došlo, avšak poté, co žalovaný namítal, že srážková voda nejde do kanalizace, neboť okapy na budovách byly nefunkční a srážková voda volně vsakovala do půdy, přestala spolupráce mezi účastníky fungovat. Žalovaný dále namítá, že hodnota prací na opravách pronajatých nemovitostí provedených v souladu s článkem VI. odst. 2. nájemní smlouvy je přinejmenším stejná jako hodnota požadovaných částek.

3. Městský soud v Brně vydal dne 17.10.2017 rozsudek pod č.j. , spisová značka, , kterým žalobě zcela vyhověl, když v otázce dlužného nájemného vzal soud na základě provedeného dokazování za prokázáno, že žalovaný nezaplatil žalobci nájemné vyplývající z nájemní smlouvy za období od 1.1.2011 do 31.3.2012 v celkové výši 120.000 Kč a dále služby spojené s užíváním za období od 21.9.2010 do 31.3.2012 v celkové výši 388.285,47 Kč, což v součtu představuje předmět sporu. V otázce srážkové vody dospěl soud k závěru, že provedeným dokazováním, a to zejména znaleckým posudkem nebylo shledáno žádných závad týkajících se vyústění okapu do nevhodných míst, ucpané kanalizační vpusti či okapy, přičemž z fotodokumentace rovněž nebylo možné dovodit, že by k rozhodnému dni, tedy k 20.9.2010 nebyla budova vybavena dostatečným množstvím okapů za účelem řádného odtoku vodu a soud proto k námitce žalovaného ani v této části nepřihlédl. Pokud se týká vznesené námitky započtení, tak soud k této námitce nepřihlédl pro absenci již prvního základního kumulativního předpokladu započtení, a to existence vzájemných pohledávek.

4. Proti shora citovanému rozhodnutí podal žalovaný odvolání, kdy Krajský soud v Brně usnesením ze dne 9.5.2019, pod č.j. , spisová značka, , jež nabyl právní moci dne 18.6.2019 rozsudek prvého stupně zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení s tím, že soud v dalším řízení se bude zabývat námitkami žalovaného ohledně vyúčtování nájemného, kdy v této otázce mezi účastníky dosud nepanuje shoda o tom, zda bylo žalovanému umožněno v předmětném období využívat předmět nájmu v rozsahu uvedeném ve smlouvě. Dále Krajský soud v Brně zavázal soud doplnit dokazování o další důkazy vážící se k odtoku srážkových vod do kanalizace, kdy vezme v úvahu podrobná tvrzení žalovaného ohledně stavu objektu a současně se vypořádá z ustanovením článku 1 odst. 4 smlouvy o nájmu ze dne 17.9.2010.

5. Dne 17.9.2010 uzavřel žalobce jako pronajímatel s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s předmětem „, Anonymizováno, “, které jsou uvedené a řádně specifikované v příloze č. , hodnota, . této smlouvy tvořící její nedílnou součástí. Touto smlouvou pronajímatel pronajal nájemci nemovitosti uvedené v příloze č. , hodnota, . smlouvy pro účely provozování: pořádání kulturních akcí (produkcí, zábav, přehlídek, výstav apod.), které budou v souladu s článkem VI. bod 15. smlouvy a dále pro účely administrativní činnosti. Výše nájemného a způsob úhrady byl účastníky sjednán v článku II. smlouvy. Účastníci se dohodli, že roční nájemné za užívání předmětu nájmu činí 80.400 Kč bez DPH a k této částce bude připočtena platná sazba DPH dle zákona o DPH (20%). Dohodnuté nájemné je splatné ve dvou splátkách ve výši 40.200 Kč bez DPH na základě vystavené faktury. Daňový doklad bude vystaven k 30.6. respektive k 31.12. kalendářního roku se splatností 14 dní. V článku V. si účastníci dále sjednali, že nájemce je povinen hradit náklady spojené s užíváním předmětu nájmu a to na základě dohod uzavřených přímo s dodavateli příslušných médií (elektrický proud) nebo na základě fakturace pronajímatele (vodné a stočné, srážková voda) včetně odpovědnosti za závazky vzniklé z těchto dohod. V článku VI. bod 1. si účastníci sjednali povinnost nájemce na své náklady provádět na předmětu nájmu běžné opravy a údržbu, v bodě 2. závazek nájemce na své náklady provádět i opravy v důsledku havárií a opatření k odvrácení dalších škod, v bodě 3. možnost nájemce provádět na své náklady technická zhodnocení a případné investiční činnosti nebo opravy nad rámec běžné údržby a to pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele, v bodě 4. povinnost nájemce na svůj náklad provést vyklízecí práce po předání předmětu nájmu, v bodě 5. povinnost nájemce udržovat ve schůdném stavu na své náklady přístupové komunikace (cesty a chodníky) bezprostředně souvisejícím s předmětem nájmu a v bodě 6. závazek pronajímatele hradit nájemci na základě jím vystavené faktury (vždy ke konci pololetí příslušného období) prokazatelně vynaložené náklady spojené s plněním bodu 2. a 3. čl. VI. smlouvy avšak pouze maximálně do výše fakturovaného nájmu a předpisu nákladů na srážkovou vodu. Ostatní náklady nad rámce této maximální výše (předpis nájemného a srážkové vody) jdou k tíži nájemce. Z přílohy č. , hodnota, . ke smlouvě o nájmu , Anonymizováno, soud zjistil, že budovy představují objekt bydlení č.p. , Anonymizováno, na st. p.č. , hodnota, , nemovitá kulturní památka v k.ú. , adresa, a se způsobem ochrany nemovitosti: rozsáhlé chráněné území. Pozemek představuje p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře , adresa, m2, v k.ú. , adresa, a se způsobem ochrany nemovitosti: rozsáhlé chráněné území.

6. Dne 22.12.2011 podal žalobce písemnou výpověď ze smlouvy o nájmu č. , Anonymizováno, ze dne 17.9.2010 a to v souladu s odstavcem IV. bod 1. smlouvy s tím, že výpovědní lhůta činí 3 měsíce a začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž bude výpověď doručena žalovanému. Ze zápisu o předání a převzetí pronajatého nebytového prostoru soud zjistil, že dne 18.4.2012 předal žalovaný žalobci prostor: objekt „, Anonymizováno, “, který byl předmětem smlouvy o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, ze dne 17.9.2010. Smlouva o nájmu nebytových prostor byla ukončena výpovědí ke dni 31.3.2012. , adresa, od nebytových prostor nebyly předány, rovněž nebyly zjištěny závady. Z faktury č. , hodnota, ze dne vystavení 31.12.2010 s vyznačeným datem splatnosti 31.1.2011 soud zjistil, že žalobce jako dodavatel fakturoval žalovanému jako odběrateli náklady spojené se srážkovou vodou za období od 30.6.-31.12.2010 celkem 74.788,49 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 30.6.2011 s datem splatnosti 14.7.2011 nájemné za 1. pololetí roku 2011 celkem 48.240 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 26.7.2011 s datem splatnosti 9.8.2011 náklady spojené se srážkovou vodou za období od 31.12.2010-30.6.2011 celkem 125.520 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 31.12.2011 s datem splatnosti 14.1.2012 nájemné na 2. pololetí roku 2011 celkem 48.240 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 10.2.2012 s datem splatnosti 24.2.2012 náklady spojené se srážkovou vodou za období od 30.6.-31.12.2011 celkem 125.519,99 Kč, fakturou č. , hodnota, ze dne 26.4.2012 s datem splatnosti 10.5.2012 nájemné za leden až březen 2012 v celkové výši 24.120 Kč a fakturou č. , hodnota, ze dne 28.8.2012 s datem splatnosti 11.9.2012 náklady spojené se srážkovou vodou za období od 1.1.-31.3.2012 celkem 63.330,99 Kč. Z výpisu dlužných částek za období leden 2009 až prosinec 2012 soud zjistil, že žalovaný za nájem a služby za období prosinec 2010 až 11.9.2012 dluží celkem 508.885,47 Kč, z toho na nájmu celkem 120.600 Kč a na službách 388.285,47 Kč.

7. Podáním ze dne 14.2.2011 provedl žalobce v souladu s ust. § 580 a následující občanského zákoníku a § 358 a následující obchodního zákoníku zápočet pohledávky a závazku takto:8. závazek města , adresa, ve výši 26.880 Kč (faktura č. , hodnota, ) byl započten na pohledávku z faktury č. , hodnota, ve výši 27.004 Kč. Po provedení zápočtu vyplývá žalovanému závazek úhrady ve výši 124 Kč, který nechť je uhrazen pod variabilním symbolem , var. symbol, do 28.2.2011.

9. Z faktury č. , hodnota, ze dne vystavení 31.12.2010 a splatnosti dne 14.1.2011 fakturoval žalovaný žalobci práce na objektu , adresa, spočívající v zabezpečení objektu a oprav vikýřů včetně klempířských prvků celkem částku 26.880 Kč. Z faktury č. , hodnota, ze dne vystavení 20.7.2011 a splatnosti dne 20.7.2011 fakturoval žalovaný žalobci za zabezpečení objektu, opravu střechy a odvoz suti se zeminou a nebezpečného odpadu celkem částku 123.098,40 Kč. Fakturou č. , hodnota, ze dne vystavení 31.12.2010 s datem splatnosti 28.1.2011 fakturovali , Anonymizováno, . žalobci za srážkovou vodu v , Anonymizováno, za období od 30.6.2010 do 31.12.2010 celkem 125.520 Kč. Žalobce následně přefakturoval náklady za srážkovou vodu za období od 21.9.2010 do 31.12.2010 v rozsahu částky 74.788,50 Kč. V rozdílu, tedy v částce 50.731,50 Kč představují náklady pro žalobce.

10. Fakturou č. , hodnota, ze dne vystavení 31.12.2011 s datem splatnosti 31.1.2012 fakturovali , Anonymizováno, , Anonymizováno, . městu , adresa, , tedy žalobci za období od 30.6.2011 do 31.12.2011 srážkovou vodu v , Anonymizováno, v celkové částce 130.259 Kč a za období od ledna 2012 do června 2012 celkem 126.662 Kč, jak vyplývá z faktury č. , hodnota, ze dne vystavení 30.6.2012 s datem splatnosti 3.8.2012. Nato žalobce vyčíslil předfakturaci nákladů spojených se srážkovou vodou ve vztahu k žalovanému v rozsahu částky 63.331 Kč. Podáním ze dne 7.8.2012 vrátil žalobce žalovanému faktury č. , hodnota, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, z důvodu nedodržení podmínek dle článku VI. bod 2. a 3. smlouvy o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, včetně neprokazatelnosti provedených prací. Shora citované doklady (faktury) uplatňované v celkové výši 449.035,20 Kč, tak žalobce neuznal. K důkazu čtena faktura č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, .

11. Podáním ze dne 24.10.2013 započetl žalovaný pohledávky vůči žalobci v duchu ust. § 358 a následující obchodního zákoníku, neboť žalovaný jako věřitel eviduje vůči žalobci jako dlužníkovi pohledávku ve výši 449.035,20 Kč a to z faktury č. , hodnota, v rozsahu částky 133.747,20 Kč, z faktury č. , hodnota, v rozsahu částky 202.291,20 Kč a z faktury č. , hodnota, v rozsahu částky 112.996,80 Kč.

12. Daným podáním tak žalovaný započetl své pohledávky vůči pohledávce žalobce, představující předmět sporu vedeného u Městského soudu v Brně pod sp.zn. , spisová značka, .

13. Z výslechu jednatele společnosti žalovaného , jméno FO, soud zjistil, že k odvodu splaškové vody fakticky nedocházelo, neboť svody byly nefunkční na některých místech zrezlé, zarostlé, utrhané či zanesené. Rovněž byly zanesené i kanály. První fakturu na splaškovou vodu v hodnotě 20.000 Kč toleroval, druhá již byla neúměrná, a proto bylo dohodnuto, že žalovaný provede postupné opravy splaškových kanalizací a teprve poté bude cena určena. Srážková voda tekla kolem zdí a vsakovala se do země. K fakturované ceně 449.035,20 Kč slyšený uvedl, že mu není známo, zdali cena byla vyfakturována jeho osobou či nikoliv, nicméně nato bylo fakturováno na základě dohody se žalobcem o srážkové vodě. Dohoda nebyla uzavřena v písemné formě. Částka 449.035,20 Kč za rok 2012 není uvedena v příjmech společnosti žalovaného, částka dosud nebyla uhrazena, nebyla ani započtena, účetnictvím žalovaného částka neprochází.

14. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že tato byla dříve zaměstnána u žalobce s tím, že pracovní poměr byl ukončen k 31.7.2015. Ke stavu kanalizace ve „, Anonymizováno, “ se neumí vyjádřit. Neměla však informace, že by kanalizace byla nefunkční. Ke konkrétním svodům, není schopna se vyjádřit, zda byly svody srážkových vod vyústěny do kanalizace či nikoliv. Rovněž jí není znám stav a počet svodů.

15. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že tento byl zaměstnancem žalobce do 30.9.2014. Svědek řešil stav dešťové kanalizace s , Anonymizováno, . Přímo na místě, byly předloženy plány a bylo doloženo, že kanalizace je funkční, nebyly shledány žádné závady, pro které by kanalizace neměla být funkční. Splašková kanalizace nebyla řešena. Svody srážkové vody byly všechny funkční, na místě dělali fotodokumentaci včetně zákresu, nebylo shledáno nic v rozporu s deklarovaným stavem. Srážková voda ústila na vybetonovanou plochu, kde měly být kanály. Závěr o tom, že kanalizace je v pořádku, byl učiněn na základě předložených dokladů od , Anonymizováno, jako správce sítě v , adresa, . Více nebyl stav rozebírán, byl považován za konečný. Žalobce se žalovaným si prostory prošel na místě samém, byly ukázány svody, nebylo shledáno, že by tyto byly ucpané. Na místě proběhla pohledová kontrola, pod zem se nikdo nedíval. Venkovní svody šly do silnice, kde byly kanály.

16. Ze znaleckého posudku č. , Anonymizováno, , jež vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, , jako znalec pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby vodní, soud zjistil, že množství srážkové vody odváděné kanalizací lze přesně určit měřením na odtoku a při absenci měření pomocí § 31 odst. 1 vyhlášky MZE č. 428/2001 Sb., eventuálně změřením srážkových úhrnů v předmětné lokalitě za patřičné období a hodnoty upravit odtokovými koeficienty (střechy, zpevněné plochy, zeleň), zohlednit množství vpustí na nádvoří a množství a parametry zaústění svodů od okapů. Takto provedený výpočet množství srážkových vod odváděných do kanalizace by však byl patrně v rozporu se shora citovanou vyhláškou, potažmo zákonem č. 274/2001 Sb.

17. Nad rámec dosud provedeného dokazování soud doplnil dokazování o přípis žalobce žalovanému ze dne 4.8.2011 nazvaný jako faktura , Anonymizováno, -srážková voda, o smlouvu o krátkodobém pronájmu č. , Anonymizováno, ze dne 21.7.2011, pasportizací stávajícího stavu objektu , Anonymizováno, č.p. , Anonymizováno, , parc.č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , o sdělení žalobce žalovanému ze dne 17.8.2011, o sdělení Městské policie , adresa, ze dne 10.2.2020, o zápis z prohlídky objektů , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ze dne 1.12.2010, o sdělení , Anonymizováno, , adresa, ze dne 5.10.2020, o mandátní smlouvu ze dne 17.5.2001 včetně úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v , adresa, oddíl C, vložka , adresa, , o dodatek č. , hodnota, ke smlouvě o dodávce vody a o odvádění odpadních vod č. , hodnota, -, Anonymizováno, ) ze dne 7.10.2021, ze kterých soud dále zjistil a vzal za prokázáno, že podáním ze dne 4.8.2011 sdělil žalobce žalovanému, že po proběhnuvším jednání s firmou , Anonymizováno, v rámci místního šetření zůstává původní faktura č. , hodnota, na částku 125.520 Kč v platnosti se splatností dne 9.8.2011. Dne 21.7.2011 byla uzavřena smlouva o krátkodobém pronájmu mezi , adresa, jako pronajímatelem a společností , právnická osoba, jako nájemcem, kdy pronajímatel pronajal nemovitosti a nebytové prostory uvedené v článku I. bod 1) této smlouvy nájemci pořádání , Anonymizováno, festivalu , Anonymizováno, (dále jen akce), a to na období od 6.8.2011 do 17.8.2011 s tím, že podáním dne 17.8.2011 sdělil žalobce žalovanému užívání části předmětu nájmu spolu s pořádáním shora citované akce, a to v duchu přiloženého nákresu. Podáním ze dne 10.2.2020 sdělila Městská policie , adresa, , že v období od 1.9.2010 do 31.3.2022 užívala některé prostory , Anonymizováno, v , adresa, , a to konkrétně služební garáž a dále sklad nálezu s občasným parkováním služebních vozidel na nádvoří , Anonymizováno, . S využíváním uvedených prostor byli zástupci žalovaného seznámeni a proti využívání neměli žádné výhrady, jak vyplývá mimo jiné i ze zápisu z prohlídku v objektu , Anonymizováno, ze dne 1.12.2010. Daný způsob využívání , Anonymizováno, Městskou policií , adresa, byl realizován několik desetiletí. Ze sdělení , Anonymizováno, . , adresa, ze dne 5.10.2020 je soudem zjištěno, že tímto prohlášením , právnická osoba, ztotožňují smlouvu č. , hodnota, -, Anonymizováno, s plněním, kterým byla dodávka pitné vody a odvádění odpadních vod kanalizací pro objekt č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , adresa, (, Anonymizováno, ), kdy ztotožnění vychází z jejich interní praxe a evidence a následujících skutečností: 1) objekt , Anonymizováno, v , Anonymizováno, je jedinečně nezaměnitelný, 2) , adresa, je rovněž jedinečná a nezaměnitelná, 3) stejné i číslo popisné, když poštovní směrovací číslo , adresa, jednoznačně určuje , adresa, , 4) číslo odběrného místa je jedinečné a nezaměnitelné a náleží objektu , Anonymizováno, . Z mandátní smlouvy uzavřené dne 17.5.2001 mezi , adresa, jako mandantem a , právnická osoba, jako mandatářem soud zjistil, že předmětem smlouvy je závazek mandatáře zajistit pro mandanta na jeho účet komplexní správu a údržbu nemovitostí a s tím spojené vedené účetnictví, při bližší specifikaci, jak v mandátní smlouvě uvedeno.

18. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o dodávce vody a odvádění odpadních vod č. , hodnota, ), jež byl uzavřen dne 7.10.2021 mezi , právnická osoba, jako dodavatelem a , adresa, jako odběratelem soud zjistil, že článek III. smlouvy se nahradil s novým zněním: III. místo plnění obec , adresa, , místní část , adresa, , parc.č. , hodnota, , PSČ , adresa, , k.ú. , adresa, .

19. K žalobcem uplatněnému nároku uvádí soud následující: částka, jež učinil žalobce předmětem tohoto sporu bez jakýchkoliv pochybností vyvěrá z uzavřené smlouvy o nájmu č. , Anonymizováno, ze dne 17.9.2010, ke které soud neshledal žádných skutkových rozporů týkajících se předmětu nájmu, jeho předání a převzetí žalovaným, s obsahem smlouvy, ve které se zavázal uhradit žalobci sjednané nájemné v článku II. bod 1) v rozsahu 80.400 Kč bez DPH, kdy k této částce bude připočtena platná sazba DPH. Cena nájmu byla dohodnuta s přihlédnutím k technickému stavu předmětu nájmu, který dle článku I. bod 4) nebyl ve stavu způsobilém k dohodnutému účelu užívání a nájemce vzal na vědomí a současně prohlásil, že tento stav je mu znám a na své náklady zajistí uvedení prostoru do stavu způsobilého k užívání včetně příslušných revizí, vyjádření a případné nutné rekolaudace předmětu nájmu. V článku V. si účastníci sjednali závazek žalovaného hradit žalobci náklady spojené s dodávkou vody a odváděním srážkové vody, a to na základě fakturace pronajímatele (žalobce). Pokud se týká otázky srážkové vody, žalobce řádně a včas vyfakturoval žalovanému samostatnými fakturami náklady spojené s odváděním srážkové vody, jak v průběhu řízení bylo čteno k důkazu. Žalovanému byly fakturovány toliko náklady spojené s odváděním srážkové vody vztahující se k předmětu nájmu ve stejné výši, jaké byly fakturovány , právnická osoba, žalobci, a to na základě smlouvy o dodávce vody a odvádění odpadních vod č. , hodnota, ze dne 2.1.2004, jež byla uzavřena mezi společností , právnická osoba, na straně jedné a žalobcem na straně druhé. Vzhledem k tomu, že odvádění srážkových vod do kanalizace měřeno nebylo (jak uvedeno shora) bylo ve smlouvě v souladu s ust. § 19 odst. 3 zákona č. 274/2001 uvedeno, že se množství odváděných srážkových vod stanoví výpočtem dle § 31 vyhlášky č. 428/2001 Sb. Z uvedeného pak vyplývá, že žalovanému bylo fakturováno za odpadní vody z předmětu nájmu jen tolik, kolik stanovil zákon č. 274/2001 Sb. ve znění vyhlášky č. 248/2001 Sb. (viz. příloha č. , hodnota, -vzorec pro výpočet množství srážkových vod odváděných do kanalizace), neboť jiný postup by byl v rozporu se zákonem, k čemuž dospěl i znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém znaleckém posudku. Pokud se týká námitky žalovaného ohledně nemožnosti odtoku srážkových vod do kanalizace, tak s touto námitkou se soud v žádném případě neztotožnil. Námitka žalovaného byla dle názoru soudu zpochybněna jak zprávou , právnická osoba, , jež byla zpracována ještě v době užívání předmětu nájmu žalovaným, tak svědeckou výpovědí svědka , jméno FO, . Byl to právě svědek , Anonymizováno, , který jako zaměstnanec žalobce řešil stav dešťové kanalizace s , právnická osoba, a přímo na místě byly předloženy plány a bylo doloženo, že kanalizace je funkční (splašková kanalizace nebyla předmětem jednání). Rovněž svody srážkové vody byly funkční, na místě byla pořízena fotodokumentace včetně zákresu a nebylo shledáno nic v rozporu s deklarovaných stavem. Závěr o funkčnosti kanalizace byl učiněn na základě předložených dokladů od , Anonymizováno, , jako správce sítě v , adresa, . Po společné prohlídce účastníků nebylo shledáno, že by svody byly nefunkční či ucpané. V tuto chvíli však soud odkazuje na článek I. bod 4) a VI. bod 1),2) smlouvy vážící se k povinnosti žalovaného opravit okapy a svody a vyčistit kanalizační vpusti, a pokud tak neučinil, nelze tuto povinnost bez dalšího převádět na žalobce jako pronajímatele. Vedle toho pak soud shledává jako nelogické tvrzení žalovaného ohledně nefunkčnosti okapů a kanalizační vpusti, které měly být samotným žalovaným opraveny, respektive vyčištěny, jak vyplývá z vyjádření žalovaného ze dne 8.4.2013. Ve světle shora uvedeného tak soud další důkazy v této otázce neprováděl, neboť množství odvádění odpadních vod z předmětu nájmu bylo stanoveno ve smyslu shora citovaného zákona a nikoliv na základě skutečného měření, které nebylo realizováno, čímž mimo jiné odpadá i potřeba doplňovat dokazování o velikosti žlabů či svodů eventuálně jejich množství. K odtoku srážkových vod do kanalizace soud rovněž další důkazy neprováděl, neboť v duchu uzavřené smlouvy o nájmu bylo povinností žalovaného mimo jiné opravit okapy, svody a vyčistit kanalizační vpusti, což měl dle svého tvrzení učinit, a pokud tak neučinil, není možné tuto nečinnost žalovaného přičítat k tíži žalobce. Pokud svody či kanalizační vpusť skutečně vyčistil či opravil, jak tvrdí ve svém podání ze dne 8.4.2013, pak považuje soud jeho následné námitky jako účelové.

20. K námitce žalovaného ohledně neplatnosti smlouvy o dodávce vody č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne 2.1.2004 uzavřené mezi , právnická osoba, a , adresa, soud uvádí, že tuto námitku považuje za nedůvodnou, neboť , Anonymizováno, (předmět nájmu) se nachází v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , na pozemku parc.č. , hodnota, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , objekt bydlení na , adresa, , zapsané na LV č. , adresa, , pro k.ú. , adresa, . Ačkoliv je ve smlouvě č. , hodnota, -, Anonymizováno, uvedeno jako místo plnění obec , adresa, , k.ú. , adresa, , tak soud dle ust. § 35 odst. 2 spojeným s ust. § 37 odst. 3 o.z. považuje právní úkon za platný, neboť v průběhu řízení bylo prokázáno, a to jak prohlášením , Anonymizováno, , adresa, , tak samotným žalobcem, že objekt , Anonymizováno, v , Anonymizováno, je jedinečný a nezaměnitelný, poštovní směrovací číslo , adresa, jednoznačně určuje k.ú. , adresa, , jakožto část města , adresa, a číslo odběru (odběrného , Anonymizováno, ) je jedinečné nezaměnitelné a náleží objektu , Anonymizováno, v , Anonymizováno, . Soud tak uzavírá, že i přes jistou písemnou nepřesnost, tato nezakládá neplatnost právního úkonu, když s ohledem na shora uvedené se jeví význam právního úkonu jako nepochybný, s vůlí obou účastníků uzavřít napadenou smlouvu k jedinečným a nezaměnitelným , Anonymizováno, v městě , adresa, .

21. Pokud se týká otázky dlužného nájemného, soud znovu opakuje, že dne 17.9.2010 byla uzavřena mezi účastníky smlouva o nájmu s předmětem nájmu , Anonymizováno, , a to pro účely pořádní kulturních akcí (produkcí, zábav, přehlídek, výstav apod.) v duchu článku VI. bod 15) smlouvy a dále pro administrativní činnost. Nájemní smlouva byla sjednána od 1.9.2010 na dobu neurčitou a nájemné si účastníci upravili v článku II. smlouvy, ve kterém se smluvní strany dohodly, že roční nájemné za užívání předmětu bude činit 80.400 Kč bez DPH, přičemž k částce bude připočtena platná sazba DPH dle zákona o DPH č. 235/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Splatnost nájemného byla účastníky sjednána ve dvou splátkách ve výši 40.200 Kč bez DPH, a to na základě vystavené faktury se splatností do 14 dnů. V článku V. smlouvy si účastníci dále sjednali povinnost nájemce hradit náklady spojené s užíváním předmětu nájmu, a to na základě již shora zmíněných dohod uzavřených přímo s dodavateli příslušných médií či na základě fakturace pronajímatele. Při konstatování, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby jí dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky, zkoumal soud, zdali v daném případě účastníky sjednaná nájemní smlouva vykazuje všechny pojmové znaky nájmu ve smyslu ust. § 663 a následující zákona č. 40/1964 Sb. (dále jen o.z.) a dospěl k závěru, že smlouva obsahuje jak řádné označení účastníků, tedy pronajímatele a nájemce, tak předmětu nájmu, otázku úplatnosti, dočasnosti i poslední pojmový znak, a to otázka užívání. Soud tak činí závěr, že nájemní smlouva uzavřena mezi účastníky obsahuje všechny podstatné náležitosti, tak jak vyžaduje zákon v souvislosti s platným uzavřením nájemní smlouvy, soud tuto shledává jako platně uzavřenou, a to i v části článku II. vážící se k výše nájemného a způsobu jeho úhrady či otázky ukončení nájemného vztahu na základě písemné výpovědi ze dne 22.12.2011, při uplynutí tříměsíční výpovědní lhůty k datu 31.3.2012.

22. Z provedeného dokazování vzal soud dále za prokázáno, že žalovaný nezaplatil žalobci nájemné vyplývající ze shora citované nájemní smlouvy za období od 1.1.2011 do 31.3.2012 v celkové výši 120.600 Kč (2x 48.240 Kč + 24.100 Kč) a dále služby spojené s užíváním za období od 21.9.2010 do 31.3.2012 v celkové výši 388.285,47 (73.914,49 Kč + 125.520 Kč + 125.519,99 Kč + 63.330,99 Kč), což v součtu představuje 508.885,47 Kč. Vzhledem k tomu, že tato otázka nebyla v rámci prvého nalézacího řízení účastníky sporována, soud ji považoval za dostatečně prokázanou a k této otázce neprováděl další důkazy. Následně však žalobce vznesl námitky k výši požadovaného nájemného, když poukázal na nemožnost nájemce užívat pronajaté prostory v celém rozsahu, a to ať již pro kulturní akce, které probíhaly v předmětu nájmu pořádané žalobcem, tak pro užívání části prostor Městskou policií , adresa, . Soud tak zaměřil dále dokazování na žalovaným vznesené námitky a dospěl k závěru, že námitka žalovaného co do rozsahu omezení možnosti užívání předmětu nájmu je důvodná jen částečně, a to v části vážící se k působení Městské policie , adresa, v předmětu nájmu, která jak v podání ze dne 10.2.2020 sama uvedla, že v předmětném období skutečně užívala některé prostory , Anonymizováno, v , adresa, , a to konkrétně služební garáž a dále sklad nálezů s tím, že nepravidelně byla parkována služební vozidla na nádvoří , Anonymizováno, . V rámci daného zjištění pak oba účastníci v průběhu řízení se shodli na pravděpodobném rozsahu užívání pronajatých prostor Městskou policií , adresa, , a to v rozsahu cca 500 m2, jak vyplývá z protokolu o jednání ze dne 14.10.2021. Soud tak v daném rozsahu dlužné nájemné ponížil, a to o částku 3.700 Kč rovnající se výměře 500 m2, když za 1 m2 dluží žalovaný 7,40 Kč. V rozsahu částky 3.700 Kč tak byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta. Pokud se týká zbylého dlužného nájemného, je nutno v daném případě vyjít opět z uzavřené smlouvy o nájmu ze dne 17.9.2010, a to primárně z článku I. bod 4), dle kterého byl oběma účastníkům znám stav předmětu nájmu, přičemž žalovaný se zavázal předmět nájmu na své náklady uvést do stavu způsobilého k užívání včetně všech příslušných revizí a vyjádření či případné nutné rekolaudace předmětu nájmu či jeho části. Dle soudu pak námitka žalovaného, jež byla opakovaně uplatněna v průběhu řízení, vážící se k nezpůsobilému předmětu nájmu nemůže obstát, neboť to byl právě žalovaný, který zavázal, že předmět nájmu v nezpůsobilém stavu, tento sám na vlastní náklady uvede do stavu způsobilého k užívání. Soud tak akceptoval ust. článku II. bod 1), kdy účastníci stav předmětu nájmu zohlednili ve stanovení výše ročního nájemného, a to v rozsahu 80.400 Kč bez DPH, kdy k částce dále bude připočtena platná sazba DPH dle zákona o DPH č. 235/2004 Sb. Za situace, kdy žalovaný nezaplatil žalobci nájemné vyplývající ze shora citované nájemní smlouvy za období od 1.1.2011 do 31.3.2012 ve výši 120.000 Kč (2 x 48.240 Kč + 24.100 Kč) soud žalobcem požadované částce za dlužné nájemné při odpočtu částky 3.700 Kč, jak shora uvedeno vyhověl, kdy shledal nárok žalobce po právu. K námitce žalovaného spočívající v opakovaném znemožnění žalovanému jako nájemci využívat celý objekt předmětu nájmu z důvodu organizování různých kulturních akcí např. akce , Anonymizováno, soud nepřihlédl. V průběhu řízení nebylo prokázáno, že by žalobce byl organizátorem této akce, v roce 2010 proběhla akce v měsíci srpnu, tedy v době cca měsíc před uzavřením předmětné smlouvy a pro rok 2011 soud se ztotožňuje s názorem žalobce s tím, že případné využití předmětu nájmu organizátorem akce , Anonymizováno, bylo plně v kompetenci žalovaného, když podnájem části předmětu nájmu třetím osobám byl upraven v článku VI. bod 7) a 8) smlouvy. Z těchto článků nepochybně vyplývá, že případné uzavření podnájemní smlouvy s třetí osobou ohledně užívání části předmětu nájmu bylo výlučně v kompetenci žalovaného, a tudíž k užívání i části předmětu nájmu za trvání smlouvy třetí osobou mohlo dojít pouze a výlučně za souhlasu žalovaného. Bylo tak na žalovaném, zdali si smluvně ošetřil užívání části pronajatých prostor třetí osobou či nikoliv. Na tomto závěru ničeho nemění ani smlouva o krátkodobém pronájmu ze dne 21.7.2011 uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a , právnická osoba, jako nájemcem, neboť obsahem smlouvy nebyl ani pozemek parc.č. , hodnota, , v k.ú. , adresa, , tak ani objekt č.p. 3 stojící na tomto pozemku, jež tvořily předmět nájmu smlouvy o nájmu ze dne 17.9.2010, která byla uzavřena mezi účastníky tohoto řízení. Pokud se týká námitky žalovaného vážící se k obsahové stránce předložené pasportizace žalobcem, tak soud při komparaci pasportizace předložené žalobcem i žalovaným dospěl k závěru, že pokud pasportizace předložená žalobcem neobsahuje některé stránky, tak jak vytýká zástupce žalovaného, tak se jedná o stránky, které s předmětem sporu vůbec nesouvisí, jsou zcela nepodstatné pro předmět sporu a soud se tak touto vznesenou námitkou dále nezabýval.

23. Další dokazovací řízení tak soud zaměřil na otázku případné neexistence dlužné částky z důvodu započtení v rozsahu srážkové vody při zjištěné nefunkčnosti kanalizace a dospěl k závěru, že otázku započtení upravuje § 580 zákona č. 40/1964 Sb., dle kterého mají-li věřitel a dlužník vzájemné pohledávky, jejich plnění je stejného druhu, zaniknou započtením, pokud se vzájemně kryjí, jestliže některý z účastníků učiní vůči druhému projev směřující k započtení. Zánik nastane okamžikem, kdy se setkaly pohledávky způsobilé k započtení. Bylo tak na žalovaném, aby v průběhu řízení nejen tvrdil, ale i prokázal, že účastníci mají vzájemné pohledávky při stejném druhu plnění a tyto jsou způsobilé k započtení.

24. Za vzájemnou pohledávku žalovaného vůči žalobci označuje žalovaný fakturované práce a opravy v důsledku havárií a opatření k odvrácení dalších škod, které byly prováděny jak do 31.12.2010, tak pro jejich rozsah i po tomto období s vědomím žalobce v duchu článku VI. bod 2. smlouvy o nájmu a byly fakturovány fakturami č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v celkové výši 449.035,20 Kč. Ačkoliv podáním ze dne 7.8.2012 žalobce uvedené faktury neuznal z důvodu nedodržení podmínek v článku VI. bod 2. a 3. smlouvy o nájmu, podáním ze dne 24.10.2013 provedl žalovaný zápočet tvrzené pohledávky žalovaného ve výši 449.035,20 Kč oproti pohledávce, kterou učinil žalobce předmětem sporu vedeného u Městského soudu v Brně pod sp.zn. , spisová značka, . Na rozdíl od žalovaného však soud neshledal v daném případě existenci pohledávky žalovaného vůči žalobci, která by měla být způsobilá k započtení v duchu shora citovaného zákonného ustanovení, neboť v průběhu řízení žalovaný neprokázal existenci provedených prací na objektu , adresa, za období roku 2010 až 2012, jak odkazuje ve všech třech shora zmíněných fakturách. Navíc byly dané faktury vystaveny v rozporu s článkem VI. bod 2. smlouvy, dle kterého se nájemce zavázal na své náklady provádět i opravy v důsledku havárií a opatření k odvrácení dalších škod (zabezpečení proti zatékání, proti vniknutí třetích osob apod.). V neposlední řadě existence daných faktur je v rozporu s výpovědí svědka , jméno FO, , jednatele společnosti žalovaného, který ve své účastnické výpovědi uvedl, že částka představující součet shora uvedených tří faktur, tedy částka 449.035,20 Kč neprochází účetnictvím žalovaného a nemohlo tak dojít k jejímu započtení.

25. Stejný právní názor zastává i soud, neboť v daném případě nebyl splněn první základní kumulativní předpoklad započtení v duchu shora citovaného zákonného ustanovení a to existence vzájemných pohledávek. K absenci pohledávky žalovaného za žalobcem soud vedle shora uvedeného dále doplňuje, že současné tvrzení a případné předložené důkazy žalovaným zcela odporují obsahu článku VI. nájemní smlouvy, kde v bodě 1.-6. si smluvní strany za zcela konkrétních podmínek sjednaly práva a povinnosti obou smluvních stran, ze kterých nelze v žádném případě dovodit případné oprávnění žalovaného vystavovat faktury v rozsahu provedených prací, tak jak předložil prostřednictvím neuznaných faktur.

26. Z důvodů shora uvedených, tak soud žalobě zcela vyhověl s odkazem na ustanovení § 663 respektive § 671 a následující zákona č. 40/1964 Sb., neboť předmětem smlouvy o nájmu ze dne 17.9.2010 nebyl toliko nebytový prostor z nějaké nemovitosti, který by byl řešen případně zákonem č. 116/1990 Sb., ale celá nemovitost označená jako „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “, na které se použije ustanovení občanského zákoníku. Rovněž pokud se týká otázky započtení, tuto soud kvalifikoval v duchu ustanovení § 580 zákona č. 40/1964 Sb., neboť dle názoru soudu v daném případě nebylo možné užít ustanovení obchodního zákoníku a to s odkazem na ustanovení § 38 zákona č. 128/2000 Sb., když v daném případě nevystupoval žalobce jako podnikatel, ale toliko jako osoba mající ve správě majetek, který musí účelně a hospodárně využívat v souladu se zájmy a úkoly vyplývající ze zákona.

27. Jelikož žalovaný byl shledán osobou, jež je v prodlení s plněním peněžitého dluhu, vzniklo žalobci právo požadovat po žalovaném vedle zaplacení dlužné jistiny i úroky z prodlení s odkazem na ustanovení § 517 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. ve spojení s vládním nařízením č. 142/1994 Sb. ve znění účinném k prvému dni prodlení. Jelikož jak co do výše, tak co do prvého dne prodlení, soud shledává žalobu rovněž jako důvodnou, když prvý den prodlení se odvíjí od poslední splatnosti, soud i v daném rozsahu žalobě bez dalšího vyhověl.

28. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy standardně by plně úspěšnému žalobci příslušela plná náhrada účelně vynaložených nákladů řízení, spočívajících v zaplaceném soudním poplatku ve výši 25.440 Kč, jakož i v nákladech za právní zastoupení. Ve smyslu nálezu Ústavního soudu sp.zn. II. ÚS 376/2012, II. ÚS 2396/2009, I. ÚS 3819/2013 však soud žalobci náklady za právní zastoupení nepřiznal, neboť u obce lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního zabezpečení a vybavení k tomu, aby byla schopna kvalitně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy bez toho, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů; nebude-li v příslušném řízení prokázán opak, nejsou náklady na zastoupení advokátem náklady účelně vynaloženými. Žalobcem v tomto sporu je obec, přičemž žalobce neprokázal neexistenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byl schopen kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy bez tohoto, aniž by musel využívat právní pomoci advokátů. Lze tak shrnout, že ve shodě s nálezovou judikaturou Ústavního soudu ČR platí v tomto případě neúčelnost zastoupení advokátem na straně žalobce. Soud proto žalobci přiznal jako účelně vynaložené náklady řízení toliko zaplacený soudní poplatek ve výši 25.440 Kč a patnáct paušálních náhrad po 300 Kč (za přípravu a převzetí, sepis žaloby, sepis vyjádření ze dne 30.1.2013, 16.5.2018, 15.7.2019, 31.8.2021, účast při jednání dne 26.9.2013, 31.5.2016, 17.10.2017, 9.5.2019, 17.9.2020, 24.6.2021 a 14.10.2021, jakož i účast při výslechu svědka u OS v , adresa, dne 19.2.2016 a u OS , adresa, dne 23.3.2016) dle § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 1 a 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., tedy celkem 29.940 Kč.