16 C 192/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Miroslavem Králem jako samosoudcem ve věci žalobce: ; okres, IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení ml. sídlem adresa proti žalované: ; celé jméno žalované, narozená dne datum bytem adresa žalované o určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného z bytu číslo o velikosti 1+1, nacházejícím se ve 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na ulici adresa, č. or. anonymizováno v obec, v katastrálním území Černá Pole, kterou je žalovaná povinna žalobci ode dne podání této žaloby hradit v sazbě 132 Kč měsíčně za m², činí celkem 7.651 Kč měsíčně.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 2.900 Kč k rukám zástupce žalobce, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil výši nájemného k bytu číslo o velikosti 1+1 nacházející se v 3. nadzemním podlaží v bytovém domě na ulici adresa, č or. anonymizováno v obec, neboť na základě usnesení číslo. schůze Rady městské části okres, konané dne 8.3.2023 schválila RMČ okres, jako příslušný orgán žalobce, mimo jiné zvýšení nájemného nájemců bytů uvedených v příloze číslo a přílohy číslo usnesení, a to konkrétně v katastrálním území Černá Pole nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě 110 Kč/m2/měsíc navýšení na 132 Kč/m2/měsíc, a to s účinností od 1.7.2023 s tím, že pronajímatel - žalobce bude vždy postupovat v souladu s ust. § 2249 občanského zákona. Dne 3.4.2023 byla žalované zaslán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, kdy v návrhu byla podrobně seznámena s právní úpravou a důvody, jež vedly ke zvýšení nájemného, jakož i s výší nově navrženého měsíčního nájemného. K zaslanému návrhu na zvýšení nájemného pak žalobce přiložil„ Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ a vyzval žalovanou, aby tato ve stanovené lhůtě doručila žalobci přiložený souhlas, což neučinila, ačkoliv byla poučena, že v případě nepředložení souhlasu žalované se zvýšením nájemného podal žalobce návrh ve lhůtě 3 měsíců (nejpozději do 13.9.2023) návrh na určení výše nájemného k soudu. Navrhované zvýšení nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výši srovnatelného nájemného v daném místě, čase obvyklého.

2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.

3. Z provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Dne 30.8.2017 byla uzavřena nájemní smlouva č. spisová značka mezi pronajímatelem - žalobcem a nájemcem - žalovanou a jejím manželem jméno příjmení, kdy předmětem nájemní smlouvy bylo přenechání nájemci do nájmu byt číslo o velikosti 1+1 nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží bytového domu adresa, č. or. anonymizováno na ulici ulice v obec, a to na dobu neurčitou. Nájemné bylo účastníky sjednáno ve výši 110 Kč/m2/měsíc s tím, že nedojde-li ke sjednání nového nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného v souladu s příslušnými platnými právními předpisy. Dne 16.12.2020 byla uzavřen dodatek číslo k nájemní smlouvě č. spisová značka uzavřené dne 30.8.2017, kdy dosavadní označení smluvní strany nájemce se ruší a nové zní: celé jméno žalované, datum narození. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od 1.1.2021 soud zjistil, že k předmětnému bytu byla stanovena sazba za 1 m2 ve výši 110 Kč, a to se splatností k 30.1.2021. Z výpisu z usnesení z číslo schůze Rady městské části okres, která konala dne 8.3.2023 soud zjistil, že v bodě číslo byla projednávána změna výše nájemného, která byla jednomyslně schválena. Dne 3.4.2023 byl podán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, jež bylo jméno městské části okres na schůzi konané dne 8.3.2023 schváleno s účinností od 1.7.2023, kdy měsíční částka navýšení představuje 1.275 Kč, to tj. zvýšení o 20% s tím, že aktuální sazba nájemného za m2 činí 110 Kč a aktuální předepisované nájemné tak celkem činí 6.376 Kč. Nově navržená sazba nájemného za m2 představuje 132 Kč a nově předepisované nájemné tak celkem činí 7.651 Kč s tím, že žalovaná byla současně vyzvána, nechť tato do 60 kalendářní dnů doručí žalobci souhlas se zvýšením nájemného. V případě, že tento souhlas nebude nájemcem dán, bude pronajímatel nucen řešit určení výše nájemného soudní cestou. Z předloženého písemného souhlasu s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného na nájemce - žalovanou soud zjišťuje, že žalovaná souhlas se zvýšením nájemného žalobci vůbec, natož v dvouměsíční lhůtě neudělila, ačkoliv byl návrh na zvýšení nájemného žalované doručen dne 13.4.2023. Z náhledu do katastru nemovitostí pro k.ú. příjmení příjmení, obec Brno, list vlastnictví soud zjistil, že na pozemku parc. číslo stojí objekt adresa na ulici ulice v obec, jehož vlastníkem je žalobce. Ze změny výše nájemného včetně příloh 2/2e usnesení číslo schůze RMČ okres konané dne 8.3.2023 soud zjistil, že navrhovaná sazba nájemného pro k.ú. část obce činí v rozmezí 120- 132 Kč, při navýšení o 20% z aktuální sazby nájemného. Pro bytový dům na adrese ulice a číslo, v k.ú. část obce pak představuje navrhovaná sazba nájemného 132 Kč, tedy bezmála 18% navýšení dle současné sazby nájemného. Z evidenčních listů pro výpočet nájemného s platností od 1.7.2023 soud zjistil, že pro byt 1+1 na ulici ulice v obec je stanovena sazba za m2 - 139,43 Kč, pro byt na ulici ulice v obec o stejné velikosti (1+1) činí sazba za m2 - 140,57 Kč a pro byt na ulice v obec činí sazba za m2 - 145,91 Kč.

4. Podle ust. § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) neujednají-li strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20%. K návrhu učiněnému dříve, než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 3 věty 2 a 3 shora citovaného zákonného ustanovení nesdílí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

5. Vycházeje z provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žalovaná je s odkazem na nájemní smlouvy č. spisová značka ze dne 30.8.2017 ve spojení s dodatkem číslo ze dne 16.12.2020 nájemkyní bytu číslo o velikosti 1+1, nacházejí se ve 3. nadzemním podlaží bytového domu adresa, č. or. anonymizováno na ulici v ulice v obec, jehož vlastníkem je žalobce. V duchu citované nájemní smlouvy bylo účastníky k srpnu roku 2017 sjednáno nájemné ve výši 110 Kč/m2/měsíc, kdy původně ujednaná výše nájemného nebyla ze strany pronajímatele po celou dobu trvání nájemního vztahu zvýšena. Na základě usnesení číslo schůze Rady městské části okres konané dne 8.3.2023 schválila jméno městské části okres, jako příslušný orgán žalobce, jednomyslně zvýšení nájemného nájemcům bytů uvedených v příloze číslo tohoto usnesení, konkrétně v katastrálním území Černá Pole nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě 110 Kč/m2/měsíc, navýšení na 132 Kč/m2/měsíc, a to s účinností od 1.7.2023. Navýšení nájemného bylo dne 3.4.2023 předloženo žalované v podobě„ návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného“ v duchu ust. § 2249 občanského zákona při podrobném seznámení se s dotčenou právní úpravou a důvody, jež vedly pronajímatele ke zvýšení nájemného. Současně byl k návrhu na zvýšení nájemného přiložen i„ Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ spolu s výzvou, nechť tento je ve stanovené lhůtě (2 měsíců) doručen do dispozice žalobce. Jelikož žalovaná tak neučinila, ačkoliv byla o následcích nepřeložení souhlasu se zvýšením nájemného poučena, využil žalobce jako pronajímatele zákonnou možnost a v 3 měsíční lhůtě (tedy nejpozději do 13.9.2023, když návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne 13.4.2023) podal k soudu návrh na určení výše nájemného, které představuje zvýšení ze současné sazby 110 Kč/m2/měsíc na sazbu 132 Kč/m2/měsíc. Samotné zvýšení pak odpovídá nárustu výše nájemného o 20%, čímž je splněna zákonná podmínka, neboť v posledních 3 letech nedošlo mezi účastníky k žádné změně ve výši nájemného. Nová sazba nájemného po navýšení o 20% tak činí 132 Kč/m2/měsíc, což při podlahové ploše 57,965 m2 představuje nájemné v celkové výši 7.651,38 Kč. Pokud se týká poslední zákonné podmínky, a to je podmínky nepřekročení cenové hranice tvořící výši srovnatelného nájemného v daném místě a čase obvyklého, tak soud i tuto poslední zákonnou podmínku shledává jako splněnou, neboť pro k.ú. obec, část obce k polovině roku 2023 byly předloženy evidenční listy jiných nájemců - uživatelů obdobných bytů o velikosti 1+1 při sazbách za m2 - 139,42 Kč, 140,57 Kč či 145,91 Kč. Z daného tak soud usuzuje, že žalobcem navýšená sazba nájemného za m2 a měsíc zcela odpovídá vyšší sazby nájemného v místě a čase obvyklé, při dodržení maximálního limitu navýšení o 20% za posledních 3 let. S ohledem na shora uvedené, jakož i na naprostou nečinnost žalované v průběhu řízení, soud tak žalobě zcela vyhověl aniž by zkoumal naléhavost právního zájmu, neboť se jedná o žalobu na určení, neboť tato naléhavost vyvěrá přímo ze zákona a není tak povinností žalobce tuto jakkoliv soudu prokazovat.

6. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. kdy soud plně úspěšnému žalobci přiznal účelně vynaložené náklady tohoto řízení, spočívající v zaplaceném soudním poplatku ve výši 2.000 Kč, jakož i třech paušálních náhrad po 300 Kč, tedy celkem 2.900 Kč. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Brně prostřednictvím soudu zdejšího, a to ve třech písemných vyhotoveních. Nesplní-li povinný dobrovolně to, co mu ukládá toto vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat svého nároku návrhem na výkon soudního rozhodnutí nebo exekucí.