16 C 329/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Miroslavem Králem jako samosoudcem ve věci žalobce: Anonymizováno právnická osoba Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A adresa Adresa advokáta A proti žalovanému:

1. Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného adresa Adresa žalovaného adresa Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B žalované:

2. Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované adresa Adresa žalované adresa Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta C sídlem Adresa advokáta C o určení výše nájemného I. Určuje se, že výše nájemného, které jsou žalovaní povinni společně a nerozdílně platit za nájem bytu č. , hodnota, , nacházejícího se ve 3. podlaží domu na adrese , Adresa žalované, , adresa, , Adresa žalované, , adresa, , Adresa žalované, , který je součástí pozemku parc.č. , hodnota, , zapsaného na LV č. , hodnota, , pro k.ú. , adresa, , činí s účinností ode dne 19.12.2023 částku ve výši 16.142,55 Kč měsíčně.II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na nákladech řízení k rukám zástupce žalobce částku 4.100 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že výše nájemného, které jsou žalovaní povinni společně a nerozdílně platit za nájem bytu č. , hodnota, , nacházejícího se ve 3. podlaží domu na adrese , Adresa žalované, , adresa, , Adresa žalované, , adresa, , Adresa žalované, , který je součástí pozemku parc.č. , hodnota, , zapsaného na LV č. , hodnota, , pro k.ú. , adresa, činí s účinností ode dne 19.12.2023 částku ve výši 16.142,55 Kč měsíčně, neboť žalobce je mimo jiné vlastníkem pozemku parc.č. , hodnota, , zapsaného na LV č. , hodnota, , pro k.ú. , adresa, , jehož součástí je stavba č.p. , adresa, , bytový dům, ve kterém se nachází mimo jiné i byt č. , hodnota, , ke kterému žalovaní uzavřeli dne 11.6.2004 nájemní smlouvu. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou s účinností od 1.6.2004. Ve smlouvě se žalovaní zavázali hradit sjednané nájemné a zálohy na služby, přičemž od 1.4.2019 činí nájemné 13.475,52 Kč měsíčně a pronájem inventáře 270 Kč měsíčně. Zálohy na služby spojené s užíváním bytu pak činí 1.623 Kč měsíčně. S ohledem na povinnosti žalobce postupovat v souladu s péčí řádného hospodáře, navrhl žalovaným dopisem ze dne 12.7.2023 navýšení nájemného o 20% v duchu ust. § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., když u žalovaných nebylo v posledních třech letech žádným způsobem nájemné navýšeno a nájemní smlouva neobsahuje ujednání o pravidelném navyšování nájemného. Ačkoli byli žalovaní dopisem informováni o splnění podmínek pro navýšení nájemného ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o.z. a současně byli oba žalovaní vyzváni k vyjádření souhlasu s návrhem ve lhůtě dvou měsíců od jeho doručení v souladu s odst. 3 shora citovaného zákonného ustanovení spolu s poučením o právu žalobce navrhnout určení výše nájemného soudem, na návrh žalobce nereagovali a nereagovali ani na předžalobní výzvu ze dne 22.9.2023 s poskytnutou dodatečnou pětidenní lhůtou k podání vyjádření. Žalovaní tak i nadále užívají předmětný byt, při aktuální výši nájemného 96 Kč/m2/měsíc, při výměře bytu 140,37 m2. Dle názoru žalobce je tato výše hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě, které činilo v říjnu roku 2023 částku 343 Kč/m2/měsíc. Žalobce tak navrhuje zvýšení nájemného z původní částky 13.475,52 Kč na částku 16.142,55 Kč, tedy o 19,8%.

2. Žalovaní ve svém písemném vyjádření se k žalobě navrhli její zamítnutí s odkazem na 11. zasedání Zastupitelstva městské části města , adresa, -, právnická osoba, ze dne 20.6.2012, kdy pod bodem 23 bylo přijato usnesení, které schválilo v domech svěřených do správy městské části , adresa, -, právnická osoba, , jednostranné zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. v platném znění, a to pro standardní byty a byty se sníženou kvalitou dle přílohy č. , hodnota, - varianta č. III, s účinností od 1.12.2012, a dále schválilo, že v případě uzavření „Dohody o úpravě nájemného z bytu“ mezi , Anonymizováno, , městskou částí , adresa, -, právnická osoba, jako pronajímatelem a nájemcem bytu v domě svěřeném do správy městské části , adresa, -, právnická osoba, se neuplatní jednostranné zvýšení nájemného u standardních bytů a u bytů se sníženou kvalitou dle přílohy č. , hodnota, - varianta č. III. s účinností od 1.12.2012, ale nájemné bude zvyšováno postupně, jak v usnesení uvedeno. Žalobce tak nabídl svým nájemcům dvě možnosti, kdy první možností bylo, že nájemci bude jednorázově skokově navýšeno nájemné o plnou částku dovolenou poslední etapou deregulace nájemného s tím, že takovýto nájemce nebude podléhat dalšímu zvyšování nájemného ve formě sjednané inflační doložky. Druhou možností bylo uzavření dohody předvídané shora citovaným usnesením, kdy nájemci bylo skokové zvýšení rozpuštěno do čtyř let výměnou za to, že nájemce bude souhlasit se sjednáním inflační doložky. Po zvážení využili žalovaní první možnost a akceptovali nabídku žalobce na poslední skokové zvýšení nájemného bez odkladu s tím, že současně jimi hrazena výše nájemného nebude zvyšována o inflaci.

3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Dne 11.6.2024 uzavřel žalobce jako pronajímatel s žalovaným 1),2) jako s nájemci nájemní smlouvu s předmětem byt č. , hodnota, , 1. kategorie, o velikosti 4+1 v 3. podlaží domu č.p. , adresa, na , adresa, , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu neurčitou s účinností od 1.6.2004. V článku II. bod 1 si účastníci sjednali, že výše nájemného bude stanovena dohodou, přičemž bude upravována každoročně v souladu s cenovými předpisy pro regulaci nájemného z bytu, případně s obecně závaznou vyhláškou zohledňující polohu bytu. Nájemce se zavázal platit pronajímateli nájemné a zálohy na úhradu na služby, vždy do konce měsíce, za který platí nájemné. Podáním ze dne 12.7.2023 podal žalobce návrh na zvýšení nájemného s výslovnou žádostí o zaslání podepsaného druhého vyhotovení tohoto dopisu zpět, a to nejpozději ve lhůtě dvou měsíců od doručení tohoto návrhu s poučením možnosti obrátit se na soud za účelem určení nového výše nájemného za předpokladu nečinnosti v uvedené dvouměsíční lhůtě. Z evidence úhrad za užívání bytu č. , hodnota, , , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, soud zjistil, že smluvené nájemné činí 96 Kč/m2/měsíc, přičemž předpokládaná výše nového nájemného byla stanovena na částku 115 Kč/m2/měsíc. Z doručenky datové zprávy soud zjistil, že žalovanému č. , hodnota, ) byl návrh na zvýšení nájemného doručen do datové schránky dne 26.7.2023 a žalované č. , hodnota, ) dne 3.8.2023. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, , , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, s platností od 1.4.2019 soud zjistil, že sazba nájemného za 1 m2 a měsíc činí 96 Kč. Ze zápisu z 11. zasedání Zastupitelstva městské části města , adresa, -, právnická osoba, , konaného ve , právnická osoba, dne 20.6.2012 soud zjistil, že pod bodem 23 byla projednávána úprava nájemních vztahů, kdy usnesením č. , hodnota, - úprava nájemních vztahů bylo schváleno v domech svěřených do správy městské části , adresa, -, právnická osoba, jednostranné zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. v platném znění, a to pro standardní byty a byty se sníženou kvalitou dle přílohy č. , hodnota, - varianta č. III, s účinností od 1.12.2012 a dále bylo schváleno, že v případě uzavření „Dohody o úpravě nájemného z bytu“ mezi , Anonymizováno, , městskou částí , adresa, -, právnická osoba, jako pronajímatelem a nájemcem bytu v domě svěřeném do správy městské části , adresa, -, právnická osoba, , se neuplatní jednostranné zvýšení nájemného u standardních bytů a u bytů se sníženou kvalitou dle přílohy č. , hodnota, - varianta č. III, s účinností od 1.12.2012, ale nájemné bude zvyšováno postupně takto:- na období od 1.12.2012 do 31.12.2013 bude nájemné zvýšeno dle přílohy č. , hodnota, ,- na období od 1.1.2014 do 31.12.2014 bude nájemné zvýšeno dle přílohy č. , hodnota, ,- na období od 1.1.2015 do 31.12.2015 bude nájemné zvýšeno dle přílohy č. , hodnota- od roku 2016 bude každoročně k 1.7. nájemné zvyšováno pronajímatelem o míru inflace vyjádřenou přírůstkem indexu spotřebitelských cen oznámenou ČSÚ za předchozí kalendářní rok, přičemž nabídka možnosti uzavřít „Dohodu o úpravě nájemného z bytu“ platí tři měsíce od doručení nabídky nájemci. Z anonymizované nájemní smlouvy uzavřené dne 30.9.2015, a to žalobcem jako pronajímatelem bytu č. , hodnota, , sestávající se ze 4 pokojů, kuchyně a příslušenství v domě č.p. , adresa, , č. or. , adresa, na , adresa, činí nájemné za rok 2017 - 96 Kč. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, v , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, platný od 1.7.2024 činí sazba nájemného , adresa, ,98 Kč/m2/měsíc. Z anonymizované nájemní smlouvy ze dne 29.4.2013 soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel uzavřel nájemní smlouvu k bytu č. , hodnota, sestávající se ze čtyř pokojů, kuchyně a příslušenství k domu č.p. , adresa, , č or. 16, na , adresa, , při nájmu , adresa, Kč/m2/měsíc za rok 2014. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, na , adresa, , adresa, , adresa, , , adresa, je soudem zjištěno, že sazba nájemného s platností od 1.7.2024 činí , adresa, ,98 Kč. Z anonymizované nájemní smlouvy uzavřené dne 17.1.2024, a to žalobcem jako pronajímatelem soud zjistil, že k bytu č. , hodnota, , sestávající se ze čtyř pokojů, kuchyně a příslušenství, nacházející se v domě č.p. , adresa, , č or. , adresa, na , adresa, bylo sjednáno měsíční nájemné 107,44 Kč/m2/měsíc. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, , č. or. , adresa, na , adresa, soud zjistil, že s platností od 1.9.2024 činí sazba nájemného 118,93 Kč/m2/měsíc. Z anonymizované nájemní smlouvy uzavřené dne 16.1.2013 soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel sjednal nájemní smlouvu k bytu č. , hodnota, , sestávající se ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství v domě č.p. , adresa, , č. or. , adresa, na , adresa, , při nájemném 77 Kč/m2/měsíc. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, v , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, soud zjistil, že s platností od 1.7.2024 činí sazba nájemného 119,15 Kč/m2/měsíc. Z výpočtového listu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, v , adresa, , adresa, , adresa, , adresa, soud zjistil, že s platností od 1.7.2024 činí sazba nájemného 119,15 Kč/m2/měsíc.

4. Projednávanou věc je třeba posuzovat dle zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) ve smyslu ust. § 3074 odst. 1 o.z.

5. Podle ust. § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%. K návrhu učiněnému dříve, než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

6. Podle ust. § 3074 odst. 2 o.z. ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

7. Obecně platí, že pronajímatel je oprávněn nájemci navrhnout zvýšení nájemného v případě, že placené nájemné nedosahuje výše nájemného, které je obvyklé v daném místě za nájem obdobného bytu, za obdobných smluvních podmínek. K návrhu pronajímatele se přihlíží jen při splnění níže uvedených podmínek:- strany si nesjednaly zvýšení nájemného podle ust. § 2248 a ani nevyloučily, že nájemné zvýšeno nebude,- návrh nebyl učiněn dříve, než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno,- návrh obsahuje novou výši nájemného,- navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech nebude přesahovat 20%,- návrh bude učiněn v písemné formě a doručen nájemci.Při nesplnění shora uvedených náležitostí, jde o tzv. nicotný návrh, kterým se nájemce nemusí vůbec zabývat.

8. Citovaná zákonná úprava vymezuje způsob, jakým lze v průběhu nájmu měnit výši nájemného. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného jinak, musí pronajímatel postupovat ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o.z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením za poslední tři roky nepřevýší 20% posledně stanovené výši nájemného. Tímto limitem není omezen toliko v případě stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o.z., když z jazykového i logického výkladu plyne, že k naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu. Vzhledem k tomu, že další podmínka v tomto zákonném ustanovení stanovena nebyla, umožňuje stávající právní úprava posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a uhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Vyhláška č. 176/1993 Sb. byla zrušena Nálezem Ústavního soudu ze dne 21.6.2000, sp.zn. Pl.ÚS 3/2000 vyhlášeném pod číslem 231/2000 Sb. ke dni 31.12.2001 a nové nájemní smlouvy, již regulaci nájemného nepodléhaly. Vzhledem k tomu, že v posuzované věci byl nájemní vztah založen účastníky smlouvou ze dne 11.6.2004, nebyl pronajímatel při sjednávání nájemného omezen žádnou kogentní úpravou a tento mohl sjednat nájemné ve výši obvyklé v daném místě a čase, což také učinil. Tímto byla vyloučena zákonná podmínka ustanovení § 3074 odst. 2 o.z. vylučující užití ustanovení § 2249 odst. 1 o.z. Z článku II. nájemní smlouvy ze dne 11.6.2004 poté nevyplývá, že by si účastníci sjednali nezvyšování nájemného a rovněž tito ve smlouvě nevyloučili, že nájemné zvyšováno nebude, když na uvedených závěrech ničeho nemění ani usnesení Zastupitelstva městské části , Anonymizováno, -, právnická osoba, ze dne 20.6.2012, kterým žalobce nabídl svým nájemcům možnost, buď jednorázového skokového zvýšení nájemného o plnou částku dovolenou poslední etapou deregulace nájemného s tím, že další zvyšování již bude realizováno, či možnost uzavření dohody postupným rozpouštěním zvýšením nájemného do čtyř let, při souhlasu se sjednáním inflační doložky. Žalovaní jak sami správně tvrdí, využili první „skokovou variantu“, čímž však nedošlo k úpravě nájemného ve smyslu sjednání inflační doložky, případně uzavření dohody, která by zvyšování nájemného umožňovala. Tím dochází k naplnění ustanovení § 2249 odst. 1, které umožňuje pronajímateli v případě neujednání zvýšení nájemného či vyloučení zvýšení nájemného navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva neobsahuje žádné ustanovení, které by výslovně vyloučilo zvýšení nájemného, případně které by upravovalo podmínky pro zvýšení nájemného, byla i další shora citovaná podmínka pro možné navýšení nájemného pronajímatelem splněna. Pokud se týká podmínky uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšeného nájemného, tak soud se touto podmínkou nezabýval, neboť poslední zvýšení nájemného proběhlo před více jak několika lety. Pokud se týká návrhu na zvýšení nájemného, tak soud vyšel z návrhu ze dne 12.7.2023, který mimo jiné obsahuje způsob výpočtu nového nájemného včetně konkrétní výše, a to zvýšení o 20% na částku 115 Kč/m2/měsíc. Tím soud považuje za splněnou další podmínku pro jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem, neboť v daném případě se jedná o písemný návrh na zvýšení nájemného, který byl doručen oběma žalovaným dne 26.7.2023, respektive dne 3.8.2023. Tím byly splněny další tři shora citované podmínky pro případné možné jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem.

9. Pokud se týká otázky zachování lhůt, k tomu soud uvádí, že návrh na zvýšení nájemného byl zaslán žalovaným dne 25.7.2023 a do datové schránky žalovaného č. , hodnota, ) byl doručen dne 26.7.2023. Žalované č. , hodnota, ) byl doručen dne 3.8.2023. Podal-li pak žalobce žalobu na určení nájemného k Městskému soudu v , adresa, .12.2023 nelze než konstatovat, že zákonná pětiměsíční lhůta v daném případě splněna byla a soud se tak touto zákonnou formálněprávní podmínkou v duchu ust. § 2249 odst. 3 o.z více nezabýval.

10. Pokud se týká otázky zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, soud vyšel z prováděcího předpisu, jež je nařízení vlády č. 453/2013 Sb., kdy podle § 3 se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě použijí dva možné způsoby, a to: 1) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považovaná za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě nebo 2) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. V souvislosti s touto otázkou žalobce předložil k důkazu čtyři nájemní smlouvy k podobným bytovým jednotkám, a to jak co do jejich situování (centrum Brna), tak co do rozlohy, kdy ve všech čtyřech případech je sazba za 1 m2 vyšší než v posuzovaném případě. Vzhledem k tomu, že žalobce předložil více jak tři srovnávací materiály, ze kterých bez jakýchkoliv pochybností vyplývá, že ve všech případech je nájemné za 1 m2 vyšší, než v posuzovaném případě a jedná se o byty srovnatelné jak co do rozlohy, tak co do lokace, soud shledává i podmínku týkající se otázky srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě za splněnou, když nově navržená výše nájemného žalobcem nepřevyšuje podmínku 20% navýšení od posledního zvýšeného nájemného v třech letech a současně je navržená částka nižší, než vykazují srovnatelné bytové jednotky.

11. Soud tak v daném případě považuje žalobcem uplatněný návrh za opodstatněný a jako takovému mu bylo bez dalšího vyhověno, když k listinám, jež předložili v průběhu řízení žalovaní nepřihlédl (tisková zpráva, sdělení žalobce z července roku 2012, oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 2.8.2012, dodatek č. , hodnota, k nájemnímu vztahu vzniklému na základě dokumentu nájemní smlouva ze dne 24.8.2005 včetně výpočtového listu platného od 1.12.2012, dohoda o úpravě nájemného z bytu ze dne 12.9.2012, evidenční list platný od 22.11.2012, výpočtový list platný od 1.1.2014, od 1.7.2021, od 1.1.2015, od 1.7.2016, od 1.1.2017, od 1.7.2018, od 1.4.2019, od 1.7.2019, od 1.7.2020 vše vážící se k nájemcům , adresa, , , jméno FO, ), neboť se jedná o listinné důkazy soudu navržené a předložené až poté, co řízení bylo koncentrováno a s důrazem toliko na jeden byt(nájem).

12. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy soud přiznal plně úspěšnému žalobci účelně vynaložené náklady řízení spočívající v zaplaceném soudním poplatku ve výši , právnická osoba, Kč a 7 režijních paušálů po 300 Kč (předžalobní výzva, sepis žaloby, podání ze dne 26.3.2024, 4.11.2024 a účast u jednání dne 24.9.2024, 22.10.2024 a 28.11.2024), a to v souladu s ustanovením § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb.