18 C 103/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Gabrielou Hanákovou ve věci žalobce: Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované o vyklizení bytu

I. Žalovaná je povinna vyklidit byt č. , hodnota, o velikosti 3+kk, nacházející se v 5. nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, , č. or. , Anonymizováno, , Anonymizováno, na , adresa, v k.ú. , jméno FO, a vyklizený jej předat žalobci do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 5 600 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce si svoji žalobou soudu podanou dne 2. 5. 2025 domáhá po žalované vyklizení bytu č. , hodnota, o velikosti 3+kk nacházejícího se v 5. pátém nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, , č.or. , Anonymizováno, na , adresa, z důvodu, že tuto bytovou jednotku vybudovala paní , jméno FO, jako půdní vestavbu s tím, že se stane nájemcem na dobu neurčitou a investované prostředky v celkové výši 1 252 500 Kč budou umořovány formou předplaceného nájemného po dobu 24 let a čtyř měsíců, po uplynutí této doby mělo být nájemně hrazeno ve výši obvyklé. Dne 8. 9. 1999 byla uzavřena mezi žalobcem a paní , jméno FO, nájemní smlouva s účinností od 1. 9. 1999. Dne 12. 3. 2015 uzavřeli společní nájemci manželé , jméno FO, , žalobce a žalovaná trojstrannou dohodu o skončení nájmu a smlouvy ve prospěch třetí osoby, kdy předmětem bylo převzetí práv a povinností z uvedené nájemní smlouvy žalovanou, žalovaná vstoupila do práv a povinností nájemců s tím, že nájemné bude umořováno až do prosince 2023. Dne 12. 3. 2015 uzavřel žalobce s žalovanou jako nájemkyní předmětného bytu smlouvu na dobu neurčitou s účinnosti od 1. 2. 2015, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, v domě , adresa, , výše nájemného byla 4 292 Kč měsíčně, toto bylo předplaceno do 31. 12. 2023. Žalobce zaslal žalované dne 22. 2. 2024 dopis stanovení výše nájemného a evidenční list, kdy informoval žalovanou, že s účinností od 1. 1. 2024 jí skončil režim předplaceného nájemného a nájemné v místě a čase obvyklém činí 160 Kč/m2/měsíc, žalovaná si dopis nevyzvedla, byl jí vhozen do schránky 12. 3. 2024, nájemné se zálohami činilo 14 958 Kč. Ke dni 9. 5. 2024 dlužila žalovaná žalobci na nájemném a službách částku 58 274 Kč za měsíce leden až duben 2024. Dne 9. 5. 2024 žalobce zaslal žalované předžalobní upomínku, dále dne 11. 6. 2024 opětovně výzvu k plnění, dne 9. 9. 2024 jí žalobce zaslal další výzvu, tato jí byla vhozena do schránky dne 2. 10. 2024. Žalovaná na výzvy nereaguje, svůj dluh v plné výši neuhradila, k datu 28. 3. 2025 dluží částku 140 917 Kč. Žalobce žalované zaslal dne 17. 10. 2024 výpověď z nájmu bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku pro zvlášť závažné porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, kdy žalovaná nehradila žalobci úhrady spojené s užíváním bytu, nájemní vztah tak skončil uplynutím výpovědní doby ke dni 28. 2. 2025. Současně žalobce ve výpovědi vyzval žalovanou k vyklizení bytu. Žalovaná byt stále užívá, od 1. 3. 2025 ale bez právního důvodu.

2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.

3. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalobce je vlastníkem bytového domu adresy , adresa, na pozemku p.č. , Anonymizováno, (informace o pozemku/nahlížení do katastru ke dni 7. 4. 2025). Žalobce uzavřel s , jméno FO, dne 8. 9. 1999 nájemní smlouvu, kdy jejím předmětem bylo přenechání nájemci (, adresa, ) bytovou jednotku – půdní byt č. , hodnota, , první kategorie o třech pokojích s kuchyní a příslušenstvím ve 4. poschodí domu č.o.r. , Anonymizováno, v Brně (dále jen „předmětný byt“), a to s účinností od 1. 9. 1999, v této nájemní smlouvě se dále uvádělo, že nájemkyně investovala do jeho vybudování po dohodě s pronajímatelem finanční prostředky uznané ve výši 1 252 500 Kč, kdy se strany dohodly, že po dohodnutou dobu bude proplacení nájemného za užívání tohoto bytu platit zvláštní režim, a to postupné umořování těchto nákladů, kdy nájemce po sjednanou dobu nebude hradit pronajímateli nájemné, kdy způsob výpočtu délky umořování je upraven samostatně v příloze č. , hodnota, ke smlouvě, dále se zde uvádělo, že po uplynutí dohodnuté doby tohoto zvláštního režimu bude hrazeno nájemcem nájemné ve výši obvyklé v té době, lokalitě a v bytech stejné kategorie. V příloze č. , hodnota, byla uvedená doba umořování nákladů v době 24 let a čtyř měsíců. Z výměru úhrad za užívání bytu (služeb) ze dne 7. 9. 1999 , jméno FO, ohledně předmětného bytu vyplývá, že celkem byla předepsána částka 768 Kč za služby, kdy zde byly tři bydlící osoby, , Anonymizováno, . Z dohody o skončení nájmu bytu a smlouvy ve prospěch třetí osoby ze dne 12. 3. 2015 soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel tuto smlouvu uzavřel s , jméno FO, jako původním nájemcem a žalovanou jako novým nájemcem, a to ve vztahu k předmětnému bytu, když se zde opět uvádělo, že je zde předplacené nájemné na dobu 24 let a čtyř měsíců, tedy až do doby prosinec 2023, dále zde původní nájemce navrhl z důvodu ukončení nájmu předmětného bytu na své straně, aby novým nájemcem byla žalovaná za podmínky převzetí práv a povinností z původní nájemní smlouvy, kdy takto tedy se zde pronajímatel s novým nájemcem (žalovanou) dohodl na tom, že vstupuje na místo původního nájemce do práv a povinností vyplývající ze Smlouvy o podmínkách realizace výstavby bytové jednotky v půdním prostoru bytového domu a dohody o nájmu těchto prostor ze dne 9. 6. 1999. Na to byla mezi žalobcem a žalovanou uzavřena nájemní smlouva č. , Anonymizováno, dne 12. 3. 2015, přílohou byl protokol o předání a převzetí bytu a evidenční list. V této nájemní smlouvě byly zopakovány výše uvedené okolnosti s tím, že předmětný byt je přenecháván nájemci s účinnosti od 1. 2. 2015 na dobu neurčitou, kdy žalovaná má předplacené nájemné až do dne 31. 12. 2023. Z evidenčního listu platného od 1. 4. 2015 vyplývá, že žalovaná za služby celkem hradila 1 410 Kč, když v předmětném bytě vedle žalované bydlely také , Anonymizováno, . Přípisem ze dne 22. 2. 2024 žalobce sděluje žalované, že s účinností od 1. 1. 2024 skončil režim předplaceného nájemného, kdy dne 10. 10. 2023 byla na tuto skutečnost již dopisem upozorněna a vyzvána k podpisu dokumentu o stanovení nájemného, které činí 160 Kč/m2/měsíc, současně jí byla nabídnuta sleva ve výši 23 % v závislosti na stavu domu, která je nenároková a je vázána dohodou, vzhledem k tomu ale, že se nedostavila žalovaná dosud k podpisu této dohody, bylo jí stanoveno nájemné bez této slevy, současně přílohou zaslali evidenční list a výpočet neuhrazeného penále za předchozí období; současně zde byla doložena doručenka od tohoto přípisu. Další výzva k plnění byla doložena ze dne 9. 5. 2024, zde žalobce žalovanou upomíná o úhradu dluhu v celkové výši 58 274 Kč, kdy z přílohy vyplývá, že nebylo uhrazeno nájemné od ledna 2024 do dubna 2024, kdy předpis nájmu činí 13 548 Kč, služby 1 410 Kč, dlužný nájem za leden 13 400 Kč, za další měsíce pak po 14 958 Kč; současně rovněž žalobce k tomuto přípisu doložil doručenku, ze které vyplývá, že žalovaná si výzvu nevyzvedla. Další výzvu k plnění žalobce doložil ze dne 11. 6. 2024 na dlužnou částku do května 2024 ve výši 58 232 Kč spolu s doručenkou. Výzva k plnění ze dne 9. 9. 2024 vyzývá k úhradě dluhu 86 169 Kč za dlužné měsíce od února do srpna 2024. Přípisem ze dne 17. 10. 2024 dává žalobce žalované výpověď z nájmu předmětného bytu, kdy poukazuje na upomínky, ve kterých byla žalovaná upozorněna na opakované porušení povinnost - platby nájemného a nákladů na služby, celkový dluh činí 96 127 Kč za období březen až září 2024, k tomu vyúčtování služeb v červenci 2024; žalobce touto výpovědí vypověděl nájem bytu s tříměsíční výpovědní dobou pro hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu – neplacení nájemného a služeb; současně zde žalovanou poučí o možnosti vznést proti výpovědi námitky a podat návrh soudu k přezkoumání oprávněnosti do dvou měsíců, dále žalovanou poučil o povinnosti byt vyklidit. K této výpovědi byla doložena doručenka s tím, že zásilka byla připravena k vyzvednutí 23. 10. 2024 a vložena do domovní schránky 6. 11. 2024. Přípisem ze dne 3. 3. 2025 vyzval žalobce k vyklizení předmětného bytu žalovanou do 7 dnů doručení výzvy; rovněž zde žalobce doložil doručenku. Žalovaná předmětný byt nevyklidila.

4. Závěr o skutkovém stavu věci učinil soud takový, že účastnici uzavřeli nájemní smlouvu k předmětnému bytu dne 12. 3. 2015 na dobu neurčitou s účinností od 1. 2. 2015, kdy žalovaná využívala možnosti předplaceného nájemného, kterou takto měla až do 31. 12.2023. Od 1. 1. 2024 pak měla začít řádně hradit nájem, což však nečinila, a to přes opakované upomínky žalobce. Žalobce proto následně přistoupil k výpovědi z nájmu předmětného bytu přípisem ze dne 17. 10. 2024 s tříměsíční výpovědní dobou, když tato výpověď byla vhozena do schránky žalované 6. 11. 2024. Žalovaná předmětný byt nevyklidila.

5. Podle § 1040 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „o.z.“), kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

6. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

7. Podle § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

8. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

9. Podle § 2291 odst. 2 nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Dle odst. 3 neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovi povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popř. odstranil protiprávní vztah, k výpovědi se nepřihlíží.

10. Podle § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

11. Při právním posouzení věci dospěl soud k závěru, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu neurčitou dle § 2201 o.z., když žalovaná porušila svoji základní povinnost nájemce platit nájemné úhrady za služby. Žalovaná využívala tzv. předplaceného nájemného do konce roku 2023, když následně nereagovala na výzvy žalobce ohledně podpisu dohody o výši nájemného, toto jí bylo žalobcem stanoveno, následně však žalovaná nájemné řádně nehradila, a to od ledna 2024. Nereagovala na výzvy žalobce. Žalobce jí proto přípisem ze dne 17. 10. 2024 dal výpověď z nájmu předmětného bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z., když ve výpovědi řádně uvedli důvody, a to neplacení nájemné, rovněž zde bylo uvedeno dlužné období, rozepsány jednotlivé měsíce a dluh. Výpověď obsahovala také všechny podstatné náležitosti dle § 2286 o.z. Byla žalované doručována v rámci poštovní přepravy, kdy byla připravena k vyzvednutí dne 23. 10. 2024, proto platí domněnka doby dojití (tři pracovní dny) dle § 573 o.z., když 23. 10. 2024 bylo pondělí, tato zásilka tak byla doručena žalované dne 26. 10. 2024, z toho vyplývá, že výpovědní doba počala běžet prvním dnem následujícího kalendářního měsíce, zde tedy od 1. 11. 2024 a skončila dne 31. 1. 2025. Žalovaná od 1. 2. 2025 užívá byt neoprávněně, bez uzavřené nájemní smlouvy. Dle § 2292 o.z. bylo povinností žalované odevzdat byt žalobci v den, kdy nájem končí, zde tedy 31. 1. 2025. Žalovaná tak neučinila. Žaloba žalobce je proto zcela důvodná a soud jí vyhověl.

12. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšný žalobce má právo na náhradu nákladů řízení, které u něj spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 5 000 Kč a jako u nezastoupeného účastníka paušál režijních výloh za 2 úkony po 300 Kč (žaloba a účast u jednání), celkem tedy 5 600 Kč.