18 C 8/2020

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr Gabrielou Hanákovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně zastoupený advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného o určení výše nájemného <b>I. Určuje se, že výše nájemného za nájem bytu [číslo] v nájemním domě na ulici [ulice] č.or. 26 v [obec] činí ode dne 22.1.2020 do 10.2.2021 částku ve výši 69 Kč za 1 každý m2 podlahové plochy daného bytu měsíčně a od 11.2.2021 činí částku ve výši 146 Kč za 1 každý m2 podlahové plochy daného bytu měsíčně.</b> <b>II. Žaloba se v části, aby bylo určeno, že výše nájemného za nájem bytu [číslo] v nájemním domě na ulici [ulice] č.or. 26 v [obec] činí ode dne 22.1.2020 do 10.2.2021 částku ve výši 146 Kč za 1 každý m2 podlahové plochy daného bytu měsíčně, zamítá.</b> <b>III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 3.800 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobce.</b> <b>IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na nákladech řízení státu částku ve výši 17.201 Kč do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobce se svoji žalobou soudu podanou dne 22.1.2020 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výše nájemného za nájem bytu [číslo] v nájemním domě na ulici [ulice] č.or. 26 v [obec] činí 69 Kč za 1 m2 měsíčně. V odůvodnění žaloby žalobce uvedl, že je vlastníkem tohoto bytu, kdy žalovaný je jeho nájemcem na základě zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu ze dne 2.3.1979. Žalobce navrhl žalovanému úpravu výše nájemného na částku běžnou v místě a čase na 69 Kč za 1 m2, návrh mu byl zaslán dne 2.8.2019, žalovaný si zásilku nevyzvedl, s návrhem dosud nesouhlasil.

2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil.

3. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalobce je vlastníkem jednotky [číslo] (dále jen„ předmětný byt“) v budově [adresa] v [obec], [ulice] or. [číslo] (nahlížení do katastru nemovitostí [list vlastnictví]). Ze zápisu o dohodě o odevzdání a převzetí bytu ze dne 2.3.1979 se podává, že na základě rozhodnutí o přidělení bytu vydaného Obvodním národním výborem II. ze dne 26.2.1979 byla sjednána dohoda o odevzdání a převzetí bytu v [obec] [část obce], [ulice] or. [číslo] byt [číslo] s žalovaným a [jméno] [příjmení], uváděla se zde úhrada za užívání bytu ve výši 174 Kčs měsíčně, zálohy na otop a vodu 374 Kčs. Z evidenčního listu ze dne 10.12.2019 platícího od prosince 2019 pak vyplývá celkový předpis pro žalovaného k předmětnému bytu ve výši 8.049 Kč, dále jednotlivé místnosti v předmětném bytě a jejich plocha (tři pokoje + kuchyň, lodžie, sklepní kóje), počet osob pro služby 1, předepsané nájemné 5.054 Kč měsíčně se sazbou 69 Kč. Žalobce přípisem ze dne 24.7.2019 předkládal dohodu o úpravě nájemného z obecních bytů nájemcům – návrh zvýšení nájemného s tím, že k poslední úpravě výše nájemného došlo v r. 2013, kdy výše nájemného nesmí být nižší než 77,45 Kč/m2/měsíc, je stanovena Pravidly pronájmu bytů v domech v majetku žalobce, každoročně je upravována o míru inflace. [jméno] městské části [obec] rozhodla o zvýšení nájemného o 15% na částku 69 Kč za m2 podlahové plochy bytu s účinností od 1.11.2019. Součástí tohoto přípisu byl návrh„ Dohody o úpravě nájemného z bytů“ s tím, že pokud s ní nájemce souhlasí, nechť podepíše a doručí v termínu do 25.9.2019 správci domu [právnická osoba] Žalobce soudu doložil, že tento návrh dohody zasílal žalovanému poštou a zásilka nebyla vyzvednuta, byla uložena dne 6.8., a to do 22.8.2019, kdy byla jako nevyzvednutá vrácena žalobci.

4. V dohodě o úpravě nájemného z bytu uzavřené dle § 696 odst. 1 obč. zák. (dodatek ke smlouvě o nájmu bytu) ze dne 31.12.2012 se účastníci dohodli na zvýšení nájemného od 1.1.2013 na částku 60 Kč/m2/měsíc podlahové plochy bytu, kdy dále z této dohody vyplývá, že nájemné bylo dosud sjednáno ve výši 55 Kč/m2/měsíc.

5. Z evidenčního listu k předmětnému bytu ze dne 14.9.2020 vyplývá jednak, že spolubydlící byl [celé jméno žalovaného] (syn) do 31.12.2018 a jednak předpis od ledna 2013 ve výši 7.388 Kč měsíčně, který sestává z částky 4.452 Kč (výnosy) a částky 2.936 Kč (služby). Také z tohoto evidenčního listu vyplývá celková plocha předmětného bytu 75,80 m2, započitatelná plocha 73,25 m2.

6. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 23.12.2020 [titul] [celé jméno znalce], znalce z oboru ekonomika a stavebnictví, se podává výše obvyklého nájemného pro předmětný byt v částce 10.726 Kč měsíčně ke dni 22.1.2020, kdy jde o 146,43 Kč/m2/měsíc. Znalec popsal předmětný oceňovaný byt, a to dle informací správce ([anonymizováno]), byt se nachází v krajní, tj. polořadové sekci v původním provedení a vybavení včetně bytového jádra s průběžně prováděnou běžnou údržbou, s nulovou modernizací (výjimka výměna oken a nový závěsný balkon – revitalizace/regenerace BD, vybavení bytů – standard bytové výstavby z konce 70. let minulého stolení. Znalec provedl místní šetření bytového domu, kdy mu byl žalobcem umožněn vstup do domu, žalovaný však mu neumožnil vstup do předmětného bytu. Znalec dále vycházel z listinných podkladů ze spisu Městského soudu v [obec] a z podkladů poskytnutých žalobcem, resp. správcem domu ([právnická osoba]). Obvyklé nájemné stanovil prostřednictvím porovnávacího způsobu, kdy použil informace získané z dlouhodobě sledovaných a vyhodnocovaných zdrojů realitních agentur zveřejňovaných na internetových stránkách pro výběr srovnávacích bytů. K objektivizace deklarovaného/požadovaného nájemného znalec užil 4 porovnávací kritéria, a to polohy bytového domu, polohy bytu v bytovém domě, stavebnětechnický stav domu, stavebnětechnický stav/revitalizace bytu, vybavení/součásti/příslušenství, kdy tento poslední koeficient je součinem jednotlivých cenových faktorů. Znalec užil k porovnání 5 srovnávacích bytů, na základě tohoto porovnávacího způsobu dospěl k závěru, že obvyklé nájemné v daném místě a čase se pohybuje v cenovém intervalu od [číslo] do [číslo] Kč/měsíc, kdy nejvýše pravděpodobné je obvyklé nájemné v úrovni zjištěného váženého průměru, tedy ve výši [číslo] Kč/měsíc k 22.1.2020.

7. Z výslechu znalce [titul] [celé jméno znalce] se podává, že bez prohlídky bytu považuje provedení odhadu za krajní, mezní způsob, kdy znalec by měl byt vždy vidět, nicméně bylo znalci uloženo, aby znalecký posudek vypracoval, kdy předpokládá, že byt není vybydlený, zařízení není zničené, ale odhad provedl při dolní hranici při porovnání s velmi podobnými byty. Odhad se opírá o to, že byt je ve standardním stavu, zařízení je zastaralé, ale předpokládá se normální údržba, běžné opravy. Dále uvedl, že prováděl dvě místní šetření, žalovaného dvakrát doporučeně písemně vyzýval, pokaždé na něho zvonil, ale žalovaný neotvíral, byl nekontaktní. Pokud jde o bytové jádro, v tomto případě počítal s původním zařízením, umakartem. Dále uvedl, že byt nemá, nejvýhodnější polohu z hlediska přízemí a zastínění, což jeho odhad zohledňuje. Oproti srovnávaným pěti bytům byl předmětný byt hodnocen jako nejhorší.

8. Soud shledal znalecký posudek jako řádně zpracovaný, přesvědčivý, objektivní, na vysoké odborné úrovni (specializace nemovitosti), se všemi požadovanými formálními náležitostmi, kdy znalec své závěry v posudku náležitě odůvodnil, a to i v rámci své výpovědi. Součástí znaleckého posudku jsou také příslušné přílohy, a to včetně fotodokumentace z předmětného bytového domu, společných prostor i vstupních dveří do předmětného bytu, i pohled z venku na bytový dům s vyznačením oken předmětného bytu. Znalec se několikrát pokusil kontaktovat žalovaného, což se mu nepodařilo, proto byl soudem vyzván, aby zpracoval znalecký posudek i bez prohlídky bytu. Soud sám spatřuje toto řešení jako mezní, nicméně s ohledem na nekontaktnost žalovaného to bylo nutné. V ústní výpovědi znalec setrval na svých závěrech, současně vysvětlil, jak použitou metodu, tak hodnocení bytu, kdy stanovení obvyklého nájemného provedl při dolní hranici právě s poukazem na skutečnost, že si byt nemohl prohlédnout. Soud nemá pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, a proto z něho při rozhodování ve věci vychází.

9. Závěr ohledně skutkového stavu věci učinil soud takový, že žalovaný je nájemcem předmětného bytu od r. 1979, vlastníkem bytu je žalobce. Naposledy bylo nájemné zvýšeno na částku 60 Kč/m2/měsíc podlahové plochy za předmětný byt od 1.1.2013 na základě dohody stran ze dne 31.12.2012. Žalovaný od ledna 2013 platí celkem za předmětný byt nájemné se službami částku 7.388 Kč měsíčně. Žalobce žalovanému navrhl zvýšení nájemného na částku 69 Kč za m2 od 1.11.2019 přípisem ze dne 24.7.2019, který si žalovaný nevyzvedl, byl k vyzvednutí dne 6.8.2019. Žalovaný na návrh žalobce ohledně zvýšení nájemného nijak nereagoval. Ze znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 23.12.2020 ve spojení s ústní výpovědí znalce při jednání soudu bylo zjištěno, že obvyklé nájemné pro předmětný byt ke dni 22.1.2020 činí [číslo] Kč/měsíc představuje 146,43 Kč/m2/měsíc.

10. Dle ust. § 3074 odst. 1 věta prvá zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen„ o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Dle odst. 2 se ust. § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ust. § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

11. Dle ust. § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20%. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

12. Dle ust. § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

13. Městský soud v Brně usnesením ze dne 15.2.2021, č.j. 18 C 8/2020-71 připustil změnu žaloby, když zástupce žalobce se svým přípisem soudu došlým dne 11.2.2021 v návaznosti na znalecký posudek domáhal navýšení částky nájemného na 146 Kč za 1 každý m2 podlahové plochy daného bytu měsíčně. Právní moci usnesení nabylo dne 1.3.2021.

14. Při právním posouzení věci soud dovodil, že žalovanému ještě za účinnosti starého občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník) vzniklo nejprve právo užívání bytu, které se následně transformovalo na nájemní právo. Mezi účastníky došlo k dohodě o výši nájemného, a to naposledy dohodou ze dne 31.12.2012 s účinností od 1.1.2013 se zvýšením na částku 60 Kč/m2/měsíc. Žalobce od té doby navrhl zvýšení až přípisem ze dne 24.7.2019, a to v souladu s § 2249 odst. 1 o.z. Z ust. § 2249 odst. 1 o.z. vyplývá, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, a to nejvýše o 20% za poslední 3 roky s tím, že takto může učinit jednou za 12 měsíců. Tyto podmínky žalobce splnil. Vzhledem k tomu, že žalovaný žádným způsobem na návrh žalobce nereagoval, dle ust. § 2249 odst. 3 o.z. pokud by žalovaný s návrhem souhlasil, měl zaplatit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu (zde byl návrh doručen dne 6.8.2019) zvýšené nájemné. Žalovaný však zvýšené nájemné nezaplatil, žalobci do 2 měsíců nesdělil, že s návrhem souhlasí, proto se žalobce obrátil na soud, což měl dle ust. § 2249 odst. 3 o.z. učinit ve lhůtě 3 měsíců od uplynutí lhůty 2 měsíců (zde uplynula 2 měsíční lhůta 6.10.2019, následující 3 měsíce pak 6.1.2020), aby výši nájemného určil soud. Žalovaný je v této věci nekontaktní, na výzvy soudu ani znalce nereaguje, ve věci se ani nevyjádřil. Z ust. § 2249 odst. 3 o.z. vyplývá povinnost soudu rozhodnout na návrh pronajímatele o nájemném do výše, která je v místě obvyklá, a to s účinky ode dne podání žaloby soudu. Soud v návaznosti na tuto povinnost ustanovil ve věci znalce, který stanovil nájemné v místě a čase obvyklém, a to ve výši 146 Kč/m2/měsíce ke dni podání žaloby, tedy ke dni 22.1.2020. Soudu proto nezbylo, než žalobě žalobce vyhovět a stanovit nájemné ve výši požadované. Vzhledem k tomu, že od počátku řízení se žalobce domáhal navýšení na částku 69 Kč/m2/měsíc a až změnou žaloby soudu podanou 11.2.2001 se domáhal zvýšené částky, pak s ohledem na hmotněprávní účinky změny žaloby, rozhodl soud, že nájemné bylo určeno ode dne podání žaloby ve výši 69 Kč/m2/měsíc, tj. od 22.1.2020, a ve vyšší částce 146 Kč/m2/měsíc pak ode dne 11.2.2021, což také zcela odpovídá dikci ust. § 2249 odst. 3 věta třetí o.z. V části, ve které se domáhal žalobce navýšení nájemného na částku 146 Kč/m2/měsíc za dobu od podání žaloby do podání změny žaloby došlo tedy k zamítnutí.

15. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ust. § 142 odst. 3 o.s.ř., kdy žalobce měl ve věci úspěch jen částečný, avšak jeho změna žaloby odrážela znalecký posudek ve věci zadaný, proto má soud za to, že žalobci přísluší náhrada nákladů řízení, které u něj spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 2.000 Kč a v paušálech režijních výloh v souladu s ust. § 151 odst. 3 o.s.ř. a v souladu s vyhl. č. 254/2015 Sb., v platném znění, zde jde o částku 300 Kč za 6 úkonů (převzetí zastoupení, sepis žaloby, změny žaloby, účast u jednání soudu dne 9.9.2020, dne 27.1.2021 a dne 17.3.2021, celkem tedy 3.800 Kč. Vzhledem k tomu, že se na žalobce pohlíží jako na nezastoupeného účastníka, nepřiznal soud k těmto nákladům řízení DPH.

16. Výrok o náhradě nákladů řízení státu se opírá o ust. § 148 odst. 1 o.s.ř., kdy stát má podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, zde tedy byl úspěšný žalobce, proto soud uložil žalovanému povinnost zaplatit náklady řízení státu, které sestávají z nákladů za znalecký posudek ve věci zpracovaný [titul] [celé jméno znalce] celkem v částce 17.201 Kč (písemný znalecký posudek v částce 15.851 Kč a účast u soudu v rámci výslechu znalce v částce 1.350 Kč).