19 C 157/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Gabrielovou jako samosoudkyní ve věci žalobce:Statutární město Brno, Městská část Brno-sever, IČO: 44992785 sídlem Anonymizováno Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného z bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, +, Anonymizováno, , nacházejícím se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č.or. , Anonymizováno, v , jméno FO, , v katastrálním území , jméno FO, , kterou je žalovaný povinen žalobci ode dne , datum, hradit v sazbě , částka, měsíčně za m², činí celkem , částka, měsíčně.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení částku ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se svojí žalobou podanou k Městskému soudu v Brně domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud určil výši nájemného k bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, nacházejícím se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č.or. , Anonymizováno, v , jméno FO, , v katastrálním území , jméno FO, , neboť na základě usnesení č. 9/12. schůze Rady městské části , adresa, -, Anonymizováno, , konané dne , datum, schválila , Anonymizováno, , adresa, -sever, jako příslušný orgán žalobce, mimo jiné zvýšení nájemného nájemců bytů uvedených v příloze č. 1/2e a přílohy č. 2/2e usnesení, a to konkrétně v katastrálním území , jméno FO, nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě , částka, /m2/měsíc navýšení na , částka, /m2/měsíc, a to s účinností od , datum, s tím, že pronajímatel - žalobce bude vždy postupovat v souladu s ust. § 2249 občanského zákona. Dne , datum, byl žalovanému zaslán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, kdy v návrhu byl podrobně seznámen s právní úpravou a důvody, jež vedly ke zvýšení nájemného, jakož i s výší nově navrženého měsíčního nájemného. K zaslanému návrhu na zvýšení nájemného pak žalobce přiložil „Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ a vyzval žalovaného, aby tato ve stanovené lhůtě doručil žalobci přiložený souhlas, což neučinil, ačkoliv byla poučena, že v případě nepředložení souhlasu žalovaného se zvýšením nájemného podal žalobce návrh ve lhůtě 3 měsíců (nejpozději do , datum, ) návrh na určení výše nájemného k soudu. Navrhované zvýšení nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výši srovnatelného nájemného v daném místě, čase obvyklého.

2. Žalovaný se k žalobě písemně nevyjádřil, ačkoliv k tomu byl ze strany soudu vyzván. Na jednání soudu dne , datum, žalovaný uvedl, že vzhledem k tomu, v jakém stavu předmětný byt je, tak nesouhlasí s navýšením nájemného. Žalovaný uvedl, že kromě slevy z nájmu, která se vztahuje na všechny nájemníky v domě měl sám od poloviny roku 2021 do konce roku 2022, individuální slevu ještě 20 % za to, že do bytu zatéká ve dvou místnostech. Začátkem roku 2023 mu došlo oznámení o navýšení nájemného a zároveň mu byla odebrána i sleva individuální za neobyvatelnost bytu, s tím žalovaný nesouhlasil, vzhledem k tomu, že žalobce vady bytu neopravil. Žalovaný uvedl, že v zásadě nevidí problém s výší nájemného tak, jak to navrhuje žalobce, ale jedná se spíše principiálně o to, že žalobce zkrátka neřeší tuto situaci, kdy má žalovaný vlhké stropy a kape voda ve dvou místnostech ze stropu. Z tohoto důvodu nesouhlasí s tímto navýšením nájemného, a to dokud nebude žalobce v této věci „něco dělat“. Tuto záležitost žalovaný urguje u žalobce od roku 2018. Na začátku roku 2020 napsal email přímo panu místostarostovi. K důkazu ohledně stavu bytu žalovaný založil fotografie a dále uvedený email adresovaný místostarostovi.

3. Z provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Dne , datum, byla uzavřena nájemní smlouva č. , Anonymizováno, mezi pronajímatelem - žalobcem a nájemcem - žalovaným, kdy předmětem nájemní smlouvy bylo přenechání nájemci do nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, , nacházejícím se ve , Anonymizováno, , Anonymizováno, nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č.or. 8 v , jméno FO, , v katastrálním území , jméno FO, , a to na dobu neurčitou. Nájemné bylo účastníky sjednáno ve výši , částka, /m2/měsíc s tím, že nedojde-li ke sjednání nového nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného v souladu s příslušnými platnými právními předpisy. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že k předmětnému bytu byla stanovena sazba za 1 m2 ve výši , částka, , a to se splatností do konce kalendářního měsíce, za který se nájemné a zálohy na služby hradí. Žalovaný měl stanovenou výši nájemného , částka, měsíčně a dále od tohoto nájemného byla odečtena sjednaná sleva na nájemném ve výši 45 %, tj. částka ve výši , částka, , nájem celkem ve výši , částka, . Z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že k předmětnému bytu byla stanovena sazba za 1 m2 ve výši , částka, , a to se splatností do konce kalendářního měsíce, za který se nájemné a zálohy na služby hradí. Žalovaný měl stanovenou výši nájemného , částka, měsíčně a dále od tohoto nájemného byla odečtena sleva na nájemném ve výši 23 %, tj. částka ve výši , částka, , nájem celkem ve výši , částka, . Z výpisu z usnesení z 9/12 schůze Rady městské části , adresa, -, Anonymizováno, , která se konala dne , datum, soud zjistil, že v bodě č. , hodnota, . byla projednávána změna výše nájemného, která byla jednomyslně schválena. Stejně byla domům se dvěma provedenými opravami v k.ú. , jméno FO, poskytnuta sleva z nájmu ve výši 23 % (viz. přiložená tabulka dle Přílohy č. 1/2c usnesení). Žalovaný ohledně stavu bytu po výzvě soudu dle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. doložil pět fotografií, na kterých je postupně zachycena vlhkost stropu, a to vlhnou skvrnou na stěně a oprýskanou stěnou. Tyto fotografie nelze místě ani časově zařadit. Není jasné, zda se vůbec vztahují k předmětnému bytu. Navíc tvrzený špatný stav bytu ani jeho rozsah z nich není průkazný. Dále žalovaný k prokázání toho, že žalobce kontaktoval ohledně špatného stavu bytu doložil email ze dne , datum, , který adresoval místostarostovi. Dle obsahu tohoto emailu žalovaný upozorňuje na to, že ze střechy domů dochází k zatékání do půdních prostor, následkem čehož se mu v horních rozích ložnice a kuchyně tvoří vlhkost a plíseň. Další s tímto související problém je i nezateplený štít domu, když v důsledku toho zdi stále promrzají a žalovaný v těchto místnostech musí nepřetržitě topit, vysoušet stropy a likvidovat plísně. Tento problém nahlašoval už v roce 2018.

4. Dne , datum, byl podán návrh pronajímatele na zvýšení nájemného, jež bylo Radou městské části , adresa, -, Anonymizováno, na schůzi konané dne , datum, schváleno s účinností od , datum, , kdy měsíční částka navýšení představuje , částka, , to tj. zvýšení o 20% s tím, že aktuální sazba nájemného za m2/měsíc činí , částka, a aktuální předepisované nájemné tak celkem činí , částka, . Nově navržená sazba nájemného za m2/měsíc představuje , částka, a nově předepisované nájemné tak celkem činí , částka, s tím, že žalovaný byl současně vyzván, nechť do 60 kalendářní dnů doručí žalobci souhlas se zvýšením nájemného. V případě, že tento souhlas nebude nájemcem dán, bude pronajímatel nucen řešit určení výše nájemného soudní cestou. Z předloženého písemného souhlasu s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného na nájemce - žalovaným soud zjišťuje, že žalovaný souhlas se zvýšením nájemného žalobci vůbec, natož v dvouměsíční lhůtě neudělil, ačkoliv byl návrh na zvýšení nájemného žalovanému doručen dne , datum, .

5. Z náhledu do katastru nemovitostí pro k.ú. , jméno FO, , obec , adresa, , LV č. , hodnota, soud zjistil, že na pozemku parc.č. , hodnota, stojí objekt č.p. , Anonymizováno, na , Anonymizováno, v , jméno FO, , jehož vlastníkem je žalobce. Ze změny výše nájemného včetně příloh 2/2e usnesení 9/12. schůze RMČ , adresa, -, Anonymizováno, konané dne , datum, soud zjistil, že navrhovaná sazba nájemného pro k.ú. , jméno FO, činí v rozmezí , Anonymizováno, -, částka, , při navýšení o 20 % z aktuální sazby nájemného. Z evidenčních listů pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že pro byt 2+1 na , adresa, je stanovena sazba za m2 - , částka, , nájem celkem ve výši , částka, , z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že pro byt 2+1 na , adresa, je stanovena sazba za m2 - , částka, , tj. nájem celkem , částka, , z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že pro byt 2+1 na , adresa, je stanovena sazba za m2 - , částka, , tj. nájem celkem , částka, , z evidenčního listu pro výpočet nájemného s platností od , datum, soud zjistil, že pro byt 2+1 na , adresa, je stanovena sazba za m2 - , částka, , tj. nájem celkem ve výši , částka, .

6. Z inzerce realitních kanceláří soud zjistil, že na , Anonymizováno, , , jméno FO, se nabízí k pronájmu byt , Anonymizováno, o , Anonymizováno, m2 za , částka, měsíčně; v , adresa, zděný byt , Anonymizováno, o , Anonymizováno, m2 za , částka, měsíčně; v , adresa, zděný byt , Anonymizováno, m2 v 2. podlaží za , částka, měsíčně; na třídě , Anonymizováno, , , jméno FO, byt , Anonymizováno, m2, ve , Anonymizováno, . patře, za , částka, měsíčně (inzeráty realitních kanceláří, ceny jsou uvedeny bez poplatků spojených s užíváním bytu).

7. Podle ust. § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) neujednají-li strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve, než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 3 věty 2 a 3 shora citovaného zákonného ustanovení nesdílí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Podle § 3 nař. vlády č. 453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě použijí dva možné způsoby a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.

8. Soud se nejprve zabýval včasností podané žaloby. Návrh na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen dne , datum, , žalovaný s návrhem na zvýšení nájemného souhlas nevyslovil, zákonná lhůta k podání návrhu u soudu uplynula dne , datum, . Žaloba na určení nájemného podaná dne , datum, byla tedy podaná v této lhůtě tedy včas.

9. Vycházeje z provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žalovaný je s odkazem na nájemní smlouvu ze dne , datum, č. , Anonymizováno, nájemcem bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, nacházejícím se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží v domě na , adresa, , č.or. , Anonymizováno, v , jméno FO, , v katastrálním území , jméno FO, , jehož vlastníkem je žalobce. V duchu citované nájemní smlouvy bylo účastníky k listopadu roku 2016 sjednáno nájemné ve výši , částka, /m2/měsíc, kdy původně ujednaná výše nájemného nebyla ze strany pronajímatele po celou dobu trvání nájemního vztahu zvýšena. Na základě usnesení č. 9/12 schůze Rady městské části , adresa, -sever konané dne , datum, schválila Rada městské části , adresa, -sever, jako příslušný orgán žalobce, jednomyslně zvýšení nájemného nájemcům bytů uvedených v příloze č. 2/2e tohoto usnesení, konkrétně v katastrálním území , jméno FO, nájemcům, kteří dosud platili nájemné v sazbě , částka, /m2/měsíc, navýšení na , částka, /m2/měsíc, a to s účinností od , datum, . Navýšení nájemného bylo dne , datum, předloženo žalovanému v podobě „návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného“ v duchu ust. § 2249 občanského zákona při podrobném seznámení se s dotčenou právní úpravou a důvody, jež vedly pronajímatele ke zvýšení nájemného. Současně byl k návrhu na zvýšení nájemného přiložen i „Souhlas s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“ spolu s výzvou, nechť tento je ve stanovené lhůtě (2 měsíců) doručen do dispozice žalobce. Jelikož žalovaný tak neučinil, ačkoliv byl o následcích nepřeložení souhlasu se zvýšením nájemného poučen, využil žalobce jako pronajímatele zákonnou možnost a v 3 měsíční lhůtě (tedy nejpozději do , datum, , když návrh na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen dne , datum, , přičemž žalovaný měl následně dva měsíce na akceptaci návrhu, když tato lhůta marně uplynula dne , datum, ) podal k soudu návrh na určení výše nájemného, které představuje zvýšení ze současné sazby , částka, /m2/měsíc na sazbu , částka, /m2/měsíc. Samotné zvýšení pak odpovídá nárustu výše nájemného o 20 %, čímž je splněna zákonná podmínka, neboť v posledních 3 letech nedošlo mezi účastníky k žádné změně ve výši nájemného. Nová sazba nájemného po navýšení o 20 % tak činí , částka, /m2/měsíc, což při podlahové ploše 53,67 m2 představuje nájemné v celkové výši , částka, . Pokud se týká poslední zákonné podmínky, a to podmínky nepřekročení cenové hranice tvořící výši srovnatelného nájemného v daném místě a čase obvyklého, tak soud i tuto poslední zákonnou podmínku shledává jako splněnou, neboť pro k.ú. , adresa, k polovině roku 2023 byly předloženy evidenční listy jiných nájemců - uživatelů obdobných bytů o velikosti 2+1, pro které je stanoveno vyšší nájemné, než platí žalovaný v současné době. Dále soud vyšel z inzerce realitních kancelářích, které prokazují výše nájemného za obdobné byty v daném místě a čase. Důkaz znaleckým posudkem soud neprováděl, neboť jej účastníci nenavrhli a soud měl výši obvyklého nájemného v daném místě a čase za dostatečně prokázanou provedenými důkazy. Provedené evidenční listy a realitní inzerci soud hodnotí jako dostatečný podklad pro určení obvyklého nájemného mající dostatečnou vypovídací hodnotu. Znalec by použil pro určení výše obvyklého nájemného porovnávací metodu, neboť podkladů pro její využití je jen na relevantním trhu dostatek. Z daného tak soud usuzuje, že žalobcem navýšená sazba nájemného za m2 a měsíc zcela odpovídá vyšší sazby nájemného v místě a čase obvyklé, při dodržení maximálního limitu navýšení o 20 % za posledních 3 let. Pokud jde o námitky žalovaného ohledně špatného stavu bytu, toto tvrzení žalovaný ani po výzvě soudu dle ustanovení § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. nedotvrdil a nedoložil, když soud ke stanovení další lhůty u žalovaného k doplnění těchto skutečností nepřistoupil. Žalovaný jednak nebyl schopen konkrétně uvést další skutečnosti ani označit důkazy k prokázání svých tvrzení. Dále soud přihlédnul ke lhůtě, kterou měl žalovaný ode dne doručení žaloby a nadto k výše uvedené lhůtě ode dne doručení „Souhlasu s návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného“. Soud tak má za to, že žalovaný měl, pokud nesouhlasil s navýšením nájmu vzhledem ke špatnému stavu bytu, dostatek času, aby se alespoň pokusil celou věc s žalobcem řešit, popř. shromáždit dostatek podkladů, tak aby tvrzený špatný stav bytu mohl být přesně určen. Předložené fotografie neprokazují žalovaným tvrzený špatný stav bytu, když je nelze časově ani místně zařadit., nelze určit rozsah vad a v jaké míře omezují žalovaného v užívání bytu. Navíc z nich lze těžko usuzovat stav bytu ke stanovené výši nájemného. Nadto žalovaný v řízení ani nespecifikoval, k čemu jeho námitka ohledně špatného stavu bytu směřuje. Sám žalovaný uvedl, že s ohledem na stav bytu mu byla udělena od poloviny roku 2021 do konce roku 2022 individuální sleva ještě 20 % (nad slevu za opravy nejprve ve výši 45 % a následně sníženou na 23 %). Z jeho vyjádření spíše vyplývá to, že žalovaný se snaží domoci u žalobce oprav bytu, neboť toto vyplývá i předloženého emailu ze dne , datum, . S ohledem na shora uvedené, soud tak žalobě zcela vyhověl, aniž by zkoumal naléhavost právního zájmu, neboť se jedná o žalobu na určení, neboť tato naléhavost vyvěrá přímo ze zákona a není tak povinností žalobce tuto jakkoliv soudu prokazovat.

10. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. kdy soud plně úspěšnému žalobci přiznal účelně vynaložené náklady tohoto řízení, spočívající v zaplaceném soudním poplatku ve výši 2.000 Kč, jakož i dvou paušálních náhrad po 300 Kč, tedy celkem 2.600 Kč.