20 C 83/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní JUDr. Martou Mandátovou ve věci žalobkyně:a) Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované:

1. Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 14 500 Kč s příslušenstvím - nájemné I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 13 649 Kč s úrokem 0,6 % ročně od 1.12.2020 do zaplacení a zákonný úrok z prodlení z částky 13 649 Kč od 1.8.2022 ve výši 15 % do zaplacení do 3 dnů od právní moci rozsudku.II. Žaloba se zamítá v částce 851 Kč s úrokem 0,6 % ročně od 1.12.2020 do zaplacení a zákonném úroku z prodlení ve výši 15 % do zaplacení.III. Žalovaná je povinna zaplatit náklady řízení žalobkyni k rukám právního zástupce žalobkyně ve výši 15 946 Kč, a to do 15 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se návrhem došlým soudu 23.11.2023 domáhala k žalované vrácení kauce, kdy mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu bytu dne 1.12.2019, další nájemní smlouva 1.12.2020 na dobu neurčitou a při skončení nájemního vztahu kauce k 31.7.2022 nebyla vrácena. Pokud žalovaná tvrdila, že kauce zanikla zápočtem, který provedla dopisem ze dne 16.5.2023 (podání žalované ve věci vedené u Městského soudu v Brně pod sp.zn. 44 C 158/2022 z 18.5.2023) a započtení se týkalo nedoplatku za služby související s užíváním bytu ve výši 8 034 Kč za období 1.1.2022 – 31.7.2022, za druhé smluvní pokutu za pozdní plnění nájemného ve výši 5 615 Kč za období 1.1.2022 – 31.7.2022, za třetí škodu na vybavení bytu – za koupelnové umyvadlo – ve výši 851 Kč. Pak toto započtení neplatný právní úkon, který nezpůsobil zamyšlené právní účinky.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, neboť nárok žalobkyně na vrácení kauce zanikl započtením. Zápočet byl proveden z titulu existence v žalobě uvedených splatných pohledávek, které žalovaná vůči žalobkyni evidovala. K otázce vyúčtování doplatku za služby související s užíváním bytu ve výši 8 034 Kč pak žalovaná žalobkyni podepsala dohodu, ve které byla vyúčtována smluvní pokuta a nedoplatek za energie. Tím žalobkyně dluh uznala. Vyúčtování provedla do 4 měsíců od skončení období, kdy byt užívala. Pokud žalobkyně chtěla přehlednější vyúčtování, mohla o to ve lhůtě 30 dnů žalovanou požádat. K tomu však nedošlo. Nemůže tedy namítat neplatnost tohoto vyúčtování. Pokud byly ve vyúčtování dvě různé spotřeby, bylo to zapříčiněno změnou cen energií s ohledem na válku na Ukrajině. K bodu 2 smluvní pokuty žalovaná tvrdila, že sjednaná smluvní pokuta měla za účel motivovat žalobkyni, nebo kteréhokoliv jiného nájemníka, aby nájemné řádně platil. Žalovaná v rámci svého pravidelného měsíčního rozpočtu počítala s příjmem z nájmu, aby mohla plnit jiné závazky. V okamžiku, kdy by došlo k výpadku tohoto příjmu, mohlo by to mít negativní dopad na jiné aktivity žalované a v případě nedostání se svého závazku by žalovaná mohla svůj nárok uplatnit pouze soudní cestou, což by bylo zdlouhavé. Žalovaná tak do výše smluvní pokuty (jako paušalizace za vzniklou škodu) promítla potencionální, skutečně vynaložené náklady soudního řízení a exekučního, ušlý zisk, čas strávený neustálým kontrolováním a připomínkováním se žalobkyni o úhradu a také potencionální škodu, která by mohla vzniknout v důsledku prodlení se splněním závazku. Výše smluvní pokuty tedy není nepřiměřená a sjednaná výše je opodstatněná. K prodlení s hrazením nájemného došlo opakovaně. V případě prodlení žalovaná okamžitě žalobkyni upozornila na prodlení a upozornila i na sjednanou smluvní pokutu, nikdy záměrně nevyčkávala, aby smluvní pokuta byla co nejvyšší, naopak konala a upomínala. Ke smluvní pokutě nikdy nepožadovala úhradu úroků z prodlení. Nebylo jejím úmyslem se nemravně obohatit na úkor žalobkyně, i kdyby soud dospěl k závěru, že výše smluvní pokuty nebyla přiměřená, nezakládá to neplatnost pokuty. K bodu 3 – škodě na koupelnovém umyvadle bylo započtení provedeno důvodně, kdy škodu způsobenou nájemcem hradí nájemce podle nájemní smlouvy v plné výši. Poškození umyvadla zjistila žalovaná při předání bytu a poškození neodpovídalo běžnému opotřebení. Celková škoda činila 10 370 Kč, nárok na úhradu byl v době započtení splatný a žalovaná započetla proti kauci pouze 851 Kč, nikoliv celou částku.

3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, kdy vlastnictví nemovitosti , adresa, je prokazováno informací o pozemku z katastru nemovitostí. Tato skutečnost mezi stranami není sporná. Mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu bytu 4+kk v domě č. , hodnota, , na , adresa, mezi , Jméno žalované, jako pronajímatelem , jméno FO, jako nájemcem dne 1.12.2019 na dobu určitou od 1.1.2020 do 31.12.2020, v článku III. bod 3.6 je smluvena smluvní pokuta ve výši 1% z dlužné částky pro každý den prodlení s úhradou nájemného nebo zálohy na inkaso, článek IV. upravuje kauci a povinnost po skončení nájmu nevyčerpané peněžní prostředky vrátit do jednoho měsíce, co je byt předán (důkaz smlouvou). Další smlouva o nájmu bytu byla uzavřena 1.12.2020 na dobu neurčitou, počínaje 1.1.2021, zde v článku III. bod 3.6 je rovněž smluvena smluvní pokuta ve výši 1% z dlužné částky za každý den z prodlení s úhradou nájemného nebo zálohy na služby. V článku IV. bod 4.1 se smluvní strany dohodly, že bude složena nájemcem peněžní jistota ve výši 14 500 Kč, která bude složena na spořící účet a zajišťuje veškeré oprávněné pohledávky, na které se vztahuje v budoucnu, zejména na nájemné, úhrady spojené s poskytováním užíváním bytu, pohledávky z titulu odpovědnosti za poškození pronajatého bytu nebo jeho zařízení (důkaz smlouvou). Předžalobní výzva byla zaslána zástupcem žalobkyně žalované dopisem ze dne 3.11.2023 (důkaz dopisem včetně doručenky pošty). Zkraje listinu označenou jako „jednostranný zápočet“ provedla žalovaná započtením 1. nedoplatku za služby související s užíváním předmětné bytové jednotky vůči vyplývajících z počátečních stavů měřičů, celkové spotřeby a koeficientu představující cenu za konkrétní jednotku vztahující se zvlášť k předmětu plnění (energie, kWh, plyn m³, voda m³), kdy nedoplatek za vyúčtování činí po odečtení záloh ve výši 8 034 Kč, 2. smluvní pokuta za pozdní platby nájmu, která činí podle článku 3.6 smlouvy o nájmu do ledna 2022 částku 175 Kč za 1 den prodlení a od února 2022 částku 185 Kč, kdy za leden 2022 byla platba zaslána o 4 dny později, smluvní pokuta je 175 x 4 = 700 Kč, za únor 2022 platba zaslána o den později, smluvní pokuta 185 Kč, za březen 2022 platba zaslána o 4 dny později, smluvní pokuta 4 x 185 = 740 Kč, za duben 2022 platba zaslána o 4 dny později, smluvní pokuta 740 Kč, za květen 2022 platba zaslána o 10 dní později, smluvní pokuta ve výši 1 850 Kč (185 x 10 dnů), celkem smluvní pokuta za leden – květen 2022 - 5 615 Kč. K bodu 3 – náhrady na úhradu škody na koupelnové umyvadlo bylo vynaloženo 10 370 Kč a na tuto škodu započetla částku 851 Kč jako zbývající částku ze složené jistiny.

4. O nároku na náhradu škody na umyvadle bylo provedeno dokazování přílohou 1 dohody o ukončení nájmu, kdy je uvedeno, že je na umyvadle závada, fakturou č. , hodnota, FV , Anonymizováno, vystavenou 30.9.2022 na 10 370 Kč, kde bylo fakturováno za instalatérské práce včetně materiálu na akci , adresa, , byt číslo , hodnota, , vystavené firmou , jméno FO, a nabídkou na opravu, kde je umyvadlový set vyčíslen částkou 5 701, 70 Kč, fotografií umyvadla, ve kterém je proražený velký otvor a souborem fotografií z mobilu žalované ke stavu bytu, kdy fotografie odpovídají fotografii poškozeného umyvadla založené ve spise. Ke vzniku škody soud vyzval zástupce žalované, aby doplnila skutková tvrzení ohledně stavu umyvadla – doba pořízení předmětu, kdy škoda vznikla, kdo ji způsobil, proč byla provedena i výměna součástí umyvadla podle § 118a odst. 1, 3 a dále přehledem cen umyvadel, ze kterého bylo zjištěno, že je obdobné umyvadlo , jméno FO, se nabízí za cenu 862 Kč a u dalších prodejců v cenovém rozpětí do 1 399 Kč.

5. Ze spisu Městského soudu v Brně, sp.zn. 44 C 158/2022 bylo zjištěno, že , Jméno žalované, žalovala , Anonymizováno, , jméno FO, o náhradu škody, kdy došlo k prošlápnutí sprchové vany a tím k nutné opravě sprchového koutu a dále došlo k vytopení průchodu nad vjezdem do bytového domu celkem ve výši 21 772 Kč. Bylo provedeno dokazování listinou o jednostranném zápočtu, jak bylo shora uvedeno, žaloba byla zamítnuta, rozsudek nabyl právní moci 6.12.2023, z toho důvodu, že žalobkyně změnila žalobu a nedostatečně doplnila skutková tvrzení.

6. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2205 nájemní smlouva pronajímatele zavazuje za a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k tomuto užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Podle § 2207 odst. 1 po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Podle § 2208 odst. 1 oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

7. Podle § 2217 odst. 1 občanského zákoníku nájemné se platí v ujednané výši a není-li ujednána ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

8. Mezi účastníky není sporné uzavření nájemní smlouvy, doba a způsob ukončení, není ani sporné, že mezi účastníky byla sjednána jistota – kauce ve výši 14 500 Kč. Nájemní smlouva zanikla ke dni 31.7.2022 a dne 30.7.2022 byl byt předán žalované. Mezi účastníky je sporné, zda předmětná kauce zanikla zápočtem žalované jako pronajímatelky provedena listinou ze dne 16.5.2023. Z provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná pouze z části.

9. Pokud žalovaná započítávala částku 8 034 Kč jako nedoplatek za služby související s užíváním bytu v období 1.1.2022 – 31.7.2022, k této části nároku má soud za to, že není způsobilá započtení, neboť toto vyúčtování nemá náležitosti, které stanoví ustanovení § 2247 občanského zákoníku, kdy dle odstavce 3 způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný prováděcí předpis. Jednak žalovaná uvádí dvě různé spotřeby a jednak zde chybí přehled jednotlivých nákladů na služby pro celý dům s jejich rozúčtováním na jednotlivé byty, kdy v domě je 6 bytů a výpočet předložený žalovanou tyto konkrétní údaje neobsahuje (faktury za vyúčtování spotřeby elektřiny, plynu, vody). Náležitosti vyúčtování přeplatku a nedoplatku upravuje § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Způsob rozúčtování nákladů na vytápění, na společnou přípravu teplé vody pro dům upravuje § 6 citovaného zákona č. 67/2013 Sb. který zde upravuje některé ukázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostor v domě s byty. Zápočet tedy tohoto nedoplatku soud spatřuje jako nedůvodný. Otázka smluvní pokuty ve výší 5 615 Kč za prodlení s placením nájemného provedená v zápočtu je rovněž nedůvodná. Zde soud přihlédl k ustanovení § 2239 Občanského zákoníku, kdy nepřihlíží se k jednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Zde soud vycházel z provedeného dokazování, že žalobkyně nebyla problematický nájemce, nájemní smlouva se uzavírala opakovaně, k prodlení došlo v řádu dnů, nikoliv měsíce. Smluvní pokuta byla sjednána ve výši 1% z dlužné částky pro každý den prodlení. Podle § 576 Občanského zákoníku týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jejího ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část. Lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas. Podle § 577 OZ je-li důvod neplatnosti jen v nezákonném určení množstevního, časového, územního nebo jiného rozsahu, soud rozsah změní tak, aby odpovídal spravedlivému uspořádání práv a povinnosti stran, návrhy stran není přitom vázán, ale uváží, zda by strana k právnímu jednání vůbec přistoupila, rozpoznala-li by neplatnost včas. Podle § 588 OZ soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům nebo které odporuje zákona zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožném. Pak má soud za to, že ohledně kontrolování plateb se jedná o běžnou činnosti pronajímatele a zpoždění v řádu dnů nemohlo žalované způsobit existenční potíže, zejména, když, jak bylo shora uvedeno, v domě bylo 6 bytů. Jak bylo uvedeno, žalobkyně nebyla problematický nájemce, které byl opakovaně obnovován nájem a prodlení bylo jen v řádu dnů, jeví se tato výše smluvní pokuty v rozporu s dobrými mravy, proto k uplatnění tohoto nároku soud nepřihlédl. Tyto okolnosti soud posuzoval i v souladu například rozhodnutí Nejvyššího soudu 23 Cdo 2921/2022, soud proto výší smluvní pokuty nemoderoval.

10. Při uplatnění 3. nároku na náhradu škody má soud po provedeném dokazování za prokázáno, že žalovanou započtená škoda na poškozeném umyvadle je zcela důvodná. Poškození umyvadla je při skončení nájmu prokázáno předávací listinou i provedeným důkazem – fotografiemi, kdy je zcela zřejmé, že toto poškození nemohlo vzniknout běžným užíváním a pokud by vzniklo za trvání nájemního vztahu, tak je zcela zřejmé, že by koupelnu, resp. umyvadlo nemohla žalobkyně řádně užívat a uplatnila u žalované jako pronajímatelky žádost o výměnu tohoto zařizovacího předmětu. Náklady o výměnu tohoto zařizovacího předmětu, resp. výměnu pak byla prokázána fakturou a z předložených přehledů cen umyvadel i z běžných zkušeností, je zcela zřejmé, že uplatněná částka 851 Kč je minimální prokazatelný náklad na výměnu tohoto zařizovacího předmětu. Proto soud v této části nárok žalobkyně zamítl. Uplatněný nárok žalobkyně požadovala s úrokem z prodlení. Podle § 1968 Občanského zákoníku dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Výše úroku z prodlení je upravena ustanovením § 1970 Občanského zákoníku, kdy výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Soud tedy na uplatněném nároku vyhověl i v části uplatněného úroku z prodlení.

11. Pokud se týká úroku z jistoty, pak zde rovněž soud žalobě vyhověl s ohledem na ustanovení § 2254 odst. 2, kdy výše úroku z jistoty od jejího poskytnutí je ve výši alespoň zákonné sazby. Výše sazby byla žalobkyní doložena.

12. Při rozhodování o nákladech řízení soud vycházel z § 142 odst. 2 občanského soudního řádu z úspěšnosti účastníků řízení. Předmětem nároku byla částka 14 500 Kč, žalobkyně měla úspěch v 13 649 Kč, což je 94%, žalovaná měla úspěch v částce 851 Kč, což je 94% po odečtení úspěchu a neúspěchu má žalobkyně právo na náhradu nákladů řízení ve výši 88%. Náklady ji vznikly zaplacením soudního poplatku ve výši 800 Kč, vzhledem k tomu, že ve věci nebyl vydán platební rozkaz a má povinnost doplatit soudní poplatek ve výši 200 Kč, tato povinnost jí bude uložena tímto rozhodnutím. Náklady řízení tedy činí za soudní poplatek 1 000 Kč a dále z předmětu sporu za 1 úkon právní služby 1 700 Kč dle § 7 vyhlášky 177/96 Sb., a to za převzetí věci, sepis žaloby, sepis upomínky, jednání 15.10.2024, vyjádření žalobkyně 22.10.2024, jednání 26.11.2024 a jednání 5.2.2025. Dále má žalobkyně právo na režijní paušál podle § 13 odst. 4 citované vyhlášky ve výši 300 Kč a jeden úkon učiněný po 1.1.2025 ve výši 450 Kč a dále 21% DPH, celkem náklady činí 18 121,50 Kč, z toho 88% tedy částka 15 946 Kč včetně DPH, lhůta k plnění vyplývá z § 160 odst. 1 o.s.ř.