2108 C 16/2020

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Hanou Stříteckou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: ; 1. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalobkyně, žalované a žalovaného ; 2. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně, žalované a žalovaného oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 414.330,93 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaní č. 1 a č. 2 jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 659.532,57 Kč s 10 % úrokem z prodlení ročně z částky 414.330,93 Kč od 15. 5. 2020 do zaplacení a s 8,25 % úrokem z prodlení ročně z částky 245.201,64 Kč od 2. 4. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaní č. 1 a č. 2 jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 130.919,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobkyně se po žalovaných po připuštěných změnách a rozšíření žaloby domáhala vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni částku 659.532,57 Kč se zákonnými úroky z prodlení z částky 414.330,93 Kč od 15. 5. 2020 do zaplacení a z částky 245.201,64 Kč od 2. 4. 2021 do zaplacení, z důvodu vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytu [číslo] v budově [adresa] stojící na pozemku [parcelní číslo], zapsaném u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví], který je ve vlastnictví žalobkyně. Žalovaní užívají bytovou jednotku bez právního důvodu, což bylo konstatováno i rozsudkem Městského soudu v Brně č. j. 50 C 92/2012 – 155 ze dne 10. 4. 2015, který byl potvrzen rozsudkem Krajského soudu v Brně č. j. 19 Co 254/2015 – 191 ze dne 22. 6. 2016. Požadovaná výše bezdůvodného obohacení představuje doplatek za užívání bytu, když žalovaní částečně plnili. Obvyklé nájemné dle znaleckých posudků znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] činilo v roce 2018 částku 22.000 Kč měsíčně a v letech 2020 a 2021 částku 22.800 Kč měsíčně. Žalovaní platili za užívání bytu po dobu žalovaného období částku 3.642 Kč měsíčně. V období roku 2018 činily celkové náklady na spotřebované služby částku 17.292,99 Kč, tj. 1.441,08 Kč měsíčně. V roce 2019 tyto náklady byly v částce 19.063,49 Kč, tedy 1.588,62 Kč měsíčně. Úhrady za služby proto žalobkyně nezohlednila do dlužných plateb za užívání bytu. Žalobkyně proto požaduje vydání bezdůvodného obohacení za 6 dnů měsíc červenec 2018 částku 3.832,09 Kč, od srpna 2018 do prosince 2018 požaduje žalobkyně částku 19.799,08 Kč měsíčně, za rok 2019 částku 20.746,62 Kč měsíčně, od ledna do září 2020 částku 20.782,77 Kč měsíčně. Od měsíce října 2020 žalovaní nehradí žalobkyni ničeho. Proto žalobkyně požaduje za dobu od října 2020 do ledna 2021 částku 24.424,77 Kč představující nájemné ve výši 22.800 Kč a zálohy na služby ve výši 1.624,77 Kč. Dne 26. 2. 2021 žalovaní žalobkyni byt předali. Za měsíc únor tak žalobkyně požaduje úhradu částky 22.740,71 Kč.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žalobního návrhu. Uvedli, že se stali nájemci bytu č. 4 ve 4. podlaží předmětného domu o původní velikosti 1+1 na základě dohody o nájmu bytu ze dne 20. 11. 1996. Následně žalovaní na straně nájemců uzavřeli s tehdejším vlastníkem nemovitosti, [územní celek], ÚMČ [obec] střed, [ulice a číslo], dne 16. 12. 1998 nájemní smlouvu o výstavbě a smlouvu o budoucí nájemní smlouvě č. FO/BK1/29 (dále jako„ nájemní smlouva o výstavbě“), ve znění dodatku č. 1 ze dne 31. 3. 1999, na základě které žalovaní původní byt rozšířili o další místnosti v 5. podlaží o velikosti cirka 73 m2, a to s nákladem 1.074.070 Kč. Tehdejší pronajímatel se ve smlouvě o výstavbě zavázal, že nájemce nebude pro nově vybudovanou část bytu hradit nájemné po dobu 30 let. Žalovaní tak byli osvobozeni od povinnosti platit nájemné za nově vybudovanou část bytu po dobu 30 let a jsou tak povinni platit nájemné jen za původní část bytu a zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Na nově zkolaudovanou jednotku žalovaní uzavřeli, jako nájemci, se [územní celek], městská část [obec] střed, jako pronajímatelem, smlouvu o nájmu, dne 12. 3. 2001. Tato nájemní smlouva odlišila původní část bytu o velikosti 45,1m2, za kterou jsou nájemci povinni hradit nájemné, a rozšířenou část bytu o velikosti 73,8 m2, kterou pronajímatel přenechal nájemcům k užívání po dobu 30 let bez povinnosti platiti nájemné. Pronajímatel sice označil rozšířený byt číslem 15 (namísto původního č. 7) a počet místností jako 4+1, ale odkazem na Smlouvu o výstavbě, která odkazuje na Dohodu o nájmu bytu ze dne 20. 11. 1996, však bez pochyby označila předmětná Nájemní smlouva předmět nájmu – původní byt č. 7 o velikosti 1+1 včetně jeho nově rozšířené části. K Nájemní smlouvě vystavil dne 8. 3. 2001 pronajímatel evidenční list, který odkazuje na původní číslo dohody o nájmu BT/96/37891 Zel., a na byt č.

7. Evidenční list rozlišil část bytu o velikosti 45,1 m2, za kterou uvedl základní nájemné ve výši 813,63 Kč, po slevě, příplatku a zaokrouhlení 828 Kč. Výměr zálohy na služby v součtu činil 767 Kč Celkem tak byla v té době určena platba ve výši 1.595 Kč měsíčně. Tento ev. list tedy určitě a srozumitelně určil výši nájemného a záloh na služby. Žalovaní jsou toho názoru, že Smlouva o nájmu bytu ze dne 12. 3. 2001 ve spojení s Evidenčním listem ze dne 8. 3. 2001 je platná, neboť určitě a srozumitelně určuje výši nájemného a záloh na služby. Nájemce hradil částku určenou evidenčním listem a pronajímatel ji přijímal. Nájemní smlouva odpovídá smlouvám v té době uzavíraným a je dostatečně určitá. Byt ve 4. podlaží domu je jeden jediný, stejně jako je jediným bytem v domě, který vznikl rozšířením původního bytu. Byt není zaměnitelný s žádným jiným a jeho rozsah je dán Kolaudačním rozhodnutím ze dne 29. 11. 2000 a ve stejném rozsahu je do dnešního dne. Evidenční list je sice hůře čitelný, přesto lze z něj vyčíst, že se jedná o stále tentýž byt pod označením smlouvy BT/96/37891, které je na původní Dohodě o nájmu bytu z roku 1996. Bez zohlednění všech okolností případu tak Městský soud v Brně v řízení vedeném pod sp. zn. 50 C 92/2012 vyslovil nesprávný závěr o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy bez ohledu na to, jakým následkům žalované vystaví. Žalovaní po téměř dvacet let konzumovali nájemní vztah v dobré víře, že jim po právu náleží užívání předmětného bytu, do kterého navíc investovali více než 1 mil. Kč, a k tomu nutno zdůraznit, že až do uvedeného rozhodnutí soudu v roce 2016 nebyl tento nájemní vztah ze strany pronajímatele nikdy ani náznakem zpochybňován. Žalovaní poukazují na ust. § 3030 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dle kterého se jeho ustanovení části prvé hlavy I. použijí i na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních předpisů. Dle ust. § 2 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.„ Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.“ A právě prohlášení 15, respektive 20, let trvajícího reálného nájemního vztahu za od počátku neplatný pochopitelně žalovaní jako takovou bezohlednost vnímají. Rovněž vzhledem k té skutečnosti, že nájemní vztah byl i právním předchůdcem žalobkyně jako pronajímatelem přijímán více než 10 let, považují žalovaní za krajně neetické a v rozporu s dobrými mravy i v rozporu se zdravým rozumem nyní tvrdit, že Nájemní smlouva nebyla řádně uzavřena, když se jí jak žalovaní jako nájemci, tak právní předchůdce žalobkyně jako pronajímatel, řídili. Dle názoru žalovaných na tuto věc velmi přiléhavě dopadá nález Ústavního soudu ze dne 28. 2. 2013 vydaný pod sp. zn. III. ÚS 3900/12, dle kterého závěr obecných soudů dovozující absolutní neplatnost sjednané nájemní smlouvy z faktu, že v ní nebyl předmět nájmu přesně označen, pokládá Ústavní soud v dané konkrétní skutkové situaci za extrémně formalistický. Žalovaní jsou toho mínění, že je zde na místě užití ust. § 2238 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Zákon v tomto ustanovení konstruuje fikci spočívající v tom, že smlouva o nájmu bytu je považována za řádně uzavřenou v případě, že nájemce užívá byt alespoň po dobu tří let a je po tuto dobu v dobré víře, že nájem je po právu. Žalovaní v předmětném bytě bydlí od roku 1998, vždy platili a platí nájemné, aniž by s tímto stavem právní předchůdce žalobkyně minimálně do roku 2016 jako pronajímatel jakkoliv polemizoval. I v dalších aspektech se obě strany chovaly a jednaly jako nájemce a pronajímatel. Je proto nezpochybnitelná dobrá víra žalovaných o tom, že předmětný byt užívají po právu po dobu více než tří let, neboť nájemní vztah obě strany akceptovaly minimálně 15 let. Na základě Kupní smlouvy uzavřené dne 16. 9. 2003 mezi [územní celek] jako prodávajícím a právním předchůdcem žalobkyně [příjmení] jako kupujícím se [příjmení] stal vlastníkem budovy [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] na adrese [adresa žalobkyně, žalované a žalovaného], a pozemků parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 260 m2) a parc. [číslo] (zahrada o výměře 162 m2) v k. ú. [část obce], [územní celek], okres [okres], a tím tedy i vlastníkem předmětné bytové jednotky [číslo]. Při prodeji domu od [územní celek] byla prodávajícím cena domu stanovena ve výši 4.502.361 Kč, a zároveň dle čl. IV. této Kupní smlouvy kupující (Spolek) převzal závazek strpět užívání nově vystavěné části bytové jednotky žalovanými bez povinnosti hradit nájemné po dobu 30 let. Spolek tak za předmětnou bytovou jednotku [číslo] ničeho nezaplatil a místo toho se zavázal splnit závazek strpět užívání nově vystavěné části bytové jednotky žalovanými bez povinnosti hradit nájemné po dobu 30 let. Pokud Spolek převedl vlastnické právo k předmětné jednotce na žalobkyni, měl na ni rovněž převést závazek strpět užívání nově vystavěné části bytové jednotky žalovanými bez povinnosti hradit nájemné. Pokud tak Spolek neučinil, nemůže toto být přičítáno k tíži žalovaných. Je na místě užít ust. § 2221 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dle kterého změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Žalovaní jsou přesvědčeni, že ze všeho výše uvedeného a z předložených listin je nesporné, že žalovaní měli a mají právo užívat nově vystavěnou část bytové jednotky bez povinnosti hradit z této nově vybudované části nájemné po dobu 30 let (počínaje od uzavření Nájemní smlouvy v roce 2001, tedy až do roku 2031), jako kompenzaci za jejich finanční investici do výstavby této nové části bytu, a tomuto jejich právu odpovídá povinnost (závazek) každého pronajímatele (vlastníka bytové jednotky) jejich užívání nově vybudované části bytové jednotky bez povinnosti hradit nájemné po dobu 30 let strpět. Žalovaní jsou povinni platit nájemné pouze z původní – staré část bytové jednotky. Je proto zcela neoprávněný a nedůvodný nárok žalobkyně na zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání celé bytové jednotky [číslo] v domě [ulice a číslo] v [obec] uplatněný v její žalobě.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Mezi žalovanými a ÚMČ [obec] střed byla dne 20. 11. 1996 uzavřena dohoda, na jejímž základě se žalovaní stali společnými nájemci bytu č. 7 1+1 ve čtvrtém podlaží domu [adresa] na ulici [ulice], orientační [číslo] v [obec], s účinností od 1. 11. 1996 na dobu neurčitou (viz. dohoda o nájmu bytu uzavřené mezi Úřadem městské části [obec] střed a žalovanými ze dne 20. 11. 1996). Dne 16. 12. 1998 žalovaní jako nájemci uzavřeli s [územní celek] – městskou částí [obec] střed Nájemní smlouvu o výstavbě a smlouvu o budoucí nájemní smlouvě č. FO/BK1/29 ve znění dodatku [číslo] ze dne 31. 3. 1999, kterou pronajímatel přenechal žalovaným část půdního prostoru o velikosti cca 73 m2 v domě [adresa] na ulici [ulice], č. or. 1 v [obec], aby v něm zajistili za podmínek smlouvou stanovených výstavbu části bytové jednotky rozšiřující prostorově i funkčně, horizontálně a vertikálně sousedící byt, který mají žalovaní v současné době v užívání na základě dohody o nájmu bytu ze dne 20. 11. 1996. Nájem byl sjednán na dobu určitou do dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí o užívání bytové jednotky, nejpozději však na dobu 3 let. V čl. V § 2 odst. 3 nájemní smlouvy o výstavbě bylo dohodnuto, že výše stanovené nájemné pro nově vybudovanou část bytu nebude nájemce hradit po dobu 30 let z důvodu jeho vlastních nákladů dostavby bytové jednotky. Tímto zbavením povinnosti nájemce platit nájemné hradí pronajímatel nájemci celkové náklady na úpravu pronajatých prostor, dle protokolu potvrzeného stranami, dle čl. IV. nájemní smlouvy o výstavbě a budoucí nájemní smlouvě ze dne 16.12.1998, který tvoří přílohu č. 1 této smlouvy, tj. náklady účelně vynaložené na zhodnocení nemovitosti ve vlastnictví pronajímatele (viz. nájemní smlouva o výstavbě a smlouva o budoucí nájemní smlouvě č. FO/BKI/29 ze dne 21. 12. 1998, dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 31. 3. 1999 a příloha č. 1 z 20. 12. 2000 k nájemní smlouvě). Žalovaní v souladu se smlouvou vybudovali byt prvé kategorie o velikosti 4+1 ve čtvrtém nadzemním podlaží předmětné nemovitosti vzniklý rozšířením původní bytové jednotky. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dne 29. 11. 2000 Úřadem městské části [obec] střed, odborem výstavby a rozvoje pod č. j. STU/01/000339 /000/002 (viz. uvedené kolaudační rozhodnutí). Dne 12. 3. 2001 byla mezi žalovanými a [územní celek] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo užívání bytové jednotky vzniklé rozšířením stávajícího bytu do půdních prostor a to v souladu s nájemní smlouvou o výstavbě a smlouvou o budoucí nájemní smlouvě z 16. 12. 1998. Předmět smlouvy byl označen jako byt první kategorie č. 15, který se sestává ze 4 místností a kuchyně nacházející se ve čtvrtém podlaží domu [adresa] na ulici [ulice], č. or. 1, který vznikl rozšířením původní bytové jednotky. Ve smlouvě bylo uvedeno, že přesný rozsah vybavení a zařízení bytu je uveden v evidenčním listu, který tvoří součást nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s účinností od 1. 2. 2001. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že nájemné za užívání bytu je stanoveno v souladu se zvláštními cenovými předpisy ve znění platném v době sjednání smlouvy a to zvlášť pro původní část bytu sloužící k tomuto účelu již před podpisem této smlouvy o výměře 45,1 m2 a zvlášť pro nově vybudovanou část bytu vlastním nákladem nájemce o výměře 78,3 m2 dle protokolu (zejména § 12 odst.2 vyhl. MF č. 176/1993 Sb. v platném znění). Splatnost nájemného byla sjednána vždy do 30. dne příslušného měsíce s tím, že nájemné a zálohy na služby měly být určeny v souladu s cenovými předpisy platnými v době sjednání smlouvy s ohledem na skutečnosti rozhodné pro jejich stanovení v evidenčním listu vydávaném každoročně správou domu. Dále bylo ve smlouvě dohodnuto, že výše stanovené nájemné pro nově vybudovanou část bytu nebude nájemcem hrazeno po dobu 30 let z důvodu jeho vlastních nákladů dostavby bytové jednotky. [územní celek] se ve smlouvě zavázalo, že v případě prodeje domu jiné fyzické osobě, právnické osobě bez účasti nájemce je pronajímatel povinen převést v souvislosti s ustanovením § 680 odst. 2 občanského zákoníku na nabyvatele veškeré závazky vyplývající z nájemní smlouvy. Z protokolu o převzetí bytu ze dne 5. 2. 2001 soud zjistil, že tímto protokolem byl předáván byt [číslo] na ulici [ulice] č. or. 1 v [obec] ve 3. poschodí domu a skládal se ze 3 pokojů, 1 kuchyně, 1 předsíně, 2 koupelen, 2 záchodů, 2 balkonů a 1 sklepa. Dne 8. 3. 2001 byl pronajímatelem městem Brnem – městskou částí [obec] střed vydán evidenční list pro výpočet nájemného, kde je označen nájemce [celé jméno žalovaného]. V evidenčním listu je uvedeno, že se jedná o byt [číslo] sestávající z kuchyně a čtyř místností o celkové výměře 123,40 m2, započitatelná plocha 42,80 m2. Nájemné bylo stanoveno částkou 828 Kč, vodné 480 Kč, úklid 159 Kč, komíny 5 Kč, odpadky 63 Kč, společná energie 60 Kč Celkem nájemné a služby činilo 1.595 Kč měsíčně.

4. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitostem uzavřené dne 16. 9.2003 mezi [územní celek], se sídlem [anonymizována dvě slova] 1 jako prodávajícím a Sdružením [ulice a číslo] [ulice a číslo], [IČO], jako kupujícím soud zjistil, že [územní celek], jako výlučný vlastník bytového domu [ulice a číslo], [ulice a číslo], [adresa] postaveného na pozemku [parcelní číslo], pozemků [parcelní číslo], zastavěná plocha občanská vybavenost o výměře 260 m2, a [parcelní číslo] zahrada o výměře 162 m2, vše v k. ú. [část obce] zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] prodalo tyto nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně vodovodní a kanalizační přípojky, venkovními úpravami a trvalými porosty Sdružení [ulice a číslo] [ulice a číslo] za dohodnutou kupní cenu ve výši 4.502.361 Kč. Kupní cena byla zaplacena v plné výši před podpisem smlouvy a v článku IV. bylo ujednáno, že kupující přebírá práva a závazky vyplývající ze Smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne 12. 3. 2001 mezi [územní celek] – městkou částí [obec] střed a manželi [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované].

5. Ze smlouvy o budoucí smlouvě o převodu jednotky uzavřené mezi Sdružením [ulice a číslo] [ulice a číslo] (jako budoucím prodávajícím) a [jméno] a [jméno] [příjmení] (jako budoucími kupujícími) dne 3. 9. 2003 vyplynulo, že sdružení bylo založeno některými nájemci bytů v formě [ulice a číslo] [ulice a číslo], jako právnická osoba způsobilá koupit na základě nabídky [územní celek] ze dne 20. 6. 2020 dům [adresa] č. or. 95 ba ulici [ulice] or. [číslo] na ulici [ulice] v [obec]. Na základě této skutečnosti předložilo [územní celek] budoucímu prodávajícímu návrh kupní smlouvy ohledně uvedené nemovitosti. Účastníci této smlouvy se dohodli, že do 30 dnů po vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí pro Sdružení [ulice a číslo] [ulice a číslo], učiní toto sdružení prohlášení vlastníka, kterým vymezí bytové jednotky v domě. Následně uzavře s manželi [příjmení] smlouvu o převodu vlastnictví jednotky označení jako byt. č. 7 ve IV. nadzemním podlaží a podkroví domu a příslušného podílu na společných částech domu. Znění budoucí kupní smlouvy bylo ve smlouvě budoucí řádně uvedeno. Kupní cena za převáděnu jednotku včetně podílů na společných částech domu a podílu na pozemcích byla sjednána ve výši 821.468 Kč, která měla být uhrazena zálohově před podpisem smlouvy.

6. Žalobkyně a její manžel dne 11. 6. 2007 žalovaným nabídku na prodej předmětného bytu za částku 5.800.000 Kč (viz. nabídka na prodej bytu do vlastnictví ze dne 11. 6. 2007).

7. Z protokolu o předání bytu [číslo] ze dne 26. 2. 2021 vyplynulo, že žalovaní uvedený den předali žalobkyni předmětný byt bez závad včetně vybavení bytu.

8. Z rozúčtování služeb za rok 2018, 2019 a 2020 soud zjistil, že za bytovou jednotku [číslo] činily roční náklady na služby v roce 2018 částku 17.292,99 Kč, v roce 2019 celkem částku 19.063,49 Kč. V roce 2020 byly tyto náklady v bytě [číslo] celkem 19.497.22 Kč.

9. K vydání bezdůvodného obohacení za období od 26. 7. 2018 do 31. 3. 2020 v celkové výši 409.358,30 Kč byli žalovaní vyzváni předžalobními výzvami, které jim byly žalobkyní doručovány jak na adresu [adresa žalobkyně, žalované a žalovaného], tak i na adresu [ulice a číslo] [obec]. Ve výzvě byla stanovena splatnost požadovaného bezdůvodného obohacení do 14 dnů od doručení zásilky. Z informací o sledování zásilky vyplynulo, že žalovaní si dopisy zaslané žalobkyní v úložní době nevyzvedli a zásilky tak byly vráceny žalobkyni (viz. předžalobní výzvy ze dne 15. 4. 2020 a informace o sledování zásilek). K vydání bezdůvodného obohacení za období od 1. 4. 2020 do 26. 2. 2021 v celkové výši 245.201,64 Kč byl žalovaný č. 1 vyzván předžalobní výzvou ze dne 14. 4. 2021, která mu byla doručena dne 15. 4. 2021. Předžalobní výzva zasílaná žalovanému na adresu [adresa žalované] 1 nevyzvednuta a vrácena právní zástupkyni žalobkyně. Žalovaná č. 2 byla vyzvána předžalobní výzvou ze dne 24. 3. 2021, která jí byla doručena dne 25. 3. 2021 Lhůta k plnění byla žalobkyní stanovena na 7 dnů od doručení výzvy (viz. předžalobní výzvy adresované žalovaným ze dne 24. 3. 2021 a 14. 4. 2021, dodejka žalované č. 2, vrácená zásilka adresovaná žalovanému č. 1 a informace o sledování zásilky).

10. Výše obvyklého nájemného za předmětný byt byla stanovena znaleckými posudky JUDr. [jméno] [příjmení]. Posudkem [číslo] ze dne 30. 9. 2018 znalkyně stanovila, že výše obvyklého nájemného v roce 2018 činila za uvedený byt částku 22.000 Kč, když uvedla, že jeho výměra je 185,51 m2 a byt je evidován pod [číslo]. Z výslechu znalkyně provedeným v řízení vedeného u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 46 C 81/2013 bylo zjištěno, že vycházela z prohlášení vlastníka a ze změny prohlášení vlastníka. Při zpracování znaleckého posudku použila porovnávací metodu a vycházela z inzerátu, které měla k dispozici a dále ze své zkušenosti, neboť také pracuje v realitní kanceláři a zpracovávání znaleckých posudků se věnuje. Při vypracování přihlédla ke skutečnosti, že byt nebyl nově zrekonstruován a proto zvolila nižší hranici nájemného. Pro určení obvyklého nájemného není tak ani důležitá přesná výměra bytu, spíše celková užitná hodnota toho bytu a jeho celkový stav. Může se stát, že do výměry bytu jsou započteny různé komory, komůrky, různé menší místnosti pomocného charakteru, což by tedy výrazně potom zkreslilo celkovou částku. Ve svém posudku stanovila obvyklé nájemné za celý byt a pouze na žádost zadavatele, vypočetla i cenu za metr čtvereční, ale obvyklá praxe je taková, že se při pronájmech v soukromých domech nepřihlíží ke konkrétním výměrám bytu, ale spíše k celkovému charakteru bytu, stavu jaký je, jestli je hezký nebo škaredý, opotřebovaný, má vady apod. Uvedla, že byla zadavatelem posudku informována, že žalovaní do bytu nepouští a z tohoto důvodu se sama o kontakt s nimi nepokoušela. Skutečnost, že žalovaní znalce do bytu nepouští, soud zjistil i z posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který byl rovněž v řízení sp. zn. 46 C 81/2013 zpracován. Z uvedeného posudku Ing. [příjmení] zpracovaného v řízení sp. zn. 46 C 81/2013 soud zjistil, že u bytu označeného [číslo] je uvedena výměra 185,51 m2. Posudek byl vypracován za účelem stanovení obvyklého (tržního) nájemného za část této jednotky o velikosti 62,11 m2 a to tak, že bude stanovena výše měsíčního nájemného za období od ledna roku 2004 do doby vypracování posudku. Pro období let od 1. 10. 2019 31. 3. 2020 znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] zpracovala posudek [číslo] dne 15. 4. 2020, ve kterém stanovila výši obvyklého nájemného za předmětný byt částkou 22.800 Kč. Ke stejné částce pak znalkyně dospěla ve svém znaleckém posudku [číslo] ze dne 20. 7. 2021, kde stanovila obvyklé nájemné pro období od 1. 1. 2019 do 26. 2. 2021. Všechny posudky JUDr. [příjmení] obsahují řádný popis zadaného úkolu, popis objektu, užité podklady i odůvodnění užité metody pro stanovení obvyklé ceny. Znalkyně vycházela ze srovnávací metody, kterou řádně rozepsala, popsala srovnávané byty a jejich realitní nabídky jsou přílohou posudku. Znalecké posudky pak obsahují i doložku ve smyslu ust. § 127a o. s. ř.

11. V řízení pod sp. zn. 50 C 92/2012 soud zamítl návrh žalovaných o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, když dospěl k závěru, že nájemní smlouva ze dne 12. 3. 2001, od které žalovaní odvozovali existenci nájemního vztahu je absolutně neplatná ve smyslu ust. § 37 odst. zák. č. 40/1964 Sb., a že i kdyby žalovaným nájemní právo k předmětnému bytu svědčilo, toto nájemní právo zaniklo dřívější písemnou výpovědí z nájmu bytu, kterou dal žalobce žalovaným přípisem ze dne 18. 3. 2008, v tomto případě by nájemní poměr zanikl ke dni 30. 6. 2008. Rozsudek soudu prvého stupně byl potvrzen rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 22. 6. 2016 a nabyl právní moci 8. 7. 2016. Dovolání žalovaných bylo zamítnuto rozsudkem Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 12. 2017, č. j. 26 Cdo 5029/2016-237, též se závěrem Nejvyššího soudu, že nájemní poměr žalovaných k předmětnému bytu skončil v každém případě na základě výpovědi z nájmu ze dne 18. 3. 2008 k 30. 6. 2008 a ústavní stížnost žalovaných byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu ČR ze dne 15.5.2018, sp. zn. III.ÚS 1054/18 Tyto skutečnosti soud zjistil z připojeného spisu zdejšího soudu 50 C 92/2012.

12. Z rozsudku Městského soud v Brně č. j. 53 C 18/2018 – 114 vyplynulo, že nynější žalovaní se domáhali po [příjmení] [ulice a číslo] [ulice a číslo] a panu [jméno] [příjmení] určení, že jejich pohledávka ve výši 537.008,50 Kč z titulu dosud neuhrazené části vynaložených nákladů na úpravu půdních prostor na adrese [adresa], a to s odůvodněním, že okamžikem, kdy se [příjmení] [ulice a číslo] [ulice a číslo] stal majitelem předmětného domu, převzal na sebe závazek uhradit nájemci (nynějším žalovaným) celkové náklady na úpravu pronajatých prostor dle protokolu ze dne 20. 12. 2000 v celkové částce 1.074.070,00 Kč. Nynější žalovaní setrvávali na stanovisku, že smlouva o nájmu bytu ze dne 12. 3. 2001 ve spojení s evidenčním listem ze dne 8. 3. 2001 je platná, neboť určitě a srozumitelně určuje výši nájemného a záloh na služby. Nájemci hradili částku určenou evidenčním listem a pronajímatel ji přijímal. Nájemní smlouva odpovídá smlouvám v té době uzavíraných a je dostatečně určitá. Nynější žalovaní dále uvedli, že bylo vedeno několik soudních sporů, přičemž v žádné z nich nebyla platnost smlouvy o nájmu bytu ze dne 12. 3. 2001 zpochybňovaná, pouze v řízení vedeném u Městského soudu v Brně pod spis. zn. 50 C 92/2012, soud označil předmětnou nájemní smlouvu za neplatnou z důvodu neurčitosti výše nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu. Nynější žalovaní téměř 20 let konzumovali nájemní vztah v dobré víře, že jim po právu náleží užívání předmětného bytu, do kterého navíc investovali více jako 1 milión Kč a k tomu nutné zdůraznit, že až do uvedeného rozhodnutí soudu v roce 2016 nebyl tento nájemní vztah ze strany pronajímatele nikdy zpochybňován. Žalobci jsou přesvědčeni, že mají naléhavý právní zájem na určení pravosti pohledávky. Uplatňovaná pohledávka spočívá v právu žalobců užívat nově vystavenou část bytové jednotky [číslo] po dobu 30 let, tj. do 12. 2. 2031 bez povinnosti hradit z nově vybudované části nájemné. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Nynější žalovaní neprokázali naléhavý právní zájem. Pokud svůj nárok odvíjeli od nájemní smlouvy ze dne 12. 3. 2001, je nutno přihlédnout k tomu, že bylo soudem pravomocně rozhodnuto, že nájemní smlouva je absolutně neplatná. Z této neplatné smlouvy nemohl vzniknout žádný další závazek. Pokud žalobci uplatňovali svůj návrh z nájemní smlouvy ze dne 12. 3. 2001 a považují tuto nájemní smlouvu nadále za platnou, nemůže obstát tvrzení nynějších žalovaných, že nájemní poměr vznikl v souladu s ust. § 2238 zákona č. 89/2012 Sb. s tím, že užívali nemovitost v dobré víře. Vzhledem k tomu, že nynější žalovaní neprokázali naléhavý právní zájem na určení, soud jejich žalobní návrh zamítl. Toto rozhodnutí bylo následně potvrzeno i rozsudkem Krajského soudu v Brně č. j. 15 Co 199/2019 – 153, který rovněž dospěl k závěru, že ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 12. 3. 2001 vyplývá, že v ní není uvedena výše měsíčního nájemného, je zde bez dalšího uvedeno, že stanovené nájemné nebude nájemce hradit po dobu 30 let z důvodu jeho vlastních nákladů do stavby bytové jednotky. Tímto zbavením se povinnosti hradí pronajímatel nájemci celkové náklady na úpravu pronajatých prostor dle protokolu ze dne 16. 12. 1998. Pokud smlouva odkazuje na evidenční list, takto jen co se týče přesného rozsahu vybavení a zařízení bytu. Výše nájemného, to je obligatorní náležitost smlouvy o nájmu bytu, není ve smlouvě obsažena. Smlouva je absolutně neplatná, neboť neobsahuje obligatorní náležitosti tohoto smluvního typu. Odvolací soud pak měl ve shodě soudem I. stupně za to, že není dán naléhavý právní zájem na určení, že pohledávka přihlášená do likvidace žalovaného je po právu. Takového určení by postavení nynějších žalovaných nijak nezměnilo. Předpokladem pro úspěch žaloby je zjištění naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Judikatura dovozuje, že naléhavý právní zájem je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Skutečnost, že výše tvrzené pohledávky se v čase mění, naléhavý právní zájem nezakládá a není důvodem, proč by nebylo možno žalovat na plnění.

13. Po zhodnocení provedeného dokazování, kdy soud důkazy hodnotil v souladu s ust. § 132 o. s. ř. a po jeho právním posouzení, kdy soud věc posuzoval dle zák. /1964 Sb. a zák. č. 89/2012 Sb. soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

14. Dle ust. § 2991 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. (dále jen obč. zák.) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle ust. § 2991 odst. 2 citovaného zákona bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

15. Žalobkyně svůj nárok dovozovala z titulu vydání bezdůvodného obohacení, a to po té, co řízení probíhajícím u zdejšího soudu pod sp. zn. 50 C 92/2012, ve kterém soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva uzavřená mezi žalovanými a právním předchůdcem žalobkyně dne 12. 3. 2001 je absolutně neplatná pro neurčitost dle ust. § 37 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb. a i kdyby žalovaným nájemní právo svědčilo, zaniklo by výpovědí z nájmu bytu z 18. 3. 2008 doručené žalovaným 28. 3. 2008, a to dne 30. 6. 2008. Rozsudek soudu z 10. 4. 2015, č. j. 50 C 92/2012-155 byl potvrzen usnesením Krajského soudu z 22. 6. 2016, č. j. 19 Co 254/2015-191. Dovolání žalovaných bylo zamítnuto rozsudkem Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 12. 2017, č. j. 26 Cdo 5029/2016-237, a ústavní stížnost žalovaných byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu ČR ze dne 15. 5. 2018, sp. zn. III. ÚS 1054/18. Dle obecných soudů užívali žalovaní předmětný byt od počátku bez právního důvodu a dle Nejvyššího soudu ČR by jim nájemní vztah k předmětnému bytu v každém případě skončil nejpozději k 30. 6. 2008. Otázkou platnosti nájemní smlouvy žalovaných z 12. 3. 2001 se Nejvyšší soud již nezabýval právě pro jednoznačnost závěru o skončení nájemního vztahu žalovaných k 30. 6. 2008. Soud se v nynějším řízení zcela ztotožnil se závěry jak zdejšího soudu, tak i Nejvyššího soudu a tyto otázky více neřešil, neboť po vydání rozhodnutí ve věci 50 C 92/2012 je právní názor na tuto otázku ustálen tak, že žalovaní nájemci předmětného bytu nejsou. Pokud tedy žalovaní v žalovaném období užívají předmětný byt bez nájemní smlouvy, vzniká jim bezdůvodné obohacení. Žalobkyně se domáhá vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytu za dobu od července 2018 do února 2021 a to ve výši, která odpovídá obvyklému nájemnému. Ze znaleckého posudku soudní znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že obvyklé nájemné v roce 2018 činilo 22 000 Kč měsíčně, v roce 2019, 2020 a 2021 částku 22 800 Kč měsíčně. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaní žalobci částečně plnili, když v rozhodném období platili celkem za užívání bytu 3.642 Kč měsíčně. Tato částka však v sobě zahrnovala jednak platbu tvrzeného nájemného a jednak platbu úhrad spojených s nájmem bytu, tzv. zálohy na služby. Částka úhrad spojených s nájem bytu byla žalobkyní vyúčtována tak, že v roce 2018 činila částka na úhradu služeb 1.441,08 Kč měsíčně. V roce 2019 tyto náklady byly v částce 1.588,62 Kč měsíčně a v roce 2020 pak 1.624,77 Kč měsíčně. Po odečtení úhrad za služby požaduje žalobkyně vydání bezdůvodného obohacení za 6 dnů měsíc červenec 2018 částku 3.832,09 Kč, od srpna 2018 do prosince 2018 požaduje žalobkyně částku 19.799,08 Kč měsíčně, za rok 2019 částku 20.746,62 Kč měsíčně, od ledna do září 2020 částku 20.782,77 Kč měsíčně. Od měsíce října 2020 žalovaní nehradí žalobkyni ničeho. Proto žalobkyně požaduje za dobu od října 2020 do ledna 2021 částku 24.424,77 Kč představující nájemné ve výši 22.800 Kč a zálohy na služby ve výši 1.

624. Dlužná částka za období od 26. 7. 2018 do 31. 3. 2020 celkem činí částku 414.330,93 Kč a za období od 1. 4. 2020 do 26. 2. 2021 pak částku 245.201,64 Kč. Soud dospěl k závěru, že uplatněný nárok odpovídá výši obvyklého nájemného, tak, jak byla v řízení zjištěna znaleckými posudky JUDr. [jméno] [příjmení]. Znalkyně při vypracování znaleckých posudků zpracovaných v tomto řízení i v řízení předcházejících vycházela z výměry bytu tak, jak je uvedena v prohlášení vlastníka jednotek Sdružení [ulice a číslo] [ulice a číslo] ze dne 3. 2. 2004 o vymezení jednotek a společných částí domu a ze změny prohlášení vlastníka, byt neshlédla, a to především z toho důvodu, že byla informována, že žalovaní do bytu nepouští. Tato skutečnost pak vyplynula i ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení]. Znalkyně uvedla, že při vypracování znaleckého posudku použila porovnávací metodu a vycházela z toho, že byt není nově zrekonstruován, a z tohoto důvodu zvolila nižší hranici. K posudku znalce [příjmení] [jméno] z 8. 12. 2008 znalkyně uvedla, že tento znalec vycházel z předpisů, které se týkají ocenění nemovitostí a nikoliv z předpisů, které by se snad mohly týkat nájemného, protože v dané době už regulace nájemného nebyla. Dále uvedla, že při určení obvyklého nájemného není ani tak důležitá přesná výměra bytu, spíše celkové užitná hodnota bytu a jeho celkový stav. Znalecké posudky JUDr. [příjmení] zpracované v tomto řízení i řízení souvisejících mají veškeré náležitosti dle ust. § 127a o. s. ř.. Soud v tomto řízení znalkyni již nevyslýchal, když jednak to ani účastníci nenavrhovali a jednak znalkyně byla ke zpracovaným posudkům podrobně vyslechnuta v řízení vedeném pod sp. zn. 46 C 81/2013, kde se vyjádřila k požitým metodám při zpracování posudků i k veškerým námitkám účastníků, které zcela logicky a jasně vysvětlila. Vzhledem k tomu, že všechny její posudky zmíněné v tomto řízení byly zpracovány stejným způsobem bylo nadbytečné znalkyni opětovně vyslýchat. Soudu je známo, že se jedná o zkušenou znalkyni a své závěry již obhájila při výslechu učiněném v řízení sp. zn. 46 C 81/2013. Při přepočtu stanovaného měsíčního obvyklého nájemného na 1 m2 obytné plochy jsou pak závěry JUDr. [příjmení] téměř totožné se závěry znalce [příjmení] [příjmení]. Výše obvyklého nájemného za období let 2018 až 2020 pak mírně vzrostla oproti předcházejícím letů, což však vyplývá ze situace na realitním trhu, která je soudu obecně známa. Soud proto při stanovení výše bezdůvodného obohacen vycházel ze závěrů znalkyně [příjmení] [příjmení] ohledně výše obvyklého nájemného v daném období. Při stanovení výše bezdůvodného obohacení pak soud dospěl ke stejným závěrům jako žalobkyně, když má za to, že bylo nutno zohlednit provedené platby žalovaných a jejich částečné zaúčtování na úhradu služeb spojených s nájmem bytu. V měsíci červenci 2018 je částka bezdůvodného obohacení tvořena výší obvyklého nájemného za 6 dní v celkové výši 3.832,09 Kč (4.258,07 Kč – 425,98 Kč). Od 1. 8. 2018 do 31. 12. 2018 je bezdůvodné obohacení tvořeno částkou 19.799,08 Kč měsíčně (22.000 Kč – 2.200,92 Kč). V roce 2019 tvoří bezdůvodné obohacení částku 20.746,62 Kč měsíčně (22.800 Kč – 2.053,38 Kč) a za měsíce leden 2020 až březen 2020 pak částku 20.848 Kč měsíčně (22.800 Kč – 1.952 Kč). Od 1. 4. 2020 do 30. 9. 2020 tvoří bezdůvodné obohacení v každém z měsíců částku 20.782,77 Kč (22.800 Kč + 1624,77 Kč – 3.642 Kč). Od 1. 10. 2020 nehradí žalovaní měsíčně žalobkyni ničeho. Od 1. 10. 2020 do 31. 12. 2020 tedy tvoří bezdůvodné obohacení žalovaných částku 22.800 Kč měsíčně odpovídající obvyklému nájemnému a částka 1.624,77 Kč za služby, tedy celkem 24.424,77 Kč (22.800 Kč + 1.624,77 Kč). Za měsíc leden 2021 tvoří bezdůvodné obohacení žalovaných částku sestávající z obvyklého nájemného a zálohy na služby pro rok 2021 ve výši 24.490 Kč (22.800 Kč + 1.690 Kč). Za měsíc únor 2021 tvoří bezdůvodné obohacení poměrnou částku z 22.800 Kč společně částkou 1.624,77 Kč s ohledem na to, že žalovaní předali žalobkyni byt dne 26. 2. 2021 tedy poměrná částka činí 22.740,71 Kč (24.490 Kč: 28 x 26). Soud tak přiznal žalobkyni nárok na úhradu bezdůvodného obohacení za užívání bytu žalovanými bez řádné nájemní smlouvy v období od července 2018 do února 2021 v celkové výši 659.532,57 Kč.

16. Soud neshledal, že nárok žalobou uplatněný by byl v rozporu s dobrými mravy, s ohledem na skutečnost, že žalovaní vložili na rekonstrukci půdního bytu částku 1.074.070 Kč, s tím, že budou po dobu 30 let bezplatně užívat vybudované rekonstruované části bytů. V řízení bylo prokázáno, že žalovaní nehradili i za původní byt 1+1 o výměře 45,1 m2 zvýšené nájemné, u zdejšího soudu se domáhali určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájmu a v podstatě si vynaloženou investici již takto„ odbydleli“. Zde lze přisvědčit argumentaci žalobkyně, že není možné, aby z neplatné nájemní smlouvy vznikl původnímu vlastníkovi jakýkoliv závazek, tím méně, aby přešel na ni, jako kupující. Nadto konstrukce žalovaných, že celkový náklad ve výši jen mírně přesahující 1.000.000 Kč bude možné kompenzovat jejich bezplatným užíváním podlahové plochy bytu o celkové výměře více než 120 m2 v délce třiceti let, neobstojí ani ve světle ustanovení § 1765 obč. zák. (i kdyby byla nájemní smlouva platná), když zde došlo ke výrazné změně poměrů oproti době, kdy byla uzavírána neplatná nájemní smlouva zejména v tom ohledu, že skončila regulace nájemného a nájemné se stalo objektem tržní ekonomiky. V tomto světle pak došlo k velkému nárůstu výše nájemného a razantní změně poměrů. Závazek bezplatného užívání předmětné plochy bytu žalovaných tak není po právu, neboť právní jednání, kterým měl tento být založen, je absolutně neplatné. Na užívání předmětné plochy je tedy třeba pohlížet tak, že se žalovaným jejich investice navracela ve výši nájemného obvyklého v daném místě a čase. Počáteční investice žalovaných činila 1.074.070 Kč (tj. ke dni 20. 12. 2000) již ke konci roku 2014 činila úspora z titulu kompenzace této investice ve formě zdarma užívané plochy jednotky částku 1.247.624 Kč. Nárokem žalovaných na kompenzaci nákladů vynaložených na rozšíření plochy bytu se zdejší soud již zabýval a to rozsudkem č. j. 53 C 18/2018-114, ze dne 9. 4. 2019, kdy byla jejich žaloba zamítnuta. Rozsudek byl potvrzen rozsudkem odvolacího soudu č. j. 15 Co 199/2019-153, ze dne 19. 11. 2019.

17. Rozpor s dobrými mravy soud neshledal ani v té okolnosti, že žalobkyně předmětný byt zakoupila za cenu 821.468 Kč a v roce 2007 jej nabídla žalovaným ke koupi za částku 5.800.000 Kč. Jak bylo v řízení zjištěno, žalobkyně byt„ kupovala“ v cela odlišné situaci. Bylo to v době, kdy docházelo k privatizaci obecních bytů a město Brno nabízelo byty k odkupu soukromým vlastníkům. Nechtělo však jednat s jednotlivými vlastníky bytů, ale nabízelo k odkupu bytový dům jako celek. Za tím účelem tehdy i vzniklo Sdružení [ulice a číslo] [ulice a číslo], jehož členy se staly osoby, které měli o koupi bytů v domě zájem. Částka uhrazena jako„ kupní cena“ však byla jakýmsi podílem dle podlahové plochy bytů, který zájemci do sdružení vložili tak, aby byla pokryta celková nabízená cena domu. Žalovaní zájem o koupi bytu a tedy složení ceny na podíl do sdružení neprojevili, proto tento podíl na kupní ceně celého domu uhradila žalobkyně, které pak v souladu se smlouvou o budoucí smlouvě o převodu jednotky ze dne 3. 9. 2003 byl následně předmětný byt převeden do vlastnictví. V uvedené době tento postup nebyl nijak neobvyklý. Tímto způsobem došlo k převodu velkého množství bytových domů ve městě [obec] do vlastnictví sdružení či spolků za tímto účelem založených a následně k převodům jednotlivých bytových jednotek do vlastnictví fyzických osob (členů těchto sdružení). To, že cena předmětného bytu byla v této době takto nízká, odpovídalo kupní ceně stanovené za celý bytový dům, který se rozhodlo [územní celek] převést do vlastnictví spolku. Tato skutečnost je obecně známa a soud ví, že se takto v uvedené době běžně při prodeji bytových domů z vlastnictví města Brna postupovalo. Pokud žalovaní nevyužili této situace a odmítli se tímto způsobem podílet na odkupu bytového domu a následné koupi bytu, který užívali, musí to jít jen k jejich tíži. To, že v roce 2007 využila žalobkyně možnosti byt nabídnout k prodeji za jeho tehdejší obvyklou (tržní) cenu, není nic, co by bylo v rozporu s dobrými mravy. A rovněž tak požadavek žalobkyně na úhradu bezdůvodného obohacení za užívání jejího bytu bez řádné nájemní smlouvy a bez řádné úhrady za jeho užívání, neshledává soud v rozporu s dobrými mravy. Naopak je nemravné chování žalovaných, kteří byt o takové podlahové ploše v daném období užívali za zcela nedostačující úplatu (3.642 Kč měsíčně).

18. Vzhledem ke skutečnosti, že i v případě, že by soud shledal nájemní smlouvu ze dne 12. 3. 2001 platnou, nájemní poměr zanikl výpovědí z nájmu bytu 18. 3. 2008 dnem 30. 6. 2008. Soud se neztotožnil s názorem žalovaných, že nájemní poměr vznikl v souladu s ust. § 2238 obč. zák., neboť žalovaní se jako řádní nájemci nechovali a nájemné ani za plochu původního bytu žalobkyni neplatili. Navíc námitku vzniku nájmu dle ust. § 2238 obč. zák. žalovaní uplatnili až po té, co již bylo pravomocně rozhodnuto o tom, že žalovaní nejsou nájemci předmětného bytu (rozhodnutím Městského soudu v Brně sp. zn. 50 C 92/2012 ve spojení s rozhodnutím Krajského soudu v Brně sp. zn. 19 Co 254/2015, která nabyla právní moci dne 22. 6. 2016). Toto činí jejich tvrzení značně nevěrohodným a svědčí to o tom, že žalovaní nemohli být v dobré víře, že je nájem po právu. Pokud by tomu tak bylo, uplatnili by tuto námitku již v průběhu řízení ve věci 50 C 92/2012 a soud by byl povinen se jí zabývat již v uvedeném řízení. Uživatel bytu může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 obč. zák. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň 3 roky v dobré víře, že je jeho nájemcem a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1. 2014. Jen užívání bytu a placení úhrad za jeho užívání nepostačuje k tomu, aby uživatel bytu mohl být považován za řádného nájemce bytu ve smyslu § 2238 obč. zák. (viz. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2190/2000) K otázce dobré víry se v tomto rozsudku Nejvyšší soud vyjádřil tak, že tvrzení uživatele bytu, že byl řádným nájemcem bytu, musí být podloženo konkrétními okolnostmi, ze kterých lze usoudit, že toto přesvědčení uživatele bytu bylo nejméně po 3 roky důvodné (a trvalo k 1. 1. 2014). [obec] víra uživatele bytu se musí vztahovat i k okolnostem, za nichž vůbec mohlo nájemní právo vzniknout, tedy i k právnímu důvodu (titulu), který by mohl mít za následek vznik nájemního práva; okolnostmi, které mohou svědčit pro závěr o existenci dobré víry, jsou zpravidla okolnosti, týkající se právního důvodu nabytí práva. Užívání bytu se nemusí nutně opírat o existující právní důvod, postačí, aby tu byl domnělý právní důvod, tedy jde o to, aby uživatel byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu takový titul, zakládající nájemní právo k bytu, svědčí. Z toho vyplývá, že pokud by žalovaní k 1. 1. 2014 odvozovali své nájemní právo jen od existence nájemní smlouvy z 12. 3. 2001, byť neplatné, a nic jiného by se do 1. 1. 2014 nestalo, mohlo by jim nájemní právo být založeno na základě ust. § 2238 obč. zák. Žalovaným však nájem předmětného bytu zanikl v důsledku výpovědi z nájmu ze dne 18. 3. 2008 k datu 30. 6. 2008. jejich nájemní právo by tak zaniklo minimálně jednostranným právním úkonem v podobě doručené výpovědi z nájmu. K uzavření nové nájemní smlouvy se žalovanými, jejímž předmětem by byl předmětný byt, již nedošlo. Pouhé reálné užívání bytu a případné placení částky určené jednostranně žalovanými nezakládá oprávnění žalovaných pro vznik nájemního práva. I v případě, že by žalovaným vzniklo nájemní právo dle ust. § 2238 obč. zák. stalo by se tak bez ujednání o výši nájemného a žalobkyně by byla oprávněn požadovat po žalovaných nájemné v obvyklé výši (viz. ust. § 2246 odst. 2 obč zák.), tudíž opět nájemné stanovené v daném případě na znaleckém posudku. Jeho výpočet by tak odpovídal i výpočtu přiznaného bezdůvodného obohacení, jak soud uvedl výše, když použité znalecké posudky JUDr. [příjmení] by byly zcela aplikovatelné i na tuto situaci.

19. Jelikož žalovaní neuhradili požadované bezdůvodné obohacení řádně a včas, ve lhůtě, která jim tomu byla stanovena žalobkyní, má žalobkyně právo na úroky z prodlení dle § 1970 o. z. ve spojení s ust. § 1802 o. z., které stanoví zvláštní předpis, jímž je nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Splatnost bezdůvodného obohacení nastává až po výzvě věřitele. Žalobkyně první předžalobní výzvou vyzvala žalované k úhradě bezdůvodného obohacení ve výši 414.330,93 Kč do 14 dnů od doručení výzvy. Tato lhůta uplynula dne 14. 5. 2020, kdy ž zásilku uloženou na poště si žalovaní ani v úložní době nevyzvedli a nastala tak fikce doručení zásilky, když tato se dostala do sféry jejich dispozice. Soud tak přiznal žalobkyni úrok z prodlení ve výši 10 % z částky 414.330,93 Kč od 15. 5. 2020 do zaplacení. K úhradě částky 245.201,64 Kč pak žalovaní byli vyzváni výzvami žalobkyně ze dne 24. 3. 2021, ve kterých byla stanovena 7 lhůta k placení. Žalovaná č. 2 si tuto výzvu převzala dne 25. 3. 2021, žalovanému č. 1 byla výzva opět uložena na poště, kde si ji v úložní době nevyzvedl, avšak dostala se tak do sféry jeho dispozice. Soud tak přiznal žalobkyni právo na úhradu úroků z prodlení ve výši 8,25 % z částky 245.201,64 Kč od 2. 4. 20021 do zaplacení.

20. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalobkyně byla v řízení plně úspěšná a má tak právo na náhradu nákladů řízení. Náklady řízení žalobkyně jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši 32.977 Kč a dále náklady vynaloženými na právní zastoupení a hotové výdaje. Soud přiznal odměnu advokáta v souladu s ust. § 7 a 8 vyhl. č. 177/1996 Sb. za úkony provedené před rozšířením žaloby z tarifní hodnot sporu 414.330,93 Kč, a to převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, písemné vyjádření ve věci ze dne 14. 8. 2020, tedy částku 9.980 Kč za tyto úkony (celkem 3 úkony v hodnotě 29.940 Kč), dále z tarifní hodnoty 245.201,64 Kč za úkon rozšíření žaloby o uvedenou částku, tj. v hodnotě 9.300 Kč, z tarifní hodnoty 659.532,57 Kč za účast u jednání soudu dne 1. 7. 2021, písemné vyjádření ve věci ze dne 19. 7. 2021 a účast u jednání soudu dne 22. 7. 2021, a to ve výši 10.940 Kč za každý z úkonů (tj. 3 úkony v celkové hodnotě 32.820). Dále v souladu s ust. § 13 odst. 1 a 4 přiznal soud žalobkyni 7x náhradu hotových výdajů ve výši 300 Kč vztahující se ke shora uvedeným úkonům a v souladu s ust. § 137 odst. 1, 3 o. s. ř. přiznal 21% DPH z uvedené odměny právní zástupkyně. Náhradu nákladů řízení pak dále tvoří náhrada hotových výdajů v celkové výši 8.209 Kč za vypracované znalecké posudky. Náklady řízení žalobkyně činí celkem 130.919,60 Kč.