2112 C 31/2017

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem JUDr. Ondřejem Sekvardem, Ph.D., ve věci žalobce údaje o účastníkovi údaje o zástupci proti žalovanému údaje o účastníkovi údaje o zástupci , o zaplacení částky 426 676 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 412 299 Kč s ročním úrokem z prodlení z téže částky ve výši 8,05 % za dobu od 23. 5. 2017 do zaplacení do patnácti dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v rozsahu, v jakém se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit mu částku 14 377 Kč s ročním úrokem z prodlení z téže částky ve výši 8,05 % za dobu od 23. 5. 2017 do zaplacení.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 95 802 Kč, do patnácti dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení částku 5 410 Kč, do patnácti dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení částku 190 Kč, do patnácti dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou z 14. 8. 2017 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 426 676 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Původně byla mezi účastníky sjednána nájemní smlouva, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] v celé výměře a z pozemku parc. [číslo] (dále též„ předmětné“ či„ sporné pozemky“) pak výměra 246 m2 z celkové výměry 255 m2. Tato nájemní smlouva byla ukončena výpovědí ze strany žalobce s účinností k 30. 4. 2011. Předmětem žaloby je plnění za období 23. 5. 2015 až 22. 5. 2017. Pozemky nebyly žalobci po skončení nájmu předány vyklizené a žalovaný je i nadále užívá a bezdůvodně se tak obohacuje. Výše bezdůvodného obohacení byla vyčíslena na 231 Kč/m2 v roce 2015, 232 Kč/m2 za rok 2016 a 233 Kč/m2 za rok 2017. Přes výzvu žalovaný uvedenou částku nezaplatil.

2. Žalovaný uplatněný nárok neuznal, když nejprve zpochybnil aktivní legitimaci žalobce, jakož i okolnost užívání předmětných pozemků žalovaným v rozhodné době. Rovněž nesouhlasil s částkou požadovanou žalobcem, když dle jeho názoru by měla být nižší, současně namítl též promlčení části nároku za dobu předcházející o více než dva roky okamžiku podání žaloby.

3. V dalších fázích řízení účastníci setrvali na svých stanoviscích, když shody došli pouze v otázce dřívější existence nájemního vztahu, výše sjednaného nájemného a okolnosti, že po skončení nájemního vztahu k novému ujednání o užívání a jeho ceně nedošlo.

4. Z provedených listinných důkazů soud učinil následující skutková zjištění. Z výpisu ze systému ARES a živnostenského rejstříku (č. l. 8 a 9) bylo zjištěno, že žalovaný je podnikatelem s místem podnikání na [příjmení] v [obec]. Z výpisů katastru nemovitostí (č. l. 10 až 12) soud zjistil, že žalobce je evidován jako vlastník všech předmětných pozemků shora, když nabývacím titulem byla smlouva kupní z 2. 2. 2005. Žalovaný je oproti tomu evidován jako vlastník pozemku parc. [číslo] v témže kat. území [část obce]. Z kopie katastrální mapy (č. l. 13) bylo zjištěno, že pozemek žalovaného je ze všech stran obklopen pozemky žalobce, jejichž užívání je předmětem řízení. Z protokolu (č. l. 14 a 15) z 30. 4. 2013 bylo zjištěno, že na pozemcích žalobce se nacházejí vozidla parkující u budovy, jež je součástí pozemku žalovaného, když přístup na pozemek je oddělen bránou na vjezd a brankou na průchod. Současně bylo patrné, že pozemek parc. [číslo] je umožněno užívat komukoli, neboť byl součástí komunikace užívané jako chodník. Dopisem ze 17. 12. 2010 (č. l. 16) byla vypovězena nájemní smlouva k předmětným pozemkům, když výpověď byla doručena žalovanému 5. 1. 2011. Ze strany žalobce došlo ke schválení uzavření nájemní smlouvy za částku 190 Kč/m2 (č. l. 17), smlouva nicméně uzavřena nebyla. Dopisem z 3. 5. 2017 (č. l. 18) byl žalovaný vyzván k zaplacení částky 427 140 Kč za dobu 23. 5. 2015 až 22. 5. 2017, dopis byl doručen žalovanému 9. 5. 2017. Výše nájemného/bezdůvodného obohacení plynula z interního sdělení žalobce (č. l. 19). Ze znaleckého posudku předloženého žalovaným (č. l. 67 a násl.) soud zjistil, že obvyklá výše nájemného za pozemky parc. [číslo] měla v roce 2011 činit 95 Kč/m2/rok a u pozemku parc. [číslo] částku 48 Kč/m2/rok. Ze znaleckého posudku bylo z přílohy rovněž zjištěno, že předmětem nájmu nebyl pruh pozemku o šířce 1 m sousedící s pozemkem parc. [číslo] (č. l. 73 a násl.). Z geometrického plánu (č. l. 86) bylo zjištěno, jakým způsobem by měl žalovaný pozemky žalobce užívat, když by se tak mělo dít pouze v rozsahu, v jakém se žalovaný v současnosti domáhá zřízení práva nezbytné cesty v paralelně projednávané věci (sp. zn. 33 C 226/2021). Ze sdělení z 13. 2. 2009 (č. l. 77) bylo zjištěno, že část pozemku parc. [číslo] navazujícího na sporné pozemky měla být pronajata třetím subjektům. Ty měly mít dle žalobce přístup na pozemek průchodem přes pozemek parc. [číslo].

5. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětného pozemku činila v rozhodné době 6 370 Kč/m2 (vyjma pozemku parc. [číslo]), což učinili oba účastníci nesporným. Uvedená částka jako cena obvyklá ostatně plynula i posudku předkládaného žalovaným, který se jinak zabýval cenou obvyklého nájemného k roku 2011, tedy mimo rozhodné období. S ohledem na dobu, která byla posuzována, bylo podle znalce problematické určit obvyklou cenu jiným způsobem, než jak nakonec učinil dle cenové mapy. Znalec uvedl, že cena zhruba odpovídá tomu, co by mohlo být zjištěno z reálně uzavřených smluv, tvorba cenové mapy má vždy zpoždění, obvyklá cena spíše mohla být i vyšší. Dále znalecký posudek konstatoval, že u pozemku bývá nájemné ve výši 1 až 10 % obvyklé ceny ročně. V projednávané věci obvyklá výše nájmu činí 4 %, což je hranice stanovovaná s ohledem na způsob užití předmětných pozemků. Obvyklá výše nájemného u předmětných pozemků s výjimkou parc [číslo] činila v rozhodném období 272 Kč/m2/rok, u jmenovaného pozemku částku 69 Kč/m2/rok. Jako běžné znalec hodnotil, že nájemné bývá indexováno o inflaci, což reflektoval ve vyvíjející se výši obvyklé ceny nájmu. Uvedené skutečnosti znalec stvrdil svou výpovědí, v níž rovněž sdělil, že nižší procento výnosu není na místě stanovit s ohledem na to, že pozemek není omezen co do užívání např. jako přístupová plocha k parkovišti přiléhající k obytnému objektu, ale je užíván jako plocha, jejíž užití v tomto směru není bližším způsobem omezováno limitovaným určením účelu budovy, které dané pozemky obklopují. Jeho užití širším způsobem je rovněž umožněno územním plánem a současně je omezeno užívání, pokud jde o okruh osob, které tak mohou činit. Je rovněž umístěn v širším centru města. U pozemku parc. [číslo] nebylo další omezení užití pozemku pro samotného pronajímatele či jinými osobami, neboť byl vně oploceného prostoru. K stanovení ceny průměrem za celé období znalec uvedl, že zpravidla je cena nájmu indexována tehdy, kdy inflace dosáhne vyšších hodnot, jinak bývá stanovena stabilně. Jedná se o obvyklé stanovení nájemného za delší období 2 až 3 let. Od roku 2017 znalec předpokládá strmý i dvojnásobný růst nájemného i obvyklé ceny pozemků.

6. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pracuje pro žalovaného, když na pozemku parc. [číslo] je budova užívaná jako skladová hala, která k danému účelu byla využívána již v roce 2010. V době 2015 až 2017 byla hala užívána, pozemky okolo nikoli. Dříve byly klíče od brány na firmě, po skončení nájemní smlouvy zmizely a nebyly k dispozici. Věci odnášeli brankou, která zamčená nebyla. K budově žalovaného se dostávali nejkratší cestou k rohu budovy a poté byl užíván pás pozemků žalobce podél bližší kratší a delší stěny budovy. Vozidla byla z pozemků okolo odvezena někdy v roce 2011. Uvedené okolnosti byly v obdobné podobě zjištěny z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], podle něhož vozidla byla odvezena cca před 11 lety, poté již do areálu nebylo možné jezdit pro uzamčení brány. Obdobně vypověděl i svědek [jméno] [příjmení], který datoval pouze pěší chůzi k hale cca 9 let zpět, protože nebyl klíč od hlavní brány. Podobu areálu v letech 2015 až 2017 nebyl schopen určit.

7. Z výpovědi žalovaného byly zjištěny obdobné okolnosti jako z výpovědi svědka [příjmení] – cesta od branky k budově a okolo budovy v podobě písmene„ L“. Pozemek okolo zadní krátké strany budovy neužívali. Klíč předal tak, že přišla paní z města, té dal klíč a bylo to. Nic protokolárně zachyceno není.

8. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu právnímu závěru, který v podstatě nebyl mezi účastníky ani sporný, že dříve existující nájemní smlouva byla s účinností k 30. 4. 2011 ukončena výpovědí žalobce a od té doby do současnosti nedochází k placení za užívání pozemků ve vlastnictví žalobce. Spor byl o to, jak vysoká by měla být platba bezdůvodného obohacení, jak lze nepochybně vztah účastníků označit s přihlédnutím k § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ OZ“), a v jakém rozsahu jsou pozemky žalobce žalovaným užívány. Právní poměry účastníků se pak řídily novým občanským zákoníkem podle § 3028 odst. 1 OZ, přestože k bezdůvodnému obohacení dochází kontinuálně již od roku 2011, tedy již od doby účinnosti předchozího občanského zákoníku.

9. Soud dospěl k závěru, že pozemky žalovaným po skončení nájemního vztahu vyklizeny a předány nebyly, přičemž žalovaný sám připouštěl, že doklady od předání klíčů příslušné osobě od žalobce k dispozici nemá, a nebyl schopen označit ani osobu, jíž byly předány (jednání z 26. 1. 2022). Za vyklizení a předání pozemků žalobci nelze považovat sdělení žalovaného, že pozemky přestal využívat jako zázemí pro opravu vozidel, ani povědomí obou stran o tom, že nájemní vztah již skončil. Lze sice uvěřit tvrzení svědků [příjmení], [příjmení] i [příjmení], že klíče najednou od brány k dispozici na firmě nebyly, co se s nimi stalo, hodnověrně prokázáno nebylo. Je tak třeba mít za to, že předmětné pozemky nebyly žalobci předány do dispozice. V tomto směru bylo možné poukázat např. na závěry usnesení Nejvyššího soudu z 11. 8. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1340/2010 (publikovaný v systému ASPI pod č. JUD241070CZ), které se sice týkají nájmu bytu a jeho vyklizení, není nicméně důvodu neuplatnit je i zde. K řádnému předání nemovitostí žalobci ze strany žalovaného jejich protokolárním převzetím a odevzdáním klíčů od přístupové brány nedošlo. Dokazování tak bylo dále vedeno k prokázání skutečnosti, jaký byl rozsah užívání předmětných pozemků v rozhodné době 2015 až 2017, přičemž soud vzal v úvahu i právní závěry Krajského soudu v Brně uvedené v usnesení z 8. 8. 2019, č. j. 18 Co 231/2018-143, z paralelně probíhajícího řízení vedeného zdejším soudem pod sp. zn. 219 C 57/2013, že při nevyklizení nemovitostí je rozsah užívání prokazován žalovaným.

10. Jakkoli je možné uvěřit svědkům, že pozemky žalobce byly užívány v rozhodné době omezeným způsobem k příchodu k budově žalovaného (i přes umístění vozidel patrné z protokolu z č. l. 14 a 15 v době, kdy tam podle svědků neměla být), je nicméně třeba zohlednit též skutečnost, že to byl žalovaný, který nepředáním klíčů od brány žalobci znemožnil plné užívání vlastnického práva k daným pozemkům, a to nejen k příchodu, který v zásadě nejspíše možný byl, ostatně svědci sami uvedli, že branka byla otevřená, ale i k příjezdu k daným pozemkům. Rozsah a způsob jejich užití tak byly určitým způsobem omezeny. Nebylo v tomto směru rozhodné, zda klíče žalovaný měl, nebo je sice předal, ale nedisponoval dostatečným důkazem o tom, že to byla osoba zastupující žalobce, které se tak mělo stát. Poučení podle § 118a odst. 3 OSŘ nebylo na místě, neboť samotný žalovaný uvedl, že důkazy nedisponuje.

11. Přestože situace není zcela shodná po skutkové stránce jako v případě posuzovaném rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 13. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1321/2011, (publikovaný mimo jiné v systému ASPI pod č. JUD214418CZ), skutečnost, že pozemky žalobce s výjimkou pozemku parc. [číslo] byly oploceny a uzamčeny (byť umožnily alespoň pěší přístup), postačuje k tomu, aby měl žalovaný postavení detentora pozemku a činil jej přístupným pro sebe a svou potřebu (při absenci vyklizení a předání). Soud si je vědom závěrů Nejvyššího soudu vyslovených v usnesení z 5. 5. 2020, sp. zn. 28 Cdo 3705/2019 (publikováno v systému ASPI pod č. JUD449779CZ), vážících vydání bezdůvodného obohacení pouze za část skutečně užívanou, když nemá být automaticky zohledněna celá výměra pozemků. Přihlédl však právě k okolnosti, že to byl žalovaný, který svým jednáním (nepředáním a nevyklizením pozemků) nadále omezoval plné využití vlastnického práva žalobce k daným pozemkům. Současně je třeba poukázat na závěry vyslovené v rozsudku Nejvyššího soudu z 8. 1. 2008, sp. zn. 30 Cdo 199/2007 (publikován rovněž v systému ASPI pod č. JUD105161CZ). Podle něho je jedno, zda na pozemek mají přístup i jiné osoby a rozsah užívání cizího pozemku, pokud uživatel bez právního titulu je fakticky výlučným subjektem, kdo pozemek může plně užívat pro svoje potřeby. O takový případ jde i v projednávané věci, kdy nehrála roli ani skutečnost, že snad mělo dojít k pronájmu dalšího souvisejícího pozemku jiným subjektům. To dle sdělení žalobce nakonec ani realizováno nebylo.

12. Žalovaný tak v rozhodném období užíval pozemky žalobce v rozsahu tvrzeném žalobou (s výjimkou pozemku parc. [číslo]) bez právního důvodu a žalobci – ani přes výzvu – neuhradil ničeho. Žalobci tak vzniklo právo na vydání toho, oč se žalovaný obohatil v souladu s § 2991 OZ, a to v podobě peněžité náhrady podle § 2999 odst. 1 OZ ve výši obvyklé ceny za užívání pozemku. Při shodě účastníků nad obvyklou cenou pozemku (uvnitř areálu) ve výši 6 370 Kč/m2 bylo třeba určit výši nájemného jako podílu na této ceně za jeden rok, jak bývá obvyklé, a to s přihlédnutím k nemožnosti znalce se dostat k případnému srovnávacímu materiálu s ohledem na dobu, která v mezidobí uplynula. V tomto směru soud vyšel ze závěrů znaleckého posudku, když má za to, že stanovení hodnoty 4 % je zcela obvyklé těmto typům vztahů, jak je mu známo i z jeho úřední činnosti (např. ve věci sp. zn. 2112 C 41/2015). Znalec se vypořádal s námitkami žalovaného směřujícími ke stanovení obvyklé výše nájmu nižší sazbou, když je logické, že tam, kde se pozemek nachází v centru města a jeho užívání je v zásadě spojeno s umístěním budovy používané v rámci podnikatelské činnosti jako sklad, a současně není omezen způsob užití pozemku se současným omezením okruhu osob oprávněných jej užívat, je namístě použít sazbu vyšší. Obvyklá výše nájemného tak v rozhodném období činila 272 Kč, resp. 69 Kč/m2/rok. Žalobce požadoval částku nižší, než jak mu znalecký posudek umožnil, pročež mu soud vyhověl u všech sporných pozemků (kromě pozemku parc. [číslo]) zohledňujících výměru pozemků s vyloučením té části, která byla užívána k umístění reklamních panelů za zdí sousedící s pozemkem parc [číslo] jež nebyla předmětem nájemního vztahu, neboť byl vázán návrhem žalobce dle § 153 odst. 2 OSŘ. V případě, že by chtěl více, bylo by třeba částku přesahující zamítnout. Jelikož žalovaný nesplnil platební povinnost ve stanovené lhůtě, když bylo prokázáno i doručení výzvy k úhradě, dostal se jejím uplynutím do prodlení podle § 1968 OZ a byl povinen spolu s jistinou zaplatit i úrok z prodlení podle § 1970 OZ ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůtu k plnění soud určil podle § 160 odst. 1 OSŘ.

13. Argumentace dřívějšího zástupce žalovaného, že není dána aktivní legitimace a nárok žalobce je alespoň zčásti promlčen, nebyly relevantní. Nebyly sneseny žádné konkrétní skutečnosti, z nichž by měl mít soud za to, že údaje obsažené ve výpisech z katastru nemovitostí neodpovídají skutečnosti, pročež bylo na místě považovat oba subjekty za legitimované v daném řízení. Promlčení zde rovněž nemohlo hrát roli, neboť zástupce přehlédl, že bezdůvodné obohacení za dobu, kdy je účinný nový občanský zákoník, se promlčuje v obecné promlčecí době v trvání tří let podle § 629 odst. 1 OZ.

14. Soud naopak nesouhlasil s požadavkem žalobce na hradu užívání pozemku parc. [číslo], neboť u něj je zřejmé, že se nachází mimo uzavíratelný areál, pozemek byl celou dobu volně přístupný a rovněž je celou dobu užíván blíže nespecifikovaným okruhem osob v rámci obecného užívání pozemku. Bylo by tak zcela nelogické, aby žalovaný jen proto, že jej měl dříve pronajat, musel po skončení nájemního vztahu za užívání čehokoli platit, když ostatní uživatelé tak činí bezplatně. V rozsahu, v jakém žaloba požadovala plnění za pozemek parc. [číslo] byla žaloba výrokem pod bodem II. zamítnuta.

15. Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 2 OSŘ, neboť žalobce byl převážně úspěšným účastníkem, proto mu soud přiznal náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Zde bylo třeba zohlednit, že sice výše plnění závisela na znaleckém posudku, avšak pouze zčásti, neboť za užívání pozemku parc. [číslo] nebylo přiznáno ničeho nikoli s ohledem na požadavek žalobce, ale s přihlédnutím k povaze pozemku a právnímu posouzení věci bez ohledu na znalecké zkoumání. Při plném úspěchu ve věci by měl žalobce právo na náhradu odměny zástupce ve výši 10 020 Kč/úkon podle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, a paušální náhradě za provedené úkony ve výši 300 Kč/úkon podle § 13 odst. 1 a 3 advokátního tarifu za úkony spočívající v přípravě a převzetí zastoupení, podání žaloby, účasti na jednání z 22. 10. 2018 (polovina odměny), účast na jednání 6. 10. 2021, 26. 1., 6. 4. a 16. 11. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) a odst. 2 písm. g) advokátního tarifu. Odměny by tak činila 65 130 Kč a paušální náhrada 2 100 Kč. K tomu je třeba přičíst daň z přidané hodnoty, jejímž je zástupce žalobce plátcem, podle § 137 odst. 3 OSŘ ve výši 14 118 Kč a soudní poplatek ve výši 21 334 Kč Celkem by tak náhrada při plném úspěchu činila 102 682 Kč. Míra úspěchu žalobce je dána poměrem rozdílu výroku pod bodem I. a II. k původně žalované částce, a to ve výši 93,3 %. Výše náhrady nákladů řízení, kterou je žalovaný povinen zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce podle § 149 odst. 1 OSŘ ve lhůtě podle § 160 odst. 1 OSŘ, činí 95 802 Kč.

16. Výroky pod body IV. a V. plynou z § 148 odst. 1 OSŘ. Žalovaný je povinen uhradit náklady řízení žalobci dle míry úspěchu, a z toho plyne, že současně je na místě přenést na oba účastníky náklady na znalce, a to měrou odpovídající jejich neúspěchu. U žalobce je tento neúspěch vyjádřen poměrem jemu nepřiznané částky k původně žalované částce, u žalovaného poměrem částky uložené k platbě k částce požadované žalobce. Lhůta pro oba účastníky byla stanovena podle § 160 odst. 1 OSŘ. Žalobce neuspěl v rozsahu 3,4 % a žalovaný v rozsahu 96,6 %, když pro účely všech nákladových výroků soud kapitalizoval i příslušenství v podobě úroků z prodlení. Výše náhrady nákladů je dána celkovým nákladem na znalce v částce 5 600 Kč. Žalobce je povinen zaplatit 190 Kč a žalovaný 5 410 Kč. Oba jsou tak povinni učinit ve lhůtě podle § 160 odst. 1 OSŘ.