218 C 5/2022

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Gabrielou Hanákovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobce , narozená dne datum bytem adresa žalobce zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalované: ; celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované o zaplacení částka s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 97.850 Kč s 8,5% úrokem z prodlení od 1.12.2021 do zaplacení do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Řízení se v části, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku 6.782,65 Kč s 8,5% úrokem z prodlení z částky [částka] od 1.11.2021 do 30.11.2021 a s 8,5% úrokem z prodlení z částky 6.782,65 Kč od 1.12.2021 do zaplacení, zastavuje.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 30.642 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobkyně.</b> 1. Žalobkyně se svoji žalobou soudu podanou dne 16.11.2021 domáhá po žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z důvodu, že je vlastníkem rodinného domu v [obec], [ulice a číslo], ve kterém se v 1. nadzemním podlaží nachází byt o velikosti 1+1, který žalovaná neoprávněně užívá. Žalobkyně v září 2008 uzavřela ústně s [příjmení] [jméno], tehdejším partnerem žalované, nájemní smlouvu na tento byt, kdy nájemní vztah probíhal zhruba 10 let zcela bez problémů. Žalobkyně v r. 2019 pana [příjmení] náhodně potkala v domě, ten jí sdělil, že v bytě nějakou dobu nebydlí, že ho opustil. Žalovaná následně žalobkyni sdělila, že nemusí mít obavy o placení nájemného, že chce nadále tento byt stejným způsobem užívat sama. Účastníci se tak dohodli na užívání tohoto bytu proti měsíční platbě ve výši 7.650 Kč. Tuto platbu žalovaná přestala hradit od dubna 2020, resp., hradí každý měsíc pouze částečně ve výši 2.500 Kč. V důsledku dluhu na nájmu žalobkyně zaslala žalované dne 21.9.2020 výpověď z nájmu bytu, která byla doručena dne 26.9.2020. Žalované vzniká každý měsíc dluh ve výši 5.150 Kč. Žalobkyně si nechala zpracovat posudek Ing. [jméno] [příjmení], ze kterého bylo zjištěno, že obvyklá hodnota tržního nájemného za užívání tohoto bytu činila 9.100 Kč měsíčně. Žalované nájemné je tak výrazně nižší, než kolik by žalobkyně po žalované mohla důvodně požadovat. Ústně pak byla žaloba doplněna, že žalovaným obdobím je období od března 2020 do října 2021.

2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že příčinou sporu účastníků je neúspěšný pokus žalobkyně o zvýšení nájemného ze dne 18.3.2020 a z tohoto vyplývající nátlak žalobkyně na okamžité odstěhování žalované z jejího jediného obydlí, který žalobkyně jenom postupně zvyšovala. Žalobkyně žalované nechala na prahu dveří bytu dopisy z 26.3.2020 a 21.5.2020, když v řízení pod sp.zn. [spisová značka] podala žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, doplnila chybějící námitku relativní neplatnosti právního jednání spočívajícího v jednostranném snížení nájemného, neboť toto bylo učiněno pod nátlakem. Žalovaná dále doplnila, že se účastnila dohody stejně jako p. [příjmení] od počátku od ústní dohody o pronájmu od r. 2008. V březnu 2020 zaplatila ještě plnou výši 7.650 Kč žalobkyni přímo do rukou v jejím bytě, tehdy chtěla 10.000 Kč a vyhrožovala vystěhováním. Neumořuje žádný dluh, ale reaguje na dopis, který od žalobkyně dostala. Žalovaná dále v rámci doplnění svého vyjádření uvedla, že žádný dluh vůči žalobkyni nemá.

3. Žalobkyně v průběhu řízení vzala zpět svoji žalobu v části 6.782,65 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky [částka] od 1.11.2021 do 30.11.2021 a se zákonným úrokem z prodlení z částky 6.782,65 Kč od 1.12.2021, proto soud v souladu s ust. § 96 odst. 1, 2, 3, 4 o.s.ř. v této části řízení zastavil. K tomuto zpětvzetí přistoupil zástupce žalobkyně z důvodu, že se žalobkyně domáhá dlužné úhrady za 19 měsíců po 5.150 Kč, celkem tedy 97.850 Kč.

4. Po provedeném dokazování vzal soud ohledně skutkového stavu věci za prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem rodinného domu v [obec], [ulice a číslo], a to jako stavby [adresa] na pozemku p. [číslo] k.ú. [část obce] (dále jen„ předmětný dům“), což bylo mezi stranami nesporné a dále to bylo rovněž prokázáno listinou (informace o pozemku z nahlížení do katastru nemovitosti p. [číslo] k.ú. [část obce] k 4.1.2021). Dále je mezi stranami rovněž nesporné, že žalovaná byla nájemkyní bytu 1+1 v 1. nadzemním podlaží v předmětném domě (dále jen„ předmětný byt“), a to od r. 2008, kdy si účastníci sjednali nájemné ve výši 7.650 Kč, které sestávalo z nájmu ve výši 7.000 Kč a částek 400 Kč elektrická energie a 250 Kč internet. Strany se také shodnou na tom, že tato měsíční částka 7.650 Kč byla žalovanou hrazena žalobkyni do března 2020, od dubna 2020 potom žalovaná hradí žalobkyni měsíčně částku 2.500 Kč doposud.

5. Z rozsudku Městského soudu v Brně ze dne 30.9.2021 č.j. [číslo jednací] soud zjistil, že žalovaná podala (proti žalobkyni - v řízení pod sp.zn. [spisová značka] jako žalované) žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, kdy se jednalo o nájem předmětného bytu v předmětném domě, tato žaloba byla zamítnuta. V odůvodnění rozsudku poukázal soud na skutečnost, že žalobkyně byla opakovaně vyzývána k řádnému placení nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu, přesto nenastala v jejím chování změna, proto byla dána výpověď z nájmu bytu z důvodu zvlášť závažného porušení povinnosti žalobkyně spočívající v neplacení nájemného po dobu delší než 4 měsíce; žalobkyně nehradila minimálně po dobu od dubna 2020 do ledna 2021 nájemné řádně v dohodnuté výši, čímž byla dle soudu splněna hmotněprávní podmínka pro oprávněné podání výpovědi bez výpovědní doby dle § 2291 o.z., proto byla žaloba žalobkyně zamítnuta. Tento rozsudek nenabyl dosud právní moci, neboť žalobkyně podala odvolání, jak potvrdili oba účastníci řízení. Z protokolu o jednání ze dne 23.9.2021 v řízení sp.zn. [spisová značka] o přezkoumání výpovědi z nájmu bytu soud zjistil, že žalovaná zde uvedla, že platba za užívání bytu byla sjednána ve výši 7.650 Kč, kdy 7.000 Kč zahrnuje nájemné a úhradu teplé vody a topení, 650 Kč je pak záloha na elektřinu a internet, dále uvedla, že na základě konfliktu s žalovanou na konci března 2020 začala hradit nájemné ve výši 2.500 Kč, když tuto částku určila tak, aby pokryla její spotřebu energií, začala ji platit na základě toho, že šla uhradit žalované nájemné a sdělila jí, že vzhledem ke své finanční situaci nebude moci hradit stanovené nájemné, žalovaná byla agresivní, proto si vyžádala číslo účtu k úhradě, nechtěla jednat s agresivním člověkem; od té doby hradí na nájemném částku 2.500 Kč.

6. Z odborného posudku Ing. [jméno] [příjmení], soudního znalce a odhadce majetku pro věci nemovité, ze dne 15.11.2020 soud zjistil, že tento soudní znalec vyčíslil obvyklou hodnotu obvyklého nájemného za užívání předmětného bytu k datu 2.11.2020 na částku 9.100 Kč měsíčně.

7. V přípisu ze dne 26.3.2020 žalobkyně sděluje žalované, že dle jejich dohody má žalovaná do 31.3.2020 zaplatit alespoň zálohu na duben ve výši 4.000 Kč s tím, že pokud na duben nezaplatí část nájmu a služeb do 31.3.2020, nechť pokládá jejich dohodu o pobytu v předmětném domě za ukončenou k datu 30.4.2020; dále zde uvádí, že v květnu započnou s nutnými rekonstrukcemi domu, dále že je nutné platit částky, které si účastníci dohodli, v závěru opakuje, že v případě nezaplacení zálohy, bude jejich vztah k 30.4.2020 ukončený.

8. Z přípisu žalobkyně z 21.5.2020 žalované se podává, že žalobkyně žalovanou vyzývá k seřazení priorit s tím, že je nutné platit alespoň po částech, kdy žalovaná nemá zaplaceno ani za duben a již je poslední dekáda května, žalobkyně ji vyzývá k okamžitému řešení.

9. Výzvou k vyklizení bytu ze dne 22.10.2021 právní zástupce žalobkyně vyzývá žalovanou opětovně k předání předmětného bytu a úhradě dlužného nájemného a příslušenství žalobkyni, a to ve výši [částka], nejpozději do 7 dnů od obdržení této výzvy. Z doručenky datové zprávy vyplývá, že žalované byla tato výzva doručena dne 22.10.2021.

10. Závěr o skutkovém stavu věci učinil soud takový, že žalovaná od r. 2008 užívá předmětný byt v předmětném domě ve vlastnictví žalobkyně na základě sjednané smlouvy o nájmu, kdy si účastníci dohodli nájemné a zálohy na služby v celkové měsíční výši 7.650 Kč, přičemž v této výši byla částka žalovanou hrazena až do března 2020, od dubna 2020 žalovaná hradí stále pouze částku 2.500 Kč měsíčně. V předmětném bytě žalovaná dosud bydlí. Žalobkyně dala žalované výpověď z nájmu bytu přípisem ze dne 21.9.2020 pro zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce, kdy žalovaná byla vyzvána k předání bytu nejpozději do 31.10.2020. Žalovaná však podala žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tato byla soudem I. stupně zamítnuta, žalovaná podala odvolání, o kterém dosud nebylo rozhodnuto.

11. Podle ust. § 3074 odst. 1 věta prvá zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen„ o.z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

12. Podle § 2238 o.z. užívá-li nájemce byt po dobu 3 let v dobré víře, že nájem je o právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

13. Podle ust. § 696 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb. obč. zák. se nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak.

14. Podle ust. § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

15. Podle ust. § 2247 odst. 1 o.z. si strany ujednají, která plnění spojená v užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ust. odst. 2.

16. Podle ust. § 2251 odst. 1 o.z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně.

17. Podle ust. § 2295 o.z. má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli skutečně odevzdá.

18. Při právním posouzení věci soud v návaznosti na ust. § 3074 o.z. dovodil, že věc je zapotřebí použít občanský zákoník ve znění zák. č. 89/2012 Sb. S ohledem na ust. § 2238 o.z. se však soud nemusí zabývat vznikem nájmu a samotnou nájemní smlouvou žalované z roku 2008, neboť od 1.1.2014 jistě po dobu 3 let užívala předmětný byt v dobré víře, že její nájem je po právu, proto se považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Žalovaná coby nájemkyně předmětného bytu měla dle ust. § 2251 o.z. platit žalobkyni sjednané nájemné spolu se zálohou na služby v celkové měsíční výši 7.650 Kč. Pokud tedy žalovaná hradila od dubna 2020 sníženou částku (2.500 Kč měsíčně), aniž by to bylo výsledkem nějaké dohody se žalobkyní, pak je zcela zřejmé, že žalobkyně svůj nárok na doplatek nájemného vznesla po právu. Žalovaná tak dluží za žalované měsíce (duben 2020 až říjen 2021) zbývající část nájemného, tedy částku 5.150 Kč měsíčně za 19 měsíců, tj. celkem 97.850 Kč. V této části tedy soud shledal žalobu žalobkyně jako důvodnou, a proto jí vyhověl. Právní režim od momentu ukončení nájemního vztahu se pak opírá o ust. § 2295 o.z., ze kterého vyplývá, že žalobkyně coby pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do skutečného odevzdání bytu. Žalobu soud shledal důvodnou i v té části po skončení nájemního vztahu žalované, s ohledem na cit. ust. se výše úhrady nijak nemění a zůstává stejná. Vyhověno bylo, také pokud jde o požadované příslušenství ve formě zákonného úroku z prodlení, které se opírá o ust. § 1970 o.z. a vl. nač. č. 315/2013 Sb., žalovaná se dostala do prodlení vždy s každým jednotlivým nedoplatkem měsíčním nájemného po dni jeho splatnosti, žalobkyně se však domáhá tohoto příslušenství až od 1.12.2021, kdy soud neměl důvodu tomuto nevyhovět.

19. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá jednak o ust. § 146 odst. 2 věta prvá o.s.ř. za tu část řízení, ve které došlo k zastavení řízení a jednak o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy žalobkyně měla ve věci ve zbytku plný úspěch, proto jí přísluší náhrada náklad řízení za tuto část řízení. Žalované v části zastavení řízení žádné náklady řízení nevznikly. Ve zbytku má nárok na náhradu nákladů řízení žalobkyně, které u ní sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5.232 Kč, do nákladů žalobkyně se započítává snížený soudní poplatek, kdy z přisouzené částky 97.850 Kč činí soudní poplatek 4.893 Kč, v této výši ho soud tedy zahrnul do nákladů řízení žalobkyně, které má hradit žalovaná; a dále v nákladech za právní zastoupení ve věci, které sestávají ze čtyř úkonů právní služby po 5.020 Kč dle vyhl. č. 172/1996 Sb. (převzetí zastoupení, výzva k plnění, žaloba, účast u jednání), 4x paušál režijních výloh po 300 Kč dle vyhl. č. 177/1996 Sb. a v souladu s ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. 21% daň z přidané hodnoty, celkem náklady řízení žalobkyně představují částku 30.641,80 Kč, po zaokrouhlení 30.642 Kč. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. pak soud uložil žalované zaplatit náklady řízení žalobkyně k rukám jejího advokáta.