219 C 10/2017

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Kateřinou Gabrielovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně a žalovaného zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalobkyně a žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o 152.880 Kč s přísl. - bezdůvodné obohacení

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 152.880 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 20. 3. 2015 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku ve výši 138.127 Kč a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 13. 4. 2017 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 152.880 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] byla mezi žalobkyní jako prodávající, dále žalovaným jako zájemcem a společností [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], PSČ: [PSČ], jako zprostředkovatelem uzavřena dohoda o zablokování prodeje jednotky [číslo] v části [územní celek] [část obce] (dále jen„ Dohoda“), na základě které se žalovaný zavázal koupit jednotku [číslo] v části [územní celek] [část obce] (dále jen„ Jednotka“) od žalobkyně za kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč a k tomu zaplatit žalobkyni daň z nabytí nemovitosti. Před uzavřením Dohody žalobkyně přistoupila na snížení kupní ceny za Jednotku o částku ve výši 78.000 Kč, která měla odpovídat polovině daně z nabytí nemovitosti, a to z toho důvodu, že celou daň z nabytí nemovitosti uhradí žalobkyni žalovaný nad rámec kupní ceny. Žalobkyně tedy podle Dohody očekávala, že jí bude v souvislosti s prodejem Jednotky uhrazena žalovaným kupní cena ve výši 3.822.000 Kč a žalovaný žalobkyni uhradí daň z nabytí nemovitosti ve výši 152.880 Kč, tj. že žalovaný celkem poskytne žalobkyni plnění ve výši 3.974.880 Kč. Dne [datum] byla mezi žalobkyní jako oprávněnou a žalovaným a manželkou žalovaného paní [jméno] [příjmení], [rodné číslo], bytem [adresa], jako složiteli a [příjmení] a [anonymizována čtyři slova], [IČO], se sídlem [adresa], PSČ: [číslo], jako schovatelem, uzavřena svěřenecká smlouva o advokátní úschově finančních prostředků (dále jen„ Svěřenecká smlouva“), na základě které se žalovaný a jeho manželka zavázali složit do advokátní úschovy kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč, z níž část ve výši 152.880 Kč zaplatí schovatel za složitele na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitosti a zbytek kupní ceny odpovídající rozdílu mezi celou výší kupní ceny složené do advokátní úschovy a vyčíslenou daní z nabytí nemovitých věcí bude schovatelem vyplacena oprávněné. Dne [datum] byla mezi žalobkyní, jako prodávající, a žalovaným a jeho manželkou, jako kupujícími, uzavřena smlouva o převodu vlastnictví jednotky [číslo] v části [územní celek] [část obce] (dále jen„ Smlouva o převodu vlastnictví jednotky“), na základě které žalobkyně prodala Jednotku do společného jmění žalovaného a jeho manželky za kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč. Podle článku III. odst. 2 a článku IV. Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky se žalovaný a jeho manželka zavázali zaplatit kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč žalobkyni tak, že celou kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč složí ve prospěch žalobkyně do advokátní úschovy [právnická osoba] a [anonymizována čtyři slova], jako schovatele, která část kupní ceny ve výši 152.880 Kč zaplatí za kupující na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitosti a zbytek kupní ceny odpovídající rozdílu mezi celou výší kupní ceny složené do advokátní úschovy a vyčíslenou daní z nabytí nemovitých věcí bude schovatelem vyplacena žalobkyni. Žalobkyni byla dne [datum] z advokátní úschovy vedené u [právnická osoba] a [anonymizována čtyři slova], vyplacena část kupní ceny ve výši 3.669.120 Kč. Dne [datum] [právnická osoba] a [anonymizována čtyři slova], vyplatila zbytek kupní ceny ve výši 152.880 Kč [anonymizována dvě slova] [územní celek] na úhradu daně z převodu Jednotky. Žalovaný tak nesplnil vůči žalobkyni svůj závazek z Dohody a to zaplatit žalobkyni daň z nabytí nemovitosti.

2. Soud prvního stupně dne [datum rozhodnutí] rozhodnul rozsudkem č.j. [číslo jednací], který byl k odvolání žalobkyně zrušen odvolacím, [název soudu], dne [datum] a to usnesením č.j. [číslo jednací]. Dle rozhodnutí odvolacího soudu jsou jednotlivá ustanovení smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne [datum], a to č.l. II. a čl. IV. smlouvy, ve vzájemném rozporu a je třeba zjišťovat skutečnou vůli účastníků smlouvy a učinit výklad projevu vůle, tj. nalézt objektivní zjištění, co bylo skutečně (i konkludentně) projeveno ohledně toho, co bylo ujednáno ohledně úhrady daně z nabytí nemovitosti v kupní smlouvě. Vzhledem k tomu, že tímto závěrem odvolacího soudu je soud prvního stupně vázán, doplnil dokazování výslechem účastníků, a dále výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], zaměstnankyně společností [právnická osoba], která prodej nemovitosti zprostředkovala, tj. osoby, která se uzavření tohoto právního jednání zúčastnila. Dále byly provedeny k důkazu navržené důkazy žalovaného a to svědecká výpověď manželky žalovaného paní [jméno] [příjmení] a svědka [jméno] [příjmení]. Dále bylo dokazování doplněno o emailovou komunikaci mezi účastníky sporu a realitní kanceláří, resp. paní [příjmení] a advokátní kanceláří [příjmení] a [anonymizována čtyři slova], která vypracovávala spornou smluvní dokumentaci.

3. Žalobkyně ve výpovědi uvedla, že žalovaného zná od roku [rok], kdy po prohlídce nemovitosti na ulici [ulice a číslo], kde žalobkyně vlastnila 1/2 této nemovitosti, žalovaný projevil zájem o koupi nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně. Za účelem prodeje nemovitosti žalobkyně oslovila na doporučení realitní kancelář, když v rámci této kanceláře se o prodej nemovitosti žalobkyně starala realitní makléřka paní [příjmení]. Dne [datum] byla podepisována blokační smlouva za přítomnosti žalobkyně i žalovaného a realitní makléřky, kdy domluvená cena byla 3.900.000 Kč s tím, že žalovanému přímo realitní agentka vysvětlila, že k tomu bude žalovaný hradit navíc daň z nabytí nemovitosti. Vzhledem k tomu, že žalovaný do této chvíle nevěděl, že má ještě platit daň z nemovitosti nad rámec kupní ceny, žalobkyně udělala vstřícný krok a snížila kupní cenu o polovinu daně z nabytí nemovitosti o částku 78.000 Kč. Takže se cena snížila na 3.822.000 Kč s tím, že žalovaný zaplatí daň z nemovitosti jako nabyvatel a v tomto směru se měnil čl. 10 blokační smlouvy, tj. že daň z nabytí nemovitosti hradí kupující (žalovaný). Dle výpovědi žalobkyně byla sjednána dohoda stran, že žalobkyně ponížila kupní cenu (o polovinu daně z nabytí nemovitosti) a to na částku ve výši 3.822.000 Kč s tím, že žalovaný následně uhradí daň z nabytí nemovitosti nad rámec sjednané kupní ceny. V žádném případě nebylo řečeno, že by to měla platit žalobkyně ze snížené kupní ceny. Následně si žalovaný vyživoval hypotéku na financování koupi nemovitosti. Poté v říjnu nebo listopadu roku 2014 probíhalo předsmluvní jednání ohledně finální verze převodní smlouvy. Jednání probíhala v realitní kanceláři s realitní makléřkou [příjmení] a za přítomnosti manželky žalovaného. Kupní cena 3.822.000 Kč se dále neřešila, to bylo dané, stejně takto, že daň z nabytí nemovitosti hradí žalovaný. Žalobkyně uvedla, že finální verze jí byla posílána emailem k připomínkám. Připomínky ke smlouvě neměla, vypověděla, že finální verzi smluv si před podpisem řádně přečetla, byl ji k tomu dán prostor, vše bylo na schůzce vysvětlováno. Žalobkyně z toho pochopila, že daň z nabytí nemovitosti hradí nabyvatel nemovitosti přesně tak, jaká byla původní domluva. [příjmení] postup byl i ohledně svěřenecké smlouvy, u které žalobkyně připustila, že ji moc„ nestudovala“. V listopadu roku 2014 jí byla vyplacena za nemovitost částka výši 3.666.000 Kč. Když žalobkyně zjistila, že obdržela na kupní ceně méně, než bylo dohodnuto, řešila celou situaci s realitní kanceláří i pražskou advokátní kanceláří, která smlouvy připravovala. Žalovaný už dále ale odmítnul o čemkoli jednat.

4. Pokud jde o účastnickou výpověď žalovaného, žalovaný ohledně začátku jednání se žalobkyní vypovídal stejně jako žalobkyně. Stejně tak potvrdil, že původní požadovaná a inzerovaná kupní cena za nemovitost byla ve výši 3.900.000 Kč. Dále potvrdil, že v září roku 2014 podepsal blokační smlouvu, kde byla dohodnuto kupní cena ve výši 3.822.000 Kč s tím, že byl srozuměn, že bude hradit daň z nabytí nemovitých věcí jako kupující. Žalovaný potvrdil, že snížení kupní ceny vycházelo z podílení daně, tj. jak vypověděla žalobkyně, kupní cena se snížila o polovinu částky daně z nabytí nemovitých věcí. Následně žalovaný jednal s bankou o hypotečním úvěru. Stejně tak žalovaný řešil s paní [příjmení] jako realitní makléřkou, že nemovitost má vady, a že tam bude muset investovat spoustu peněz a z toho důvodu požaduje nižší cenu. Realitní makléřka řekla, že to projedná s žalobkyní a nakonec mu realitní makléřka předložila finální verzi převodní smlouvy, kterou mu schválila banka a nakonec byla i mezi stranami podepsána dne [datum]. Žalovaný vypověděl, že se mu po podpisu blokační smlouvy nelíbilo, že by měl platit daň z nabytí nemovitých věcí a debatoval o tom s realitní makléřkou a nakonec vznikla tato finální verze, tj. že se celá částka včetně daně složí na účet advokátní kanceláře, neboť realitní makléřka říkala, že to takto bude nejjednodušší. Žalovaný rozpor mezi čl. II. a IV. převodní smlouvy neviděl, složil částku, která byla dle smlouvy dohodnuta a následně se převáděla podle rozvrhu tak, jak bylo dohodnuto. Takto to bylo žalovanému předloženo ze strany realitní makléřky, která vždy se žalobkyní hned po telefonu vše konzultovala. Totéž vypověděl ohledně svěřenecké smlouvy. Kupní a svěřenecká smlouva byly podepisovány zároveň v hypotečním centru, kde byla přítomna i manželka žalovaného. Při podpisu realitní makléřka smlouvy vysvětlovala. Žalovaný se domníval, že daň z převodu nemovitostí je součástí částky 3.822.000 Kč.

5. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], zaměstnankyně společností [právnická osoba], učiněné na jednání soudu dne [datum] se podává, že tato svědkyně potvrdila, že pracovala jako realitní makléřka u společnosti [právnická osoba] K žalobkyni se dostala na doporučení své bývalé kolegyně, která jí zavolala, že její známá (žalobkyně) potřebuje prodat byt. Tímto způsobem se k případu dostala tato svědkyně. V rámci toho pro žalobkyni v roce [rok] zprostředkovávala prodej bytu v rodinném domě na ulici [ulice]. Podepsala se žalobkyní zprostředkovatelskou smlouvu, kde se zavázala, že jí sežene kupce na byt, stejně tak zajistí právní servis až do předání nemovitosti. Žalobkyně požadovala za nemovitost kupní cenu 3.900.000 Kč a s žalobkyní bylo původně domluveno, že pokud jde o daň z nabytí nemovitých věcí, tak ta činí 4% z kupní ceny a platil by ji prodávající, resp. se můžou prodávající s kupujícím domluvit, že daň z nabytí nemovitých věcí bude hradit kupující. Svědkyně zná žalovaného pouze z tohoto obchodního případu. Žalovaný měl zájem bytovou jednotku koupit, přišel na prohlídku nemovitosti. Dohoda s žalovaným byla taková, že uhradí 3.900.000 Kč jako kupní cenu plus provizi realitní kanceláři plus daň z nabytí nemovitých věcí. Svědkyně poslala žalovanému návrh blokační smlouvy, kde to bylo rozepsané, tj. kolik je kupní cena, kolik daň a kolik je provize realitní kanceláře a to emailem ze dne [datum], který svědkyně při výpovědi u jednání soudu předložila k důkazu. Svědkyně vypověděla, že žalovaný požadoval slevu z kupní ceny. Svědkyně v souladu s výpovědí žalobkyně uvedla, že vzhledem k tomu, že bylo domluveno, že daň z nabytí nemovitých věcí uhradí kupující tedy žalovaný, bylo domluveno, že žalobkyně mu sleví na kupní ceně o polovinu daně z nabytí nemovitých věcí, tj. vzhledem k tomu, že daň z nabytí nemovitých věcí činila částku ve výši 156.000 Kč, polovina z toho je 78.000 Kč, tím pádem bylo domluveno, že žalobkyně sleví na kupní ceně a to na částku ve výši 3.822.000 Kč. Svědkyně vypověděla, že původní dohoda s žalovaným byla taková, že žalovaný jako kupující uhradí daň z nabytí nemovitých věcí nad rámec sjednané kupní ceny ve výši 3.822.000 Kč. V tomto smyslu strany uzavřely i blokační dohodu. Následně žalovaný uhradil blokační/rezervační poplatek a svědkyně posílala podklady pro vypracování kupní smlouvy příslušné advokátní kanceláři ve smyslu, že daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující nad rámec sjednané kupní ceny, přesně tak jak bylo dohodnuto. Dle svědkyně, bylo zadání pro vypracování převodní smlouvy takové, že bude uvedena kupní cena celkem a daň z nabytí nemovitých věcí uhradí kupující, protože taková byla dohoda mezi účastníky. Nakonec byl vypracován návrh kupní smlouvy, kde se řešilo zejména to, zda tam bude ve smlouvě uvedena i manželka žalovaného, protože to žalovaný ještě nevěděl. Nakonec dal žalovaný pokyn, ať do kupní smlouvy doplní manželku. Měnila se částka ohledně vlastních zdrojů a také se doplňovala banka, která to bude financovat. Toto vše se domluvilo, proběhlo schválení hypotéky a přistoupilo se k podpisu smlouvy. Svědkyně k tomu uvedla, že návrh kupní smlouvy od advokátní kanceláře byl chybně sepsán v části úhrady daně z nabytí nemovitých věcí. Svědkyně [příjmení] tuto chybu u příslušné advokátní kanceláře urgovala tak, aby to bylo sepsáno tak, že daň uhradí žalovaný a to nad rámec kupní ceny, tak jak bylo od začátku dohodnuto. Svědkyně přesně uvedla, že v čl.. IV. odst. 2 návrhu kupní smlouvy, mělo být uvedeno, že částka ve výši 152.000 Kč, jako daň z nabytí nemovitých věcí, bude hrazena nad rámec kupní ceny ze strany kupujícího. Když byla vyhotovena finální verze kupní smlouvy, svědkyně vycházela z toho, že na začátku smlouvy je napsáno, že daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující, tak jak bylo původně dohodnuto tedy nad rámec kupní ceny. Pokud jde o následný čl. IV. odst. 2 ve finální verzi kupní smlouvy, svědkyně uvedla, že dál smlouvu nekontrolovala nebo už si to nepamatovala. Svědkyně vypověděla, že stejně tak se připravovala svěřenecká smlouva, kterou si strany sporu kontrolovaly. Svědkyně zopakovala, že žalovaný měl od počátku informaci, že daň z nabytí nemovitých věcí bude hradit on, kvůli tomu se snižovala kupní cena. Tato dohoda se nezměnila, svědkyně měla pocit, že to musí být žalovanému jasné, protože snížená kupní cena byla příspěvkem na daň, kterou měl platit žalovaný. Svědkyni vůbec nenapadlo, že by si to mohl vyložit žalovaný jiným způsobem. Rozpor mezi čl. II. a IV. převodní smlouvy si svědkyně vykládá jako chybu advokátní kanceláře. Dále svědkyně uvedla, že při podpisu kupní smlouvy bylo opakováno, jaká je kupní cena a jaká je daň. Dále svědkyně [příjmení] potvrdila poznámku na blokační smlouvě nahoře s tím, že sama tam dopsala, že je oproti návrhu snížena kupní cena o polovinu daně dle dohody obou stran. Žalovaný souhlasil se zaplacením daně. Svědkyně si nevzpomíná, že by žalovaný při koupi nemovitosti namítal nějaké vady. Žalovaný měl o nemovitost zájem. [obec] tam nebyly, ale nebyla to novostavba, takže se očekávalo, že tam nějaké předělávky budou potřeba. Dále svědkyně uvedla, že manželka žalovaného blokační smlouvu podepsala při podpisu kupní smlouvy. Advokátní kancelář, která smlouvy vypracovávala, vybírala [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], kde byla svědkyně zaměstnaná. Svědkyně také uvedla, že oba účastníci, měli veškeré smlouvy k dispozici popředu ke kontrole, když jim je posílala emailem, stejně tak samotná schůzka za účelem uzavření smluv trvala cca jednu hodinu. Svědkyně dále vypověděla, že po uzavření smlouvy a připsání peněz žalobkyni se přišlo na to, že text smlouvy není podle dohody, tj. že strana kupující bude platit daň nad rámec kupní ceny, a jeli to řešit do [obec] do advokátní kanceláře [příjmení] a partners někdy v lednu roku 2015. Uvedená advokátní kancelář se od celé záležitosti distancovala, uvedli, že si to strany měly zkontrolovat, že možná udělali nějakou chybu, ale strany to podepsaly. Vyhotovily se dodatky k převodní a úschovní smlouvě ve smyslu opravy čl. IV. s tím, že strana kupující zaplatí daň z nabytí nemovitých věcí nad rámec kupní ceny, podle původní dohody. Žalovaný ovšem odmítnul tento dodatek podepsat a komunikoval pouze prostřednictvím právního zástupce. Potom [právnická osoba] reality ukončila spolupráci s uvedenou advokátní kanceláří. Že by si svědkyně s žalobkyní tykala, to svědkyně popřela. Uvedla, že její náplní práce je obě strany propojit, aby došlo k uzavření kupní smlouvy. Svědkyně zopakovala, že pro ni bylo zásadní, že druhý odstavec převodní smlouvy je„ vytučněn“ a dle tohoto odstavce hradí daň z nabytí nemovitých věcí kupující. Vzhledem k tomu, že taková byla dohoda od počátku, svědkyni z toho vyplývalo, že daň z nabytí nemovitých věcí hradí nad rámec kupní ceny kupující a vůbec ji nenapadlo, že by si to mohl někdo vyložit jiným způsobem.

6. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], manželky žalovaného, se podává, že žalobkyni svědkyně viděla jednou při podpisu kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Při podpisu smluv si smlouvy prostudovala. Svědkyně nebyla na počátcích jednání ohledně koupi nemovitosti, byla pouze při podpisu smluv. Svědkyně věděla o ceně za nemovitost, měli vlastní prostředky ve výši 950.000 Kč, ze kterých zaplatili asi 230.000 Kč jako blokační poplatek realitní kanceláři a dále měli dopředu sjednanou hypotéku na 3.100.000 Kč. Ohledně hrazení daně vycházela z kupní smlouvy, kdy se nějakých 720.000 Kč spolu s hypotékou ve výši 3.100.000 Kč převedlo do úschovy a z té úschovy se převedlo asi 150.000 Kč na daň a zbytek na účet žalobkyně. Svědkyně uvedla, že měli vyhrazenou na koupi nemovitosti částku ve výši 3.820.000 Kč. Žádné další finanční prostředky neměly a ani by je nesehnaly. Vše přesně podle smlouvy. K placení daně byli povinni oni, přesně podle způsobu, jak je uveden v kupní smlouvě. Kupní smlouvu a převodní smlouvu dostali předem emailem k prostudování. Při podpisu smlouvy bylo vše podrobně vysvětlováno i ohledně hrazení ceny s tím, že celá částka bude vložena do úschovy a z toho se uhradí i daň z nabytí nemovitosti a zbytek se převede žalobkyni. U tohoto jednání byla přítomna žalobkyně. Svědkyně uvedla, že podepisovala pouze kupní a převodní smlouvu, nic dalšího. Svědkyně popřela, že by podpis na blokační smlouvě ze dne [datum] byl jejím podpisem.

7. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] se podává, že se jedná o kamaráda žalovaného, znají se ze školy z právnické fakulty. Povoláním je svědek právník ve stavební společnosti. Svědek byl s žalovaným několikrát na prohlídce nemovitosti na ulici [ulice] před koupí, aby mu poskytnul názor na stavebně technický stav nemovitosti. Posléze žalovanému posuzoval i kupní smlouvu z právního hlediska. Pokud jde o platební podmínky, svědek věděl, že žalovaný má na koupi nemovitosti nachystáno celkem cca 4 miliony korun včetně provize realitní kanceláři. Přímo u jednání ohledně kupní smlouvy se žalobkyní nebyl, ale poté co obdržel finální verzi kupní smlouvy od advokátní kanceláře, pochopil, že kupní cena zahrnuje vše, že je finální, maximální. Ptal se na to i žalovaného, zda se jedná o konečnou cenu včetně daně a byl ujištěný, že ano. Svědek vypověděl, že říkal žalovanému, že vzhledem k technickému stavu nemovitosti a nutnosti oprav, které byly posléze i dělány, by se cena nemovitosti měla snížit. Jestli se nakonec snižovala cena z tohoto důvodu, svědek nevěděl.

8. Soud provedl k důkazu následující emailovou komunikaci mezi účastníky sporu a realitní kanceláří, resp. paní [příjmení] a advokátní kanceláří [příjmení] a [anonymizována čtyři slova], která vypracovávala spornou smluvní dokumentaci.

9. Z e-mailu ze dne [datum] posíláno od [jméno] [příjmení], konkrétně z adresy [email], a to žalovanému, se podává, že toho dne posílala svědkyně [příjmení] žalovanému e-mailem dohodu a rozpis plateb s tím, že uvádí, že blokační poplatek bude ve výši 235.950 Kč. V této ceně jsou zahrnuty všechny právní služby, včetně úschovy finančních prostředků, kolků, předání nemovitosti, přepisy energií, daňové přiznání a tak dále. Kupní cena je 3.900.000 Kč, daň z nabytí nemovitosti 156.000 Kč, odhad pro banku a případné poplatky spojené s vyřízením úvěru. Dále následuje koncept dohody o zablokování prodeje jednotky, když jsou tedy promítnuty požadavky dle e-mailu, jako je kupní cena, provize realitní kanceláře. Dle bodu 10. této dohody je uvedeno„ Prodávající (v záhlaví označen jako žalovaný) se zavazuje zaplatit daň z nabytí nemovitosti dle platných právních předpisů“.

10. Dále provedena k důkazu e-mailová komunikace ze dne [datum] mezi [jméno] [příjmení] a příslušnou advokátní kanceláří [příjmení] a [anonymizováno], kde zadala paní [příjmení] vypracování kupní a svěřenecké smlouvy a návrhu na vklad dle zadání, což bylo potvrzeno ze strany advokátní kanceláře prostřednictvím uvedených e-mailů.

11. Dále provedena k důkazu listina označená jako„ Průvodka žádosti o vypracování smlouvy“, jako makléř je uvedena [jméno] [příjmení]. Jedná se o vstupní formulář ohledně toho, co realitní kancelář bude pro klienty realizovat a s jakým obsahem. Pokud jde o smlouvy, jedná se o kupní a úschovní smlouvu. Předmětem prodeje jsou nemovitosti dle žaloby. Jako prodávající je označena žalobkyně, jako kupující je uveden žalovaný. Zdůrazněno, že kupující je ženatý, zřejmě bude nabývat do SJM, ale zatím nejsou s manželkou na 100 % domluveni. Zatím tedy se má napsat jenom na žalovaného. Kupní cena je stanovena celkem 3.822.000 Kč, je uveden způsob úhrady kupní ceny, a to uvedena je blokační záloha ve výši 231.

231. Kč, zaplacena dne [datum], součástí kupní ceny ne. Provizi zaplatí kupující, nezahrnovat do kupní smlouvy, je již zaplaceno, zdůrazněno červeně. Vlastní zdroje jsou uvedeny ve výši 522.000 Kč, úvěr 3.300.000 Kč. Instituce zatím neví. Zástava ano. Advokátní/notářská úschova bude u [příjmení] & [právnická osoba], [webová adresa]. Dále je uveden kontakt na advokátní úschovu. Náklady spojené s úschovou hradí zprostředkovatel. Kolek hradí zprostředkovatel. Daň včetně znaleckého posudku kupující – prosím zohlednit ve smlouvě, zdůrazněno červeně. Dále uvedena výplata kupní ceny – 1. část do pěti pracovních dnů ode dne zapsání vkladu vlastnických práv na nového majitele do katastru nemovitostí, 2. část do pěti pracovních dnů ode dne předložení podaného daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Předání nemovitosti nejpozději do [datum], vazba na jiné bydlení. Jako přílohy přiloženy obě LV a katastrální mapa. Průvodka je ze dne [datum].

12. Dále provedena e-mailová komunikace ze dne [datum] mezi [jméno] [příjmení] a žalovaným, kde se řešilo, zda tedy manželka žalovaného bude zahrnuta do kupní smlouvy. Nakonec potvrzeno ze strany žalovaného, že vzhledem k tomu, že SJM nemají nijak smluvně zúženo, bude tedy předmětná nemovitosti součástí společného jmění manželů. Dále žalovaný žádá o sdělení, jaké právní důsledky mají varianta, kdyby manželku do kupní smlouvy uvedl a jaká kdyby byla z transakce manželka vynechána.

13. Dále provedena e-mailová komunikace mezi paní [příjmení] s advokátní kanceláří ze dne 17. a dne [datum], kdy byly zasílány návrhy kupní smlouvy dle dostupných sdělených údajů a informací. V komentáři pak upozorňuje paní [příjmení] z advokátní kanceláře na případné doplnění, či odsouhlasení. K tomu tedy příloha koncept smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Dle tohoto konceptu není řešena daň z nabytí nemovitostí, ani v článku II., ani článku III. Je to varianta, kdy by kupující nabýval nemovitosti do svého výlučného vlastnictví, tj. netvořily by součást společného jmění manželů. V článku IV. odst. 2 tohoto konceptu se hovoří o části složené kupní ceny, jejíž výše není specifikována a je to vynecháno, zaplatí advokátní kancelář za stranu prodávající na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitých věcí, a to do sedmi pracovních dnů.

14. Dále e-mailová komunikace ze dne 17. a [datum] mezi advokátní kanceláří paní [příjmení] a žalovaným, kde se řešilo, zda zahrnout manželku žalovaného do kupní smlouvy na nemovitosti.

15. Dále byla provedena k důkazu e-mailová korespondence ze dne [datum] od paní [příjmení] z e-mailové adresy [email], jejímž výsledkem bylo zaslání návrhu kupní smlouvy paní [příjmení] s komentářem. Pokud jde o návrh této přiložené smlouvy o převodu vlastnictví, tak je opět uvedeno v článku II odst. 2, že smluvní strany podpisem této kupní smlouvy výslovně sjednávají, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel – strana kupující. Strana kupující se zavazuje společně a nerozdílně uhradit daň z nabytí nemovitých věcí za úplatný převod vlastnického práva nemovitých věcí dle této kupní smlouvy. Stejně tak je stále totožný článek IV. odst. 2 hovořící o části složené kupní ceny ve výši 152.880 Kč jako záloze na daň za nabytí nemovitých věcí, kterou tedy zaplatí advokátní kancelář za stranu kupující na účet příslušného finančního úřadu, jako úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. Opět je uveden komentář označený jako E2:„ Strany se dohodly, že daň zaplatí kupující, dle FU je to možné. Částka by měla být 4 % z kupní ceny, tedy 152.880 Kč“. Uveden je komentář označený jako MM3, kde je uvedeno:„ V případě, že strana bude předkládat znalecký posudek, bude se daň z nabytí nemovitých věcí vypočítávat dle zjištěné ceny ze znaleckého posudku, pokud bude vyšší, než kupní cena. Sdělte prosím, jaká je cena zjištěná dle znaleckého posudku. Jinak platí, co je uvedeno v odst. 2 písm. a) této kupní smlouvy, pokud nebude přiložen znalecký posudek.“.

16. Z e-mailové komunikace ze dne [datum] mezi žalovaným a paní [příjmení] se domlouvá sepsání kupní smlouvy, zejména s ohledem na zahrnutí manželky do kupní smlouvy a řešila se i výše hypotéky, která má být ve správné výši, a to 3.100.000 Kč.

17. Dále byl proveden k důkazu e-mail [jméno] [příjmení] ze dne [datum], posíláno opět na emailovou adresu [email], prostřednictvím kterého paní [příjmení] přeposílá e-mail od žalovaného ze dne [datum]. Žalovaný dle tohoto e-mailu sděluje, že k vyřízení hypotéky potřebuje dokumenty v elektronické podobě, a to kopii původního nabývacího titulu s doložkou právní moci vkladu do katastru nemovitostí. Dále kopii občanského průkazu žalobkyně k ověření rodinného stavu bankou pro sestavení zástavních smluv, popřípadě jiného doložení potvrzení rodinného stavu z evidence obyvatel. V případě, že je žalobkyně vdaná, banka požaduje souhlas manžela se zřízením zástavního práva. Dále požaduje opravený návrh kupní smlouvy, kde chce doplnit svoji manželku. Upravit uhrazení kupní ceny z vlastních zdrojů ve výši 722.000 Kč a z hypotečního úvěru částkou 3.100.000 Kč. Dále žalovaný sděluje, že není možné akceptovat ujednání, že banka uvolní prostředky poté, co jí budou kteroukoliv ze smluvních stran předloženy podklady k čerpání hypotečního úvěru, když odkazuje na článek IV. odst. 1 návrhu smlouvy. Sděluje, že banka pochopitelně uvolní prostředky z hypotečního úvěru pouze se souhlasem klientů, tedy kupujících, a pouze tehdy, kdy budou splněny podmínky uvedené v budoucí úvěrové smlouvě. Žalovaný upozorňuje, že takto může konat pouze osoba s dispozičním právem. Dále požaduje úpravu článku IV. odst. 2 písm. c), a to v tom smyslu, že prostředky zaslané do úschovy hypotečního úvěru budou vráceny zpět na účet, ze kterého do úschovy přišly. Dále žalovaný sděluje, že pokud uvedené materiály obdrží během následujícího dne, pak by znalecký posudek mohl být hotov do konce příštího týdne.

18. Dále provedena k důkazu e-mailová komunikace ze dne [datum] mezi paní [jméno] [příjmení] z advokátní kanceláře [příjmení] & [anonymizováno], resp. z e-mailu [email], která reaguje na e-mail paní [příjmení], kde se připomínkuje obsah kupní smlouvy. [příjmení] [příjmení] prosí o sdělení banky, která bude poskytovat hypoteční úvěr. Dále urguje podmínky pro vyplacení hypotečního úvěru. Pokud jde o článek IV. odst. 2 písm. c) kupní smlouvy, tato zaměstnankyně advokátní kanceláře [příjmení] & [anonymizováno] sděluje, že tento článek upravuje výplatu části kupní ceny straně prodávající, resp. kdy a za jakých podmínek bude straně prodávající vyplacena část kupní ceny z advokátní úschovy. Upozorňuje, že nelze postupovat podle návrhu a upozorňuje, že požadovanou změnu upravuje článek IV. odst. 2 písm. d) kupní smlouvy. Dále žádá o zaslání návrhu kupní smlouvy, který byl poslán bance, která bude poskytovat hypoteční úvěr.

19. Dále proveden k důkazu e-mail ze dne [datum], tentokrát od žalovaného posíláno [jméno] [příjmení], kde žalovaný upozorňuje paní [příjmení], že neobdržel upravenou kupní smlouvu dle požadavku banky a proto tuto smlouvu v souladu s návrhy změn upravil sám.

20. Z e-mailu ze dne [datum], opět od žalovaného směřováno k [jméno] [příjmení] se podává, že žalovaný urguje změny ve smlouvách, když mluví o chybějícím ustanovení článku IV. odst. 2 písm. d), které se ve smlouvách, nebo v konceptu smluv stále nenachází. Urguje, kde nastala chyba.

21. Z e-mailu ze dne [datum] z advokátní kanceláře paní [příjmení] se podává, že advokátní kancelář poslala nový návrh kupní smlouvy v předmětné věci, který reaguje na požadavky žalovaného obsažené v e-mailu. Úpravy byly provedeny přímo v textu, či po stranách v komentářích. Dále advokátní kancelář prostřednictvím [jméno] [příjmení] žádá o přeposlání žalovanému, aby tedy sdělil banku, která bude poskytovat hypoteční úvěr a zda banka souhlasí s návrhem podmínek, které jsou uvedeny pro výplatu hypotečního úvěru.

22. Dále soud provedl k důkazu koncept smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným a jeho manželkou. Pokud jde o článek IV. odst. 2 této smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, je tento článek ve znění konečné verze převodní smlouvy. V článku II. odst. 2 je uvedeno, že smluvní strany podpisem této kupní smlouvy výslovně sjednávají, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel (strana kupující). Strana kupující se zavazuje společně a nerozdílně uhradit daň z nabytí nemovitostí za úplatný převod vlastnického práva nemovitých věcí dle této kupní smlouvy. Dále v článku IV. odst. 2 je opět hovořeno, že část složené kupní ceny ve výši 152.880 Kč na daň z nabytí nemovitostí zaplatí advokátní kancelář za stranu kupující na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitých věcí, a to do sedmi pracovních dnů poté, co mu strana kupující předloží přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí s originálním podacím razítkem příslušného správce daně a s vyznačením data přijetí (dále jen„ daňové přiznání“). K tomu je přiložen komentář, označen jako E3, kde je uvedeno:„ Strany se dohodly, že daň zaplatí kupující. Dle FU je to možné. Částka by měla být 4 % z kupní ceny, tedy 152.880 Kč“ 23. Z e-mailové komunikace ze dne [datum], [datum] a [datum] a [datum] se podává kontraktační proces mezi stranami, kdy jsou sjednávány podmínky, které budou tedy zapracovávány do jednotlivých smluv. Z této e-mailové komunikace se podává spíše zmatek, který provázel tento kontraktační proces, kdy žalovaný si stěžuje na práci advokátní kanceláře, kdy není zohledněna stále částka vlastních zdrojů v požadované výši a dále se vyjasňují další náležitosti.

24. Dále k důkazu proveden e-mail od [příjmení] [jméno] z advokátní kanceláře [příjmení] [anonymizováno] [role v řízení] ze dne [datum], včetně dvou příloh, kde je uvedeno, že advokátní kancelář paní [příjmení] zasílá nové návrhy smluvní dokumentace v předmětné věci, a to kupní smlouvu a svěřeneckou smlouvu o advokátní úschově finančních prostředků, stejně tak návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Je zde uvedeno, že zbývá objasnit článek IV. odst. 1 kupní smlouvy, kdy žalobkyně navrhuje, aby strana kupující uhradila část kupní ceny ve výši 3.100.000 Kč bez zbytečného odkladu, nejpozději do 20 –ti pracovních dnů od podpisu kupní smlouvy. [jméno] paní [příjmení] z advokátní kanceláře navrhuje tuto lhůtu prodloužit alespoň o pět pracovních dnů pro případ, že by strana kupující byla nucena zajistit financování části kupní ceny u jiné banky. Krátké zdůvodnění je pak připojeno v komentáři kupní smlouvy. Co se týče daně z nabytí nemovitostí, o tom se v tomto e-mailu nehovoří ničeho. Dále jsou uvedeny koncepty svěřenecké smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků, kde se opět hovoří v článku II. odst. 1, že část složené kupní ceny ve výši 152.880 Kč zaplatí schovatel za složitele na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitých věcí, a to do sedmi pracovních dnů poté, co mu složitel předloží přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí s originálním podacím razítkem příslušného správce daně s vyznačeným datem přijetí. Dále uveden koncept smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, kde je opět uveden článek II. odst. 2, dle kterého smluvní strany podpisem této kupní smlouvy výslovně sjednávají, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel, tj. strana kupující. Strana kupující se zavazuje společně a nerozdílně uhradit daň z nabytí nemovitých věcí za úplatný převod vlastnického práva k nemovitých věcem dle kupní smlouvy. Opět uveden článek IV. odst. 2 ve stejném znění, a to část složené kupní ceny v uvedené výši na daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí advokátní kancelář za stranu kupující na účet příslušného finančního úřadu, jako úhradu daně z nabytí nemovitých věcí atd. shodně stále stejné. Je zde uveden komentář, označen jako E5:„ Strany se dohodly, že daň zaplatí kupující, dle finančního úřadu je to možné. Částka by měla být 4 % kupní ceny, tedy 152.880 Kč“ 25. Dále byla předložena konečná a podepsaná verze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, totožná jako byla provedena k důkazu již v průběhu předcházejícího řízení.

26. Dále k důkazu proveden předávací protokol, a to na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi předávající, jako žalobkyní a přebírajícím jako žalovaným. Jedná se o předání předmětné bytové jednotky, kde je uvedeno, že viditelné závady nebyly zjištěny, pouze běžné opotřebení. Jsou uvedeny stavy měřidel, předány klíče. Dále je uvedeno, že přebírající [celé jméno žalovaného], tedy žalovaný, se zavazuje, že předá příslušnému finančnímu úřadu daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, včetně znaleckého posudku, a to ve lhůtě (škrtnuto) 40 dnů od data předání nemovitosti. Pod tím je uvedena poznámka psaná rukou, že daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí předáno. Dále uveden seznam předaných klíčů a plná moc právního zástupce žalovaného.

27. Dále dle e-mailu ze dne [datum] od paní [jméno] [příjmení] z adresy [email], zasíláno [jméno] [příjmení], byly posílány přílohy k tomuto e-mailu a to dodatek kupní smlouvy a dodatek svěřenecké smlouvy.

28. Dle Dodatku [číslo] ke svěřenecké smlouvě o advokátní úschově finančních prostředků uzavřené dne [datum] je uvedeno, že se mění článek II. odst. 1 smlouvy, která se tímto dodatkem zcela nahrazuje textem následujícího znění: Článek II.: Složitel a oprávněný se dohodli na níže uvedených podmínkách pro vydání výše uvedené finanční částky z advokátní úschovy a pověřují schovatele, aby uschovanou finanční částku uvolňoval dle níže uvedených dohodnutých podmínek: 1 písm. i). Složená kupní cena ve výši 3.822.000 Kč bude vyplacena schovatelem oprávněnému na jeho účet, uvedený v záhlaví této smlouvy, a to do 15 dnů ode dne předložení originálu či ověřené kopie výpisu z příslušného listu z katastru nemovitostí, kde bude zapsán jako neomezený vlastník předmětných nemovitostí složitel bez jakéhokoliv omezení tohoto vlastnického práva, vyjma omezení zřízených se souhlasem složitele, anebo zástavního práva ve prospěch banky k zajištění hypotečního úvěru uvedeného v odst. 1 článek IV. kupní smlouvy. Dále dle článku III. tohoto dodatku se smluvní strany dohodly, že v ostatním zůstává smlouva o advokátní úschově finančních prostředků ze dne [datum] beze změn. Dodatky nejsou podepsány.

29. Dále provedena k důkazu e-mailová komunikace ze dne [datum] mezi advokátní kanceláří a paní [jméno] [příjmení], stejně tak emailová komunikace ze dne [datum] od žalobkyně k paní [příjmení], kde si žalobkyně stěžuje na právní servis, když smlouvy nejsou připraveny. Stejně tak se podává stížnost žalovaného na právní servis ze dne [datum]. Žalovaný si stěžuje na jednání realitní kanceláře, kdy mu bylo zaručeno ze strany žalobkyně, že za paní [příjmení] ručí, ovšem dále sděluje, že mu volala nějaká paní z [obec], se kterou podepisoval smlouvy, prý je tam zas nějaká chyba. Navrhuje žalobkyni, aby společně požadovali po realitní kanceláři nějakou kompenzaci, když služba za cenu vyšší než 230.000 Kč není odpovídající.

30. Dále se podává e-mailová komunikace ze dne [datum] a ze dne [datum] mezi právním zástupcem žalovaného a advokátní kanceláří [příjmení] & [anonymizováno], dle které žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce sděluje, že ze strany žalovaného byla platně uzavřena kupní a svěřenecká smlouva, nikde ve smlouvách nevidí, že by žalovaný byl povinen, nebo zavázal se hradit daň z nabytí nemovitosti nad rámec kupní ceny. Naopak je zde výslovně mezi stranami sjednáno, že jeho klient, coby poplatník daně hradí tuto daň výslovně dle této kupní smlouvy, prostřednictvím advokátní kanceláře rozvrhem ze složené částky 3.822.000 Kč. Na základě uvedeného odmítl to, že by žalovaný uzavíral nějaké dodatky, když žalovaný závazek z těchto platně uzavřených smluv splnil, tzn. celá částka 3.822.000 Kč byla v celém rozsahu složena do advokátní úschovy a katastr nemovitostí provedl zápis, což bylo schovateli řádně oznámeno.

31. Dále se podává e-mail ze dne [datum] z advokátní kanceláře [příjmení] a [anonymizováno], a to právnímu zástupci žalovaného, kde je přímo sděleno, že posílá dodatky, když jde o to, že je v rozporu dohoda žalobkyně a žalovaného, že daň z nabytí nemovitosti uhradí nad rámec kupní ceny žalovaný a ustanovení, že daň odchází z úschovy peněz žalobkyni, tedy z kupní ceny.

32. Pokud jde o právní posouzení, soud vycházel z následujících zákonných ustanovení:

33. Podle § 555 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle odst. 2 má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

34. Podle § 556 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle odst. 2 tohoto ustanovení při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (dříve § 35 odst. 2, 3 z.č.40/1964 Sb. občanského zákoníku).

35. Podle § 1746 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. Podle odst. 2 strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

36. Podle § 2029 odst. 1 a 2 prvá obč. zák. se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

37. Dle ustanovení § 1 odstavec 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, se podává, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je a/ převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel, b/ nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci v ostatních případech.

38. Dle ustanovení § 30 odstavec 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, se podává, že poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci, jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně. Dle odst. 2 tohoto ustanovení na poplatníky, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, se hledí, jako by měli společnou daňovou povinnost. Dle odst. 3 tohoto ustanovení, nezvolí-li si poplatníci, kteří jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, společného zmocněnce, je poplatník, který první podal daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, jejich společným zástupcem.

39. Podle § 1970 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku může po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

40. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátor, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

41. Podle odst. 1 ust. § 1872 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku je-li několik dlužníků zavázáno plnit společně a nerozdílně, jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho. Věřitel může požadovat celé plnění nebo jeho libovolnou část na všech spoludlužnících, jen na některých, nebo na kterémkoli ze spoludlužníků.

42. V souladu se závěry odvolacího soudu s odkazem na zákonné ustanovení § 1 odst. 1 zákona č. 340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí, je zřejmé, že záviselo na vůli stran, jakým způsobem se v kupní smlouvě dohodnou o tom, kdo bude poplatníkem daně z nabytých nemovitých věcí. Mezi stranami vznikl spor ohledně výkladu smlouvy o převodu nemovitosti uzavřené dne [datum]. Soud proto přistoupil k výkladu projevu vůle ve smyslu § 555 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. Podle výkladových pravidel v těchto ustanoveních zakotvených je třeba přihlížet k úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musel-li o něm vědět. Ve smyslu § 556 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku se tedy přihlíží k tomu, co právnímu úkonu (právnímu jednání) předcházelo, přihlédne se k zavedené praxi i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu úkonu přikládají. Na základě toho tedy soud zaměřil dokazování k otázce přípravy předmětné převodní smlouvy, neboť samotné její ustanovení článku IV., o způsobu úhrady kupní ceny neodpovídá, resp. je v rozporu s čl. II. bod 2 smlouvy o převodu, dle kterého si strany výslovně sjednaly, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je strana kupující, tj. žalovaný, a zároveň uvedly, jaká je kupní cena za nemovitost, která je předmětem převodu.

43. Soud proto blíže zkoumal okolnosti uzavírání této smlouvy, přičemž jednotlivé důkazy hodnotil v souladu s ust. § 132 o.s.ř. Vzhledem k tomu, že se účastníci ve svých výpovědích podstatně liší ohledně okolností, vlastním průběhu uzavírání smluv i o tehdy jejich projevené vůli v době uzavírání posuzované smlouvy, soud vycházel z výpovědi svědkyně [příjmení], která jako jediná byla přímo přítomna od počátku jednání mezi stranami. Svědkyně [příjmení] nepotvrdila výpověď žalovaného, že by prvotní dohoda ohledně hrazení daně z nabytí nemovitých věcí byla v průběhu kontraktačního procesu nějak měněna. Naopak přesvědčivě popsala proces, kdy k rozporu v kupní smlouvě došlo v procesu zadávání vypracování kupní smlouvy ať už vinou komunikace mezi realitní kanceláří a advokátní kanceláří, která smlouvy vypracovávala nebo při samotném vypracování smluv. Každopádně v konečné verzi byly smlouvy vypracovány v rozporu s dohodou obou stran ohledně hrazení daně z nabytí nemovitých věcí, resp. vznikl rozpor, který byl odstraněn výkladem projevu vůle, kdy ujednání bylo, že daň z nabytí nemovitých věcí uhradí kupující (žalovaný) nad rámec kupní ceny.

44. Pokud jde o emaily za období září až prosinec roku 2014 zachycující komunikaci jednotlivých stran v rámci kontraktačního procesu, ať už uzavření jednotlivých smluv předcházela nebo se jednalo o následnou komunikaci, autenticita emailů byla potvrzena výslechem žalobkyně a svědkyně [příjmení], které potvrdily, že se jedná o jejich komunikaci při domlouvání detailů smlouvy.

45. Po provedeném doplněném dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech a po právním posouzení věci má soud zato, že, že žaloba je důvodná.

46. Nebylo sporu o tom, že žalobkyně a žalovaný s manželkou uzavřeli dne [datum] Smlouvu o převodu vlastnictví jednotky, kdy předmětem této smlouvy je převod nemovitosti ve vlastnictví žalobkyně a to jednotky [číslo] byt, který se nachází v nemovitosti [adresa], bydlení, v části [územní celek], která je součástí pozemku parc. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na společných částech nemovitosti [adresa], bydlení a pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedených [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek] na LV [číslo] pro [katastrální uzemí]. Dle čl. II. odst. 2 této smlouvy se uvádí, že„ smluvní strany podpisem této kupní smlouvy výslovně sjednávají, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel (strana kupující). [příjmení] kupující se zavazuje společně a nerozdílně uhradit daň z nabytí nemovitých věcí za úplatný převod vlastnického práva nemovitých věcí dle této kupní smlouvy“. Dle čl. III. odst. 1 této smlouvy byla sjednána kupní cena ve výši 3.822.000 Kč. Dle téhož článku odst. 2 bylo ujednáno, že část kupní ceny ve výši 722.000 Kč se zavazuje uhradit strana kupující z vlastních zdrojů do 4 pracovních dnů ode dne podpisu této smlouvy do advokátní úschovy. V čl. IV. smlouvy je pak uveden popis, jak bude sjednaná kupní cena dle III. Smlouvy uhrazena. Dle článku IV. odst. 1 Smlouvy bylo sjednáno, že zbývající část kupní ceny ve výši 3.100.000 Kč bude uhrazena stranou kupující, tj. žalovaným a jeho manželkou z hypotečního úvěru, přičemž tato část kupní ceny bude vyplacena [příjmení] z hypotečního úvěru do advokátní úschovy advokátní kanceláře. Dle odst. 2 písm. a) článku IV. Smlouvy bylo sjednáno, že dle smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků jsou po dohodě smluvních stran podmínky vyplacení složených finančních prostředků uvedeny tak, že dle písm. a) část složené kupní ceny ve výši 152.880 Kč na daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí advokátní kancelář za stranu kupující na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitých věcí, a to do 7 pracovních dnů poté, co mu strana kupující předloží přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí s originálním podacím razítkem příslušného správce daně a s vyznačeným datem přijetí. Dále bylo sjednáno, že v případě, že bude výsledná daň z nabytí nemovitých věcí vyšší, zavazuje se strana kupující rozdíl, tj. výslednou daň poníženou o částku zaslanou advokátní kanceláři, uhradit příslušnému finančnímu úřadu nejpozději v poslední den zákonné lhůty pro její úhradu. Dle písm. b) pak bylo sjednáno, že část složené kupní ceny po provedeném rozdílu mezi celou výší kupní ceny složené do advokátní úschovy a vyčíslenou daní z nabytí nemovitých věcí dle daňového přiznání bude vyplacena straně prodávající. Soud prvního stupně, vázán právním názorem odvolacího [název soudu] a to usnesením č.j. [číslo jednací], ze dne [datum rozhodnutí], vyhodnotil jednotlivá ustanovení smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne [datum] a to č.l. II. a čl. IV. smlouvy ve vzájemném rozporu. Z článku II. bod 2 jednoznačně vyplývá, že si strany sjednaly, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel (strana kupující) a to zcela v souladu s ustanovením § 1 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Strana kupující se zavázala společně a nerozdílně uhradit daň z nabytí nemovitých věcí za úplatný převod vlastnického práva nemovitých věcí dle této kupní smlouvy. Kupní cena ve výši 3.822.000 Kč pak byla sjednána v článku III. bod 1 smlouvy o převodu. Z těchto smluvních ujednání je zřejmé, že kupující budou hradit daň z nabytí nemovitých věcí nad rámec kupní ceny ve výši 3.822.000 Kč. V článku IV. se pak účastníci smlouvy dohodli, jakým způsobem bude hrazena kupní cena, přičemž k částce 152.880 Kč, tedy částce odpovídající dani z nabytí nemovitých věcí, bylo přistupováno jako k části kupní ceny. Tímto se ustanovení vtělená do článku IV. ocitla v rozporu s ujednáním účastníků v článku II. předmětné smlouvy.

47. Dále byla mezi [příjmení] & [anonymizováno], advokátní kancelář, v.o.s. jako schovatelem a žalovaným a jeho manželkou jako složiteli a žalobkyní jako oprávněnou dne [datum] uzavřena Svěřenecká smlouva o advokátní úschově finančních prostředků. Dle č.l. II. odst. 1 (i) této smlouvy bylo sjednáno, že část složené kupní ceny ve výši 152.880 Kč zaplatí schovatel za složitele na účet příslušného finančního úřadu jako úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. Dle (ii) zbývající část složené kupní ceny po provedeném rozdílu mezi celou výší kupní ceny složené do advokátní úschovy a vyčíslenou daní z nabytí nemovitých věcí dle daňového přiznání bude vyplacena schovatelem oprávněnému. Tyto skutečnosti soud zjistil z předložené Svěřenecké smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků ze dne [datum].

48. Z dohody o zablokování prodeje jednotky ze dne [datum] se podává, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako prodávající, žalovaným jako zájemcem a společností [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], PSČ: [PSČ], jako zprostředkovatelem. Dle této Dohody bylo sjednáno, že prodávající (žalobkyně) po stanovenou dobu provede zablokování dalšího prodeje Jednotky a zároveň zprostředkovatel (realitní kancelář) po stanovenou dobu provede zablokování dalšího zprostředkování prodeje nemovitostí a zájemce (žalovaný) se zavazuje složit blokační poplatek ve výši 231.232 Kč. Dle bodu 3. této smlouvy zájemce (žalovaný) prohlašuje, že souhlasí s celkovou kupní cenou ve výši 3.822.000 Kč. Dle bodu 5 této dohody je pak sjednáno, že blokace je účinná do [datum]. V této lhůtě se zájemce (žalovaný) zavazuje uzavřít s prodávající (žalobkyní) Smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo přímo Kupní smlouvu, a to za kupní cenu ve výši 3.822.000 Kč. Dle bodu 10. této Dohody pak bylo sjednáno, že zájemce (žalovaný) se zavazuje zaplatit Daň z nabytí nemovitých věcí dle platných právních předpisů. Uzavření této Dohody bylo mezi stranami sporné, když žalovaný popřel podepsání této smlouvy z jeho strany, stejně tak popřel podepsání této Dohody jeho manželkou, když podpisy na této smlouvy nejsou podpisy žalovaného a jeho manželky. Soud provedl důkaz originálem Dohody o zablokování prodeje jednotky, když kopie této Dohody založená ve spise na č.l. 6 je shodná s originálem s tím rozdílem, že na kopii je vlevo nahoře dopsáno rukou“ oproti návrhu snížena kupní cena o ½ daně, dle dohody obou stran, p. [celé jméno žalovaného] souhlasil se zaplacením daně“. Toto vysvětlil právní zástupce žalobkyně tím, že se jedná o poznámku zástupkyně realitní kanceláře. Přihlédnuto k tomu, že zjišťování platnosti či neplatnosti dohody o zablokování prodeje jednotky, je pro právní posouzení věci bezvýznamné, podporuje uvedená rukou psaná poznámka realitní makléřky verzi žalobkyně, že dohoda s žalovaným byla taková, že kupní cena se snižovala o polovinu daně, kterou pak žalovaný uhradí nad rámec kupní ceny.

49. Jak již bylo výše uvedeno, soud prvního stupně vycházel z rozhodnutí odvolacího soudu, dle kterého jsou jednotlivá ustanovení smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne [datum] a to č.l. II. a čl. IV. smlouvy ve vzájemném rozporu. Soud prvního stupně v souladu s odvolacím soudem doplnil dokazování, na základě kterého dospěl k objektivním zjištění ohledně toho, co bylo skutečně ujednáno ohledně úhrady daně z nabytí nemovitosti v kupní smlouvě a postupoval tak v souladu s ust. § 556 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

50. Soud blíže zkoumal okolnosti uzavření této smlouvy. Pokud jde o důkaz účastnických výpovědí, žalovaný připustil původní dohodu s žalobkyní ohledně výše kupní ceny s tím, že to bude on jako kupující, kdo bude hradit daň z nabytí nemovitých věcí. Stejně tak připustil, že snížení kupní ceny vycházelo z podílené daně, tj. jak vypověděla žalobkyně, kupní cena se snížila o polovinu částky daně z nabytí nemovitých věcí. Dále se ale účastníci ve svých výpovědích lišili, když žalovaný uváděl, že se mu po podpisu blokační smlouvy nelíbilo, že by měl platit daň z nabytí nemovitých věcí a po dohodě s makléřkou nakonec vznikla finální verze kupní smlouvy, že se celá částka včetně daně složí na účet advokátní kanceláře.

51. Naproti tomu, dle výpovědi žalobkyně, takovýto úmysl jí nebyl znám, když setrvávala v původní dohodě ohledně placení daně. Výpověď žalobkyně pak byla zcela podpořena výpovědí svědkyně [příjmení], realitní makléřky, která transakci zprostředkovávala a která ostatně jako jediná z předvolaných svědků mohla objasnit projevy vůle účastníků, když jako jediná byla přítomna jednání mezi stranami od počátku. Ostatní dva svědci – [jméno] [příjmení] a manželka žalovaného vypovídali o celé záležitosti zprostředkovaně, vycházeli z informací, které jim poskytnul žalovaný. Tito dva svědci u sjednání dohody ohledně hrazení daně přítomni nebyly.

52. Soud svědkyni [příjmení] nepokládá za nevěrohodnou. Nebyl prokázán vztah závislosti realitní makléřky na žalobkyni. Soud vyhodnotil svědeckou výpověď jako přesvědčivou, jistou, plynulou, svědkyně byla ochotna odpovídat na otázky. Svědkyně vyčerpávajícím způsobem popsala celé jednání s účastníky. Celou svědeckou výpověď soud hodnotí jako ucelenou, logickou a tedy věrohodnou a neshledal důvod, proč by nemohl při svém rozhodování z této svědecké výpovědi vycházet. Svědkyně dokázala veškeré rozhodné skutečnosti věrohodně vysvětlit.

53. Svědkyně [příjmení] nepotvrdila výpověď žalovaného, že by prvotní dohoda ohledně hrazení daně z nabytí nemovitých věcí byla v průběhu kontraktačního procesu nějak měněna. Naopak přesvědčivě popsala proces, že k rozporu v kupní smlouvě došlo při zadávání vypracování kupní smlouvy ať už vinou komunikace mezi realitní kanceláří a advokátní kanceláří, která smlouvy vypracovávala nebo při samotném vypracování smluv. Každopádně v konečné verzi byly smlouvy vypracovány v rozporu s dohodou obou stran ohledně hrazení daně z nabytí nemovitých věcí, resp. vznikl rozpor, který byl odstraněn výkladem projevu vůle.

54. Svědkyně kromě jiného potvrdila i pravost předložené emailové komunikace. Zpochybnění pravosti předložené emailové komunikace mezi stranami soud nepřisvědčil a to s ohledem na její rozsah, ucelenost celé komunikace a logickou návaznost jednotlivých reakcí a odpovědí obou účastníků.

55. Pokud jde o předloženou emailovou komunikaci, je z ní patrno především to, že samotné sestavování finálních smluv provázel zmatek a nepřehlednost. Pokud jde o předložený listinný důkaz – Průvodce k žádosti o vypracování smlouvy, je tento důkaz, dle názoru soudu, rozporný stejně tak jako samotná kupní smlouva, když je uvedeno, že daň hradí kupující. Soud ovšem dospěl k závěru, že na základě následného rozdělení výplaty kupní ceny do dvou fází nelze jednoznačně říci, že daň byla součást kupní ceny, tak jak dovozuje žalovaný.

56. Pro soud pak byla pro posouzení celé věci dle této komunikace zásadní následná tzv. post smluvní fáze z měsíce prosince roku 2014, vedená od advokátní kanceláře [příjmení] a [anonymizováno], kde se řešilo, jak vzniklou situaci zhojit, když jmenovaná advokátní kancelář posílá dodatky z důvodu, že je v rozporu dohoda žalobkyně a žalovaného, že daň z nabytí nemovitých věcí uhradí nad rámce kupní ceny žalovaný a ustanovení, že daň je hrazena z kupní ceny. Takováto komunikace opět potvrzuje verzi žalobkyně.

57. Soud dále uvádí, že pokud žalobkyně požadovala plnění pouze po jednom ze spoludlužníků (manželů), soud má za to, že takový postup je možný.

58. Vzhledem k datu uzavření převodní smlouvy [datum], soud vychází ze zákonného opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, kterým byl s účinností k 1. lednu 2014 nahrazen zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Nově přijaté zákonného opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí již solidaritu manželů na rozdíl od předchozího zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, nevylučuje a naopak tento specifický charakter společného jmění manželů plně respektuje. Pokud se manželé, kteří úplatně převádějí nemovité věci ze svého společného jmění, resp. nabývají nemovité věci do svého společného jmění, stanou poplatníky nové daně z nabytí nemovitých věcí, jsou v důsledku ustanovení § 30 zákonného opatřením Senátu povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně, přičemž se na ně hledí jako na poplatníky tzv. společné daňové povinnosti. Manžele tak můžeme zjednodušeně považovat za jediného poplatníka, jenž je povinen podat pouze jedno daňové přiznání a uhradit daň z nabytí nemovitých věcí za celou dotčenou nemovitou věc ve společném jmění manželů. Tzv. společná daňová povinnost obou manželů s sebou nese i jejich plnou solidární odpovědnost. Dle ust. § 1872 z. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, je-li několik dlužníků zavázáno plnit společně a nerozdílně, jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho, věřitel tak může požadovat celé plnění nebo jeho libovolnou část na všech spoludlužnících, jen na některých, nebo na kterémkoli ze spoludlužníků. Při respektování tohoto ustanovení tak žalobkyně mohla požadovat celé plnění po jednom ze spoludlužníků (manželů).

59. Na základě všeho uvedeného soud rozhodnul tak, jak bylo vyhlášeno a žalobě bylo vyhověno v plném rozsahu.

60. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla ve věci plně úspěšná, má proto právo na náhradu nákladů řízení. Soud jí proto přiznal náhradu nákladů řízení, které představují náklady právního zastoupení. Tyto jsou tvořeny odměnou za zastoupení žalobkyně advokátem podle § 11 odst. 1 ve spojení s § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 13,5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepsání žaloby ze dne [datum], sepis vyjádření ze dne [datum] včetně doplnění, sepis vyjádření ze dne [datum], sepis vyjádření ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], sepis odvolání ze dne [datum], účast na jednání odvolacího soudu ze dne [datum], účast u jednání soudu dne [datum], účast u jednání soudu dne [datum], účast u jednání soudu dne [datum], sepis závěrečného návrhu ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], účast na vyhlášení rozhodnutí dne [datum]) po 7.220 Kč a 3.610 Kč jako 1/2 za účast na vyhlášení rozhodnutí v souladu s ust. § 11 odst. 2 písm. f) vyhlášky č. 177/1996 Sb., a 13,5 paušálními částkami náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 4 této vyhlášky po 300 Kč. Zástupce žalobkyně je plátcem DPH, proto byla připočtena částka ve výši 21.319 Kč, přestavující DPH. Žalobkyni náleží náhrada za uhrazený soudní poplatek ve výši 7.664 Kč, stejně tak náhrada za uhrazení poplatek za odvolání ve výši 7.644 Kč Celkem tak soud přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 138.127 Kč.