231 C 46/2016

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr Kamilou Krausovou ve věci žalobce: ; titul celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce proti žalované: ; titul celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované , zast. role v řízení jméno příjmení , narozenou datum , zastoupená advokátkou titul . jméno příjmení sídlem adresa , obec o 15.000,00 Kč s přísl. - smlouva o nájmu

I. Návrh žalobce, aby mu byla žalovaná povinna zaplatit 15 000 Kč s úroky z prodlení v zákonné výši od 1. 6. 2015 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení ve výši 11 071,50 Kč na účet Městského soudu v Brně, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalované povinnost, aby mu zaplatila 15 000 Kč s úroky z prodlení. Svůj návrh odůvodnil tím, že dne 27. 8. 2014 uzavřel jako nájemce s žalovanou jako pronajímatelkou smlouvu o nájmu bytu a v souladu s jejím článkem IV, odst. 7 složil k rukám žalované vratnou kauci 15 000 Kč Smlouva o nájmu bytu byla ukončena výpovědí ze dne 31. 3. 2015 z jeho strany, žalované byla řádně doručena. Nájemní vztah založený výše označenou smlouvou zanikl uplynutím dvouměsíční výpovědní lhůty dne 31. 5. 2015, byt řádně žalované předal, ta si ho převzala, žalobci však nevrátila vratnou kauci. V průběhu řízení upřesnil, že k výpovědi z nájmu bytu přistoupil poté, co žalovaná i její dcera [jméno] [příjmení] opakovaně porušovaly nájemní smlouvu tím, že do bytu, který byl dle nájemní smlouvy předmětem nájemního vztahu, opakovaně vstupovaly bez předchozího upozornění a jemu i spolubydlícím vadil nepořádek kolem domu.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Výpověď z nájmu bytu ze dne 31. 3. 2015 označila za neplatnou, protože nebyly splněny zákonné podmínky pro její existenci. Smlouva o nájmu bytu byla uzavřena na dobu určitou v trvání od 1. 9. 2014 do 31. 8. 2015, proto mohl žalobce k výpovědi z nájmu bytu přistoupit pouze za situace, změnily-li by se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku zřejmě vycházely do té míry, že nelze rozumně požadovat, aby nájemce v nájmu pokračoval. Taková situace však nenastala, žalobce nic takového ani netvrdil, proto měl žalobce platit nájemné po celou dobu zákonné tříměsíční výpovědní lhůty. Žalobce se z bytu odstěhoval potají, byt řádně nepředal, byt byl zdemolován. Žalovaná si ponechala kauci 15 000 Kč jako kompenzaci za nájemné za měsíc červen 2015 a započetla svou pohledávku za dlužné nájemné za měsíc červen 2015 oproti pohledávce žalobce na vrácení kauce úkonem ze dne 12. 3. 2020. Popřela, že by ona nebo její dcera [jméno] [příjmení] vstupovaly do předmětu nájmu bez předchozího ohlášení, jak tvrdil žalobce.

3. Žalobce k obraně žalované namítal, že o výpovědi ze dne 31. 3. 2015 se žalovaná dozvěděla téhož dne a pokud namítá neplatnost tohoto právního jednání žalobce až v roce 2020, pak je její právo namítat neplatnost výpovědi promlčeno. Ohradil se proti tvrzení žalované o vrácení bytu ve zničeném stavu, byt vrátil ve stavu, ve kterém ho převzal.

4. Soud ve věci provedl důkazy, ze kterých zjistil následující skutkový stav:

5. Z nájemní smlouvy z 27. 8. 2014 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou, [titul] [celé jméno žalované], jako pronajímatelem, která byla zastoupena na základě plné moci [jméno] [příjmení], její dcerou, a žalobcem jako nájemcem. Předmětem nájemní smlouvy se stal byt sestávající se ze 4 pokojů a kuchyně, situovaný v I. nadzemním podlaží rodinného domu na adrese [adresa žalované], který je zapsán na [list vlastnictví] k. ú. [část obce]. Nájem byl v čl. III, bodu 1 smlouvy sjednán na dobu určitou v trvání od 1. 9. 2014 do 31. 8. 2015. Dle čl. III, bodu 4 smlouvy byl nájemce oprávněn vypovědět nájemní smlouvu, změní-li se okolnosti, z nichž smluvní strany při vzniku závazku z této smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpovědní doba činí dva měsíce a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena pronajímateli. Nájemné dle čl. IV, bodu 1 smlouvy bylo účastníky dohodnuto ve výši 15 000 Kč měsíčně a záloha na úhradu plnění spojených s užíváním bytu byla sjednána ve výši 6 000 Kč měsíčně. Dle čl. IV, bodu 7 smlouvy se strany dále dohodly, že žalobce jako nájemce složil v hotovosti k rukám pronajímatele 15 000 Kč jako jistotu. V příloze 1 ke smlouvě je podrobně popsána skladba bytu a vybavení jednotlivých pokojů. Dle předávacího protokolu žalobce jako přebírající nájemce převzal od dcery žalované předmět nájmu k užívání dne 27. 8. 2014.

6. Dle příjmových pokladních dokladů za měsíce září, říjen, listopad, prosinec roku 2014 a leden, únor, březen a duben roku 2015 žalobce platil za nájemné a inkaso žalované celkem 21 000 Kč měsíčně.

7. Dne 31. 3. 2015 dal žalobce výpověď nájemní smlouvy z nájmu předmětného bytu, výpověď je adresována dceři žalované, paní [jméno] [příjmení]. Dle textu výpovědi činí výpovědní lhůta dva měsíce, není v ní však uveden žádný důvod, pro který byla podána. Na listině obsahující výpověď je připojen podpis [jméno] [příjmení].

8. Dopisem ze dne 10. 8. 2015 vyzval žalobce žalovanou prostřednictvím svého právního zástupce k úhradě částky 15 000 Kč do 21. 8. 2015. Ve výzvě uvedl, že 31. 5. 2015 došlo k předání a převzetí bytu, a to po řádné výpovědi nájmu ze strany žalobce, kterou žalovaná prokazatelně přijala a akceptovala. Požadovaná částka 15 000 Kč představuje jistotu, kterou žalobce složil k rukám žalované, a ona mu ji po skončení nájmu nevrátila zpět. Výzvu k úhradě žalovaná přijala 13. 8. 2015. Výzvu k úhradě před podáním žaloby žalobce zopakoval ještě podáním z 18. 12. 2015. V reakci na předžalobní výzvu žalobce dne 29. 12. 2015 žalovaná sdělila, že žalobce a ostatní studenti opustili předmětný byt v hrozném stavu, neuklizený, na starodávném stole zanechali kola, nechali zplesnivět koberec a zkazili rolety. Neponičili pouze stůl, ale i plochu nízké dlouhé komody. Žádala, aby žalobce zaplatil za opravu stolu a komody a nechal vyčistit koberce.

9. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel uzavřeli dne 27. 8. 2014 nájemní smlouvu na dobu určitou, na základě které se žalobce zavázal platit nájemné v dohodnuté výši 15 000 Kč měsíčně a zálohu ve výši 6 000 Kč měsíčně na plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu, uvedené platby řádně platil až do měsíce května 2015. Žalobce složil k rukám žalované při uzavření nájemní smlouvy vratnou kauci ve výši 15 000 Kč. Dne 31. 3. 2015 dal žalobce výpověď z nájmu bytu bez uvedení výpovědního důvodu, kterou adresoval dceři pronajímatelky, paní [jméno] [příjmení], a listinu obsahující výpověď jí osobně doručil.

10. Podle § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., dále jen „občanského zákoníku“, zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

11. Podle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku, ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

12. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku, při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

13. Podle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku, výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

14. Podle § 2287 občanského zákoníku, nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

15. Podle § 588 občanského zákoníku, soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

16. Podle § 1982 odst. 1 občanského zákoníku, dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

17. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobcem jako nájemcem byla dne 27. 8. 2014 uzavřena platně nájemní smlouva dle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku a následujících. Obsahem této smlouvy bylo prokázáno, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání od 1. 9. 2014 do 31. 8. 2015. Dále bylo v řízení prokázáno, že žalobce řádně plnil své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy stran plateb nájemného a záloh na plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu do měsíce května 2015 včetně.

18. V řízení byla mezi účastníky sporná otázka, ke kterému datu a jakým způsobem byla nájemní smlouva ukončena. Soud dospěl k závěru, že tvrdí-li žalobce, že výpovědní lhůta byla dvouměsíční v případě, kdy v souladu s článkem III, bodu 4 smlouvy dal jako nájemce výpověď, pak je třeba mu dát za pravdu. Uvedený závěr soudu je dovozován právě z tohoto článku smlouvy, který má jako individuální ujednání stran smlouvy přednost před zněním zákona, a proto nelze na daný případ aplikovat podpůrně za analogického použití § 2222, § 2231 a § 2288 výpovědní dobu tříměsíční, jak tvrdí žalovaná.

19. Žalobce tvrdí, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne 27. 8. 2014 zanikl uplynutím dvouměsíční výpovědní lhůty ke dni 31. 5. 2015, poté, co žalované doručil dne 31. 3. 2015 výpověď z nájmu bytu. Listina obsahující právní jednání žalobce, kterým vyjádřil svou vůli ukončit právní vztah založený nájemní smlouvou výpovědí, však dle textu, který je na ni uveden, byla adresována nikoli pronajímatelce, tedy žalované, ale její dceři, [jméno] [příjmení], která dle obsahu nájemní smlouvy ze dne 27. 8. 2014 žalovanou pouze zastupovala na základě plné moci. Soud s odkazem na § 2286 odst. 1 občanského zákoníku zdůrazňuje, že v případě výpovědi z nájmu bytu jde o adresované právní jednání, a proto musí být adresát na listině obsahující výpověď řádným způsobem uveden. Listinou označenou jako výpověď nájemní smlouvy ze dne 31. 3. 2015 bylo v řízení prokázáno, že nebyla žalobcem adresována pronajímatelce, jak vyžaduje zákon (§ 2286 odst. 1 občanského zákoníku). Byla-li výpověď z nájmu bytu adresována osobě, která na základě plné moci pronajímatelku pouze zastupovala, pak nebyla způsobilá vůči pronajímatelce jako straně smlouvy vyvolat zamýšlené právní účinky vedoucí k ukončení nájemní smlouvy. Pro rozpor se zákonem soud přihlédl i bez návrhu k neplatnosti tohoto právního jednání ve smyslu § 588 občanského zákoníku a uzavřel, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne 27. 8. 2014 skončil uplynutím sjednané doby dne 31. 8. 2015. Za dané situace vznikla žalobci povinnost platit dohodnuté nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně až do skončení nájemního vztahu.

20. Zcela nad rámec pak soud pro úplnost dodává, že pro výpověď ze strany nájemce zákon nepředepisuje zvláštní obsahové náležitosti. Výpověď tak musí být zejména určitá a k požadavku určitosti patří i to, že pokud nájemce nájem vypovídá z určitého zákonného nebo smluvního důvodu, musí tento důvod ve výpovědi specifikovat uvedením rozhodných skutkových okolností, jinak by byla výpověď nicotná (§ 553 odst. 1 občanského zákoníku). Z jakéhokoli důvodu nebo i bez udání důvodu je nájemce oprávněn vypovědět pouze nájem sjednaný na dobu neurčitou (§ 2231 občanského zákoníku). Pokud žalobce do výpovědi dne 31. 3. 2015 neuvedl žádné konkrétní skutečnosti, ze kterých by bylo možné usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn, je taková výpověď neurčitá.

21. Soud neprovedl důkazy výslechem svědků pánů [příjmení], [příjmení] a [anonymizováno] dle důkazního návrhu žalobce ze dne [datum], protože s ohledem na závěr soudu o neplatnosti (a neurčitosti) výpovědi z nájmu bytu, by jejich výslech neměl na rozhodnutí v této věci žádný vliv, byl by nadbytečný.

22. Žalobce měl po skončení nájemního vztahu v souladu s § 2254 odst. 2 občanského zákoníku nárok na vrácení kauce ve výši 15 000 Kč. Jeho nárok však zanikl v důsledku započtení nároku žalované na úhradu nájemného za měsíc červen 2015 ve výši 15 000 Kč dle § 1982 odst. 1 občanského zákoníku, které učinila podáním ze dne 12. 3. 2020. S ohledem na skutečnost, že soud přihlédl k neplatnosti výpovědi ze dne 31. 3. 2015 i bez návrhu dle § 588 občanského zákoníku, nezabýval se námitkou žalobce, že právo žalované namítat relativní neplatnost výpovědi zaniklo pro promlčení. Protože nárok žalobce na úhradu kauce ve výši 15 000 Kč zanikl započtením, soud žalobu zamítl (I. výrok).

23. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná byla ve věci plně úspěšná, má proto právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Dle názoru soudu jsou tyto představovány: i) odměnou za zastoupení ustanovenou advokátkou v rozsahu 4,5 úkonů právní služby po 1 700 Kč (tarifní hodnota 15 000 Kč, převzetí věci, vyjádření k žalobě, účast u jednání dne 28. 2. 2020, 22. 3. 2020 a účast u vyhlášení rozsudku – půl úkon) dle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb.; ii) pěti režijními paušály po 300 Kč k těmto úkonům dle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb.; iii) částkou odpovídající dani z přidané hodnoty, kterou je advokát, notář nebo patentový zástupce povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zvláštního právního předpisu dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 1 921,50 Kč; celkem tedy 11 071,50 Kč (II. výrok tohoto rozsudku). Všechny tyto náklady soud shledává účelnými pro uplatňování či bránění práva žalovanou, a co do výše i úměrnými předmětu řízení a současně neshledal žádné podmínky, pro které by bylo možno přistoupit k aplikaci ustanovení § 150 o. s. ř. Žalované byla advokátka ustanovena za účelem obrany jejích práv v řešené věci a náklady na ni platil stát, proto je žalobce povinen zaplatit náhradu uvedených nákladů řízení na účet Městského soudu v Brně.