236 C 2/2019

Plný text

Městský soud v  obec rozhodl předsedou senátu JUDr. Alešem Kobzou jako samosoudcem ve věci žalobce: ;, IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně proti žalovanému: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení jméno . sídlem adresa , obec o 385.991 Kč s příslušenstvím a kapitalizovaný úrok z prodlení ve výši 10 124 Kč

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 201.416 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od [datum] do zaplacení a kapitalizovaný úrok z prodlení ve výši 8,05 % ročně, z částky 199.584 Kč za dobu od [datum] do [datum] ve výši 10.124,10 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Návrh žalobce, aby mu žalovaný zaplatil částku 184.575 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od [datum] do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 936,24 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v [obec] na náhradě nákladů řízení částku 5.731,68 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v [obec] na náhradě nákladů řízení částku 6.209,32 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se domáhal žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] po žalovaném zaplacení částky 385.991 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od [datum] do zaplacení a kapitalizovaného zákonného úroku z prodlení z částky 199.584 Kč za dobu od [datum] do [datum] ve výši 10.124 Kč. Tvrdil, že ČR byla do dne [datum] vlastníkem a žalobce měl v právu hospodařit s pozemky p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 13.871 m2, p. [číslo] ostatní plocha o výměře [výměra] a p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 93 m2 v k. ú. [část obce], zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], okres [část obce] (dále jen pozemky). Pozemky byly užívány žalovaným v oploceném areálu [příjmení] [anonymizováno] [ulice] k provozování střelnice, z části byly zastavěny stavbami ve vlastnictví žalovaného a z části tvořily obslužné plochy kolem staveb ve vlastnictví žalovaného. Nájemní smlouvou [číslo] ze dne [datum] uzavřenou mezi žalobcem, jako pronajímatelem a žalovaným, jako nájemcem, předal žalobce do užívání tyto pozemky o celkové výměře 29.296 m2 za účelem,,jejich využití stavbou a provozem střelnice a dalších činností zapsaných v předmětu podnikání nájemce v obchodním rejstříku”. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], roční nájemné bylo dle smlouvy dohodnuto částkou 22,50 Kč za 1 m2, tj. původně celkem 659.160 Kč bez DPH ročně. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že nájemné bude každoročně k 1. 1. běžného roku valorizováno podle skutečné dosažené míry inflace v minulém roce. Protože žalovaný neplnil povinnosti nájemce platit nájemné řádně a včas, proběhlo u zdejšího soudu pod č. sp. [spisová značka] řízení, ve kterém se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení dlužného nájemného za rok 2014 ve výši 851.312 Kč s přísl. Tento spor byl ukončen na základě dohody ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem a žalovaným v rámci kupní smlouvy č. j. S2238/08, tj. až po zaplacení dlužného nájemného žalovaným. Nájemné za rok 2015 ve výši 854.717 Kč zaplatil žalovaný dobrovolně dne [datum]. Ke dni skončení nájmu - [datum] žalovaný pozemky neodevzdal, tak jak bylo ujednáno ve smlouvě, žalobci a nadále jej užíval až do dne prodeje do vlastnictví žalovaného na základě kupní smlouvy č. j. [spisová značka] ze dne 12. 8. 2016 s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Za období od 1. 1. do [datum] odpovídala úhrada za bezesmluvní užívání pozemků částku 585.575 Kč, kterou žalobce žalovanému vyúčtoval fakturou [číslo] ze dne [datum] se lhůtou splatnosti do [datum]. Úhrada byla vypočtena ve výši odpovídající obvyklému nájemnému podle nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalobce při výpočtu úhrady bezdůvodného obohacení vycházel ze vzájemných obchodních zvyklostí mezi účastníky jako podnikateli dle § 558 OZ, nájemné pro rok 2015 bylo stanoveno mezi žalobcem a žalovaným na základě platné dohody učiněné v rámci nájemní smlouvy ze dne [datum], ze které byla následně odvozena i výše úhrady za bezesmluvní užívání pozemků v roce 2016. Žalobce vyúčtoval žalovanému úhradu ve výši obvyklého nájemného za pozemky, která vycházela z nájemného za rok 2015 zaplaceného žalovaným žalobci ve výši 706.378 Kč bez DPH ročně, tj. ve výši 854.717 Kč včetně DPH ročně. Tato úhrada byla v roce 2016 navýšena o částku odpovídající uskutečněné dosažené hodnotě inflace v minulém roce zjištěné podle úředního sdělení Českého statistického úřadu, tj. inflaci 0,3 %. [příjmení] tak představovala úhrada za bezdůvodné obohacení pro rok 2016 částku 708.497 Kč bez DPH, tj. ve výši 857.281 Kč včetně DPH za 366 dnů. Za období užívání pozemků od [datum] do [datum], tj. za 250 dnů, představovala úhrada částku 585.575 Kč včetně DPH. Žalovaný uhradil žalobci za bezesmluvní užívání pozemků v období od 1. 1. do [datum] pouze část bezdůvodného obohacení ve výši 199.584 Kč dne [datum] (tj. po prodlení 230 dnů). Kapitalizovaný zákonný úrok z prodlení z částky 199.584 Kč představuje za období od splatnosti faktury č. j. 1614580002, tj. od 16. 2. 2017 do [datum] částku 10.124 Kč. Zbývající část úhrady ve výši 385.991 Kč za dobu od 1. 1. do [datum] žalovaný žalobci neuhradil ani po předžalobní upomínce.

2. Žalovaný zpočátku navrhoval zamítnutí žaloby z důvodu nedostatku pasivní legitimace, zákazu prospěchu z nepoctivosti a stanovené výše bezdůvodného obohacení. V rámci zachování dobrých vztahů mezi účastníky uhradil žalobci částku za užívání pozemků v požadovaném období ve výši 199.584 Kč, což je částka, která byla stanovena jako obvyklá výše nájemného pozemků včetně součástí a příslušenství. K důkazu navrhl odborné posouzení Znaleckého ústavu - ZNALCI [příjmení] [jméno] - Znalecký ústav spol. s r. o. ze dne [datum].

3. Žalobce navrhoval k důkazu znalecký posudek zpracovaný Dipl. Ing. [jméno] [příjmení], soudním znalcem [číslo] ze dne [datum].

4. V rámci pokusu o smírné řešení věci k návrhu obou účastníků soud nechal ve věci zpracovat znalecký posudek soudním znalcem [celé jméno znalce] [číslo] ze dne [datum], který se rovněž vyjádřil písemně k připomínkám žalobce písemným podáním ze dne [datum].

5. Mezi účastníky je nesporné, že:

1. Žalovaný užíval pozemky parc. [číslo] zastavěná plocha o výměře [výměra], parc. [číslo] ostatní plocha o výměře [výměra], parc. [číslo] zastavěná plocha o výměře 93 m2 v k. ú. [část obce] na základě nájemní smlouvy [číslo] ze dne [datum] uzavřené na dobu určitou od [datum] do [datum], výše nájemného za 1 m2 byla dohodnuta částkou 22,50 Kč bez DPH.

2. Dne [datum] žalobce tyto pozemky prodal žalovanému.

3. Žalovaný původně nezaplatil nic za užívání za období od [datum] - [datum].

4. Žalobce fakturou ze dne [datum] vyfakturoval za toto období částku 585.575 Kč včetně DPH, se splatností [datum].

5. Žalovaný dne [datum] zaplatil částku 199.584 Kč.

6. Upomínkou ze dne [datum] žalobce žalovaného vyzval k zaplacení částky, která je předmětem sporu.

6. Sporná mezi účastníky byla pouze výše bezdůvodného obohacení.

7. Soud ve věci usnesením č. j. 236 C 2/2019-109 ze dne 30. 12. 2019 ustanovil znalcem z oboru ekonomika, stavebnictví [celé jméno znalce], kterému uložil, aby stanovil obvyklé nájemné pozemků v období od 1. 1. do [datum]. Znalec ve znaleckém posudku [číslo] ze dne [datum] stanovil obvyklé nájemné za toto období částkou 20 Kč/m2/rok, za celkovou výměru pozemků - 29.276 m2 stanovil roční obvyklé nájemné částkou 580.520 Kč, za období od 1. 1. do 6. 9. 2016 (250 dnů) vyčíslil obvyklé nájemné částkou 401.000 Kč. Obvyklé nájemné stanovil porovnávacím způsobem, přičemž vycházel z porovnání předmětu nájmu se stejným nebo obdobným předmětem a cenou nájemného sjednanou při jeho pronájmu. Pro stanovení použil 7 případů pro srovnání a dále pak vycházel ze 2 případů ze své databáze. Potvrdil, že výši nájmu významně ovlivňuje účel využití pozemků, předmětné pozemky jsou komerčně užívány společně se stavbami postavenými na části těchto pozemků, komerční využití zvyšuje cenu nájemného oproti pozemkům využívaným nekomerčně, podíl vlivu atraktivity lze stanovit porovnáním s atraktivitou ostatních pozemků v lokalitě ploch areálu [anonymizováno] [obec]. Jedná se o celoročně komerčně využívaný areál s nemístním vlivem, jistě atraktivní. Žádost o vydání stavebního povolení z [datum], navazující na oznámení Úřadu městské části [obec] [část obce], stavebního úřadu o zahájení správního řízení [číslo jednací] z 17. 8. 2016 za účelem vydání stavebního povolení pro vybudování stavby [anonymizováno] [obec], novostavba hotelu na pozemcích p. [číslo] [parcelní číslo] v k. ú. [část obce] a parc. [číslo] v k. ú. [obec], kdy dochází ke změně účelu užití těchto pozemků nemá velký význam na obvyklou cenu nájemného. Žádost navazuje na již vydané územní rozhodnutí [číslo] o stavební pozemky se jednalo již velmi dlouho, část pozemků byla zastavěna stavbou střelnice, [datum] bylo vydáno územní rozhodnutí [číslo] o umístění stavby,,hotel, parkoviště, přípojky, [obec] [část obce]

8. Znalec se dále vyjádřil písemným podáním ze dne [datum] k námitkám žalobce, kdy své stanovisko znalec doplnil tak, že ve znaleckém posudku bylo užito aktuální a úplné znění územního plánu města Brna schváleného na XLII. zasedání Zastupitelstva města Brna dne [datum]. Zobrazeným polohopisným podkladem ve výkrese vydaném v měřítku 1: [číslo] byla podkladová data ČUZK [číslo] a MMB [číslo], která dle sdělení stavebního úřadu ÚMČ [část obce] (na základě telefonické konzultace) odpovídají stavu datu ocenění v období roku 2016. Při vypracování znaleckého posudku vycházel z dostupných podkladů, shromáždil dostupné údaje o realizovaných cenách, v případě pronájmu pozemků podnájemcem [právnická osoba] nezkoumal důvody poskytnutí slevy, neboť nájemné ve své výši bez slevy, bylo velmi nízké (s ohledem na odborný náhled a zkušenosti znalce s výší nájmu obdobných pozemků). Neměl k dispozici údaje o prodloužení platnosti výše nájmu dále v roce 2016, s cenou bylo v úvahách znalce pracováno jako s cenou z roku 2015, případný přepočet ceny s ohledem na inflaci k datu ocenění v roce 2016 znalec nepovažuje za nezbytný pro úvahu nad výší nájmu. Předmět podnájmu za účelem provozování golfového hřiště v k. ú. [obec] v posudku uvedl, ale na úvahu o výši nájmu neměl vliv právě pro jeho rozdílnosti od oceňovaných posuzovaných nemovitých věcí, pro úplnost dostupných podkladů byl v posudku uveden, jako dostupný podklad o nájmu v lokalitě. U podkladů je vždy uvedena známá platnost smluvních ujednání a není pro cenové porovnání významné, zda platily nebo neplatily i v roce 2016 (k datu ocenění). Obvyklá cena vychází zejména z úvahy znalce nad dostupnými podklady a ze zkušenosti znalce je stanovena odhadem. Podrobnější vyhodnocení srovnávacích objektů nepovažuje za nezbytné. Na základě požadavku žalobce doplnil další vyhodnocení objektivnosti použitých podkladů ve věci srovnávacích podkladů [číslo] [číslo] podkladů z databáze své tak, že rozmezí jednotkových realizovaných cen ročního nájmu pozemků stanovené cenovým porovnáním činí 1,69 Kč až 25 Kč/m2/rok bez DPH. Po zvážení všech kladů (pozemky zastavěné stavbami pro komerční využití s pravidelnými sportovními a kulturními programy v areálu, umístěné v oploceném areálu, dostatek parkovacích ploch, dobrá dostupnost MHD) a záporů (právně nezajištěný přístup posuzovaných pozemků zejména s ohledem na jejich možné komerční využití provozování stavby střelnice, vydané územní rozhodnutí pro budoucí stavbu hotelu) odhaduje srovnávací hodnotu pronájmu pozemků částkou 20 Kč/m2/rok bez DPH v časovém období roku 2016.

9. Žalobce požadoval, aby soud nerozhodoval pouze na základě tohoto znaleckého posudku, ale na základě úvahy ve smyslu ust. § 136 o. s. ř., neboť pozemky se nachází v uzavřeném areálu, který je netypickým objektem. Pokud byl zpracován znalecký posudek, nebyly srovnávány srovnatelné pozemky.

10. Podle § 2991 odst. 1 OZ, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

11. Podle § 2991 odst. 2 OZ bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

12. Po podřazení výše uvedených skutkových zjištění pod výše citovaná ustanovení zákona a znalecké posouzení dospěl soud k závěru, že je na místě žalobě vyhovět pouze částečně, a to do částky odpovídající výši obvyklého nájemného stanoveného znalcem, tj. ve výši 20 Kč/m2/rok. Pokud žalobce navrhoval, aby soud stanovil výši nájemného dle § 136 o. s. ř. volnou úvahou i s přihlédnutím k výši nájmu dohodnutého ve smlouvě mezi účastníky, soud s tímto návrhem žalobce nesouhlasí neboť znalec, pokud zpracoval znalecký posudek, sice srovnával nesrovnatelné objekty, ve svých závěrech však vycházel ze svých znaleckých zkušeností, které je nutno respektovat. Soud nemůže nahrazovat úvahy znalce laickými úvahami, když má k dispozici znalecký posudek se zcela jednoznačnými závěry. Z tohoto důvodů nelze přihlížet k výši nájemného, která byla sjednána mezi účastníky v předchozím období.

13. Celková výše obvyklého (tržního) nájemného za předmětné pozemky za výše uvedené období činí 401.000 Kč. Žalovaný zaplatil z původně vyfakturované částky 585.575 Kč fakturou žalobce [číslo] částku 199.584 Kč. Rozdíl mezi částkou 401.000 Kč a touto částkou činí 201.416 Kč. Tuto částku je žalovaný povinen žalobci zaplatit včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 8,05 % ročně od [datum] do zaplacení.

14. Dále je povinen zaplatit žalovaný žalobci ze zaplacené částky 199.584 Kč za dobu od [datum] do [datum], kdy datum splatnosti bylo fakturou stanovena do [datum], celkem zákonný úrok z prodlení ve výši 8,05 % ročně za toto období ve výši 10.124,10 Kč. Povinnost žalovaného zaplatit dlužnou částku vyplývá i ze skutečnosti, že pokud mu byla vyfakturována původně částka 585.575 Kč a žalovaný dobrovolně část zaplatil, tímto úkonem ve smyslu ust. § 2054 odst. 2 OZ dluh vůči žalobci uznal.

15. O povinnosti žalovaného zaplatit žalobci zákonný úrok z prodlení z částky 201.416 Kč od [datum] do zaplacení, rozhodl soud podle § 1970 OZ ve spojení s vl. nař. č. 351/2013 Sb., stejně tak i ohledně povinnosti zaplatit kapitalizovaný zákonný úrok z prodlení.

16. Ve výroku ad. II. soud žalobu do částky 184.575 Kč představující rozdíl mezi žalovanou částkou 385.991 Kč a přiznanou částkou 201.416 Kč, zamítl, neboť žalobce požadoval plnění ve vyšší částce, než stanovil znalec.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř., dle kterého měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Žalobce požadoval zaplacení jistiny ve výši 385.991 Kč, byla mu přiznána částka 201.416 Kč, tj. 52,00 % z žalované částky. Žalovaný byl úspěšný v rozsahu 48,00 %, procento úspěšnosti ve prospěch žalobce činí rozdíl, tj. 4,00 %. Soud přiznal žalobci na náhradě nákladů řízení částku 936,24 Kč. Tato částka představuje 4,00 % z celkové částky náhrady nákladů řízení, na které by měl žalobce právo v případě plného úspěchu, tj. zaplaceného soudního poplatku 19.806 Kč + 12x paušální náhrada á 300 Kč dle § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb. za 12 úkonů (předžalobní výzva ze dne [datum], žaloba, vyjádření ve věci ze dne 21. 3., 18. 7., [datum], 8. 7., 19. 8., [datum], příprava účasti na jednání na [datum], účast žalobce na jednání [datum], příprava účasti na jednání na [datum], účast na jednání dne [datum]). Celkové náklady řízení by činily 23.406 Kč, 4,00 % z této částky činí 936,24 Kč. Tuto částku zaplatí žalovaný žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku.

18. O náhradě nákladů řízení, které vznikly státu, rozhodl soud podle § 148 odst. 1 o. s. ř. v souvislosti s odměnou znalce za vypracování znaleckého posudku ve výši 11.941 Kč. Žalovaný zaplatí 52,00 % z této částky, tj. 6.209,32 Kč (výrok V.), žalobce 48,00 %, tj. 5.731,68 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobce zaplatil v souvislosti se zpracováním znaleckého posudku zálohu ve výši 5.000 Kč, je povinen zaplatit na náhradě nákladů řízení pouze částku 731,68 Kč.