244 C 2/2021

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. Danielem Bartoněm jako samosoudcem ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované o zaplacení 402.500 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 402.500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 402.500 Kč od 30. 11. 2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 20.725 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 15. 1. 2021 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 402.500 Kč s přísl. Návrh odůvodnil tím, že dne 4. 4. 2017 žalobce a žalovaná uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům s [adresa], a k pozemku parc. [číslo] zahrada, vše v k.ú. [anonymizováno], z žalované na žalobce. Kupní cena byla sjednána ve výši 1.150.000 Kč. Na žádné vady nemovitosti nebyl žalobce ze strany žalované upozorněn. Naopak během prohlídky byl žalobce ubezpečen, že v nemovitosti jsou nové elektrické rozvody, že je celá nemovitost staticky v pořádku, a to včetně střechy. Obdobně jako v inzerci byl i během prohlídky žalobce opakovaně upozorněn na bezvadný stav půdy, která je připravená pro stavební úpravy. Žalobce následně hned během první zimy, kdy se v nemovitosti začalo topit, zpozoroval, že i přes řádné větrání se v nemovitosti začaly rosit obklady, dlažby a objevuje se plíseň na zdech i na stropech. Protože si žalobce nebyl jistý příčinou těchto nedostatků, obrátil se na znalecký ústav [právnická osoba] [příjmení] odborného prověření jsou dokumenty označené jako Technický průkaz nemovitosti ze dne 18. 12. 2017 a Protokol zpětného prověření ze dne 18. 1. 2018. Protože následně žalobce zjistil poměrně zásadní vadu nemovitosti spočívající v nedodání, resp. neexistenci dokladů potřebných k jejímu užívání, jde-li o kolaudační rozhodnutí k užívání střechy, nechal si zpracovat odborný posudek – Zaměření krovu a trámů a určení sanací nutných pro zkolaudování (resp. vydání rozhodnutí o dodatečném povolení) střechy objektu z července-září 2018 a na to navazující Protokol zpětného prověření ze dne 11. 9. 2018. Pro účely žaloby nechal žalobce zpracovat dokument Vady nemovitosti. Z tohoto dokumentu vyplývá, že nemovitost vykazuje celkem čtyři vady, které naplňují definici vady skryté a které nemovitost vykazovala již v době jejího prodeje, respektive předání žalobci. Žalobce jako laik nebyl schopen tyto vady a jejich zásadní dopady na životnost a další vlastnosti nemovitosti rozpoznat. Nehledě na to, že byl žalobce žalovanou i realitním makléřem ubezpečován o bezvadnosti nemovitosti. A už vůbec bez ohledu na to, že žalobce vystupoval po celou dobu ve vztahu k žalované jako spotřebitel. Jedná se konkrétně o 1. vadu č. S 17 - nadměrné deformace krovu (dle informace od žalované měla být střecha rekonstruována v roce 2017, toto tvrzení bylo nepravdivé a střechu je nutné stavebně upravit a nechat zkolaudovat; naopak bylo zjištěno, že střecha nebyla realizována v souladu s projektovou dokumentací), 2. vadu č. H 11 – hydro-fasáda-oplechování (v důsledku vad oplechování a krycí desky spočívajících v chybějícím sklonu oplechování a v některých případech i v absenci oplechování zatéká do fasády), 3. vadu č. H13 – Hydro-šikmá střecha-krytina (vadné provedení DHV a jednotlivých jejích spojů, její nesprávné ukončení a celkově neodborné provedení, v důsledku čehož hrozí riziko zatékání do střešní konstrukce), a 4. vadu č. H17 – Hydro-mokré provozy v interiéru (absence hydroizolační vrstvy a netěsnost sifonu, v důsledku čehož dochází k zatékání vody a hromadění vody pod vanou a dále k výskytu vlhkosti ve stěnách koupelny). K podrobnostem ohledně jednotlivých vad žalobce odkázal na dokument Vady nemovitosti. Žalobce dále uvedl, že bez zbytečného odkladu oznámil vady žalované a uplatnil právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Následně probíhala komunikace mezi žalobcem a žalovanou včetně prohlídek nemovitosti, k dohodě však nedošlo. Žalobce uplatňuje nárok na slevu z kupní ceny ve výši 402.500 Kč včetně DPH a příslušenství. Náklady na sanaci zjištěných vad činí celkem částku 475.080 Kč, po připočtení 15 % DPH ve výši 71.262 Kč se jedná o částku ve výši 546.342 Kč. Ačkoliv je vysoce pravděpodobné, že žalobce bude muset tuto částku vynaložit na sanaci zjištěných vad, je si vědom toho, že se jedná o velmi vysokou částku v poměru ke kupní ceně nemovitosti. S ohledem na to žalobce považuje za přiměřenou slevu částku odpovídající 35 % z kupní ceny nemovitosti, tj. 402.500 Kč. Žalovaná uvedenou částku žalobci nezaplatila ani přes předžalobní výzvu ze dne 25. 11. 2020.

2. Žalovaná k žalobě ve vyjádření ze dne 21. 4. 2021 uvedla, že žalobcem tvrzené vady nejsou vadami skrytými a žalobci byl stav nemovitosti před realizací koupě řádně znám. K vadě označené jako S 17 - nadměrné deformace krovu, žalovaná uvedla, že tvrzená deformace krovu není vadou skrytou, neboť ji žalobce mohl při vynaložení obvyklé pozornosti poznat již při prohlídce před uzavřením smlouvy. Žalovaná uznala, že chyběla kolaudace střechy nemovitosti, což však aktivně řešila. Žalovaná se s žalobcem dohodla, že dodá stavebně konstrukční řešení, na jehož základě měl žalobce provést úpravy střechy tak, aby byla zkolaudována. Náklady za úpravu střechy by pak dle dohody mezi žalobcem a žalovanou byly v rámci slevy z kupní ceny vypořádány. Posléze se však žalobce rozhodl využít jiný způsob nápravy, který však nebyl nutný ke kolaudaci střechy. Návrh žalobce na slevu z kupní ceny z důvodu chybějící kolaudace střechy tak žalovaná považuje za nedůvodný z důvodu výše slevy. K vadě označené jako H 11 – hydro-fasáda-oplechování, žalovaná uvedla, že nejde o skrytou vadu, neboť absence parapetních desek (oplechování) a případně vad oplechování a sklon parapetů je vadou, kterou žalobce musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při prohlídce před uzavřením smlouvy. Nadto žalobce předmětnou vadu uplatňuje a oznamuje žalované až prostřednictvím žaloby. S odkazem na § 2112 a 2129 občanského zákoníku by tak soud žalobci neměl přiznat práva z vadného plnění. K vadě označené jako H13 – Hydro-šikmá střecha-krytina, žalovaná uvedla, že z žalobcem doložených fotografií je opět patrno, že se nejedná o vady skryté, nýbrž o vady, které žalobce mohl a měl s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy. Žalovaná dále poukázala na to, že kompletní výměna DHV a pokládka střešní krytiny je zcela nadbytečná a jde tak pouze o umělé navyšování nákladů a požadované slevy. K vadě označené jako H17 – Hydro-mokré provozy v interiéru, žalovaná uvedla, že tvrzení že pod dlažbou v koupelně chybí hydroizolace je nepodložené a neprokázané. Skutečnost, že hydroizolace není pod vanou, nutně neznamená, že hydroizolace není pod dlažbou a obklady. Tvrzené zatékání vody a výskyt vlhkosti na stěnách koupelny pak žalovaná má za neprokázané. Nadto dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2654/2015 je vlhkost zdí u takto starého domu obvyklé opotřebení. Žalobce nadto tyto vady uplatňuje až nyní prostřednictvím žaloby. S odkazem na § 2112 a 2129 občanského zákoníku by tak soud žalobci neměl přiznat práva z vadného plnění. Žalovaná dále uvedla, že není pravdou, že by žalobce ujistila o bezvadnosti nemovitosti a o tom, že se jedná o novostavbu. Již ze samotného stavu nemovitosti bylo zřejmé, že nejde o novostavbu a od toho se odvíjela i kupní cena.

3. Žalobce v replice ze dne 3. 11. 2021 uvedl, že si byl vědom skutečnosti, že nejde o novostavbu, nikdy netvrdil, že by ho o tomto žalovaná ujišťovala. Žalovaná však žalobce ujišťovala, že nemovitost prošla v roce 2017 rekonstrukcí a že sedlová střecha je připravena pro půdní vestavbu. Žalobce dále poukázal na to, že rozsah vad zjistil až z odborných vyjádření, přičemž v souladu s nimi byly jednotlivé vady žalované oznamovány. Vady H 11 a H 13 byly žalované oznámeny již v prvotním oznámení vad dne 29. 1. 2018 a následně v rámci doplnění oznámení vad z 13. 9. 2018. Žalobce dále argumentoval v tom smyslu, že uplatněné vady jsou vadami skrytými a žalobce je nemohl odhalit při běžné prohlídce nemovitosti. Co se týče střechy, žalobce poukázal na to, že pro kolaudaci bylo nutné provést rekonstrukci střechy. Jelikož žalobce neměl důvěru v žalovanou a neměl zájem, aby střechu rekonstruovala žalovaná, zvolil si jako nárok z vadného plnění slevu z kupní ceny. Ohledně vady H 17 – Hydro-mokré provozy v interiéru žalobce uvedl, že koupelna byla rekonstruována v roce 2007, není tak možné vycházet ze stáří nemovitosti. Dle rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 2654/2015 je nutné přihlížet i k době rekonstrukce.

4. Jelikož soudu nebylo z žaloby a z dokumentu„ Vady nemovitosti“, na který žalobce v žalobě odkazoval (obsah tohoto dokumentu je shrnut níže), zřejmé, jaké přesně vady jsou předmětem žaloby a v čem konkrétně tyto vady spočívají, soud na jednání dne 21. 7. 2022 vyzval žalobce dle § 118a o. s. ř., aby doplnil skutková tvrzení, a to tak, že přesně vyjmenuje a konkretizuje jednotlivé vady nemovitosti, za něž požaduje slevu z kupní ceny; u každé jednotlivé vady uvede, v čem spočívá, kdy danou vadu zjistil, na základě čeho má za to, že se jedná o vadu skrytou, dále vyčíslí náklady na opravu/sanaci této konkrétní vady a uvede, kdy a jakým způsobem tuto vadu oznámil žalované.

5. Žalobce na výzvu reagoval podáním ze dne 22. 8. 2022. Uvedl, že nemovitost koupil 4. 4. 2017 a v následující zimě se začaly objevovat vady v souvislosti s topnou sezonou, kdy začala zdmi prostupovat vlhkost a plíseň v chodbě domu, poté v koupelně a ostatních místnostech. V prosinci 2017 si žalobce nechal zpracovat první posudek, kdy v průběhu prohlídky, která byla původně učiněna pouze za účelem prosakování zdí, byly zjištěny další vady, a to špatná izolace, špatná střešní konstrukce, špatné parapety. Plíseň a vlhké zdi byly při předání nemovitosti zamaskovány novými nátěry a sanační omítkou. V mezidobí došlo také ke zborcení zahradního přístřešku, který byl napojen na střechu, a tím došlo také k deformaci střešních podhledů, krovů a pohnutí celé střechy. K tomuto došlo asi rok po uplatnění prvních vad, proto byl v roce 2018 vypracován další dokument. Ve všech případech šlo o vady skryté, které žalobce nemohl rozpoznat. První dokument – Technický průkaz nemovitosti byl vydán dne 17. 12. 2017 a první vytknutí vad vůči žalované proběhlo dopisem ze dne 29. 1. 2018, v celkové částce 376.864 Kč. Současně byl jako příloha žalované doručen„ Technický průkaz nemovitosti“ a„ Protokol zpětného prověření“, ze kterých bylo možno vyčíst jednotlivé vady. V dokumentech byly identifikovány následující vady a rizika: (S16) Trhliny ve stěnách od nedostatečného zakotvení pozednic - identifikována vada či porucha; (S17) Nadměrné deformace krovu - identifikována vada či porucha – vada je skrytá neboť vznikla následně až po užívání nemovitosti vlivem uhnití přístřešku, který byl na střech napojen; (H04) Zvednutí hladiny podzemní vody k podzemí stavby a její pronikání do konstrukcí - identifikována vada či porucha – vada skrytá, neboť vlhké zdi byly zamaskovány novou malbou a nebyly při předání viditelné, objevily se až v topné sezoně; (H11) Zatékání do fasád s omítkou nebo se zateplovacím systémem vadnými krycími konstrukcemi, oplechování - identifikována vada či porucha – správné oplechování není laikovi okem zřetelné; (H17) Zatékání vody z koupelny (mokrého provozu) do podlah a stěn - identifikována vada či porucha; (P03) Uvolňování lepeného obkladu od podkladu, trhliny v obkladu - identifikována vada či porucha – tato vada také nebyla zjevná při předání nemovitosti; (P06) Mechanické poškození ETICS - identifikována vada či porucha; (P07) Poruchy u napojení povrchových úprav z různých materiálů mezi sebou a na navazující konstrukce - identifikována vada či porucha; (P09) Znečištění povrchové úpravy fasády vlivy prostředí - identifikována vada či porucha; (P11) Biotické napadení povrchové úpravy fasády - identifikována vada či porucha; (U04) Tepelné mosty v obvodových konstrukcích - identifikována vada či porucha; (N01) Kondenzace vodní páry na okenních rámech a zasklení - identifikována vada či porucha; (N02) Riziko růstu plísní v rozích a koutech místností - identifikována vada či porucha; (N03) Riziko růstu plísní na stěnách za nábytkem - identifikována vada či porucha; (N05) Riziko růstu plísní na stěnách mezi vytápěnými a nevytápěnými prostory - identifikována vada či porucha; (T14) Vytápění – Chyby v regulaci zdroje a soustavy - identifikována vada či porucha; (T15) Vytápění – Vady v rozvodech vytápění a otopných tělesech - identifikována vada či porucha; (T24) Kanalizace – Chyby v rozvodech - identifikována vada či porucha; S16 – statika – trhliny ve stěnách od nedostatečného zakotvení; S17 – statika – nadměrná deformace krovu; H13 – hydro šikmá střecha, krytina. Dále byly v dokumentu vytknuty i hrozící vady, které se dosud neprojevily. Současně byla stanovena cena, kterou by bylo nutno vynaložit na opravy či nové vybudování. Dalším dopisem ze dne 13. 7. 2018 a doplněním ze dne 18. 9. 2018, poté, co žalobce zjistil další vady spočívající v nedodání dokladů potřebných k užívání nemovitosti a absence veřejnoprávního povolení k užívání střechy, vytkl žalobce žalované další vady. Dopisem ze dne 13. 7. 2018 byly vytknuty vady spočívající v absenci rozhodnutí příslušného stavebního úřadu týkající se střechy nemovitosti. Dopisem ze dne 13. 9. 2018 bylo zejména vytknuto, že střecha domu byla provedena v rozporu s projektovou dokumentací, byla postavena neodborně, dochází k sesuvu krytiny a deformaci konstrukce. Závěr posudku, a tím i vytknuté vady, spočívaly v konstatování, že realizovaný krov i střešní krytina jsou provedeny vadně a neplní funkci, jsou nesprávně provedeny spoje a kotvení, čímž je ohrožena statická funkce. Protokol zpětného posouzení obsahoval jednak vady, které byly zjištěny a vytknuty již dříve, a obsahoval i další vady a jejich jednotlivé ocenění. Z přílohy č. 1 Protokolu vyplývají následující vady a ceny: - trhliny ve stěnách od nedostatečného zakotvení – 13.200 Kč; - nadměrná deformace krovu – 12.000 Kč; - hydro šikmá střecha – 36.000 Kč, celkem za vady na střeše včetně stavebních a montážních prací uplatnil žalobce slevu z kupní ceny ve výši 390.000 Kč. V souvislosti s tímto bylo dopisem vytknuto, že je nutno nemovitost uvést do řádného stavu, k čemuž je nutno udělat nové návrhy krovu, práce směřující k povolení stavby, demontáž krovu, realizaci nového krovu a pokládku nové doplňkové hydroizolační vrstvy a střešní krytiny. Na základě těchto skutečností vyčíslil žalobce slevu z kupní ceny na částku 390.000 Kč. Následně dne 18. 11. 2020 byla žalované zaslána předžalobní výzva, ve které žalobce zrekapituloval jednotlivé skryté vady, za které požadoval slevu z kupní ceny. Veškeré vady žalobce považuje za skryté, neboť nebyly pouhým okem viditelné, když některé byly zamaskovány omítkami, novou malbou či v případě uhnívající pergoly dlažbou. V případě špatné izolace, která se nachází pod dlažbou místností, toto žalobce při předání taktéž nemohl rozpoznat, špatný sklon a špatné provedení parapetů žalobce také nemohl rozpoznat, proto tyto vady považuje za skryté. Žalobce má za to, že u žalované uplatnil všechny vady řádně a včas. Poslední dokument, který byl ve věci zpracován, byl dokument„ Vady nemovitosti“ ze dne 13. 11. 2020, kde byly veškeré vady sesumírovány pod položky S17, H11, H13 a H17 a byly v tomto dokumentu konkretizovány a vyčísleny. S17 spočívá v nové projektové dokumentaci, která nebyla dodána, v demontáži krovu a realizaci nového krovu, kdy částka sanace byla vyčíslena na 290.000 Kč H11 spočívá ve špatném spárování parapetů, kdy je nutno tyto demontovat, provést spárové vrstvy a zpětně namontovat, spáry vyčistit a zatmelit. Částka 16.280 Kč H13 spočívá v pokládce nové DHV a střešní krytiny v částce 100.000 Kč H17 spočívá k nadměrné vlhkosti a plísni stěn, kdy je třeba odstranit starý obklad a dlažby, opravit podklad, provést novou hydroizolaci a položit novou dlažbu. Částka 68.800 Kč Celkem jsou práce na opravě vad vyčísleny částkou 475.080 Kč bez DPH. Tyto vady a nárok na slevu z kupní ceny byl žalované zaslán dopisem ze dne 25. 11. 2020. Žalobce má za to, že řádně a včas vytkl žalované veškeré vady, na které požaduje slevu z kupní ceny a tyto i řádně označil v žalobě.

6. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutečnosti.

7. Z dokumentu„ Vady nemovitosti“ ze dne 13. 11. 2020 (na č.l. 34 spisu), na který žalobce odkazoval v podané žalobě, bylo zjištěno následující. Dokument je v podstatě soupisem vad nemovitosti ve vlastnictví žalobce, kdy jsou vady rozděleny následovně: vada S17 - nadměrné deformace krovu; vada H11 – hydro – fasáda – oplechování; vada H13 – hydro - šikmá střecha – krytina; vada H17 – hydro - mokré provozy v interiéru.

8. K vadě S17 - nadměrné deformace krovu, je v dokumentu„ Vady nemovitosti“ uvedeno, že jde o skrytou vadu a ke stavu v okamžiku předání je uvedeno, že krov není realizován bez výjimky zcela dle vypracované PD, zejména: - dřevěné prvky mají menší dimenzi oproti návrhu v PD cca o 5 – 20 mm, - dřevěné prvky (především kleštiny) nejsou umístěny v místech dle návrhu, - dřevěný sloupek přenáší zatížení do roznášecího trámu, umístěného na deskách záklopu – toto řešení není v souladu s PD, - krov není zateplen, toto není v souladu s PD (uvádí se zde mezikrokevní i podkrokevní izolace z MV). Dále je uvedeno neodpovídající provedení, zejména však: - nedostatečné spojení a kotvení pozednicových trámů vnější stranou (vyklápí se směrem ven pod vahou krovu), - neodpovídající spoje dřevěných prvků krovu, - neodborné tesařské opracování dřevěných prvků krovu, - kotvení a uložení sloupku – sloupek je podložen dřevěnými trámky a jeho zatížení je roznášeno delším roznášecím trámem, položeným na dřevěný záklop; záklopové desky vykazují v tomto místě značný průhyb; - na sebe navazující části jednotlivých prvků nejsou dostatečně spojeny a jejich osy netvoří přímku (např. vrcholová vaznice spojena z dvou nerovnoběžných částí); - úhly mezi krokvemi a vrcholovou vaznicí (pozednicemi) cca 83° od svislice (dle PD max. cca 87°). K sanaci je uvedeno následující: a) návrh krovu – projektová dokumentace + inženýrská činnost – 40.000 Kč; b) demontáž krovu – 50.000 Kč; c) realizace nového krovu – 200.000 Kč Celkem náklady na sanaci 290.000 Kč.

9. K vadě H11 – hydro – fasáda – oplechování, je v dokumentu„ Vady nemovitosti“ uvedeno, že jde o skrytou vadu. V popisu je uvedeno„ zatékání do fasád s omítkou nebo se zateplovacím systémem vadnými krycími konstrukcemi (oplechování, krycí desky apod)“. Ke stavu v okamžiku předání je uvedeno, že osazení nových parapetů oken bylo provedeno v roce 2007. Příčný sklon parapetů nebo říms domu je nulový nebo k fasádě, u některých oken parapety úplně chybí. Venkovní plastové parapety oken domu nemají složené ohyby v koutech (v detailu mezi oknem, ostěním a plochou parapetu je dírka). Okno v technické místnosti je usazeno v otočené pozici, což může při hnaném dešti způsobit pronikání vody do interiéru. Barevné skvrny na povrchu venkovních omítek z důvodu absence parapetní desky. K sanaci je uvedeno následující: a) přespádování parapetů (demontáž, provedení spádové vrstvy, zpětná montáž) – 7.000 Kč; b) vyčistit spáry a zatmelit, tmelení pravidelně kontrolovat a opravovat – 9.280 Kč.

10. K vadě H13 – hydro - šikmá střecha – krytina, je v dokumentu„ Vady nemovitosti“ uvedeno, že jde o skrytou vadu. V popisu je uvedeno„ pronikání velkého množství vody pod krytinu šikmé střechy“. Ke stavu v okamžiku předání je uvedeno: Neodborné provedení doplňkové hydroizolační vrstvy DHV (a z toho plynoucí riziko zatékání do krovu), zejména však: - neodborně provedené spoje jednotlivých částí DHV (použito více druhů materiálu DHV); - jako doplňková hydroizolační vrstva není vhodně použita kontaktní difúzně otevřená folie, ale paroizolační membrána (Strotex 110 PI, Jutafol); - chybějící rozháňka u prostupů, např. komín; - doplňková hydroizolační vrstva není chráněna před vlivem UV záření; - nesprávné ukončení DHV – bez okapnice. K sanaci je uvedeno následující: Pokládka nové DHV a střešní krytiny – 100.000 Kč.

11. K vadě H17 – hydro - mokré provozy v interiéru, je v dokumentu„ Vady nemovitosti“ uvedeno, že jde o skrytou vadu. V popisu je uvedeno„ zatékání vody z koupelny (mokrého provozu) do podlah a stěn“. Ke stavu v okamžiku předání je uvedeno: Pod dlažbou a obklady koupelny chybí hydroizolace (pozná se obvykle při pohledu pod vanu revizními dvířky). Pod vanou se hromadí voda v důsledku netěsnosti odpadového sifonu. Mapy, výkvěty solí nebo vlhkost vnitřních povrchů stěn v části těsně nad podlahou v podlaží s koupelnou. K sanaci je uvedeno následující: odstranění starého obkladu a dlažby, oprava podkladu (vyspravení omítek nebo betonů), provedení hydroizolace, položení nové dlažby.

12. Z dalších provedených listinných důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti, které by byly relevantní pro posouzení věci tak, jak je uvedeno níže (žaloba byla zamítnuta pro neunesení břemene tvrzení žalobcem).

13. Další navržené důkazy (výpověď [jméno] [příjmení], výpověď otce [jméno] [příjmení], účastnická výpověď žalobce, znalecký posudek ohledně existence vad a jejich skrytosti) soud neprováděl pro nadbytečnost. S ohledem na neunesení břemene tvrzení žalobcem (k tomu více níže) bylo další dokazování nadbytečné a nemělo by žádný vliv na rozhodnutí ve věci.

14. Podle § 79 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), řízení se zahajuje na návrh. Návrh musí kromě obecných náležitostí (§ 42 odst. 4) obsahovat jméno, příjmení, bydliště účastníků, popřípadě rodná čísla nebo identifikační čísla účastníků (obchodní firmu nebo název a sídlo právnické osoby, identifikační číslo, označení státu a příslušné organizační složky státu, která za stát před soudem vystupuje), popřípadě též jejich zástupců, vylíčení rozhodujících skutečností, označení důkazů, jichž se navrhovatel dovolává, a musí být z něj patrno, čeho se navrhovatel domáhá.

15. Podle § 101 odst. 1 o. s. ř. k tomu, aby bylo dosaženo účelu řízení, jsou účastníci povinni zejména a) tvrdit všechny pro rozhodnutí věci významné skutečnosti; neobsahuje-li všechna potřebná tvrzení žaloba (návrh na zahájení řízení) nebo písemné vyjádření k ní, uvedou je v průběhu řízení, b) plnit důkazní povinnost (§ 120 odst. 1) a další procesní povinnosti uložené jim zákonem nebo soudem, c) dbát pokynů soudu.

16. Podle § 118a odst. 1 o. s. ř. ukáže-li se v průběhu jednání, že účastník nevylíčil všechny rozhodné skutečnosti nebo že je uvedl neúplně, předseda senátu jej vyzve, aby svá tvrzení doplnil, a poučí jej, o čem má tvrzení doplnit a jaké by byly následky nesplnění této výzvy.

17. Podle § 2100 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

18. Podle § 2106 odst. 1 občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

19. Podle § 2106 odst. 2 občanského zákoníku kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

20. Podle § 2107 odst. 1 občanského zákoníku je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

21. Obecně ve sporném řízení platí zásada, že každá procesní strana má břemeno tvrzení a břemeno důkazní ohledně skutkových znaků jí příznivé právní normy. Pokud potřebné rozhodné skutečnosti tvrzeny nebudou, nedojde ani k naplnění předpokladů pro aplikaci příslušné právní normy, které se strana dovolává a soud v takových případech rozhodne dle pravidel dělení břemene tvrzení. Ke splnění povinnosti tvrzení je nezbytné, aby skutková tvrzení byla úplná a bezrozporná (srov. komentář k § 120 o. s. ř. v: Občanský soudní řád I. Zákon o rozhodování některých kompetenčních sporů. Praktický komentář: Lavický a kol., 2016, dostupný online v ASPI).

22. Splnění povinnosti tvrzení je pak předpokladem vzniku důkazní povinnosti. Není-li skutečnost tvrzena, nebude zpravidla ani předmětem dokazování (srov. komentář k § 120 o. s. ř. v: Drápal, L., Bureš, J. a kol. Občanský soudní řád I, II Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, dostupný online v : Beck-online).

23. V usnesení ze dne 6. 1. 2016, sp. zn. 32 Cdo 2128/2014, Nejvyšší soud konstatoval, že„ soud nemusí akceptovat vylíčení rozhodných skutečností (doložení výše pohledávky) pomocí listin přiložených k žalobě vždy, ale zkoumá ad hoc, zda jsou tyto listiny způsobilé nahradit skutková tvrzení žalobce. Hlavním kritériem pro toto posouzení je přitom přehlednost - pokud žalobce přiloží k žalobě listiny nepřehledné či nesrozumitelné, soud takové vylíčení skutkových okolností neakceptuje.“ V tomto usnesení Nejvyšší soud dále odkázal na svou předchozí judikaturu, a to na„ usnesení ze dne 23. května 2012, sp. zn. 29 Cdo 2268/2011, v němž Nejvyšší soud uzavřel, že by bylo v rozporu se zásadou rovnosti účastníků, pokud by soud svou aktivitou nahrazoval procesní aktivitu žalobkyně co do splnění požadavků kladených na žalobu ustanovením § 79 o. s. ř. Pro úplnost lze dodat, že Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 15. července 2008, sp. zn. 29 Odo 742/2006, konstatoval, že závěr, že vylíčení rozhodujících skutečností může mít zprostředkovaně původ i v odkazu na listinu, kterou žalobce (coby důkazní materiál) připojí k žalobě a na kterou v textu žaloby výslovně odkáže, je výjimkou ze zásady, že vylíčení rozhodujících skutečností má obsahovat samotná žaloba (§ 79 odst. 1 o. s. ř.), a jako výjimka by měl být aplikován restriktivně.“ 24. V projednávané věci se žalobce domáhá zaplacení částky 402.500 Kč jakožto slevy z kupní ceny z důvodu vad nemovitosti (rodinného domu), který od žalované zakoupil. U této žaloby je tudíž nezbytné, aby žalobce jednoznačně konkretizoval a popsal vady, za něž slevu z kupní ceny v uvedené výši požaduje.

25. V žalobě ze dne 15. 1. 2021 žalobce vady nemovitosti, za něž požaduje slevu z kupní ceny, popsal pouze obecně (jako vadu č. S 17 - nadměrné deformace krovu, vadu č. H 11 – hydro-fasáda-oplechování, vadu č. H13 – Hydro-šikmá střecha-krytina a vadu č. H17 – Hydro-mokré provozy v interiéru, s krátkým popiskem ke každé z těchto vad – viz podaná žaloba, popř. odstavec 1. tohoto rozsudku), a dále v podrobnostech odkázal na dokument„ Vady nemovitosti“ ze dne 13. 11. 2020. Soud si tento dokument přiložený k žalobě důkladně prostudoval (jeho shrnutí je v odstavcích 7. až 11. tohoto rozsudku) a dospěl k závěru, že z tohoto dokumentu není zcela jednoznačné, jaké konkrétní vady jsou předmětem žaloby. Soud v tomto směru zejména poukazuje na vady spadající pod skupinu vad H11 – hydro – fasáda – oplechování, kdy v rámci bodu„ B) Stav v okamžiku předání“ (na č.l. 38 spisu) bylo uvedeno následující:„ Osazení nových parapetů oken bylo provedeno v roce 2007. Příčný sklon parapetů nebo říms domu je nulový nebo k fasádě, u některých oken parapety úplně chybí. Venkovní plastové parapety oken domu nemají složené ohyby v koutech (v detailu mezi oknem, ostěním a plochou parapetu je dírka). Okno v technické místnosti je usazeno v otočené pozici, což může při hnaném dešti způsobit pronikání vody do interiéru. Barevné skvrny na povrchu venkovních omítek z důvodu absence parapetní desky.“ Kdežto následně v rámci bodu„ F) Sanace a případná diagnostika“ (na č.l. 38v spisu) je uvedeno následující:„ Přespádování parapetů (demontáž, provedené spádové vrstvy, zpětná montáž). 7 000 Kč“;„ Vyčistit spáry a zatmelit. Tmelení pravidelně kontrolovat a opravovat. 9 280 Kč“. Z citovaného je zřejmé, že v rámci sanace nejsou nijak řešeny chybějící parapety (přičemž ani není blíže uvedeno, kolik a kde tyto parapety chybí), není nijak řešeno okno v technické místnosti, které má být usazeno v otočené pozici, a ani nejsou nijak řešeny skvrny na povrchu venkovních omítek (přičemž opět ani není uvedeno, kde konkrétně se tyto skvrny mají nacházet). Z částky vyčíslené v rámci sanace přitom žalobce vychází při vypočtení žalobou požadované slevy. Soudu tudíž z dokumentu„ Vady nemovitosti“ nebylo zřejmé, zda zde zmiňované vady spočívající v chybějících parapetech, nesprávně usazeném okně v technické místnosti a barevných skvrnách na povrchu venkovních omítek jsou předmětem žaloby či nikoliv, kolik by případně stála oprava/sanace těchto vad a proč má žalobce např. chybějící parapety za skrytou vadu (když soudu se předběžně tato vada jevila jako zjevná, kterou musel žalobce při prohlídce vidět). Soud tudíž vzhledem k výše citované judikatuře Nejvyššího soudu (sp. zn. 32 Cdo 2128/2014) neakceptoval vylíčení rozhodných skutečností odkazem na listinu„ Vady nemovitosti“ a žalobce na jednání dne 21. 7. 2022 vyzval a poučil dle § 118a o. s. ř., aby doplnil skutková tvrzení, a to tak, že přesně vyjmenuje a konkretizuje jednotlivé vady nemovitosti, za něž požaduje slevu z kupní ceny; u každé jednotlivé vady uvede, v čem spočívá, kdy danou vadu zjistil, na základě čeho má za to, že se jedná o vadu skrytou, dále vyčíslí náklady na opravu/sanaci této konkrétní vady a uvede, kdy a jakým způsobem tuto vadu oznámil žalované (viz protokol o jednání ze dne 21. 7. 2022 obsahující výzvu dle § 118a o. s. ř.; a dále zvukový záznam z jednání ze dne 21. 7. 2022, na kterém v čase 31:25 až 37:40 předseda senátu taktéž vysvětlil, proč neakceptuje vylíčení rozhodných skutečností odkazem na listinu„ Vady nemovitosti“, resp. jaké nejasnosti v této listině spatřuje).

26. Žalobce na výzvu dle § 118a o. s. ř. reagoval podáním ze dne 22. 8. 2022 (na č.l. 189 spisu; shrnutí v odstavci 5. tohoto rozsudku). Toto podání nicméně namísto toho, aby vyjasnilo nejasnosti, do věci vneslo další zmatek. Žalobce totiž v tomto podání nevyjmenoval jednotlivé vady nemovitosti, za něž požaduje slevu z kupní ceny, a neuvedl ke každé vadě požadované skutečnosti (soud po žalobci požadoval jakýsi„ seznam vad“ s tím, aby žalobce ke každé vadě uvedl další požadované skutečnosti/tvrzení - viz dikce výzvy dle § 118a o. s. ř.). Žalobce na místo toho v podání ze dne 22. 8. 2022 vlastně popsal průběh věci, tj. zejména jaká odborná vyjádření si postupně nechal vyhotovit, co bylo jejich obsahem, a jaké přípisy (oznámení vad) zaslal žalované. Soudu není zřejmé, zda předmětem žaloby mají být naprosto všechny vady zmíněné v podání ze dne 22. 8. 2022 nebo jen některé z těchto vad. Pokud snad všechny v tomto podání zmíněné vady, tak soud poukazuje na to, že celá řada zmiňovaných vad je velmi obecných a nekonkrétních (tj. není splněn požadavek, aby žalobce konkretizoval jednotlivé vady a uvedl v čem spočívají). V tomto smyslu lze poukázat např. na zmiňované vady (P06) Mechanické poškození ETICS, (P07) Poruchy u napojení povrchových úprav z různých materiálů mezi sebou a na navazující konstrukce, (P09) Znečištění povrchové úpravy fasády vlivy prostředí, (P11) Biotické napadení povrchové úpravy fasády, (U04) Tepelné mosty v obvodových konstrukcích, (N02) Riziko růstu plísní v rozích a koutech místností, (N03) Riziko růstu plísní na stěnách za nábytkem, (N05) Riziko růstu plísní na stěnách mezi vytápěnými a nevytápěnými prostory, (T14) Vytápění – Chyby v regulaci zdroje a soustavy, (T15) Vytápění – Vady v rozvodech vytápění a otopných tělesech, (T24) Kanalizace – Chyby v rozvodech, S16 – statika – trhliny ve stěnách od nedostatečného zakotvení, k nimž není uvedeno vůbec nic bližšího. U celé řady zmiňovaných vad pak ani nebyly doplněny další požadovaná tvrzení – např. na základě čeho má žalobce za to, že se jedná o vady skryté, jaké jsou náklady na opravu/sanaci těchto vad.

27. Vzhledem k výše uvedenému soud uzavírá, že žalobce nesplnil výzvu dle § 118a o. s. ř. učiněnou na jednání dne 21. 7. 2022, a soudu není vůbec zřejmé, za jaké konkrétní vady nemovitosti žalobce požaduje slevu z kupní ceny ve výši 402.500 Kč, tedy jaké konkrétní vady nemovitosti jsou předmětem žaloby. Žalobce tudíž neunesl své břemeno tvrzení a soudu nezbylo než podanou žalobu v celém rozsahu zamítnout.

28. Soud pro úplnost dodává, že měl v úmyslu následně postupovat tak, že posoudí jednotlivé vady tvrzené žalobcem, zda byly včas oznámeny žalované (a zda se svým charakterem jedná skutečně o vady skryté). Následně by soud k těmto včas oznámeným vadám ustanovil znalce, který by se zabýval existencí vad, dále tím, zda tyto vady měla nemovitost při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, a taktéž cenou sanace/oprav jednotlivých vad. Za dané situace však soud není schopen dále postupovat a ustanovit znalce, neboť neví, jaké vady jsou předmětem žaloby, a není tedy zřejmé ve vztahu k jakým vadám má být znalec ustanoven. V této souvislosti je třeba dodat, že znalec musí být ustanoven tak, že je mu uloženo, aby se zabýval konkrétními vadami (které ve své žalobě tvrdí žalobce). Nelze ustanovit znalce tak, aby„ na nemovitosti žalobce vyhledával všechny možné vady“. Takovýto postup by byl v rozporu se zásadou rovnosti stran (§ 18 o. s. ř.) a v rozporu s břemenem tvrzení a důkazním břemenem procesních stran, které se uplatní ve sporném civilním řízení (popsáno výše). Taktéž lze odkázat na výše citované rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 2268/2011, v němž Nejvyšší soud uzavřel, že by bylo v rozporu se zásadou rovnosti účastníků, pokud by soud svou aktivitou nahrazoval procesní aktivitu žalobkyně co do splnění požadavků kladených na žalobu ustanovením § 79 o. s. ř.

29. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná byla ve věci plně úspěšná, má proto právo na náhradu nákladů řízení. Soud jí proto přiznal náhradu nákladů řízení, které sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za odvolání ve výši 20.125 Kč a z paušální náhrady nezastoupeného účastníka dle § 151 odst. 3 o. s. ř. a dle § 1 odst. 3 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., a to za dva úkony (vyjádření ze dne 21. 4. 2021, odvolání ze dne 26. 5. 2021) po 300 Kč Celkem tedy soud přiznal žalované náhradu nákladů řízení ve výši 20.725 Kč.