249 C 17/2022

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem JUDr. Monikou Schön, Ph.D., v právní věci žalobkyně:Česká republika - Jméno žalobkyně , IČO IČO žalobkyně , se sídlem v Adresa žalobkyně , proti žalovanému: Jméno žalovaného A , narozený dne Datum narození žalovaného A , bytem v Adresa žalovaného A , zastoupený Jméno žalovaného B , advokátem se sídlem v Anonymizováno , o 410.000 Kč s úroky z prodlení,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 410.000 Kč s úroky z prodlení ve výši 7,5 % ročně z částky 410.000 Kč za dobu od 12. září 2012 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 3.600 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne 3. 8. 2022 se žalobce domáhal, aby soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku ve výši 410.000 Kč s úroky z prodlení ve výši, z částky a za dobu, jež rozvedl. Žalobu zdůvodnil zejména tím, že dne 30. 11. 2011 žalovaný jako kupující a , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , právnická osoba, a , jméno FO, . , jméno FO, jako prodávající uzavřeli kupní smlouvu k nemovitostem v obci a katastrálním území , adresa, (tyto nemovitosti žalobce podrobně rozvedl). Kupní cena byla sjednaná celkem v částce 3.800.000 Kč. Část této kupní ceny ve výši 800.000 Kč pak podle ujednání mezi žalovaným a , jméno FO, . , jméno FO, měla být zaplacena v šesti splátkách (ve výši 70.000 Kč ke dni 10. 7. 2012, ve výši 70.000 Kč ke dni 10. 8. 2012, ve výši 70.000 Kč ke dni 10. 9. 2012, ve výši 70.000 Kč ke dni 10. 10. 2012, ve výši 70.000 Kč ke dni 10. 11. 2012, ve výši 450.000 Kč ke dni 10. 12. 2012). K tomu žalovaný a , jméno FO, . , jméno FO, uzavřeli dne 30. 11. 2011 Dohodu o splnění pohledávky se svolením k vykonatelnosti, v níž sjednali shora uvedený splátkový kalendář. Žalovaný následně vytkl prodávajícím vady prodaných nemovitostí a uplatnil nárok na slevu z kupní ceny. Dne 30. 8. 2012 žalovaný a , jméno FO, . , jméno FO, uzavřeli dohodu o narovnání, v níž se dohodli na smírném vyřízení sporu, sjednali slevu z kupní ceny ve výši 250.000 Kč, v této částce došlo k vzájemnému zápočtu pohledávek, a sjednali si, že poslední splátka (splatná dne 10. 12. 2012) bude zaplacena ve výši 200.000 Kč (namísto původně sjednaných 450.000 Kč). Žalovaný však v rozporu s ujednáním zaplatil pouze první dvě splátky (celkem ve výši 140.000 Kč), jinak ničeho. Neuhrazena zůstala část ve výši 410.000 Kč. Dne 18. 5. 2014 zemřel , jméno FO, . , jméno FO, a žalobce nabyl jako odúmrť z pozůstalosti po , jméno FO, . , jméno FO, pohledávku ve výši 410.000 Kč za žalovaným (usnesení Okresního soudu v Břeclavi ze dne 16. 6. 2021, č. j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne , datum, ). Přípisem ze dne 5. 8. 2021 žalobce vyzval žalovaného k zaplacení žalované částky. Žalovaný na tuto výzvu reagoval sdělením, že má vůči , jméno FO, . , jméno FO, pohledávku ve výši 574.900 Kč z titulu náhrady škody, že část pohledávky ve výši 410.000 Kč zanikla započtením, zbývající část ve výši 164.900 Kč žalovaný uplatnil vůči , jméno FO, . , jméno FO, žalobou, o níž je vedeno řízení u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, . Žalobce nesouhlasí s názorem žalovaného na zánik pohledávky v důsledku započtení, podle žalobce neměl žalovaný žádnou pohledávku způsobilou k započtení. Započtení ze dne 20. 9. 2012 je neurčité, neboť žalovaný, který tvrdil, že má pohledávku ve výši převyšující pohledávku , jméno FO, . , jméno FO, (pohledávka žalovaného ve výši 574.900 Kč, pohledávka , jméno FO, . , adresa, ), v zápočtu nespecifikoval, která část jeho pohledávky měla zaniknout v důsledku započtení, a která nikoli. Před podáním žaloby žalobce žalovaného vyzval k zaplacení, marně.

2. Žalovaný navrhl, aby soud žalobu zamítl. Namítl přitom, že pohledávka , jméno FO, . , jméno FO, zanikla započtením ze dne 20. 9. 2012 z důvodů, které rozvedl, dále namítl promlčení pohledávky, nedostatek aktivní legitimace na straně žalobce (kdy podle názoru žalovaného měli na straně žalobce vystupovat všichni prodávající, neboť jde o nerozlučné společenství), a uvedl též, že postup žalobce hodnotí jako „diskriminační a nemravný“. Žalobce podle názoru žalovaného „vodil žalovaného za nos“, „nechal jej vzít zpět žalobu“ u Okresního soudu v , adresa, a „následně v projednávané věci navzdory očekávání žalovaného žalobu zpět nevzal“.

3. Ke zjištění skutkového stavu věci soud provedl tyto důkazy a učinil z nich následující skutková zjištění:

4. Z kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2011 soud zjistil, že ji uvedeného dne uzavřeli , jméno FO, . , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , právnická osoba, (jako prodávající) a žalovaný (jako kupující), že ve smlouvě byl sjednán převod vlastnického práva k nemovitostem v obci a katastrálním území , adresa, , jež byly rozvedeny, za kupní cenu ve výši celkem 3.800.000 Kč, z níž část ve výši 800.000 Kč měla být zaplacena , jméno FO, . , jméno FO, ve splátkách po 70.000 Kč měsíčně v období 10. 7. 2012 – 10. 11. 2012 a poslední splátka ve výši 450.000 Kč měla být zaplacena k 10. 12. 2012.

5. Z notářského zápisu , Anonymizováno, , , Anonymizováno, soud zjistil, že dne 30. 11. 2011uzavřeli , jméno FO, . , jméno FO, a žalovaný dohodu o splnění pohledávky se svolením k vykonatelnosti, v níž žalovaný uznal co do důvodu a výše svůj závazek za žalobcem (jednalo se o dluh ve výši 800.000 Kč z titulu neuhrazené části kupní ceny nemovitostí podle kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2011) a zavázal se k plnění ve splátkách po 70.000 Kč měsíčně v období 10. 7. 2012 – 10. 11. 2012, poslední splátka byla sjednána v částce 450.000 Kč se splatností dne 10. 12. 2012. V dohodě bylo sjednáno, že nezaplacením kteréhokoli ze splátek nastává splatnost celého dluhu, a to ke dni následujícím po termínu splatnosti řádné splátky.

6. Z dohody o narovnání soud zjistil, že ji dne 30. 8. 2012 uzavřeli , jméno FO, . , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , právnická osoba, a žalovaný, přitom pravost podpisů , jméno FO, . , jméno FO, a žalovaného, je ověřena, pravost podpisů ostatních účastníků nikoli. V dohodě je konstatováno, že dne 27. 4. 2012 žalovaný vytkl prodávajícím vady a uplatnil nárok za slevu z kupní ceny z titulu odpovědnosti prodávajících za vady prodané věci, že následně se smluvní strany dohodly na smírném vyřešení sporu, a to poskytnutím slevy z kupní ceny v celkové výši 250.000 Kč, v tomto rozsahu provádí vzájemný zápočet a dohodli si finanční vypořádání tak, že namísto poslední splátky kupní ceny ve výši 450.000 Kč podle „notářského zápisu , Anonymizováno, “ žalovaný zaplatí „toliko jednu závěrečnou splátku ve výši 200.000 Kč, splatnou 10. 12. 2012“. Prodávající žalovaného ujistili, že mezi sebou samostatnou dohodou vypořádali své závazky z titulu odpovědnosti za vady prodané věci a že se vyrovnali podle spoluvlastnických podílů“. V bodě III. dohody se účastníci dohodli, že tímto se mění splátkový kalendář podle notářského zápisu , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . V bodě IV. se výslovně dohodli, že „dosavadní závazek je nahrazen závazek, který vyplývá z tohoto narovnání, čímž zaniká hmotněprávní titul pro výkon rozhodnutí dle shora citovaného notářského zápisu“.

7. Z usnesení Okresního soudu v , adresa, ze dne 13. 8. 2018, č. j. , spisová značka, , soud zjistil, že jím bylo mj. rozhodnuto o zastavení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí povinného (žalovaného v projednávané věci). Podle odůvodnění tohoto usnesení , jméno FO, . , jméno FO, jako oprávněný podal dne 2. 10. 2012 návrh na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí žalovaného, a to podle exekučního titulu – notářského zápisu ze dne 30. 11. 2011 se svolením k vykonatelnosti. Exekuční soud se zabýval otázkou vztahu notářského zápisu ze dne 30. 11. 2011 a dohody o narovnání ze dne 30. 8. 2012. Dospěl pak k závěru, že dohodou o narovnání ze dne 30. 8. 2012 spolu účastníci nezrušili celý závazkový vztah z kupní smlouvy, ale pouze konkrétní sporný závazek či právo, a to jen v části kupní ceny. V části III. kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2011 spolu podle soudu uzavřeli dohodu o narovnání podle ustanovení § 585 občanského zákoníku. Tato dohoda je samostatným zavazujícím důvodem vzniku závazku a má za následek to, že po jejím uzavření se již věřitel nemůže domáhat plnění z původního závazku, ale jen plnění z nového závazku podle dohody o narovnání. , jméno FO, . , jméno FO, se tak již po uzavření dohody o narovnání nemohl domáhat plnění z původního závazku (dohoda o splnění pohledávky se svolením k vykonatelnosti, uzavřená ve formě notářského zápisu dne 30. 11. 2011). Notářský zápis je tím podle názoru soudu nevykonatelný. Jestliže měl žalovaný podle dohody o narovnání ze dne 30. 8. 2012 zaplatit částku 410.000 Kč, tato jejich dohoda již není zajištěna notářským zápisem se svolením k přímé vykonatelnosti, tzn. , jméno FO, . , jméno FO, na tuto pohledávku neměl vykonatelný exekuční titul, a proto soud řízení o návrhu na výkon rozhodnutí zastavil.

8. Z Protokolu o jednání v řízení o pozůstalosti po zesnulém , jméno FO, . , jméno FO, ze dne 17. 12. 2019 soud zjistil, že pozůstalý syn , právnická osoba, sdělil, že ke dni 30. 8. 2012 , jméno FO, . , jméno FO, nebyl stižen žádnou nemocí či duševní chorobou, byl si plně vědom následku svého jednání, že však další nároky žalovaného uplatňované v rámci soudního řízení jsou neoprávněné, neboť žalovaný byl před uzavřením kupní smlouvy informována seznámen s technickým stavem nemovitostí, že neuhrazená kupní cena byla 800.000 Kč, dohodou o narovnání byla ponížena o 250.000 Kč a žalovaný zaplatil dvě splátky po 70.000 Kč, k úhradě z kupní ceny tedy zůstala částka 410.000 Kč.

9. Z usnesení Okresního soudu v , adresa, ze dne 16. 6. 2021, č. j. , spisová značka, , soud zjistil, že jím v řízení o pozůstalosti po zemřelém , jméno FO, . , jméno FO, bylo mj. potvrzeno, že dědictví připadlo žalobci, a že do pozůstalosti patří mj. pohledávka vůči žalovanému z titulu neuhrazené části dohodnuté kupní ceny v částce 410.000 Kč.

10. Z přípisu žalobce ze dne 5. 8. 2021 soud vzal za prokázané, že jím žalobce vyzval žalovaného k zaplacení částky 410.000 Kč. Tato výzva byla žalovanému doručena, což plyne z toho, že na ni reagoval (přípisem ze dne 6. 9. 2021, srov. níže).

11. Z přípisu žalovaného ze dne 6. 9. 2021 soud zjistil, že jím žalovaný reagoval na výzvu k úhradě ze dne 5. 8. 2021.

12. Z usnesení Okresního soudu v , adresa, ze dne 31. 8. 2022, č. j. , spisová značka, , soud zjistil, že jím bylo zastaveno řízení o žalobě, jíž se žalovaný v projednávané věci domáhal zaplacení částky 164.900 Kč vůči , jméno FO, . , jméno FO, , neboť žaloba byla vzata zpět.

13. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor na dobu určitou soud zjistil, že ji dne 8. 2. 2012 uzavřel žalovaný (jako pronajímatel) a , právnická osoba, . (jako nájemce), že ve smlouvě byl sjednán nájem nemovitostí v obci a k. ú. , adresa, , které byly rozvedeny (mj. nájem penzionu s nájemným v částce 30.000 Kč, nájem skladových a výrobních prostor a vinného sklepa s nájemným v částce 15.00 Kč a nájem pozemků s nájemným v částce 5.000 Kč měsíčně), bod III.1 smlouvy. Nájem byl sjednán na dobu určitou pěti let (od 1. 4. 2012 do 31. 3. 2017) s možností prolongace (bod II.4 smlouvy).

14. Z dodatku č. , hodnota, ze dne 2. 5. 2012 soud zjistil, že jej uzavřel žalovaný (jako pronajímatel) a , právnická osoba, . (jako nájemce), že dodatek byl uzavřen proto, že „celý předmět nájmu není způsobilý řádného užívání ke sjednanému účelu (zejm. vinný sklep není v bezvadném stavu)“ a že tímto dodatkem byla odložena účinnost smlouvy a počátek užívání nájmu k 1. 9. 2012, tzn. nájem byl sjednán nově na dobu určitou 1. 9. 2012 – 31. 8. 2017 s možností prolongace. Pro případ, že by „předmět z důvodu nevyhovujícího technického stavu anebo vad nemovitostí“ nebyl způsobilý řádného užívání, bylo sjednáno oprávnění nájemce jednostranně odstoupit od smlouvy.

15. Ze znaleckého posudku , jméno FO, . , jméno FO, soud zjistil, že byl zpracován v červenci 2012 za účelem posouzení vad a poruch vinného sklepa, penzionu a venkovních objektů a současně návrhu na odstranění vad a poruch objektů. Místní šetření bylo provedeno dne 11. 7. 2012. Znalec konstatoval několik vad (vlhkostní poruchy sklepa, statické poruchy sklepa, vady zámkové dlažby nad sklepem, statické poruchy penzionu a vodorovné hydroizolace penzionu).

16. Z faktury , jméno FO, . , jméno FO, , Anonymizováno, soud zjistil, že byla dne 20. 7. 2012 vystavena na částku 7.200 Kč se splatností dne 27. 7. 2012 (doklad o zaplacení této částky žalovaný soudu nepředložil, nicméně s ohledem na závěr soudu o neplatnosti započtení nebylo účelné a hospodárné k otázce této platby vést dokazování, proto soud žalovaného v tomto směru nepoučoval a k označení důkazů nevyzýval).

17. Z výzvy k odstranění vad určených znaleckých posudkem ze dne 20. 7. 2012 soud zjistil, že jí žalovaný vyzval , jméno FO, . , jméno FO, k odstranění vad. Z připojeného podacího lístku soud zjistil, že tento přípis byl , jméno FO, . , jméno FO, odeslán dne 20. 7. 2012. Z doručenky soud zjistil, že , jméno FO, . , jméno FO, si zásilku převzal dne 23. 7. 2012.

18. Z Ocenění nákladů vzniklých v souvislosti s odstraněním vad na penzionu , jméno FO, . , jméno FO, (pro znalce , jméno FO, . , jméno FO, ) soud zjistil, že toto ocenění bylo provedeno dne 23. 8. 2012, že obsahuje ocenění nákladů na práce a materiály „související s odstraněním vad“ (celkem v částce 935.362 Kč vč. DPH) a že při sestavování položek rozpočtu posuzovatel vycházel ze zjištění učiněných při místním šetření a dále ze zjištění znalce , jméno FO, . , jméno FO, .

19. Z faktury č. , hodnota, soud zjistil, že ji dne 30. 8. 2012 vystavila , právnická osoba, na částku 5.200 Kč, a to „za provedené služby: Cenové posouzení vad penzionu , adresa, “. Z potvrzení UniCredit Bank ze dne 5. 8. 2018 soud vzal za prokázané, že tuto částku žalovaný dne 14. 9. 2012 zaplatil.

20. Z výzvy k zaplacené dlužné částky ze dne 20. 8. 2012 soud zjistil, že jí žalovaný vyzval , jméno FO, . , jméno FO, k zaplacení částky ve výši 689.976 Kč, což měly být „náklady, které bude nucen vynaložit na odstranění vad nemovitostí“ (vlhkostní a statické poruchy sklepa, zpevněná plocha, zámková dlažba vjezdu, statické poruchy penzionu a nesprávné provedení vodorovné hydroizolace). Z připojené dodejky soud zjistil, že tato písemnost byla doručena , jméno FO, . , jméno FO, dne 24. 8. 2012.

21. Z odstoupení od smlouvy o nájmu nebytových prostor soud zjistil, že dne 3. 9. 2012 (žalovanému doručeno dne 4. 9. 2012) , právnická osoba, . odstoupila od nájemní smlouvy ze dne 8. 2. 2012 ve znění dodatku ze dne 3. 5. 2012, neboť „z důvodu špatného technické stavu nemovitostí není dlouhodobě možné předmět nájmu (…) užívat v souladu s účelem (…)“. K tomuto žalovaný při jednání ve věci dne 16. 10. 2025 doplnil, že po odstoupení od smlouvy nebyly nemovitosti užívány, a to po dobu rekonstrukce sklepa, která trvala tři roky. Po třech letech žalovaný přijal nějaké zaměstnance, začal fungovat penzion a začal fungovat sklep.

22. Z přípisu žalovaného ze dne 7. 9. 2012 soud zjistil, že jím žalovaný vůči , jméno FO, . , jméno FO, uplatnil „nárok na náhradu škody (vinný sklep , adresa, )“ v částce 574.900 Kč. Tuto částku specifikoval následovně: náhrada za zrušený nájem (kdy podle žalovaného nájemce v květnu 2012 odstoupil od nájemní smlouvy pro vady předmětu nájmu) za dobu pěti let (sjednaná doba nájmu), tj. za sklep v částce 15.000 Kč za dobu pěti let celkem v částce 900.000 Kč, z toho částka odpovídající spoluvlastnickému podílu , jméno FO, . , jméno FO, , Anonymizováno, ) je 562.500 Kč, dále náklady na znalečné v částce 7.200 Kč a 5.200 Kč. Celkem žalovaný vyčíslil škodu v částce 574.900 Kč a vyzval , jméno FO, . , jméno FO, k zaplacení do 19. 9. 2012. Vyjma uplatnění nároku na náhradu škody v přípisu žalovaný uvedl, že notářský zápis z 30. 11. 2011 je s ohledem na dohodu o narovnání ze dne 31. 8. 2012 nevykonatelný, a proto , jméno FO, . , jméno FO, nemá hmotněprávní titul pro nařízení exekuce a „jakékoli (…) kroky směřující k exekuci by byly protiprávní s následky s tím spojenými“. Žalovaný , jméno FO, . , jméno FO, sdělil, že „jakýkoli (jeho) úkon ohrožující činnosti (žalovaného), např. v důsledku podaného návrhu na exekuci jeho majetku, je způsobilý přivodit vážnou újmu profesnímu stavu a znemožnit jeho výkon advokacie – vzhledem k rozsahu jeho podnikání by se přitom jednalo o škody v řádech milionů korun, jež by byly důsledně uplatňovány vůči (, jméno FO, . , jméno FO, ) a (jeho) právním nástupcům“. Z připojeného podacího lístku soud vzal za prokázané, že tento přípis byl odeslán , jméno FO, . , jméno FO, dne 7. 9. 2012.

23. Ze započtení vzájemných pohledávek a závazků ze dne 20. 9. 2012 soud zjistil, že jím žalovaný sdělil , jméno FO, . , jméno FO, , že vůči němu má pohledávku ve výši 574.900 Kč z titulu „náhrady škody včetně ušlého zisku“ (pohledávka byla uplatněna přípisem ze dne 7. 9. 2012), kdy škoda měla vzniknout „v důsledku vad prodané věci podle kupní smlouvy (…)“. Žalovaný , jméno FO, . , jméno FO, sdělil, že tímto započítává vzájemné pohledávky v rozsahu, ve kterém se kryjí (tj. co do částky 410.000 Kč). Po započtení měla neuhrazena zůstat část pohledávky žalovaného v částce 164.900 Kč, k jejímž zaplacení žalovaný , jméno FO, . , jméno FO, vyzval. Z připojeného podacího lístku a plné moci soud vzal za prokázané, že tento přípis byl žalovanému odeslán doporučeně dne 20. 9. 2012 (přípis odeslala , adresa, , která k tomu byla žalovaným zmocněna). Z připojené dodejky a sdělení , právnická osoba, ze dne 17. 10. 2012 soud zjistil, že , jméno FO, . , jméno FO, si zásilku osobně převzal dne 24. 9. 2012. Z vlastního obsahu listiny neplyne jednoznačně, jaká část pohledávky žalovaného měla být předmětem započtení a jaká část zůstala zápočtem nedotčena. K dotazu soudu při jednání dne 16. 10. 2025 tuto nejasnost nijak nevysvětlil, pochybnost neodstranil (srov. vyjádření na straně 4 protokolu z jednání ze dne 16. 10. 2025).

24. Z kupní smlouvy ze dne 16. 10. 2018 soud zjistil, že jí žalovaný prodal nemovitosti v obci a k. ú. , adresa, , Anonymizováno, , že v čl. 6.1 je uvedeno, že kupující byl výslovně upozorněn na nedokončený stav rozestavěné stavby a dále na pronikání vlhkosti do vinného sklípku (kdy pronikáním vlhkosti je myšlena kondenzace vody na stěnách a podlaze, a dále zatékání vč. splavené hlíny okolo větracích šachet sklepů).

25. Z kupní smlouvy ze dne 2. 7. 2012 (uzavřené mezi žalovaným a obcí , adresa, ), z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 29. 11. 2011 a ze dne 24. 3. 2021, z přehledu transakční historie (UniCredit Bank a. s.), ze záznamu z pracovního jednání ze dne 5. 12. 2023 a z korespondence ze dne 28. 4. 2022 soud neučinil žádné pro rozhodnutí ve věci určující skutkové zjištění.

26. Žádné pro rozhodnutí ve věci určující skutkové zjištění soud neučinil ani ze znaleckého posudku č. , hodnota, , Anonymizováno, ze dne 5. 12. 2011, jímž byla zjištěna cena nemovitostí pro účely daně z převodu nemovitostí v částce 2.703.370 Kč (což je tedy částka nižší než kupní cena sjednaná mezi žalovaným a prodávajícími ve smlouvě ze dne 30. 11. 2011). Účelem posudku bylo zjištění ceny nemovitostí pro daňové účely, nikoli analýza stavu nemovitostí a jejich případných vad (případnými vadami se posudek vůbec nezabývá, pouze u jednotlivých položek zohledňuje jejich stáří).

27. Po takto provedeném dokazování, kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě i všechny v jejich vzájemné souvislosti (srov. ustanovení § 132 o. s. ř.), učinil soud tento závěr o skutkovém stavu věci:

28. Dne 30. 11. 2011 , jméno FO, . , jméno FO, a další prodávající uzavřeli kupní smlouvu se žalovaným o obsahu, jak shora uvedeno. V této souvislosti , jméno FO, . , jméno FO, a žalovaný téhož dne uzavřeli ve formě notářského zápisu dohodu o splátkách se svolením k vykonatelnosti. Následně dne 30. 8. 2012 tytéž osoby uzavřely smlouvu označenou jako „dohoda o narovnání“ o obsahu, jak shora uvedeno. Podle této dohody zůstala , jméno FO, . , jméno FO, ze strany žalovaného neuhrazena částka ve výši 410.000 Kč. Přípisem ze dne 7. 9. 2012 žalovaný vyzval , jméno FO, . , jméno FO, k zaplacení částky ve výši 574.900 Kč (tuto částku požadoval z titulu náhrady škody, a to ušlého nájemného za období pěti let v částce 562.500 Kč; žalovaný nicméně neuvedl konkrétní období, za něž náhradu požaduje, pouze konstatoval období „pěti let“ bez dalšího, a dále pak znalečného v částce 7.200 Kč a v částce 5.200 Kč). Přípisem ze dne 20. 9. 2012, který byl , jméno FO, . , jméno FO, doručen dne 24. 9. 2012, žalovaný sdělil, že započítává svou pohledávku v částce 410.000 Kč vůči pohledávce , jméno FO, . , jméno FO, v částce 410.000 Kč, a že započtením nedotčenou zůstává část ve výši 164.900 Kč, k jejímuž zaplacení žalovaný , jméno FO, . , jméno FO, vyzval. V přípise není specifikováno, jaká konkrétní část tvrzené pohledávky žalovaného měla být předmětem započtení, a jaká konkrétní část měla být zápočtem nedotčena. Žalovaný se zaplacení částky ve výši 164.900 Kč domáhal žalobou podanou u Okresního soudu v , adresa, (řízení vedené u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, , řízení v této věci bylo skončeno zastavením z důvodu zpětvzetí žaloby, a to usnesením ze dne 31. 8. 2022, č. j. , spisová značka, ). , jméno FO, . , jméno FO, dne 2. 10. 2012 podal u Okresního soudu v , adresa, návrh na výkon rozhodnutí, za vykonatelný exekuční titul přitom považoval dohodu o splátkách se svolením k vykonatelnosti ze dne 30. 11. 2011, uzavřenou ve formě notářského zápisu. Usnesením Okresního soudu v , adresa, ze dne 13. 8. 2018, č. j. , spisová značka, , byl z důvodů, jak shora podrobně rozvedeno, výkon rozhodnutí zastaven. Dne 18. 5. 2014 zemřel , jméno FO, . , jméno FO, . V řízení o pozůstalosti pohledávku, která je předmětem tohoto řízení, nabyl žalobce (srov. usnesení Okresního soudu v , adresa, ze dne 16. 6. 2021, č. j. , spisová značka, ). Žalobce přípisem ze dne 5. 8. 2021 žalobce vyzval žalovaného k zaplacení částky 410.000 Kč. Žaloba v projednávané věci byla soudu doručena dne 3. 8. 2022.

29. Pro nadbytečnost pak soud neprováděl další dokazování, když skutkový stav měl za dostatečně zjištěný tak, aby o věci bylo lze rozhodnout (srov. též zásadu hospodárnosti řízení).

30. Po právní stránce soud věc posoudil takto:

31. Pokud jde o právní jednání (právní úkony) učiněné do 31. 12. 2013, tyto a vztahy z nich je třeba - s ohledem na ustanovení § 3028 odst. 1 o. z. - i v současné době posuzovat podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“).

32. Podle ustanovení § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

33. Podle ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit.

34. Podle ustanovení § 599 odst. 1 věta první obč. zák. vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu.

35. Podle ustanovení § 558 obč. zák. uzná-li někdo písemně, že zaplatí svůj dluh určený co do důvodu i výše, má se za to, že dluh v době uznání trval. U promlčeného dluhu má takové uznání tento právní následek jen věděl-li ten, kdo dluh uznal, o jeho promlčení.

36. Podle ustanovení § 570 odst. 1 obč. zák. dohodne-li se věřitel s dlužníkem, že dosavadní závazek se nahrazuje závazkem novým, dosavadní závazek zaniká a dlužník je povinen plnit závazek nový.

37. Podle ustanovení § 585 odst. 1 věta první obč. zák. dohodou o narovnání mohou účastníci upravit práva mezi nimi sporná nebo pochybná.

38. Podle ustanovení § 110 odst. 1 věta druhá a třetí obč. zák. bylo-li právo dlužníkem písemně uznáno co do důvodu i výše, promlčuje se za 10 let ode dne, kdy k uznání došlo; byla-li však v uznání uvedena lhůta k plnění, běží promlčecí doba od uplynutí této lhůty.

39. Podle ustanovení § 110 odst. 2 obč. zák. stejná promlčecí doba platí i pro jednotlivé splátky, na něž bylo plnění v rozhodnutí nebo v uznání práva rozloženo; promlčecí doba u jednotlivých splátek počíná ode dne jejich splatnosti. Stane-li se nesplněním některé ze splátek splatným celý dluh (§ 565), počne běžet desetiletá promlčecí doba od splatnosti nesplněné splátky.

40. Jak uvedl Krajský soud v Brně v usnesení ze dne 16. 5. 2025, č. j. , spisová značka, , práva a povinnosti prodávajícího a kupujícího vyplývající z uzavřené kupní smlouvy (ustanovení § 588 a násl. obč. zák.) je nutno odlišit od práv a povinností vyplývajících z vadného plnění (ustanovení § 596 a násl. obč. zák.). Jedná se o dva závazkové vztahy, které jsou v zákoně samostatně upraveny s tím, že závazek z odpovědnosti za vady navazuje na primární závazek, tj. závazek z kupní smlouvy. V prvé řadě je tedy třeba splnit povinnosti vyplývající z kupní smlouvy, přičemž tyto povinnosti mohou být zajištěny např. též uznáním dluhu podle ustanovení § 558 obč. zák. Jen pokud má převáděná věc vady, je možno uplatnit práva z odpovědnosti za vady podle ustanovení § 599 obč. zák. Dohodu o narovnání (ustanovení § 585 a násl. obč. zák.) je nutno odlišovat od tzv. privativní novace, tj. nahrazení závazku novým podle ustanovení § 570 a násl. obč. zák. Základní odlišnost spočívá v tom, že předpokladem aplikace ustanovení § 585 obč. zák. o narovnání je spornost či pochybnost, kterou strany mají ohledně závazku, přičemž dohodou o narovnání tuto spornost, pochybnost odstraňují. Jestliže je mezi stranami kupní smlouvy uzavřena dohoda o narovnání, je nutno rozlišit, zda upravuje mezi účastníky sporná či pochybná práva vyplývající přímo z kupní smlouvy, tj. věc odevzdat a převzít a zaplatit dohodnutou cenu, nebo se narovnání týká sporných a pochybných práv z uplatněné odpovědnosti za vady v souvislosti s uzavřenou kupní smlouvou. Jestliže je dohoda o narovnání uzavřena ohledně sporné skutečnosti, zda převáděná věc měla vady a případně jaká je přiměřená výše slevy z tohoto titulu náležející kupujícímu, pak nelze dovodit, že by se tato dohoda jakkoli dotkla – nahradila primární závazek, tj. závazek z kupní smlouvy, a to včetně zajištění tohoto primárního závazku v podobě uznání dluhu podle ustanovení § 558 obč. zák. Závazek z odpovědnosti za vady v podobě slevy z kupní ceny logicky vychází z ceny sjednané mezi stranami v kupní smlouvě, tato zůstává nedotčena. Pokud účastníci narovnají sporná práva vyplývající ze závazku z odpovědnosti za vady a uzavřou dohodu o přiměřené slevě ze sjednané ceny, pak tuto přiměřenou slevu lze započíst na sjednanou kupní cenu, čímž závazek kupujícího zaplatit část kupní ceny zanikne. V žádném případě však nezanikne zajištění závazku zaplatit zbytek sjednané ceny podle ustanovení § 558 obč. zák., neboť tento závazek i nadále trvá a není nahrazen závazkem novým. Jestliže kupující určitou část sjednané ceny prodávajícímu zaplatí, jeho závazek částečně zanikne splněním podle ustanovení § 559 odst. 1 obč. zák. Zbývající část závazku (doplatit celou sjednanou kupní cenu) i nadále trvá, včetně jeho zajištění v podobě uznání dluhu. Jak odvolací soud zdůraznil (srov. bod 19, 20 odůvodnění usnesení ze dne 16. 5. 2025, č. j. , spisová značka, ), je nutno rozlišit, zda se v případě dohody uzavřené mezi právními předchůdci žalobce a žalovaným dne 30. 8. 2012 jedná o dohodu o narovnání podle ustanovení § 585 obč. zák., nebo o privativní novaci podle ustanovení § 570 obč. zák., a odlišit práva a povinnosti vyplývající z kupní smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci žalobce a žalovaným dne 30. 11. 2011 od práv a povinností ze závazku z odpovědnosti za vady vzniklé mezi prodávajícími z předmětné kupní smlouvy (právními předchůdci žalobce) a kupujícím (žalovaným). Z dohody o narovnání uzavřené mezi právními předchůdci žalobce a žalovaným dne 30. 8. 2012 je zřejmé, že sporné (pochybné) mezi stranami kupní smlouvy bylo, zda převáděné nemovitosti mají vady a jaká je přiměřená výše slevy ze sjednané kupní ceny, nikoli snad, co je předmětem převodu, zda došlo k převzetí předmětu koupě a jaká byla sjednána kupní cena. Strany kupní smlouvy tuto spornost odstranily právě dohodou o narovnání ze dne 30. 8. 2012, neboť je z ní patrno, že vady byly kupujícím vytčeny důvodně a účastníci kupní smlouvy se dohodli na přiměřené slevě z kupní ceny v celkové výši 250.000 Kč. Tato pohledávka žalovaného jako kupujícího pak byla započtena na pohledávku právního předchůdce žalobce , jméno FO, . , jméno FO, (jako prodávajícího) na zaplacení kupní ceny 800.000 Kč, v tomto rozsahu pohledávka , jméno FO, . , jméno FO, zanikla, takže žalovaný mu měl z titulu zaplacení kupní ceny zaplatit celkem 550.000 Kč. Pokud žalovaný dále zaplatil 2 x 70.000 Kč, pohledávka , jméno FO, . , jméno FO, zanikla v rozsahu částky dalších 140.000 Kč splněním dluhu a dále trvala v rozsahu částky 410.000 Kč. Tento závazek žalovaného z kupní smlouvy nebyl nahrazen žádným jiným závazkem, i nadále trval, včetně jeho zajištění uznáním dluhu, které žalovaný jako dlužník v podobě jeho jednostranného právního úkonu adresovaného věřiteli , jméno FO, . , jméno FO, učinil dne 30. 11. 2011 v písemné podobě (notářský zápis sp. zn. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 30. 11. 2011).

41. Shora uvedenými závěry odvolacího soudu je soud v projednávané věci vázán (srov. ustanovení § 226 odst. 1 o. s. ř.), stejně jako závěrem o tom, že pokud jde o promlčení práva, je třeba věc posoudit podle ustanovení § 110 odst. 1 a 2 obč. zák. o desetileté promlčecí době. Jestliže žalovaný nesplnil třetí splátku na kupní cenu 70.000 Kč dne 10. 9. 2012, stala se splatnou celá zbývající část kupní ceny ke dni 11. 9. 2012 (čl. III bod 2 předmětné kupní smlouvy). Jestliže řízení bylo zahájeno dne 3. 8. 2022, k promlčení práva na zaplacení částky 410.000 Kč nedošlo (srov. bod 21 odůvodnění usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 16. 5. 2025, č. j. , spisová značka, ).

42. S ohledem na závazný právní názor odvolacího soudu se soud dále zabýval otázkou, zda žalovaná pohledávka zanikla započtením žalovaného ze dne 20. 9. 2012, doručeným , jméno FO, . , jméno FO, dne 24. 9. 2012.

43. Podle ustanovení § 580 obč. zák. mají-li věřitel a dlužník vzájemné pohledávky, jejichž plnění je stejného druhu, zaniknou započtením, pokud se vzájemně kryjí, jestliže některý z účastníků učiní vůči druhému projev směřující k započtení. Zánik nastane okamžikem, kdy se setkaly pohledávky způsobilé k započtení.

44. Podle ustanovení § 559 odst. 1 obč. zák. splněním dluh zanikne.

45. Předpokladem pro započtení dvou pohledávek je existence vzájemných pohledávek; nejde-li o vzájemné pohledávky mezi týmiž subjekty, k zániku pohledávek započtením nemůže dojít. Otázkou platnosti započtení za situace, kdy dlužník (zde žalovaný) započítává proti pohledávce věřitele více svých pohledávek, převyšujících ve svém součtu pohledávku věřitele, se již opakovaně zabýval dovolací soud, který kontinuálně dovozuje, že jestliže je – za této situace - kompenzační námitka učiněna tak, že z ní není patrné, která část započítávaných pohledávek započtením zanikla a která nikoli, je podle ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák. taková kompenzační námitka neplatná pro neurčitost (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 10. dubna 2008, sp. zn. 32 Cdo 3082/2007, ze dne 23. května 2005, sp. zn. 29 Odo 1021/2006, ze dne 31. ledna 2008, sp. zn. 29 Odo 421/2006 a ze dne 23. února 2005, sp. zn. 29 Odo 174/2004, které obstálo i v ústavní rovině, když ústavní stížnost proti němu Ústavní soud usnesením ze dne 25. dubna 2006, sp. zn. I. ÚS 322/05, odmítl, a mnohá další).

46. V projednávané věci měly být proti pohledávce , jméno FO, . , jméno FO, započteny pohledávky žalovaného z titulu náhrady škody ve výši 562.500 Kč za období „pěti let“ (které nicméně nebylo nijak specifikované), dále znalečné v částce 7.200 Kč a 5.200 Kč. Z vlastního obsahu přípisu žalovaného ze dne 20. 9. 2012, a to ani za použití standardních výkladových pravidel, nelze dovodit, jaká konkrétní část tvrzené pohledávky žalovaného měla být předmětem započtení a jaká měla naopak započtením zůstat nedotčena (není zřejmé, zda započtena měla být část tvrzené pohledávky z titulu ušlého zisku – a pokud ano, za jaké konkrétní období, či část odpovídající náhradě za jedno či druhé, případně obě znalečné atd.). Nutno dodat, že ani k dotazu soudu při jednání dne 16. 10. 2025 žalovaný nebyl schopen specifikovat, jaká část jeho tvrzené pohledávky byla předmětem započtení, a jaká nikoli.

47. Vzhledem k právě uvedenému dospěl soud k závěru, že námitka započtení v projednávané věci je skutečně neplatná pro neurčitost podle ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák.

48. Nelze přehlédnout ani zmatečnost obsahu korespondence žalovaného adresované , jméno FO, . , jméno FO, ze září 2012, kdy v přípisu ze dne 7. 9. 2012 žalovaný uvádí, že k odstoupení od nájemní smlouvy (z níž mu mělo ujít nájemné) došlo v květnu 2012 (ve skutečnosti ale podle obsahu spisu mělo odstoupení být žalovanému doručeno až dne 4. 9. 2013). V žádném přípise pak není jednoznačně a dostatečně konkrétně specifikováno období pěti let, za něž mělo žalovanému ujít nájemné (tj. není specifikováno, odkdy dokdy mělo nájemné žalovanému ujít), což v kontextu nepřesné informace o odstoupení od nájemní smlouvy budí pochybnosti o tom, zda se mělo jednat např. o období duben 2012 – březen 2017, září 2012 – srpen 2017, či jakékoli jiné období. Tyto pochybnosti z obsahu listin odstranit nelze. Nadto sám žalovaný k dotazu soudu uvedl, že neužívány byly nemovitosti po dobu tří (nikoli pěti) let, když po třech letech je pronajal (srov. vyjádření žalovaného při jednání dne 16. 10. 2025). Je tedy zřejmé, že pokud vůbec žalovanému jakékoli nájemné ušlo, nepochybně to nebylo nájemné za období pěti let. Žalovaný tak zcela jistě vůbec neměl pohledávku z titulu náhrady škody (ušlého zisku) za tvrzené období pěti let. Právě uvedené nicméně soud dodává pouze pro úplnost. Pro rozhodnutí ve věci právě uvedené není určující. Určující je závěr o neplatnosti námitky započtení, v jejímž důsledku nedošlo k zániku pohledávky žalobce, resp. jejího právního předchůdce.

49. Pro nadbytečnost a s ohledem na zásadu hospodárnosti řízení se pak již soud dále nezabýval otázkou, zda (pokud vůbec) a v jaké výši měl žalovaný pohledávku vůči , jméno FO, . , jméno FO, , kterou by bylo lze započíst.

50. Jak shora uvedeno, po provedeném dokazování a s ohledem na závazný právní názor odvolacího soudu soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobce jako právní nástupce , jméno FO, . , jméno FO, má vůči žalovanému pohledávku na zaplacení části kupní ceny ve výši 410.000 Kč z kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2012 ve spojení s dohodou o splnění pohledávky se svolením k vykonatelnosti z téhož dne a dohodou o narovnání ze dne 30. 8. 2012, tato pohledávka byla splatná dne 11. 9. 2012 a k promlčení práva na zaplacení této částky nedošlo (srov. shora). Tato pohledávka , jméno FO, . , jméno FO, pak nezanikla v důsledku započtení ze dne 20. 9. 2012, neboť námitka započtení je neplatná pro neurčitost (ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák.).

51. Žaloba je tak důvodná a soud jí vyhověl. Vzhledem k tomu, že žalovaný je v prodlení se zaplacením peněžitého dluhu, je povinen žalobci zaplatit též úroky z prodlení (srov. ustanovení § 517 odst. 2 obč. zák.) ve výši podle nařízení vlády č. 142/1994 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2013 (srov. ustanovení § 3028 odst. 1 o. z.). O pariční třídenní lhůtě soud rozhodl podle ustanovení § 164 odst. 1 o. s. ř. (výrok I.).

52. Namítal-li žalovaný nedostatek aktivní legitimace na straně žalobce proto, že podle jeho názoru měli na straně žalující vystupovat všichni prodávající z kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2011, neboť „jsou z ní zavázáni společně a nerozdílně“ (srov. vyjádření žalovaného při jednání dne 23. 7. 2024), této námitce nelze přisvědčit. Předmětem řízení je část nedoplatku kupní ceny, který měl být podle dohody účastníků zaplacen , jméno FO, . , jméno FO, jako prodávajícímu (nikoli snad zástupci ostatních prodávajících atp.), tj. právnímu předchůdci žalobce, nikoli jakékoli jiné osobě. Z toho důvodu je také aktivně legitimován výlučně žalobce jako právní nástupce , jméno FO, . , jméno FO, , nikoli jakákoli další osoba. Práva a povinnosti žádné jiné osoby vyjma účastníků řízení nebyly předmětem tohoto řízení a postavení jakékoli jiné osoby není rozhodnutím soudu v projednávané věci dotčeno.

53. Nelze přisvědčit ani námitce žalovaného, pokud jde o rozpor požadavku žalobce na zaplacení příslušenství s dobrými mravy. Z ničeho, co žalovaný uvedl, ani co jinak v řízení vyšlo najevo, soud nedovozuje rozpor postupu žalobce s dobrými mravy. Žalovanému nic (tím méně pak žalobce a jeho postup) nebránilo v dřívějším dobrovolném plnění. Pohledávka právního předchůdce žalobce byla splatná dne 11. 9. 2012. Bylo věcí žalovaného, zda bude plnit řádně a včas, či nikoli, avšak ponese následky s tím spojené, přičemž těchto následků si – jako advokát – nepochybně musel být vědom. Na straně žalobce soud neshledává žádnou nemravnost. Naopak nepoctivým dojmem působí postup žalovaného v období let 2011 – 2012 (zde ovšem soud zdůrazňuje, že rozpor s dobrými mravy shledává v postupu žalovaného při kontraktaci a jednání s , jméno FO, . , jméno FO, v období let 2011 – 2012, nikoli však v samotném uplatnění námitky promlčení, jak naopak dovozoval žalobce).

54. Nemravnost postupu žalobce nelze dovozovat ani z toho, že žalobce nevzal žalobu v projednávané věci zpět poté, co vzal žalobu zpět žalovaný ve věci sp. zn. , spisová značka, u Okresního soudu v , adresa, . Na zpětvzetí obou žalob se účastníci nedohodli. Sám žalovaný uvádí, že postup žalobce byl v rozporu s „očekáváním“ žalovaného. Nelze tedy dovozovat porušení či nesplnění ujednání ze strany žalobce. Měl-li takové očekávání žalovaný, šlo čistě o jeho očekávání či spíše přání, jehož nesplnění ovšem nelze klást k tíži žalobce. Žalovaný, který je advokátem, si nepochybně byl vědom toho, že zpětvzetí jeho žaloby neimplikuje bez dalšího stejný postup ze strany žalobce. Je zcela nepřípadné hovořit o „vodění za nos“ apod., jak opakovaně uváděl žalovaný.

55. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř., kdy žalobci, který byl ve věci zcela úspěšný a který před podáním žaloby žalovaného vyzval k zaplacení, náleží náhrada nákladů nezastoupeného účastníka podle vyhl. č. 254/2015 Sb. za tyto úkony: předžalobní výzva, žaloba, vyjádření k odporu, příprava k jednání, účast u jednání soudu dne 24. 10. 2023, dne 23. 7. 2024 (dva úkony, neboť délka jednání přesáhla dvě hodiny), odvolání proti rozsudku ze dne 16. 8. 2024, účast u jednání soudu dne 4. 3. 2025, odvolání proti rozsudku ze dne 24. 3. 2025 a účast u jednání soudu dne 16. 10. 2025 (dva úkony, neboť délka přesáhla dvě hodiny), tj. celkem dvanáct úkonů po 300 Kč, tj. 3.600 Kč.

56. Náhradu za účast u mimosoudního jednání s protistranou dne 5. 12. 2023 v Břeclavi soud žalobci nepřiznal, neboť nejde o náklad soudního řízení, který by bylo namístě nahrazovat podle ustanovení § 142 an. o. s. ř. (srov. obdobně závěry Krajského soudu v Brně v usnesení ze dne 30. 11. 2022, č. j. 74 Co 209/2022-92). Soud nepřiznal žalobci náhradu ani za doplnění dovolání ze dne 30. 8. 2024, neboť obsah tohoto doplnění mohl a měl být uveden již ve vlastním odvolání ze dne 16. 8. 2024. Nepostupoval-li takto žalobce a vynaložil-li další náklad na další podání, nejde o náklad vynaložený účelně, který jediný lze nahrazovat (srov. ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř.).

57. Žalovaný je povinen na náhradě nákladů řízení částku v celkové výši 3.600 Kč žalobci zaplatit do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).