253 C 17/2011

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Libuší Jerouškovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; titul celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; titul celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , Brno o zaplacení 73.620,00 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen uhradit žalobci částku 15.125,00 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z částky 15.125,00 Kč od 16.1.2011 do zaplacení, z částky 8.640,00 Kč od 16.1.2011 do 8.12.2011, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalobní návrh, kterým se žalobce domáhal po žalovaném uhrazení částky 58.405,00 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z částky 58.405,00 Kč od 16.1.2011 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalobce je povinen uhradit žalovanému náklady řízení ve výši 18.631,31 Kč k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa], a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobce je povinen uhradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady zálohované státem ve výši 27.429,00 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou ze dne 31.1.2011 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 82.260,00 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení za užívání pozemků parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 96 m2 a pozemku parcelní [číslo] zahrada o výměře 818 m2, zapsaných na [list vlastnictví] pro obec Brno, katastrální území Žabovřesky. Žalobce žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem předmětných pozemků a žalovaný tyto pozemky užíval bez právního důvodu v období od 31.1.2009 do 31.1.2011 a výše bezdůvodného obohacení byla vyčíslena podle cenového výměru Ministerstva financí [číslo] v částce 45,00 Kč m2 ročně.

2. Žalovaný ve vyjádření uvedl, že žalobce se stal vlastníkem předmětných pozemků na základě rozhodnutí Městského soudu v Brně pod sp. zn. [spisová značka]. V souvislosti s probíhajícím soudním sporem žalovaný přestal o zahradu pečovat, přestal zajišťovat kosení trávy, úklid spadaného listí a větví, neboť tato povinnost přešla na žalobce. Žalovaný nebránil žalobci ve vstupu na zahradu, nebránil mu na zahradě např. realizovat podnikatelskou činnost. Po podání žalobního návrhu žalovaný uhradil žalobci částku 8.640,00 Kč za zastavěný pozemek [číslo] o výměře 96 m2, v této části byl žalobní návrh vzat zpět a soud za použití § 96 odst. 1, 2 o.s.ř. řízení zastavil rozhodnutím soudu ze dne 19.2.2015 a v této části rozhodnutí nabylo právní moci dne 10.6.2015.

3. Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 19.2.2015 pod č.j. 253 C 17/2011-156 ve výroku I. řízení do částky 8.640,00 Kč z důvodu zpětvzetí zastavil, ve výroku II. žalovanému stanovil povinnost uhradit žalobci částku 11.452,00 Kč spolu s příslušenstvím a ve výroku III. v částce 62.168,00 Kč žalobní návrh zamítl.

4. Proti rozsudku soudu I. stupně podal odvolání žalobce i žalovaný.

5. Žalobce v odvolání proti výroku III., kterým byl žalobní návrh do částky 62.168,00 Kč s příslušenstvím zamítnut, uvedl, že soud neprovedl důkazy označené žalobcem a dále že neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy, v důsledku toho je řízení postižené vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.

6. Žalovaný v odvolání uvedl, že nesouhlasí se závěry soudu I. stupně, jež spočívají v tom, že užíval oba předmětné pozemky, tedy zahradu parc. [číslo] taktéž zastavěný pozemek parc. [číslo] když nesouhlasí ani s tím, že uvedené parcely tvoří funkční celek a odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod spis. zn. 28 Cdo 3073/2007. Žalovaný dovodil, že závěry soudu o užívání obou pozemků jsou nesprávné, kdy lze toliko dovodit užívání zastavěného pozemku, nikoliv však sousedního pozemku parc. [číslo] v této souvislosti zdůraznil, že od roku 2001 na uvedený pozemek, tedy pozemek parc. [číslo] – zahrada nevstoupil, pozemek byl oplocen plotem žalobce, který představuje překážku bránící ke vstupu nepozvaným či nepovolaným osobám.

7. Krajský soud v Brně usnesením ze dne 24.11.2015 pod č. j. 15 Co 248/2015-178 zrušil rozsudek soudu I. stupně ve výroku II., III. a IV. a vrátil věc k dalšímu řízení s odůvodněním, že se ztotožňuje se závěry soudu I. stupně o tom, že žalovanému vzniká bezdůvodné obohacení za užívání obou předmětných pozemků, tedy parcely [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, tak i parcely [číslo] – zahrada. Za této situace bylo pak na soudu I. stupně, aby se zabýval výší bezdůvodného obohacení a to s ohledem na závěry vyplývající ze zákonné úpravy a ustálené judikatury, neboť bezdůvodné obohacení v těchto případech odpovídá výši obvyklého nájemnému v místě a čase za srovnatelné pozemky. V tomto směru bylo na soudu I. stupně, aby žalobcem uplatněný nárok, resp. jeho výši, zjistil ze znaleckého posudku, který by za tímto účelem nechal vypracovat.

8. Městský soud v Brně usnesením ze dne 4.5.2016 pod č. j. 253 C 17/2011-181 ustanovil znalce [titul] [celé jméno znalce] z oboru ekonomika, ceny a odhady a úkolem znalce bylo zjistit, jaká by byla výše obvyklého nájemného pozemku parc. [číslo] pro obec Brno, katastrální území Žabovřesky.

9. Znalec vypracoval znalecký posudek [číslo] ve kterém uvedl, že po prostudování spisu a na základě místního a vlastního šetření odhaduje výši obvyklého nájemného za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 v částce 358.465,00 Kč.

10. Žalobce v písemném vyjádření ke znaleckému posudku uvedl, že obvyklé nájemné a tím i výše částky, kterou lze po žalovaném v předmětném období požadovat jako po neoprávněném uživateli z titulu bezdůvodného obohacení, je stanovena správně. Vzhledem k tomu, že žalobce v tomto řízení požaduje po žalovaném zaplacení bezdůvodného obohacení, jehož výše se rovná ani ne čtvrtině částky, kterou znalec určil jako obvyklé nájemné a na kterou by měl žalobce z titulu bezdůvodného obohacení nárok, navrhuje žalobce, aby bylo žalobě v celém rozsahu vyhověno a žalobci přiznána náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů.

11. Žalovaný v písemném vyjádření ke znaleckému posudku uvedl, že podle publikace„ Průvodce přechodem na smluvní nájem“ je uvedeno, že„ obvyklá cena je tedy zjistitelná pouze analýzou trhu. Obvyklá cena může být určena pouze u věcí, s nimiž se běžné obchoduje. V případě nájemného lze říci, že obvyklé nájemné lze zjistit pouze tam, kde je běžné nájemné nově sjednáváno nebo měněno za obvyklých obchodních podmínek. Pokud obvyklá cena neexistuje, je třeba ji odvodit na základě obvyklých cen srovnatelné lokality“. Žalovaný s odkazem na časopis soudní inženýrství ročník [číslo] uvedl, že„ měli bychom v prvé řadě vyžadovat, aby bylo přesné stanoveno, jaké nájemné je požadováno“ - -nájemné ekonomické, tedy takové, které uhradí veškeré průměrné náklady vlastníka nemovitosti a přinese mu k tomu přiměřený zisk, -nájemné tržní, tedy takové, jaké by bylo možno za konkrétní nemovitosti v daném místě a čase zpravidla dosáhnout Při zjišťování obvyklé ceny však znalec dle výše uvedeného nepostupoval, znalec nesplnil zadání dané usnesením soudu č. j. 253 C 17/2011-181.

12. Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 16.2.2017 pod č. j. 253 C 17/2011-219 stanovil žalovanému povinnost uhradit žalobci částku 73.620,00 Kč vč. příslušenství a žalobní návrh do částky 65.205,00 Kč s příslušenstvím zamítl. V odůvodnění soud uvedl, že v souladu s rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 24.11.2015 pod č. j. 15 Co 248/2015-178 doplnil řízení znaleckým posudkem [číslo] znalce [titul] [celé jméno znalce], jehož úkolem bylo stanovit bezdůvodné obohacení za užívání pozemků parcely [číslo] pro obec Brno, k. ú. [obec] za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 a při rozhodování byl soud vázán názorem odvolacího soudu, který vycházel ze skutečností, že žalovanému vzniklo bezdůvodné obohacení za užívání předmětných pozemků a dále stanovil soudu povinnost zabývat se výší bezdůvodného obohacení a za tímto účelem nechť vypracuje znalecký posudek, jehož úkolem je stanovit výši bezdůvodného obohacení, která by odpovídala výši obvyklému nájmu v místě a čase za srovnatelné pozemky.

13. Proti rozsudku Městského soudu v Brně podal žalovaný odvolání.

14. Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 17.10.2017 pod č. j. 15 Co 143/2017-253 zrušil rozsudek soudu I. stupně a vrátil věc k dalšímu řízení s odůvodněním, že soud I. stupně bude dále důsledně dbát toho, aby pokud zadá znalecký posudek, by jeho úkol byl vymezen zcela jasně a nezpochybnitelně, a to jak ohledně toho, co má být jeho předmětem a také ve vztahu k okamžiku, ke kterému má být obvyklé nájemné stanoveno, znalce též vyslechne, přičemž bude dbát toho, aby se znalec vyjádřil též ke stanovení obvyklého nájemného metodou porovnávací.

15. Městský soud v Brně usnesením ze dne 5.1.2018 pod č. j. 253 C 17/2011-260 ustanovil znalce [titul] [celé jméno znalce], jehož úkolem bylo doplnit znalecký posudek [číslo] ze dne 16.8.2016, a to stanovení ceny obvyklého nájemného pozemku parc. [číslo] pro obec Brno, k. ú. [obec] metodou porovnávací.

16. Znalec v doplňku [číslo] ke znaleckému posudku [číslo] dne 2. května 2018 na základě vyhodnocení nájemních smluv, nabídek pronájmu prostřednictvím realitní inzerce odhadl výši obvyklého nájemného za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 v částce 359.950,00 Kč.

17. Žalobce ve vyjádření ke znaleckému posudku uvedl, že částka, kterou žalobce z titulu bezdůvodného obohacení po žalovaném může požadovat, je stanovena správně.

18. Žalovaný k vyjádření k doplnění ke znaleckému posudku uvedl, že podle konstantní judikatury se pozemky hodnotí podle toho, jak jsou uvedeny v katastru nemovitostí u budov podle toho, jak jsou uvedeny v kolaudačním rozhodnutí. Znalec v souladu s usnesením Městského soudu v Brně vytipoval pro srovnání řadu pozemků komerčních objektů. Ani v jednom případě není porovnáváno nájemného pozemku parcely [číslo] jako zahrada a s nájemným jiné pronajímané zahrady. Výše obvyklého nájemného za pozemek parc. [číslo] zahrada je i v tomto případě stanovena chybně.

19. Městský soud v Brně usnesením ze dne 17.1.2019 pod č. j. 253 C 17/2011-36 ustanovil znalce vypracováním znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce], jehož úkolem bylo stanovení obvyklé hodnoty nájmu za užívání pozemků parc. [číslo] vedených na [list vlastnictví] pro obec Brno, k. ú. [obec], a to za období od 31.1.2009 do 31.1.2011. Znalec jako výši obvyklého nájemného ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 9.9.2019 stanovil za užívání pozemků daných parcel částku 97.510,00 Kč.

20. Právní zástupce žalovaného odkázal na rozhodnutí Městského soudu v Brně ve věci [spisová značka] a [spisová značka], kde jsou stejná rozhodnutí a z důvodu právní jistoty a předvídatelnosti je předpoklad, že rozhodování v daném řízení bude stejné, neboť řízení ve věci [spisová značka] se týká sestry žalovaného, proto se žalovaný domnívá, že by se při rozhodování v dané věci mělo vycházet ze stejného skutkového zjištění a žalovaný navrhl ustanovení revizního znaleckého posudku, a to [právnická osoba], aby ve vztahu k pozemku [číslo] a zejména k časovému posunu požaduje stanovení za období od 31.1.2009 do 31.1.2011.

21. Městský soud v Brně usnesením ze dne 7.2.2020 pod č. j. 253 C 17/2011-420 ustanovil [právnická osoba] k vypracování znaleckého posudku a úkolem znaleckého ústavu bylo stanovit, jaké je obvyklé nájemné v místě a čase za užívání pozemků parcely [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] ostatní plocha za období od 31.1.2009 do 31.1.2011. 22. [právnická osoba] ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 27.10.2020 stanovil nájemné za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 jako obvyklé nájemné na pozemek [číslo] – zahrada o výměře 717 m2 v částce 10.670,00 Kč, kdy stanovil obvyklé nájemné pro způsob využití pozemků 7,44 Kč/m2 a rok. U pozemku parcely [číslo] – ostatní plocha o výměře 101 m2 byla stanovena cena za 37,20 Kč/m2 a rok za období od 31.1.2009 do 31.12.2009, 60,00 Kč/m2 a rok za období od 1.1.2010 do 31, [číslo] a 63,60 Kč/m2 a rok za období od 1.1.2011 do 31.1.2011.

23. Žalobce ve vyjádření ke znaleckému posudku uvedl, že znalecký ústav aplikoval pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodu, taková metoda je nesprávná, neboť porovnání provedl s pozemky, které se porovnávat nedají. U výnosové metody byly použity nereálné nízké ceny pozemků. [jméno] stanovené tímto znaleckým posudkem považuje za silně podhodnocené a nereálné. Skutečné ceny v místě a čase obvyklé lze počítat v 3x až 4x vyšších hodnotách.

24. Žalovaný k vyjádření ke znaleckému posudku uvedl, že nemá ke znaleckému posudku [číslo] ze dne [číslo], [číslo] připomínek a nenavrhuje ani výslech zpracovatele posudku.

25. V doplnění ke znaleckému posudku znalec uvedl, že pro stanovení obvyklé ceny pozemků a výše nájemného vycházel se zařazením pozemků v katastru nemovitostí, kde pozemek parcely [číslo] s druhem využití ostatní plocha a tyto pozemky se považují za stavební pozemky a pozemek parc. [číslo] jejichž druh využití je dle katastru nemovitostí zemědělský půdní fond zahrada, považuje za pozemky zemědělské zahrady, což bylo ověřeno při místním šetření. Argumentace, že pro stanovení výše nájemného je nutné vycházet ze skutečnosti, že pozemek par. [číslo] je stavebním místem, je nepatřičná, pozemek je využitelný jako zahrada. Výše nájemného za pronájem zahrad v Brně je v posudku dokumentován a vyššího nájemného pro daný pozemek nebylo možné v daném čase dosáhnout.

26. Na základě zjištěného skutkového stavu věc dospěl soud k závěru, že v období od 31.1.2009 do 31.1.2011 byl žalobce vlastníkem pozemků v k. ú. [obec], obec Brno, a to parcely [číslo] zahrada o výměře 717 m2 a parcely [číslo] ostatní plocha o výměře 101 m2. Žalobce vyzval žalovaného přípisem ze dne 29.12.2010 k zaplacení bezdůvodného obohacení za dva roky zpětně, a to za uvedené pozemky v celkové částce 82.260,00 Kč. Žalovaný za užívání pozemku [číslo] v předmětném období uhradil částku 8.640,00 Kč. Předmětem řízení zůstala pouze částka 73.620,00 Kč, a to za dva výše užívané pozemky.

27. Vzhledem k tomu, že se jedná o právní vztah před 31.12.2013 soud vycházel z ustanovení zákona č. 40/1964 Sb. – občanského zákoníku účinného do 31.12.2013.

28. Podle ust. § 451 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. - Kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.

29. Podle ust. § 451 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. - Bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.

30. Podle ust. § 456 věty prvé zákona č. 40/1964 Sb. - Předmět bezdůvodného obohacení se musí vydat tomu, na jehož úkor byl získán.

31. Podle ust. § 458 odst. 1 zákona č. 40/1960 Sb. - Musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.

32. Po podřazení zjištěného skutkového stavu citovaným v zákonném ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná jen částečně.

33. Předpokladem vzniku právního vztahu z bezdůvodného obohacení je neoprávněné získání majetkových hodnot jedním subjektem – kdy se jeho majetkový stav buď zvětšil nebo - ač se tak mělo stát – se nesnížil, a to na úkor jiného, na jehož majetkový poměr se tato změna negativně projevila. Újma jednoho je tak důsledkem obohacení jiného. O plnění bez právního důvodu jde, jestliže právní důvod plnění od počátku vůbec neexistoval, např. plnění poskytnuté omylem tomu, kdo nebyl věřitelem. Bezdůvodné obohacení na úkor vlastníka vzniká i užíváním jeho věci (nemovitosti) bez právního důvodu. Neoprávněný uživatel tak získává majetkový prospěch odpovídající částce obvykle vynakládané v daném místě a čase za užívání takové věci. Žalovaný měl získat bezdůvodné obohacení užíváním pozemků [číslo], zahrada o výměře 717 m2 a parcely [číslo] ostatní plocha o výměře 101 m2, zapsaných na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], obec Brno.

34. Při rozhodování se soud zabýval užíváním předmětných pozemků, a to pozemku parc. [číslo] vedeného v druhu pozemku jako ostatní plocha, který přímo souvisí s příchodem do domu, má výměru 101 m2 a jedná se o stavební pozemky, které jsou pro užívání stavby bezpodmínečně potřebné. Hodnota zastavěného pozemku má vyšší hodnotu než nezastavěný pozemek - zahrada. [příjmení] za domem představuje pozemek parc. [číslo] o výměře 717 m2. Pokud se žalovaný ve věci bránil tím, že zahradu neužívá, resp. neužíval, v užívání žalobci nikdy nebránil, tuto obranu soud považuje za irelevantní. Situace bez ohledu, na kolik intenzivně byly pozemky žalovaným využívány či zda měly přístup i další subjekty, případně jakou část pozemků i fakticky žalovaný využíval, je nutno zkonstatovat, že zde v předmětném období nepochybně existoval stav, kdy pozemky byly žalovaným využívány bez právního důvodu.

35. Při stanovení výše bezdůvodného obohacení soud vycházel ze znaleckého posudku [právnická osoba] znaleckého posudku [číslo] ze dne 27.10.2020, kdy byla stanovena sazba za užívání pozemku par. [číslo] zastavěná plocha o výměře 101 m2, obvykle stanovené nájemné v období od 31.1.2009 do 31.12.2009 v částce 37,20 Kč/m2 a rok, za období od 1.1.2010 do 31.12.2010 – 60,00 Kč/m2 a rok a za období od 1.1.2011 do 31.1.2011 v částce 63,60 Kč/m2, což představuje celkovou částku 4.455,00 Kč za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 Za užívání zahrady byla stanovena sazba za m2 a rok v částce 7,44 Kč, což představuje celkové nájemné za období od 31.1.2009 do 31.1.2011 v částce 10.670,00 Kč. Při stanovení výše obvyklého nájemného znalec vycházel ze skutečnosti, že zahradu je možno považovat za plochu samostatnou. Pokud jde o pozemky zahrad, takové pozemky se běžně pronajímají a výši nájemného z pozemků, využitých v dané či porovnatelné lokalitě ve městě Brně lze stanoviti na základě metody přímého porovnání. Z toho důvodu bylo při stanovení výše bezdůvodného obohacení nutno rozdělit pozemky - na pozemek zastavěný a pozemek zahrady. Na základě takto provedeného dokazování a právního posouzení dané věci soud dospěl k závěru, že žalobní návrh byl podán důvodně jenom částečně, kdy stanovil žalovanému povinnost uhradit žalobci částku 15.125,00 Kč s úrokem z prodlení, který soud považoval za oprávněný od 16.1.2011, neboť žalobce výzvou ze dne 29.12.2010 stanovil žalovanému povinnost uhradit částku z titulu bezdůvodného obohacení do 15.1.2011 (výrok I.), ve zbytku soud žalobní návrh jako nedůvodný zamítl (výrok II.).

36. Výrok o nákladech řízení soud opírá o ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., kdy stanovil žalobci povinnost uhradit žalovanému náklady řízení, které představují: -) 6x režijní paušál po částce 300,00 Kč 1.800,00 Kč / § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/96 Sb. v platném znění/ -) náklady právního zastoupení 6 x 4.060,00 Kč 24.360,00 Kč / § 7 bod 5 vyhl. č. 177/96 Sb. v platném znění/ převzetí a příprava zastoupení (§ 11 odst. 1, písm. a) písemné podání (§ 11 odst. 1, písm. d) dne 30.10.2019, 7.12.2020, 9.4.2021 účast u jednání (§ 11 odst. 1, písm. g) 30.1.2020, 10.6.2021 -) 21% DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř……………………………………..……… 5.493,60 Kč celkem 31.653,60 Kč úspěšnost 58,86 % 18.631,31 Kč 37. V souladu s ust. § 148 o.s.ř. soud stanovil žalobci povinnost uhradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady zálohované státem za vypracování znaleckého posudku v částce 27.429,00 Kč z důvodu, že žalovaný byl ochoten uhradit žalobci za užívání pozemku odpovídající částku, ale nesouhlasil s výši žalované částky, a proto soud byl povinen ustanovit znalce k vypracování odborného posouzení výše bezdůvodného obohacení.