254 C 64/2017

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Danielou Schwarzovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně proti žalovanému: ; příjmení právnická osoba , IČO: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované zastoupená advokátem: anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa , obec o 631.944,00 Kč s přísl. - bezdůvodné obohacení <b>I. </b> Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni částku 631.944 Kč, s 8,05% úrokem z prodlení ročně, z částky 631.944 Kč od 5. 12. 2017 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku. <b>II. </b> Žalovaná je povinna uhradit na náhradě nákladů řízení žalobkyni částku 3.900 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku. <b>III. </b> Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na soudním poplatku částku 31.598 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se svým žalobním návrhem podaným dne 13. 12. 2017 domáhal, aby soud zavázal žalovaného k úhradě částky 631.944 Kč s 8,05% úrokem z prodlení ročně z částky 631.944 Kč od 5. 12. 2017 do zaplacení. Svůj žalobní návrh žalobce odůvodnil tak, že uvedl, že Česká republika byla po rozhodné období (a je dosud) vlastníkem pozemků parc. [číslo] o výměře [výměra], druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, a parc. [číslo] o výměře [výměra], druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, v [anonymizováno] [územní celek], [územní celek], zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro [anonymizováno] [územní celek], [územní celek]. Dle ust. § 29 zákona č. 201/2002 Sb., na základě ohlášení příslušnosti hospodařit s majetkem státu ze dne [datum], ve smyslu ust. § 9 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupováním v právních vztazích, je s uvedenými pozemky příslušný hospodařit Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Žalovaný byl v rozhodném období (r. 2015) a je dosud v souladu s ust. § 30 odst. 1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, na základě udělení příklepu dnem [datum] v souladu s potvrzením o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne [datum], vlastníkem této budovy [část obce], [adresa], způsob využití – jiná st., mimo jiné i na shora uvedených pozemcích postavené. Žalovaný i po rozhodnou dobu od [datum] do [datum] užíval předmětné pozemky ve vlastnictví státu (žalobkyně) z titulu vlastnictví výše uvedené budovy na pozemcích postavené, a to bez právního důvodu (nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva nebo jinak smluvně upraven užívací vztah), a za dané užívání neuhradil žalobkyni jakoukoliv částku. Žalovaný s ohledem na výše uvedené není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci (v rozhodném období) vrátit a je proto povinen nahradit žalobkyni bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Žalobce specifikoval částku za bezdůvodné obohacení za dobu užívání [datum] – [datum], při užívání [výměra] za cenu [číslo] za m2, ve výši 631.944 Kč. Co se týče výše bezdůvodného obohacení, žalobkyně poukazuje na to, že o. z. ve výše cit. ust. hovoří o„ obvyklé ceně“ a této ceně by mělo bezdůvodné obohacení odpovídat. I dle konstantní judikatury obvyklou cenou za užívání nemovité věci v určité době se obecně rozumí cena, které by bylo dosaženo při užívání obdobné nemovité věci v obdobné lokalitě ve stejné době a v obvyklém obchodním styku. Podle ust. § 27 odst. 3 zákona č. 219/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů pak platí, že za užívání majetku státu nesmí být nájemné (tj. částka za užívání majetku státu) sjednáno v nižší částce, než kterou jako nejvyšší možné nájemné stanoví zvláštní právní předpis (ust. § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách), a není-li nájemné upraveno (regulováno) zvláštním právním předpisem, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá.

2. Ve věci byl vydán platební rozkaz pod čj. [číslo jednací] dne [datum rozhodnutí], proti němuž podala žalovaná odpor, a to co do výroku I., II. a IV. tohoto platebního rozkazu. Žalovaná uvedla, že nárok žalobce na vydání určitého bezdůvodného obohacení v souvislosti se stávající situací, kdy žalovaná užívá žalobkyní uváděné pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] v [anonymizováno] [územní celek], co do základu nároku v zásadě uznává. Žalovaná nesporuje fakt, že užívá pozemky v majetku státu s právem žalobkyně s těmito pozemky hospodařit, a že za takovéto užívání je třeba poskytnou adekvátní náhradu. Stejně tak žalovaná nesporuje, že dosud mezi žalobkyní a žalovanou nedošlo k uzavření nájemní smlouvy. Žalovaná však nemůže uznat nárokovanou výši domnělého bezdůvodného obohacení, tj. výslovně neuznává nárok žalobkyně co do jeho výše. Žalovaná činila opakované pokusy o to, aby mezi spornými stranami bylo dohodnuto nájemné v rozumné výši a na tuto částku by pak byla uzavřena nájemní smlouva. Žalobkyně však odmítla se žalovanou jednat s arogantním a demagogickým odůvodněním, že s dlužníky se nejedná. Žalovaná souhlasně se žalobkyní uvádí, že mezi stejnými účastníky probíhá více soudních jednání. Žalovaná je připravena v řízení doložit, že žalobou požadovaná náhrada za bezdůvodné obohacení je nadále nepřiměřeně vysoká.

3. Poté, co bylo řízení po určitou dobu přerušeno z vůle stran v souladu s ust. § 110 o. s. ř., podala žalobkyně dne [datum] podání, jehož součástí byl návrh na pokračování v řízení a současně i odůvodnění, proč jsou již splněny podmínky pro pokračování v řízení. Žalobkyně uvedla, že ve vztahu k předmětu tohoto řízení poukazuje na skutečnost, že v mezidobí, dne [datum], již bylo odvolacím soudem (Krajským soudem v Brně) rozhodnuto o odvolání téže žalované v obdobné věci vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. [číslo] [spisová značka], mezi týmiž účastníky řízení o vydání bezdůvodného obohacení za užívání týchž pozemků (dále jen předmětné pozemky), jen v jiném – předcházejícím období, (konkrétně rok 2014), přičemž v nynějším řízení jde o rok 2015. Podstatné ve vztahu k nynějšímu řízení je však to, že v rámci odvolacího přezkumu se odvolací soud ve svém rozsudku ze dne 20. 5. 2020, čj. [číslo jednací], v jeho odůvodnění v rámci odvolacího přezkumu na základě odvolání žalované velmi podrobně zabýval hodnocením zpracovaných znaleckých posudků, zvláště pak revizním znaleckým posudkem č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum] Znaleckého ústavu [obec] [anonymizována dvě slova] – [ulice] [anonymizováno] [obec], Ústav oceňování majetku, z něhož při svém rozhodování vycházel Městský soud v Brně. Pro úplnost uvedla žalobkyně, že zmíněný revizní znalecký posudek byl zpracován Znaleckým ústavem dle zadání Městského soudu v Brně se znaleckým úkolem mimo jiné cit.: v případě, že žádný z uvedených znaleckých posudků nedospěl podle názoru znalce ke správnému výsledku, určit obvyklou výši nájemného v období od [datum] – [datum], resp. [datum] – [datum], a to u pozemku parc. [číslo] v [anonymizováno] [územní celek], zapsaných v obou případech na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí i [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalobkyně tedy poukázala na skutečnost, že odvolací soud konstatovat, že revizní znalecký posudek považuje za správný, neboť závěry revizního znaleckého posudku byly řádně odůvodněny, podloženy obsahem nálezu, znalec přihlédl ke všem skutečnostem, odůvodnění posudku odpovídá pravidlům logického myšlení, závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů, Znalecký ústav se vypořádal i s námitkami účastníků a svůj posudek obhájil i ústním přednesem.

4. Z částečného výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [okres], [územní celek], soud zjistil, že Česká republika byla pro rozhodné období vlastníkem pozemků parc. [číslo] o výměře [výměra], druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, a parc. [číslo] o výměře [výměra], druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [územní celek], [územní celek], zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro [anonymizováno] [územní celek], [územní celek].

5. Z informace o pozemku [číslo] v k. ú. [územní celek], [územní celek] a z informace o pozemku [číslo] v k. ú. [územní celek], [územní celek] a kopie katastrální mapy k. ú. [územní celek] a ortofotomapy soud zjistil, že žalovaná se stala na základě příklepu dne [datum] vlastníkem budovy [adresa], postavené mimo jiné na předmětných pozemcích, kdy z předložených fotografií bylo zjištěno, že budova [adresa] se nachází v centru [územní celek] [anonymizováno]. Z dalších předložených map soud zjistil podobu a lokalitu v centru [územní celek].

6. Z potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne [datum] včetně protokolu o provedení dražby dobrovolné (čl. 23) soud zjistil, že žalovaná ještě pod obchodním názvem [právnická osoba], se stala na základě příklepu ze dne [datum] v souladu s potvrzením o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne [datum], vlastníkem budovy [adresa] - jiná stavba, postavená na parcele [číslo] [list vlastnictví] a [číslo] [list vlastnictví] a [číslo] [list vlastnictví].

7. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k. ú. [územní celek], [územní celek] a z informací o stavbě [adresa] v k. ú. [územní celek], soud zjistil, že žalovaná je vlastníkem předmětné nemovitosti [adresa], která je již výše označená.

8. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 80148, soud zjistil, že žalovaná je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 80148.

9. Z výzvy čj. [anonymizováno] [spisová značka] [číslo] – [anonymizováno] ze dne [datum] včetně doručenky soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě žalované částky přípisem ze dne [datum], doručeným dne [datum], s termínem splatnosti [datum].

10. Právě za účelem stanovení této ceny v místě a čase obvyklé za užívání předmětných pozemků v rozhodném období r. 2015 byl Městským soudem v Brně (v obdobném soudním řízení vedeném pod sp. zn. [číslo] [spisová značka], týkajícím se rovněž nároku na vydání bezdůvodného obohacení za užívání stejných pozemků, jen za jiné časové období r. 2014) ustanoven Znalecký ústav [obec] škola [anonymizováno] - [ulice] [anonymizováno] [obec], Ústav oceňování majetku, [ulice a číslo], [PSČ] [obec], ke zpracování znaleckého posudku se znaleckým úkolem, mimo jiné cit.:„ V případě, že žádný z uvedených znaleckých posudků nedospěl podle názoru znalce ke správnému výsledku, určit obvyklou výši nájemného v období [datum] až [datum], resp. [datum] až [datum], a to u pozemků parc. [číslo] v kat. ú. [územní celek], zapsaných v obou případech na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce]“.

11. Z revizního znaleckého posudku č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že Znalecký ústav dospěl k závěru, že obvyklé nájemné u předmětných pozemků činí pro rok 2015 částku 631.944 Kč (tj. 1.048 Kč/m2/rok). Ze znaleckého posudku č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], který byl zpracován Ústavem vysoké školy [anonymizováno], [ulice] [anonymizováno], Ústav oceňování majetku, [ulice a číslo], jež je obsažen ve spise [číslo] [spisová značka], na straně [anonymizováno], soud zjistil, že úkolem znalce bylo vypracování revizního znaleckého posudku dle usnesení Městského soudu v Brně, čj. [číslo] [spisová značka] – [anonymizováno], ze dne [datum] o ceně nájemného a věci nemovitých pozemků parc. [číslo] katastrální území [územní celek], [územní celek], okres [okres], kraj [anonymizováno]. Revizní znalecký posudek vypracoval Ústav oceňování majetku při ekonomické fakultě [příjmení] [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], dne [datum], a určil obvyklou výši nájemného mimo jiné rovněž za období [datum] – [datum], a to za použití metody odhadu ceny nájemného srovnávací metodou, kdy obvyklá cena má odpovídat ceně, která vzniká na trhu v konkrétním případě, tedy ceně, za kterou by se dala předmětná věc nemovitá (pozemky) na trhu věcí nemovitých pronajmout. Dále znalecký posudek hodnotil – revidoval závěry znaleckých posudků znalkyně ing. [jméno] [příjmení] a [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], které byly obsaženy ve spise čj. [číslo] [spisová značka]. Obvyklá jednotková cena nájemného v období od [datum] do [datum] z věcí nemovitých – pozemků parc. [číslo] katastrální území [územní celek], [územní celek], okres [okres], kraj [anonymizováno], je odhadnuta na 1.048 Kč/m2/rok, celková výše nájemného činí 631.944 Kč za rok. S názorem [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] se zpracovatel znaleckého posudku neztotožnil, a to z důvodů, že v oceňovací vyhlášce se používá výnosová metoda, resp. kombinace nákladového a výnosového způsobu výhradně na ocenění staveb charakteru budov a hal, pozemek pod stavbou se přitom do výnosové metody přímo nezahrnuje (naopak je uplatňována nákladová položka ve výši 5 % z ceny pozemku jako nájemné z pozemku). Proto není důvodné odvozovat míru kapitalizace v případě pozemku od druhu stavbu na tomto pozemku. Reálná míra kapitalizace zobrazuje mimo jiné i míru rizika investice - u rizikovějších investic je vyšší. Investice do pozemků představují obecně méně rizikové investice, než investice do staveb, tedy i míra kapitalizace u pozemků bývá nižší, než u staveb. Znalecký ústav tedy vyslovil názor, že pokud by bylo uvažováno o skutečném vztahu v obvyklém obchodním styku, kdy vlastník pozemku pronajme pozemek, na kterém nájemce vybuduje stavbu, je minimálně otázkou, zda je reálné sjednat odchylnou výši nájemného (vzhledem k ceně pozemku) ve vztahu k druhu stavby, jež je záměrem vybudovat nájemcem pozemku. K závěrům znaleckého posudku znalce, [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], Znalecký ústav uvedl, že ať již se dobral ke stanovené ceně pozemků jakkoliv, je zcela zjevné, že se zcela liší od cenové úrovně v centrální části [obec]. V centrální části [obec] se ceny dle cenové mapy, kromě jedné územně nevelké výjimky, pohybují na více než dvojnásobku ceny odhadnuté [anonymizováno]. [jméno] [příjmení]. Znalec při ocenění vycházel z hodnoty nemovité věci, tedy pozemků o výměře 1.097 m2, ve výši 9.230.000 Kč v roce 2016 Tomu odpovídala i jednotková cena 8.414 Kč za metr čtvereční. S ohledem na zjevný nesoulad výchozí hodnoty pro propočty se skutečnými obvyklými cenami pozemků v území a zejména s ohledem na rozdíl mezi těmito cenami pozemků, je posuzování dalšího postupu znalce ing. [jméno] [příjmení] bezpředmětné a zpracovatel se jím nezabýval.

12. Z protokolu z jednání ze dne 21. 11. 2016, sp. zn. [číslo] [spisová značka], jehož obsahem byl proveden důkaz, soud zjistil, že u jednání byli vyslechnuti k obhajobě svých znaleckých posudků znalkyně ing. [jméno] [příjmení], a znalec [anonymizováno]. [jméno] [příjmení]. Mezi stranami bylo nesporné, že ze závěrů znaleckého posudku znalkyně [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], bylo možné zjistit, že cena nájemného dle cenové mapy určené pomocí míry kapitalizace ve výši 7 % byla stanovena částkou [číslo] Kč/m2/rok, a ze závěrů znaleckého posudku znalce [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] bylo možné zjistit, že cena stanovená dle cenového předpisu a platné cenové mapy není objektivní, neboť nereflektuje konkrétní parametry pozemku a stavby na něm stojící. Výslednou cenu určoval znalec mimo jiné dle porovnávací metody, která má podle něj většinou největší vypovídací schopnost. Cenu nájemného stanovil za rok 2014 částkou 260.500 Kč/rok.

13. Z výslechu znalkyně, [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] (obsaženého v protokole ze dne [datum]) bylo soudem zjištěno, že postup dle cenové mapy je dle jejího názoru objektivní. Cenu takto stanovenou považuje za cenu obvyklou, kdy se jedná vždy o cenu nižší, než skutečně dosaženou při prodeji. [jméno] kapitalizace u tohoto typu pozemku je v rozsahu 7- 15 %, sama zvolila hranici nižší. Rozsah plyne ze znaleckého standardu a je v souladu s oceňovacími předpisy. Výnos ve výši 5 % se používá u dlouhodobých pronájmů bytů. [anonymizováno] [příjmení] se dopouští dle jejího závěru řady pochybení, mj. pracuje s cenou pozemku situovaného v katastrálním území Bohunice, jehož cena je třetinová oproti pozemkům v centru. Dále zpochybňovala kritéria v podobě polohy, parkování nebo historičnosti komplexu. Výši nájemného pak znalec [příjmení] stanovil ve výši, která je obvyklá pro zpevněné plochy na okraji [obec], jež jsou využívány spíše ke skladování, nikoliv pro plochy – pozemky umístěné v centru [obec], pod nemovitostí, jejíž užití je komerčního charakteru, bez ohledu na to, zda je ke komerčním účelům vlastníkem nemovitosti budova užívána. [jméno] kapitalizace v rozsahu 5 % je dle jejího názoru nízká. Cena je dána lokalitou, a tím, k čemu může budova sloužit.

14. Z výslechu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] (obsaženého v protokole ze dne [datum]) soud zjistil, že se dle jeho názoru nedá vycházet z hodnoty pozemku dle cenové mapy, neboť tato nezohledňuje specifika konkrétního pozemku. Je třeba porovnat uvedenou nemovitost s realizovanými obchody. Použil prodeje, kde se mu cena pozemku ve vztahu ke stavbě jevila objektivní. Ve vztahu ke všem posuzovaným nemovitostem zohlednil i otázku příjezdu a parkování. Komerčním způsobem by nemovitost žalovaného byla využitelná pouze pro určité typy činnosti, a to limituje potenciální výši nájemného. Znalecký posudek [anonymizováno]. [příjmení] mechanicky vychází z cenové mapy a vyhlášky, ale nelze na podkladě takových údajů stanovit cenu obvyklou. Umístění v jádru města je kladem, pokud jde o polohu, avšak historická ochrana budovy je zohledněna jako negativum.

15. Ze znaleckého posudku znalkyně [příjmení] [číslo] (na čl. 95 – 112 spisu [spisová značka]), v němž znalkyně konstatuje výrazné rozdíly v posudcích dříve vypracovaných a zdůrazňuje výrazná omezení ve využití budovy, která se na pozemcích nachází (velmi omezené komerční využití, účelové určení ke kulturním účelům), s tím, že u budov a pozemků, které se využívají pro nevýdělečnou činnost, se dle zaužívané praxe používá sazba obvyklého nájemného v rozmezí 3 – 5 % z ceny pozemku. Znalkyně konstatovala, že považuje za vhodné užití 5 % z ceny pozemků dle cenové mapy, v daném případě tedy 859 Kč/m2 a rok.

16. Ze znaleckého posudku znalkyně [anonymizováno] [příjmení] obsaženého ve spise [spisová značka] na čl. 164 – 181, soud zjistil, že se jedná o revizní znalecký posudek [číslo] 2018, kdy závěr znaleckého posudku je obsažen na čl. 181 spisu a jako obvyklá výše ročního nájemného za užívání 1 m2 pozemku parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] v k. ú. [územní celek] činí po zaokrouhlení v daném období pro rok 2014 860 Kč / m2 a rok a pro rok 2015 863 Kč/m2 a rok. A z toho pak je vypočtena obvyklá výše nájemného za užívání tohoto pozemku. Výši obvyklého nájemného odvozovala z obvyklé ceny pozemků, kterou však stanovila porovnávací metodou srovnáním s realizovanými prodeji v letech 2006 – 2015. Znalkyně stanovila jednotkovou cenu pozemků v roce 2016 částkou 17.389 Kč, dle porovnávací metody 22.620 Kč dle třídy polohy a 17.190 Kč dle cenového předpisu a výši obvyklého nájemného 5 % z ceny pro rok 2014 částkou 860 Kč a z rok 2015 částkou 863 Kč.

17. Ze znaleckého posudku [číslo] jež je součástí spisu [číslo] [spisová značka], soud zjistil, že zde jsou obsaženy závěry znaleckého posudku, kde na čl. 48 znaleckého posudku je uvedena průměrná výše nájemného za užívání pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 494 m2 a části pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, ostatní komunikace, o výměře 1,58 m2, zastavěného vstupním schodištěm náležejícím k budově [adresa] k. ú. [územní celek], zapsané na LV [číslo] to za období od [datum] do [datum], s průměrnou výší nájemného 857 Kč za m2 a rok.

18. Ze znaleckého posudku čj. [číslo] 2014, jež je součástí spisu 10 C 277/2012, soud zjistil, že zde jsou obsaženy závěry znaleckého posudku na čl. 272 spisu (čl. 32 znaleckého posudku), v němž je uvedeno, že podle provedených analýz a na základě provedených metod výpočtu nájemného z ceny předmětných pozemků bylo odborným odhadem stanoveno obvyklé nájemné z ceny předmětných pozemků u parc. [číslo] parc. [číslo] situovaných v k. ú. město Brno, obec Brno, za období od [datum] do [datum] celkovou částkou 257.383 Kč, přičemž výše nájemného za rozhodné období byla vypočtena v článku 2.6 na straně 31 tohoto znaleckého posudku.

19. Dále soud zjistil, že ohledně nároku žalobkyně vůči žalované uplatněného v řízení, jež bylo vedeno u Městského soudu v Brně pod sp. zn. [číslo] [spisová značka], bylo rozhodnuto rozsudkem vydaným Městským soudem v Brně dne 20. března 2019 pod čj. [číslo] [spisová značka] – 326 a žalovaná byla zavázána povinností uhradit žalobkyni částku 605.412 Kč z titulu bezdůvodného obohacení právě za užívání týchž pozemků, za něž se žalobkyně domáhá po žalované vydání bezdůvodného obohacení v tomto řízení, když soud vycházel při rozhodování v dané věci, mimo jiné, i ze znaleckého posudku č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], který byl zpracován Ústavem vysoké školy [anonymizováno], [ulice] [anonymizováno], Ústav oceňování majetku, jímž došlo k ocenění obvyklé jednotkové ceny nájemného za období od [datum] do [datum], tedy za předcházející časové období. V rámci tohoto posudku byl rovněž učiněn závěr o ocenění obvyklé jednotkové ceny nájemného i za období pro toto řízení rozhodné, tedy od [datum] do [datum]. Dále soud zjistil, že výše citované rozhodnutí Městského soudu v Brně, ze dne [datum], pod čj. [číslo] [spisová značka] – 326, bylo potvrzeno rozhodnutím odvolacího soudu [číslo jednací].

20. Z protokolu z jednání ze dne [datum] u Městského soudu v Brně, čj. [číslo] [spisová značka], který je na čl. 319 – 321, soud zjistil, že u tohoto jednání byl slyšen znalec, [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], k obhajobě znaleckého posudku, vypracovaného pod č. [anonymizováno] [číslo], ze dne [datum], kdy znalecký posudek byl zpracován poté, co znalec byl na místě samém, mohl si projít celý objekt, provedl místní šetření. V projednávané věci byla zvolena porovnávací metoda, přičemž pro účely stanovení obvyklého nájemného nebyl dostatek podkladů, tedy zvolil metodu druhou, vycházející z prodeje pozemků a konkrétně v projednávané věci byly užity pouze realizované prodeje, přičemž znalec již nebyl schopen říci, v jakých částkách se pohybovaly nabídkové ceny. Znalec uvedl, že lepší je vždy cena realizovaná, přičemž nabídka se zpravidla snižuje o cca 15 % a v žádném případě není nikdy stejná či vyšší, než následně dosažená realizovaná cena. Za situace, kdy nejsou k dispozici pozemky se stejným užitím, je třeba porovnat je s dostupným materiálem a následně výsledky korigovat. K této korekci slouží větší množství srovnávacího materiálu. Vždy se jedná o odhad a cenu by tak bylo možné určit i v rozpětí. Jedná se o zkoumání a chování účastníků na trhu a každý znalec může dojít k odlišné hodnotě. Odchylky by nicméně neměly být zásadní. Pokud jde o částku 5 %, resp. 7 %, jako podílu na obvyklé ceně za metr čtvereční, znalec uvedl, že Asociace znalců a odhadců není jednotnou komorou znalců a tak si znalci tvoří svoje lokální postupy. Ve spisu obsažený standard není uznávaným postupem. K posudku [anonymizováno]. [příjmení] uvedl, že nelze stanovit výši nájemného sazbou 7 % dle typu užití budovy. Při stanovení obvyklé ceny pozemků je třeba odhlédnout od toho, k jakému účelu má být užívána budova na něm stojící. Revizní znalec se přiklonil k 5 % i s ohledem na materiál Ministerstva financí, který oceňuje hodnotu věcného břemene běžného stavebního pozemku. Ke znaleckému posudku [anonymizováno]. [příjmení] uvedl, že znalcem zvolený postup lze označit jako ne hodný následování. Znalec pracoval se zásadně nižší cenou, postup byl zkreslený, když hodnoty, které uváděl [anonymizováno]. [příjmení], byly poloviční, oproti ceně uváděné v cenové mapě. I s ohledem na tyto nesrovnalosti pak dospěli k závěru, že se lze těžko k postupu tohoto znalce vyjádřit a nějakým způsobem ho korigovat. Znaleckému posudku pak vytkl nedostatečný počet srovnávacích vzorků a posudek označil za nesrozumitelný a metodicky nevyvážený, proto jej jako materiál vyloučili, neboť se zásadně lišil od jimi zjištěných podkladů. K nastolenému dotazu zástupce žalovaného, kterým se dotazoval zpracovatele znaleckého posudku na otázku, že když byl znalecký posudek [anonymizováno]. [příjmení] natolik se lišící, vyloučen, zda byly Znaleckým ústavem zkoumány závěry [právnická osoba]. Obhájce znaleckého posudku uvedl, že si již nepamatuje na dotyčný znalecký posudek, nicméně pracovali s důkazy, například cenová mapa s diametrálně odlišnými částkami cen pozemků.

21. Podle § 2991 ObčZ,„ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil“. Podle odst. 2 téhož ustanovení„ bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám“.

22. Podle § 2999 odst. 1 ObčZ,„ není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání“.

23. Z nesporných tvrzení účastníků řízení vzal soud za prokázané, že žalovaná v období od [datum] do [datum] užívala předmětné pozemky evidované ve vlastnictví žalobce. Vlastník předmětných pozemků nemůže v plné míře realizovat oprávnění vyplývající z vlastnického práva (§ 1012 ObčZ), resp. je limitován právem žalované jako vlastníka budovy na pozemcích se nacházejících. Za situace, kdy žalobkyně je povinna strpět užívání pozemků žalovanou jako vlastníkem budovy, přičemž právní vztah žalované k předmětným pozemkům nebyl v rozhodném období jakkoliv upraven, vzniká žalované bezdůvodné obohacení v podobě užívání bez právního důvodu (§ 2991 odst. 2 ObčZ), které je povinna vydat (§ 2991 odst. 1 ObčZ) ve formě peněžité náhrady (§ 2999 odst. 1 ObčZ). Mezi účastníky řízení v projednávané věci byla sporná výše peněžité náhrady, kterou je žalovaná za své bezdůvodné obohacení povinna žalobci vydat. Pokud jde o nabytí vlastnictví budovy žalovanou, pak vlastnické právo k budově přešlo na žalovanou příklepem licitátora na dražebním jednání dne [datum] (§ 30 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb.) (viz důkaz Potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne [datum]).

24. Shora zjištěný skutkový stav soud posoudil jako nárok z titulu bezdůvodného obohacení. S ohledem na skutečnost, že k bezdůvodnému obohacení mělo dojít za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ ObčZ“), postupoval soud dle relevantních ustanovení tohoto zákona.

25. Soud se rozhodl přiznat výši bezdůvodného obohacení na základě závěrů znaleckého posudku vypracovaného Ústavem vysoké školy [anonymizováno], [ulice] [anonymizováno], Ústav oceňování majetku pod č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], který byl zpracován na základě zadání soudu v rámci soudního řízení vedeného pod čj. [číslo] [spisová značka], a jímž byla stanovena obvyklá jednotková cena nájemného za období od [datum] do [datum] z věcí nemovitých – pozemků parc. [číslo] katastrální území [územní celek], [územní celek], okres [okres], kraj [anonymizováno], která byla odhadnuta na 1.048 Kč/m2/rok, tedy celková výše nájemného za toto rozhodné období činí 631.944 Kč/rok. Dále z tohoto znaleckého posudku zcela jednoznačně vyplynula nesprávnost závěrů znaleckých posudků zpracovaných [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] a [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], přičemž se jednalo o znalecké posudky obsažené rovněž v daném spise. Pokud si měl soud vyhodnotit správnost znaleckého posudku zpracovaného Ústavem vysoké školy [anonymizováno], konfrontoval tyto závěry se závěry znalců, které učinili v rámci svých znaleckých posudků, které byly jednak součástí spisu Městského soudu v Brně, sp. zn. [číslo] [spisová značka] ([příjmení], [příjmení]), a dále se závěry znaleckých posudků znalkyně [příjmení] revizního znaleckého posudku [anonymizována dvě slova] [příjmení], oba obsažené ve spise Městského soudu v Brně, sp. zn. [spisová značka], a rovněž se závěry znaleckého posudku Znaleckého ústavu [anonymizováno] vypracovaného ve věci vedené Městským soudem v Brně pod sp. zn. [číslo] [spisová značka], a dále znaleckého posudku, jež je součástí spisu [spisová značka], a to právě pro námitky strany žalované, která zpochybňovala správnost závěrů znaleckého posudku č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum] právě z důvodu výše částky, která byla jako obvyklá jednotková cena nájemného za rozhodné období od [datum] do [datum] ve věci nemovitých pozemků stanovena. Tyto zpracované znalecké posudky byly v tomto sporu pro soud významné jen toliko pro posouzení důvodnosti námitky žalované, jež brojila proti závěrům znaleckého zkoumání provedeného v rámci znaleckého posudku [anonymizováno] [číslo] s argumentací, že znalecký posudek, tak jak byl zpracován jako podklad pro rozhodnutí soudu, nebyl zpracován dostatečně citlivě se znalostí faktické mapy, potažmo řečeno, nebyla zvážena různost pozemků v daném čase a místě, neboť právem každého znalce je vzít si k posouzení nějaký soubor pozemků jako podklad pro porovnání a posléze stanovení ceny, z níž pak vychází výše náhrady a je zcela nepochybné, že nebyly citlivě zvoleny ty pozemky, které by měly a mohly být podkladem pro stanovení výše bezdůvodného obohacení.

26. Žalovaná, jak již bylo výše konstatováno, vlastní v souladu s § 30 odst. 1, zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách na základě udělení příklepu dnem [datum] v souladu s potvrzením o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne [datum], budovu [adresa], způsob využití jiná stavba, postavenou mimo jiné na uvedených pozemcích. Žalovaná užívala uvedené pozemky bez právního důvodu od [datum] do [datum] a za užívání 603 m2 vznikl žalobkyni nárok na zaplacení částky 631.944 Kč (počítáno 1.048 Kč/m2/rok), a to na základě znaleckého posudku vypracovaného Ústavem oceňování majetku, který byl revizním znaleckým posudkem vypracovaným na základě zadání soudu, a to z důvodu, že v rámci soudního řízení, které bylo vedeno pod sp. zn. [číslo] [spisová značka] každá ze stran předložila vlastní vypracovaný znalecký posudek, a to žalobce znalecký posudek znalkyně [příjmení] a žalovaný znalecký posudek znalce [příjmení], jejichž závěry byly odlišné. Soud neměl pochybnosti o správnosti revizního znaleckého posudku, když s námitkami účastníků se Znalecký ústav prostřednictvím obhájce znaleckého posudku, [anonymizována dvě slova], v rámci jeho výslechu u jednání dne [datum], (viz důkaz protokolem z jednání ze dne 13. 3. 2019, sp. zn. [číslo] [spisová značka]), vypořádal. Svůj posudek obhájil zpracovatel posudku naprosto přesvědčivým ústním přednesem, kdy se vyjádřil zcela odmítavě k závěrům zaznělým ve znaleckém posudku znalkyně [anonymizováno]. [příjmení] a zcela odmítl závěry znaleckého posudku [anonymizováno]. [příjmení], které co do obsahu jednoznačně vyloučily, aby se soud nechal závěry těchto znaleckých posudků jakkoliv ovlivnit ve svém závěru, že toliko revizní znalecký posudek obsahuje správnou výši bezdůvodného obohacení. Dle názoru soudu žalovaná, vedena snahou, aby bylo soudem rozhodnuto o co nejnižší výši bezdůvodného obohacení žalované vůči žalobkyni, trvala na provedení důkazů i znaleckými posudky, které byly zpracovány v rámci jiných soudních sporů, ať už u zdejšího soudu či u Okresního soudu ve Zlíně. Soud provedl důkaz těmito znaleckými posudky a dále i protokolem z jednání ze dne [datum], jehož součástí byl výslech znalkyně [příjmení] a znalce [příjmení], a byly mu tedy známy závěry jednotlivých znalců ohledně výše bezdůvodného obohacení, (spis Městského soudu v Brně sp. zn. [spisová značka], a spis Okresního soudu ve Zlíně sp. zn. [spisová značka], spis Městského soudu v Brně sp. zn. [číslo] [spisová značka]), kdy soud je povinen v rámci hodnocení důkazů znaleckým posudkem hodnotit soulad či nesoulad znaleckého posudku s ostatními důkazy, a zde je nutné konstatovat, že Znalecký ústav stanovil obvyklou cenu ve středu mezi krajními body. Pokud žalovaná zpochybňovala závěry revizního znaleckého posudku právě s odkazem na závěry znaleckých posudků [příjmení] (1.203 Kč/m2/rok – 2014), [příjmení] (432 Kč m2 – 2014), [příjmení], [příjmení] (860 Kč/m2/rok – 2014, 2015), [anonymizováno] (857 Kč/m2/rok – 2016 – 2018), a [anonymizováno] (650 Kč/m2/rok – 2010 – 2011), tedy uváděla, že znalci dospěli při svém znaleckém zkoumání k podstatně nižším částkám za m2 a rok, pak je nutné podotknout, že tyto znalecké posudky neposuzovaly cenu obvyklého nájemného za užívání týchž pozemků za totožné rozhodné časové období.

27. Znalecký posudek Znaleckého ústavu [anonymizováno] [číslo] posuzoval období od [datum] do [datum]. Znalecký posudek zpracovaný rovněž Znaleckým ústavem [anonymizováno] v rámci řízení u Okresního soudu Zlín, sp. zn. [spisová značka], stanovoval cenu obvyklého nájemného v časovém období od roku 2010 do roku 2011. Znalecké posudky znalkyně [příjmení] a na něj navazující revizní znalecký posudek znalkyně [příjmení] stanovoval výši bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] a za užívání odlišné parcely, tedy parcely [číslo] části pozemku parc. [číslo] v k. ú. [územní celek], a tedy závěry těchto znaleckých posudků nebyly s to zpochybnit revizní znalecký posudek ([anonymizováno] [číslo]), jež byl zpracován za účelem revize znaleckých posudků znalkyně [příjmení] a znalce [příjmení]. Žalobkyně se závěry revizního znaleckého posudku souhlasila, přičemž obhájce znaleckého posudku dostatečně přesvědčivě v rámci svého výslechu v řízení vedeném pod sp. zn. [číslo] [spisová značka] objasnil použití procentní hodnoty ročního podílu z ceny pozemku při odhadu obvyklého nájemného 5 %, když uvedl, že pokud jde o částku 5 %, resp. 7 %, jako podílu na obvyklé ceně za metr čtvereční, Asociace znalců a odhadců není jednotnou komorou a tak si znalci tvoří svoje lokální postupy. Sazbu 5 % určili na základě svých zkušeností, nikoliv na podkladě užití výnosové metody. Dále znalec uvedl, že skutečné užití nemovitosti nemá vliv na stanovení ceny obvyklého nájemného, kdy se jedná toliko o možnost takový pozemek užít, nikoliv o faktický způsob užití. Navíc lze poukázat na skutečnost, že tato hodnota (sazba 5 %) není v rozporu s ostatními provedenými důkazy v tomto řízení, kdy nelze mít za dané jednoznačně, zda použít hodnotu 5 % nebo 7 %, a jak znalec sám vyslovil, jedná se o subjektivní hodnocení znalce a jeho odůvodnění při použití dané sazby. Soud se neztotožnil s odůvodněním žalovaného, že revizní znalecký posudek žalovaného je vadný. Jestliže je výše uvedeno, že je primárně na vlastníkovi budovy, jak se rozhodne s budovou nakládat, vlastník pozemku toto ovlivnit nemůže. Pozemek, jehož je vlastníkem, je tedy bezdůvodně užíván vlastníkem budovy. Bylo by zcela nelogické, aby míra bezdůvodného obohacení byla determinována tím, jak užívá své vlastnictví vlastník budovy. (shodně též usnesení Nejvyššího soudu ČR z 24. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2613/2012). Tedy bez ohledu na to, zda vlastník budovu užívá či neužívá a jakým způsobem je a priori dána skutečnost, že se na úkor vlastníka pozemku, na němž nemovitost stojí, bezdůvodně obohacuje, pokud mu za užívání pozemku ničeho nehradí. Revizní znalecký posudek použití sazby 5 % dostatečně odůvodnil uvedením skutečnosti, že pozemky představují investici s poměrně nízkým rizikem., Daná sazba navíc plyne z oceňovací vyhlášky, která se běžně používá pro účely ocenění nájemného odvozeného od ceny nemovitosti. Pokud žalovaná tedy vytýkala Znaleckému ústavu, že nezohlednil specifika budovy postavené na předmětných pozemcích, konkrétně nezohlednil, že stavba je památkově chráněná, a využívána může být jen pro kulturní akce, a je zde průchod budovou, a s tím související omezení věcným břemenem, tak tato argumentace neobstojí, když Nejvyšší soud ČR dlouhodobě dospívá k závěru, že obvyklé nájemné, jímž se patří obohacení neoprávněného uživatele věci poměřovat, je pojímáno jako úplata vynakládaná za užívání stejné nebo podobné věci v daném čase a za obdobných podmínek (viz kupříkladu rozsudek Nejvyššího soudu ČR z 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012).

28. Znalecký ústav v revizním znaleckém posudku dle názoru soudu správně uvedl, že pozemky jsou v obvyklém obchodním styku neobchodovatelné, kdy jako obvyklý obchodní styk označil Znalecký ústav prodej nezastavěných pozemků, který je vodítkem i pro cenu zastavěných pozemků, když strana nabývající pozemek si je vědoma toho, že teprve s pozemkem nabývá celek bez závad za cenu, kterou by jinak zaplatila za koupi nezastavěného pozemku. Pro hodnocení je nezbytná podobnost pozemků, která je dána především místem. Revizní znalecký posudek použil srovnatelné nemovitosti, kdy se jednalo o nemovitosti označené pod bodem [číslo] až 3.2. [datum], které byly ke srovnání vhodné, kdy použil tzv.„ zlatý kříž“ od ulice [anonymizováno] po [ulice] a od ulice [anonymizováno] pro [ulice] nádraží. Nelze tedy míti za to, jak uváděla žalovaná, že ke srovnání nebyly použity vhodné pozemky. Tento názor soud nesdílí a má za to, že tato námitka žalované je zcela lichá.

29. Soud zamítl návrh žalované, jímž se domáhala, aby byly zpracovány doplňující znalecké posudky na stanovení obvyklé jednotkové ceny nájemného za období od [datum] do [datum], nemovitých věcí, pozemku parc. [číslo] v k. ú. [územní celek], [územní celek], okres [okres], kraj [anonymizováno], a to znalkyní [příjmení] [příjmení], znalkyní [anonymizováno] [příjmení] a naposledy znaleckým ústavem [anonymizováno], neboť soud dospěl k závěru po provedeném dokazování, že další revizní posudky či doplňující znalecké posudky, které by případně zpracovala znalkyně [příjmení] [jméno] k posudku [číslo] [anonymizováno] [příjmení] k posudku [číslo] 2018, by byly nadbytečné, protože dle názoru soudu byl v projednávané věci zajištěn dostatek podkladů, aby bylo možné dospět k obvyklé výši nájemného za rok 2014 u předmětných pozemků. Znalecký posudek znalkyně [příjmení], která ve svém posudku uvedla, že považuje za vhodné užití 5 % z ceny pozemků dle cenové mapy, což, jak vyplynulo i z posudku znalkyně [příjmení], nebylo správné a její závěry, jež v rámci zpracovaného znaleckého posudku uvedla, byly nepoužitelné. Bylo by tedy zcela v rozporu se zásadami procesní ekonomie řízení a naprosto neúčelné, aby bylo umožněno vypracování doplňujícího znaleckého posudku, jež by obsahoval případnou korekci závěrů původně vypracovaného znaleckého posudku a stanovení ceny obvyklého nájemného za rozhodné časové období (od [datum] do [datum]) připadající na tento spor. Naprosto ze stejných důvodů soud zamítl i návrh na zpracování doplňujícího znaleckého posudku [anonymizována dvě slova] [příjmení] a Znaleckým ústavem [anonymizováno], když nelze mimo jiné odhlédnout i od skutečnosti, že v řízení, které bylo vedeno u Městského soudu v Brně pod sp. zn. [spisová značka] bylo rozhodováno ohledně odlišných pozemků, kdy předmětem shora označeného řízení byly pozemky pod parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] v k. ú. město Brno.

30. Úkolem Znaleckého ústavu, který byl zcela jednoznačně splněn, bylo určit výši obvyklého nájemného u předmětných pozemků žalobou vymezených za rozhodné období roku 2015. Soud má za to, že znalecký posudek je správný, dostatečně odůvodněný a na základě jeho závěrů soud ve věci rozhodl o výši bezdůvodného obohacení žalované vůči žalobkyni. Znalecké posudky, kterými byl proveden důkaz v rámci tohoto soudního řízení, a které byly součástí jiných soudních spisů, ale ani výslechy znalců [příjmení] a [příjmení], nezpochybnily závěry revizního znaleckého posudku, když soud nemá za to, že nelze akceptovat námitky žalované, že náhrada představující bezdůvodné obohacení svou výší významně vybočuje z řady jiných znaleckých posudků, a to z důvodů, které žalovaná ve svých vyjádřeních uvedla, a které jsou výše v rozsudku uvedeny. Soud tedy zavázal žalovanou k úhradě částky 631.944 Kč představující výši bezdůvodného obohacení za rozhodné časové období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015, a dále přiznal žalobkyni vůči žalované rovněž nárok na úrok z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 5. 12. 2017 do zaplacení, přičemž zde soud vycházel při určení dne, od nějž je úrok z prodlení přiznán, z data výzvy čj. [anonymizováno] [spisová značka] [číslo] ze dne 8. 11. 2017, doručené žalované 19. 11. 2017, kde byl stanoven termín splatnosti 5. 12. 2017 (§ 1970 NOZ).

31. Soud o náhradě nákladů řízení rozhodl ve výroku II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 3.900 Kč podle ustanovení § 151 odst. 3 o. s. ř., ve spojení s ustanovením § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, a to za úkon návrh ve věci samé a výzva k plnění. Na náhradě nákladů řízení byla žalobkyni vůči žalované přiznána náhrada nákladů řízení v paušální výši, s odkazem na ustanovení § 151 odst. 3 o. s. ř., ve spojení s vyhl. č. 254/2015 Sb., a to za celkem 13 úkonů po 300 Kč, tj. 3.900 Kč (jedná se o tyto úkony: předžalobní výzva k plnění, žaloba, vyjádření k přerušení řízení, jednání dne [datum], příprava na uvedené jednání, návrh na pokračování v řízení, jednání dne [datum], příprava na toto jednání, návrh na pokračování v řízení, jednání dne [datum], příprava na toto jednání, a jednání dne [datum] a příprava na toto jednání).

32. Ve výrok III. stanovil soud žalované povinnost uhradit České republice - Městskému soudu v Brně na soudním poplatku částku 31.598 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, dle pol. 1 odst. 1, písm. b) zák. č. 549/1991 Sb., když žalobkyně je dle § 11 odst. 2 písm. a) zák. o soudních poplatcích osvobozena od platby soudního poplatku a povinnost zaplatit soudní poplatek za řízení s ohledem na ust. § 2 odst. 3 zák. o soudních poplatcích přešla na žalovanou, neboť je-li žalobkyně v řízení od poplatku osvobozena a soud jejímu návrhu vyhověl, zaplatí podle výsledku řízení poplatek nebo jeho odpovídající část žalovaná, nemá-li proti žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, nebo není-li též od poplatku osvobozena.