262 C 22/2021

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mališovou ve věci žalobce: ; a) celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce žalobkyně: ; b) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno celé jméno žalobce sídlem adresa žalobce proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem Mgr. Ing. jméno příjmení sídlem adresa , obec o zaplacení 8 753 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům společně a nerozdílně 25.037 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 19.500 Kč od 2. 3. 2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 13.000 Kč od 15. 2. 2021 do 4. 3. 2021 a s úrokem z prodlení z částky 5.537 Kč od 5. 3. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do požadavku na zaplacení 3.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 3.000 Kč od 5. 3. 2021 do zaplacení.

III. Žalovaný je povinen uhradit žalobcům společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 31.332 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobou doručenou soudu dne 1. 3. 2021, ve znění podání ze dne 29. 7. 2021, se žalobci po žalovaném domáhali zaplacení 8.537 Kč s příslušenstvím z titulu nevráceného nájemného a záloh na služby za leden 2021. Žalobou doručenou soudu dne 10. 5. 2021, ve znění podání ze dne 27. 7. 2021, se pak žalobci po žalovaném domáhali zaplacení 19.500 Kč s příslušenstvím z titulu práva na vrácení jistoty po skončení nájmu; toto řízení bylo vedeno pod sp. zn. 241 C 4/2021. Usnesením podepsaného soudu ze dne 26. 1. 2022, č. j. 262 C 22/2021-84, byla obě řízení spojena ke společnému projednání; usnesení nabylo právní moci dne 10. 2. 2022.

2. Žalobci uvedli, že na základě nájemní smlouvy uzavřené se žalovaným jako pronajímatelem užívali od 1. 8. 2018 do 31. 12. 2020 byt [číslo] nacházející se v 1. nadpodlaží bytového domu [adresa], č. or. [anonymizováno] na ulici [ulice] v [obec] (dále jen„ byt“ nebo„ předmětný byt“), jehož je žalovaný vlastníkem. Na konci roku 2020 došlo v bytě k havárii vody. Žalobci proto v lednu 2021 po dohodě se žalovaným byt přestali užívat, aby mohl být opraven. Následně se obě strany dohodly na ukončení nájemního vztahu a žalobci se do bytu již nevrátili. Žalobci v prosinci 2020 zaplatili žalovanému nájemné za leden 2021 ve výši 13.000 Kč a zálohu na služby ve výši 3.000 Kč. Žalovaný e-mailem ze dne 2. 1. 2021 žalobcům přislíbil vrácení nájemného za dobu, po kterou byt nemohou z důvodu havárie vody užívat. Po skončení nájmu však žalovaný žalobcům vrátil pouze 7.463 Kč, a proto se žalobci domáhají zaplacení rozdílu mezi touto úhradou a zaplaceným nájemným a zálohou na služby ve výši 8.537 Kč s úrokem z prodlení. Žalobci vyzvali žalovaného k vrácení nájemného v pětidenní lhůtě e-mailem ze dne 9. 2. 2021. Žalovaný se tedy do prodlení dostal ke dni 15. 2. 2021.

3. V souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy složili žalobci žalovanému dne 18. 7. 2018 v hotovosti jistotu ve výši 20.000 Kč. Po skončení nájmu žalobci dne 1. 2. 2021 byt předali žaovanému. Při předání bytu bylo zjištěno poškození přední části nožek policových skříní v šatně. Z důvodu tohoto poškození odečetli žalobci od složené jistoty 500 Kč a požadují vrácení zbytku, tedy 19.500 Kč, s úrokem z prodlení běžícím od 2. 3. 2021.

4. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta, neboť žalobci v bytě způsobili škody a žalovaný proti jejich nároku na vrácení jistoty, nájemného a zálohy na služby započetl svůj nárok na náhradu škody způsobené v bytě. Započtení žalovaný provedl nedatovaným sdělením, které dne 26. 2. 2021 zaslal e-mailem zástupci žalobců. Žalovaný dne 7. 1. 2021 při zjišťování příčin havárie vody zjistil v bytě rozsáhlá poškození, zejména výskyt plísní v rozích pokojů, na stropě koupelny a záchodu, poškození skříní, u kterých byl na zemi umístěn kočičí záchod, a současně zjistil, že část plovoucí podlahy v místě, kde se nacházel kočičí záchod, je vyměněna za jinou, přičemž opravená část plovoucí podlahy je na první pohled zřetelná. Žalobci se žalovaným opravu žádným způsobem nekonzultovali. V důsledku nadměrné vlhkosti zrezivěla v koupelně spodní část žaluzie, spodní lišta koupelnové skříňky a svítidlo nad umyvadlem. Na umyvadle byly nalezeny škrábance. Žalobci v době, kdy byt užívali, řádně nevětrali v obavě, aby jim neutekly kočky. Nedostatečné větrání vedlo k masivnímu vzniku plísní. Žalobci přitom byli výslovně upozorněni na nezbytnost dostatečného větrání a vytápění bytu k zabránění srážení vlhkosti na oknech. Výši škody způsobené na plovoucí podlaze žalovaný stanovil na 7.700 Kč. Vycházel přitom z odhadu společnosti [právnická osoba], která cenu za montáž a demontáž plovoucí podlahy stanovila na 9.488 Kč. Výši škody spočívající ve výskytu plísní žalovaný stanovil na 11.349 Kč. Vycházel přitom rovněž z odhadu společnosti [právnická osoba], přičemž se jedná o cenu za odstranění plísní, penetraci a malování. Cena nové plovoucí podlahy činí 350 Kč za 1 m2.

5. Žalobci k námitce započtení vznesené žalovaným uvedli, že jejich pohledávka uplatněná touto žalobou započtením nezanikla. Akcentovali přitom, že žalovaný výmalbu ani výměnu podlahy fakticky neprovedl, tudíž mu žádná škoda nevznikla. Dále uvedli, že příčinou vzniku plísní a vzedmutí podlahy v kuchyni byla havárie podvodního potrubí, v důsledku které ostatně žalobci byt přestali užívat. Jedná se tedy o vady či poškození, za které odpovídá žalovaný jako vlastník bytu nikoliv však nájemci. Žalobci byt užívali řádně, před předáním jej uklidili a vyklidili. Pokud jejich zaviněním došlo k poškození části podlahy, žalobci tuto na vlastní náklady uvedli do původního stavu.

6. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že na konci roku 2020 došlo v bytě k havárii vodovodního potrubí, jakož i tom, že žalobci žalovanému složili jistotu ve výši 20.000 Kč a tato jim po skončení nájmu nebyla vrácena.

7. Soud provedl dokazování listinami.

8. Dne 8. 7. 2018 uzavřeli žalobci se žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání bytu v době od 1. 8. 2018 do 31. 7. 2019. Nájemné bylo sjednáno ve výši 12.500 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3.000 Kč měsíčně. V článku VI. odstavec 1 bylo sjednáno, že žalobci při podpisu nájemní smlouvy složí jistotu ve výši 20.000 Kč. Jistota nebo její nevyčerpaná část pak měla být žalobcům jako nájemcům vrácena po skončení nájemního vztahu a to ve lhůtě jednoho měsíce ve lhůtě od odevzdání bytu.

9. Dodatkem č. 1 ze dne 29. 7. 2019 byla doba nájmu prodloužena do 31. 12. 2020. Dodatkem č. 2 ze dne 21. 12. 2020 se smluvní strany dohodly na prodloužení nájmu do 31. 12. 2021 a současně na zvýšení nájemného z účinností od 1. 1. 2021, a to na 13.000 Kč měsíčně. Dodatkem č. 3 ze dne 8. 1. 2021 se účastníci dohodli na ukončení nájmu ke dni 31. 1. 2021.

10. K faktickému předání bytu došlo dne 1. 2. 2021, jak vyplývá z předávacího protokolu podepsaného oběma smluvními stranami. V předávacím protokolu byla vytčena poškození bytu, a to poškozená plovoucí podlaha u kuchyňské linky, vyměnění části plovoucí podlahy za jinou, poškození spodní části policových skříní, plísně v zadním rohu ložnice, v koupelně nad umyvadlem a oknem, dále na stropě záchodu. Dále byla vytčena zrezavělá žaluzie v koupelně a zrezavělá dolní lišta zrcadlové skříňky v koupelně a škrábance na umyvadle.

11. E-mailem ze dne 1. 1. 2021 sdělili žalobci žalovanému, že si do začátku měsíce března zajistili náhradní ubytování a že byt po dobu, po kterou v něm budou probíhat opravy, uvolní. Žalovaný nabízené řešení přijal e-mailem ze dne 2. 1. 2021.

12. Následujícím e-mailem z téhož dne žalovaný žalobcům sdělil, že po dobu, po kterou nebudou byt užívat, nebude požadovat placení nájemného.

13. E-mailem ze dne 2. 2. 2021 žalovaný žalobcům, respektive jejich zástupci, sdělil, že žalobci při užívání bytu byt poškodili. Hodnota bytu žalovaného se tak snížila. Žalovaný současně vyslovil předpoklad vzniku nákladů na opravy poškození. V této souvislosti apeloval na žalobce, aby navrhli finanční vyrovnání, které by pokrylo případné náklady na odstranění škod.

14. Nato žalobci reagovali přípisem ze dne 9. 2. 2021, ve kterém požadavek žalované na náhradu škody odmítli s tím, že žádné poškození bytu nezpůsobili. Upozornili žalovaného na to, že byt začal plesnivět na přelomu roku 2020 a 2021, příčinou vzniku plísní je tedy podle žalobců havárie vodovodního potrubí. Žalobci uznali poškození spodní části skříněk a navrhli žalovanému náhradu ve výši 500 Kč. Dále žalovaného s odkazem na jeho prohlášení, že nebude požadovat nájemné za dobu, po kterou byt nebyl způsobilý k užívání, vyzvali k vrácení 13.000 Kč odpovídajících nájemnému za leden 2021, a to ve lhůtě 5 dnů. Přednesli rovněž požadavek na zaplacení 19.500 Kč, tedy částky odpovídající složené jistotě ponížené o 500 Kč jako náhrady za poškození skříněk.

15. Žalovaný přípisem ze dne 15. 2. 2021 potvrdil doručení výzvy žalobců ze dne 9. 2. 2021. Připomněl, že žalobce při předání bytu poučil o nutnosti v bytě řádně větrat a topit, aby se zabránilo srážení vlhkosti a setrval na svém požadavku na náhradu vzniklé škody s tím, že škodu vyčíslí na základě podkladů dodaných od stavební firmy.

16. Žalobci přípisem ze dne 17. 2. 2021 odmítli argumentaci žalovaného, setrvali na svém požadavku na vrácení nájemného ve výši 13.000 Kč s tím, že tento přípis je současně předžalobní výzvou.

17. Nedatovaným přípisem žalovaný sdělil žalobcům, že neuznává jejich nárok na vrácení nájemného a jistoty a navrhl, aby proti těmto nárokům žalobců byla započtena jeho pohledávka spočívající v nákladech na odstranění poškození bytu. Tyto náklady žalovaný vyčíslil ve výši 28.537 Kč. Navrhl přitom, aby náklady na opravu podlahy, které vyčíslil ve výši 17.188 Kč, byly započteny proti pohledávce žalobců na vrácení jistoty ve výši 20.000 Kč Náklady na opravu podlahy přitom měly sestávat z odhadované ceny materiálu ve výši 7.700 Kč a částky 9.488 Kč Náklady na malování vyčíslené ve výši 11.339 Kč pak žalovaný navrhl k započtení proti pohledávce žalobců na vrácení nájemného a zálohy.

18. Podle nedatované cenové nabídky opatřené razítkem společnosti [právnická osoba] se sídlem [adresa], činí náklady na montáž a demontáž plovoucí podlahy o výměře 22 m2 bez materiálu 9.488 Kč, náklady na odstranění plísní, penetrování a malování činí 11.349 Kč.

19. Žalobci přípisem ze dne 28. 2. 2021 potvrdili, že dne 27. 2. 2021 obdrželi shora citované podání žalovaného a požádali o bližší konkretizaci tvrzených poškození, jakož i nákladů na jejich odstranění.

20. Přípisem ze dne 1. 3. 2021 žalobci opětovně vyzvali žalovaného k vrácení jistoty ve výši 19.500 Kč, a to do 8. 3. 2021.

21. E-mailem ze dne 3. 3. 2021 sdělil žalovaný žalobcům, že trvá na náhradě škody a odkázal na své podání, ve kterém škodu vyčíslil s tím, že nedoplatek vzniklý po započtení zašle na bankovní účet žalobců.

22. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 18. 7. 2018 vyplývá, že žalobci žalovanému uhradili 35.500 Kč, tedy částku sestávající z vratné kauce a nájemného za srpen 2018.

23. Z potvrzení o provedení platby vyplývá, že žalovaný poukázal na bankovní účet žalobců dne 4. 3. 2021 částku ve výši 7.463 Kč, kterou označil jako„ vrácení nájemného a jistoty (16 + 20 tis.) snížených o vyčíslené škody (28.537 Kč)“.

24. Z potvrzení o provedení platby ze dne 22. 12. 2020 vyplývá, že z účtu vedeného na jméno žalobce byla na účet žalovaného poukázána platba ve výši 16.359 Kč označená jako„ nájemné [ulice a číslo], [obec]“.

25. Z dalších listinných důkazů, tj. fotografií, provedených u jednání soud nezjistil žádné skutečnosti relevantní pro posouzení dané věci.

26. Provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Pravost ani pravdivost jednotlivých listinných důkazů nebyla účastníky zpochybňována.

27. Vycházeje z provedeného dokazování a nesporných tvrzení účastníků soud uzavřel, že žalobci užívali byt žalovaného na základě nájemní smlouvy ze dne 18. 7. 2018, ve znění jejích dodatků č. 1, č. 2 a č.

3. Nájem skončil ke dni 31. 1. 2021. Žalobci byt vyklidili dne 1. 2. 2021. Žalovaný žalobcům při předání bytu vytkl jeho poškození, a to zejména poškození plovoucí podlahy, výskyt plísní v koupelně, na záchodě a ložnici, poškození umyvadla, zrcadlové skříňky a žaluzie v koupelně a dále poškození spodních částí policových skříní. Žalobci žalovanému jako kompenzaci za poškození spodních částí policových skříní nabídli 500 Kč. Žalobci při podpisu nájemní smlouvy složili žalovanému jistotu ve výši 20.000 Kč. V prosinci 2020 zaplatili žalovanému nájemné za měsíc leden 2021 ve výši 13.000 Kč a zálohu na služby ve výši 3.000 Kč. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobci v měsíci lednu 2021 byt neužívali, neboť byl pro havárii vodovodního potrubí a opravy, které si tato havárie vyžádala, neobyvatelný. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný se zavázal vrátit žalobcům nájemné za dobu, po kterou byt nebyl způsobilý k užívání.

28. Soud z důvodu hospodárnosti řízení neprováděl navrhovaný důkaz účastnickými výpověďmi obou žalobců. Účastnické výpovědi žalobců byly navrženy k prokázání existence dohody o vrácení nájemného za leden 2021. Soud má však tuto dohodu dostatečně za prokázanou e-mailem žalovaného ze dne 2. 1. 2022.

29. Jako nadbytečný soud vyhodnotil rovněž důkaz svědeckou výpovědí správce budovy [jméno] [příjmení], který byl navržen k prokázání okolností vzniku a průběhu havárie vody, neboť mezi účastníky nebylo sporu o tom, že na přelomu roku 2020 a 2021 došlo v bytě k havárii vodovodního potrubí a že se byt v důsledku toho, respektive v důsledku nutnosti provedení oprav potrubí, stal neobyvatelným. Ostatně to, zda a za jakých okolností došlo k havárii vodovodního potrubí, není pro posouzení dané věci podstatné.

30. Podle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), ujednají-li si strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

31. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

32. Podle § 2247 odst. 2 o. z. pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, včetně čistění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čistění komínů, případně provoz výtahu.

33. Podle odst. 3 citovaného ustanovení způsob a rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.

34. Podle § 2 písm. a) bodu 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen„ zákon o poskytování služeb“), se poskytovatelem služeb pro účely tohoto zákona rozumí vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy.

35. Podle § 4 odst. 1 zákona o poskytování služeb, má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.

36. Podle § 7 odst. 1 zákona o poskytování služeb není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

37. V řízení bylo prokázáno, že žalobci uhradili žalovanému při uzavření nájemní smlouvy jistotu ve výši 20.000 Kč. Žalovaný žalobcům jistotu po skončení nájmu nevrátil, ačkoliv byl podle článku VI. 6 nájemní smlouvy povinen tak učinit ve lhůtě 1 měsíce od odevzdání bytu, tj. do 1. 3. 2021. Požadavek žalobců na zaplacení 19.500 Kč, tedy částky odpovídající složené jistotě po odečtení náhrady ve výši 500 Kč za poškození spodních částí policových skříněk, byl proto shledán opodstatněným. Žalobcům ve smyslu ustanovení § 1970 o. z. náleží také právo na zaplacení úroku z prodlení. Žalovaný se do prodlení dostal dne 2. 3. 2021, když jistotu žalobcům nevrátil ve lhůtě sjednané nájemní smlouvou.

38. V řízení bylo rovněž prokázáno, že žalobci žalovanému uhradili nájemné za měsíc leden 2021 ve výši 13.000 Kč. Jak vyplývá z e-mailu ze dne 2. 1. 2021, žalovaný žalobcům přislíbil vrácení nájemného za dobu, po kterou nebudou byt užívat z důvodu provádění oprav po havárii vodovodního potrubí. Z nesporných tvrzení obou stran, jakož i e-mailové komunikace mezi žalobci a žalovaným, vyplývá, že žalobci byt v měsíci lednu 2021 neužívali. Lze tedy uzavřít, že na základě dohody se žalovaným jim vzniklo právo na vrácení nájemného za měsíc leden 2021. Nájemné bylo nájemní smlouvou ve znění jejího dodatku č. 2 ujednáno ve výši 13.000 Kč měsíčně. Žalobci žalovaného vyzvali k vrácení nájemného přípisem ze dne 9. 2. 2021 a stanovili mu k tomu lhůtu 5 dnů. Žalovaný přípisem ze dne 15. 2. 2021 potvrdil, že výzvu k vrácení nájemného obdržel. Počínaje dnem 15. 2. 2021 se tedy dostal do prodlení a požadavek žalobců na zaplacení úroku z prodlení z částky odpovídající nájemnému za měsíc leden 2021, resp. jeho nevrácené části ve výši 5.537, byl proto podle ustanovení § 1970 o. z. shledán opodstatněným.

39. Pokud se žalobci domáhali rovněž zaplacení 3.000 Kč, tedy částky odpovídající záloze na služby za měsíc leden 2021, není jejich požadavek po právu. Žalovaný se totiž zavázal k vrácení toliko nájemného za měsíc leden 2021, nikoliv zálohy na služby. Podle shora citovaných ustanovení občanského zákoníku a zákona o poskytování služeb podléhá nájemné a zálohy na služby tedy plnění poskytovaná s užíváním bytu, jinému právnímu režimu. Zákon o poskytování služeb stanoví, jakým způsobem má být se zálohami naloženo. Nájemní smlouva rovněž upravovala zvlášť nájemné a zálohy na služby. Nelze tedy dovodit, že žalovaný termínem„ nájemné“ mohl mít na mysli vrácení nejen nájemného, ale i záloh na služby. Ostatně ze všech podání žalobců je zřejmé, že i žalobci rozlišovali mezi nájemným a zálohami na služby, a přípisem ze dne 9. 2. 2021 vyzývali žalovaného toliko k vrácení nájemného za měsíc leden 2021 ve výši 13.000 Kč. Žalobci se proto v předmětném řízení nemohou s úspěchem domáhat vrácení zálohy na služby za měsíc leden 2021 ve výši 3.000 Kč. Je na nich, aby se po provedeném vyúčtování případně domáhali vzniklého přeplatku.

40. Žalovaný se žalobě bránil tvrzením, že pohledávky žalobců zanikly započtením.

41. Podle ustanovení § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

42. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení se započtením obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

43. Žalovaný zánik pohledávek započtením odvozoval od nedatovaného podání, které bylo žalobcům doručeno dne 27. 2. 2021. Toto podání však podle svého obsahu není jednostranným zápočtem, jak tvrdí žalovaný, nýbrž návrhem dohody o započtení, jak lze dovodit ze znění první věty předposledního odstavce tohoto podání:„ Pokud by se [příjmení] klienti rozhodli na výše uvedený zápočet nepřistoupit, upozorňujeme, že bychom požadovali náklady a náhrady za poškození v celé výši.“ 44. Žalobci návrh dohody o započtení neakceptovali, jak vyplývá ze všech jejich následných podání i samotné žaloby, kdy žalovaného nejprve vyzývali, aby své požadavky konkretizoval, a následně jej opakovaně vyzývali k úhradě. Za akceptaci návrhu nelze považovat ani skutečnost, že žalobci přijali plnění označené žalovaným jako„ vrácení nájemného a jistoty (16 + 20 tis.) snížených o vyčíslené škody (28.537 Kč)“, neboť z podání doručeného soudu dne 29. 7. 2021, kterým žalobci vzali žalobu zčásti zpět je zřejmé, že platbu považovali za částečné vrácení nájemného.

45. Ovšem ani pokud by nedatované podání žalovaného bylo možné hodnotit jako jednostranný zápočet, nebyl by způsobilý vyvolat zamýšlené účinky. Předpokladem započtení je totiž splatnost aktivní, tj. k započtení uplatněné, pohledávky v okamžiku započtení (k tomu srov. odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. 29 Odo 204/2003, publikovaného pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

46. Podmínkou vzniku nároku pronajímatele na náhradu nákladů vynaložených na odstranění poškození bytu jako předmětu nájmu je ve smyslu ustanovení § 2267 o. z., kromě nesplnění povinnosti nájemce odstranit vadu nebo poškození, reálné vynaložení těchto nákladů pronajímatelem. Splatnost takové náhrady se pak odvíjí od výzvy k její úhradě.

47. Jak dovodil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 21. 10. 2014, sp. zn. 25 Cdo 1826/2014, dostupném na [webová adresa], ustanovení § 693 obč. zák. (dnes § 2267 o. z.) je speciální právní normou upravující objektivní odpovědnost nájemce, jako strany smluvního závazkového vztahu, za závady a poškození domu, ať už způsobené nájemcem samotným či spolubydlícími osobami. Neobsahuje však pouze samotnou skutkovou podstatu vymezující podmínky vzniku odpovědnosti za škodu, ale i postup při náhradě škody a způsob náhrady….Závadou a poškozením domu není pouhé opotřebení bytu a domu způsobené řádným užíváním. Nájemce odpovídá pouze, jestliže závady a poškození domu způsobili nájemce nebo osoby, které s ním bydlí. Pronajímatel má vůči nájemci právo pouze na odstranění závad a poškození, nemá právo v tomto rozsahu přímo požadovat peněžitou náhradu….. § 693 obč. zák. jako ustanovení speciální vylučuje použití obecného ustanovení § 420 obč. zák. v rozsahu, v jakém se jedná o nárok pronajímatele na náhradu nákladů vynaložených na odstranění závad a poškození domu způsobených nájemcem.

48. Byť byl citovaný závěr vysloven za právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, je s ohledem na porovnání znění § 2267 o. z. a dřívějšího ustanovení § 693 obč. zák. v otázce speciality této úpravy ve vztahu k úpravě obecné odpovědnosti za škodu a předpokladů pro vznik nároku na náhradu nákladů (vyjma dříve povinného předchozího upozornění nájemce) použitelný i za současné právní úpravy.

49. Žalovaný žádné náklady na odstranění poškození nevynaložil, neboť výměnu podlahové krytiny ani výmalbu neprovedl, jak uvedl ve svém písemném vyjádření ze dne 2. 3. 2022. Nárok na náhradu nákladů vynaložených na odstranění poškození, které měli v bytě způsobit nájemci, tedy v okamžiku započtení vůbec neexistoval, natož aby byl splatný.

50. Pohledávka žalovaného uplatněná k započtení proti předmětným pohledávkám žalobců tudíž nebyla v okamžiku zápočtu způsobilá k započtení. Kompenzační projev žalovaného tak nemohl vyvolat zamýšlené účinky.

51. Soud proto výrokem pod bodem I tohoto rozsudku vyhověl požadavku žalobců na zaplacení částky 19.500 Kč odpovídající nevrácené jistotě a částky 5.537 Kč odpovídající nájemnému za měsíc leden 2021 po zohlednění plnění ve výši 7.463 Kč, které žalovaný poskytl žalobcům po podání žaloby, a to včetně požadovaného úroku z prodlení. Výše úroku z prodlení odpovídá nař. vlády č. 351/2013 Sb.

52. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř.

53. V části, v níž se žalobci domáhali vrácení zaplacené zálohy na služby za měsíc leden 2021 ve výši 3.000 Kč, byla žaloba zamítnuta z důvodů osvětlených shora.

54. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 146 odst. 2 věty druhé o. s. ř. V daném případě mají žalobci podle poměru svého procesního úspěchu a neúspěchu právo na náhradu 78,6 % nákladů řízení.

55. Náklady řízení žalobců činí 39.862 Kč a sestávají z těchto částek: - 2.000 Kč zaplacené soudní poplatky v obou (spojených) řízeních, - 27.104 Kč odměna advokáta určená podle stanovené podle § 7 ve spojení s § 12 odst. 3 a 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, v platném znění (dále jen„ advokátní tarif“) z tarifní hodnoty 16.000 Kč za tři společné úkony právní služby podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, podání žaloby) ve výši 1.740 Kč za úkon, z tarifní hodnoty 7.463 Kč za jeden společný úkon právní služby podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (částečné zpětvzetí žaloby) ve výši 1.500 Kč za úkon, z tarifní hodnoty 19.500 Kč za tři společné úkony právní služby podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení ve věci vedené původně pod sp. zn. 241 C 4/2021, výzva k plnění, podání žaloby) ve výši 1.900 Kč za úkon, z tarifní hodnoty 28.253 Kč (po spojení věcí) za dva společné úkony právní služby podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (písemné vyjádření ve věci ze dne 24. 2. 2022, účast u jednání soudu dne 4. 3. 2022) ve výši 3.616 Kč za úkon, - 2.700 Kč za hotové výdaje advokáta podle § 13 dst. 1 a 3 advokátního tarifu za 9 režijních paušálů po 300 Kč, - 400 Kč náhrada za promeškaný čas za 4 půlhodiny po 100 Kč podle § 14 advokátního tarifu, - 1.087 Kč náklady vynaložené na cestu [značka automobilu], typ [anonymizováno], r.z. [anonymizováno], ze sídla advokátní kanceláře v [obec] do [obec] a zpět (celkem 170 km), když podle vyhlášky č. 511/2021 Sb. činí náhrada za používání silničního motorového vozidla při sazbě 4,70 Kč/km 799 Kč a náhrada za spotřebované pohonné hmoty při ceně pohonných hmot 36,10 Kč a průměrné spotřebě podle technického průkazu 4,7 l /100 km 288 Kč, - 6.571 Kč odpovídající 21% DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), neboť zástupce žalobkyně doložil, že je plátcem DPH.

56. Jelikož žalobci mají právo na náhradu 78,6 % nákladů řízení, uložil soud žalovanému uhradit jim na nákladech 31.332 Kč, a to k rukám jejich zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

57. Náklady žalobců spočívající v odměně a hotových výdajích advokáta za sepis písemného podání ze dne 27. 7. 2021 ve věci (původně) vedené pod sp. zn. [spisová značka] soud neshledal účelně vynaloženými, neboť žalobci tímto podáním k výzvě soudu pouze opravovali žalobu; byla-li by žaloba bezvadná, nebyl by tento náklad vůbec vynaložen.

58. Soud neshledal důvody pro mimořádné odchýlení se od zásady stanovení výše náhrady nákladů řízení podle poměru úspěchu a neúspěchu ve sporu. Žalobci argumentují poukazem na nepoměr vlastních majetkových poměrů a majetkových poměrů žalovaného. Ke svým majetkovým poměrům, byť se na ně odvolávali i v průběhu řízení, však neuvádějí žádná konkrétní data a stran majetkových poměrů žalovaného vycházejí toliko ze skutečnosti, že je soudcem. Žalobci byli v řízení zastoupeni advokátem, nežádali o ustanovení zástupce z řad advokátů na náklady státu, nežádali osvobození od soudních poplatků, neuvedli žádné údaje o výši svých měsíčních příjmů a výdajů, ani o svém majetku. Jejich argumentace tak postrádá jakýkoliv reálný podklad. Odkaz na skutečnost, že žalovanému za dobu, po kterou užívali jeho byt, hradili nájemné, a že se o byt starali, jakož i (podle žalobců) neetický návrh žalovaného na smírné vyřešení věci, je v souvislosti s úvahami o výši náhrady nákladů řízení zcela nepřípadný.

59. Žalobci, ač zastoupeni advokátem, uplatnili v řízení nárok, který postrádal opodstatnění. Ničím nepodložený nepoměr mezi majetkovými poměry žalobců a žalovaným, jednání žalovaného, který žalobcům po skončení nájmu nevrátil přislíbené nájemné a jistotu, jakož i obsah podání žalovaného, kterým navrhl smírné vyřešení věci, či vztah žalobců a žalovaného k bytu nebo skutečnost, že žalobci po dobu trvání nájemního vztahu platili nájemné, k čemuž se smluvně zavázali, nepředstavují okolnosti, za kterých by bylo možné po žalovaném spravedlivě žádat, aby nesl náklady tohoto řízení i za nedůvodnou část žaloby.