272 C 38/2016

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Soňou Novotnou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupeného advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované zastoupeného advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa původní účastnice o zaplacení 65.000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal, aby byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 65.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky ve výši 65.000 Kč od 21. 12. 2015 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 54.876 Kč k rukám zástupce žalovaného, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit ČR Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů řízení částku ve výši 866 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení částky ve výši 65.000 Kč s příslušenstvím, a to s tím, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne 6. 1. 2015 smlouvu o uzavření smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví jednotky [číslo] [PSČ] [číslo]. V souladu s článkem II. byl předmětem této smlouvy budoucí prodej jednotky označené jako [číslo] v bytovém domě v katastrálním území Slatina, obec Brno, okres [okres]. Spolu s vlastnickým právem k jednotce včetně jejího příslušenství a k přináležejícím podílům na společných částech domu a vymezených pozemcích získal žalobce rovněž právo výhradního užívání terasy o výměře 22,47 m2 a zahrady o velikosti 56,98 m2 přístupné z jednotky, právo výhradního užívání garážového parkovacího stání a právo výhradního užívání sklepní kóje. Nedílnou přílohu [číslo] smlouvy tvoří grafické znázornění předmětu prodeje v projektové dokumentaci. Právě z projektové dokumentace mimo jiné vyplývá, že výše gabionového plotu na terase bude dosahovat výšky 185 cm. Skutečná výška gabionového plotu však výši uvedené v projektové dokumentaci neodpovídá, na což ostatně žalobce upozornil v zápise o předpřejímce bytové jednotky Zápis ze dne 19. 10. 2015 a také v Zápise o předání a převzetí bytových prostor ze dne 23. 11. 2015. Dne 23. 11. 2015 pak žalobce uplatnil právo z vadného plnění dle § 2169 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ke kterému se dne 26. 11. 2015 žalovaný vyjádřil tak, že se nejedná o vadu díla, protože výška stěn je dle projektové dokumentace. Žalovaný sice zvýšil hrázdění o 50 cm přidáním prázdných gabionových košů, avšak tím nedošlo k odstranění vady, neboť dle projektové dokumentace má být hrázdění terasy tvořeno gabionovým plotem, tedy gabionovými koši naplněnými kamenivem větší zrnitosti. Přidání prázdných gabionových košů tak nelze považovat za odstranění vady a žalovaný nedostál své zákonné povinnosti, neboť nesjednal v přiměřené době nápravu. Žalobce dále doplnil, že výše plotu je významná pro něj do té míry, že měl bránit výhledu z veřejného prostranství do oken bytu, který se nachází v prvním nadzemním podlaží. Všechna okna bytu vedou právě na terasu, která obklopuje předmětný plot. Právě vlastnost předmětu koupě spočívající v tom, že výše plotu brání výhledu do domu, byla jednou z důležitých okolností ovlivňujících žalobce jako kupujícího, že přistoupil na koupi bytu v přízemí. Žalobce uplatnil slevu z kupní ceny ve výši 65.000 Kč v souladu s ustanovením § 2169 odst. 3 občanského zákoníku dopisem ze dne 18. 12. 2015 a dále dopisem ze dne 26. 1. 2016. Žalovaný však setrval na svém stanovisku, že výše gabionového plotu je provedena zcela v souladu s projektovou dokumentací a tedy nejde o vadu díla. Požadovanou slevu ve výši 65.000 Kč považuje žalobce za přiměřenou, neboť je stanovena s ohledem na předpokládané náklady na odstranění výše uvedené vady. Výše těchto nákladů byla odhadnuta [právnická osoba] [příjmení] – [příjmení] jinak, a to na částku ve výši 52.391 Kč bez DPH, tj. 63.393 Kč včetně DPH. Za přiměřenou výši slevy žalobce považuje právě částku 65.000 Kč s tím, že zbývající částka odpovídající rozdílu mezi odhadem a žalovanou částkou představuje nezbytné náklady žalobce v souvislosti s obstaráním stavebního povolení apod.

2. Žalovaný se vyjádřil především v tom smyslu, že jestliže žalobce uvádí, že z přílohy č. 1 smlouvy budoucí vyplývá, že výška gabionového plotu na terase uvedená v projektové dokumentaci má dosahovat výšky 185 cm, kdy skutečná výška plotu dle žalobce projektové dokumentaci neodpovídá, dle žalovaného je v příloze č. 1 smlouvy budoucí pouze grafické (plošné) znázornění bytové jednotky (předmětu budoucího převodu), nejedná se tedy o projektovou dokumentaci jako celek. Výška gabionového plotu byla provedena zcela v souladu s projektovou dokumentací schválenou ve stavebním řízení, kdy toto je jasně patrné v řezech i pohledech bytového domu. V souladu s touto projektovou dokumentací byl také vydán kolaudační souhlas. V projektové dokumentaci pro stavební povolení je okótovaná jak venkovní strana gabionového plotu, tak vnitřní strana gabionového plotu. Horní strana gabionu je vždy na kótě, a to na stejné úrovni okolo celého objektu bytového domu. Výška gabionového plotu uvedená v příloze č. 1 smlouvy budoucí je vztažena k upravenému terénu ze strany veřejně přístupné v daném místě a nejedná se o stavební kótu. Tyto skutečnosti byly žalobci osvětleny při předpřejímce bytové jednotky dne 19. 10. 2015 zaměstnancem žalobce panem [celé jméno svědka], který vykonával dozor stavby bytového domu, kde byly žalobci výškové rozdíly ukázány také v místě. Předpřejímky bytové jednotky byl dne 19. 10. 2015 přítomen také další zaměstnanec žalovaného, a to paní [celé jméno svědkyně]. Žalobce se poté zúčastnil schůzky s obchodním ředitelem žalovaného, panem [jméno] [příjmení], kde byl s kompletní projektovou dokumentací pro stavební povolení podrobně seznámen. Na řezech a pohledech mu byl doložen soulad stavby s touto projektovou dokumentací. Z výše uvedených důvodů je dle žalovaného zřejmé, že nejde o vadu díla, tj. výše gabionového plotu je v souladu s projektovou dokumentací pro stavební povolení. Proto byla žalovaným zcela odůvodněně zamítnuta reklamace žalobce. Dále žalovaný uvedl, že smlouvu o úplatném převodu vlastnictví jednotky a k ní přináležejícímu ideálnímu spoluvlastnickému podílu na pozemcích [číslo] [PSČ] [číslo] uzavřeli žalobce a žalovaný dne 23. 11. 2015, přičemž samotnému podpisu kupní smlouvy předchází už v článku II. uvedená předpřejímka bytové jednotky, která proběhla dne 19. 10. 2015, a kde došlo mezi žalobcem a žalovaným k upřesnění výškové kóty gabionového plotu uvedeného v příloze č. 1 smlouvy budoucí. Jestliže žalobce uvedl, že výše gabionového plotu byla pro něj významná do té míry, že měl bránit výhledu z veřejného prostranství do oken bytové jednotky, která se nachází v I. nadzemním podlaží, a výše plotu byla dle tvrzení žalobce jednou z důležitých okolností při koupi bytu v přízemí, žalobce měl trvat na jasném vymezení a uvedení výšky gabionového plotu v kupní smlouvě, bez dalšího však přistoupil ke koupi bytové jednotky. Žalobce tak učinil s vědomím, že výška plotu je v souladu s projektovou dokumentací pro stavební povolení. Kupní smlouva tak byla uzavřena z vůlí obou stran. K tomu žalovaný dále doplnil, že v době podpisu kupní smlouvy byla stavba dokončena a tudíž byl jasný rozsah a stav bytové jednotky. Je tedy otázkou proč žalobce uvedenou kupní smlouvu uzavřel, ačkoliv při jejím podpisu věděl, že stav bytové jednotky neodpovídá jeho požadavku, neboť v té době byla již budova zcela dokončena a zkolaudována, tudíž bylo také zřejmé, že se již nic měnit nebude. Později byl ze strany žalovaného proveden vstřícný krok po projednání s architektkou bytového domu [titul] [anonymizováno] ke zvýšení„ intimity“ předzahrádek a gabionové ploty byly navýšeny o prázdné gabionové koše, které mají sloužit k zachycení popínavých dřevin osazených z vnější strany objektu. Toto řešení bylo jako jediné možné bez nutnosti změny vydaného kolaudačního rozhodnutí. To však v žádném případě nemělo být nápravou k odstranění vady díla, přičemž jakákoliv jiná forma (tj. nastavení gabionového plotu jako celku) by znamenala změnu projektové dokumentace a její schválení ve stavebním řízení, stejně tak by podléhala souhlasu autorky projektu [titul] [obec]. I o této skutečnosti žalobce věděl, neboť jak je žalovanému známo, následně požádal příslušný stavební úřad o vydání souhlasu s úpravou (navýšením včetně výplně) předmětného gabionového plotu. Žaloba tak dle názoru žalovaného směřuje pouze ke krytí vícenákladů žalobce, které měly vzniknout v souvislosti s provedenými změnami, které si žalobce sám navrhl a projednal.

3. Usnesením Městského soudu č. j. 272 C 38/2016-110 ze dne 5. 6. 2018, jež nabylo právní moci dne 29. 6. 2018, bylo rozhodnuto podle ustanovení § 107 odst. 1 a 3 o. s. ř., že v řízení na straně žalované bude pokračováno se [právnická osoba], investiční společnost, a. s., IČO: [osobní údaje žalovaného], se sídlem [adresa žalované], neboť žalovaná společnost zanikla, tj. ztratila způsobilost být účastníkem řízení v důsledku přeměny sloučením ke dni 16. 10. 2017, a její veškerý majetek, dluhy a práva a povinnosti převzala nástupnická [právnická osoba], investiční společnost, a. s., resp. ve znění opravného usnesení Městského soudu č. j. 272 C 38/2016-133 ze dne 19. 7. 2018, jež nabylo právní moci dne 4. 8. 2018, se [právnická osoba], [anonymizována tři slova], IČO: [osobní údaje žalovaného], se sídlem [adresa žalované], jednající na účet [anonymizována dvě slova] otevřený podílový fond, [IČO], se sídlem [adresa žalované].

4. Soud provedl dokazování následujícími důkazy, přičemž z důkazů soud učinil odpovídající skutkové závěry.

5. Ze smlouvy o uzavření smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví jednotky ze dne 6. 1. 2015 (kopie vyhotovená při předložení originálu smlouvy včetně všech připojených příloh na na č. l. 343 a následující) uzavřené mezi [právnická osoba] development, uzavřený investiční fond, a. s. jako budoucím prodávajícím, a žalobcem jako budoucím kupujícím se z článku I. bodu 1 podává, že předmětem smlouvy je vytvoření předpokladů pro uzavření smlouvy o úplatném převodu vlastnictví jednotky, jež je blíže specifikována v článku II. odst. 1 této smlouvy, a přináležejícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích. Z článku I. bodu 2 se podává, že budoucí prodávající je stavebníkem souboru staveb nazvaných podle projektové dokumentace„ Bytový dům IA, IB, v [katastrální uzemí]“, obec Brno, a to dle stavebního povolení ze dne 5. 5. 2014, č. j. [spisová značka] [spisová značka]. Na stavbu bylo Úřadem městské části [územní celek], [obec] – [obec], stavebním úřadem, dne 5. 5. 2014 vydáno stavební povolení pod výše uvedeným číslem jednacím, sp. zn. [spisová značka] ([spisová značka]), jež nabylo právní moci dne 28. 5. 2014, kdy dále bylo vydáno Magistrátem města [anonymizováno] stavební povolení ze dne [datum rozhodnutí] pod číslem jednacím [spisová značka] [rok], jež nabylo právní moci dne 4. 8. 2014. Budoucí prodávající hodlal prodat jednotky umístněné v bytovém domě vybudovaném v souladu s výše specifikovaným stavebním povolením na pozemcích specifikovaných v předmětné smlouvě v [katastrální uzemí], obec Brno, okres [okres]. Z článku I. bodu 5, sedmého odstavce se dále mimo jiné podává, že budoucí kupující prohlašuje, že byl budoucím prodávajícím seznámen s projektem plánované výstavby (bytový dům IA, IB), v [katastrální uzemí] a se stavebními povoleními specifikovaných v článku I, odst. 2 této smlouvy a má zájem nabýt vlastnické právo k předmětu budoucího prodeje. Z výše uvedeného článku bodu 6 se dále podává, že budoucí kupující prohlašuje, že je seznámen s projektovou dokumentací a s plánovanou výstavbou polyfunkčního souboru [ulice] v katastrálním území [obec]. Celková situace objektů polyfunkčního souboru [ulice] je přílohou [číslo] tvoří nedílnou součást této smlouvy. V článku II. bodu 1 je specifikován předmět budoucího prodeje jako jednotka [číslo], umístěná v 6. nadzemním podlaží bytového domu (následně bylo účastníky shodně u jednání k dotazu soudu upřesněno, že pakliže na tomto místě byla jednotka identifikována umístěním v 6. nadzemním podlaží, jedná se zřejmě o chybu v psaní, neboť jak v případě smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví jednotky, tak v případě smlouvy o úplatném převodu samotné, se smlouva vztahovala k témuž předmětu převodu, tj. ve vztahu k jednotce, o kterou jde v projednávané věci), který je součástí pozemků parcelní číslo p. [číslo] v [katastrální uzemí], obec Brno, okres [okres], včetně jejího příslušenství a přináležejícího podílu na společných částech budovy a podílu na zastavěném pozemku a okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek. Spolu s vlastnickým právem k jednotce včetně jejího příslušenství a k přináležejícím spoluvlastnickým podílům na společných částech domu a na vymezených pozemcích budoucí kupující zároveň získá právo výhradního užívání terasy o velikosti 22,47 m2 a zahrady o velikosti 56,98 m2 přístupné z jednotky, právo výhradního užívání garážového stání, sklepní kóje. Grafické znázornění předmětu budoucího prodeje v projektové dokumentaci tvoří nedílnou přílohu č. 1 této smlouvy. V článku III. bodu 1 byla sjednána celková kupní cena předmětu budoucího prodeje dohodou smluvních stran ve výši 3.301.000 Kč včetně DPH. Ze závěrečných ustanovení smlouvy pod článkem VII. bodem 1 se podává, že budoucí kupující bere na vědomí, že ke dni podpisu této smlouvy není možná přesná specifikace a vymezení předmětu budoucího prodeje. Přílohu č. 1 smlouvy tvořilo grafické znázornění předmětu budoucího převodu v projektové dokumentaci, přílohu č. 2 stanovení standardu vybavení a zařízení jednotky, přílohu č. grafické znázornění celkové situace objektu. Z přílohy [číslo] smlouvy o uzavření smlouvy budoucí se podává mimo jiné údaj:„ gabion 1,85 m“.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí se podává vlastnické právo ve prospěch žalobce k jednotce [číslo] v budově [adresa] v [katastrální uzemí], okres [okres].

7. Ze zápisu o předpřejímce bytové jednoty č. [anonymizováno] v objektu I. A, v I. prvním nadzemním podlaží ze dne 19. 10. 2015 soud zjistil, že předpřejímky se účastnil jako osoba uvedená v kolonce„ přítomni“, žalobce (s označený jako [celé jméno žalobce]), přičemž uvedeného dne byla provedena kontrola výše uvedené bytové jednotky za účasti budoucího vlastníka jednotky a zástupce zhotovitele. Klient vzal na vědomí, že uvedené vady a nedodělky budou odstraněny do termínu předání bytu, přičemž jde-li o připomínky klienta, případné neshody s klientskými změnami, ze zápisu o předpřejímce bytové jednotky se mimo jiné podává vlastní rukou psaný text„ výška plotu na terase není dle smlouvy“ (čitelným způsobem je text uveden na kopii založené na č. listu 230 spisu).

8. Ze zápisu o předání a převzetí bytových prostor ze dne 23. 11. 2015 má soud za zjištěné, že uvedeného dne se dohodli na předání a převzetí k užívání předmětné bytové jednotky žalovaný jako předávající a žalobce jako přebírající. Ze zápisu se dále z bodu 3 podává, že prostor je předáván„ se závadami“, které budou odstraněny v termínu dle smlouvy:„ výše gabionového plotu neodpovídá Smlouvě budoucí kupní (předložené projektové dokumentaci)“.

9. Dopisem ze dne 18. 12. 2015 adresovaným žalovanému žalobce uplatnil slevu z kupní ceny s tím, že zde uvedl, že z projektové dokumentace mimo jiné vyplývá, že výše gabionového plotu na terase bude dosahovat výšky 185 cm. Skutečná výška gabionového plotu však výši uvedené v dokumentaci neodpovídá, na což kupující upozornil v Zápise o předpřejímce bytové jednotky ze dne 19. 10. 2015 a v Zápise o předání a převzetí bytových prostor ze dne 23. 11. 2015. Dne 23. 11. 2015 kupující rovněž uplatnil právo z vadného plnění dle § 2169 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ke kterému se dne 26. 11. 2015 prodávající vyjádřil tak, že se nejedná o vadu díla, protože výška stěn je dle projektové dokumentace. Je sice pravdou, že výše hrázdění byla zvýšena o 50 cm přidáním prázdných gabionových košů, avšak tím nedošlo k odstranění vady, neboť dle projektové dokumentace má být hrázdění terasy tvořeno gabionovým plotem, tedy gabionovými koši naplněnými kamenivem větší zrnitosti.

10. Z vyjádření prodávajícího k uplatnění slevy z kupní ceny ze dne 18. 1. 2016 se mimo jiné podává, že výše gabionového plotu je provedena zcela v souladu s projektovou dokumentací pro stavební povolení, kdy toto je vidět v řezech i pohledech, přičemž žalovaný odkázal na připojenou přílohu, kde je okótována jak venkovní strana gabionu, tak jeho vnitřní strana. Horní hrana gabionu je vždy na kótě, a to na stejné úrovni okolo celého objektu bytového domu. Výška gabionu uvedená v příloze smlouvy je vztažena k upravenému terénu ze strany veřejně přístupné v daném místě. Dle žalovaného tak nejde o vadu díla, kdy žalobce mimo jiné ve smlouvě prohlásil, že byl ze strany žalovaného seznámen také s projektovou dokumentací„ bytový dům IA, IB“ v katastrálním území Slatina, což stvrdil svým podpisem smlouvy. Žalovaný dále uvedl, že pokud jde o zvýšení výše hrázdění o 50 cm přidáním prázdných gabionových košů, byl tímto proveden ze strany žalovaného vstřícný krok, což však nelze považovat za jakékoliv odstraňování vady, neboť samotná reklamace byla žalovaným zamítnuta. Vyjádření prodávajícího k uplatnění slevy ze dne 18. 1. 2016 bylo předloženo spolu s připojenou přílohou – část dokumentace označená jako„ Pohled J“.

11. Z dopisu žalobce ze dne 26. 1. 2016 určenému žalovanému se mimo jiné podává, že žalobce uplatnil slevu z kupní ceny ve výši 65.000 Kč, kdy tuto výši považuje za přiměřenou, neboť je stanovena s ohledem na cenu odstranění vady. Z vyjádření prodávajícího k uplatnění slevy z kupní ceny ze strany kupujícího ze dne 1. 3. 2016 se pak dále mimo jiné podává, že žalovaný se vyjádřil v tom smyslu, že výška gabionu uvedená v příloze smlouvy je vztažena k upravenému terénu ze strany veřejně přístupné v daném místě, je tudíž zjevné dle žalovaného, že nejde o vadu díla, tj. výše gabionového plotu je v souladu s projektovou dokumentací pro stavební povolení.

12. Žalobce dále předložil nabídku [jméno] [příjmení] – [příjmení] jinak ze dne 2. 6. 2016 k realizaci gabionové stěny, oboustranně pohledové v areálu [anonymizováno] [ulice a číslo] etapa, objekt IA, přízemí v [obec] – [obec], 3. etapa III. Celková cena byla stanovena ve výši 52.391 Kč bez DPH s tím, že v ceně je zahrnuto: rozpletení gabionových sítí, vyplnění gab. sítí vč. lomového kamene, uzavření gabionových sítí, úklid, doprava.

13. Žalovaný připojil rozhodnutí Úřadu městské části [územní celek], [obec] – [obec], odboru výstavby a územního rozvoje – stavebního úřadu ze dne 5. 5. 2014 pod č. j. [spisová značka] [spisová značka] s tím, že z výrokové části rozhodnutí se podává, že bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby na stavbu nazvanou„ Bytový dům IA, IB“ v [katastrální uzemí], a dále bylo vydáno stavební povolení. Z části IV. které stanoví podmínky pro provedení stavby, se mimo jiné podává z bodu 1, že stavba bude provedena podle projektové dokumentace z prosince 2013, kterou vypracovala architektonická kancelář [příjmení] a kterou autorizovala [titul] [jméno] [příjmení], případné změny nesmí být provedeny bez předchozího povolení stavebního úřadu (č. l. 48 a násl.).

14. Dále byl ze strany žalovaného předložen koordinační situační výkres označený jako„ Změna územního rozhodnutí“ spolu s kopiemi částí pohledů z projektové dokumentace (č. l. 54-55), která byla následně ze strany soudu vyžádána a provedena k důkazu v kompletní podobě, přičemž u jednání soudu došlo i k označení jednotlivých výřezů a kopií založených ve spise v rámci kompletní projektové dokumentace, k jejímuž hodnocení v rámci provedeného dokazování se soud vyjádří v podrobnostech níže.

15. Ze smlouvy o úplatném převodu vlastnictví jednotky a k ní přináležejícímu ideálnímu spoluvlastnickému podílu na pozemcích [číslo] [PSČ] [číslo] mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím ze dne 23. 11. 2015 (č. l. 56 a násl.) se mimo jiné podává, že smlouva byla uzavřena ohledně předmětu prodeje označeného jako byt umístěný v I. NP, jednotka [číslo] v budově [adresa] v katastrálním území [místo] a podíl o velikosti id. [číslo] na společných částech nemovité věci a společných částech uvedené budovy, kdy z článku II. bodu 1 Smlouvy se dále podává, že součástí jednotky [číslo] je byt o dispozici 3+kk, dle PD označený jako B .1.06, umístěný v I. NP domu. Poloha jednotky vyplývá z grafického rozdělení domu v příloze [číslo]. Součástí jednotky je dále spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci (na pozemku a na společných částech domu) o velikosti ID. [číslo]. Součástí jednotky [číslo] je dále spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci, tj. na společných částech budovy [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] a na pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí]. Společné části budovy jsou následující části určené pro společné užívání vlastníky všech jednotek v budově: mimo jiné balkóny a terasy, sklepní kóje, garážové prostory atd. – tyto společné části jsou určeny k výlučnému užívání pouze vlastníkem příslušné jednotky, tak jak je vymezeno v prohlášení vlastníka. Z článku IV. (Závazky váznoucí na předmětu smlouvy) bodu 1, pátého odstavce se podává, že kupující prohlásil, že byl prodávajícím seznámen s projektem plánované výstavby„ Bytový dům IA, v katastrálním území [místo] a se stavebními povoleními souvisejícími s touto výstavbou a má zájem nabýt vlastnické právo k předmětu prodeje. Z článku VIII. bodu 1 (Závěrečná ustanovení) vyplývá, že kupující prohlásil, že si předmět smlouvy osobně prohlédl, že je mu tudíž jeho stav dobře znám, a v tomto stavu jej také bez výhrad se všemi oprávněními a závazky z toho plynoucími a za cenu sjednanou v celkové výši 3.344.803 Kč včetně DPH přejímá do svého vlastnictví. Přílohou smlouvy byla učiněna„ schémata všech jednotek v jednotlivých podlažích a společných částí budovy s údaji o jejich podlahových plochách“. Smlouva byla předložena včetně připojených příloh (č. l. 60 verte-63 verte).

16. Žalovaný dále označil k důkazu„ část projektové dokumentace pro provedení stavby z listopadu 2014“ (k tomu č. l. 190), které jsou založeny ve spise na č. l. 191-192. Žalovaný dále označil k důkazu„ projektovou dokumentaci, která byla přiložena k žádosti žalovaného o vydání stavebního povolení týkající se bytového domu IA, IB v [katastrální uzemí]“, kdy dále žalovaný navrhl, nechť soud vyžádá„ informaci, zda a případně kdy žalovaný podal na stavební úřad žádost o stavební povolení, jehož předmětem bylo navýšení gabionového plotu“ (č. l. 233). Žalobce pak předložil DVD nosič obsahující projektovou dokumentaci.

17. Vlastnické právo žalobce k předmětné jednotce [číslo] byt, spolu k podílu na společných částech nemovitosti [číslo] vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí.

18. Ze sdělení Úřadu městské části [územní celek], [obec] – [obec], odbor výstavby a územního rozvoje ze dne 30. 3. 2020, které došlo zdejšímu soudu dne 1. 4. 2020, vyplývá, že [celé jméno žalobce], žalobce, podal žádost o územní souhlas – navýšení gabionového plotu u BD [adresa] na ul. [ulice], č. o. 12a, [PSČ] [obec], na pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] dne 27. 6. 2016.

19. Dále byla příslušným stavebním úřadem předložena projektová dokumentace, která byla přiložena k žádosti [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov], [IČO], se sídlem [adresa původní účastnice], o vydání stavebního povolení týkajícího se velké Bytového domu IA, IB v k.ú. [obec], obec Brno, tj. projektová dokumentace k rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení k předmětnému bytovému domu.

20. Svědek [celé jméno svědka], bývalý zaměstnanec předchůdce žalovaného, zejména vypověděl, že pan [celé jméno žalobce] si koupil byt od developera, pro kterého svědek kdysi pracoval, a docházelo k nějakému rozporu proti projektové dokumentaci týkající se výšky gabionové stěny jako předzahrádky nebo něco takového. Svědek dále uvedl, že když se bytový dům realizoval, byl zaměstnancem firmy [anonymizováno 5 slov] a dělal tam na pozici manažera realizace, výstavbu měl na starosti coby technický dozor stavebníka. K ukončení pracovního poměru došlo před 4 lety. Svědek dále uvedl, že pokud se jedná o žalobce, viděl ho možná při předpřejímce toho bytu, jinak ho vnímal jako budoucího vlastníka bytové jednotky. Svědek rovněž uvedl, že si myslí, že nedošlo k pochybení na straně stavebníka, že stavba a dotyčná stěna, o kterou jde, byla provedena v souladu s dokumentací pro stavební povolení, za což svědek odpovídal. Svědek byl zaměstnaný na hlavní pracovní poměr u společnosti stavebníka, mimo jiné vykonával činnost technického dozoru stavebníka čili měl na starosti průběh výstavby po technické stránce, kontroloval soulad realizace s dokumentací pro stavební povolení, kvalitu, termíny, finance, zastupoval stavebníka v procesu výstavby. Svědek uvedl, že ví, že to byla koncová bytová jednotka v té první bytovce, která se v té řadě stavěla, ví, kde je umístěná v tom domě, bytová jednotka se nacházela v prvním nadzemním podlaží. Vůči budoucímu kupujícímu, panu [celé jméno žalobce], a následně kupujícímu předmětné jednotky, svědek neměl nic na starosti. Vůči obchodnímu oddělení měl povinnost zrealizovat včas, v termínu zkolaudovat a předat správě nemovitostí, kteří to následně potom předávají kupujícím. Svědek sám v žádné komunikaci s žalobcem nebyl. Na otázku, zda spolu s žalobcem někdy komunikovali, svědek uvedl, že maximálně na té předpřejímce, to už si nevzpomíná, s žalobcem se mohl potkat třeba na firmě, na obchodním úseku nebo na té stavbě. Svědek uvedl, že si vzpomíná, že když žalobce měl převzít ten byt, nebo při předpřejímce, svědek neví přesně, jestli do protokolu z předpřejímky nebo až do protokolu předávacího té bytové jednotky, kdy (žalobce) sporoval, že gabionová stěna měla být nějaké výšky, svědek neví kolik, a že tato výška tam není zajištěna. Svědek byl přizván na jednání, neví, jestli u toho byl pan [celé jméno žalobce] účasten nebo kolegyně z obchodního úseku si svědka pozvala a chtěli vysvětlit, jak to je, že tam není fyzicky splněna ta výška, jaká dokumentace, podle čeho stavěli, co bylo povolené a svědek jim vysvětlil, že to mají všechno v souladu s těmito dokumentacemi, a tím pádem je všechno v pořádku. Nerozumí, proč žalobce požaduje stěnu vyšší. Jde-li o předmětné jednání, svědek si vybavuje, že k tomu došlo, cca před 6 lety. Předpřejímka toho bytu, poté odstraňovali závady uvedené a poté byla přejímka. Jestli se dané jednání uskutečnilo mezi předpřejímkou, přejímkou nebo až po přejímce, už svědek neumí říct. Svědek v podstatě na obchodním úseku nad těmi výkresy vysvětlil, jak to bylo, ujasnili si, že postavili stavbu, tak jak byla povolena stavebním úřadem a tím to pro svědka skončilo. Svědek dále uvedl, že si myslí, že té předpřejímky se účastnil. Předpřejímka časově předcházela přejímce. Bylo to zavedený vlastně kvůli tomu, aby si klient v předstihu prošel byt svýma očima, upozornil je na nedostatky, které tam vidí, oni měli čas ještě do přejímky bytu fyzicky, faktického předání nemovitosti, kterou kupující nabýval, možnost to odstranit. Pak se prošel už jen ten soupis těch vad sepsaných u předpřejímky a urychlilo to celý proces předání nemovitosti. Pokud jde o časovou následnost, jde-li o předpřejímku, přejímku a následnou kupní smlouvu, takto bylo dle svědka zhruba měsíc, předpřejímka byla zhruba měsíc před předáním díla nebo dokončením díla. Pak předání a převzetí, má pocit, že to probíhalo až po tom, co byla stavba převedena, vkladem nebo záznamovým řízením na katastru, kolaudační souhlas. V momentě, kdy došlo k zapsání, svědek má pocit, že následoval postup uzavírání smluv, doplacení kupní ceny a následně předání. Svědek ale uvedl, že toto neměl na starosti, takže neví přesný postup. K tomu jak standardně předpřejímka probíhá, svědek uvedl, že se projde kompletně celý byt a jeho příslušenství, tzn. pokud jsou u něj garážová stání, sklepní kóje, projde se místnost po místnosti. Někdy to bývá tak, že na předpřejímku si budoucí kupující vezme i svého zástupce, technického, který to projde a někdy se měří rovinatosti omítek, podlah, někdy to projde jenom vizuálně, jestli tam nejsou nějaké zásadní nedostatky. Pokud měl klient požadavky na nějaké klientské změny, tak se řeší kontrola klientských změn. Z toho se sepíše zápis, ve kterém jsou de facto sepsané nedostatky, na které klient upozornil, aby měli možnost to předat stavbě a stavba, myšleno zhotovitel, ten byl smluvně zavázán objednateli k odstranění těchto vad v nějakém termínu. Ke schůzce svědek doplnil, že si vzpomíná, že byl přizván kolegyněmi z obchodního úseku, aby jim přišel něco vysvětlit. Jestli tam byl pan [celé jméno žalobce] nebo ne, spíš ne, interní jednání na obchodu a prošli dokumentaci, byl seznámen s problémem, že je tam nějaký rozpor proti té dokumentaci nebo že budoucí kupující říká, že má nižší gabionovou stěnu, než mu bylo sděleno. Nevím, kým mu to bylo sděleno, proč, nebo z jakého důvodu nabyl dojmu, že ta stěna měla být nějakým způsobem vyšší, než byla ve skutečnosti. To už si nevzpomene, jestli to bylo 2 metry; 1,80; 2,20; neví. Dokumentace byla ve dvojím vyhotovení, dokumentace pro stavební povolení, která šla na stavební úřad předtím, než vůbec s tou stavbou měl co do činění. Následně se pak dělá tendrová dokumentace, která slouží pro výběr zhotovitele a mezitím se projektuje další stupeň prováděcí dokumentace nebo realizační projektová dokumentace. Realizační projektová dokumentace a dokumentace pro stavební povolení na sebe musí hrát, a jestliže ve stavebním povolení byla výška gabionu nějaká, tak musela být stejně vysoká i v dokumentaci realizační. Poté, co byl svědkovi předložen k nahlédnutí zápis o předpřejímce ze dne 19. 10. 2015, uvedl, jde-li o prohlídku bytu, že součástí prohlídky byly i terasy, kdy pokud byla součástí bytu, tak určitě se kontrolovala jak terasa, tak zahrádka, eventuálně oplocení. Pokud se jedná o tu případnou výšku plotu, svědek k dotazu, zda se dá předpokládat, že ta výška plotu byla nějakým způsobem buď přeměřována nebo minimálně měl ten budoucí kupující možnost se na to podívat, jak to vypadá, uvedl, že si myslí, že ano. Jestliže je v zápise uvedeno„ výška plotu na terase není dle smlouvy“, svědek uvedl, že neví, podle které smlouvy, každopádně řešil, co tím budoucí kupující myslel, že není v souladu se smlouvou. To je to jednání, na které byl přizván na obchodní úsek, a tam vzali všechny výkresy, který dávají dohromady tu projektovou dokumentaci pro stavební povolení, potažmo pro realizaci a dívali se, jak to teda má být, jaká je tam výška nebo jestli ten gabion je v pořádku v souladu s tou dokumentací nebo ne. Následně se měl postarat o to, aby veškeré uvedené závady, pokud jsou to závady, aby byly odstraněny nebo zjistit, jestli tam byl rozpor nebo nebyl. Svědek zjistil, že stavbu má provedenou v souladu s projektovou dokumentací, takže z úhlu pohledu výrobního úseku není žádný pochybení a tím to pro něj skončilo a byly následný kroky na obchodním úseku, protože ten jedná s klienty. Určitě byla nejdřív předpřejímka, upřesnil k dotazu svědek, tam je klient upozornil na nějaký nedostatek, že něco není v souladu se smlouvou. Ale jakou měli smlouvu, na základě čeho prodávali obchodníci ty byty, to neví. Svědek to prověřoval v souladu s dokumentací pro stavební povolení a s dokumentací realizační, a tyto dvě dokumentace na sebe hrají, co se týká výšek, podle této dokumentace ta stavba je provedena a ty gabionové zdi jsou odpovídajících výšek.

21. Svědkyně [celé jméno svědkyně], zaměstnankyně žalovaného, uvedla, že je obchodník z [anonymizována tři slova] obchodního oddělení, jak za doby pana [celé jméno žalobce], tak doposud. Klient pan [celé jméno žalobce] v rámci developerského projektu kupoval bytovou jednotku B1.6 v prvním zalomeném domě, kdy spolu jednali od začátku - tzn. rezervační smlouva, budoucí, kupní, převzetí bytu. Pan [celé jméno žalobce] poptával bytovou jednotku, tak se domluvili, on podepsal rezervaci, do 30 dnů podepsal smlouvu o smlouvě budoucí, všechno probíhalo standardně, doplatil, předali byt. Pan [celé jméno žalobce] sporuje výšku oplocení zahrádky a terasy, která přináleží k této bytové jednotce. Svědkyně k tomu uvedla, že logicky ke smlouvě dala tu dokumentaci, kterou měla k dispozici. A při převzetí bytu to potom pan [celé jméno žalobce] sporoval. Nějakým způsobem mu to bylo vysvětleno, byt se převzal a víc dále svědkyně neví. Jako pracovník obchodního oddělení měla na starosti klienta od začátku až do konce v rámci obchodního vztahu. Kdo poptává bytovou jednotku, poptává ji vždycky u toho pracovníka, který má daný projekt na starosti, takže v tomto případě to byla ona. První schůzka, nějaké základní informace, podepisuje se rezervační smlouva, klient skládá rezervační poplatek, poté se do 30 dnů většinou podepisuje smlouva o smlouvě budoucí, celou tu dobu je svědkyně v kontaktu s klientem, chodí případně i na prohlídku bytu. Jakmile klient zaplatí podle smlouvy o smlouvě budoucí, tak se podepisuje kupní smlouva, pokud je uhrazena celá kupní cena, předává se byt fyzicky a nese se kupní smlouva na katastr. Na konci před doplacením kupní ceny se provádí tzv. předpřejímka bytu, kdy vlastně ten byt je hotový. Svědkyně ale neví, jestli v tu chvíli tam byl předmětný plot, nebo nebyl, to už je dlouho, a pak je faktická přejímka bytu, kdy vlastně po doplacení kupní ceny je klient vyzván k podpisu kupní smlouvy a k převzetí bytu. Standardní postup je ten, že v rámci předpřejímky, která probíhá před poslední platbou dle kupní ceny, klient jde do té předmětné bytové jednotky, bytovou jednotku si zkontroluje, sepíší tzv. předávací protokol a vlastně do okamžiku faktického předání bytu i s klíčky, stavba tyto závady odstraní. Pak když vstupuje do bytu už při faktickém převzetí, tzn. při doplacení, po doplacení kupní ceny, jdou opravdu předávat klíče, tak zase klient má možnost bytovou jednotku prohlédnout a do zápisu o přejímce bytu může zase dát to, co se mu nelíbí. Fyzickou kontrolu má možnost klient provést jak v rámci předpřejímky, tak i potom v rámci přejímky, která představuje faktické převzetí té jednotky, potvrdila svědkyně. Časově po řadě to je: předpřejímka, doplacení kupní ceny, podpis kupní smlouvy a předání bytu. V závěrečné fázi klienti většinou všichni spěchají, snaží se to řešit velmi rychle, aby nečekali. Tzn. že on doplatí, domluví se na podpis kupní smlouvy a klidně i ten den, druhý, třetí, jdou předat byt. Jestli ve chvíli té předpřejímky ten plot již tam byl nebo ne, to nedokáže říci. Předpokládá, že pokud by byl, tak v rámci předpřejímky, pokud by nebyl, tak v té poslední fázi při předání bytu. Svědkyně dále uvedla, že ví, že tam k nějakému dotazování ze strany klienta ohledně výšky plotu došlo, dál opravdu neví. V rámci předpřejímky ten byt je fakticky hotový, takže má klient možnost zkontrolovat všechno. Svědkyně dále uvedla, že myslí, že na předpřejímce i na přejímce byla, protože to byl dům, který měla na starosti. Po nahlédnutí na zápis o předpřejímce ze dne 19. 10. 2015 svědkyně doplnila, že si myslí, že byl podepsaný tento předpředávací protokol, klient si jednotku prohlédl. Dále upřesnila, že ví, že tam tu výšku plotu řešili, řešili nějaký bod nula, že ten plot je dle projektové dokumentace. Svědkyně dále k dotazu, zda v rámci kontraktačního procesu při podpisu smlouvy, docházelo k seznamování kupujících nebo budoucích kupujících s nějakou projektovou dokumentací, uvedla, že při podpisu rezervační smlouvy i smlouvy o smlouvě budoucí klient dostává jako přílohu č. 1 projektovou dokumentaci té dané bytové jednotky, podle toho, v jaké je fázi ta stavba, na vyžádání se může podívat do výkresů vyloženě velkých. K dotazu, zda tím pojmem projektová dokumentace ve smlouvě je či není příloha smlouvy, svědkyně upřesnila, že je to vyloženě z projektové dokumentace vyříznutý obrázek bytové jednotky.

22. Svědek [jméno] [příjmení], bývalý zaměstnanec předchůdce žalovaného na pozici obchodního ředitele, zejména uvedl, že si vybavuje, že se jedná o věc, ve které přišel pan [celé jméno žalobce] k němu do kanceláře, což se stávalo nestandardně, a jedná se o nějakou opěrnou zeď nebo o nějakou zídku kolem jeho bytové jednotky v projektu [příjmení] [příjmení] město. On měl byt úplně dole, nějak dole v rohu, kdy v podstatě až na konci - při, nebo po prohlídce toho bytu, před převzetím a před podpisem kupní smlouvy se začal řešit problém s opěrnou zídkou a s její výškou, kdy sice pan [celé jméno žalobce] koupil byt a věděl, jak bude vypadat, nicméně když kupoval byt, tak samozřejmě kupoval byt nad projektem, ten dům ještě fyzicky nestál. A poté co nastala předpřejímka bytu, nějaký moment mezi podpisem nebo před podpisem kupní smlouvy, tak nastal problém, kdy pan [celé jméno žalobce] měl pocit, že ta zídka by měla být jiná a obchodníci už prostě nebyli schopni to panu [celé jméno žalobce] nějak vysvětlit. Takže v ten moment se dostal ke svědkovi do kanceláře, kdy tuhle záležitost řešili společně. Projednávali to, že ten byt byl postavený v souladu s vydanou projektovou dokumentací, kdy mu vysvětloval, jak to opravdu je, že v žádném případě nepochybili jako dodavatel té stavby nebo prodejce. Pan [celé jméno žalobce] měl tehdy i vyčíslenou nějakou částku, o kterou chtěl snížit cenu bytu a protože svědek věděl, že v žádném případě nepochybili, tak neměl vůbec důvod přistupovat na nějakou takovou věc. Měl tehdy i dva návrhy dokonce pro pana [celé jméno žalobce], jeden byl, že v momentu, kdy by měl pocit, že má nějaký problém, byť svědek neměl pocit, že jakkoliv pochybili, tak mu dokonce nabídl variantu, ať odstoupí od koupi bytu a vrátí mu veškeré peníze, na což by ze smlouvy neměl nárok - protože pakliže klient odstoupil od smlouvy, tak standardní klauzule při odstoupení byla 250.000 Kč jako pokuta pro odstoupení, plus příslušenství. A to mu říkal, že to v žádném případě, že by v tomhle ustoupil, vrátili by mu všechno, veškeré plnění do koruny. Ten projekt byl zpracovaný, orazítkovaný, bylo tam stavební povolení, řádně udělané, přesto říkal, pokud máte problém, klidně odstupte. Druhá varianta byla, tu potom i udělali, to bylo nad rámec stavebního povolení a nad rámec jakýchkoliv příplatků - kolem celého toho domu, v přízemí bylo několik bytů, tak každý ten byt měl předzahrádku, stejně jako pan [celé jméno žalobce], byla kolem nich udělaná právě ta gabionová zídka a nechali udělat na vlastní náklad ještě nástavec, jestli se to tak dá říct, asi ve výši půl metru. Tam ještě přišel jeden drátěný gabionový koš o výšce 0,5 metru, po celé délce gabionové zdi, který ale nemohli udělat jinak, než jako prázdný drátěný koš, protože by se dostali do problémů se stavebním povolením. Kdyby ten koš zaplnili nějakým kamenivem, podléhali by změně stavebního povolení. Ten proces byl vždycky víceméně totožný, v momentu kdy bylo vyřízeno stavební povolení, byty se dávaly do prodeje, na začátku se vždycky prodávalo nad projektovou dokumentací, protože dům logicky nestál. Neví, v jakém momentu přišel pan [celé jméno žalobce], ale obecně to bylo tak, že klient podepsal rezervační smlouvu a po podpisu budoucí kupní smlouvy probíhala výstavba, před dostavbou a kolaudací byly dělány vždycky tzv. předpřejímky bytů, kdy ten klient už v podstatě přišel do naprosto nebo téměř stoprocentně hotového bytu, maximálně mohla někde chybět třeba přechodová lišta, nějaké drobnosti a když si ten klient ten byt prošel, identifikoval vady, nedodělky, z jeho pohledu. Ty se sepsaly do předpředávacího protokolu, aby je stavební firma následně odstranila a poté docházelo k odstranění těch vad, současně k podpisu kupní smlouvy a následně k předání bytu. To jednání, které bylo u svědka v kanceláři, nastalo až po téhle prohlídce a bylo to samozřejmě před podpisem kupní smlouvy, protože ty varianty, co navrhoval, by stejně ani později nastat nemohly. Takže stoprocentně proběhla předpřejímka, stoprocentně byla prohlídka, říkal, že určitě chce, aby to pan [celé jméno žalobce] věděl nebo viděl, takže stoprocentně potom k tomu došlo. Pak byla druhá schůzka u svědka v kanceláři, řešili varianty nebo spíš problém, který pan [celé jméno žalobce] měl. Ten proces byl tak, že byla předpřejímka před podpisem kupní smlouvy. Většinou ta doba mezi předpřejímkou a kupní smlouvou byla řádově týdny a někdo tam z těch klientů šel třeba i opakovaně, nebylo to úplně, že by bylo striktně dáno, že tam může jít jenom jednou. Ale obecně ten proces byl takový, že byla předpřejímka, sepsaly se vady, nedodělky, poté stavební firma dostala protokol, aby odstranila vady, došlo k podpisu kupní smlouvy a následně po podpisu. Někdo to měl i před podpisem kupní smlouvy, protože se chtěl třeba sám přesvědčit, jak to vypadá v tom bytě, to bylo na dohodě, a pak došlo k podpisu kupní smlouvy a většinou třeba v ten den nebo podle dohody, ale většinou to bylo tak, že u nás v kanceláři klient podepsal kupní smlouvu a víceméně obratem jeli na stavbu, kdy došlo k vlastnímu předání toho bytu včetně klíčů, dokladů a tady toho příslušenství k tomu bytu. To jednání se v podstatě točilo pouze kolem té zídky, nic jiného neřešili a klient měl tehdy představu, že ta zídka bude 1,80 m vysoká nebo neví ty centimetry přesně, myslí, že 1,80 m po celé úrovni nebo obvodu té předzahrádky nebo toho pozemku, který byl součástí toho bytu, který klient kupoval. Tak řešili čistě jen a pouze výšku té obvodové zdi. To jednání se uskutečnilo po prohlídce, která byla v rámci předpřejímky, jednotka v té době určitě rozestavená nebyla, potvrdil svědek. Byla finálně postavená, přesně podle projektu. Klient to dokonce mohl vidět i dřív, protože ten dům se dal kdykoliv obejít kolem dokola, samozřejmě dovnitř, jako do stavby, se vždycky dostal pouze s někým, ale mohl to vidět už dřív. Svědek opravdu trval na tom, že chce, aby tam byla předpřejímka, takže to opravdu nastalo. Fyzicky to prošli, předtím mu obchodníci říkali, že tam je nějaký problém, že pan [celé jméno žalobce] má problém s tou výší zídky, takže opravdu trval na tom, aby předpřejímka proběhla, aby věděl, o čem se budou bavit. Prohlídka proběhla a poté měl domluvené jednání s panem [celé jméno žalobce] přímo v kanceláři. Potom následně už ta zídka nedoznala žádných změn, vyjma toho, že řešili tu úpravu ve prospěch klienta, potvrdil svědek k dotazu. Pan žalobce měl podle svědka pocit nebo představu, že by ta zídka mohla být vysoká 1,80 m z pohledu té předzahrádky – to znamená, když on vystoupí z toho bytu na tu svoji předzahrádku, tak vlastně z úrovně té předzahrádky měl pocit, že by ta zídka měla být vysoká 1,80 m. Takto to v podstatě prezentoval, nicméně v tom projektu to samozřejmě bylo uvedeno zcela jinak. Ona měla tuhle kótu, jenomže když se někdo podíval na to místo samé a bylo to vidět i z pohledu, resp. z projektové dokumentace, která byla zpracována stavebním úřadem a povolena stavebním povolením, tak i na pohledech bylo vidět, že zrovna ten roh, ve kterém klient má ten byt, tak ta zídka nebo resp. terén se zvedá, takže v jednom místě, směrem do toho velkého parku, ten gabion jsem nechal přeměřit, jak je to vysoké, a tam to opravdu tu výšku mělo přesně jak je uvedeno v projektové dokumentaci. A potom se ten terén kolem, nemyslí z pohledu pozemku klienta, ale zvenku zvedá, takže potom ta zídka samozřejmě nekopíruje ten terén. Ona běží, byla postavena podle stavebního povolení, takže kolem celého obvodového pláště zvenku měla v tom místě, kde opravdu byl ten terén nejníž 1,80 m, na té kótě byla vlastně založena i ta zídka, tam jak se ten terén samozřejmě zvedá, tak z té venkovní části se samozřejmě ta výška logicky s tím terénem snižovala. Z pohledu klienta, z té jeho předzahrádky, tak samozřejmě ta zídka měla stále identickou a stejnou výšku podle té projektové dokumentace, jestli to bylo 1,40 m; 1,10 m. Všechno bylo řádně podle stavebního povolení provedeno. Svědek dále doplnil, že klient údaj o výšce prezentoval 1,80 m na základě nějaké té kóty nebo informace z projektové dokumentace, jestli to byla situace nebo půdorys už neví, ale před tou schůzkou, jestli k nějakému pochybení došlo nebo nedošlo, chtěl, aby to přeměřili na stavbě i fyzicky, aby měl jistotu, jak to opravdu je fyzicky. K dotazu, pokud zídka měla dosahovat výšky nějakých 1,80 m, kdežto na místě samém byla zídka nižší, zda to bylo možné rozpoznat i z pohledu pouhým okem bez přeměřování například v rámci předpřejímky, svědek uvedl, že ano, bylo to jasně vidět, výška té gabionové zídky z předzahrádky byla do výše pasu, to pozná podle svědka i malé dítě. Samozřejmě to vidět bylo. Na druhou stranu stejně tak si to nechal přeměřit, že opravdu je to v souladu s projektovou dokumentací, opravdu tam, kde kóta byla uvedena, z té venkovní strany opravdu měla, a měla možná dokonce víc, to se baví o centimetrech, ale prostě tu kótu podle projektu měla. Svědek dále k dotazu uvedl, že v úvodu smlouvy bývá jasně uvedeno, na základě jaké projektové dokumentace a jakého stavebního povolení se věc staví, aby se klient mohl doptat a obchodníci to samozřejmě měli k dispozici, pokud se klient chtěl cokoliv zeptat před vlastním podpisem rezervační smlouvy. Když obchodník nevěděl, měl samozřejmě někoho z výrobního oddělení, kdo byl technicky zdatnější, byl schopen cokoliv dovysvětlit. Samozřejmě kdyby klient měl pocit, že by to radši viděl na stavebním úřadě, zkontroloval si to na stavebním úřadě, tak samozřejmě podle čísla dokumentace a stavebního povolení, které ve smlouvě uvedeno je, může zajít i na stavební úřad. Klientů je spoustu, tak existují i pohledy, v každé projektové dokumentaci, a v těch pohledech je to jednoznačně vidět, tam nemusíte ani řešit nějaké výšky upraveného terénu nebo něco takového, na těch pohledech je jednoznačně vidět, jak ta zídka měla vypadat, jak měla být vysoká vzhledem k oknům, vzhledem k výstupu z toho bytu na tu zahrádku, to všechno v té projektové dokumentaci je. To je asi nejjednodušší, nejprůkaznější věc, kterou obsahuje i ta projektová dokumentace, se kterou se klient samozřejmě seznámil nebo může seznámit kdykoliv v průběhu té výstavby. Svědek k dotazu upřesnil, že neví, v jaké fázi se pan [celé jméno žalobce] ptal na co technicky, pokud se nezeptal, tak předpokládá, že mu nikdo technické detaily nevysvětloval, pokud tento dotaz nevznesl. Pakliže ho ale vznesl, tak mu stoprocentně vysvětlen byl. Klient vždycky kupoval, pakliže ten dům ještě nestál, ten byt nad projektem, a pakliže měl dotaz a obchodník mu nebyl schopen uspokojivě odpovědět, tak vždycky byl zavolaný, kdo to uspokojivě vysvětlil, svědek si nedovede představit situaci, kdy by někdo nedostal uspokojivou odpověď a koupil byt za 4 milióny.

23. Jde-li o žalobcem následně předkládanou e-mailovou korespondenci mezi ním a svědkyní [celé jméno svědkyně] 9., 11., 21. 9. 2015 a 2. 10. 2015, která měla sloužit ve smyslu § 118b odst. 1 o. s. ř. jako důkaz, jímž má být zpochybněna věrohodnost provedených důkazních prostředků, soud k tomu uvádí, že důkaz nebyl způsobilý zpochybnit žádným způsobem věrohodnost svědkyně, naopak z e-mailové komunikace vyplývá, že svědkyně sdělovala žalobci, že„ gabion má výšku 1,85 m, ale je částečně zasypán terénem, takže je tím pádem menší (1,10 m)“, což není v žádném rozporu s již provedeným dokazováním učiněnými skutkovými zjištěními.

24. Soud zhodnotil provedené důkazy, jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti, z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel. Pravost ani pravdivost těchto listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována. Na základě provedeného dokazování dospěl soud po právním posouzení věci k následujícím závěrům.

25. Dle § 2131 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jako „občanský zákoník“) v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

26. Dle § 2079 odst. 1 občanského zákoníku kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

27. Dle § 2095 občanského zákoníku prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Dle § 2096 občanského zákoníku při určení jakosti nebo provedení podle smluveného vzorku nebo předlohy musí věc jakostí nebo provedením odpovídat vzorku nebo předloze. Liší-li se jakost nebo provedení určené ve smlouvě a vzorek nebo předloha, rozhoduje smlouva. Určí-li smlouva a vzorek jakost nebo provedení věci rozdílně, nikoli však rozporně, musí věc odpovídat smlouvě i vzorku nebo předloze. Dle § 2099 odst. 1 občanského zákoníku věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

28. Dle § 2106 odst. 1 občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo: a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Dle § 2106 odst. 2 občanského zákoníku kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

29. Dle § 2103 občanského zákoník kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

30. Na podkladě provedeného dokazování a po právním posouzení soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

31. Mezi žalobcem a právním předchůdcem žalovaného, [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov], byla uzavřena nejdříve dne 6. 1. 2015 smlouva o uzavření smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví jednotky, následně dne 19. 10. 2015 došlo k „ předpřejímce“ bytové jednotky, jak o tom svědčí příslušný zápis a dne 23. 11. 2015 došlo k předání a převzetí předmětných bytových prostor, přičemž v bezprostřední časové návaznosti byla uzavřena smlouva o úplatném převodu vlastnictví jednotky.

32. Než se začal soud zabývat jednotlivými rozhodnými skutečnostmi, o které opíral žalobce žalobou uplatněný nárok, bylo třeba vyjasnit skutečnosti mající vliv na posouzení aktivní věcné legitimace žalobce ve sporu.

33. V tomto směru soud vyšel zejména z tvrzení žalobce, že spolu s vlastnickým právem k předmětné jednotce včetně jejího příslušenství a k přináležejícím podílům na společných částech domu a vymezených pozemcích získal žalobce právo výhradního užívání terasy o výměře 22,47 m2, přičemž ze smlouvy o úplatném převodu vlastnictví jednotky a k ní přináležejícímu ideálnímu spoluvlastnickému podílu na pozemcích [číslo] [PSČ] [číslo] uzavřené mezi žalobcem a předchůdcem žalovaného se dále v tomto ohledu z čl. II smlouvy mimo jiné podává, že mezi společné části budovy mimo jiné spadají balkony a terasy s tím, že„ tyto společné části jsou určeny k výlučnému užívání pouze vlastníkem příslušné jednotky, tak jak je vymezeno v prohlášení vlastníka“. Žalobce pak uvedl mimo jiné, že svou aktivní legitimaci dovozuje ze skutečnosti, že předmětný byt spolu s terasou koupil, včetně plotu (gabionového), a to od právního předchůdce žalovaného.

34. Dle § 1159 občanského zákoníku jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

35. Dle § 1196 odst. 1 občanského zákoníku společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Dle § 1196 odst. 2 občanského zákoníku vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.

36. Soud při posouzení otázky aktivní věcné legitimace žalobce vycházel z výše citovaného ustanovení § 1159 občanského zákoníku, z něhož vyplývá, že jednotka zahrnuje nejen byt samotný, ale i podíl na společných částech.

37. Žalobce v reakci na výzvu k doplnění okolností rozhodných pro posouzení otázky aktivní legitimace ve sporu u jednání konaného dne 23. 5. 2019 uvedl, že v případě terasy se jedná o společnou část, tak jak byla vymezena dle prohlášení vlastníka. Ale fakticky sem má přístup jen žalobce, bez ohledu na společný režim. Dále také upřesnil, že zde je gabionový plot spjat s jednotkou tak, že pouze žalobce má výlučný přístup.

38. Oprávnění společenství vlastníků jednotek (dále také jen SVJ) dle § 1196 odst. 2 občanského zákoníku představuje„ nové oprávnění SVJ, jehož výslovná úprava v zákoně o vlastnictví bytů chyběla. Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů nebylo možné, aby SVJ uplatnilo jménem vlastníka jednotky nebo několika vlastníků jednotek práva z odpovědnosti za vady společných částí domu (…),“ (srov. Fiala, J. a kolektiv. Občanský zákoník I, II. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1654-1656).„ S ohledem na spoluvlastnictví společných částí domu není dost dobře možné, aby nabyvatel jednotky od původního vlastníka domu samostatně efektivně uplatňoval všechny nároky z vad společných částí domu. (…) Aby nadále mohly být tyto nároky uplatňovány u všech vlastníků jednotek souhrnně, zákon dává společenství toto výslovné oprávnění. V této souvislosti je ale třeba upozornit, že samotný byt je pochopitelně vymezen společnými částmi (zpravidla nosným zdivem a stropy) a společné části mají jednak povahu konstrukcí, jednak prostorů mezi nimi, které bytem nejsou, ale jsou společnými prostory. (…) Přesný postup v tomto směru přinese zřejmě až soudní praxe. I když tak zákon výslovně nestanoví, bude třeba zvážit, zda se nepokusit upřesnit rozsah zastoupení v této věci už v samotném prohlášení, ve stanovách či smlouvě o převodu vlastnictví jednotky. Uplatňování těchto nároků společenstvím pochopitelně nebude bez problémů. Předně je otázka, zda toto ustanovení znemožňuje tento nárok uplatnit samotnému vlastníku jednotky. Zákon tento problém výslovně neřeší. I když smysl úpravy zřejmě nespočíval v tom, že by měli být vlastníci těchto práv zcela zbaveni, těžko si představit, že by mimo uvedený institut tohoto zvláštního zákonného zastoupení vlastníci tento nárok uplatňovali také. (srov. Fiala, J. a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 766-768).

39. Soud dospěl v projednávaném případě k závěru, že pokud se jedná o uplatnění nároku z vad souvisejícího s „ gabionovým plotem na terase“, jedná se právě o ten případ, kdy přístup na terasu náleží toliko vlastníku jednotky, a tudíž by se jevilo jako nesprávné, aby neměl možnost uplatnit práva z případně vzniklých vad samostatně (k této otázce lze rovněž odkázat na judikaturu Nejvyššího soudu vztahující se k uplatňování vad společných částí domu, a to ve vztahu k předchozí právní úpravě prostřednictvím zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013, například rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 811/2015 ze dne 16. 6. 2015 nebo usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 5610/2015 ze dne 22. 8. 2016 týkající se aktivní věcné legitimace společenství vlastníků jednotek, kdy však v návaznosti na úpravu v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, je třeba dospět k tomu, že závěry svědčící ve prospěch aktivní legitimace společenství vlastníků jednotek při uplatňování práv z vadného plnění nevylučují aktivní legitimaci vlastníka jednotky, jedná-li se o případ společných částí domu, které jsou určeny k jeho výlučnému užívání).

40. Uzavření kupní smlouvy předcházela„ předpřejímka“ bytu a následně„ přejímka“, přičemž teprve po realizaci těchto dvou prohlídek bytu projevil žalobce jako kupující nabýt vlastnické právo k předmětné jednotce, a to spolu se souvisejícím podílem na společných částech budovy, jak to odpovídá vymezení ve smlouvě o úplatném převodu jednotky, kdy mezi společné části budovy spadají mimo jiné také terasy (příslušný prováděcí předpis v podobě nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím uvádí výčet společných částí domu, mezi něž zejména patří mimo jiné„ balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky“, přičemž pro závěr, které části domu jsou společné, je významné určení společných částí v prohlášení vlastníka budovy) a v projednávaném případě žalobce tak uplatnil nárok z titulu odpovědnosti za vady v souvislosti s gabionovým plotem na terase, který měl dosahovat výšky 185 cm, ale ve skutečnosti tomu tak nebylo.

41. Z provedeného dokazování však vyplynulo, že mezi účastníky nebylo předem ničeho stran konkrétního požadavku týkajícího se plotu a jeho výšky ujednáno.

42. Předně je třeba uvést, že jestliže žalobce opíral žalobou uplatněný nárok o dne 6. 1. 2015 uzavřenou smlouvu o uzavření smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví jednotky, kdy„ grafické znázornění předmětu prodeje v projektové dokumentaci tvoří nedílnou přílohu č. 1 smlouvy“ s tím, že„ právě z projektové dokumentace, mimo jiné, vyplývá, že výše gabionového plotu na terase bude dosahovat výšky 185 cm“, přičemž„ skutečná výška gabionového plotu však výši uvedené v projektové dokumentaci neodpovídá, na což žalobce upozornil v Zápise o ʻpředpřejímceʻ bytové jednotky ze dne 19. 10. 2015, a také v zápise o předání a převzetí bytových prostor ze dne 23. 1. 2015“, jak vyplynulo z provedeného dokazování, mezi účastníky nebylo v žádném dokumentu stran„ výšky gabionového plotu“ ničeho ujednáno. V žádné z mezi účastníky uzavřených smluv není obsaženo výslovné ujednání týkající se výše plotu, a ani z ničeho jiného nevyplývá, že by k takové dohodě mělo mezi účastníky dojít, případně že by si žalobce tento požadavek předem závazným způsobem vymínil.

43. Žalobce tak svůj nárok z titulu odpovědnosti za vady opíral toliko o přílohu č. 1 smlouvy budoucí o úplatném převodu obsahující výřez projektové dokumentace, z níž by mělo být patrné, že výše gabionového plotu bude dosahovat výšky 185 cm. K tomu je třeba nejdříve doplnit, že daná příloha představuje toliko část výřezu z jinak neidentifikované části projektové dokumentace, která byla připojena nadto toliko ke smlouvě budoucí o úplatném převodu, nikoliv k následně uzavřené kupní smlouvě, která však již byla uzavřena, jak bude následně níže rozvedeno, v okamžiku, kdy žalobce jako kupující měl možnost uskutečnit důkladnou prohlídku předmětu prodeje a rovněž se seznámit s výslednou podobou plotu. Přestože tedy příloha č. 1 obsahuje údaj o kótě 1,85 m, žádným závazným způsobem nevyjadřuje to, o co žalobce opírá v projednávaném případě svůj nárok. Žádný jiný dokument výšku plotu nezmiňuje a k tomu je třeba uvést, že soudu byly na výzvu doloženy smlouvy týkající se předmětné bytové jednotky a jejího převodu rovněž v originále, tak aby se soud měl možnost seznámit se všemi součástmi smlouvy a způsobem, jakým byly přílohy k té které smlouvě připojeny. Jde-li o daný údaj, svědci se nadto shodně vyjádřili v tom smyslu, že žalobci byla opakovaně podávána informace o tom, jak je třeba tento údaj interpretovat, kdy v rámci jednání před uzavřením kupní smlouvy bylo uskutečněno jednání týkající se přímo této otázky. Ze strany svědků také opakovaně zaznělo, že měl-li kupující zájem o vysvětlení některých technických podrobností a detailů zanesených v projektové dokumentaci, ze strany příslušným způsobem odborně v tomto směru vzdělaného pracovníka se klientovi dostalo potřebných informací, případně se měl vždy možnost obrátit přímo na příslušný stavební úřad.

44. Stěžejní pro projednávanou věc pak bylo posouzení, zda měl žalobce možnost s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již před uzavřením smlouvy, že věc má jiné vlastnosti, než kupující očekával.

45. Soud se proto zabýval podrobně posloupností jednotlivých úkonů vedoucích k uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a žalovaným. Jestliže došlo k „ předpřejímce bytu“, jak vyplývá z příslušného zápisu a„ přejímce bytu“, zabýval se soud zejména tím, jaký byl sled jednotlivých úkonů, jaké informace byly přitom žalobci stran předmětu prodeje sdělovány a zda a jakým způsobem měl žalobce možnost se s předmětem prodeje seznámit.

46. Z výpovědí vyslechnutých svědků navržených stranou žalovanou, kteří byli buď přítomni jednání s žalobcem, které bezprostředně předcházelo prodeji bytu, případně s žalobcem jednali v průběhu kontraktace, či se měli možnost vyjádřit k obvyklé posloupnosti jednotlivých úkonů, jejich obsahu a významu pro kupujícího, však vyplynulo nejen to, že žalobce měl možnost se s předmětem prodeje seznámit ještě před uzavřením kupní smlouvy, ale i to, že již v dané době žalobce podnikal aktivní kroky k vyřešení záležitosti týkající se plotu, takže evidentně byl se skutečným stavem seznámen a musel vědět o tom, že plot je nižší, než očekával.

47. Žalobce byl s ohledem na skutková tvrzení v žalobě, kdy toliko uváděl, že„ právě z projektové dokumentace, mimo jiné, vyplývá, že výše gabionového plotu na terase bude dosahovat výšky 185 cm“, kdy„ skutečná výška gabionového plotu však výši uvedené v projektové dokumentaci neodpovídá“, ze strany soudu také poučen a vyzván k označení příslušných důkazů za účelem prokázání skutečností, na základě kterých by bylo možné bez jakýchkoliv pochybností uzavřít, že došlo ze strany žalovanému k vadnému plnění zakládajícího odpovědnost za vady a nárok na slevu, a to ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř.

48. Soud vyžádal s ohledem na důkazní návrh žalovaného rovněž kompletní projektovou dokumentaci označenou pod [spisová značka] [spisová značka], sp. značka [spisová značka], která byla přiložena k žádosti předchůdce žalobce, o vydání stavebního povolení týkajícího se bytového domu IA, IB v k. ú. [obec], obec Brno, přičemž ze strany příslušného stavebního úřadu byla zaslána vyžádaná projektová dokumentace pod výše uvedeným označením – rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení pro stavbu„ Bytový dům IA, IB v k. ú. [obec]“ spolu s dokumentací označenou pod [spisová značka] [spisová značka], [spisová značka] – změna stavby před jejím dokončením.

49. Z k důkazu provedené projektové dokumentace, a to zejména z jednotlivých pohledů příslušné dokumentace (zjm.„ Pohled SV, J“, část označená jako„ D1.10“ a„ [obec] SZ, JV“, část označená jako„ D1.11“) je pak rovněž již toliko na základě vizuální podoby zjevné ze způsobu zakreslení zdi, že zdaleka nezakrývá výhled z oken předmětné bytové jednotky, kdy i na základě běžného úsudku lze již z proporcí budovy, oken a zakresleného gabionové plotu dospět k závěru, do jaké výšky bude plot zasahovat.

50. K dotazu stavební úřad dále sdělil, že žalobce podal posléze žádost o územní souhlas – navýšení gabionového plotu u [anonymizováno] [adresa] na ul. [ulice] č. o. [anonymizováno], [obec], dne 27. 6. 2016.

51. Aniž by tak soud přistupoval k posuzování odborných otázek souvisejících s hodnocením projektové dokumentace, je zjevné, že podoba plotu před jeho navýšením na základě žádosti žalobce musela původní projektové dokumentaci odpovídat a již i na základě laického pohledu na plánovanou podobu domu bylo nutné rovněž dospět k závěru, že výška gabionového plotu nebude v takové výšce, aby zakrývala pohled směrem na terasu a do oken bytové jednotky, jak si žalobce představoval. Pokud tedy žalobce opakovaně uváděl, že důraz z jeho strany byl kladen na výšku gabionového plotu právě s ohledem na zajištění soukromí z hlediska uživatelského komfortu s ohledem na nezakrytý výhled na okna,„ zkrátka jestli lze v klidu bydlet v bytě, do něhož je v daném místě výhled z ulice“, je třeba k tomu uvést, že právě tyto vlastnosti gabionového plotu byly zjistitelné velmi jednoduše pouhou běžnou prohlídkou a již dříve bylo možné si vytvořit úsudek o výšce plotu ve vztahu k okolnímu prostředí (nezávisle na údajích v podobě jednotlivých kót uvedených ve výřezu z projektové dokumentace v rámci žalobcem akcentované přílohy č. 1 smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví jednotky).

52. K výše uvedenému soud dále doplňuje, že ovšem ani za situace, kdy by se měl zabývat otázkou přiměřenosti slevy z kupní ceny, neuvedl žalobce svá skutková tvrzení zcela jednoznačně, aby bylo zřejmé, na základě čeho je požadována jako přiměřená sleva z ceny právě částka ve výši 65.000 Kč, když žalobce za tímto účelem předložil pouze nabídku realizace gabionové stěny ze dne 2. 6. 2016 vypracovanou [jméno] [příjmení] – [příjmení] jinak za celkovou cenu 52.319 Kč„ bez DPH (21%)“, tj. za částku 63.393 Kč spolu s DPH, požadována je však částka ve výši 65.000 Kč. Žalovaný nadto přiměřenost takto stanovené sumy rozporoval na základě jeho zkušeností s oceněním stavebních prací s tím, že realizace takové gabionové stěny by bylo možné provést za podstatně nižší cenu. Soud se však již otázkou případného posouzení přiměřenosti slevy z kupní ceny nezabýval, neboť má za to, že za předpokladu, kdy došlo k naplnění výše citovaného ustanovení § 2103 občanského zákoníku, žalobci práva z vadného plnění nenáleží, tudíž další dokazování týkající se posouzení přiměřenosti požadované slevy z kupní ceny, již prováděno nebylo. Stranou tak bylo možno následně ponechat ze strany žalobce ani po poučení dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. bez jakýchkoliv dalších pochybností neupřesněnou skladbu jednotlivých položek, od jejichž ocenění se dle žalobce měl požadavek na přiměřenou slevu odvíjet („ zbývající částka odpovídající rozdílu mezi odhadem a žalovanou částkou představuje nezbytné náklady žalobce v souvislosti s obstaráním stavebního povolení apod.“, kdy jde-li o skutečnosti, na základě kterých žalobce dovozoval výši slevy, žalobce ani na následně ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. učiněnou výzvu neobjasnil, z jakého důvodu odvozuje výši slevy a její přiměřenost rovněž od nákladů souvisejících„ s obstaráním stavebního povolení“).

53. Důkazní břemeno i břemeno tvrzení přitom stran všech rozhodných skutečností a k nim označených důkazů leží na žalobci, aby prokázal, že došlo mezi ním a předchůdcem žalovaného k závaznému ujednání, v důsledku jehož porušení je žalobce oprávněn uplatnit nárok z titulu odpovědnosti za vady v podobě přiměřené slevy z kupní ceny. V průběhu řízení byly přitom ze strany soudu provedeny důkazy, které žalobce za účelem prokázání svých tvrzení navrhoval a žalobce byl rovněž u jednání soudu vyzván ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., aby doplnil skutečnosti, na jejichž podkladě se nároku domáhá a byl vyzván, aby ke svým tvrzením označil za účelem jejich prokázání příslušné důkazy a byl rovněž poučen o riziku případného neúspěchu ve sporu.

54. Jde-li o dále navrhované důkazy, soud však nepřistoupil k provedení důkazu v podobě žalobcem učiněného návrhu na provedení ohledání.

55. Dle § 130 odst. 1 o. s. ř. ohledání předmětu, který je možno dopravit k soudu, provede se při jednání. Za tím účelem může předseda senátu uložit tomu, kdo má potřebný předmět, aby jej předložil.

56. Dle občanského soudního řádu je ohledání„ přímým důkazním prostředkem, spočívajícím v tom, že soudce sám svými vlastními smysly vnímá skutečnosti významné pro rozhodnutí“, přičemž podstatou je„ vlastní smyslové vnímání právně rozhodných skutečností samotným soudcem“ (k tomu srov. Lavický, P. a kol. Občanský soudní řád (§ 1 až 250l). Řízení sporné. Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, a. s., 2016).

57. Žalobce však důkaz označil k prokázání skutečností týkajících se výšky plotu, když na výzvu soudu ke skutečnostem, k jejichž prokázání by měl daný důkaz sloužit, doplnil toliko, že„ pokud jsou vytýkány nějaké vady, tak se jedná o vady vztahující se k předmětné kupní smlouvě. K prokázání výšky plotu, nechť jej soud v rámci ohledání věci změří“. S ohledem na uvedené byl nucen soud provedení tohoto důkazu zamítnout, nicméně ještě před tím, než tak učinil, byl žalobce, jak plyne z výše uvedeného, poučen ve smyslu § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. tak, aby měl možnost označit k prokázání sporné skutečnosti případně důkaz jiný.

58. V tomto směru lze také odkázat například na stanovisko Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Pls 3/80 ze dne 23. 12. 1980, dle jehož závěrů„ při odhadu staveb je někdy třeba odborných znalostí nejen k posouzení zjištěných skutečností, ale i k jejich zjištění. Pokud tedy ohledání stavby má být provedeno jako důkaz podle ustanovení § 130 o. s. ř. nebo pokud má být podkladem anebo jedním z podkladů pro podání znaleckého posudku, je nezbytná účast znalce tam, kde by bez jeho odborných znalostí nemohly být řádně zjištěny všechny skutečnosti rozhodné pro ocenění nemovitostí“.

59. Soud má však především za to, že v projednávaném případě by ohledání na místě jako důkaz ke zjištění skutečností vlastními smysly v této podobě nepřinesl ničeho nad rámec toho, co bylo možné zjistit z ostatních provedených důkazů. Důkaz ohledáním by tak dle názoru soudu nepředstavoval způsobilý důkaz k prokázání žalobcem tvrzených skutečností, nemohl by ani objasnit otázky, o které šlo v projednávané věci a ničeho změnit na jejím posouzení. Ze všech těchto důvodů považovat soud provádění dalšího dokazování nad rámec již provedeného za nadbytečné a nehospodárné.

60. Ze strany soudu tak byly provedeny veškeré žalobcem označené důkazy, jejichž provedení přicházelo v úvahu, přesto na základě provedeného dokazování ve výše uvedeném rozsahu nebylo možné dospět k závěru o důvodnosti žalobou uplatněného nároku.

61. V řízení bylo především bez dalších pochyb prokázáno, že v projednávaném případě muselo být žalobci jako kupujícímu zcela zřejmé, v jakém stavu jednotku nabývá, a tudíž ani nelze v dané situaci hovořit o případném přehlédnutí či nepozornosti. Jestliže kupující měl možnost jím uváděnou vadu zjistit„ s vynaložením obvyklé pozornosti již při uzavření smlouvy“, ve smyslu § 2103 občanského zákoníku, nejeví se jako správné přiznat kupujícímu právo z vadného plnění.

62. V daném případě však naopak ze všech provedených důkazů vyplývá, že kupující nejen o„ vadě“ věděl, ale spoléhal na to, že přestože jednotku zakoupí v pro něj nevyhovujícím stavu, bude mu tento rozpor oproti jeho přání v budoucnu nějakou formou následně ze strany prodávajícího kompenzován, což také zřejmě byl jeden z cílů jednání vedených mezi žalobcem a předchůdcem žalovaného. Za situace, kdy kupující nedosáhl žádného řešení ani v průběhu kontraktačního procesu, obrátil se následně s požadavkem na soud. Byť si tak kupující měl možnost jednotku důkladně prohlédnout při„ předpřejímce“ i„ přejímce“ bytu, a také tak učinil, přesto se rozhodl přistoupit k podpisu kupní smlouvy. V tomto směru je také vhodné dodat, že uvedenou přílohu obsahující výřez části neidentifikované projektové dokumentace, na niž se žalobce odkazoval, obsahuje toliko smlouva o smlouvě budoucí uzavřená dne 6. 1. 2015, kupní smlouva ze dne 23. 11. 2015 již žádné podobné přílohy neobsahuje a kupující se mohl před jejím podpisem již přímo seznámit se situací na místě. Ke koupi tedy došlo v okamžiku, kdy již žalobce znal výsledný stav a vizuální podobu provedené stavby v souladu s projektovou dokumentací pro stavební povolení, přičemž byl také ze strany předchůdce žalobce již v minulosti v návaznosti na jednání týkající se této otázky informován o tom, jak je třeba údaj o kótě 1,85 m číst v dané části projektové dokumentaci.

63. Nadto z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] vyplynulo, že žalobci byla v návaznosti na jednání mezi žalobcem a předchůdcem žalovaného dokonce učiněna nabídka s možností odstoupit od smlouvy bez jakékoliv finanční sankce, která by jinak dle uzavřené smlouvy následovala. Jistou formou snahy vyjít žalobci vstříc, jde-li o jeho představu o zachování soukromí, bylo i doplnění prázdných gabionových košů nad gabionovou zeď. Jestliže však pro žalobce byla otázka výše plotu„ významná do té míry, že měl bránit výhledu z veřejného prostranství do oken bytu, který se nachází v 1. nadzemním podlaží“, s tím, že jinak by jednotku nezakoupil - nejeví se jako příliš logický další postup žalobce, který i po prohlídce bytu včetně terasy přesto přistoupil bez dalšího k podpisu kupní smlouvy a výslovně tak projevil vůli nabýt vlastnické právo k jednotce. Pokud ovšem žalobce následně na základě dodatečně vyžádaného stavebního povolení řešil ve vztahu k dané záležitosti samostatně další úpravy, není důvod, aby tyto náklady nesl žalovaný, který se vůči žalobci v tomto směru nijak smluvně ani jinak nezavázal a z provedeného dokazování nevyplynulo, že by stavba měla být provedena v rozporu se všemi potřebnými podklady, tedy včetně výšky gabionové zdi dle projektové dokumentace.

64. K výše uvedenému soud dále shrnuje, že ve sporném řízení ovládaném projednací zásadou je přitom věcí stran, aby právně významné skutečnosti učinily součástí svých přednesů a aby k těmto skutečnostem označily důkazy. Ze všech výše uvedených žalobu tak soudu nezbylo než žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

65. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142a o. s. ř. tak, že soud zcela procesně úspěšnému žalovanému přiznal právo na náhradu nákladů řízení proti účastníkovi, který ve věci úspěch neměl, a to v celkové výši 54.876 Kč Tyto náklady sestávají z odměny právního zástupce žalovaného v souladu s ustanovením § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, za 13 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d), g), vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve výši 3.700 Kč za úkon (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ve věci samé v podobě vyjádření, účast na jednání před soudem) a za 1 úkon právní služby podle § 11 odst. 2 písm. f) vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve výši 1.850 Kč za úkon (účast při jednání, při kterém došlo k vyhlášení rozhodnutí), spolu s paušální náhradou nákladů za každý úkon právní služby ve výši 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jež byla žalobci přiznána za 14 úkonů právní služby. Dále byla žalovanému přiznána částka ve výši 726 Kč představující ve smyslu § 137 odst. 1 o. s. ř. odměnu pro mediátora podle zákona o mediaci za první setkání s mediátorem nařízené soudem dle § 100 odst. 2 o. s. ř., a v souvislosti s prvním setkáním soud přiznal rovněž odměnu právního zástupce žalovaného za účast na prvním soudem nařízené setkání s mediátorem. Byť povinnost účastnit se nařízeného setkání s mediátorem směřuje přímo k účastníkům řízení, nelze jim bránit v tom, aby se setkání rovněž účastnili jejich právní zástupci (srov. Bříza, P., Gantner, F. První setkání se zapsaným mediátorem z pohledu praxe. Bulletin advokacie, 2016. Dostupné na: http://www.bulletin-advokacie.cz/prvni-setkani-se-zapsanym-mediatorem-z-pohledu-praxe).

66. Dle § 148 odst. 1 stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Jde-li tak o náklady státu vynaložené na svědečné v průběhu řízení, soud podle výsledku sporu rozhodl tak, že žalobce je povinen zaplatit částku ve výši 866 Kč.