29 C 102/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Romanou Sobolovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený dne datum bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Název zainteresované společnosti ., IČO: IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupená advokátem tituly před jménem . jméno FO sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu bytu

I. Výpověď nájmu bytu č. , číslo, , o velikosti , číslo, m2, v domě na , adresa, ,daná žalovanou žalobci, z neuvedeného dne, která došla žalobci dne , datum, , jeneoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 11 983 Kč do tří dnůod právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, advokáta.

1. Žalobce se žalobou podanou u podepsaného soudu domáhal po žalované, že výpověď nájmu bytu č. , číslo, , o velikosti , číslo, m2, sestávajících ze , Anonymizováno, pokojů, kuchyně a příslušenství, nacházejícím se ve , Anonymizováno, . patře domu č. p. , číslo, , objekt bydlení, na , adresa, , který je součástí pozemku p. č. , číslo, , v k. ú. , Anonymizováno, , obci , Anonymizováno, (dále jen „byt“), specifikovaná ve výroku tohoto rozsudku, je neoprávněná. Uvedl, že právní předchůdce žalované – , právnická osoba, a žalobce uzavřeli dne , datum, písemně „dohodu o přenechání služebního bytu k dočasnému užívání“, kterou se , právnická osoba, . zavázal přenechat do užívání byt po dobu výkonu práce žalobce v pracovním poměru u něj, a žalovaný se zavázal jej užívat. Následně vlastnické právo k bytu přešlo na , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . Tito a žalobce uzavřeli dne , datum, písemně nájemní smlouvu, kterou se výše uvedené osoby zavázaly přenechat žalovanému byt do užívání na dobu neurčitou, a žalovaný se zavázal jej užívat za nájemné. Následně od , datum, přešlo vlastnické právo k bytu na žalovanou. Žalovaná dala výpověď nájmu bytu žalobci z neuvedeného dne, která došla žalobci dne , datum, . Ve výpovědi uvedla, že vypovídá nájem výše uvedeného bytu, dle obsahu, že důvodem výpovědi je, že žalovaná plánuje provést úpravy či změny domu pro jeho havarijní technický stav, dále že výpovědní doba je 3 měsíce, a poučila žalobce, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Skutečnosti, které žalovaná ve výpovědi uvedla jako její důvod, ale nejsou způsobilým důvodem výpovědi, tedy ani důvodem, který tvrdí žalovaná, tedy, že jde o jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. V případě, kdy jde o úpravy či jiné změny bytu nebo domu, pronajímatel musí použít postup dle zákona, při kterém lze také dosáhnout vyklizení bytu, aniž by došlo ke skončení nájmu. Žalobce má totiž za to dle výkladu zákonných ustanovení upravujících výpověď nájmu bytu a upravujících úpravy a jiné změny bytu nebo domu, že oproti zákonným ustanovením v předchozí právní úpravě občanského zákoníku byly v nové právní úpravě občanského zákoníku úpravy a jiné změny domu nebo bytu z důvodů výpovědi vyňaty a jsou specificky upraveny v zákonných ustanoveních § 2259 – § 2262. Zároveň dle výkladu zákonných ustanovení občanského zákoníku upravujících výpověď nájmu bytu je třeba dle zásady ochrany nájemce bytu tyto důvody vykládat restriktivně. Žalobce jen dodává, že pochybuje o tom, že dům je v takovém stavu, jak žalovaná popsala ve výpovědi a jak tvrdí. Žalovaná nedávno totiž s jinými osobami uzavřela nájemní smlouvy o nájmu bytu v domě na dobu určitou. Žalobce tak má za to, že žalovaná se výpověďmi nájmu bytů v domě snaží účelově zbavit nájemců, tedy i žalobce, kteří mají ujednánu nájemní smlouvu k bytu na dobu neurčitou. Žalobce tak má za to, že výše uvedená výpověď nájmu bytu je tak neoprávněná.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Nevyjádřila se k tomu, zda nájem vznikl a v době výpovědi trval. Uvedla, že dala tu výpověď, která došla žalobci, jak tvrdí žalobce. Uvedla, co v ní popsala. Má však za to, že skutečnosti, které popsala ve výpovědi jako její důvod, tj. dle obsahu, že plánuje provést úpravy či změny domu pro jeho havarijní technický stav, jsou důvodem výpovědi, konkrétně, že je tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Má za to, že jde totiž o jiný obdobně závažný důvod jako důvod, když musí být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se nachází byt, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat. Skutečnosti, které popsala ve výpovědi jako její důvod, jsou pravdivé. Žalovaná sice nedisponuje žádným veřejnoprávním rozhodnutím, nicméně, nebudou-li úpravy či změny domu provedeny včas, hrozí, že dům skutečně nebude možné dále obývat, a příslušným státním orgánem tak bude rozhodnuto o demolici nebo jinak rozhodnuto s konstatováním závadného stavu ohrožujícího zdraví a jiná práva většího počtu osob, a toho se snaží žalovaná vyvarovat. Nepopírá, že nedávno uzavřela s jinými osobami nájemní smlouvy o nájmu bytu v domě na dobu určitou, jde však výhradně o 2 byty, které jsou zrekonstruované, a plánované úpravy či změny domu se jich výraznějším způsobem nedotknou. Není pravdou, že žalovaná se snaží účelově zbavit nájemců, kteří mají ujednánu nájemní smlouvu k bytům v domě na dobu neurčitou, hodlá pouze provést úpravy či změny domu, který je v havarijním technickém stavu, přičemž to není možné řešit dočasným vyklizením s ohledem na rozsah plánovaných prací. Žalovaná tak má za to, že výše uvedená výpověď nájmu bytu je oprávněná.

3. Z dohody o přenechání služebního bytu k dočasnému užívání z , datum, , potvrzení ze dne , datum, , seznamu nemovitostí na LV z , datum, a oznámení o změně vlastníka a pronajímatele z , datum, soud měl za prokázáno, že právní předchůdce žalované – , právnická osoba, a žalobce uzavřeli dne , datum, písemně dohodu, kterou se , právnická osoba, zavázal přenechat do užívání byt, nyní č. , číslo, , o velikosti , číslo, m2, sestávajících ze , Anonymizováno, pokojů, kuchyně a příslušenství, nacházejícím se ve , Anonymizováno, . patře domu č. p. , číslo, , objekt bydlení, na , adresa, , který je součástí pozemku p. č. , číslo, , v k. ú. , Anonymizováno, , obci , Anonymizováno, (dále stále jen „byt“), po dobu výkonu práce žalobce v pracovním poměru u něj, a žalovaný se zavázal jej užívat. Následně vlastnické právo k bytu přešlo na , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, . Tito a žalobce uzavřeli dne , datum, písemně smlouvu, kterou se výše uvedené osoby zavázaly přenechat žalovanému byt do užívání na dobu neurčitou, a žalovaný se zavázal jej užívat za nájemné. Následně od , datum, přešlo vlastnické právo k bytu na žalovanou.

4. Z výpovědi z neuvedeného dne, včetně dodejky a shodných tvrzení účastníků, že a kdy došla žalobkyni, a námitek proti výpovědi z , datum, , včetně datové správy soud měl za prokázáno, že žalovaná dala výpověď nájmu bytu žalobci z neuvedeného dne, která došla žalobci dne , datum, , kdy ve výpovědi je popsáno, že vypovídá nájem výše uvedeného bytu, že důvodem výpovědi je to, že „dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d), tj. z jiného obdobně závažného důvodu vypovězení nájmu, za který pronajímatel považuje zcela havarijní stavebnětechnický stav budovy, ve kterém se nachází byt, přičemž tento stavebnětechnický stav budovy je zcela neslučitelný s účelem nájmu a byt nebude možné nadále vůbec užívat. S ohledem a havarijní technický stav budovy pronajímatel není nadále schopen zajistit nerušené bezproblémové a zejména bezpečné užívání pronajatých prostor a účel sjednaného nájmu nemůže být naplněn. Z důvodu ochrany života a zdraví osob, jakož i ochrany majetku osob je nutno byt vyklidit, neboť budova vyžaduje okamžitou kompletní rekonstrukci. Při naplánované kompletní rekonstrukci budovy sice nebude zasahováno do nosných konstrukcí budovy, avšak budou prováděny četné a rozsáhlé stavební činnosti v budově, včetně výměny stupaček, plynového vedení a rozvodů energetických sítí, výměny oken, apod., které svým rozsahem zcela znemožní užívání pronajatého bytu i společných prostor a pohyb, jakož i pobyt v prostoru stavby nebude pro uživatele bytů bezpečný. V domě po dobu rekonstrukce budou odpojeny energie, tj. zejména voda, plyn, nebude zajištěno vytápění bytu ani domu a přístup do jednotlivých bytů bude zcela omezen či znemožněn. Rekonstrukce s ohledem na svůj rozsah potrvá značnou dobu. Kompletní rekonstrukce plánovaného rozsahu je v zájmu nejen pronajímatele jako vlastníka nemovitosti, ale je též ve veřejném zájmu, tj. v zájmu ochrany života zdraví a majetku většího, neurčitého počtu osob“, tj. dle obsahu obecněji řečeno, že žalovaná plánuje provést úpravy či změny domu, kde se nachází byt, pro havarijní technický stav domu, dále že výpovědní doba je 3 měsíce, a poučila žalobce, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

5. Z čestného prohlášení z , datum, soud měl za prokázáno, že žalovaná čestně prohlásila, že výše uvedené úpravy či změny domu plánuje provést, jaký je obecně jejich charakter a rozsah, že to potrvá dlouhou dobu, neuvedla jakou konkrétně, a prohlásila, že má za to, že je to pro havarijní technický stav domu, že dům vyžaduje okamžitě kompletní rekonstrukci.

6. Z obsahu spisu soud zjistil, že žalobce podal žalobu v této věci u soudu, kterou navrhl, aby soud přezkoumal, zda výše uvedená výpověď je oprávněná, dne , datum, , tj. do 2 měsíců ode dne, kdy mu výše uvedená výpověď došla.

7. Dle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Dle odst. 2 pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

8. Dle § 2259 o. z. nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce. Dle § 2260 odst. 1 o. z. nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Dle odst. 2 nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě podle odstavce 1 a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Dle odst. 3 neprohlásí-li nájemce pronajímateli do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl. Dle § 2262 odst. 1 o. z. odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká.

9. Dle odst. 3 téhož zákonného ustanovení vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

10. Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

11. Soud právně posoudil, že právní předchůdce žalované a žalobce uzavřeli písemně dohodu o přenechání služebního bytu k dočasnému užívání, kterou se právní předchůdce žalované zavázal přenechat do užívání byt po dobu výkonu práce žalobce v pracovním poměru u něj, a žalovaný se zavázal jej užívat. Následně vlastnické právo k bytu přešlo na další osoby. Tyto osoby a žalobce uzavřeli písemně nájemní smlouvu, kterou se výše uvedené osoby zavázaly přenechat žalovanému byt do užívání na dobu neurčitou, a žalovaný se zavázal jej užívat za nájemné. Následně od , datum, přešlo vlastnické právo k bytu na žalovanou. Na žalovanou tak přešla i práv a povinnosti pronajímatele z nájmu bytu (§ 2201, § 2221 odst. 1 o. z.). Žalovaná dala výpověď nájmu bytu žalobci z neuvedeného dne, která došla žalobci dne , datum, . Ve výpovědi popsala, že vypovídá nájem výše uvedeného bytu, že důvodem výpovědi jsou skutečnosti, jak jsou uvedeny ve zjištění soudu výše, dle obsahu obecněji řečeno, že plánuje provést úpravy či změny domu pro jeho havarijní technický stav, že výpovědní doba je 3 měsíce, a poučila žalobce, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Tedy dala ji písemně a výpověď obsahuje některé náležitosti vyžadované zákonem (§ 2286 odst. 1 a 2 o. z.). Ale v ní uvedené skutečnosti, kterými žalovaná popsala její důvod, tedy dle obsahu obecněji řečeno, že plánuje provést úpravy či změny domu pro jeho havarijní technický stav, nejsou vůbec způsobilým důvodem takovéto výpovědi (výpovědním důvodem), tedy ani důvodem, který tvrdí žalovaná, tedy, že jde o jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu jako ten, že byt musí být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se nachází byt, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat. Totiž, ve smyslu § 2288 odst. 1 a 2 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem bytu na dobu neurčitou z v tomto ustanovení vyjmenovaných důvodů výpovědi, tj.: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členů jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo na cizím majetku v domě, c) má-li být vyklizen, protože z důvodu veřejného zájmu je potřebné s bytem nebo domem naložit tak, že byt nebude vůbec možné užívat, d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu, e) má-li být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo rozvedeno, f) potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuznou svého manžela. Zároveň však ve smyslu § 2259 až § 2262 o. z., pokud jde o úpravy či jiné změny domu nebo bytu, a není v zákoně zmínka o souvislosti se stavem bytu nebo domu, tj. ani s havarijním technickým stavem domu, jako je tomu v daném případě, alespoň ho tvrdí žalovaná, musí pronajímatel a nájemce postupovat zákonem výslovně uvedeným způsobem, tedy pronajímatel musí žádat a získat souhlas nájemce k nim, nemusí jej žádat v těch případech, že se jimi nesníží hodnota bydlení, že je lze provést bez většího nepohodlí pro nájemce nebo že tak musí učinit pronajímatel na příkaz orgánů veřejné moci, a v případech, kdy nemusí žádat o souhlas nájemce a zároveň vyžadují vyklizení bytu nájemcem, musí dopředu sdělit nájemci, o jaké práce půjde, jak dlouho budou trvat, na jak dlouho musí byt vyklidit, pokud odmítne byt vyklidit, co bude následovat, kolik zaplatí nájemci jako náhradu nákladů spojených s vyklizením, musí složit zálohu na tyto náklady, a pokud nájemce byt odmítne vyklidit nebo nevyklidí, má pronajímatel právo podat ve lhůtě žalobu u soudu, že nájemce je povinen tak učinit. Dle výkladu gramatického, logického, systematického, historického, dle účelu a smyslu, za pomoci komentářové literatury, pronajímatel může vypovědět nájem bytu na dobu neurčitou jen ze zákonem výslovně vyjmenovaných důvodů. Jde o uzavřený výčet. Při výkladu, zda v případě výpovědi jde o jeden z těchto důvodů, je navíc třeba postupovat restriktivně, neboť zde platí zásada ochrany nájemce bytu, která vyplývá z úpravy nájmu bytu v zákoně. Pokud jde o jeden z těchto v zákoně vyjmenovaných důvodů, tedy důvod, že je tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu bytu, musí jít o takový, který svou intenzitou je srovnatelný s některým z jiných v zákoně vyjmenovaných důvodů. Zároveň ale, pokud jde o úpravy či jiné změny domu nebo bytu, a to bez ohledu na to, proč k nim má dojít, tj. i pokud pro havarijní technický stav domu, jako je tomu v daném případě, alespoň ho tvrdí žalovaná, zákon obsahuje specifickou úpravu, jak pronajímatel i nájemce musí postupovat. Dle ní je přitom možné, aby pronajímatel žádal a dosáhl i vyklizení bytu nájemcem, ale při šetření práv nájemce a při zachování nájmu bytu. Tato úprava tak, pokud jde o úpravy či jiné změny domu nebo bytu, a to bez ohledu na to, proč k nim má dojít, tj. i pokud pro havarijní technický stav domu, jako je tomu v daném případě, alespoň ho tvrdí žalovaná, vylučuje, že pronajímatel může v tomto případě vypovědět nájem bytu. Soud tak má za to, že skutečnosti, které popsala žalovaná ve výpovědi jako její důvod, ať již existovaly, nebo ne, nebyly ve smyslu, že ani nemohly být, vůbec důvodem výpovědi (výpovědním důvodem), tedy ani důvodem, který tvrdí žalovaná, tedy jiným obdobně závažným důvodem pro vypovězení nájmu (§ 2288 odst. 1 až 3 ve spojení s § 2259 až § 2262 o. z., elektronický systém právním informací (ASPI). Soud tak má za to, že výpověď tak neobsahuje žádný způsobilý důvod výpovědi (výpovědní důvod), žalované tak nevzniklo právo podat takovouto výpověď, tedy výpověď je neoprávněná. Žalobce jako nájemce využil svého práva a podal u soudu žalobu, kterou navrhl, aby soud přezkoumal výše uvedenou výpověď, zda je oprávněná, a to včas ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290 o. z.). Soud proto rozhodl, že výpověď nájmu bytu je neoprávněná tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku (výrok I.).

12. Žalobce měl ve věci plný úspěch. Žalobci tak ze zákona vzniklo také právo na náhradu nákladů řízení potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalované (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Vznikly mu a soud mu přiznal tyto náklady řízení: zaplacený soudní poplatek 2 000 Kč, odměnu za zastupování advokátem 6 750 Kč za 5 úkonů právní služby, z toho 4 po 1 500 Kč, 1 po 750 Kč, dále hotové výdaje 1 500 Kč za 5 úkonů právní služby po 300 Kč a DPH ve výši 21 %. Proto soud rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 11 983 Kč (výrok II.).