29 C 262/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Romanou Sobolovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Název zainteresované společnosti , IČO: IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 10 164 Kč do tří dnůod právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, advokáta. Žalobkyně se žalobou podanou u podepsaného soudu domáhala po žalované určení, že výpověď nájmu bytu ze dne , datum, , kterou dala žalovaná žalobkyni, není oprávněná. Uvedla, že žalovaná je výlučným vlastníkem pozemku p. č. , číslo, , jehož součástí je dům č. p. , číslo, , ve kterém se nachází v , Anonymizováno, . NP byt o velikosti , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k. ú. , katastrální území, (dále jen „byt“). Žalobkyně a žalovaná uzavřely dne , datum, nájemní smlouvu, na základě které se žalobkyně stala na dobu určitou do , datum, nájemcem bytu. Následně žalovaná dala žalobkyni okamžitou výpověď tohoto nájmu ze dne , datum, , kterou obdržela žalobkyně dne , datum, , a to z důvodu porušení nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem. Žalobkyně však smlouvu žádným způsobem neporušila. Proto má za to, že výše uvedená výpověď je neoprávněná a tudíž neplatná.Žalovaná žalobu navrhla zamítnout. Uvedla, že žalobkyně a žalovaná uzavřely výše uvedeného dne nájemní smlouvu, na základě které vznikl mezi nimi na výše uvedenou dobu určitou nájemní vztah, ale nešlo o nájem bytu za účelem bydlení Uvedla, že žádná bližší tvrzení k tomu uvádět nebude a důkazy předkládat nebude, neboť má za to, že žalobkyně je povinna k právnímu titulu svého nároku tvrdit a označovat a předkládat důkazy. Dále uvedla, že má za to, že šlo o nájem za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně, tedy o nájem prostoru sloužícího podnikání. Žalovaná totiž ani nemohla ujednat, že dává do užívání byt za účelem bydlení, neboť žalobkyně je právnická osoba, jde tedy o osobu neživou a z povahy věci tak nemůže bydlet, dále žalovaná při uzavření smlouvy jednala jako podnikatel při podnikatelské činnosti, oproti tomu žalobkyně nikoli, a žalovaná v tam také následně provozovala svou podnikatelskou činnost, tj. , Anonymizováno, . Dále uvedla, že má za to, že na takovéto žalobě o určení není dán naléhavý právní zájem, neboť nájem byl ujednán na dobu určitou a v současnosti tak již stejně netrvá. Dále uvedla, že následně žalovaná dala žalobkyni okamžitou výpověď tohoto nájmu, ale nikoli ze dne , datum, , jak tvrdí žalobkyně, ale ze dne , datum, . Důvodem této výpovědi bylo, že žalobkyně nezaplatila nájemné za červenec a srpen 2023 ve lhůtě splatnosti, že porušovala pravidla obvyklá pro chování v budově a rozumné pokyny žalované pro zachování náležitého pořádku, konkrétně se chovala tak, že pan , jméno FO, , Anonymizováno, ., jednající za žalobkyni, opakovaně obtěžoval žalovanou nadměrným množstvím SMS a video zpráv prostřednictvím telefonu, osočoval žalovanou z krádeží, měl nedůvodné požadavky na různá plnění od žalované, nepravdivě tvrdil vady předmětu nájmu, blokoval vjezd do domu, přenechával předmět nájmu cizím osobám, poškozoval majetek žalované, zapojoval nadměrné množství spotřebičů v předmětu nájmu, což bylo neúnosné pro rozvody elektřiny, tvrdil, že dodávky elektřiny nejsou řádné, záměrně a opakovaně poškozoval rozvody elektřiny a způsoboval tak výpadky v domě a hrozila tak škoda na tepelném čerpadle. Dále uvedla, že ve smlouvě si strany ujednaly, že písemné zásilky dojdou druhé straně nejpozději třetím dnem od odeslání doporučeně. Uvedla, že tak má za to, že výše uvedená výpověď tohoto nájmu došla žalobkyni dne , datum, , když ji žalovaná dodala do datové schránky žalobkyně, žalobkyně se do ní nepřihlásila, byla tak doručena třetím dnem od odeslání, respektive došla žalobkyni dne , datum, , když ji žalovaná podala na poštu dne , datum, , byla tak doručena třetím dnem od odeslání. Uvedla, že pokud výpověď nájmu došla žalobkyni dne , datum, , respektive , datum, , a žalobkyně podala žalobu u soudu dne , datum, , tak podala žalobu až po uplynutí lhůty dvou měsíců od doručení výpovědi ze zákona. Již proto žalobě nelze vyhovět. Dále uvedla, že žalobkyně porušila povinnosti z výše uvedené nájemní smlouvy, důvod k výpovědi tu tedy byl. Proto má za to, že výše uvedená výpověď nájmu je oprávněná.Ze zjištění soudu z jeho činnosti nahlédnutím online do katastru nemovitostí, ze kterého se podávalo, že žalované k datu uzavření níže uvedené smlouvy svědčilo vlastnické právo k bytu, že v katastru je zapsán způsob užívání domu jako rodinný dům, že v něm jsou byty, nejsou vymezeny, z výstupu z ARES a úplného výpisu z obchodního rejstříku, ze kterých vyplynulo, že v době uzavření smlouvy žalobkyně byla právnickou osobou, podnikala v předmětu podnikání mimo jiné , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, až , Anonymizováno, živnostenského zákona, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jako jednatel byl zapsán , tituly před jménem, , jméno FO, , nar. , datum, , jako prokurista , jméno FO, , nar. , datum, , ze shodných tvrzení účastníků, že žalobkyně a žalovaná dne , datum, uzavřely nějakou nájemní smlouvu, kterou se žalovaná zavázala dát do užívání na dobu určitou byt a žalobkyně se zavázala platit za to úplatu, tedy nájemné, kdy však žalovaná popřela, že by šlo o nájem bytu za účelem bydlení neboli k zajišťování bytových potřeb, uvedla, že šlo o nájem prostoru za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně, z úředního záznamu ze , datum, , ze kterého vyplynulo, že poté v , měsíc, , rok, žalovaná podala trestní oznámení na žalobkyni ve věci porušování domovní svobody žalobkyní, tedy panem , jméno FO, , Anonymizováno, ., kdy pokud hovořila o smlouvě mezi nimi, tak hovořila o nájmu „bytu“, z výpovědi nájmu z , datum, , ze které vyplynulo, že krátce poté žalovaná dala žalobkyni výpověď nájmu ze smlouvy, kdy pokud v textu psala o smlouvě, tak psala o nájmu „prostoru“, z kopii fotografií z neuvedeného data, na kterých nebylo vidět nic k tomu, zda ujednali účastníci nájem bytu za účelem bydlení, či ne, z kopie SMS zpráv v mobilním telefonu žalované, ze kterých se podávalo, že pokud v době trvání nájmu žalobkyně, konkrétně pan , jméno FO, , Anonymizováno, ., a žalovaná, si psali ohledně smlouvy a jejich plnění z ní, tak pan , jméno FO, psal o nájmu „bytu“, pokud upozorňoval žalovanou, že neplní ze smlouvy, tak ale psal, že jí „vyfakturuje“ škodu, když je nefunkční internet a poškozuje ho to v podnikání, tak z těchto soud, měl sice za prokázáno, že žalovaná byla výlučným vlastníkem pozemku p. č. , číslo, , jehož součástí je dům č. p. , číslo, , ve kterém se nachází v , Anonymizováno, . NP byt o velikosti , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k. ú. , katastrální území, (dále stále jen „byt“), že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne , datum, smlouvu, kterou se žalovaná zavázala dát do užívání na dobu určitou do , datum, byt a žalobkyně se zavázala platit za to úplatu, tedy nájemné, ale neměl za spolehlivě prokázáno, ačkoli žalobkyně byla k tomu vyzvána a poučena dle § 118a o. s. ř., tedy byla by, kdyby se dostavila k jednání, že žalovaná se zavázala dát do užívání tento byt za účelem bydlení neboli zajišťování bytových potřeb. Zároveň ale ani, že žalovaná se zavázala dát do užívání jej za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně.Z výpovědi nájmu z , datum, , včetně dodejky datové zprávy, ze kterých vyplynulo, že žalovaná vyhotovila písemně žalobkyni výpověď nájmu z výše uvedené smlouvy, co v ní uvedla, a že ji podala do datové schránky žalobkyně, tato se do ní však nepřihlásila, z již výše uvedené výpovědi nájmu, včetně podací stvrzenky a informace pro vás, ze kterých vyplynulo, že žalovaná poté vzala tutéž výše uvedenou výpověď a podala ji na poštu doporučeně, tak z těchto soud měl za prokázáno, že žalovaná dne , datum, dala písemně žalobkyni výpověď nájmu z výše uvedené smlouvy, že šlo o výpověď bez výpovědní doby, uvedla v ní důvody výpovědi, a nejdříve ji podala do datové schránky žalobkyně dne , datum, , tato se do ní nepřihlásila, výpověď jí takto tedy nedošla, poté ji podala na poštu dne , datum, , žalobkyně si ji nevyzvedla, výpověď jí takto tedy došla dne , datum, , neboť se má za to ze zákona, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb dojde třetí pracovní den po odeslání.Vzhledem k tomu, že soud právně posoudil, že žaloba nebyla podána ve lhůtě ze zákona a právo dle žaloby tak již jen z tohoto důvodu zaniklo, jak je uvedeno v právním posouzení níže, tak již neměl důvod, tedy bylo by to nadbytečné, zabývat se tím, zda má za prokázáno, že k výše uvedené výpovědi nájmu byl důvod.Důkazy – výpis katastru nemovitostí a kopie nájemní smlouvy soud zamítl, neboť ke svým tvrzením je žalobkyně sice označila, ale nepředložila je, soud tak tyto důkazy tedy ani provést nemohl.Dle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.Dle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.Dle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.Dle § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Dle odst. 2 nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Dle odst. 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.Soud právně posoudil, že žalovaná byla výlučným vlastníkem bytu. Žalobkyně jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel uzavřely dne , datum, nájemní smlouvu, kterou se žalovaná zavázala dát do užívání na dobu určitou tento byt a žalobkyně se zavázala zaplatit za to úplatu, tedy nájemné. Soud ale ani po výkladu, kdy se pokusil zvážit úmysl stran, který byl druhé straně znám nebo musela-li o něm vědět, co právnímu jednání předcházelo, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam jednání přikládají, jak je uvedeno ve zjištění výše, nedospěl k závěru, že žalovaná se zavázala dát do užívání tento byt za účelem bydlení neboli zajišťování bytových potřeb. Zároveň ale ani, že žalovaná se zavázala dát do užívání tento za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně. Tedy nebylo možno dospět k závěru, zda smlouvu podřadit pod zákonná ustavení upravujících nájem bytu, anebo upravující nájem prostoru sloužícího podnikání (§ 2235 odst. 1, § 2302 odst. 1 o. z., ve spojení s § 556 o. z.). Soud ale dospěl k závěru, že ať již byla uzavřena nájemní smlouva, kterou se žalovaná zavázala dát do užívání byt za účelem bydlení neboli zajišťování bytových potřeb, anebo nájemní smlouva, kterou se žalovaná zavázala dát do užívání prostor sloužící podnikání, tak když žalovaná jako pronajímatel dala výpověď nájmu žalobkyni jako nájemci, která došla žalobkyni dne , datum, , tak žaloba žalobkyně jako nájemce, že takováto výpověď nájmu je neoprávněná, která došla soudu dne , datum, , nebyla podána ve lhůtě ze zákona, tj. případě pokud by byla uzavřena nájemní smlouva, že žalovaná se zavázala dát do užívání byt za účelem bydlení neboli zajišťování bytových potřeb, do dvou měsíců ode dne, kdy jí výpověď došla, anebo v případě pokud byla uzavřena nájemní smlouva, kterou se žalovaná zavázala dát do užívání prostor sloužící podnikání, nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, tj. do uplynutí 1 měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Právo dle žaloby tak již jen z tohoto důvodu zaniklo (§ 2290, anebo § 2314 o. z.). Pak již nebyl důvod, tedy bylo by nadbytečné, zabývat se právním posuzováním, zda byl k takovéto výpovědi důvod, tedy zda byla neoprávněná, či nikoli. Nad rámec svého odůvodnění soud jen uvádí, že nelze přehlédnout, že ať již šlo o nájem bytu, anebo o nájem prostoru sloužícího podnikání, tak ujednaná doba nájmu do doby rozhodnutí soudu v této věci již stejně uplynula a nájem tak skončil. V konečném důsledku by tak i přiznané právo dle žaloby žalobkyni bylo „stejně k ničemu“. Soud proto rozhodl tak, že žalobu zamítl (výrok I.).Žalované, která měla ve věci plný úspěch, přiznal soud plnou náhradu nákladů řízení potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalobkyni, sestávajících z odměny za zastupování advokátem 7 500 Kč za 3 úkony právní služby po 2 500 Kč, kdy podání ze dne 15. 2. 2024 soud nepovažuje za potřebné k účelnému uplatňování práva, když šlo o doplnění podání, kdy tvrzení mohl a měl uvést již v předchozím podání všechna, dále z náhrady hotových výdajů 900 Kč za 3 úkony právní služby po 300 Kč a 21 % DPH. Proto soud rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 10 164 Kč (§ 142 odst. 1 o. s. ř.) (výrok II.).