29 C 35/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Romanou Sobolovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované o 68 453,63 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 68 453,63 Kč s úrokem z prodlení z částky 68 453,63 Kč od 16. 12. 2022 do zaplacení ve výši 15 %, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 15 505 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokáta, , advokáta. Žalobce se žalobou u podepsaného soudu domáhal po žalované zaplacení částky 68 453,63 Kč s úrokem z prodlení specifikovaným ve výroku tohoto rozsudku. Uvedl, že žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli dne , datum, písemně smlouvu o nájmu bytu, kterou se žalobce zavázal na dobu určitou od , datum, do , datum, žalované přenechat k užívání pro zajištění bytových potřeb prostor – byt, nacházející se ve , hodnota, . NP, o velikosti , hodnota, , o výměře , hodnota, m2, v budově č. p. , hodnota, , způsob využití rodinný dům, která je součástí pozemku p. č. , hodnota, , v obci , adresa, , k. ú. , katastrální území, (dále jen „byt“), a jeho vybavení, a žalovaná se zavázala zaplatit nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně, se splatností do 5. dne kalendářního měsíce, za který se platí, a úhradu za plnění spojená s užíváním bytu a s ním související služby (dále jen „služby“) zálohou ve výši 2 500 Kč měsíčně, splatnou jako nájemné, a případným nedoplatkem dle vyúčtování, splatným při předání vyúčtování. Ve smlouvě si dále ujednali práva a povinnosti týkající se složení jistoty. Žalovaná složila jistotu 17 500 Kč. Žalobce přenechal byt k užívání. I po skončení doby nájmu žalovaná se souhlasem žalobce užívala byt. Žalobce dal žalované výpověď nájmu z důvodu porušení povinností ze smlouvy žalovanou zvlášť závažným způsobem, neuvedl, zda bez výpovědní doby nebo s ní, a jakou, která došla žalované dne , datum, . Nájem tak zanikl dne , datum, . V době leden , rok, – srpen , rok, (dále jen „předmětná doba“) žalovaná však nezaplatila nájemné a zálohu služeb. Žalobce vyúčtování záloh služeb provedl, kdy vznikl nedoplatek ve výši 12 118,93 Kč. Žalovaná ani tento nezaplatila. Za předmětnou dobu tak dlužná částka nájemného činila celkem 63 500 a dlužná částka služeb celkem 12 118,93 Kč. Žalovaná ani neodevzdala byt ve stavu, v jakém jej převzala, nehledě na běžné opotřebení. Žalobce tak musel vynaložit a vynaložil náklady na uvedení bytu do tohoto stavu, a to 18 693 Kč na výmalbu bytu a 6 641,70 Kč na úklid, opravy skříní, opravu ventilátoru a opravu spotřebičů v bytě, blíže specifikováno ve fakturách, na které odkázal. Žalobce a žalovaná si ujednali, že žalobce zaplatí žalované za změny bytu, kterými se hodnota bytu zvýšila, tj za tzv. zhodnocení bytu. Žalované tak vznikly náklady na to a vynaložila je 5 000 Kč. Žalobce a žalovaná ujednali dne , datum, písemně dohodu o uznání dluhu a splátkovém kalendáři, kterou si ujednali, že deklarují, že uzavřeli výše uvedenou smlouvu o nájmu bytu, že žalobce dal výpověď nájmu, že nájem proto skončil , datum, , že mají vzájemné pohledávky vzniklé v souvislosti s nájmem uvedené výše, že si je započítávají, že po započtení tak žalovaná je povinna zaplatit žalobci zbývající dlužnou částku 78 453,63 Kč, že žalovaná tento dluh uznává co do důvodu i výše a zavazuje se jej zaplatit ve splátkách 5 000 Kč měsíčně, vždy do 15. dne v měsíci, počínaje , datum, s tím, že dostane-li se do prodlení, dojde k automatickému zesplatnění zbylé dlužné částky. Žalovaná však ani tehdy nesplácela, když uhradila pouze první dvě splátky. Došlo tak k zesplatnění zbylé dlužné částky 68 453,63 Kč. Žalovaná ani tuto nezaplatila.Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.K projednání věci soud nenařídil jednání, když ve věci bylo možno rozhodnout jen na základě účastníky předložených listinných důkazů a účastnící s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasili (§ 115a o. s. ř.).Z činnosti soudu nahlédnutím online do katastru nemovitostí, ze kterého se podávalo, ve prospěch koho je zapsáno vlastnické právo v katastru nemovitostí, a ze smlouvy o nájmu bytu z , datum, , ze které vyplynulo, že žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli písemně smlouvu, kterou se žalobce zavázal přenechat do užívání byt a jeho vybavení, jaký, na jakou dobu, za jakým účelem, a že žalovaná se zavázala zaplatit nájemné a služby, jaké, kdy, tak z těchto soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli dne , datum, písemně smlouvu, jejíž nedílnou součástí si ujednali jako přílohu platební kalendář a předávací protokol, kterou se žalobce zavázal přenechat prostor – byt, nacházející se ve , hodnota, . NP, o velikosti , hodnota, , o výměře , hodnota, m2, v budově č. p. , hodnota, , způsob využití rodinný dům, která je součástí pozemku p. č. , hodnota, , v obci , adresa, , k. ú. , katastrální území, (dále stále jen „byt“), a jeho vybavení na dobu určitou od , datum, do , datum, k užívání pro zajištění bytových potřeb, a žalovaná se zavázala platit nájemné ve výši 15 000 Kč, se splatností do 5. dne kalendářního měsíce, za který se platí, a služby zálohou ve výši 2 500 Kč měsíčně, splatnou jako nájemné, a případným nedoplatkem dle vyúčtování záloh, splatným při předání vyúčtování. Ve smlouvě si dále ujednali také práva a povinnosti týkající se složení jistoty žalovanou 17 500 Kč, každoročního zvyšování nájemného a změny výše záloh služeb.Z výzvy k okamžité úhradě nájemného z , datum, , včetně přílohy – přehled spotřeby, ze kterých vyplynulo, že dne následně žalobce sdělil žalované, že žalovaná dluží nájemné a zálohy na služby, kolik a za jakou dobu, a předal žalované vyúčtování těchto záloh služeb, sdělil, že vznikl nedoplatek dle vyúčtování záloh, jaký, přiložil toto vyúčtování a vyzval žalovanou k zaplacení okamžitě, z faktury z , datum, a z , datum, , ze kterých vyplynulo, že následně třetí osoba pro žalobce provedla práce a vynaložila materiál v bytě, jaké, a žalobce to zaplatil, z e-mailu z , datum, , ze kterého se podávalo, že žalobce a žalovaná poté spolu komunikovali v tom smyslu, že si předtím ujednali, že si sdělí vzájemné pohledávky vzniklé v souvislosti s nájmem, tyto započtou a bude tak zjištěno kdo, komu, co nakonec dluží, žalobce sdělil žalované své pohledávky a vyzval žalovanou ke sdělení jejích, kdy tyto výše uvedené důkazy doplnila a byla s nimi v souladu dohoda o uznání dluhu a splátkovém kalendáři z , datum, , ze které vyplynulo, že následně si žalobce a žalovaná ujednali dohodu, ve které si deklarovali, jakou smlouvu o nájmu bytu uzavřeli, že žalobce dal výpověď nájmu a že nájem skončil, kdy, a ujednali si, že mají vzájemné pohledávky vzniklé v souvislosti s nájmem, jaké, že si je započítávají, a že zbývající dlužná částka tak činí 78 453,63 Kč, dále že tuto žalovaná uznává a že ji zaplatí ve splátkách, a že v případě prodlení nastává automatické zesplatnění zbývající částky, tak z těchto soud zjistil, že po uzavření výše uvedené smlouvy žalovaná složila jistotu 17 500 Kč a žalobce přenechal byt k užívání. Uplynula ujednaná doba nájmu. Žalovaná však užívala byt i nadále se souhlasem žalobce. Je irelevantní, zda se tak stalo ujednáním nebo tak, že žalobce nevyzval žalovanou k opuštění bytu během tří měsíců po skončení nájmu. Žalobce dal žalované výpověď nájmu z důvodu porušení povinností ze smlouvy žalovanou zvlášť závažným způsobem. Nebylo zřejmé, zda bez výpovědní doby nebo s ní, a jakou, která došla žalované dne , datum, . Nájem bytu skončil. Žalovaná však v době leden , rok, – srpen , rok, (dále stále jen „předmětná doba“) nezaplatila nájemné a zálohu služeb. Žalobce provedl vyúčtování záloh služeb. Vznikl tak nedoplatek dle vyúčtování ve výši 12 118,93 Kč. Žalovaná ani tento nezaplatila. Za předmětnou dobu tak dlužná částka nájemného činila celkem , hodnota, a služeb celkem 12 118,93 Kč. Žalovaná ke dni skončení nájmu neodevzdala byt ve stavu, v jakém jej převzala, nehledě na běžné opotřebení. Žalobce tak musel vynaložit a vynaložil náklady na uvedení bytu do tohoto stavu, a to 18 693 Kč na výmalbu bytu a 6 641,70 Kč na úklid, opravy skříní, opravu ventilátoru, opravu spotřebičů v bytě. Žalobce a žalovaná si ujednali, že žalobce zaplatí žalované za změny bytu, kterými se hodnota bytu zvýšila. Žalované tak vznikly náklady na to a vynaložila je 5 000 Kč. Žalobce a žalovaná si totiž ujednali následně dne , datum, písemně dohodu, kterou deklarovali, že a jakou smlouvu o nájmu bytu předtím uzavřeli, že žalobce dal výpověď nájmu bytu, proč, že nájem skončil dne , datum, , a ujednali si, že mají vzájemné pohledávky vzniklé v souvislosti s nájmem, a to žalobce vůči žalované na dlužné nájemné celkem , hodnota, a služby celkem 12 118,93 Kč, žalovaná vůči žalobci na dlužnou jistotu 17 500 Kč a na dlužné náklady za změny bytu, kterými se hodnota bytu zvýšila, 5 000 Kč, ujednali si, že si je započítávají a že zbývající dlužná částka tak činí 78 453,63 Kč, dále že tuto dlužnou částku žalovaná uznává a že ji zaplatí ve splátkách 5 000 Kč měsíčně, vždy do 15. dne v měsíci, počínaje , datum, s tím, že dostane-li se do prodlení, dojde k automatickému zesplatnění zbylé dlužné částky. Tím, že žalovaná v dohodě uznala, že mají výše uvedené vzájemné pohledávky, se totiž totiž ze zákona má za to, a proto i soud musel mít za to, že výše uvedené pohledávky v té době existovaly. Žalovaná ani neuvedla, že neexistovaly. Žalovaná však tyto nesplácela, když uhradila pouze první dvě splátky. Došlo tak k tomu, že bez dalšího se stala splatnou zbylá dlužná částka 68 453,63 Kč. Žalovaná však ani tuto nezaplatila.Dle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Dle § 2247 odst. 1 část věty před středníkem o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel.Dle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Dle odst. 2 nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Dle odst. 3 neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.Dle § 2285 odst. 1 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.Dle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Dle odst. 2 nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Dle odst. 3 nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Dle odst. 2 nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Dle odst. 3 nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Dle § 2294 o. z. zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.Dle § 2053 o. z. uzná-li někdo svůj dluh co do důvodu i výše prohlášením učiněným v písemné formě, má se za to, že dluh v rozsahu uznání v době uznání trvá.Soud právně posoudil, že žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli písemně nájemní smlouvu, kterou se žalobce zavázal na dobu určitou přenechat k užívání pro zajištění bytových potřeb byt a jeho vybavení, a žalovaná se zavázala zaplatit nájemné a služby zálohou a případným nedoplatkem dle vyúčtování (§ 2201 ve spojení s § 2235 odst. 1 a § 2247 o. z.). Ve smlouvě si dále ujednali práva a povinnosti týkající se složení jistoty, každoročního zvyšování nájemného a změny výše záloh služeb. Žalovaná složila jistotu. Žalobce přenechal byt žalované k užívání. Po skončení ujednané doby nájmu žalovaná užívala byt nadále po právu, když buď si to ujednali, nebo žalobce ji nevyzval po dobu tří měsíců, aby byt opustila (§ 2285 odst. 1 o. z.). Žalobce dal žalované výpověď nájmu z důvodu porušení povinností ze smlouvy žalovanou zvlášť závažným způsobem, a to buď bez výpovědní doby nebo s ní, která došla žalované. Nájem skončil dne , datum, . V předmětné době žalovaná však nezaplatila nájemné a zálohu služeb. Žalobce vyúčtoval zálohy služeb, kdy vznikl nedoplatek. Žalovaná ani tento nezaplatila. Za předmětnou dobu tak dlužná částka nájemného činila celkem 63 500 a dlužná částka služeb celkem 12 118,93 Kč. Žalovaná však ani neodevzdala byt ve stavu, v jakém jej převzala, nehledě na běžné opotřebení (§ 2293 odst. 1 a contrario o. z.). Žalobce tak musel vynaložit a vynaložil náklady na uvedení bytu do tohoto stavu, a to 18 693 Kč na výmalbu bytu a 6 641,70 Kč na úklid, opravy skříní, opravu ventilátoru, opravu spotřebičů v bytě. Žalobce a žalovaná si ujednali, že žalobce zaplatí žalované za změny bytu, kterými se hodnota bytu zvýšila. Žalované tak vznikly náklady na to a vynaložila je 5 000 Kč (§ 2293 a § 2294 o. z.). Žalobce a žalovaná ujednali písemně dohodu, kterou si deklarovali, že uzavřeli předtím výše uvedenou smlouvu o nájmu bytu, že žalobce dal výpověď nájmu, že nájem skončil, kdy, že mají žalobce a žalovaná vzájemné pohledávky vzniklé v souvislosti s nájmem, jaké, ujednali si, že si je započítávají, že po započtení tak žalovaná je povinna zaplatit žalobci zbývajících 78 453,63 Kč, žalovaná tento dluh uznala a zavázala se jej zaplatit ve splátkách s tím, že dostane-li se do prodlení, dojde k automatickému zesplatnění zbylé dlužné částky (§ 2053 o. z.). Žalovaná však ani tehdy nesplácela, když uhradila pouze první dvě splátky. Celá zbylá dlužná částka 68 453,63 Kč se tak stala splatnou. Žalovaná ani tuto však nezaplatila. Dostala se tím do prodlení s plněním a žalobci tak ze zákona vzniklo také právo na úrok z prodlení z té které dlužné částky ode dne následujícího po dni splatnosti do zaplacení (§ 1970 o. z.). Žalovaná se tím s dlužnými částkami dostala do prodlení dříve, než uvedl žalobce, soud však nebyl oprávněn jeho návrh v žalobě překročit. Soud proto rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 68 453,63 Kč s úrokem z prodlení tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku (výrok I.).Žalobce měl ve věci plný úspěch. Žalobci tak ze zákona vzniklo také právo na náhradu nákladů řízení potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalované (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Vznikly mu a soud mu přiznal tyto náklady řízení: zaplacený soudní poplatek 2 739 Kč, odměnu za zastupování advokátem ve výši 9 650 Kč za 3 úkony právní služby, z toho 2 po 3 860 Kč, 1 po 1 930 Kč, když podání žalobce z 29. 4. 2025 soud nepovažoval za potřebné k účelnému uplatňování práva, neboť tvrzení v něm uvedená byla rozhodná a měla a mohla tak být již v žalobě, dle § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., hotové výdaje ve výši 900 Kč za 3 úkony právní služby po 300 Kč dle § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. a DPH 21 %. Soud proto rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 15 505 Kč (výrok II.).