29 C 60/2019

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Romanou Sobolovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalované: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , obec o zaplacení 169 400 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se co do úroku z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 169 400 Kč od 25. 10. 2018 do 30. 10. 2018 zastavuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 169 400 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od 1. 11. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 73 145 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokátky.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u soudu dne 21. 3. 2019 domáhala po žalované zaplacení částky 169 400 Kč s úrokem z prodlení specifikovaným ve výroku tohoto rozsudku. Uvedla, že na základě inzerátu žalované, ve kterém prodávající zastoupen žalovanou nabízel k prodeji pozemek [parcelní číslo] – zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] – objekt k bydlení a pozemek [parcelní číslo] – zahrada v obci a k. ú. [obec] (dále jen„ dům“) a ve kterém výslovně uvedl, že přidanou hodnotou domu je jeho dobrý stav, kdy žalovaná jej žalobkyni takto i prezentovala a kdy žalovaná na svých webových stránkách uváděla, že je odbornicí na faktický stav nemovitostí, žalobkyně projevila u žalované telefonicky zájem o zprostředkování jeho koupě. Žalovaná jí sdělila, že se jí zrovna na prohlídku domu do dané lokality nehodí jet, řekla jí, kde je schovaný klíč k domu a nechť si jej žalobkyně sama prohlédne. Žalobkyni v té době jiný stav domu, než jak byl popsán v inzerátu a jak jej žalovaná žalobkyni i prezentovala, nebyl znám. Žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaná jako zájemce uzavřely dne 24. 9. 2018 písemně zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se žalovaná zavázala, že zprostředkuje uzavření kupní smlouvy o prodeji domu za cenu 2 800 000 Kč a žalobkyně se zavázala, že zaplatí provizi ve výši 169 400 Kč včetně DPH formou zálohy, splatné nejpozději do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy bezhotovostně na účet žalované, kdy nárok na provizi vzniká a tato je splatná v den uzavření zprostředkované kupní smlouvy. Žalobkyně zálohu složila. Provedla prohlídku domu sama bez žalované, kdy z důvodu, že na koupi domu spěchala, již při této prohlídce byla přítomna i osoba z oboru stavebnictví. Na základě zjištění stavu domu prohlídkou a po ní vyhotoveného odborného posouzení osobou z oboru stavebnictví žalobkyně zjistila, že dům má závažnou skrytou vadu – staticky významné šikmé trhliny v jeho nosných zdech, které svědčí o sedání základových konstrukcí domu, kdy bude nutné provést stavební úpravy, a to kompletní podchycení základů domu podbetonováním, případně podchycením systémem mikropilot. Žalobkyně tuto skutečnost sdělila žalované dne 24. 10. 2018 telefonicky. Následně na výzvu žalobkyně jednaly ústně žalobkyně, žalovaná a prodávající domu, kdy žalobkyně na základě zjištění vady domu navrhla, nechť žalovaná nechá vyhotovit znalecký posudek k zjištění ceny domu, žalovaná však odmítla, žalobkyně poté navrhla snížení kupní ceny domu o 800 000 Kč, žalovaná a prodávající domu však odmítly. Žalobkyně tak měla za to, že žalovaná jí skutečný stav domu zatajila a že tu již není žádná ochota jednat o snížení kupní ceny domu. Za této situace žalobkyně dopisem ze dne 24. 10. 2018, který byl doručen žalované při výše uvedeném jednání osobně oproti podpisu, od zprostředkovatelské smlouvy odstoupila a vyzvala žalovanou k vrácení složené zálohy na provizi ve lhůtě. Žalovaná však ničeho nevrátila. Žalovaná sdělila, že k odstoupení od smlouvy nedošlo. Nechala vyhotovit znalecký posudek k zjištění ceny domu. Na základě vyhotoveného znaleckého posudku byla zjištěna tatáž vada domu jako v odborném posouzení a bylo zjištěno, že cena domu je 1 850 000 Kč, tedy o téměř milion méně, než činila navržená kupní cena. Žalobkyně poté zjistila, že text inzerátu byl žalovanou změněn, když byla z jeho textu odstraněna věta, že přidanou hodnotou domu je jeho dobrý stav. Zjistila také, že další zájemce koupil dům za výrazně nižší kupní cenu. K tomu, že naopak žalovaná se podáním u soudu dne 30. 7. 2020 domáhala po žalobkyni zaplacení smluvní pokuty 169 400 Kč a tento svůj nárok započetla vůči nároku žalobkyně dle žaloby, žalobkyně uvedla, že tento nárok nevznikl. Souhlasila s tvrzením žalované, že účastníci si také ve zprostředkovatelské smlouvě ujednali povinnost žalobkyně a smluvní pokutu, jak tvrdí žalovaná. Žalobkyně však povinnost ze smlouvy neporušila. Žalované tak právo na smluvní pokutu nevzniklo. Nevyjádřila se k tvrzení žalované, že žalovaná ji vyzvala k zaplacení smluvní pokuty. Žalobkyně ji nezaplatila. Žalované tak ani právo započíst tento nárok na nárok žalobkyně dle žaloby nevzniklo. Žalovaná ani nezapočetla tento nárok na nárok žalobkyně dle žaloby dopisem z 9. 10. 2020, když nebyl žalobkyni doručen, byl doručen jejímu zástupci. Nárok žalobkyně dle žaloby tak k datu rozhodnutí soudu trvá.

2. Po zahájení řízení žalobkyně vzala žalobu zpět co do úroku z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 169 400 Kč od 25. 10. 2018 do 30. 10. 2018 s tím, že počátek prodlení žalované s plněním nastal později. Žalovaná se zpětvzetím souhlasila. Soud proto rozhodl tak, že řízení v tomto rozsahu zastavil (§ 96 odst. 2 a 3 o. s. ř.) (výrok I.).

3. Žalovaná žalobu navrhla zamítnout. Souhlasila s tvrzením žalobkyně o uzavření zprostředkovatelské smlouvy a jejím obsahu. Souhlasila, že žalobkyně zálohu na provizi složila. Uvedla však, že žalobkyně měla možnost se ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy se stavem domu seznámit, neboť ve chvíli, kdy projevila telefonicky zájem o zprostředkování koupě domu, žalovaná jí opakovaně nabídla prohlídku domu, tato však odmítla s tím, že„ lokalitu a nemovitost zná“. Dále uvedla, že žalobkyně následně od zprostředkovatelské smlouvy neodstoupila, neboť k tomu u ní chyběla vůle, popřípadě odstoupení bylo neplatné, popřípadě zastřelo jiné jednání, když po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a prohlídce domu žalobkyně ve skutečnosti o koupi domu pozbyla zájem, nebyla již u ní vůle kupní smlouvu uzavřít, proto hledala na domě vadu, navrhla žalované a prodávající domu snížení jeho kupní ceny hluboko pod její výši, a když návrh nepřijaly, od smlouvy odstoupila. Naopak žalovaná se podáním u soudu dne 30. 7. 2020 domáhala po žalobkyni zaplacení smluvní pokuty 169 400 Kč a tento nárok započetla vůči nároku žalobkyně dle žaloby. K tomu uvedla, že účastníci si také ve zprostředkovatelské smlouvě ujednali, že žalobkyně jako zájemce se zavazuje poskytovat žalované jako zprostředkovateli součinnost, která má rozhodný význam k řádnému plnění smluvních závazků, a dále si také ujednali, že v případě, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy k domu z důvodu na straně žalobkyně jako zájemce, je žalobkyně povinna zaplatit žalované jako zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši složené zálohy na provizi. Žalobkyně povinnost ze smlouvy porušila, když po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a prohlídce domu zjevně o koupi domu pozbyla zájem, nebyla u ní již vůle kupní smlouvu uzavřít, proto hledala na domě vadu, navrhla žalované a prodávající domu snížení jeho kupní ceny hluboko pod její výši, a když návrh nepřijaly, od smlouvy odstoupila. Žalované jako zprostředkovateli tak vzniklo právo na smluvní pokutu, kdy její výše činila výši již složené zálohy na provizi. Žalovaná dopisem ze dne 27. 7. 2020, který doručila žalobkyni dne 30. 7. 2020 prostřednictvím jejího zástupce, vyzvala žalobkyni k jejímu zaplacení. Žalobkyně však nezaplatila. Žalovaná následně dopisem ze dne 9. 10. 2020, který doručila žalobkyni dne 12. 10. 2020 při jednání soudu, započetla tento svůj nárok na nárok žalobkyně dle žaloby. Nárok žalobkyně dle žaloby tak k datu rozhodnutí soudu již netrvá.

4. Soud dospěl k následujícímu zjištění. Ze shodných tvrzení účastníků o zveřejnění inzerátu a o jeho obsahu, se kterým nebyla v rozporu ani kopie inzerátu, a z výpisu z obchodního rejstříku má soud za prokázáno, že žalovaná jako podnikatel při podnikatelské činnosti – zprostředkovatelská činnost, realitní agentura, zveřejnila inzerát, kde prodávající zastoupen žalovanou nabízel k prodeji dům, a že v textu inzerátu bylo výslovně uvedeno, že„ přidanou hodnotou domu je jeho dobrý stav“.

5. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] – zaměstnankyně žalované, [jméno] [příjmení] – prodávající domu a [jméno] [příjmení] – jednatelky žalované, které shodně potvrdily, že na základě výše uvedeného inzerátu žalobkyně u žalované, konkrétně u realitní makléřky žalované – paní [příjmení], telefonicky projevila zájem o zprostředkování koupě domu.

6. Z výše uvedené výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] – zaměstnankyně žalované, [jméno] [příjmení] – prodávající domu a [jméno] [příjmení] – jednatelky žalované, které popsaly, co věděly o jednání žalobkyně a žalované před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy, má soud za prokázáno, že ve výše uvedeném telefonickém rozhovoru žalobkyně zároveň sdělila že„ lokalitu a nemovitost zná“, nebylo mezi nimi upřesněno, co tím má žalobkyně na mysli, o stavu domu si nic dalšího nesdělily, nedoložily, a to ani následně před uzavřením smlouvy, a v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy žalobkyni tedy jiný stav domu, než jak byl popsán v inzerátu, nebyl znám, tj. nevěděla ani o vadě domu – staticky významných šikmých trhlinách v jeho nosných zdech. Z výše uvedených důkazů nevyplynulo a ani z obsahu spisu nevyplynulo, že by žalobkyně v době před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy i jen viděla dům zevnitř.

7. Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne 24. 9. 2018 a výše uvedených výpovědí soud má za prokázáno, že když žalobkyně ve výše uvedeném telefonickém rozhovoru u žalované projevila zájem o zprostředkování koupě domu a sdělila, že„ lokalitu a nemovitost zná“, jak bylo zjištěno již výše, hovořili také o provedení prohlídky domu žalobkyní ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy. Soud však má za to, že skutečnost, zda byla provedena prohlídka domu žalobkyní ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy, respektive kdo její neprovedení zavinil, není v tomto řízení významná a soud se jí proto dále nezabýval. Účastníci totiž netvrdili a ani z obsahu spisu nevyplynulo, že by si ujednali něco o prohlídce domu žalobkyní jako zájemcem ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy. Navíc za situace, jak bude zjištěno níže, že dům měl vadu – staticky významné šikmé trhliny v nosných zdech, která byla dle své povahy a rozsahu skrytá, tedy nikoli zjevná, tj. seznatelná každému pouhým okem, prohlídka domu žalobkyní ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy by takovouto vadu domu (stejně) neodhalila. Soud dodává, že z výše uvedených výpovědí, ze kterých vyplynul průběh telefonického rozhovoru a průběh uzavření zprostředkovatelské smlouvy, má soud za prokázáno, že žalovaná jako podnikatel při podnikatelské činnosti – zprostředkovatelská činnost, realitní agentura, a jako zprostředkovatel koupě domu dostatečně neměla žalobkyni jako spotřebitele a jako zájemce o zprostředkování koupě domu k prohlídce domu ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy. Tvrzení žalované, že žalobkyni v podstatě„ vyšla vstříc“ když netrvala na prohlídce domu žalobkyní ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy, za situace, kdy krátce poté, co žalobkyně telefonicky u žalované projevila zájem o zprostředkování koupě domu, uzavřely zprostředkovatelskou smlouvu a žalovaná přijala od žalobkyně zálohu na svou provizi za zprostředkování ve výši 169 400 Kč, se jeví soudu jako neprofesionální nebo účelové. Soud neopomněl, že ze znaleckého posudku ing. [jméno] [příjmení], konkrétně z kopií fotografií v něm, sice vyplynulo, že dům měl závadu – nějaké tenké šikmé praskliny na povrchu zdí domu, která byla dle své povahy a rozsahu zjevná, tj. viditelná každému pouhým okem. To však ještě nic nevypovídalo o vadě – staticky významných šikmých trhlinách v nosných zdech, která byla dle své povahy a rozsahu skrytá. Tvrzení žalované, že žalobkyně měla možnost se ještě před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy se stavem domu seznámit, neboť ve chvíli, kdy projevila telefonicky zájem o zprostředkování koupě domu, žalovaná jí opakovaně nabídla prohlídku domu, tato však odmítla s tím, že„ lokalitu a nemovitost zná“, soud tak nepřisvědčil.

8. Ze shodných tvrzení účastníků, se kterými nebyla v rozporu ani výše uvedená zprostředkovatelská smlouva, úplný výpis z obchodního rejstříku a potvrzení z internetového bankovnictví ze dne 25. 9. 2018, soud má za prokázáno, že žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaná jako zájemce, kdy žalovaná jednala jako podnikatel při podnikatelské, žalobkyně nikoli, poté dne 24. 9. 2018 uzavřely písemně smlouvu, kterou se žalovaná zavázala, že zprostředkuje uzavření kupní smlouvy o prodeji domu za cenu 2 800 000 Kč a žalobkyně se zavázala, že zaplatí provizi ve výši 169 400 Kč včetně DPH formou zálohy, splatné nejpozději do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy bezhotovostně na účet žalované, kdy si ujednaly, že nárok na provizi vzniká a tato je splatná v den uzavření zprostředkované kupní smlouvy. Žalobkyně zálohu na provizi složila.

9. Ze statického posouzení ing. [jméno] [příjmení] – autorizovaného inženýra pro statiku a dynamiku staveb, objednaného a předloženého v řízení žalobkyní, který byl přítomen u prohlídky domu žalobkyní po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a dospěl k závěru, že dům má vadu – staticky významné šikmé trhliny v nosných zdech, a znaleckého posudku ing. [jméno] [příjmení] – znalce v oboru, vyhotoveného v reakci na výše uvedené odborné vyjádření, objednaného prodávající domu a předloženého v řízení žalovanou, který byl přítomen u prohlídky domu žalovanou po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a měl k dispozici i výše uvedené odborné vyjádření, a dospěl k témuž závěru jako odborné vyjádření, tedy že dům má vadu – staticky významné šikmé trhliny v nosných zdech, že je ve špatném stavu, že tato vada vyžaduje provedení větších stavebních úprav, tedy buď podbetonování základů domu, popřípadě podchycení základů domu systémem mikropilot, nebo demolici, že příčiny tohoto stavu nebylo možno zjistit prohlídkou, bylo by třeba provedení sondážních prací do základů domu, kdy soud nemohl znalce vyslechnout, neboť již zemřel, tak z těchto má soud za prokázáno, že dům, a to již v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy, měl vadu – staticky významné šikmé trhliny v jeho nosných zdech, která byla dle své povahy i rozsahu skrytá, tedy nikoli zjevná, tj. seznatelná každému pouhým okem, a tato vada svědčila o sedání základových konstrukcí domu, kdy její odstranění vyžadovalo významné stavební úpravy, případně demolici domu.

10. Z výše uvedeného statického posouzení a shodných tvrzení účastníků o telefonickém sdělení žalobkyně žalované po prohlídce domu žalobkyní soud má za prokázáno, že pár dnů po uzavření zprostředkovatelské smlouvy žalobkyně provedla prohlídku domu, tedy i zevnitř, a byla přítomna i jí zajištěná osoba z oboru stavebnictví ing. [jméno] [příjmení] – autorizovaný inženýr pro statiku a dynamiku staveb. Žalovaná ani prodávající domu přítomny nebyly.

11. Ze shodných tvrzení účastníků o telefonickém sdělení žalobkyně žalované po prohlídce domu žalobkyní, se kterými nebyla v rozporu s výše uvedena výpověď [jméno] [příjmení] – zaměstnankyně žalované, [jméno] [příjmení] – prodávající domu a [jméno] [příjmení] – jednatelky žalované, které shodně potvrdily, že žalobkyně v průběhu měsíce října roku 2018 telefonicky sdělila žalované, že byla zjištěna vada domu, popis vady, a že proto žádá o ústní jednání i s prodávající domu, soud má za prokázáno, že po uzavření zprostředkovatelské smlouvy, pár dnů poté, co provedla žalobkyně prohlídku domu, jak bylo zjištěno již výše, sdělila žalované telefonicky, že zjistila vadu domu, popsala ji, a proto požádala o jednání i s prodávající domu.

12. Z výše uvedené výpovědi [jméno] [příjmení] – zaměstnankyně žalované, [jméno] [příjmení] – prodávající domu a [jméno] [příjmení] – jednatelky žalované, které popsaly okolnosti po uzavření zprostředkovatelské smlouvy, průběh osobního jednání dne 24. 9. 2018 a následné okolnosti, a z odstoupení ze dne 24. 10. 2018 má soud za prokázáno, že na základě telefonické žádosti žalobkyně, jak bylo zjištěno již výše, proběhlo dne 24. 9. 2018 ústní jednání žalobkyně, žalované, jménem které jednala realitní makléřka žalované – paní [příjmení], a dále prodávající domu, kdy u toho byla přítomna i [jméno] [příjmení] – asistentka a zaměstnankyně žalované, kde žalobkyně sdělila žalované a prodávající domu, že po uzavření zprostředkovatelské smlouvy na základě prohlídky a odborného vyjádření osoby v oboru stavebnictví zjistila, že dům má vadu, popsala ji a předložila odborné vyjádření, na základě něho obecně popsala, co bude třeba pro odstranění vady, odhadla náklady a navrhla proto snížení kupní ceny domu na 800 000 Kč. Prodávající domu s tímto návrhem nesouhlasila. Poté již dále nejednaly. Za této situace žalobkyně na konci tohoto jednání dopisem ze dne 24. 9. 2018, doručeným žalované v té chvíli osobně oproti podpisu, od zprostředkovatelské smlouvy odstoupila.

13. Z odstoupení ze dne 24. 10. 2018 ani z výše uvedených výpovědí [příjmení], [příjmení] a [příjmení] a ani z níže uvedených důkazů soud nemá za prokázány žádné okolnosti, kromě okolnosti, že žalovaná navrhla na ústním jednání významně snížit kupní cenu, které by potvrdily že po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a prohlídce domu žalobkyně ve skutečnosti o koupi domu pozbyla zájem, nebyla již u ní vůle kupní smlouvu uzavřít, proto hledala na domě vadu, navrhla žalované a prodávající domu snížení jeho kupní ceny hluboko pod její výši, a když návrh nepřijaly, od smlouvy odstoupila, nebo jiné okolnosti způsobující, že u žalobkyně nebyla vůle od zprostředkovatelské smlouvy odstoupit, nebo že odstoupení bylo neplatné, nebo odstoupením žalobkyně zastřela jiné právní jednání, když v případě zastření právního jednání, žalovaná navíc dostatečně určitě netvrdila, o jaké mělo jít. Soud navíc výpovědi [příjmení] a [příjmení] považoval za méně věrohodné, neboť při výpovědi spíše než konkrétní okolnosti, kromě okolnosti, že žalobkyně navrhla na ústním jednání významně snížit kupní cenu, sdělovaly své závěry, a šlo o zaměstnance žalované a jednatele žalované, kteří tak mohli mít motiv vypovídat ve prospěch žalované. Naopak má soud za prokázáno, že žalobkyně projevila zcela určitě a srozumitelně svou vůli od zprostředkovatelské smlouvy odstoupit, tedy že chtěla odstoupit, že tu nejsou žádné okolnosti způsobující neplatnost odstoupení a že odstoupením nezastřela jiné právní jednání. Skutečnost, že žalobkyně při výše uvedeném ústním jednání navrhla snížit kupní cenu na 800 000 Kč, jak bylo zjištěno již výše, bez dalšího nezaložila závěr, že u žalobkyně vůle odstoupit od smlouvy chyběla, že odstoupení bylo neplatné, nebo že odstoupením zastřela jiné právní jednání. Je třeba totiž zdůraznit, že tak činila za situace, kdy zjistila podstatnou skrytou vadu domu, kdy nevěděla, kolik její odstranění bude stát, a kdy především šlo jen o návrh na snížení kupní ceny.

14. Ze shodných tvrzení účastníků, se kterými nebyla v rozporu ani odpověď ze dne 31. 10. 2018 a vyjádření ze dne 15. 1. 2019, a z výše uvedené výpovědi [jméno] [příjmení] – jednatelky žalované má soud za prokázáno, že žalovaná sdělila žalobkyni, že odstoupení od smlouvy„ neuznává“ a„ nesouhlasí“, zaslala žalobkyni výše uvedený znalecký posudek, tedy soud má za prokázáno, tedy již v té době měla k dispozici kromě výše uvedeného odborného vyjádření i výše uvedený znalecký posudek, objednaný prodávající domu v reakci na odborné vyjádření, který dospěl k témuž závěru jako odborné vyjádření, tedy že dům má vadu – staticky významné šikmé trhliny v nosných zdech, tedy že jde o vadu dle své povahy a rozsahu skrytou, že je dům ve špatném stavu, že tato vada vyžaduje provedení větších stavebních úprav, tedy buď podbetonování základů domu, popřípadě podchycení základů domu systémem mikropilot, anebo demolici, že příčiny tohoto stavu nebylo možno zjistit prohlídkou, bylo by třeba provedení sondážních prací do základů domu a že cena domu je o téměř milion nižší, než měla činit navrhovaná kupní cena domu. Dále žalovaná souhlasila, že dům má závadu tvrzenou žalobkyní, sdělila však, že žalobkyně měla možnost se s ní seznámit, že odmítla prohlídku, že sdělila žalované, že„ jsou jí lokalita a nemovitost známy“, že ztratila zájem o koupi domu a tím porušila povinnost dle smlouvy, žalovaná proto žádá o náhradu škody a započítává tuto pohledávku na pohledávku žalobkyně na vrácení zálohy na provizi.

15. Z výše uvedené výpovědi [jméno] [příjmení] – prodávající domu, která potvrdila změnu textu inzerátu, a to ve 2 větách a ve výši ceny, [jméno] [příjmení] – zaměstnankyně žalované, která změnu popřela, s tím, že by to v systému žalované viděla, [jméno] [příjmení] – jednatelky žalované, která sdělila, že nedokáže říct, má soud za prokázáno, že po odstoupení žalobkyně od zprostředkovatelské smlouvy žalovaná text výše uvedeného inzerátu změnila v jeho obsahu a také ve výši ceny domu, když ji výrazně snížila.

16. Dle shodných tvrzení účastníků soud má za prokázáno, že po odstoupení žalobkyně od zprostředkovatelské smlouvy již účastníci nejednali. Žalovaná zprostředkovala koupi domu mezi prodávající domu a jiným zájemcem, a to za výrazně nižší kupní cenu. Dle shodných tvrzení účastníků má soud za prokázáno, že dalším zájemcům o koupi domu včetně zájemce, který nakonec koupil dům, byl žalovanou jako zprostředkovatelem předložen výše uvedený znalecký posudek. Žalovaná nakonec zprostředkovala koupi domu mezi prodávající domu a jiným zájemcem, a to za výrazně nižší kupní cenu 2 390 000 Kč.

17. Z odstoupení ze dne 24. 10. 2018 včetně ručně psaného textu na této listině„ převzala: [příjmení]“ soud má za prokázáno, že žalobkyně v dopisu, kterým odstoupila od smlouvy, jak bylo zjištěno již výše, zároveň vyzvala žalovanou k vrácení složené zálohy na provizi ve lhůtě 5 pracovních dnů. Žalovaná však ničeho nevrátila.

18. Co se týká podání naopak žalované u soudu dne 30. 7. 2020, kterým se domáhala po žalobkyni zaplacení smluvní pokuty 169 400 Kč a tento svůj nárok započetla vůči nároku žalobkyně dle žaloby, tak ze shodných tvrzení účastníků o obsahu ujednání ve smlouvě, kdy výš uvedená zprostředkovatelská smlouva s nimi nebyla v rozporu, má soud za prokázáno, že účastníci si také ve zprostředkovatelské smlouvě ujednali, že žalobkyně jako zájemce se zavázuje poskytovat žalované jako zprostředkovateli součinnost, informace a materiály, které mají rozhodný význam k řádnému plnění smluvních závazků, a sdělovat zprostředkovateli nové důležité okolnosti a skutečnosti související s plněním předmětu smlouvy. Dále si také ve zprostředkovatelské smlouvě ujednali, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy k domu z důvodu na straně žalobkyně jako zájemce, je žalobkyně povinna zaplatit žalované jako zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši složené zálohy na provizi.

19. Z všech výše uvedených důkazů, kdy ani z obsahu spisu nic nevyplynulo, soud nemá za prokázáno, že žalobkyně po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a prohlídce domu zjevně o koupi domu pozbyla zájem, nebyla u ní již vůle kupní smlouvu uzavřít, proto hledala na domě vadu, navrhla žalované a prodávající domu snížení jeho kupní ceny hluboko pod její výši, a když návrh nepřijaly, od smlouvy odstoupila, a že tím tedy porušila povinnost dle zprostředkovatelské smlouvy. Naopak soud má za prokázáno, že za situace, kdy až po uzavření zprostředkovatelské smlouvy žalobkyně zjistila výše uvedenou vadu domu – staticky významné šikmé trhliny v nosných zdech, navíc také to, že obecně dům je ve špatném stavu, že vada vyžaduje provedení větších stavebních úprav, tedy buď podbetonování základů domu, popřípadě podchycení základů domu systémem mikropilot, anebo demolici, a že příčiny tohoto stavu není možno zjistit, bylo by třeba provedení sondážních prací do základů domu, tak soud má za to, že žalobkyně ani nemohla jednat jinak, než jednala, pokud mělo jít o jednání v souladu se zákonem a neodporující navíc rozumu průměrného člověka a jeho schopnosti užívat jej s běžnou péčí a opatrností (laicky zdravému rozumu), tedy tak, že oznámila bez zbytečného odkladu skutečnost, že zjistila vadu domu a o jakou jde žalované, respektive i prodávající domu, a za této situace jednala o snížení kupní ceny domu, a když k ujednání o snížení nedošlo, zprostředkovatelskou smlouvu zrušila. V opačném případě, tedy pokud by žalobkyně nejednala tak, jak jednala, by totiž byla povinna následně koupit dům s takovouto vadou, za kupní cenu, která ji nezohledňuje, a pak by se nemohla pro takovouto vadu, z důvodu, že by o ní v době koupě prokazatelně věděla, domáhat jejího odstranění, slevy z kupní ceny či kupní smlouvu zrušit. Soud nemůže nezmínit, že výše uvedené tvrzení žalované bylo i zjevně účelové, což vyplývá nejen z toho, co bylo zjištěno výše, ale i z dopisů žalované žalobkyni prostřednictvím její právní zástupkyně před podáním žaloby, ve kterých chaoticky, nekonzistentně a až nesmyslně uplatňovala nároky vůči žalobkyni, které započítávala na nárok žalobkyně dle žaloby, a v tomtéž pokračovala i po podání žaloby.

20. Z uplatnění smluvní pokuty ze dne 27. 7. 2020 včetně odeslané zprávy má soud za prokázáno, že žalovaná vyzvala žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty ve výši 169 400 Kč a to z důvodů uvedených výše, bezhotovostně na její účet ve lhůtě bezodkladně, kdy výzva byla doručena žalobkyni elektronicky prostřednictvím datové schránky zástupce žalobkyně v řízení dne 30. 7. 2020.

21. Z jednostranného započtení pohledávek ze dne 9. 10. 2020 a protokolu o jednání ze dne 12. 10. 2020 má soud za prokázáno, že žalovaná započetla svoji pohledávku za žalobkyní z titulu porušení povinnosti dle zprostředkovatelské smlouvy s následkem vzniku smluvní pokuty ve výši 169 400 Kč vůči pohledávce žalobkyně dle žaloby a toto započtení bylo doručeno žalobkyni při jednání soudu dne 12. 10. 2020.

22. Dle § 2445 odst. 1 o. z., smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

23. Dle § 2452 věta první téhož zákona zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl.

24. Dle § 2002 odst. 1 téhož zákona poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

25. Dle § 2993 téhož zákona plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

26. Dle § 2048 téhož zákona ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

27. Dle § 1982 odst. 1 téhož zákona dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Dle odst. 2 započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

28. Soud dospěl k následujícímu právnímu posouzení. Na základě inzerátu žalované, ve kterém prodávající domu zastoupen žalovanou nabízel k prodeji dům a ve kterém uvedl, že přidanou hodnotou domu je jeho dobrý stav, žalobkyně projevila u žalované zájem o zprostředkování koupě domu. Žalobkyni v té době jiný stav domu, než jak byl popsán v inzerátu, nebyl znám, tedy ani níže uvedená vada domu. Žalobkyně a žalovaná si neujednaly povinnost prohlídky domu žalobkyní před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy.

29. Žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaná jako zájemce uzavřely zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se žalovaná zavázala, že zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou a žalobkyně se zavázala zaplatit provizi formou zálohy (§ 2445 odst. 1 o. z.). Zároveň si ve smlouvě ujednaly, že nárok na provizi vznikne a tato bude splatná v den uzavření zprostředkované smlouvy. Žalobkyně složila zálohu na provizi.

30. Ve smyslu § 2452 věta prvá o. z., zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Dle výkladu tohoto ustanovení zákon upravuje povinnost zprostředkovatele, kdy nesmí navrhovat zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně, tj. bez vad a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Soud tak dospěl k závěru, že žalovaná porušila svou povinnost ze zákona, kdy jako zprostředkovatel dále navrhovala zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které měla důvodnou pochybnost, zda povinnost ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měla, když žalovaná navrhla žalobkyni uzavření kupní smlouvy s osobou prodávající, žalobkyně však následně na základě i závěru osoby znalé v daném oboru zjistila, že dům má vadu, nevěděla o ní ani o ní vědět nemohla, neboť šlo o vadu skrytou, nebylo jednoznačné, co je její příčinou, ale bylo zřejmé, že k jejímu odstranění si vyžádá významné stavební úpravy domu, anebo demolici, tuto skutečnost bez zbytečného odkladu žalované sdělila, následně na výzvu žalobkyně poté jednaly žalobkyně, žalovaná i prodávající domu, žalobkyně navrhla, nechť žalovaná nechá vyhotovit znalecký posudek k zjištění ceny domu, žalovaná však odmítla, žalobkyně tedy navrhla výrazné snížení kupní ceny domu, žalovaná i prodávající domu však odmítly a jakákoli jejich jednání o skutečnosti, že byla zjištěna takováto vada domu a jaký má vliv na návrh na uzavření kupní smlouvy skončila, tak žalovaná přesto bez dalšího dále navrhovala nebo setrvávala na návrhu na uzavření této kupní smlouvy, to vše navíc za situace, kdy věděla, že byla vada potvrzena na základě závěru i další osoby znalé v daném oboru (§ 2452 věta prvá o. z.).

31. Ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z., poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Soud tak dospěl k závěru, že žalovaná porušením své výše uvedené povinnosti ze zákona porušila zprostředkovatelskou smlouvu podstatným způsobem, když žalovaná již při uzavření zprostředkovatelské smlouvy věděla nebo musela vědět, že by žalobkyně tuto smlouvu neuzavřela, pokud by předpokládala, že i když bude poté, co žalovaná navrhne kupní smlouvu s konkrétní osobou, zjištěna výše uvedená vada, o které nevěděla a ani vědět nemohla, bude žalovaná bez dalšího navrhovat nebo trvat na návrhu na její uzavření. Za této situace tak žalobkyně v souladu se zákonem využila svého práva a dopisem, který byl doručen žalované, bez zbytečného odkladu od zprostředkovatelské smlouvy odstoupila (§ 2002 odst. 1 o. z.). Soud nedospěl k závěru, že u žalobkyně chyběla vůle od zprostředkovatelské smlouvy odstoupit, nebo že odstoupení bylo neplatné, nebo že zastřelo jiné první jednání, když nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by potvrzovaly tvrzení žalované, že žalobkyně po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a prohlídce domu o jeho koupi pozbyla zájem, nebyla již u ní vůle kupní smlouvu uzavřít, proto hledala na domě vadu, navrhla žalované a prodávající domu snížení jeho kupní ceny hluboko pod její výši, a když návrh nepřijaly, od smlouvy odstoupila. Co se týká zastření právního jednání, žalovaná navíc ani dostatečně určitě netvrdila, o jaké právní jednání mělo jít.

32. Odstoupením od smlouvy byl závazek ze zprostředkovatelské smlouvy zrušen od počátku (§ 2004 odst. 1 o. z.). Vzhledem k tomu, že žalobkyně na základě zprostředkovatelské smlouvy plnila zálohu na provizi, ale zprostředkovatelská smlouva byla zrušena, vzniklo žalobkyni ze zákona právo na vrácení toho, co plnila, tj. zálohy na provizi (§ [číslo] věta prvá a třetí o. z). Žalobkyně ve výše uvedeném dopise, ve kterém odstoupila, vyzvala žalovanou k vrácení složené zálohy na provizi ve lhůtě. Žalovaná však ničeho nevrátila.

33. Co se týká toho, že naopak žalovaná se domáhala po žalobkyni zaplacení smluvní pokuty 169 400 Kč a tento svůj nárok započetla vůči nároku žalobkyně dle žaloby. Účastníci si také ujednali ve výše uvedené zprostředkovatelské smlouvě, že žalobkyně jako zájemce se zavazuje poskytovat žalované jako zprostředkovateli součinnost, informace a materiály, které mají rozhodný význam k řádnému plnění smluvních závazků, a sdělovat zprostředkovateli nové důležité okolnosti a skutečnosti související s plněním předmětu smlouvy. Dále si také ve zprostředkovatelské smlouvě ujednali, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy k domu z důvodu na straně žalobkyně jako zájemce, je žalobkyně povinna zaplatit žalované jako zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši složené zálohy na provizi (§ 2048 o. z.). Soud nedospěl k závěru, že žalobkyně porušila výše uvedenou povinnost ze smlouvy, když nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by potvrzovaly tvrzení žalované, že žalobkyně po uzavření zprostředkovatelské smlouvy a prohlídce domu o koupi domu pozbyla zájem, nebyla již u ní vůle kupní smlouvu uzavřít, proto hledala na domě vadu, navrhla žalované a prodávající domu snížení jeho kupní ceny hluboko pod její výši, a když návrh nepřijaly, od smlouvy odstoupila. Žalované tak právo na smluvní pokutu nevzniklo. Žalované proto tak ani nevzniklo právo započíst nárok na smluvní pokutu na nárok žalobkyně dle žaloby. Výše uvedené započtení žalované bylo bez právních účinků (§ 1982 odst. 1, 2 a 3 a contrario o. z.). Nárok žalobkyně dle žaloby proto ke dni rozhodnutí nezanikl započtením. Vzhledem k tomu, že se žalovaná dostala do prodlení s plněním, vzniklo žalobkyni tak právo na úrok z prodlení z dlužné částky (§ 1970 o. z.). Proto soud rozhodl, po výše uvedeném částečném zastavení řízení, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 169 400 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od 1. 11. 2018, tj. dne následujícího po dni splatnosti do zaplacení (výrok II.)

34. Žalobkyni, která v částečném rozsahu zavinila zastavení řízení, ale jen v nepatrném rozsahu, a která ve zbytku měla ve věci plný úspěch, přiznal soud plnou náhradu nákladů řízení potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalované, sestávajících ze zaplaceného soudního poplatku 8 470 Kč, odměny za zastupování advokátem 51 350 Kč za 7 úkonů právní služby, z toho 6 po 7 900 Kč, 1 po 3 950 Kč, dále z náhrady hotových výdajů 2 100 Kč za 7 úkonů právní služby po 300 Kč a 21 % DPH. Proto soud rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 73 145 Kč (§ 146 odst. 2 věta prvá ve spojení s § 142 odst. 3 o. s. ř.) (výr. III.).