31 C 117/2017

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr Kamilou Krausovou ve věci žalobce: ; anonymizováno proti žalovanému: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalovaného sídlem adresa zastoupený anonymizováno titul . jméno příjmení sídlem adresa , obec o 9.449,00 Kč s přísl. - bezdůvodné obohacení

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci 7 600 Kč s 8,05% úroky z prodlení od 1. 1. 2017 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Návrh žalobce, aby mu byl žalovaný povinen zaplatit 1 849 Kč s 8,05% úroky z prodlení od 1. 1. 2017 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 960 Kč k rukám jeho právního zástupce [titul]. [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobci bude po právní moci tohoto rozsudku vrácena část zaplacené zálohy na znalecký posudek ve výši 3 435 Kč.

V. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Městského soudu v Brně náklady řízení ve výši 6 261 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalovanému povinnost, aby mu zaplatil 9 449 Kč s úroky z prodlení v zákonné výši od [datum] do zaplacení. Svůj návrh odůvodnil tím, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] druh pozemku ostatní plocha, způsobem využití jiná plocha, o výměře 29 m2, v k. ú. [část obce], okres [okres], [územní celek], který je zapsán na [list vlastnictví]. Předmětný pozemek se nachází v oploceném areálu žalovaného, který je vlastníkem pozemků sousedních. Žalovaný užívá předmětný pozemek bez právního důvodu a za jeho užívání žalobci nic nehradí, proto po žalovaném žádá vydat bezdůvodné obohacení za období od [datum] do [datum], které určil ve výši 115 20 Kč/m2 za rok.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, namítal, že žalobce nepředložil geometrický plán, ze kterého by bylo zřejmé, že předmětný pozemek je jím skutečně oplocen. Pokud by v řízení bylo prokázáno, že skutečně zabral pozemek žalobce, pak výši požadovaného bezdůvodného obohacení označil za nepřiměřeně vysokou.

3. Soud ve věci provedl důkazy, ze kterých zjistil následující skutkový stav:

4. Dle výpisu z katastru nemovitostí z [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] je žalovaný výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, který dle katastrální mapy sousedí s pozemkem parc. [číslo] [rok], ostatní plocha, jiná plocha ve vlastnictví žalobce a zapsaném na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce].

5. Výzvou z 19. 9. 2016 vyzval žalobce žalovaného k úhradě 9 449 Kč za bezesmluvní užívání předmětného pozemku v období od 1. 1. 2014 do 31. 10. 2016, tedy ve výši 115 Kč/m2/rok.

6. Dopisem z [datum] žalovaný žalobci sdělil, že stavbu plotu, kterým oplotil pozemek [číslo] 2013 v k. ú. [část obce] prováděla stavební firma, která též zaměřila hranice pozemku a na této hranici postavila plot. Vyzval žalobce, aby doložil, že je skutečně žalovaným předmětný pozemek užíván. Pokud by se tato skutečnost prokázala, za adekvátní výši obvyklého nájemného považoval částku 40 Kč/m2/rok.

7. Ze zaměření skutečného stavu užívání, který byl vypracován v dubnu 2015 [jméno] [příjmení], vyplývá rozloha, tvar a poloha předmětného pozemku v katastrální mapě ve vztahu k areálu žalovaného. Fotografie předmětného pozemku dokládají jeho podobu a polohu ve vztahu k areálu žalovaného. Současně dokládají, že předmětný pozemek je oplocen.

8. Nájemní smlouvou ze dne [datum] pronajal žalobce jako pronajímatel fyzické osobě jako nájemci část pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] o výměře 54 m2 a část pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] o výměře 53 m2, cena nájemného byla dohodou určena ve výši 130 Kč/m2/rok. Nájemní smlouvou ze dne [datum] pronajal žalobce jako pronajímatel dvěma právnickým osobám jako nájemcům část pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, jiná plocha o výměře 222 m2 v k. ú. [obec] za dohodnuté nájemné 150 Kč/m2/rok. Nájemní smlouvou ze dne [datum] pronajal žalobce jako pronajímatel dvěma právnickým osobám jako nájemcům pozemky parc. [číslo] ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 90 m2 a parc. [číslo] ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 95 m2 za dohodnuté nájemné ve výši 130 Kč/m2/rok.

9. Dle interního sdělení, oddělení realitní ekonomiky a cenové mapy ze dne [datum] činí návrh jednotkového nájemného z pozemku parc. [číslo] 2013 v k. ú. [část obce] ve výši 115 Kč/m2/rok a návrh nájemného za dva roky zpětně 230 Kč/m2. Dle interního sdělení, oddělení realitní ekonomiky a cenové mapy ze dne [datum] bylo nájemné pro předmětný pozemek stanoveno ve výši obvyklého nájemného, návrh ve výši 75 Kč/m2/rok neodpovídá realizovaným nájmům za pozemky využívané pro podnikání a nelze ho proto považovat za obvyklé nájemné.

10. Dle kupní smlouvy z [datum] prodávající společnost [právnická osoba] prodala dvěma fyzickým osobám pozemek parc. [číslo] o výměře 73 m2 za 1 050 Kč/m2. Součástí kupní smlouvy je geometrický plán pro rozdělení pozemku z [datum]. Kupní smlouvou z [datum] společnost [právnická osoba] jako prodávající prodal fyzické osobě pozemek parc. [číslo] v k. ú. [část obce] ostatní plocha-zeleň o výměře 22 m2 za 1 000 Kč/m2. Kupní smlouvou z 3. 9. 2014 prodala společnost [právnická osoba] fyzické osobě pozemek parc. [číslo] v k. ú. [část obce] o výměře 3 m2 a pozemek parc. [číslo] v k. ú. [část obce] o výměře 2 m2 za cenu 1 050 Kč/m2. Součástí kupní smlouvy je i geometrický plán pro rozdělení pozemků z [datum]. Interní oddělení realitní ekonomiky podáním ze dne [datum] sdělilo, že výše uvedené kupní smlouvy, které předložil soudu žalovaný k důkazu a ze kterých vyplývá, že předmětné pozemky byly prodány za cenu 1 050 Kč/m2, nejsou dostatečným vzorkem pro stanovení obvyklé ceny, jelikož se jedná pouze o dva subjekty. I kupní ceny komunikací, které žalobce v k. ú. [část obce] vykupuje, se pohybují ve větší výši. Uvedl v příloze příklady konkrétních kupních smluv: Kupní smlouvou vkladové č. V [číslo] 2016 [číslo] prodávající prodal kupujícímu pozemek parc. [číslo] o výměře 8 m2 v k. ú. [část obce] za dohodnutou cenu 2 650 Kč/m2, přílohou této smlouvy je geometrický plán pro rozdělení pozemku ze [datum] Kupní smlouvou vkladové č. V [číslo] 2018 [číslo] žalobce jako prodávající prodal kupujícímu mimo jiné pozemek parc. [číslo] orná půda, o výměře 47 m2 v k. ú. [část obce], za kupní cenu 2 920 Kč/m2. Přílohou této kupní smlouvy je geometrický plán z [datum]. Dle kupní smlouvy vkladového čísla V [číslo] byl předmětem koupě pozemek parc. [číslo] ostatní plocha, o výměře 41 m2, který byl prodán za dohodnutou kupní cenu 2 670 Kč/m2. Kupní smlouvou vkladového čísla V [číslo] [rok] [číslo] žalobce jako prodávající prodal kupujícímu pozemek parc. [číslo] o výměře 8 m2 v k. ú. [část obce] za dohodnutou kupní cenu 2 700 Kč/m2. Součástí kupní smlouvy byl geometrický plán pro rozdělení pozemku a změnu obvodu budovy. Kupní smlouvou z [datum] prodal žalovaný jako prodávající právnické osobě jako kupujícímu nemovitosti, mimo jiné pozemek parc. [číslo] komunikace a zpevněná plocha v areálu, za dohodnutou kupní cenu 2 420 Kč/m2.

11. Dle znaleckého posudku [číslo] [titul]. [jméno] [příjmení] činí obvyklá cena předmětného pozemku 2 300 Kč/m2 a roční nájemné ve výši 3 % z ceny pozemku 69 Kč/m2. Vypočetl tak výši nájemného za rozhodné období na 5 670 Kč. Znalec [titul]. [příjmení] u výslechu před soudem uvedl, že neověřoval, zda cena pozemku, která je uvedena v příloze jeho znaleckého pozemku, byla realizována, tedy zda srovnávaný pozemek byl za tuto cenu prodán, přímo počítal s cenou sníženou. Stran srovnávacího materiálu uvedl, že neměl k dispozici žádné údaje o realizovaném prodeji a ani je nehledal. Připustil, že pokud by mu byly předloženy realizované kupní nebo nájemní smlouvy, pak by se výsledek jeho znaleckého zkoumání mohl změnit. Pak by ovšem náklady na obstarání takových podkladů mohly převýšit cenu, o kterou je veden spor. Neveřejnou databází realizovaných prodejů, kterou znalci používají, nepoužívá, protože by si musel zřídit přístup. Jako podklad proto použil cenu pozemku z roku 2018 a tuto ponížil na 85 % její hodnoty, zda však tyto pozemky prodělaly uvedený nárůst cen, není jisté.

12. Znaleckým posudkem [číslo] [titul]. [jméno] [příjmení] byla určena výše obvyklého nájemného za užívání předmětného pozemku v rozhodném období ve výši 7 600 Kč, obvyklá cena tohoto pozemku byla stanovena na základě porovnávací metody prostým aritmetickým průměrem na 1 850 Kč/m2 a roční výše nájemného za užívání 1 m2 tohoto pozemku byla stanovena 5 % z obvyklé ceny pozemku. Znalec [titul]. [příjmení] [příjmení] u svého výslechu u soudu potvrdil, že trvá na svých závěrech uvedených ve znaleckém posudku a vysvětlil z jakého důvodu.

13. Kupní smlouvou z [datum] koupil žalobce od prodávajícího pozemek parc. [číslo] ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 30 m2 v k. ú. [část obce] za dohodnutou kupní cenu 1 510 Kč Kupní smlouvou a dohodou o narovnání z [datum] koupil žalobce od fyzické osoby řadu pozemků v k. ú. [část obce], z čl. V., který se týká dohody o narovnání, vyplývá, že dohodou stran činí úhrada za užívání pozemků částku 40 Kč/m2/rok. Dohodnutá kupní cena činila 1 777,466 Kč/m2. Kupní smlouvou z 26. 3. 2014 byly prodány pozemky v k. ú. [část obce] za dohodnutou cenu průměrně 508,68 Kč/m2.

14. Soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: žalobce je výlučným vlastníkem předmětného pozemku, který se mimo jiné i v rozhodném období od [datum] do [datum] nachází uvnitř uceleně oploceného areálu ve vlastnictví žalovaného. Plot byl postaven žalovaným, žalobce k pozemku nemá přístup. Výše bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemků bez smlouvy odpovídá výši obvyklého nájemného v rozhodném období ve výši 92,50 Kč/m2.

15. Podle ustanovení § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., dále jen „občanského zákoníku“, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

16. Podle ustanovení § 2999 dost. 1 občanského zákoníku, není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání.

17. V řešené věci bylo prokázáno geometrickým plánem, fotografiemi, katastrální mapou i ortofotomapou, že předmětný pozemek ve vlastnictví žalobce se nachází (mimo jiné) v rozhodném období od [datum] do [datum] v oploceném areálu žalovaného. Žalovaný postavením plotu učinil předmětný pozemek součástí svého ohraničeného, ploty uzavřeného areálu. Podstatné je, že to byl žalovaný, kdo plot postavil a zabral předmětný pozemek žalobce, že se tak stalo omylem v důsledku nesprávného vytýčení hranice pozemku, je zcela irelevantní. Zabráním předmětného pozemku dal žalovaný najevo, o které pozemky má zájem a projevil vůli tyto pozemky užívat. V průběhu řízení nadto vyvinul iniciativu směřující k odkoupení předmětného pozemku. Je zřejmé, že se žalovaný užíváním předmětného pozemku ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu na úkor žalobce ve smyslu § 2991 odst. 1 občanského zákoníku bezdůvodně obohatil a je povinen bezdůvodné obohacení vydat.

18. Žalobce má právo žádat po žalovaném zaplacení bezdůvodného obohacení, jeho výše odpovídá obvyklému nájemnému za užívání předmětného pozemku v rozhodném období bez právního důvodu dle § 2999 odst. 1 občanského zákoníku. Výše bezdůvodného obohacení byla v řízení prokázána znaleckým posudkem [titul] [obec] [ulice] a jeho výpovědí, kterou učinil v rámci tohoto řízení, ve spojení s dalšími nájemními a kupními smlouvami, které soudu předložili oba účastníci v průběhu řízení. Předmětný pozemek se nachází v okrajové části areálu, proto je na něj nutné nahlížet jako na nedílnou součást areálu žalovaného. Soud s odkazem na obsah znaleckého posudku [titul] [obec] [ulice] dospěl k závěru, že bezdůvodné obohacení (nájemné obvyklé v daném čase a místě) je nutno stanovit s ohledem na charakter tohoto pozemku, jeho reálnou využitelnost. V tomto směru považuje znalecký posudek [titul] [obec] [ulice] za správný a úplný, znalec použil přiléhavou srovnávací metodu stanovení výše obvyklého nájemného, vycházel z realizovaných cen nájemného, způsob určení výše obvyklého nájemného u soudu přesvědčivě zdůvodnil. Pokud žalovaný namítal, že výběr srovnávaných vzorků (pozemků podobných využitím, rozlohou, lokalitou) nebyl správně a reprezentativně vybrán z časového hlediska, pak znalec u soudu vysvětlil, že cena nájemného se v posuzovaném období lišila marginálně, bylo-li vycházeno z cen nájemného zejména z roku 2016, neměla tato skutečnost na určení výsledné ceny nájemného vliv. Nadto byly k důkazu provedeny i nájemní smlouvy z roků 2012, 2013 a 2014, ve kterých byla smluvně sjednána cena nájemného přesahující tu, která byla určena znaleckým posudkem. Žalovaný v řízení soudu předložil kupní smlouvy, kterými se snažil prokázat, že cena obvyklého nájemného z předmětného pozemku je v rozhodném období nižší, než ta, kterou určil znalec ve svém posudku. Na tuto obranu žalovaného reagoval žalobce správnou argumentací, že je schopen soudu předložit další sumu nájemních smluv, ze kterých by byla zjištěna cena nájemného z obdobných pozemků převyšující výši obvyklého nájemného určeného znaleckým posudkem. K námitkám žalovaného soud uvádí, že zcela jistě by bylo možné stále matematicky zpřesňovat výši obvyklého nájemného provedením dalších a dalších nájemních smluv týkajících se srovnatelných pozemků k důkazu, nicméně uvedený postup není v souladu se zásadou hospodárnosti a rychlosti řízení, zejména ne s ohledem na výši předmětu řízení. Zcela jistě pak není takového postupu zapotřebí za účelem určení spravedlivé a správné výše bezdůvodného obohacení. Ta byla určena znaleckým posudkem, jehož závěry soud považuje za správné a jsou souladné s dalšími k důkazu provedenými nájemními a kupními smlouvami. Soud proto dospěl k závěru, že důvodnost žaloby byla prokázána s odkazem na závěry znaleckého posudku ing. [obec] [ulice] ve výši 7 600 Kč a v tomto rozsahu žalobě vyhověl (I. výrok). Ve zbytku žalobu zamítl (II. výrok).

19. Soud nevycházel při určení výše bezdůvodného obohacení ze znaleckého posudku [anonymizováno]. [příjmení], protože ho nepovažoval za správný. Znalec při znaleckém zkoumání nevycházel z realizovaných cen nájemného ze srovnatelných pozemků, jak sám u jednání uvedl.

20. Nezaplacením bezdůvodného obohacení ve lhůtě splatnosti na základě výzvy k úhradě ze dne ([datum]) se žalovaný dostal do prodlení dle § 1970 občanského zákoníku. Výše úroku z prodlení je žádána v zákonné výši v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Soud vyhověl návrhu žalobce i v rozsahu požadovaného příslušenství.

21. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto v souladu s ustanovením § 142 odst. 2 o. s. ř. a § 142a o. s. ř., kdy soud částečně úspěšnému žalobci (co do 80 % uplatněného nároku), který prokázal, že nejméně 7 dnů před zahájením řízení vyzval žalovaného k plnění, přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 960 Kč (výrok III), tato částka odpovídá 60 % účelně vynaloženým nákladů řízení žalobce.

22. Náklady vynaložené na zastupování žalobce advokátem neshledal soud jako účelně vynaložené. Předmětem sporu bylo zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání pozemku bez právního důvodu žalovaným. Po právní i skutkové stránce se nejednalo o případ složitý a vybočující z mezí běžné agendy žalobce.

23. K této problematice se vyjadřoval rovněž Ústavní soud České republiky. Dle jeho názoru„ u statutárních měst lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy beztoho, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů. Nebude-li jimi v příslušném řízení prokázán opak, nejsou náklady na zastupování advokátem nákladem účelně vynaloženým“ (Nález Ústavního soudu České republiky ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. III. ÚS 2984/09-1).

24. Soud se s tímto názorem ztotožňuje. Jelikož žalobce netvrdil a neprokazoval, že neměl dostatečný odborný aparát k ochraně svých zájmů v řízení před soudem, nelze mu náhradu nákladů na zastupování advokátem přiznat. Na žalobce soud nahlížel jako na účastníka nezastoupeného.

25. Žalobci byla v souladu s ustanovením § 2 odst. 1 vyhlášky č. 254/2015 Sb. přiznána náhrada za 12 úkonů ve výši 100 Kč za úkon. Dle jejího § 1 odst. 3 písm. a) za návrh ve věci samé a výzvu k plnění, dle jejího § 1 odst. 3 písm. b) za přípravu účasti na jednání – 5x a dle jejího § 1 odst. 3 písm. c) za účast na jednání před soudem – 5x, celkem 1 200 Kč a náhrada soudního poplatku 400 Kč, celkem 1 600 Kč 60 % z této částky činí 960 Kč.

26. V této věci soud vynaložil ze svých rozpočtových prostředků na odměně znalcům 7 826 Kč, pro [titul]. [příjmení] 2 300 Kč a pro [anonymizováno] [ulice] 5 526 Kč. S odkazem na § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které byly ze strany soudu placeny, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Účastníci byli v této věci úspěšní poměrně, žalobce co do 80 % uplatněného nároku a žalovaný se žalobě ubránil z 20 %. Proto je žalobce povinen zaplatit státu na náhradě nákladů řízení 20 % z částky 7 826 Kč (tj. 1 565 Kč) a žalovaný 80 % z této částky (tj. 6 261 Kč). Žalobce zaplatil zálohu na znalecký posudek ve výši 5 000 Kč, proto mu bude po právní moci tohoto rozsudku vrácena příslušná částka 3 435 Kč (IV. výrok) a žalovanému byla uložena povinnost zaplatit státu na náhradě nákladů řízení částka 6 261 Kč (V. výrok), rovněž ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku.