34 C 44/2025

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem Mgr. Pavlem Matoušem ve věci žalobce: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným: 1) Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2) Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B o určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného za užívání bytu č. , hodnota, , který se nachází v 9. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , a jehož nájemcem je žalovaný 1) , Jméno žalované A, , činí 7 923 Kč měsíčně, a to s účinky od 1.3.2025.

II. Žalovaný 1) , Jméno žalované A, je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 2 900 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce. Žalobce se žalobou podanou k Městskému soudu v Brně dne 1.3.2025 domáhal s odkazem na § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, vůči žalovaným 1) a 2) určení nové výše nájemného, a sice 7 923 Kč měsíčně, které by žalovaní měli být povinni hradit od 1.3.2025 za užívání bytu č. , hodnota, v domě na , adresa, , jehož je žalobce vlastník a pronajímatel, žalovaní pak (společní) nájemci - na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 5.6.1986. Nájemné bylo původně stanoveno tehdy platnou vyhláškou č. 60/1964 Sb. (ke dni podání žaloby činí celkem 2 847 Kč měsíčně), tj. právním předpisem regulujícím maximální výši nájemného a dosud bylo zvyšováno pouze v souladu s vývojem předmětné právní úpravy, tedy na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb. a zákona č. 107/2006 Sb.. Výše nájemného nikdy nebyla výsledkem dohody pronajímatele a nájemců ani dána rozhodnutím soudu. Účastníci si v nájemní smlouvě platně nesjednali způsob zvyšování nájemného ani výslovně jeho zvyšování nevyloučili. Dne 3.10.2024 byl žalovaným 1) a 2) doručen návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 ve spojení s § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, na částku 7 923 Kč měsíčně. Návrh obsahoval novou výši nájemného a jeho přílohou byl - pro prokázání obvyklé výše nájemného v místě a čase - znalecký posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí č. 053414/2023, č.j. 19-412-2023 zpracovaný soudním znalcem Ing. , jméno FO, ze dne 14.09.2023, dle kterého tato výše nájemného dosahuje částky 16 084 Kč měsíčně. Žalovaní však žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělili, že se zvýšením nájemného souhlasí, ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nezaplatili zvýšené nájemné. Proto se žalobce domáhá určení výše nájemného, resp. jeho zvýšení soudně, a to tak, že výše nájemného bude činit 120,69 Kč/m2/měsíc, tj. má-li byt výměru 65,65 m2, bude zvýšené nájemné činit právě požadovaných 7 923 Kč měsíčně.Žalovaný 1) , Jméno žalované A, se k žalobě nevyjádřil, ačkoliv mu byla doručena do vlastních rukou.Žalovaná 2) , Jméno žalované B, v podání ze dne 9.6.2025 uvedla, že je s žalovaným od roku 1997 rozvedena, v tomtéž roce se z předmětného bytu odstěhovala, výlučným nájemcem bytu se po dohodě žalovaných stal žalovaný 1), jak doložila výpisem z evidence obyvatel (č.l. 36 spisu) a rozsudkem zdejšího soudu o rozvodu manželství žalovaných č.j. 14 C 217/96-13 ze dne 4.4.1997. Žalovaná 2) tak namítla nedostatek své pasivní legitimace. V reakci na vyjádření žalované 2) vzal žalobce v podání ze dne 15.7.2025 žalobu vůči žalované 2) zpět, soud tedy řízení ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou 2) zastavil usnesením č.j. 34 C 44/2025-44 ze dne 5.8.2025, zde rozhodl i o nákladech řízení mezi těmito dvěma účastníky. Usnesení nabylo právní moci dne 10.9.2025.Soud rozhodoval pouze na základě listinných důkazů, neboť to typová povaha věci umožňuje (skutková zjištění o právně významných skutečnostech, jež jsou mezi účastníky sporné, lze činit jen na základě listin) a bez jednání ve smyslu § 115a občanského soudního řádu; účastníci za použití ustanovení § 101 odst. 4 občanského soudního řádu s tímto postupem soudu souhlasili.Soud provedl následující dokazování, z něhož zjistil tento skutkový stav:Z informace o pozemku - náhledu do katastru nemovitostí ze dne 26.11.2024 se podává, že žalobce je vlastníkem bytového domu na adrese , adresa, , ve kterém se nachází byt č. , hodnota, , který jako nájemce užívá žalovaný 1).Z listiny s názvem „dohoda o užívání bytu“ ze dne 5.6.1986 soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný 1) jako nájemce uzavřeli dohodu, na základě které byl žalovaný 1) oprávněn užívat v domě na adrese , adresa, , byt v , Anonymizováno, . patře, č. , hodnota, , I. kategorie o třech pokojích a jedné kuchyni, za celkovou úhradu 425 Kč měsíčně.Dle evidenčního listu s datem rovněž 5.6.1986 užívali byt s žalovaným 1) od počátku nájmu manželka (žalovaná 2) a syn Jan; samotné nájemné činilo 145 Kč měsíčně. Dle tohoto prvního evidenčního listu má byt 40 m2 obytné plochy místností, 19 m2 plochy vedlejších místností.Z výpočtového listu ze dne 21.12.1993 soud zjistil, že od 1.1.1994 bylo nájemné zvýšeno na částku 403 Kč měsíčně.Z rozpisu nájemného ze dne 1.7. 1996 soud zjistil, že od 1.7.1996 se nájemné zvýšilo na částku 733 Kč.Z evidenčního listu pro výpočet nájemného (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno přímo v záhlaví této listiny) ze dne 18.8.1997 soud zjistil, že od 1.10.1997 se nájemné zvýšilo na částku 1 094,61 Kč; zde je výměra bytu specifikována hodnotou 68,92 m2 (tj. 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, sklep a lodžie)Z rozpisu nájemného ze dne 10.6.1998 soud zjistil, že od 1.7.1998 se nájemné zvýšilo na částku 1 413,40 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny).Z rozpisu nájemného ze dne 4.2.1999 soud zjistil, že od 1.3.1999 nájemné zůstalo ve stejné výši 1 413,40 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny); zvýšila se pouze cena záloha na služby spojené s nájmem bytu.Z rozpisu nájemného ze dne 3.6.1999 soud zjistil, že od 1.7.1999 se nájemné zvýšilo na částku 1 545,10 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny).Z rozpisu nájemného ze dne 9.6.2000 soud zjistil, že od 1.7.2000 se nájemné zvýšilo na částku 1 620,50 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny).Z rozpisu nájemného ze dne 11.6.2000 soud zjistil, že od 1.7.2001 se nájemné zvýšilo na částku 1 685,00 Kč (dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., jak je uvedeno na konci textu této listiny).Z rozpisu nájemného ze dne 30.9.2002 soud zjistil, že od 1.1.2002 se nájemné zvýšilo na částku 1 805,30 Kč, listina neobsahuje žádný podpis či jiný projev vůle žalovaného 1).Z rozpisu úhrad ze dne 12.3.2007 vyplývá, že od 1.4.2007 bylo nájemné zvýšeno na částku 2 291 Kč měsíčně; to s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb. a usnesení , Anonymizováno, , adresa, konané dne 29.11.2006.Z rozpisu úhrad ze dne 13.5.2008 vyplývá, že od 1.6.2008 bylo nájemné zvýšeno na částku 2 673 Kč měsíčně; to s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb.Z rozpisu úhrad ze dne 10.2.2009 vyplývá, že od 1.3.2009 bylo nájemné zvýšeno na částku 2 847 Kč měsíčně; to s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb.Z evidenčního listu ze dne 29.1.2025 soud zjistil, že od 1. 1. 2025 činil předpis nájemného 2 847 Kč. Evidenční list obsahuje pouze otisk razítka a podpis zástupce „správce“, tj. žalobce.Z kopie doručenky (č.l. 3 spisu) a návrhu na zvýšení nájemného ze dne 1.10.2024 bylo prokázáno, že žalobce doručil žalovanému 1) dne 7.10.2024 návrh na zvýšení nájemného za byt na částku 7 923 Kč s účinností od 1.1.2025, k návrhu byl připojen formulář k souhlasu s návrhem na zvýšení nájemného.Ze znaleckého posudku č. 053414/2023 ze dne 14.9.2023 zpracovaného Ing. , jméno FO, znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a výslechu znalce u jednání vzal soud za prokázané, že znalec zpracoval znalecký posudek pro žalobce za účelem získání informací o obvyklé výši nájemného v , Anonymizováno, , adresa, . Žalobce vyžádal znalecký posudek jako podklad pro jednání o jednostranném zvyšování nájemného. Znalec neurčoval výši nájemného v konkrétním bytě, ale stanovoval odhad obvyklé výše nájemného pro srovnatelné byty v dané lokalitě. Vzhledem k tomu, že se znalci nepodařilo získat relevantní vzorek realizovaných nájmů, neměl k dispozici konkrétní nájemní smlouvy ze srovnatelných bytů, určil nikoliv obvyklé, ale tržní nájemné, které dle znalce vzhledem k postupům použitým v ocenění by mělo být zcela srovnatelné s nájemným obvyklým. Znalec vycházel z nabídkových nájmů z realitní inzerce, kterých měl dostatek. Vzhledem k tomu, že inzerce odráží představu o nájmu pouze jedné strany a konečná výše sjednaného nájemného může být jiná, přistoupil znalec ke snížení nabízeného nájemného o 10 %. Dle znalce a znaleckého posudku činilo průměrné nájemné u bytů 3 +1 (v domech o 59 bytech, tj. 12 patrech, což je i dům na adrese , adresa, ) o rozloze jak do 65 m2 tak do 70 m2 v lokalitě , adresa, v období od 2/2022 do 1/2023 241 Kč za m2.Je pak obecně známou skutečností, že od roku 2023 do roku 2025 nájmy bytů v městě , Anonymizováno, neklesaly, naopak vykazovaly mírný růst (žalovaný 1) pak případný opak ani netvrdil ani nedokládal, k žalobě se totiž nevyjádřil). Žalovaný pak ani netvrdil a nedokládal, že by snad zvýšené nájemné po 3.10.2024 dobrovolně žalobci hradil.Soud zhodnotil provedené listinné důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel. Pravost ani pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybňována.Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.Podle § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se ustanovení § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.Podle § 686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění účinném od 1.1.1995, nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.Podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.Podle § 2249 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.Podle § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.Po podřazení skutkového stavu pod výše uvedená ustanovení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., jakož i č. 40/1964 Sb., dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.V projednávané věci se původní „právo užívání bytu“ žalovaných transformovalo zákonem č. 509/1991 Sb. na právo nájmu bytu. Výše nájemného byla určována vyhláškou č. 60/1964 Sb. a následně vyhláškou č. 177/1993 Sb., když oba předpisy autoritativně stanovovaly výši nájemného. Vyhláška č. 176/1993 Sb. byla ke dni 1.1.2002 zrušena nálezem Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000. Situaci nastalou po 1.1.2002 v důsledku toho, že nebyl přijat zákon o nájemném, řešilo ministerstvo financí cenovým výměrem č. 1/2002, který byl Ústavním soudem zrušen, následně cenovým výměrem 6/2002, který byt rovněž dne 18.12.2002 Ústavním soudem zrušen a nařízením vlády č. 567/2002 Sb., které bylo též Ústavním soudem shledáno jako protiústavní.U nájmů, které byly dříve regulovány vyhláškou č. 60/1964 Sb. a č. 176/1993 Sb. byla zrušena postupná deregulace a nájemné až do účinnosti zákona o jednostranném zvyšování nájemného zůstalo na úrovni cen z roku 2002.Z provedených důkazů je zřejmé, že žalobce zvyšoval žalovanému 1) nájemné po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. - vždy na základě vydaných cenových výměrů ministerstva financi v situaci, kdy ještě nebyly zrušeny Ústavním soudem, tomu odpovídá zvýšení nájemného od 11/2002. Teprve účinností zákona č. 107/2006 Sb. od 31.3.2006 bylo upraveno právo pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné, a to bez rozdílu, zda bylo nájemné určeno dle předchozích předpisů či sjednáno. Podle zákona č. 107/2006 Sb. postupoval žalobce při zvyšování nájemného od 4/2007, 6/2008 a 3/2009.Po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb., od 1.1.2002, dohoda stran o nájemném či o zvyšování nájemného nebyla vyloučena. V tomto případě však nebylo zjištěno, že by mezi účastníky byla jakákoliv taková dohoda uzavřena. Platil-li žalovaný 1) na základě doručených předpisů o zvýšení nájemného v období od 1.1.2002 dosud zvýšené nájemné určené žalobcem, nelze z uvedeného jednání žalovaných činit závěr o uzavření dohody o nájemném. S ohledem na § 3074 odst. 1 občanského zákoníku je vznik nájmu a práva a povinnosti vzniklé před účinností zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku posuzovat podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Podle § 686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku ve znění účinném od 1.1.1995 byla pro nájemní smlouvu, tedy i dohodu o nájemném předepsaná písemná forma. Důsledkem nedodržení zákonem předepsané písemné formy byla absolutní neplatnost právního jednání (§ 40 zákona č. 40/1964 Sb.). Z obsahu evidenčních listů, resp. rozpisů úhrad z 9/2002, 3/2007, 5/2008 a 2/2009 nevyplývá, že by se jednalo o dohodu žalobce a žalovaného 1) o zvýšení nájemného.Za situace, kdy výše nájemného nebylo určeno dohodou mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným 1) jako nájemcem, a kdy nájemné nebylo určeno ani rozhodnutím soudu, leč bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu, v tomto případě na základě vyhlášky č. 60/1964 Sb., vyhlášky č. 176/1993 Sb., zrušeného cenového výměru ministerstva financí č. 1/2002 a zákona č. 107/2006 Sb., měl žalobce jako pronajímatel právo navrhnout žalovanému 1) jako nájemci v písemné formě zvýšení nájemného až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Žalobce nebyl dle § 3074 odst. 2 občanského zákoníku vázán § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, proto mohl žalovaným nevrhnout zvýšení nájemného o více než 20 %. Uvedený právní názor je v souladu s komentářovou literaturou (ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek VI, (§ 2521-3081). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2025-10-16]. ASPI_ID KO89_f2012CZ, kde je uvedeno: „Právní úprava přechodného ustanovení se tak snaží reagovat na situaci, že stávající nájemné, tedy nájemné před 1.1.2014, je z pohledu pronajímatele nízké a nejde o nájemné obvyklé v daném místě. Podle občanského zákoníku může však požadovat jen tolik, že navrhované zvýšení spolu s částkou, o kterou již bylo zvýšeno nájemné, nečiní více než 20 %. Toto je poměrně omezující ustanovení. Právě proto se za podmínek daných v § 3074 odst. 2 nepoužije. To umožňuje narovnat situace, ke kterým dlouhodobým podfinancováním docházel.“Návrh na zvýšení nájemného byl žalovanému 1) doručen dne 7.10.2024, do 7.12.2024 však žalovaný 1) nezačal platit zvýšené nájemné a ani se k návrhu na zvýšení nájemného nijak nevyjádřil. Žalobce tedy podal k soudu - v tříměsíční lhůtě (od 7.12.2024 do 7.3.2025) dle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku - návrh na určení výše nájemného soudem. Soud pak návrh žalobce na zvýšení nájemného na částku 120,69 Kč za m2, což při rozloze bytu, ze které vychází žalobce, tj. 65,65 m2 činí 7 923 Kč, shledal zcela důvodným. Znaleckým posudkem Ing. , jméno FO, bylo prokázáno, že na území města , Anonymizováno, bylo ke dni 1.3.2025 obvyklé nájemné vyšší než 120,69 Kč za m2, které požaduje žalobce (oproti obvyklému 241 Kč za m2 tedy žalobce žádá nájemné v zásadě v poloviční výši). S ohledem na uvedené soud žalobě vyhověl (výrok I.)Závěrem lze ještě uvést, že soudu je známo rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, v řešené věci jej však použít nelze, neboť toto rozhodnutí dovolacího soudu vychází z jiného skutkového stavu - kdy si účastníci nájemního vztahu nájemné (po 1.1.2002) „nově“ sjednali, byť ve výši nájemného regulovaného, což se však v projednávané věci nestalo.O nákladech řízení mezi žalobcem a žalovaným 1) , Jméno žalované A, (výrok II.) soud rozhodl dle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu za použití § 150 téhož předpisu, a sice podle výsledku sporu tak, že povinnost k jejich náhradě uložil žalovanému 1), neboť žalobce měl plný úspěch ve věci. Soud žalobci nepřiznal náklady právního zastoupení advokátem s odkazem na rozhodnutí Ústavního soudu ČR, sp. zn.

II. ÚS 2396/09, přiznal však zaplacený soudní poplatek a režijní paušál pro nezastoupeného účastníka (srov. rozhodnutí Ústavního soudu ČR, sp. zn. Pl. ÚS 39/13).Náklady řízení žalobcem vynaložené činí 2 900 Kč a představují:- zaplacený soudní poplatek 2 000 Kč- paušální částku náhrad hotových výdajů 900 Kč za tři úkony po 300 Kč dle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu ve spojení s § 1 odst. 3 a § 2 vyhlášky č. 254/2015 Sb. (za předžalobní výzvu, a dvě podání ve věci samé).