36 C 249/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Alešem Kobzou jako samosoudcem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem adresa číslo Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení bytu

I. Žalovaný je povinen vyklidit a odevzdat žalobci jednotku č. , číslo, , číslo, o velikosti 1+1 umístěnou v budově č. p. , číslo, , nacházející se na pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , jméno FO, , obci , adresa, do 15 dnů po zajištění náhradního nájemního bytu o velikosti 2+1 v obci , adresa, , adresa, .

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se domáhal žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 6. 10. 2023 po žalovaném vyklizení a odevzdání do 15 dnů od právní moci rozsudku jednotky č. , číslo, , číslo, , o velikosti 1+1, umístěné v budově č. p. , číslo, , nacházející se na pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , jméno FO, v obci , adresa, (dále jen sporný byt). Tvrdil, že jako nájemce uzavřel s žalovaným jako podnájemcem dne 11. 12. 2014 smlouvu o přenechání bytu do podnájmu, jejímž předmětem byl podnájem sporného bytu, následně na základě smlouvy o bezúplatném převodu ze dne 17. 12. 2014 nabyl vlastnické právo k bytu, čímž zanikl nájem splynutím práv i povinností v jedné osobě a současně zanikl i podnájem založený podnájemní smlouvou. Žalovaný byt užívá, žalobce má za to, že tato skutečnost dala v minulosti vzniknout nové nájemní smlouvě, přípisem ze dne 24. 4. 2023 vypověděl nájem bytu z důvodu potřeby zajistit bydlení pro svého příbuzného v přímé linii, výpověď byla žalobci vrácena jako nedoručená, jedná se však o platný a účinný úkon, neboť žalovaný měl objektivně příležitost seznámit se s obsahem tohoto úkonu. Do sféry žalovaného se výpověď dostala dne 26. 4. 2023, výpovědní doba uplynula dnem 31. 7. 2023, žalovaný byt užívá bez právního důvodu doposud.

2. Žalovaný v písemném podání ze dne 14. 12. 2023 uvedl, že nesporuje právo žalobce jako vlastníka a pronajímatele bytu ze zákonných důvodů podat výpověď z nájmu bytu, trvá však na dodržení podmínek, které si účastníci pro případ ukončení nájemního vztahu smluvně ujednali ve smlouvě o přenechání bytu do podnájmu ze dne 11. 12. 2014, tedy v případě ukončení nájemního vztahu zajištění bytové náhrady pro žalovaného ve formě nájemního bytu. Byt užíval od roku 1990 jako člen bytového družstva , adresa, , adresa, (dále jen BD), se kterým měl uzavřenou nájemní smlouvu, v roce 2014 mu byla nabídnuta možnost koupě do jeho výhradního vlastnictví, protože neměl dostatek finančních prostředků, nabídl možnost nabytí bytu žalobci, jako svému dlouholetému příteli s tím, že by mu žalovaný umožnil byt dále užívat a dohodli se tak, že žalovaný převede svůj družstevní podíl BD žalobci s tím, že tento jej koupí a umožní jej žalovanému nadále užívat za nájemné ve výši poplatků spojených se správou domu a pro případ ukončení nájemního vztahu si účastníci dohodli, že v případě ukončení užívání bytu žalovaným, tomuto žalobce zajistí náhradní byt za účelem jeho nájmu či podnájmu, a to ve formě nájemního bytu o velikosti 2+1 v obci , adresa, , adresa, . Byt proto odmítá vyklidit bez zajištění bytové náhrady, žalovaný mu navíc doposud nezaplatil část úplaty za převod družstevního podílu ve výši 80.000 Kč s odůvodněním, že tento nárok je promlčen.

3. Písemným podáním doručeným soudu dne 11. 1. 2024 žalobce tvrdil, že se na projednávanou věc ustanovení podnájemní smlouvy o zajištění náhradního bytu nevztahuje, podnájem založený podnájemní smlouvou zanikl splynutím v okamžiku nabytí vlastnického práva k bytu. V souvislosti s tím, že žalovaný i nadále byt užívá, vznikl mezi účastníky nový nájemní vztah, pro který si však strany zajištění náhradního bydlení nesjednaly. Žalobce byl povinen zajistit náhradní nájemní byt až v reakci na výslovnou předchozí žádost podnájemce, žalovaný žádost o zajištění náhradního bytu předložil až prostřednictvím svého právního zástupce přípisem ze dne 12. 9. 2023, tedy více než měsíc po skončení nájmu. Žalovanému takové právo ke dni podání výpovědi nájmu nesvědčilo a pokud by snad takové právo měl, toto uplatnil pozdě. Částku 80.000 Kč žalovanému nezaplatil, neboť tato byla umořena v rámci rozdílu mezi potenciálně navýšeným nájmem a nájmem ve výši 3.250 Kč, k umoření této částky došlo již osmým rokem nájmu.

4. V písemném podání ze dne 23. 5. 2024 žalovaný ještě namítal, že převod družstevního podílu mezi účastníky a současně uzavření smlouvy o užívání bytu žalovaným byly uzavřeny za účelem nabytí bytu do vlastnictví žalobce a užívání tohoto bytu žalovaným, pokud byla uzavřena smlouva ve formě smlouvy podnájemní, smlouva byla připravena žalobcem a obsahovala nyní účastníky diskutované ujednání ohledně povinnosti zajištění náhradního bytu, ale úmyslem stran nebylo uzavření takové smlouvy pouze na dobu několika dnů do vyřízení administrativních úkonů, nýbrž plnohodnotné užívání bytu s vědomím, že vlastníkem bytu bude žalobce. Počátek doby užívání bytu byl ujednán na 1. 1. 2015, tedy již po datu uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k bytu žalobcem. Označení smlouvy není pro posouzení věci rozhodující, žalovaný jako neznalý práva nebyl schopen posoudit formální zánik nájemní a podnájemní smlouvy, účelem smlouvy bylo zajistit bytové potřeby žalovaného i pro dobu po nabytí vlastnictví žalobcem a fakticky zajištění užívání bytu žalovaným v pozici nájemce. Popřel, že by podnájemní smlouva byla uzavřena jen na dobu do převodu vlastnictví bytu na žalobce, neboť uzavřel smlouvu o převodu vlastnictví již 6 dní po uzavření smlouvy o užívání se žalovaným. Je možné, že žalobce zpracoval a předložil žalovanému k podpisu návrh podnájemní smlouvy obsahujícím ujednání o náhradním bytu již s kalkulem, že následně po převodu vlastnictví bude této povinnosti zproštěn, soud by však neměl takovému případnému jednání žalobce poskytnout ochranu. Pokud by soud považoval za relevantní formální označení smlouvy, má za to, že jeho nárok na zajištění náhradního bytu je i v takovém případě důvodným. Pokud podnájemní vztah v důsledku nabytí vlastnického práva k bytu žalobcem zanikl a podnájemní smlouva ztratila účinnosti, vznikl v důsledku pokračujícího užívání bytu žalovaným mezi účastníky nový nájemní vztah. Žalovaný neměl jakékoli pochybnosti o platnosti či účinnosti uzavřené písemné smlouvy, byt užíval v dobré víře, což platí i ohledně povinnosti zajištění bytové náhrady. Pokud by byla smlouva shledána neplatnou, nastala v důsledku dalšího užívání bytu fikce platnosti této uzavřené smlouvy, což znamená, že platným nadále zůstává i ustanovení týkající se zajištění náhradního bydlení. Nesouhlasil s námitkou ohledně pozdní žádosti o zajištění náhradního bytu, nemohl předpokládat, že žalobce podá výpověď z nájmu bytu a žádost o zajištění náhradního bytu by směřoval žalobci až po podání výpovědi. Odmítl tvrzení žalobce, že došlo k umoření částky 80.000 Kč na rozdílnou částku mezi ujednaným a zvýšeným nájemným. Je ochoten byt vyklidit v přiměřené lhůtě po zajištění bytové náhrady.

5. Při jednání u soudu právní zástupce žalobce tvrdil, že došlo ke vzniku nájemní smlouvy, když přešlo vlastnické právo na žalobce po 3 letech, když žalovaný byt užíval konkludentním způsobem. Nájem vznikl 3 roky po té, když přešlo vlastnické právo na konci roku 2014 na žalobce - 17. 12. 2014.

6. Soud provedl dokazování listinnými důkazy: smlouvou o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne 11. 12. 2014, smlouvou o přenechání bytu do podnájmu ze dne 11. 12. 2014, výpisem z katastru nemovitostí pro jednotku č. , číslo, , číslo, k. ú. , jméno FO, , výpovědí nájemní smlouvy ze dne 24. 4. 2023 včetně podacího lístku o odeslání žalovanému, obálkou od zásilky včetně detailní informace k zásilce prostřednictvím pošty online, přípisem právního zástupce žalovaného právnímu zástupci žalobce ze dne 12. 9. 2023, přípisem právního zástupce žalobce právnímu zástupci žalovaného ze dne 14. 9. 2023 včetně dokladu o doručení elektronického podání a výslechem žalobce a žalovaného jako účastníků řízení.

7. Žalobce jako účastník řízení vypověděl, že se s žalovaným potkali před x lety, přišel na nějakou prohlídku a zjistili, že se znají, protože bydleli od sebe cca 300 m, ale jako bližší známí nejsou, řekl žalovanému, že by měl o byt, ve kterém bydlel zájem, že ho to zajímá jen za předpokladu, že se tam založí družstvo a toto pak byt převede na něj, a žalovanému řekl, že ho tam klidně nechá bydlet po celou dobu, než bude na listu vlastnickém jako vlastník, a proto uzavřeli tuto jedinou smlouvu, která byla platná do té doby, než on bude vlastníkem zapsaný v katastru. Měl byt jako investici pro své děti, v tu chvíli byt nepotřeboval, uzavřeli nájemní smlouvu s tím, že skončí v den, kdy on bude zapsán jako vlastník. Jednali spolu asi rok předtím, než se založilo družstvo, žalovaný neměl peníze, tenkrát neuzavírali žádnou dohodu, jen o tom, že se žalovaný stane členem družstva a pak se to převede na něj a on zaplatí odkup. Nepamatuje se, zda se jednalo o dohody písemné nebo ústní, tenkrát měl realitní kancelář, pohyboval se v tom byznysu. Kontaktovala ho tenkrát jedna známá, která pro ně pracovala na živnostenský list a znala se s žalovaným. Poté co bylo založeno družstvo, převedl členství na něj, čekalo se na zápis do katastru. Nevzpomíná si, kdy to bylo, bylo to v období, než se to zapsalo na list vlastnický. Smlouvu o převodu družstevního podílu a nějakou dohodu zpracoval , tituly před jménem, , jméno FO, , je to právník, u kterého dělali s realitkou smlouvy a úschovy při prodejích nemovitostí. Pokud byly nějaké pokyny k obsahu smlouvy, tyto sděloval žalovanému on, návrh smlouvy zpracoval podle svých podkladů a podle jeho instrukcí. Na obsahu smlouvy se dohodli s žalovaným a on věděl, že pokud bude zapsaný jako vlastník v katastru, nájemní smlouva končí, řekl mu, že to má jen na byznys, když bude potřebovat někde něčím ručit. Jinou nájemní smlouvu pak už nepodepisovali, žalovaný byl v bytě defacto za náklady, žalobce po celých 10 roků z toho neměl ani korunu. Smlouvu uzavíral s žalovaným s vědomím, že užívání bude jenom po dobu podnájemního vztahu. Smlouvu připravoval , tituly před jménem, , jméno FO, , advokát. Nikdo nemohl vědět, že nabyde vlastnické právo za 6 dnů po uzavření smlouvy o užívání žalovaným. Převod do jeho vlastnictví zajišťovalo družstvo. Věděl, že 2 - 4 roky byt potřebovat nebude a jestli to bude za 6 dní nebo 6 roků nebo za 6 měsíců, bylo mu to jedno. Žalovaný věděl od podpisu, že smlouva je jen do doby, než se stane vlastníkem, ale on nevěděl, jestli to bude trvat 4 roky, 3 roky nebo 2 roky. Na náhradním bydlení byli domluveni tak, že je schopen, když bude potřeba, že nemá asi problém napsat e-mail na známé z jiných realitních kanceláří, jestli má někdo v okolí byt do podnájmu, že mu s tím pomůže, že to není problém. K vyklizení bytu žalovaného nevyzýval, až před rokem mu volal, že by potřeboval byt pro dceru, že jí bude už 18 let, že studuje v Brně. Žalovaný měl v bytě bydlet pořád, nikdy se odsud neodstěhoval, platil i popelnice, bydlel tam i předtím. Nepamatuje si, jak ve smlouvě uvedli počátek nájmu, pokud je ve smlouvě uvedeno, že bude účinná od 1. 1. 2015, už byl možná vlastníkem, smlouvu zpracovali oba, žalovaný chtěl nájemní smlouvu. Neví, proč měla být od 1. 1. 2015, zda to chtěl on nebo žalovaný, předávací protokol nebyl zpracován, smlouva se vztahuje na tento vztah. Nepamatuje si, zda žalovaný zaplatil nějakou kauci při podpisu smlouvy, pokud je něco takového ve smlouvě uvedeno, nepamatuje si, neví, kdy měla být kauce vypořádána, žádnou kauci mu nevracel. Na placení nájemného se dohodli tak, že dostal vždy roční výpisy z družstva, ty mu přeposílal a žalovaný mu posílal peníze na účet. Ve smlouvě je ujednáno 1.500 Kč, mezitím se 3x nebo 4x zvyšovaly poplatky družstvu, tak si jednou za 2 roky zavolali nebo se potkali před barákem nebo někde, žalovaný to věděl, neboť to viselo na nástěnce, chodil na schůze, nájemné platil řádně. Nepamatuje si už, jak se dohodli na zaplacení družstevního podílu, ví, že mu platil nějaké peníze, má na to někde příjmové doklady. K dotazu, zda mu zaplatil celou dohodnutou úplatu, uvedl, že tam byla ještě jedna splátka, ale dohodli se, že to nechají, že tam bydlí jen za náklady, měl mu dávat ještě 70.000 nebo 80.000 Kč a domluvili se, že když už tam bydlel tolik roků a nezaplatil ani korunu navíc, tak to započítají. Myslí si, že byli domluveni na výši nájemného a že je nebude zvyšovat, že se umořovalo těch 80.000 Kč jako jeho dluh v nájemném. Neví, kdy došlo k umoření, po vyklizení žalovaným bude byt užívat dcera, neví však, v jakém je byt stavu. Žalovaný věděl, že má děti. Výpověď z nájmu prostřednictvím svého právního zástupce žalovanému poslal, proto, že jiná dohoda, kromě té první tam nebyla, nebyla ani žádná lhůta. Pokud by nenabyl vlastnické právo k bytu, tak by byt nechtěl, nezajímal by ho, to byla podmínka obchodu, že se stane vlastníkem. Žádného jiného nájemníka nehledal, neboť nebyl důvod. O jiné smlouvě nejednali, pokud by žalovaný přišel, že něco takového potřebuje, určitě by o tom jednali, protože měli dobrý vztah. Říkal žalovanému, že mu může pomoci v rámci toho, že dělal reality, že může oslovit kolegy, kdyby náhodou měli něco v okolí , adresa, . Žalovaný ho nikdy nevyzval k zajištění náhradního bydlení, že by chtěl nějaký jiný byt sehnat. Než nabyl družstevní podíl, zjišťoval na bytovém družstvu, zda budou byty převáděny a kdy. Šlo mu o to, aby dům nekoupila nějaká firma, když by se 70 % nájemníků nedomluvilo a město by to stáhlo a dalo se to do dražby. Věděl o tom, že dům byl prodán družstvu, mluvil s tehdejším předsedou, který mu řekl, že se byty převedou do osobního vlastnictví, že bude založeno SVJ. Nepamatuje si, zda dohodu o užívání uzavírali ve chvíli, kdy žalovaný družstevní byt převáděl na něj. Byli dohodnuti na tom, kdo co kdy zaplatí, jak zaplatí. Půjčoval žalovanému peníze, aby si to mohl koupit, dohodli se na tom, co bylo ve smlouvách. V podstatě to kupoval žalobce za žalovaného. Půjčil mu asi 450.000 Kč. Nikdy se o náhradním bytu nebavili. Během 10 let žalovaného navštívil asi 3x nebo 4x a nikdy nepadlo nic o náhradním bytu. Pokud mu volal, řekl mu, že by se potřeboval sejít, jednou to bylo ohledně popelnic, kdy mu řekl, že mu volali z úřadu, že je tam problém, aby tam zašel věc vyřešit. Pak si volali asi 2x ohledně zvyšování ze strany družstva a asi před 4 rokama, když dával byt do zástavy. Teď byt v zástavě není, než mu dal výpověď, tak mu volal a řekl mu, že by se chtěl domluvit, že by potřeboval byt pro dceru, že jí bude 18 za rok, že chodí na , název, do Krpole a že by byt potřeboval dát do kupy, aby se tam mohla nastěhovat. Když mu to řekl, byl nepříčetný.

8. Žalovaný jako účastník řízení vypověděl, že byt šel do odkupu, zaplatil členství v družstvu, ale neměl peníze na to, aby si byt odkoupil, měl nějaké nabídky na výměny bytu a žalobce, se kterým se znali, za ním přišel, že by o byt měl zájem, že má realitní kancelář, že se nebude muset o nic starat, že všechno zařídí. Nabídl částku 250.000 Kč, protože on na vlastní náklady v bytě dělal elektroinstalaci, odpady, vodu, pak se uzavřela u nějakého právního zástupce nebo advokáta smlouva, kde bylo, že mu zajistí náhradní bydlení a do té doby bude bydlet v bytě. Potom několikrát přišel, nechal ho v autě něco podepsat, říkal mu, aby se nebál, že jsou kámoši, aby pořád bydlel a najednou mu přišla výpověď z bytu. Smlouva, která byla uzavřena u , tituly před jménem, , jméno FO, je smlouva o převodu družstevního podílu. Smlouva o přenechání bytu do nájmu byla mezi účastníky podepsána. Oba pochází z , jméno FO, , když podepsali smlouvu ohledně podnájmu, řekl mu žalobce, že tam bude bydlet, dokud mu nesežene byt, že to pro něj není problém, že má realitní kancelář a všechny přepisy zařídí, že se nemusí o nic starat. V té době byl realitní makléř a neměl problém sehnat náhradní bydlení. U tohoto rozhovoru byli pouze žalovaný a žalobce. K dotazu, zda byli dobří přátelé uvedl, že byli známí, zdraví se ahoj. Po uzavření smlouvy se běžně potkávali, když byl nějaký problém, žalobce mu zavolal, že se zvedá do družstva částka, tak začal platit víc, později už mu nebral ani telefony. V bytě bydlí od roku 1991, byt byl po babičce, která tam bydlela a on tam byl hlášený a když zemřela, dostal nájemní smlouvu, byl to státní byt. Členem družstva se stal, když to šlo do odkupu, platilo se tenkrát na družstvo 14.000 Kč, byt užívá po celou dobu nepřetržitě. Žalobce ho nikdy neupozorňoval na to, že se má z bytu vystěhovat. Když se zeptal na náhradní bydlení, řekl vždy, aby byl v klidu, že bydlí. Zjistil, že byl nějaký zámek v katastru nemovitostí, bytem se někde ručilo, nebylo to na žalobce, ale na někoho jiného. Finančně vypořádáni nejsou, dal mu u podpisu smlouvy 125.000 Kč, další částky mu nedal. Netlačil na žalobce, aby mu dal peníze. Za užívání platil jen tu částku, co jde do družstva - tak se dohodli. V bytě je všechno zařízení jeho, byl to jednopokojový byt a on z komory udělal kuchyň, jsou tam natažené odpady, voda a z kuchyně udělal druhý pokoj. Byt je vedený jako jednopokojový. Pokud uzavírali písemnou smlouvu, tak tím mínil to, že po žalobci chtěl náhradní bydlení, aby nebyl v 55 letech bezdomovec, proto mu věřil, že dodrží smlouvu. Nechtěl po žalobci, aby v bytě bydlel pořád, chtěl náhradní bydlení a on řekl, že tam bude bydlet do doby, dokud mu nenajde náhradní byt. K dotazu, zda četl výpověď z nájmu bytu, uvedl, že tomu nerozumí, fyzicky mu to předáno nebylo, až od soudu, výpověď z nájmu nečetl. Na poště si zásilku nevyzvedl, neměl ani nic ve schránce. Volala mu nějaká paní , jméno FO, , jako právní zástupkyně žalobce a řekla mu to do telefonu. Náhradou požaduje to, co je uvedeno ve smlouvě - dvoupokojový byt na , adresa, , adresa, , proto, že je to ve smlouvě a že tam bydlí odmalička a že mu to žalobce slíbil. K dotazu, zda by požadoval byt někde jinde v Brně, než na , adresa, uvedl, že to už by mu teď bylo asi jedno, ale aby neskončil na ulici. S žalobcem se viděli asi před 3 roky, do bytu vůbec nechodí. Vždycky se žalobce ptal, jak to vypadá s tím náhradním bydlením a on říkal, aby se nebál, že bydlí, ať je v klidu. Neví a nepamatuje si, zda v předchozí době někdy žalobci napsal, aby mu zajistil náhradní byt.

9. Z listinných důkazů výše uvedených soud zjistil, že žalobce je zapsán jako vlastník sporného bytu na základě smlouvy o bezúplatném převodu ze dne 17. 12. 2014 s právními účinky zápisu ke dni 17. 12. 2014. Účastníci uzavřeli dne 11. 12. 2014 smlouvu o převodu družstevního podílu v Bytovém družstvu , adresa, , adresa, , kterým žalovaný jako převodce převedl na žalobce celý svůj družstevní podíl v bytovém družstvu včetně práva na uzavření nájemní smlouvy k předmětu nájmu a nabyvatel od převodce družstevní podíl v bytovém družsvu, zejména právo na uzavření nájemní smlouvy k předmětu nájmu přijal. V čl. IV. odst. 1 této smlouvy je dohodnuto, že převodce má právo předmět nájmu užívat jako podnájemce po dobu sjednanou ve smlouvě o podnájmu, která bude uzavřena mezi převodcem a nabyvatelem do 30 dnů ode dne uzavření této smlouvy. Smlouva byla vypracována advokátem , tituly před jménem, , jméno FO, . Dne 11. 12. 2014 byla uzavřena mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako podnájemcem písemná ,,Smlouva o přenechání bytu do podnájmu”. Dle čl. I. odst. 1.2. nájemce přenechal byt podnájemci k bydlení na dobu neurčitou, počínajem dnem 1. 1. 2015. V čl. II. odst. 2.1. za užívání předmětu podnájmu byla dohodou smluvních stran sjednána měsíční výše podnájemného v částce 1.527 Kč na účet č. , č. účtu, , a to nejpozději do posledního dne v kalendářním měsíci předem za následující kalendářní měsíc. Dle odst. 2.2. sjednané měsíční nájemné nezahrnuje měsíční platbu za energie, služby spojené s užíváním předmětu nájmu (tepelná energie, vodné, stočné, odvoz odpadu, el. energie apod.). Poplatky za spotřebu s užíváním předmětu nájmu bude podnájemce hradit zvlášť přímo jednotlivým dodavatelům energií a služeb na základě jím uzavřených smluv s jednotlivými dodavateli a současně se zavázal podnájemce uzavřít smlouvy se všemi dodavateli energií a služeb, které souvisí s podnájmem předmětu podnájmu, a to nejpozději do 30 dnů ode dne podpisu této smlouvy. Dle odst. 2.

3. čl. II. se podnájemce zavázal hradit pojištění domácnosti až do výše 250 Kč, které bude sjednáno nájemcem. Dle čl. II. odst. 2.4. podnájemce uhradil nájemci před uzavřením smlouvy kauční jistotu ve výši 14.000 Kč, která slouží jako jistina pro případ neplacení podnájemného, event. skutečně dodaných/spotřebovaných služeb, kdy je nájemce oprávněn tuto jistinu započíst na dlužné podnájemné, popř. na nedoplatek za skutečně dodané/spotřebované služby, a to v případě prodlení podnájemce delšího než 15 kalendářních dnů. V případě, že dojde k užití kauční jistoty, popř. její části dle podmínek uvedených shora, je podnájemce povinen kauční jistotu doplnit po písemné výzvě nájemce do původní výše, a to do 1 měsíce. Po skončení smluvního vztahu založeného touto smlouvou je nájemce povinen nevyčerpané finanční prostředky z kauční jistoty vrátit podnájemci bez jakéhokoliv příslušenství, a to do 1 měsíce ode dne ukončení této smlouvy. Dle čl. III. odst. 3.1. nájemce je povinen předat a podnájemce převzít předmět podnájmu, a to ke dni 1. 1. 2015 s tím, že dle odst. 3.2. se o předání a převzetí sepíše předávací protokol, který je nedílnou součástí smlouvy. Dle čl. V. odst. 5.1. podnájem skončí společně s nájmem, uplynutím doby, dohodou mezi nájemcem a podnájemcem, popř. výpovědí ze zákonných důvodů s 3 měíční výpovědní dobou. Dle odst. 5.2. podnájemce je povinen předmět nájmu vyklidit a řádně uklizený a užitný k bezprostřednímu nájemnímu užití jej odezvat nájemci nejpozději v den skončení podnájmu v původním stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení. O tomto odevzdání bude pořízen zápis podepsaný smluvními stranami. Dle odst. 5.3. v případě skončení podnájmu zajistí nájemce podnájemci na výslovnou předchozí žádost podnájemce náhradní nájemní byt za účelem jeho nájmu či podnájmu podnájemcem. Náhradní nájemní byt se zavazuje nájemce zajistit ve formě nájemního bytu o velikosti 2+1 v obci , adresa, , adresa, , přičemž cena nájemného za tento náhradní byt nepřesáhne 110 Kč za m2/měsíc. Dle čl. VI. odst. 6.1. v ostatním se řídí podnájemní vztahy dle příslušného ustanovení Občanského zákoníku, dle odst. 6.5. smlouva nabývá platnosti a účinnosti okamžikem podpisu všemi jejími účastníky a tímto dnem jsou účastníci svými projevy vůle vázáni. Smlouva je vlastnoručně podepsána žalobcem i žalovaným. Dále soud zjistil z výše citovaných listin, že žalobce prostřednictvím právního zástupce , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta přípisem ze dne 24. 4. 2023 ve věci ,,nájemní smlouvy” dal výpověď z nájmu ve smyslu ust. § 2288 odst. 2 písm. b) Obč. zák., ve které uvedl, že žalobce je vlastníkem sporného bytu, žalovaný má byt na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky v nájmu na dobu neurčitou. Dcera žalobce , jméno FO, , nar. , Anonymizováno, , bytem , adresa, dospěla do věku, kdy chce zahájit samostaný a nezávislý život, a protože žalobce nemá k dispozici žádnou jinou odpovídající nemovitost, tak jediným vhodným řešením je užití tohoto bytu pro dceru s tím, že bude ještě předcházet kompletní rekonstrukce bytu. Dále v této výpovědi žalovaného informoval o tom, že výpovědní lhůta činí 3 měsíce a běží od 1. dne kalendářního měsíce následujícího po doručení a žalovaného rovněž informoval, že má zákonné právo vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem do 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď bude doručena. Tato zásilka byla podána na poště dne 24. 4. 2023. Pošta doručovala zásilku dne 25. 4. 2023, dne 26. 4. 2023 byla zásilka uložena, neboť adresát nebyl zastižen, dne 12. 5. 2023 byla vrácena zpět odesílateli, neboť adresát zásilku nevyzvedl ve stanovené odběrní lhůtě. Dne 15. 5. 2023 byla opět připravena k dorčuení a doručována dne 15. 5. 2023, dne 16. 5. 2023 byla zásilka uložena z důvodu, že adresát nebyl zastižen a dne 22. 5. 2023 byla zásilka vrácena zpět odesílateli. Právní zástupce žalovaného , Jméno advokáta B, , advokát přípisem ze dne 12. 9. 2023 včetně doložené plné moci od žalovaného sdělil právnímu zástupci žalobce, že žalovanému byla dána výpověď z nájmu bytu a následně žalovanému sdělení o možnosti jednání ohledně termínu vyklizení. Žalovaný s vyklizením bytu nesouhlasí, resp. trvá na tom, aby jeho případné odstěhování se z bytu bylo realizováno při splnění klienty dříve jednaných podmínek s tím, že se účastníci dohodli tak, že v případě ukončení užívání bytu žalovaným tomuto žalobce zajistí náhradní byt za účelem jeho nájmu či podnájmu ve formě nájemního bytu o velikosti 2+1 v obci , adresa, , adresa, a rovněž požádal žalobce o zajištění náhradního nájemního bytu. Právní zástupce žalobce přípisem ze dne 14. 9. 2023 v návaznosti na výše citovaný přípis sdělil právnímu zástupci žalovaného, že k rukám žalovaného nebyla doručena písemná výzva k vyklizení bytu dle § 2285 OZ a přestože účastníci jednají o smírném řešení věci, vyzval žalovaného k bezodkladnému vyklizení a opuštění bytu, neboť tento nadále byt užívá, ačkoliv předmětná nájemní smlouva zanikla již dnem 31. 7. 2023. Pokud by v rámci případného soudního sporu soud dospěl k závěru odlišnému, žalobce byl dle čl. V. odst. 5.3. smlouvy ze dne 11. 12. 2014 povinen zajistit náhradní nájemní byt až v reakci na výslovnou předchozí žádost podnájemce, kterou však žalovaný přede dnem skončení nájmu nepředložil. Současně namítl pozdní uplatnění zajištění náhradnho nájemního bytu. Tato zásilka byla zaslána do datových schránek právního zástupce žalovaného a doručena dne 18. 9. 2023.

10. Podle § 1721 OZ ze závazku má věřitel vůči dlužníku právo na určité plnění jako na pohledávku a dlužník má povinnost toto právo splněním dluhu uspokojit.

11. Podle § 1723 odst. 1 OZ závazek vzniká ze smlouvy, z protiprávního činu, nebo z jiné právní skutečnosti, která je k tomu podle právního řádu způsobilá.

12. Podle § 1724 odst. 1 OZ smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

13. Podle § 1725 OZ smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

14. Podle § 1731 OZ z návrhu na uzavření smlouvy (dále jen nabídka), musí být zřejmé, že ten, kdo jej činí, má úmysl uzavřít určitou smlouvu s osobou, vůči níž nabídku činí.

15. Podle § 1732 odst. 1 OZ právní jednání směřující k uzavření smlouvy je nabídkou, pokud obsahuje podstatné náležitosti smlouvy tak, aby smlouva mohla být uzavřena jeho jednoduchým a nepodmíněným přijetím, a pokud z něho plyne vůle navrhovatele být smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata.

16. Podle § 1745 OZ smlouva je uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti.

17. Podle § 1746 odst. 1 OZ zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv.

18. Podle § 2237 OZ smlouva o nájmu bytu vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

19. Podle § 2246 odst. 1 OZ strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za 1 měsíc.

20. Podle § 2247 odst. 1 OZ strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odst. 2.

21. Podle § 2254 odst. 1 OZ ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší, než šestinásobek měsíčního nájemného.

22. Podle § 2288 odst. 2 písm. b) OZ pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

23. Podle § 2290 OZ nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

24. Podle § 2292 věta první OZ nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí.

25. Podle § 6 odst. 1 OZ každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.

26. Podle § 6 odst. 2 OZ nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

27. Podle § 8 OZ zjevné zneužití práva nepožívá právní ochranu.

28. Po podřazení výše uvedených skutkových zjištění pod výše citovaná ustanovení OZ soud dospěl k závěru, že nelze vycházet z označení smlouvy, kterou účastníci uzavřeli jako smlouvu o přenechání bytu do podnájmu, ale obsahově soud smlouvu vyhodnotil jako nájemní smlouvu o užívání bytu uzavřenou dne 11. 12. 2014 s odkládací podmínkou od 1. 1. 2015, kdy již byl žalobce vlastníkem bytu. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, byla sjednána konkrétní výše nájemného částkou 1.527 Kč měsíčně s tím, že tato částka nezahrnuje měsíční platbu za energie a služby spojené s užíváním bytu - tepelná energie, vodné, stočné, odvoz odpadu, elektrická energie. Žalovaný se rovněž zavázal hradit pojištění domácnosti až do výše 250 Kč měsíčně. Rovněž si účastníci ujednali, že žalovaný složí kauční jistotu ve výši 14.000 Kč, která bude použita pro případ neplacení nájemného a po skončení smluvního vztahu založeného smlouvou je pronajímatel povinen nevyčerpané finanční prostředky vrátit nájemci. Takováto ujednání by v daném případě neměla smlouva podnájemní. Dále je ve smlouvě ujednáno, že užívání bytu označeného jako podnájem může mimo jiné skončit výpovědí ze zákonných důvodů s tříměsíční výpovědní dobou. Žalobce dne 24. 4. 2023 dal žalovanému výpověď z nájmu bytu s tím, že potřebuje byt pro dceru, výpověď byla doručena žalovanému dne 26. 4. 2023 fikcí, od 1. 5. 2023 běžela do 31. 7. 2023 tříměsíční výpovědní lhůta, nájem skončil ke dni 31. 7. 2023. Žalovaný nepodal žalobu na přezkoumání oprávněnosti podané výpovědi. Dne 12. 9. 2023 požádal právní zástupce žalovaného právního zástupce žalobce o zajištění náhradního nájemního bytu dle uzavřené smlouvy. Dle bodu V. odst. 5.3. si účastníci dohodli, že v případě skončení nájmu zajistí žalobce na výslovnou předchozí žádost žalovaného náhradní nájemní byt za účelem jeho nájmu či podnájmu podnájemcem s tím, že náhradní nájemní byt se zavazuje žalobce zajistit ve formě nájemního bytu o velikosti 2+1 v obci , adresa, , adresa, , přičemž cena nájemného za tento náhradní byt nepřesahuje 110 Kč za 1m2/1 měsíc. Výzvu právního zástupce žalovaného ze dne 12. 9. 2023 soud považuje za výslovnou předchozí žádost žalovaného v případě skončení nájmu tak, jak si účastníci ve smlouvě ujednali, přičemž z tohoto ujednání nevyplývá, že by takováto žádost měla být podána před skončením nájmu.

29. Při posouzení věci, resp. posouzení, o jakou se jednalo uzavřenou smlouvu vycházel soud z vůle účastníků, kdy žalovaný zcela jednoznačně vypověděl, že měl zájem o užívání bytu na dobu neurčitou, přičemž předmětný byt již užíval, a to dlouhou dobu, kdy se stal původně nájemcem po své babičce, ve vztahu vůči žalobci od roku 2015 do roku 2023. Nelze přehlédnout, že žalobce hledal byt v obecním domě, kde vznikne družstvo a on byt bude vlastnit. Byt měl jako investici pro děti. Žalovaného kontaktoval, když věděl, že byt jde do privatizace, přičemž z ničeho nevyplývá, že by byla smlouva uzavřena jen na dobu, než se stane vlastníkem. Nelze rovněž přehlédnout skutečnost, že smlouvu měl v té době žalobce, jako realitní makléř, připravenou od advokáta a žalovaného neustále ujišťoval o tom, že nemusí mít obavu smlouvu podepsat a že byt bude užívat, což se také stalo. Pokud žalobce tvrdí, že měl vůli uzavřít smlouvu jen na dobu, než se stane vlastníkem bytu, tj. do 17. 12. 2014, tedy jen na 6 dnů, jako realitní makléř musel vědět, že katastr nemovitostí provede vklad vlastnického práva dle § 3 zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem - zák. č. 265/1992 Sb. v platném znění dle § 49 správního řádu v jednoduchých věcech bezodkladně a v ostatních případech do 30 dnů od zahájení řízení a ve zvlášť složitých případech nejdéle do 60 dnů a pokud měl takto v úmyslu, jednalo by se o jednání, které dle § 6 odst. 2 a § 8 OZ nepožívá právní ochranu. Takto tvrzená jeho vůle je i v rozporu s tím, že žalovanému umožnil nerušené užívání bytu od roku 2015 až do roku 2023.

30. K závěru, že se jedná o smlouvu o nájmu bytu soud dospěl i ze zjištění, že sám žalobce dal žalovanému výpověď z nájmu bytu dle příslušných zákonných ustanovení OZ, tudíž v okamžiku, kdy tuto výpověď dával, byl přesvědčen, že se jedná o smlouvu o nájmu bytu.

31. Podle zásady pacta sunt servanda je povinností žalovaného byt vyklidit, neboť nájemní vztah skončil dne 31. 7. 2023, ale dle ujednání stran až po zajištění náhradního nájemního bytu o velikosti 2+1 v obci , adresa, , adresa, . Pokud soud nerozhodl o náhradě tak, že by cena nájemného za tento náhradní byt neměla přesáhnout 110 Kč/m2/1 měsíc, neboť výše nájmu se od 11. 12. 2014 podstatně zvýšila.

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř., dle kterého měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Žalobce byl úspěšný v rozsahu žalované povinnosti byt vyklidit, žalovaný v rozsahu práva na zajištění náhradního bytu.