39 C 136/2020

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu Mgr. Václavem Rozmahel jako soudcem ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: ; celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 10 601,68 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 10 601,68 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % ročně od 16. 4. 2020 do zaplacení, to vše ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je dále povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů tohoto řízení částku ve výši 18 611,20 Kč, k rukám právního zástupce žalobkyně, JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa], rovněž ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se svojí žalobou podanou soudu dne 20. 4. 2020 domáhala po žalované zaplacení částky s příslušenstvím tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, a to z titulu vrácení složené kauce 10 000 Kč dle smlouvy o nájmu bytu z 1. 12. 2019 a přeplatku za služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 1. 2020 do 22. 3. 2020 ve výši 601,68 Kč.

2. Proti vydanému platebnímu rozkazu podala žalovaná v zákonem stanovené lhůtě 15 dnů odpor, který následně blíže odůvodnila v rámci svého vyjádření doručeného soudu dne 9. 9. 2020. Z obsahu vyjádření žalované soud zjistil, že tato navrhuje zamítnutí žaloby s tím, že žalovaná má za to, že žalobkyně na vrácení jistoty nemá nárok. Jistota byla žalovanou použita, stejně jako přeplatek na zálohách od ledna do března 2020, na započtení z důvodu odstranění poškození pronajatého bytu a vyklizení bytu včetně jeho uvedení ve stav, v jakém byl žalobkyni předán. Žalovaná dále zmínila článek V. odst. 5.3 nájemní smlouvy, kde žalobkyně byla povinna předmětný byt vyklidit a vyklizený jej předat žalované ve stavu, v jakém jej převzala. V tomto případě žalobkyně povinnost nesplnila, a pro uvedení bytu do původního stavu bylo nutno provést úklid a výmalbu, protože poškození bytu neodpovídalo běžnému opotřebení. Na straně žalované došlo ke vzniku nákladů, které započetla oproti jistině. Žalovaná nesouhlasí s tvrzením žalované (zřejmě má být správně žalobkyně), že by tyto náklady byly vynaloženy neúčelně, či že by byly přehnané. Bylo rovněž nutno nechat odstranit skříň, kterou zanechala žalobkyně v předmětném bytě a odstranit poškození, která se nenacházela pouze na zdech bytu, což navýšilo náklady na úklid. Žalovaná byla oprávněna použít jistotu na úhradu výše uvedených nákladů.

3. Žalovaná v mezidobí v rámci projednávání této věci podala dne 18. 11. 2020 vůči žalobkyni vzájemný návrh, kterým se domáhala po žalobkyni úhrady částky 30 849,32 Kč s příslušenstvím. Usnesením ze dne 6. 1. 2020, č. j. 39 C 136/2020-60, bylo řízení o vzájemném návrhu vyloučeno k samostatnému řízení, když předmětem vzájemného návrhu byl požadavek žalované, aby jí žalobkyně zaplatila částku 30 849,32 Kč z titulu náhrady škody a uvedení bytu do původního stavu. Řízení o vzájemném návrhu je nepravomocně skončeno rozsudkem z 2. 3. 2022, č. j. 39 C 17/2021-93.

4. V rámci prvého nařízeného jednání v této věci dne 11. 11. 2020 obě strany sporu setrvaly na svých původních procesních stanoviscích, kdy žalobkyně na žalobě trvala, žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. V průběhu řízení se procesní stanoviska účastníků nezměnila, když k dohodě či případnému smírnému vyřízení věci nedošlo.

5. V doplňujícím vyjádření žalobkyně z 18. 11. 2020 žalobkyně předložila důkazy a vyjádřila se k důkazům předloženým žalovanou u jednání soudu 11. 11. 2020, kdy dále uvedla, že je vysoce nepravděpodobné, že za úklid bytu by si uklízečka nechala zaplatit s téměř tříměsíčním zpožděním dle příjmového pokladního dokladu 18. 6. 2020, když předmětný byt byl žalobkyni předán v rámci ukončení nájmu 22. 3. 2020. Co se týče nákladů na zapravení zdiva, penetraci a malbu 12 360 Kč, žalovaná se tento cenový údaj mohla relevantně dozvědět z vystavené faktury 15. 6. 2020, kdy není jasné, v jakém rozsahu byly práce prováděny. Co se týče opravy popraskané zdi, nejde o vadu, za kterou by mohla nést odpovědnost žalobkyně, tato jde na vrub nedobrému stavebnětechnickému stavu bytu. V době, kdy v předmětném bytě bydlela žalobkyně, byla prováděna rekonstrukce jednoho bytu v přízemí a byla prováděna i výstavba dalších bytových jednotek. Je docela dobře možné, že faktura doložená žalovanou se vztahuje k těmto stavebním pracím na jiných bytových jednotkách. Co se týče osazení bytu žaluziemi, byt nebyl osazen roletami a faktura [jméno] [příjmení] nepatří k předmětnému bytu, kdy ve faktuře chybí i označení bytu. Žalovaná žádné poškození žaluzií nereklamovala, což vyplývá z audiozáznamu, stejně tak se v jejím vyúčtování z 25. 3. 2020 náklady na žaluzie a rolety neobjevují. Opět se nelze vyhnout dojmu, že jde o dodávku pro jiné byty či nemovitosti žalované. Co se týče faktury za servis kotle vystavené firmou [právnická osoba] je sporné, zda se tato faktura vztahuje k bytu, který užívala žalobkyně. Ve vyúčtování z 25. 3. 2020 se náklady na opravu kotle objevují za rok 2019 v režimu společných prostor. Navíc dle nájemní smlouvy byla placena měsíční částka 300 Kč, mj. za servis plynových kotlů, kdy žalovaná z titulu vyúčtování společných prostor po žalobkyni nic nepožadovala. Pravděpodobně se jedná o pravidelný každoroční servis plynového kotle, kdy toto nemůže platit v plné výši jen jedna nájemkyně, navíc, když platí měsíční paušál.

6. Soud provedl v této právní věci dokazování čtením listinných důkazů doložených do spisu, a to zejména pak e-mailovou komunikací ze dne 8. 4. 2020, smlouvou o nájmu bytu z 1. 12. 2019, poštovní podací stvrzenkou ze 7. 4. 2020, ukončením nájemní smlouvy z 15. 1. 2020, zúčtovacím obdobím od ledna do března 2020 ohledně elektřiny, vody, plynu, společných prostor z 25. 3. 2020, tabulkou ohledně zálohy na byt, provedených prací, úklidu, zapravení zdiva, tabulkou nadepsanou jako Společné prostory 2019, 2020, předžalobní upomínkou ze 7. 4. 2020, duplicitně připojenou nájemní smlouvou z 1. 12. 2019, seznamem zařízení a vybavení bytu z 1. 12. 2019, smlouvou o poskytnutí jistoty z 1. 1. 2020, duplicitně připojeným ukončením nájemní smlouvy z 15. 1., tabulkou nadepsanou jako B2 – 75 m3 z 25. 3. 2020 s rukopisem ohledně poškození, duplicitně připojenou tabulkou nadepsanou jako Paní [celé jméno žalobkyně], zúčtovací období 1. 1. 2020 až 22. 3. 2020 a tabulkou Společné prostory na č. l. 32 spisu, sadou fotografií v počtu 5, fakturou [číslo] 2020, příjmovým pokladním dokladem z 18. 6. 2020, fakturou č. 2019, fakturou [číslo] čtením přepisu zvukového záznamu z předání bytu z 22. 3. 2020 na č. l. 43-46 a [číslo] spisu, internetovým inzerátem – Nabídka na pronájem bytu na č. l. 50-51, [číslo], čtením příjmového pokladního dokladu z 15. 6. 2020, podstatným obsahem připojeného spisu MS [obec], sp. zn. 39 C 17/2021, zejména pak čtením protokolu o výslechu svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] slyšenými při jednání soudu 15. 9. 2021, fotografiemi doloženými do tohoto spisu na č. l. 17-40 s popisem fotografií ústní formou ze strany žalované podle protokolu o jednání z 16. 4. 2021, fotografiemi na č. l. 41-42 a verte připojeného spisu, č. l. 58-68 spisu, č. l. 73-78 a verte připojeného spisu, čtením výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] z protokolu z 15. 9. 2021 ve věci 39 C 17/2021, výslechem svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří byli slyšeni u jednání soudu 8. 12. 2021, a v neposlední řadě soud provedl dokazování výslechem žalobkyně, která byla slyšena jako účastnice řízení při jednání soudu dne 30. 6. 2021, kdy soud po zhodnocení všech výše uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemném souhrnu vzal za prokázaný tento následující skutkový děj:

7. Ze smlouvy o nájmu bytu z 1. 12. 2019 je prokázáno, že tuto smlouvu uzavřela žalobkyně jako nájemce se žalovanou jako pronajímatelem, když předmětem nájmu byla bytová jednotka o velikosti 4+kk ve smlouvě označená B2, když bytová jednotka se nachází na adrese [adresa] smlouvy. Nájemné bylo dohodnuto v částce 11 000 Kč měsíčně a zálohy a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu 3 000 Kč. Z titulu nájmu a záloh za služby měla tedy žalobkyně hradit 14 000 Kč. Nájemné a zálohy za služby byly splatné dle smlouvy předem nejpozději do 25. dne předchozího kalendářního měsíce, když bylo rovněž ujednáno, že výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu lze měnit pouze písemnou dohodou. V článku IV. byla dohodnuta i kauce, dle kterýchžto ujednání měla žalovaná jako pronajímatelka oprávnění požadovat po žalobkyni jako nájemkyni složení peněžních prostředků až do trojnásobku měsíční úplaty pro případné zajištění pohledávek na nájemném či zálohách za služby. Nájemní smlouva měla být ukončena uplynutím stanovené doby dle článku 2.1 smlouvy, když z tohoto ujednání vyplývá, že nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020.

8. Z článku VI. smlouvy je rovněž zřejmé, že žalobkyně měla povinnost hradit měsíčně 300 Kč za osvětlení, úklid, servis elektrických vrat, servis plynových kotlů, kontrolu komínů, revizi hasicích přístrojů a fond oprav. Z přílohy č. 1 k této smlouvě vyplývá, co vše tvořilo seznam zařízení a vybavení pronajatého bytu, kde je mj. zmíněn plynový kotel, plynový sporák, odsavač par, klíče od bytu a dalších prostor, věšáková stěna, kuchyňská linka, radiátor, sprchové a vodovodní baterie. V souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy uzavřela žalobkyně a žalovaná i smlouvu o poskytnutí jistoty 15. 1. 2020, když tato smlouva byla uzavřena dle § 1746 odst. 2 a násl. a § 2254 OZ. Z obsahu smlouvy o poskytnutí jistoty vyplývá, že žalovaná měla z titulu kauce zaplatit, resp. složit částku 11 000 Kč na spořicí účet pronajímatele do 31. 1. 2020 (smlouva o nájmu bytu z 1. 12. 2019 s přílohou č. 1 k této smlouvě, smlouva o poskytnutí jistoty z 1. 1. 2020).

9. Z písemného vyhotovení ve věci ukončení nájemní smlouvy vzal soud za prokázáno, že se v podstatě jedná o dohodu mezi žalobkyní a žalovanou o ukončení nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou z 1. 12. 2019, když z písemného vyhotovení této dohody vyplývá, že žalovaná jako pronajímatel ukončuje smlouvu o nájmu bytu v rámci tříměsíční výpovědní lhůty dle dohody k datu 30. 4. 2020, ke kterémužto datu měl předmětný byt žalobkyní být předán žalované podle nájemní smlouvy včetně vypořádání závazků a zrušení trvalého bydliště (dohoda o ukončení nájemní smlouvy z 15. 1. 2020). Pro úplnost soud považuje za nutné uvést, že byt užívaný žalobkyní na základě nájemní smlouvy byl předtím pronajat její matce, a to [jméno] [příjmení], která byla slyšena v této a v dalších věcech jako svědek, když, co se týče ukončení nájemního vztahu s [jméno] [příjmení], byla předložena rovněž dohoda o ukončení nájmu datovaná 31. 12. 2019 (ukončení smlouvy o nájmu bytu s vyrovnáním obou stran mezi svědkyní [příjmení] a žalovanou z 31. 12. 2019, výslech žalobkyně a výslech svědkyně [příjmení]).

10. K odevzdání a převzetí předmětného bytu v rámci ukončení nájemního vztahu mezi žalobkyní a žalovanou došlo 22. 3. 2020, když v rámci předání a převzetí bytu mezi účastnicemi této věci byl učiněn zvukový záznam s následným přepisem. Z obsahu tohoto přepisu zvukového záznamu vyplývá, že byl řešen mezi žalobkyní a žalovanou stav bytu při předání, když žalovaná uvedla dle záznamu, že byt měl být vymalovaný. Dále pak byl řešen stav bytu, kdy žalovaná upozorňovala na údajně poničené dveře, na výmalbu, stav kuchyně, bylo rovněž řešeno vyúčtování služeb (přepis zvukového záznamu z předání bytu z 22. 3. 2020 na adrese [ulice a číslo] v [obec]). Z e-mailové, resp. ze SMS komunikace mezi žalobkyní a žalovanou na č. l. 47-49 spisu vyplývá, že žalobkyně upozornila žalovanou na prasklinu ve zdi v předmětném bytě. Dále pak bylo řešeno nájemné, žalovaná rovněž informovala žalobkyni o tom, že se až do pátku z důvodu rozvodů internetové sítě bude v bytech vrtat. Žalovaná rovněž žádala žalobkyni zprávou z 25. 2. o úhradu nájmu na březen včetně poplatků z prodlení, byla žalobkyně rovněž informována o odstávce plynu 26.

2. Součástí SMS komunikace bylo i sdělení o tom, že žalovaná má předmětný byt k datu 19. 5. pronajímat za 14 500 Kč včetně inkasa (SMS komunikace na č. l. 46-48, popis stavebního objektu na [anonymizováno] [číslo listu]).

11. Při odevzdání a převzetí bytu ponechala žalobkyně v předmětném bytě starou šatní skříň z důvodu nemožnosti tuto odstěhovat a odvézt s tím, že z tohoto důvodu ponížila kauci zaplacenou dle smlouvy ve výši 11 000 Kč o částku 1 000 Kč, přičemž z výpovědi žalobkyně slyšené jako účastnice řízení bylo prokázáno, že v průběhu trvání nájmu od jara 2016 do 22. 3. 2020 opakovaně žalovanou upozorňovala na nedostatky v bytě (opadávající zdivo, omítka u dveří a u stropu, ve spárách mezi stropem a zdí). Žalobkyně dále uváděla, že byly problémy se sousedy, docházelo k rušení nočního klidu, když [celé jméno žalované], tedy žalovaná, si každý měsíc docházela do bytu pro nájemné v hotovosti. Žalobkyně požaduje po žalované vrácení kauce 10 000 Kč, která je ponížena, jak vyplynulo z jejích tvrzení o 1 000 Kč za starou šatní skříň ponechanou v bytě, když žalovaná rovněž z titulu vyúčtování služeb od ledna do března 2020 požaduje vrácení přeplatku cca 601 Kč. Žalovaná byla žádána o vrácení těchto částek, ničeho vráceno nebylo. Z výpovědi žalobkyně dále vyplynulo, že pokud oznamovala žalované závady v bytě ve formě prasklin, jedna prasklina měla být opravována synem žalované, a to slyšeným svědkem [jméno] [příjmení]. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že se jedná o kamarádku žalobkyně, kdy svědkyně potvrdila, že od vidění zná i žalovanou. Svědkyně potvrdila to, že žalobkyně bydlela v bytě v domě na adrese [ulice] v [obec]. Svědkyně se rovněž vyjádřila ke stavu bytu. Byt na svědkyni působil zanedbaně. Svědkyně zmínila hýbající se kohoutek v kuchyni. Svědkyně potvrdila, že před tím, než začala v předmětném bytě bydlet žalobkyně, tam bydlela její matka. Svědkyně dále potvrdila, že v bytě byla prasklina či puklina, či se ta zeď loupala, bylo to neodborně spraveno. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že se jedná o matku žalobkyně, potvrdila, že žalobkyně jako její dcera bydlela v bytě na ulici [ulice a číslo] v [obec], kde předtím bydlela ona sama. Svědkyně [příjmení] se do předmětného bytu nastěhovala v roce 2013, bydlela tam tři roky. Co se týče stavu bytu, svědkyně uvedla, že lino bylo místy zvlněné, byla růžová barva pod ústředním topením, vadná vodovodní baterie v kuchyni, u okna se nacházela plíseň. Samotné lino bylo poškozeno starými řeznými ranami, které byly zalepené, kdy zřejmě došlo dle názoru svědkyně k proříznutí při nějakém stěhování. V bytě nebyly rolety, pouze žaluzie (výslech žalobkyně, výslech svědkyň [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]).

12. Svědek [jméno] [příjmení] potvrdil, že je živnostník v oblasti malířských a natěračských prací, maloval pro žalovanou byt cca před dvěma lety, někde na adrese [adresa].

13. Svědek [příjmení] potvrdil po předložení fotografií, že nemůže s určitostí říci, zda se jedná o předmětný byt, který maloval. Svědek dále uvedl, že v bytě bylo při malování několik skvrn, oloupaná omítka, což bylo z jeho strany označeno jako běžná lapálie. Svědek dále uvedl, že před ním byl v bytě sádrokartonář, a v bytě byl hrozný nepořádek. Svědek vystavil příjmový pokladní doklad datovaný 15. 6. 2020, ze kterého vzal soud za prokázáno, že tento příjmový doklad vystavil svědek [příjmení], kterým bylo účtováno 31 360 Kč, přičemž svědek [příjmení] tímto dokladem potvrdil, že toto bylo přijato od [celé jméno žalované]. K tomuto dokladu vznesla námitku pravosti žalobkyně, kdy v rámci řízení o vzájemném návrhu bylo totožným svědkem řečeno, že platba měla proběhnout přes [právnická osoba] – firma syna žalované (výslech svědka [jméno] [příjmení], příjmový pokladní doklad z 15. 6. 2020, č. l. 78 spisu).

14. Pokud byl svědek [příjmení] slyšen v řízení o vzájemném návrhu sp. zn. 39 C 17/2021, z jeho výpovědi vyplynulo, že v bytě dělal kompletní opravy maleb, nátěrů, poškozených dveří, zkrátka vše, co se týče stavebnictví. Seznámil se se žalovanou jako majitelkou bytu, kdy pokud vystavoval za práce faktury, tyto byly vystaveny na firmu [právnická osoba], když se jednalo o firmu ve vlastnictví syna žalované [jméno] [příjmení]. Svědek [jméno] [příjmení] v řízení 39 C 17/2021 potvrdil, že je synem žalované, potvrdil i znalost žalobkyně, která měla pronajatý byt na [anonymizována dvě slova] v [obec]. Svědek sám prováděl fotodokumentaci stavu bytu, kdy fotil vady omítek, kuchyňskou linku, poničené zařízení apod. Focení bylo prováděno na etapy, kdy byla přítomna žalovaná, něco bylo foceno při provádění prací panem [příjmení]. Pokud soud provedl dokazování výslechem svědka [jméno] [příjmení], tento potvrdil, že pracuje jako živnostník, pro žalovanou prováděl v bytě v [obec] [část obce] montáž nějakých žaluzií od firmy [anonymizováno]. Jednalo se o vnitřní horizontální žaluzie. Co se týče jím vystavené faktury [číslo], svědek uvedl, že není schopen říct, co všechno v bytě dělal. Ohledně fakturované částky - jednalo se o dodávku a montáž žaluzií. Pokud soud k žádosti žalované provedl důkaz čtením výpovědi [jméno] [příjmení] jako svědkyně ve věci 39 C 17/2021, tato v rámci svého výpovědi uvedla, že v bytě prováděla drobné opravy jako garnýže, výměnu žárovek. Ohledně nevymalování bytu svědkyně se se žalovanou tak dohodla, že pokud půjde do bytu její dcera, malovat se nebude. Svědkyně dále uvedla, že zaplatila zálohu za ovládání vrat 1 000 Kč, tato záloha jí nebyla [celé jméno žalované] vrácena. Svědkyně měla v bytě svůj sporák, který jí [celé jméno žalované] nevrátila. Svědkyně se vše snažila řešit prostřednictvím PČR. Svědkyně potvrdila, že i ona zaplatila kauci 10 000 Kč, tuto kauci jí žalovaná nevrátila (čtení výpovědi svědků ze spisu 39 C 17/2021, a to [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]).

15. Pokud soud provedl dokazování fotodokumentací, lze konstatovat, že je nesporné, že na těchto fotografiích je zachycen byt pronajatý žalovanou žalobkyni, fotodokumentaci prováděl svědek [jméno] [příjmení], částečně i žalobkyně svým mobilním telefonem [anonymizováno]. Na těchto fotografiích jsou zachyceny části bytu týkající se koupelny, rohů, stavu okrajových částí vany, podlahy bytu apod. (sady fotografií v připojeném spisu sp. zn. 39 C 17/2021 na č. l. 17-40 s popisem fotografií ústní formou ze strany žalované při jednání 16. 4. 2021, č. l. 41-42 a verte a č. l. 58-68, č. l. 73-78 a verte připojeného spisu 39 C 17/2021).

16. Z faktur doložených žalovanou, a to konkrétně z faktury 2019 se splatností 4. 6. 2020 vyplývá, že tuto fakturu na jméno žalované vystavila firma [právnická osoba] Předmětem fakturace byla údržba a oprava plynového kotle na adrese [ulice a číslo] v [obec] ve výši 3 151 Kč. Z faktury [číslo] se splatností 5. 5. 2020 na částku 3 740 Kč – tuto fakturu vystavil slyšený svědek [jméno] [příjmení] na jméno žalované, předmětem fakturace byla dodávka a montáž žaluzií a rolet 3 740 Kč. Z faktury [číslo] 2020 soud zjistil, že tato faktura byla vystavena slyšeným svědkem [příjmení] na jméno odběratele [celé jméno žalované], když předmětem fakturace byla drobná zednická práce, penetrace a výmalba včetně opravných stavebních a dokončovacích prací při akci na bytu [číslo] [ulice a číslo] v [obec], 31 360 Kč. Z příjmového pokladního dokladu z 18. 6. 2020 vyplývá, že [právnická osoba] [příjmení], úklidové práce, potvrdila tímto dokladem, že přijala od žalované za generální úklid a mytí oken 3 200 Kč. K listinným důkazům byl doložen i internetový ceník [anonymizována dvě slova] [obec], ze kterého soud zjistil, kolik činí cena za malířské a další související práce (faktura č. 2019 se splatností 4. 6. 2020, faktura [číslo] se splatností 5. 5. 2020, faktura [číslo] 2020 se splatností 15. 6. 2020, příjmový pokladní doklad z 18. 6. 2020, ceník malířských prací firmy [anonymizováno] [obec]).

17. Pro úplnost soud považuje za nutné uvést, že v případě výše uvedených dokladů, resp. faktur a příjmového pokladního dokladu, se jedná o listinné důkazy, kterými v rámci vzájemného návrhu vyloučeného k samostatnému projednání a rozhodnutí žalovaná dokládala svůj nárok na úhradu částky 30 849,32 Kč.

18. Z přehledné tabulky výpočtu spotřeby a vyúčtování energií za období od 1. 1. 2020 do 22. 3. 2020 vyhotoveného 25. 3. 2020 soud zjistil, jaký byl konečný stav elektroměru, plynoměru, vodoměru a nákladů na společné prostory, když v součtu činila cena za stavy měření spotřeby energií částku ve výši 8 398,32 Kč. Z tabulky z 25. 3. 2020 vyplývá, že co se týče záloh, byl evidován doplatek - 5 560 Kč při výpočtu uhrazených záloh 15 560 Kč. Z vyúčtování společných prostor za rok 2019 soud zjistil, jaké byly zálohy za elektřinu, úklid, servis vrat, servis kotle, kominíka, vodoměru – výměny, pojištění domu, když celkem činily tyto náklady 21 565 Kč s minusovým fondem oprav - 7 165 Kč. Přeplatek na zálohách za služby spojené s užíváním domu a bytu tedy činí od 1. 1. 2020 do 22. 3. 2020 žalobkyní požadovanou částku 601,68 Kč (tabulka zúčtovacího období od doby 1. 1. 2020 do 22. 3. 2020 č. l. 20 a 20 a verte, z 25. 3. 2020, tabulka vyúčtování společných prostor za rok 2019 č. l. 21).

19. Žalobkyně se před podáním žaloby obrátila na žalovanou prostřednictvím svého právního zástupce s předžalobní výzvou dle § 142a odst. 1 o.s.ř., když z obsahu této předžalobní výzvy soud zjistil, že bylo konstatováno uzavření smlouvy o nájmu bytu z 1. 12. 2019 s tím, že 15. 1. 2020 byla uzavřena dohoda o ukončení nájmu 30. 4. 2020. Nájem byl fakticky ukončen 22. 3. 2020, kdy byt si žalovaná převzala. 25. 3. 2020 zaslala žalovaná žalobkyni e-mail týkající se vyúčtování služeb od 1. 1. 2020 do 22. 3. 2020 s evidovaným přeplatkem záloh na službách 601,68 Kč. Z toho důvodu žalobkyně dovodila vůči žalované nárok na vrácení přeplatku z vyúčtování 601,68 Kč a dále pak byla žalovaná vyzvána k vrácení kauce ve výši 10 000 Kč s tím, že žalobkyně akceptuje ponížení skutečně uhrazené kauce o 1 000 Kč (dle smlouvy zaplaceno 11 000 Kč) za odstranění a likvidaci staré šatní skříně, kterou při opuštění bytu žalobkyně v předmětném bytu ponechala. Žalovaná byla tedy předžalobní výzvou vyzvána k úhradě kauce 10 000 Kč a vyúčtování služeb 601,81 Kč (předžalobní výzva ze 7. 4. 2020, výpis z pošty online z 8. 4. 2020, podací stvrzenka ze 7. 4. 2020 na č. l. 18 spisu).

20. Závěrem tedy lze pro stručnost shrnout, že v řízení bylo prokázáno, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena nájemní smlouva, a to dne 1. 12. 2019, jejímž předmětem byl byt označený jako B2 o velikosti 4+kk v [obec] na adrese [adresa] 15. 1. 2020 byla uzavřena dohoda o ukončení nájmu k 30. 4. 2020, když mezi stranami sporu je nesporné, že k faktickému odevzdání a převzetí bytu došlo dne 22. 3. 2020, což je nesporné a vyplývá mj. z přepisu zvukového záznamu o jednání mezi účastnicemi v rámci odevzdání a převzetí bytu. Žalobkyně zaplatila tedy kauci 11 000 Kč, kteroužto kauci ponížila o 1 000 Kč, neboť v bytě přenechala starou šatní skříň a tato částka, tedy částka ve výši 1 000 Kč, měla sloužit jako náhrada za ponechání šatní skříně ve vyklizeném bytě. Z doloženého vyúčtování vyplynulo, že za období od 1. 1. do 22. 3. 2020 je na službách hrazených žalovanou evidován přeplatek ve výši 601,68 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení kauce ve výši 10 000 Kč a přeplatku 601,68 Kč, což žalovaná odmítla s tím, že vynaložila tyto nevrácené částky na uvedení bytu do původního stavu a argumentovala značným opotřebením a uvedením bytu do původního stavu. Tento svůj nárok podpořila žalovaná i vzájemným návrhem, kterým se domáhala po žalobkyni 30 849,32 Kč za opravu žaluzií, úklid bytu, opravy, výmalbu atd. Žalovaná sama v podstatě uvedla, že předmět tohoto sporu, resp. žalobní jistinu v této věci nevrátila, tato měla být dle tvrzení žalované použita jako sanace škod způsobených v bytě na základě užívání bytu žalobkyní.

21. Co se týče fakturace za drobné zednické práce, výmalbu a penetraci, ze strany svědka [příjmení] vyplynulo, že tato faktura byla placena prostřednictvím firmy [právnická osoba], když se jedná o firmu svědka [jméno] [příjmení], syna žalované. Úklid bytu byl prováděn po provádění stavebních a malířských prací, jak ostatně vyplývá z datace příjmového pokladního dokladu. Žalovaná rovněž argumentovala tím, že žalobkyně předmětný byt nevymalovala, a to několik let. V řízení bylo prokázáno, že v bytě byly jisté vady, jako např. padající omítka, praskliny, nepoužitelná termohlavice u topení apod., když závadu - jmenovitě puklinu či prasklinu reklamovala žalobkyně u žalované, která měla zajistit opravu prostřednictvím svého syna, když k opravě mělo dojít značně neodborným způsobem.

22. Co se týče právní kvalifikace této věci, soud dle § 3028 odst. 1 OZ posoudil tuto věc s ohledem na dataci smluvních ujednání mezi účastníky dle nového občanského zákoníku.

23. V řízení bylo nesporné, resp. bylo prokázáno, že mezi žalobkyní jako nájemkyní a žalovanou jako pronajímatelkou byla uzavřena dle § 1721 a násl. OZ, s přihlédnutím k § 2201 a násl. OZ, nájemní smlouva, jejímž předmětem byl byt o velikosti 4+kk označený ve smlouvě jako B2.

24. Podle § 2235 odst. 1 OZ zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a případně i členům jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva dle ustanovení tohoto pododdílu. Smlouva byla tedy řádně uzavřena ve smyslu ustanovení § 2201 a násl. OZ, s přihlédnutím k § 2235 a násl. OZ, když strany sporu, kromě nájemního vztahu, uzavřely ještě zvláštní smluvní ujednání, jejímž předmětem byla právě povinnost žalobkyně jako nájemkyně složit ve prospěch žalované vratnou kauci ve výši 11 000 Kč Smlouva o poskytnutí jistoty byla uzavřena mj. odkazem na § 1746 a násl. OZ, s přihlédnutím k § 2254 odst. 1 OZ, kdy ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší, než šestinásobek měsíčního nájemného.

25. Podle § 2254 odst. 2 OZ při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží, když nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

26. Podle ustanovení § 2255 odst. 1 OZ nájemce užívá byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou, když pronajímatel udržuje dle § 2256 odst. 1 OZ v domě náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů.

27. Podle § 2257 odst. 2 OZ nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, které souvisí s užíváním bytu.

28. Z Nařízení vlády č. 308/2015 je zřejmé, které vady v případě jejich vzniku či objevení se mají odstraňovat a řešit nájemce.

29. Po aplikaci právní kvalifikace této věci k prokázanému a shora uvedenému skutkovému ději zjištěnému v rámci provedeného dokazování nezbývá soudu nic jiného, než konstatovat, že žaloba byla podána zcela důvodně. V rámci prokázání existence nájemního vztahu bylo rovněž prokázáno, že žalobkyně jako nájemkyně v lednu 2020 uzavřela se žalovanou smlouvu o složení jistoty, na základě které zaplatila kauci 11 000 Kč. Poté, co bylo oběma stranami dohodnuto, že nájem bytu bude ukončen minimálně k 30. 4. 2020, což bylo v podstatě nesporné, k faktickému vyklizení a předání bytu žalované došlo 22. 3. 2020. Žalobkyni tedy vznikl nárok na vrácení kauce ve výši 11 000 Kč, když pokud žalobkyně požaduje vrácení kauce toliko ve výši 10 000 Kč, k tomuto ponížení došlo proto, že v rámci vyklizení bytu žalobkyně ponechala jako náhradu, resp. jako náhradu nákladů za ponechání této skříně žalobkyni částku 1 000 Kč. V řízení bylo dále prokázáno, že za období od 1. 1. do 22. 3. 2020 činí přeplatek žalobkyně na službách 601,81 Kč, když žalovaná má jako pronajímatel povinnost dle § 2 254 odst. 2 OZ jistotu vrátit žalobkyni jako nájemkyni s tím, že v řízení nebylo prokázáno, že by došlo k případnému započtení složené jistoty na dlužné nájemné. Co se týče vyúčtování služeb ve výši nedoplatku 601,81 Kč, má samozřejmě žalobkyně i nárok na vrácení této částky, neboť v podstatě služby spojené s užíváním bytu o tuto částku přeplatila a má v rámci ukončení nájmu nárok nejen na vypořádání vzájemných finančních a jiných vztahů, ale v případě evidovaného přeplatku má nárok na vrácení tohoto přeplatku, stejně jako, pokud by byl evidován nedoplatek na službách, měla by žalobkyně povinnost vyúčtovaný nedoplatek zaplatit žalované jako pronajímatelce. V tomto případě bylo tedy prokázáno, že žalovaná dluží žalobkyni z titulu přeplatku 601,81 Kč, přičemž jí odmítla vrátit kauci v požadované výši 10 000 Kč. Argumentace žalované, že se jednalo o částky, které použila na sanování škod způsobených v rámci užívání bytu žalobkyní, je v tomto směru nepřiléhavá, když pro úplnost soud považuje za nutné uvést, že o uplatněném vzájemném nároku žalované vůči žalobkyni na úhradu částky 30 849,32 Kč, kteroužto částku měla žalovaná vynaložit na sanaci škod v bytě a uvedení bytu do původního stavu, zde již soud pravomocně o uplatněném nároku ze strany žalované rozhodl rozsudkem z 2. 3. 2022, č. j. 39 C 17/2021-93, tak, že vzájemný návrh, resp. žaloba žalované vůči žalobkyni na náhradu částky 30 849,32 Kč byla zamítnuta. V tomto směru soud podotýká, že k opuštění bytu žalobkyní prokazatelně došlo koncem března roku 2020, a jestliže soud vychází z datace vystavených faktur, kterými žalovaná doložila svůj uplatněný vzájemný návrh, jedná se poměrně o značnou časovou prodlevu v délce cca 2 měsíce, kdy v řízení nebylo prokázáno, že by snad měla žalobkyně užívat byt takovým„ nadstandardním“ způsobem, který by si vyžádal důkladnou opravu v předmětném bytě. Soud má spíše za to, že žalovaná před dalším nabízením předmětného bytu k nájmu provedla důkladnou revizi a opravy v předmětné bytě tak, aby tento mohla nadále pronajímat, když z výpovědi žalobkyně, svědkyně [příjmení] a [příjmení] vyplynulo, že předmětný byt v době nastěhování se žalobkyně do tohoto bytu byl v takovém stavu, který jevil známky určitého opotřebení. Pokud se týče nevymalování bytu, zde soud podotýká, že strany sporu se na povinnosti žalobkyně byt vymalovat nedohodly, resp. tuto povinnost žalobkyně neměla, a proto argumentace, že byt nebyl vymalován při vystěhování se žalobkyní, a proto vymalován být musel, není v tomto směru relevantní a rovněž přiléhavá. Co se týče dalších závad v bytě, jednalo se o pukliny, plísně atd., kdy takovéto závady včetně neotočitelné termohlavice nelze označit jako za závady, které by měla odstraňovat jako drobnou opravu sama žalobkyně jako nájemník. Žalobkyni byl byt předán nevymalovaný i po předchozí nájemkyni, žalobkyně jej odevzdala rovněž nevymalovaný, když žádná dohoda o povinnosti žalobkyně před vyklizením bytu tento byt vymalovat uzavřena ani doložena nebyla. Ze všech těchto důvodů proto soud žalobě vyhověl, neboť nárok žalobkyně na vrácení jí požadované výše kauce a přeplatku na službách je jednoznačně důvodný.

30. Úspěšné žalobkyni soud přiznal dle § 142 odst. 1 o.s.ř. právo na náhradu nákladů řízení, když náklady řízení se sestávají z uhrazeného soudního poplatku ve výši 800 Kč, když žalobkyně byla po celou dobu trvání řízení zastoupena advokátem. Z toho důvodu jí přísluší náhrada nákladů za právní zastoupení, a to za 8 úkonů právní služby (převzetí zastoupení, předžalobní výzva se skutkovým a právním rozborem věci, podání žaloby, další písemné vyjádření ve věci samé z 18. 11. 2020 a účast právního zástupce žalobkyně na jednáních soudu ve dnech 11. 11. 2020, 30. 6. 2021, 8. 12. 2021, 18. 3. 2022) při sazbě 1 540 Kč za úkon (§ 7 bod 5 vyhl. 177/1996 Sb.). Ke každému úkonu soud připočetl náhradu hotových výdajů na režijním paušálu 300 Kč za úkon (§ 13 odst. 3 vyhl. 177/1996 Sb.). Co se týče odměny za právní zastoupení za provedené úkony ve výši 12 320 Kč a náhrady na režijních paušálech 2 400 Kč, soud tyto částky navýšil o 21 % DPH, neboť právní zástupce žalobkyně doložil, že je registrován jako plátce této daně. V součtu tak neúspěšná žalovaná musí zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku uvedenou a specifikovanou ve výroku II. tohoto rozsudku.

31. Lhůta k plnění byla žalované stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř.