39 C 20/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu Mgr. Václavem Rozmahelem jako soudcem ve věci žalobce: Anonymizováno : IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátkou Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 , Anonymizováno proti žalovaným:

1. Jméno zainteresované osoby 0/0 ( Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 0/0 2. Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený dne Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 0/0 o určení výše nájemného I. Určuje se, že výše nájemného, které jsou žalovaní 1. a 2. povinni platit za nájem bytu číslo , hodnota, , nacházejícího se ve 4. podlaží domu na adrese , adresa, , který je součástí pozemku p. č. , hodnota, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec a , adresa, , činí s účinností od 29. 1. 2024 částku ve výši 7 101,25 Kč měsíčně.II. Žalovaná 1. a žalovaný 2. jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů tohoto řízení částku ve výši 2 900 Kč, k rukám právní zástupkyně žalobce, Mgr. , jméno FO, , advokátky se sídlem , Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0, , Brno ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, s tím, že plněním jednoho ze žalovaných zaniká v tomto rozsahu povinnost plnění druhého žalovaného.

1. Žalobce se svojí žalobou podanou soudu dne 29. 1. 2024 domáhal po žalovaném 1. a 2. určení výše nájemného tak, jak je ostatně uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku s tím, že žalobce je vlastníkem pozemku a bytového domu, kde se nachází byt číslo , hodnota, o velikosti 1+1 s příslušenstvím ve 4. podlaží domu na adrese , adresa, . Se žalovanou byla uzavřena 30. 9. 2016 nájemní smlouva k předmětnému bytu číslo , hodnota, , když žalovaná měla hradit nájemné a zálohy za služby, přičemž toto nájemné a služby činí aktuálně 5 928 Kč měsíčně, pronájem inventáře 140 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu 315 Kč měsíčně. Nájemní smlouvou shora uvedenou byla výše nájemného stanovena dohodou ve výši 96 Kč/m2. Nájemní smlouva neobsahovala ujednání o zvyšování nájemného. Žalovaná uzavřela manželství se žalovaným 2. což bylo žalobci oznámeno 27. 9. 2023. Žalobce hospodaří s bezmála čtyřmi tisíci bytů, snaží se vždy uživatelům bytů vycházet vstříc, ale dopadá na něj růst nákladů na udržování bytového fondu a důstojného standardu. Z toho důvodu je nezbytné přiblížit se s výší nájemného skutečným nákladům na opravy a údržby bytového fondu, když aktuální tržní nájemné činí cca 300 Kč/m2/měsíc a nejnižší nájemné u městských bytů 102,74 Kč/m2/měsíc a u sociálních bytů 85 Kč/m2/měsíc. Žalobce informoval v přípise ze dne 12. 7. 2023 žalované o splnění podmínek pro navýšení nájemného, když tento návrh byl zaslán oběma žalovaným, kteří však na přípis nijak nereagovali. Z toho důvodu byla žalovaným zaslána předžalobní výzva, když opětně žalovaní nereagovali, proto žalobci nezbývá nic jiného, než se domáhat určení nájemného soudem. Žalobce pro výpočet výše nájemného vychází z matematického výpočtu, kdy aktuální nájemné, zvyšuje o 20 %, kdy namísto 96 Kč/m2/měsíc, kdy se jednalo o částku 115,20 Kč/m2/měsíc, přičemž žalobce požaduje 115 Kč/m2/měsíc, čímž se zvyšuje nájemné na 7 101,25 Kč, tedy o 19,8 % ročně. Žalobce má za to, že požadovaná výše nájemného je nadále nízká a zdaleka nedosahuje nájemného obvyklého v daném čase a místě, a to ani z jedné třetiny. Nájemné je požadováno stále hluboko pod tržní cenou běžného nájemného, kdy žalobce si je vědom § 3 Nařízení vlády č. 453/2013, dle kterého je ke zjištění srovnatelného nájemného použito posudku znalce nebo stanovení prokazatelně doložené z výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Z toho důvodu žalobce doložil, respektive doplnil žalobu v tom směru, že od 1. 7. 2023 činí výše nájemného při uzavření smlouvy, k nově přidělenému obecnímu bytu při kategorii 1. 120,89 Kč/m2/měsíc, u kategorie 2. 158,75 Kč/m2/měsíc a u kategorie 3. 183,16 Kč/m2/měsíc. U městských bytů nedochází ke zvyšování nájemného tak často, jak tomu bývá u bytů ve vlastnictví soukromých fyzických či právnických osob. Byt je pronajat na dobu neurčitou, aktuálně hrazené nájemné je v minimální výši s porovnáním s tržními nájmy. Ze všech těchto důvodů se žalobce obrátil se svým uplatněným nárokem na zdejší soud.

2. Žalovanému 1. a 2. byla žaloba s výzvou k vyjádření doručována na adresu jejich bydliště, přičemž k doručení těchto písemností soudu došlo fikcí a po marném uplynutí úložní lhůty byla obsílka s písemnostmi soudu žalovanému 1. a 2. vložena do poštovní schránky 18. 3. 2024.

3. Následně žalobce zaslal upřesnění žaloby tak, že požaduje nájemné ve výši 7 101,25 Kč za měsíc od data podání žaloby. Upřesnění žaloby bylo doručeno žalovaným opět fikcí, přičemž po marném uplynutí úložní lhůty byla obsílka s upřesněním žaloby žalovanému 1. a 2. vložena do poštovní schránky 29. 5. 2024.

4. Žalovaní se k žalobě písemně ani jiným relevantním způsobem nevyjádřili, neuvedli tedy ničeho právně ani skutkově podstatného či významného pro posouzení věci.

5. Pokud soud nařídil jednání na den 14. 6. 2024, předvolání k jednání bylo žalovaným rovněž doručeno fikcí a po marném uplynutí úložní lhůty byla obsílka s předvoláním k jednání žalovanému 1. a 2. vložena do poštovní schránky, a to 23. 4. 2024.

6. Žalovaní 1. a 2. se k nařízenému jednání nedostavili, zůstali, jak vyplývá z výše uvedeného, naprosto nečinní. Právní zástupce žalobce na žalobě trval.

7. Soud v této právní věci provedl dokazování čtením listinných důkazů doložených do spisu, a to zejména pak předávacím protokolem na žalobu o zvýšení nájemného z 21. 11. 2023, nájemní smlouvou z 30. 9. 2016, výpočtovým listem úhrady za užívání bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, od 1. 4. 2023, internetovou informací o pozemku p. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec a , adresa, , sdělením žalovanému 1. a 2. ze 4. 10. 2023, pravidly pronájmu bytů v domech v majetku žalobce s přílohou č. , hodnota, ), 3), 4) na č. l. 11-20, stanovením ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, z prosince 2016 na č. l. 21-29, návrhem na zvýšení nájemného z 12. 7. 2023 s tabulkou výpočtu úhrady za užívání bytu č. , hodnota, , doručenkami žalovanému 1. a 2. na č. l. 31, předžalobní výzvou z 23. 10. 2023 s tabulkou úhrady za užívání bytu, doručenkami žalovanému 1. a 2. na č. l. 33 spisu.

8. Po zhodnocení výše uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemném souhrnu vzal soud za prokázaný tento následující skutkový děj:

9. Žalobce je vlastníkem nemovitosti, a to p. č. , hodnota, o výměře 1255 m², když na předmětném pozemku stojí stavba bytového domu č. p. 577 na adrese , adresa, . Vlastníkem nemovitosti je žalobce, přičemž výlučné vlastnictví žalobce je zapsáno na LV , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec a , adresa, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . , právnická osoba, a hospodaření s byty umístěnými ve shora specifikovaném bytovém domě přísluší , Anonymizováno, , adresa, (internetová informace o pozemku ze dne 21. 11. 2023).

10. Žalobce uzavřel jako pronajímatel se žalovanou, tehdy , jméno FO, , nájemní smlouvu ohledně bytu číslo , hodnota, o velikosti 1+1 s příslušenstvím, když bytová jednotka je situována ve 4. podlaží bytového domu na adrese , adresa, . Nájemní vztah byl sjednán od 1. 10. 2016 na dobu neurčitou. V článku II. odstavec 1 této nájemní smlouvy byla výše nájemného stanovena dohodou ve výši 96 Kč/m2/měsíc, když příslušenství k bytové jednotce, konkrétně podlahová plocha sklepa a balkonu se pro účely výpočtu nájemného za užívání bytu započítává pouze z 50 %. Uzavření smlouvy bylo schváleno usnesením , Anonymizováno, dne 22. 8. 2016. Z výpočtového listu pro výpočet nájemného od 1. 4. 2023 soud zjišťuje, že smluvní nájem za plochu, pronájem inventáře, vodné, elektřina a úklid činí celkem částku 6 383 Kč, kterou od 1. 4. 2023 mají žalovaní 1. a 2. platit. Žalovaná 1. oznámila žalobci, že u žalované 1. došlo z titulu uzavření sňatku ke změně příjmení, což bylo dáno příslušnému pověřenému vlastníkovi domu na adrese , adresa, na vědomí, přičemž žalovaná 1. a žalovaný 2. byli vyrozuměni o tom, že z titulu uzavření sňatku jsou společnými nájemci několikrát shora uvedené bytové jednotky, žalovaní 1. a 2. (nájemní smlouva ze dne 30. 9. 2016, výpočtový list nájemného od 1. 4. 2023, sdělení pověřeného vlastníka domu na adrese , adresa, ze dne 4. 10. 2023).

11. V současné době tedy žalovaní 1. a 2. podle článku II. odstavec 1 nájemní smlouvy hradí žalobci nájemné ve výši 5 928 Kč, pronájem inventáře 140 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 315 Kč, když se jedná o částku specifikovanou ve výpočtovém listu pro výpočet nájemného z 1. 4. 2023. Byt byl dán žalovaným, respektive žalované 1. do nájmu od data 1. 10. 2016, když za celou dobu trvání nájemního vztahu nebyla výše nájemného zohledňována s ohledem na aktuální vývoj trhu a výši nájemného obvyklého v daném čase a místě. Na základě pravidel pronájmu bytů v domech v majetku , Anonymizováno, , s přihlédnutím ke stanovení ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, z prosince 2016. žalobce zaslal žalovanému 1. a 2. návrh na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023, když na tento návrh žalovaní žádnou relevantní formou nereagovali, přičemž obsahem tohoto návrhu je nájem a úhrada za užívání předmětného bytu žalovanými ve výši 7 101,25 Kč. Tento návrh byl žalovaným zasílán doporučenou formou, přičemž obsílka obsahující návrh na zvýšení nájemného byla žalovanému 1. a 2. opětně vložena do poštovní schránky 13. 4. 2023, přičemž žalovaní na tento návrh žádným způsobem nereagovali. Žalovaní zůstali nečinní nejen v řízení před soudem, nereagovali ani na předžalobní výzvu z 23. 10. 2023, která jim, tedy žalovanému 1. a 2. byla opětně vložena do poštovní schránky 4. 1. 2024 (pravidla pronájmu bytů v domech v majetku , Anonymizováno, s přílohou číslo , hodnota, . ohledně statutu sociálního bytu, příloha č. , hodnota, . statutu startovacího bytu, příloha číslo , hodnota, . statutu bytu pro osamělé rodiče s dětmi, příloha číslo , hodnota, . statut dostupného bydlení pro seniory, stanovení ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, z prosince 2016 s výslednými hodnotami pro výpočet ekonomického nájemného a ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, , návrh na zvýšení nájemného z 12. 7. 2023, dodejky žalovanému 1. a 2. k tomuto návrhu na č. l. 31, předžalobní výzva z 23. 10. 2023, dodejky k této výzvě žalovanému 1. a 2. na č. l. 33 spisu).

12. Co se týče právní kvalifikace této věci, v souladu s ustanovením § 1721 OZ, s přihlédnutím k § 1724 odstavec 1 OZ došlo mezi žalobcem a žalovanou 1. k uzavření nájemní smlouvy dle § 2201 a násl. OZ, když se v tomto případě jednalo o nájemní smlouvu o nájmu bytu dle § 2235 a násl. OZ. Žalované 1. vzniklo uzavřením nájemní smlouvy řádně předmět nájmu užívat, když zároveň jí vznikla povinnost ve smyslu ustanovení § 2217 OZ, s přihlédnutím k § 2246 a násl. OZ hradit řádně a včas platby spojené s nájmem a užíváním bytu. Protože žalovaná v době trvání nájemní smlouvy uzavřela manželství se žalovaným 2., došlo v souladu s ustanovením § 2270 a násl. OZ ke vzniku společného nájmu bytu oběma manžely, ze kteréhožto stavu jsou oprávněni a povinni manželé, tedy žalovaní 1. a 2. společně a nerozdílně.

13. Podle ustanovení § 2217 odstavec 1 OZ nájemné se platí v ujednané výši a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

14. Podle ustanovení § 2246 odstavec 1 OZ strany ujednají nájemné pevnou částkou, když se má za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

15. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení OZ neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

16. Podle ustanovení § 2248 OZ strany si mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného, když z § 2249 odstavec 1 OZ neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučily zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %.

17. Podle ustanovení § 2249 odstavec 2 OZ prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

18. Podle ustanovení § 2249 odstavec 3 věta druhá OZ, nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli ve lhůtě 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá, s účinky od data podání návrhu soudu.

19. Po aplikaci právní kvalifikace této věci k příslušnému shora uvedenému a prokázanému ději soud opětně konstatuje, že žalobce v řízení prokázal, že žalovanému 1. a 2. svědčí společný nájem k bytu na adrese , adresa, , když původní nájemní smlouva byla uzavřena se žalovanou 1. a následně uzavřením sňatku se nájem, respektive společný nájem, týká i manžela žalované 1., tedy žalovaného 2. Nájemné bylo dle článku II. odstavec 1 nájemní smlouvy z 30. 9. 2016 stanovena dohodou ve výši 96 Kč/m2/rok, když účastníci nájemní smlouvy se nedohodli na každoročním zvyšování nájemného dle § 2248 OZ. Žalobce proto navrhl žalovaným zvýšení nájemného dle § 2249 odstavec 1 OZ, když žalovaný 1. a 2. na toto nikterak nereagovali. Podle § 2249 odstavec 3 věta druhá OZ nájemci zůstali nečinní, žalobci jako pronajímateli nesdělili ve lhůtě 2 měsíců od dojití návrhu žádné stanovisko, proto žalobce využil svého oprávnění a navrhnul, aby výši nájemného určil soud dle ustanovení § 2249 OZ, když žalovaní v tomto směru na zahájení řízení podáním žaloby nijak nereagovali, nevyjádřili se ani písemně ani ústně, neuvedli ničeho právně ani skutkově podstatného či významného.

20. Nájemné nebylo zvyšováno po celou dobu trvání nájemního vztahu, tedy od roku 2016, když žalobce jako pronajímatel navrhl žalovaným v roce 2023 zvýšení nájemného, ohledně kterého žalovaní nijak nereagovali. Žalobce proto využil svého zákonného oprávnění a domáhá se určení výše nájemného soudem.

21. Podle ustanovení § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. je ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě nutno použít posudku znalce o výši obvyklého nájemného či stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Žalobce hospodaří s cca 4000 byty, když z příslušných statutů a stanovení ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, , s přihlédnutím k původní výši nájemného za byt pronajatý žalovanému 1. a 2. je zřejmé, že s přihlédnutím k § 2249 odst. 1, 3 OZ dochází, či žalobce navrhl zvýšení nájemného poprvé až po cca sedmi letech bez jakékoliv protireakce od žalovaných. Výše nájemného odpovídá 19,80 procentům, tedy, pokud se nájemné zvyšuje z původní částky 5 928 Kč na 7 101,25 Kč, toto navýšení za sedm let odpovídá navýšení o 19,8 % ročně, když žalovaní nezaujmuli žádné stanovisko a ohledně podání této žaloby a zvýšení nájemného ničeho nenamítali.

22. Soud po zvážení všech okolností tohoto případu dospěl k závěru, že je tedy možno žalobě vyhovět, neboť byla prokázána existence nájemního vztahu žalovaného 1. a 2. k bytu na adrese , adresa, ve vlastnictví a ve správě žalobce, když žalobce od roku 2016 do roku 2023 nikterak nájemné neupravoval ani nezvyšoval. První pokus byl učiněn v roce 2023, když na návrh na zvýšení nájemného žalovaní nereagovali. Z toho důvodu byly naplněny podmínky pro určení nájemného soudem, přičemž samotná výše nájemného byla žalobcem doložena a odpovídá aktuální výši obvyklého nájemného v dané lokalitě, když žalovaní výši nájemného, ostatně s přihlédnutím k nečinnosti, nijak nerozporovali. Za tohoto stavu soud žalobě vyhověl a ve výroku I. tohoto rozsudku určil, že od data podání žaloby (29. 1. 2024) se výše nájemného za byt pronajatý žalovaným stanoví, respektive činí částku ve výši 7 101,25 Kč měsíčně, kdy nebyla shledána žádná potřeba ohledně případného vyhledání a ustanovení znalce, kterému by bylo uloženo právě zpracovat výši nájemného v daném čase a místě, když žalobce toto ozřejmil a doložil vnitřním dokladem, a to stanovením ekonomického nájemného pro potřeby , Anonymizováno, , ze kterého je zřejmé, že pokud v tomto případě dochází ke zvýšení nájemného o 19,8 % ročně, takovéto zvýšení po sedmi letech je v souladu s příslušnou právní úpravou, když pokud soud může uvést takto upravená výše nájemného od ledna roku 2024 ani zdaleka nedosahuje skutečné výše tržního nájemného, respektive nájemného obvyklého v daném čase a místě. Soud proto žalobě bez dalšího vyhověl, když opětně připomíná, že žalovaní v tomto směru a v případě zůstali naprosto nečinní a neuvedli ničeho významného.

23. Úspěšnému žalobci soud přiznal dle § 142 odstavec 1 o.s.ř. požadované náklady řízení, a to soudní poplatek 2 000 Kč, a dále pak s ohledem na to, že žalobce je sice zastoupen advokátem, jedná se však o subjekt veřejné správy, byla odměna za právní zastoupení stanovena podle § 1 vyhlášky 254/2015 Sb., přičemž právnímu zástupci žalobce bylo dle § 13 odstavec 3 advokátního tarifu přiznáno na režijním paušálu 300 Kč za každý úkon právní pomoci, přičemž právní zástupce žalobce provedl v této věci dle § 11 odstavec 3 písmeno a), c) a i) tyto úkony právní služby: písemné podání žaloby, účast na jednání před soudem, předžalobní výzva, respektive účast při přípravě jednání, tedy třikrát 300 Kč, celkem 900 Kč.

24. Žalovaní tedy musí od data podání žaloby, tedy od 29. 1. 2024 hradit nájemné ve zvýšené výši 7 101,25 Kč.