42 C 25/2019

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Petrou Sedláčkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa proti žalované: ; název žalované , IČO: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované o splnění povinnosti z nájemní smlouvy a zaplacení smluvní pokuty

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala, aby byla žalovaná povinna na své náklady a odpovědnost provést stavební úpravy nebytových prostor nacházejících se v 1. NP budovy [adresa], která je součástí pozemku [parcelní číslo] v obci [obec], k. ú. [část obce] (dále jen„ Budova“), o výměře 152 m2, které jsou předmětem nájmu dle smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum] (dále jen„ Prostory“), a to do fáze„ hrubá stavba“ tak, aby tyto úpravy splňovaly stavebně technické požadavky a předpoklady pro dostavbu lékárny, konkrétně provést následující stavební úpravy: -) uvést Prostory do základního stavu hrubé stavby, tj. provést obvodovou stavbu a jádro, vybavit Prostory inženýrskými sítěmi ústícími na okraji Prostor připravenými k připojení ze strany uživatele Prostor, přičemž přes Prostory mohou vést následující společné rozvody infrastruktury nutné pro provoz budovy – vedení VZT, topení, chlazení nebo jiná potrubí, splašková kanalizace, kabeláž, přípojky, poplachové zařízení a tísňové systémy, EPS hlásiče, -) provést v Prostorech hrubé podlahy s hlazenou betonovou vrstvou připravené pro konečnou povrchovou úpravu, kdy hrubá podlaha bude v rovině +-3 mm na 2 metry a bude ve výši -20 mm pod úrovní výšky plánovaného vstupu +-0, -) provést spodní stranu stropních konstrukcí Prostor ve stavu hrubé stavby při stanovené světlé výšce od hrubé podlahy po hrubou výšku v 1. NP – spodní líc omítky rabic. pletiva cca 3,25 m, -) provést vnější fasádu Prostor v tepelně izolačním provedení, včetně dveřní výplně, a to bez kotvení a umisťování jakýchkoli výstrčí do vnější fasády, -) provést zeď oddělující budoucí galerii C jako zeď zděnou z Ytongu a ostatní přiléhající nájemní jednotky oddělit od Prostor SDK konstrukcí, bez omítek a maleb z vnitřní strany Prostor, -) provést v Prostorách přípojku kanalizace a přípojku vodovodu, včetně měřiče s potrubím s uzavíracím kohoutem, včetně vodoměru do místa sociálního zázemí, to vše dle projektové dokumentace doložené žalobkyní, -) provést v Prostorách slaboproudou a telefonní přípojku tak, aby optický kabel (UTP Ca5e) /telekomunikační kabel (SYKFY 5x2x0,5) byl přiveden od zakončení přívodu O2 s délkovou rezervou do místa slaboproudého rozvaděče RACK, umístěného na základě pokynu žalobkyně, -) provést v Prostorách médium pro vytápění dle projektové dokumentace doložené žalobkyní, -) provést v Prostorách elektrickou přípojku s kapacitou a hodnotou hlavního jističe tak, aby byl kabel od této přípojky přiveden do místa podružného rozvaděče s délkovou rezervou, a to dle projektové dokumentace dodané žalobkyní, -) provést dlažby a protiskluzné podlahy na schodištích a jiných společných prostorách Budovy, -) provést okna, výlohy, strukturální fasádu a mechanické dvoukřídlé dveře pro zákaznický vstup do Prostor a dveře pro zásobovací vstup do Prostor, a to v souladu s požárně bezpečnostním řešením a projektovou dokumentací, -) provést vedení případných rozvodů technického zařízení budovy dle projektové dokumentace, -) provést parkoviště a příjezd na parkoviště u Budovy, schodiště a chodníky u Budovy, a to vše včetně venkovního osvětlení, -) provést zelené plochy u Budovy, -) provést rozvod ležaté kanalizace do Prostor dle požadavků žalobkyně a dle projektové dokumentace, -) provést přípravu centrálních rozvodů klimatizace za použití třítrubkového systému médií, -) provést hydrantové skříně dle projektové dokumentace, -) provést elektroměrový rozvaděč s přívodním kabelem k podružnému rozvaděči a hlavní jištění k Prostorám dle projektové dokumentace, -) provést přívodní potrubí zdroje tepla a chladu, vč. centrálního napojení a tepelných čerpadel VRF a Prostory v tomto stavu předat žalobkyni na základě písemného předávacího protokolu, se zamítá, <b>in eventum</b> žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že odstoupení od nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum], ze strany žalované je neplatné, se zamítá.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 100.000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 100.000 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou ze dne [datum] a navazujícími podáními ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum] atd. se žalobce domáhal splnění povinností ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále jen„ nájemní smlouva“) uzavřené mezi účastníky dne [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a [číslo] ze dne [datum], a to konkrétně provedení stavebních úprav do fáze hrubé stavby splňující stavební technické požadavky a předpoklady pro dostavbu lékárny u nebytových prostor o výměře 152 m² nacházejících se v 1. nadzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] v [obec] (dále jen„ předmětné prostory“), které jsou předmětem nájemní smlouvy, a to zejména včetně vybavení inženýrskými sítěmi připravenými k připojení, provedení hrubé podlahy s hlazenou betonovou vrstvou pro konečnou povrchovou úpravu, spodní strany stropních konstrukcí, vnější fasády prostor v tepelně izolačním provedení včetně dveřních výplně, vystavení zdi oddělující budoucí galerii C a oddělení přiléhajících ostatních nájemních jednotek SDK konstrukcí, provedení přípojky kanalizace a vodovodu včetně měřiče, slaboproudu a telefonní přípojky, média pro vytápění, provedení elektrické přípojky s kapacitou a hodnotou hlavního jističe, provedení oken výloh strukturální fasády a mechanických dvoukřídlých dveří pro zákaznický vstup a dveří pro zásobování do prostor v souladu s požárně bezpečnostním řešením, vedení případných rozvodů technického zařízení budovy, provedení parkoviště a příjezdu na parkoviště u budovy, schodiště a chodníků u budovy včetně venkovního osvětlení, provedení zelené plochy u budovy, rozvodů ležaté kanalizace do prostor, dále přípravy centrálních rozvodů klimatizace, provedení hydrantové skříně, elektroměrového rozvaděče s přívodním kabelem a hlavního jištění, dále provedení přívodního potrubí zdroje tepla a chladu včetně centrálního napojení tepelných čerpadel, to vše dle pokynu žalobkyně a projektové dokumentace (rozsah stavebních úprav a prací dle přílohy [číslo] nájemní smlouvy). Dále žalobkyně požadovala předání předmětných upravených prostor žalobkyni je na základě písemného předávacího protokolu do 2 měsíců od právní moci rozsudku. Současně se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 100.000 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení.

2. V rámci žaloby žalobkyně mj. uvedla, že coby obchodní společnost podnikající v poskytování zdravotních služeb lékárenské péče pod obchodní značkou [anonymizováno] [jméno] sjednala uvedenou nájemní smlouvu s žalovanou, která je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] v [obec], na němž stojí budova [adresa], a to za účelem přestavby předmětných prostor a provozování lékárny žalobkyní, kdy sjednaný nájemní vztah měl trvat od [datum] na dobu 7 let s možností automatické prolongace o dalších 5 let, přičemž před předáním předmětných prostor do nájmu žalobkyně měly být žalovanou provedeny stavební úpravy prostor za podmínek a v rozsahu dohodnutém smlouvou (příloha [číslo] nájemní smlouvy). Povinnost předat předmětné prostory žalobkyni vyplývala pro žalovanou nejprve ve lhůtě do [datum] spolu se sjednáním smluvní pokuty ve výši 100.000 Kč pro případ pozdního předání prostor, kdy dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla lhůta prodloužena do [datum] a dodatkem [číslo] ze dne [datum] prodloužena do [datum]. Žalobkyně se zavázala do 8 týdnů po předání předmětných prostor provést navazující stavební úpravy prostor (příloha [číslo] nájemní smlouvy). V návaznosti na ohlášení záměru provedení úprav prostor obdržela žalobkyně souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru ze dne [datum] s platností na 2 roky. Oproti očekáváním žalovaná dopisem ze dne [datum] s odkazem na čl. XI. odst. 9 nájemní smlouvy od této odstoupila spolu s uvedením důvodu spočívajícího v tom, že místně příslušný stavební úřad dosud nevydal dodatečné stavební povolení a současně vydal v červnu 2018 rozhodnutí o nařízení zastavení prací s okamžitou platností, což brání pokračovat reálně ve stavebních pracích. Žalobkyně následně dopisem ze dne [datum] sdělila žalované, že odstoupení od nájemní smlouvy nepovažuje za platně učiněné pro nenaplnění podmínek článku XI. odst. 9 (odst. 3) smlouvy (odkaz na technicko-stavební, příp. stavebně-právní důvody jednostranného odstoupení od smlouvy). Dle žalobkyně z uvedeného ustanovení smlouvy vyplýval zřejmý úmysl umožňující ukončení nájemní smlouvy pouze v případě trvalé nemožnosti užívat z objektivních důvodů předmět nájmu pro sjednaný účel. Oba účastníci i v navazující písemné komunikaci setrvali na svých postojích; dopisem ze dne [datum] žalobkyně upozornila žalovanou na vznik možných škod v případě, že nebude předmětný prostor realizován dle nájemní smlouvy, a požadovala poskytnutí dokumentů prokazujících naplnění podmínek pro odstoupení od smlouvy; žalovaná jí umožnila pouze nahlédnutí do rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení zastavení prací na stavbě ze dne [datum]; žalobkyni nebylo umožněno pořízení kopie uvedeného rozhodnutí. Žalobkyně poukázala na skutečnost, že nařízení zastavení prací na nepovolené stavbě bylo stavebním úřadem učiněno až v návaznosti na prohlídku rozestavěné nepovolené stavby přístavba obchodní galerie C budovy C ze dne [datum], při zjištění nadále probíhajících stavebních prací na nepovolené stavbě, poté téhož dne stavební úřad vyzval stavebníka k bezodkladnému zastavení těchto prací a až následně bylo úřadem dne [datum] kontrolou zjištěno, že výzva nebyla uposlechnuta. Dále žalobkyně popsala, že k avizovanému smírnému řešení mezi účastníky nedošlo. Předžalobní výzvou ze dne [datum] vyzvala žalobkyně žalovanou ke splnění povinnosti z nájemní smlouvy spočívající v uvedení předmětných prostor do stavu hrubé stavby a k jejich předání žalobkyni v dodatečné benevolentní lhůtě do [datum] a dále k zaplacení smluvní pokuty z prodlení ve výši 100.000 Kč; ani k této výzvě žalovaná nereagovala. Žalobkyně zdůraznila, že přístavba budovy C se netýká stavebních úprav předmětných prostor lékárny, které neměly být umístěny v této přístavbě, a proto je rozhodnutí stavebního úřadu o zastavení prací pro tento případ zcela nerozhodné a nemůže vést k naplnění důvodů k odstoupení od smlouvy. Ostatně zastavení stavebních pracích způsobila výlučně žalovaná svým opomenutím, když před započetím prací nezískala potřebné stavební povolení a v nepovolené stavbě pokračovala i přes prvotní upozornění stavebního úřadu. Žalobkyně poukázala na čl. XI. odst. 2 a 4 nájemní smlouvy, z něhož vyplývá povinnost žalované provést rekonstrukci předmětných prostor ve stanoveném termínu a zajistit veškerá potřebná povolení a ohlášení nutná pro její realizaci. Současně nebyly naplněny podmínky čl. XI. odst. 9 (odst. 3), když za tehdejší situace nebylo technicky ani právně nemožné umožnit žalobkyni dohodnuté užívání prostor, to vše za situace, kdy při nemožnosti využít pochozí střechu galerie C (nad garážemi) bylo pro žalobkyni možno využívat alternativní vstup do prostoru lékárny za účelem výstavby lékárny. Naopak rozhodnutí stavebního úřadu o zastavení prací nebylo nezvratitelné (není známo, zda se žalovaná domáhala přezkumu rozhodnutí) a s poukazem na možnost dodatečného povolení stavby žalobkyně poukázala na vyznění § 1764 občanského zákoníku. Žalobkyně nebyla srozuměna s protiprávním jednáním žalované, jehož důsledkem byl vydaný zákaz staveních prací, které tak bylo zneužito na její úkor. Rovněž poukázala na skutečnost, že stavební úřad řádně povolil úpravy, které měly být žalobkyní realizovány v návaznosti na provedení rekonstrukce žalovanou, a to s platností až do října 2019, což vylučuje závěr žalované, že z důvodu stavebně-technických a stavebně-právních nebylo možno umožnit žalobkyni užívání prostor pro provoz lékárny, přičemž s poukazem na fotodokumentaci probíhaly v měsíci listopadu 2018 i v době navazující další stavební práce na budově, z čehož lze dovodit vydání dodatečného povolení stavby ve prospěch žalované. Poukázala na skutečnost trvalého zájmu přetrvávajícího zájmu na splnění závazků z nájemní smlouvy a na skutečnost, že dosud v souvislosti s nájmem dle uvedené nájemní smlouvy vynaložil a vysoké náklady související s vypracováním kompletní projektové dokumentace pořízení souhlasu stavebního úřadu s provedením úprav nájemce a dalších úkonů potřebných k zajištění provozu lékárny v těchto prostorech přičemž v důsledku nemožnosti provozování lékárny od dohodnutého termínu uchází žalobkyni každodenně předpokládaný zisk. Dále ve znění dalších doplnění žaloby.

3. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne [datum] a [datum], [datum], [datum] atd., kterými uplatněné nároky žalobkyně neuznala. Mimo jiné potvrdila uzavření předmětné nájemní smlouvy k prostorům v budově [adresa] (dále rovněž„ budovat C“) i uzavření navazujících dodatků. Dle žalované byla žalobkyně před uzavřením nájemní smlouvy obeznámena s tím, že přestavba budovy C je součástí širšího stavebního záměru včetně přístavby obchodní galerie budovy C, která se realizovala okolo budovy a tvoří jeden funkční a provozní celek s budovou C, nejedná se o samostatný stavební záměr. Naopak možnost využít předmět nájmu byla vázána na plné dokončení mimo jiné přístavby galerie C i proto, že hlavní vstup do předmětných prostor byl z 1. nadzemního podlaží přístavby, tedy stavební záměry na sebe stavebně-technicky a provozně navazují (přístavba budovy C se realizuje ze tří stran původního objektu budovy C) a nejde o jinou stavbu. K budově C měly být postupně dostavěny ostatní navazující stavby v rámci přestavby celého areálu [ulice a číslo], 33, 35. Změna termínu z důvodu probíhající výstavby byla stranám známa již před uzavřením nájemní smlouvy, tehdy šlo o jiný rozsah stavební činnosti, v návaznosti na níž byly posouvány termíny dokončení předpokládaných stavebních úprav a v souvislosti s tím i termíny zahájení konzumace z nájemní smlouvy. Dále připustila, že stavební záměr této přístavby byl zahájen předčasně a dne [datum] bylo požádáno o dodatečné stavební povolení tohoto stavebního záměru při snaze o dokončení záměru dle původního předpokladu. Potvrdila rovněž, že rozhodnutím stavebního úřadu ze dne [datum] došlo k rozhodnutí o zastavení stavebních prací na stavbě, které bylo žalované doručeno dne [datum], následně dopisem ze dne [datum] žalovaná odstoupila od nájemní smlouvy z důvodů, že nešlo naplnit podmínky nájemní smlouvy ve sjednaném termínu, a to za současné možnosti jednostranného odstoupení od nájemní smlouvy dle dohody. Zdůraznila, že nájemní smlouva byla uzavřena za předpokladu splnění jiných okolností stavebního záměru, než které panovaly v době ukončení nájemní smlouvy odstoupením. Toto odstoupení považuje za účinné, základní podmínky pro odstoupení od smlouvy za splněné (zde konkrétně dohoda o možnosti odstoupení, odstoupení učiněné před sjednaným datem pro předání prostor a dále objektivní důvod stavebně-technický nebo stavebně-právní bránící splnění závazku v podobě předání zrekonstruovaných prostor ve sjednané lhůtě) a v důsledku toho dle ní nájemní smlouva zanikla. Ze smlouvy dle žalované nevyplývá a nelze dovodit omezení možnosti odstoupení o smlouvy pouze pro případ nemožného plnění kdykoli do budoucna, toto by fakticky způsobovalo reálnou nemožnost odstoupit od smlouvy. Žalovaná by v případě nesjednání rozvazovací podmínky pro odstoupení od smlouvy takovou smlouvu nepodepsala (pouze jako smlouvu o smlouvě budoucí), současně si strany ve smlouvě v čl. XII. odst. 2 ujednaly podmínky vylučující aplikaci změny okolností; k tomu navíc se okolnosti, za kterých byla smlouva uzavřena, změnily do té míry, že již nejsou totožné s podmínkami, za kterých byla smlouva uzavřena, a nelze tak po žalované požadovat, aby byla smlouvou nadále vázána. Popírala, že by existoval alternativní vstup z exteriéru budovy C do prostor plánované lékárny, kterým by bylo možno zpřístupnit tento prostor pro účely užívání žalobkyní. Prostory budoucí lékárny měly vzniknout úpravou obchodní jednotky A1 na základě vydaného souhlasu provedením ohlášeného stavebního záměru, k čemuž však nedošlo, nebyly stavebně realizovány, nejsou tedy aktuálně součástí stávající budovy C a ze strany žalobkyně je požadováno nemožné plnění po stránce faktické i právní. Žalobkyni udělený souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru ze dne [datum] pozbyl platnosti dne [datum], na jeho základě již nelze stavební práce v prostoru lékárny realizovat. Dále uvedla, že předmět nájmu již není právně volný, když došlo ke sjednání nájemního vztahu s jiným subjektem a ke stavebním úpravám podle jiného povolení stavebního úřadu vydaného pro jiného stavebníka. Žalovaná své jednání s odkazem na autonomii vůle smluvních stran považuje za učiněné nikoli v rozporu se zákonem a smluvními ujednáními stran, nikoli překvapivé nebo neplatné. Následující písemná komunikace mezi účastníky nevedla ke změně postoje účastníků. Přípisem z [datum] oznámila žalovaná žalobkyni vrácení jistoty z nájemní smlouvy na bankovní účet žalobkyně, rovněž bylo žalobkyni umožněno nahlédnout do rozhodnutí stavebního úřadu při setkání dne [datum]. Vznesené požadavky žalobkyně na obnovení nájemního vztahu, resp. zpětvzetí učiněného odstoupení od smlouvy, případně uzavření dodatku nájemní smlouvy prodlužujícího dobu plnění, žalovaná neakceptovala. K přípisu žalobkyně ze dne [datum] obsahujícího výzvu na žalovanou k plnění a k úhradě smluvní pokuty z prodlení žalovaná reagovala přípisem ze dne [datum], v němž uvedené výzvy považovala za neplatné s odkazem na ukončení smluvního vztahu ex tunc v důsledku odstoupení od smlouvy; současně odkázala na nárok žalobkyně na odstupné ve výši 100.000 Kč. Poukázala, že žalobkyni vydaný souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru ještě nepředstavuje kolaudační souhlas, ani souhlas s povoleným užíváním stavby. Dále ve znění dalších vyjádření.

4. Podáním ze dne [datum] žalobkyně učinila změnu žaloby, kterou požadovala připuštění eventuálního petitu ve znění sekundárního petitu:„ Odstoupení od nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum], ze strany žalované je neplatné“. O tomto návrhu soud rozhodl usnesením ze dne [datum], kterým požadovanou změnu žaloby připustil ve znění výroku„ na určení“ v rámci eventuálního petitu.

5. Soud ve věci provedl dokazování listinnými důkazy, z něhož zjistil následující skutkový stav:

6. Z výpisů z obchodního rejstříku ke společnostem [právnická osoba], a [název žalované] (č.l. 9, 12) vyplynulo mj. obsazení statutárních orgánů těchto společností.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví] v k. ú. [část obce], městě [obec] (č.l. 13) vyplynulo, že parcela parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa], a dále parcela parc. [číslo] – ostatní plocha, se nachází ve vlastnictví žalované.

8. Smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání zábava (č. l. 15) bylo mj. prokázáno, že tato byla uzavřena mezi účastníky dnes [datum], přičemž žalovaná coby pronajímatel se zavázala předat žalobkyni coby nájemci nebytové prostory o výměře 152 m² nacházející se v 1. nadzemním podlaží budovy [adresa] v k. ú. [část obce] v [obec], jejichž půdorys vyplývá z přílohy [číslo] smlouvy, a před jejich předáním provést jejich stavební úpravy (rekonstrukci) do fáze hrubé stavby při splnění stavební technických požadavků a předpokladů pro dostavbu lékárny v rozsahu podle přílohy [číslo] smlouvy, to vše ve lhůtě do [datum]. Současně byla žalovaná dle smlouvy povinna zajistit na vlastní náklady veškerá potřebná povolení nebo ohlášení nutná pro realizaci rekonstrukce. Úpravy, které měla následně provést žalovaná coby nájemce na svůj náklad a odpovědnost, byly definovány v přílohách [číslo] smlouvy; tyto měly být provedeny ve lhůtě 8 týdnů od předání prostor žalovanou; současně měla žalovaná zajistit vydání kolaudačního souhlasu pro prostory„ lékárny“ a zahájit její provoz nejpozději od [datum] Vedle práva užívat předmětné prostory měla žalobkyně rovněž právo užívat společné prostory a společná zařízení budovy (vše č.l. I., III.). Doba trvání nájmu byla sjednána na dobu 7 let počínaje [datum] s možností automatické prolongace o dalších 5 let za stejných podmínek, pokud nebude žalobkyní oznámen žalované nezájem pokračovat v nájmu (čl. IV.). Nájemné bylo sjednáno ve výši 4.500 Kč, tedy [číslo] K/měsíc bez DPH, při následné valorizaci počínaje rokem 2019 a následujícím, dále k tomu náklady za vzduchotechniku, vodu, elektrickou energii, za služby a provozní náklady (č.l. V.). Ke dni uzavření smlouvy byla žalobkyní složena jistota na účet žalované ve výši 139.280 Kč, přičemž do 30 dnů od skončení doby nájmu byla žalovaná povinna vrátit nevyčerpanou část jistoty žalobkyni na účet (čl. VI.). Ve smlouvě žalovaná prohlásila zaručila se žen i není známo, že by existovala jakákoli nevyřízená úřední nařízení nebo rozhodnutí ve vztahu k předmětným prostorám, ze kterých by žalobkyni mohly vyplynout finanční nebo jiné závazky, ani že by používané přístupy a příjezdy k předmětným prostorám byly zpochybňovány třetími osobami. Žalobkyně současně prohlásila, že její znám stav předmětu nájmu a že jo s plánovaným prostorem dle předložené dokumentace byla řádně obeznámena (čl. VIII.). Nájemní vztah ze smlouvy mohl kromě uplynutí doby nájmu, uplynutí výpovědní doby při podání výpovědi z nájmu, písemné dohody a zániku předmětného prostoru nebo žalované (č.l. X.) zaniknout rovněž jednostranným odstoupením žalované učiněným v době do sjednaného termínu předání prostor (dle čl. VII. odst. 1) z důvodů technicko–stavebních nebo stavebně–právních znemožňujících, aby bylo žalobkyni umožněno užívání předmětných prostor. Pro případ odstoupení bylo sjednáno, že smlouva včetně všech práv a povinností zanikají až na povinnost žalované zaplatit žalobkyni odstupné ve výši 100.000 Kč (čl. XI. odst. 3, označen jako odst. 9). Pro případ prodlení žalované s předáním předmětných prostor ve sjednané lhůtě se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč splatnou do 30 dnů od obdržení vyúčtování (čl. XI. odst. 1, 4, označeny jako odst. 7, 10). V rámci závěrečných ustanovení strany prohlásily, že na sebe berou nebezpečí změny okolností a žádná ze stran není oprávněna domáhat se po druhé straně obnovení jednání o předmětné nájemní smlouvě z důvodu podstatné změny okolností, které zakládají hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran.

9. Z přílohy [číslo] smlouvy (č. l. 22) je zřejmý půdorys plánované lékárny [anonymizováno] [jméno] provozovatele - žalobkyně v budově [adresa]. Z půdorysu je zřejmé zakreslení hlavního vchodu do prostor lékárny, dále zakreslení jednotlivých prodejních pultů výdeje léčiv a za navazujícím odděleným prostorem jsou v rámci půdorysu zřejmé další dílčí prostory: umývárna laboratorního skla, přípravna, úklidová místnost, sklad, kancelář, dále šatna, prostory sociálního zařízení, poté prostor pro příjem dodávek, na který v zadní části nebytových prostor navazuje vstup označený pro dodavatele a personál. Z přílohy [číslo] (č.l. 22 verte) vyplývá rozsah hrubé stavby, který byla žalovaná zavázána odevzdat žalobkyni; v textu je mj. zaznamenáno, že přes prostory mohou vést některé společné rozvody infrastruktury nutné pro provoz centra; dále že zeď oddělující budoucí galerii C bude zděná. Příloha [číslo] smlouvy (č. l. 23) obsahuje výčet prací, které se zavázala zajistit žalobkyně coby nájemce prostor. Navazující rozhraní prací a dodávek představuje doplněk příloh [číslo] (č.l. 23 v. - 24) v jednotlivých položkách popisu prací specifikuje jednotlivé detaily jejich realizace, to vše spolu s grafickým označením toho subjektu, který je zavázán k jejich provedení; mimo jiné je zde zřejmé, že nátěry obvodových stěn, položení dlažby a protiskluzné podlahy v exteriéru, dále zbudování společných prostory příjezdu, parkoviště, schodiště, chodníků a zelených ploch bylo smluvní povinností žalované. Přílohou [číslo] (číslo listu 24 v.) bylo grafické zpracování čelního pohledu na prostory plánované lékárny [anonymizováno] [jméno] při pohledu z vnějšku.

10. Dodatkem [číslo] uzavřeným mezi stranami dne [datum] (č.l. 25) byla odsunuta sjednaná doba počátku nájmu, kdy provedení rekonstrukce prostor žalovanou bylo stanoveno nejpozději do [datum], následný termín dokončení prostor žalobkyní prodloužen do [datum], přičemž od tohoto data se odvíjela i doba trvání nájmu. Obdobně byla dodatkem [číslo] ze dne [datum] (č.l. 29) odsunuta doba přidání rekonstruovaných prostor žalovanou nejpozději do [datum], následně zahájení provozu lékárny nejpozději ode dne [datum].

11. Souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru vydaným stavebním úřadem [anonymizována tři slova] [územní celek], [obec] – [anonymizováno] dne [datum rozhodnutí] pod sp. zn. [číslo] [spisová značka] (č.l. 31) bylo prokázáno, že tímto byl žalobkyni coby stavebníkovi udělen souhlas s provedením stavebních úprav pro změnu v užívání části stavby: [anonymizována dvě slova] [jméno] v předmětní budově, konkrétně úprava dispozice v části 1. nadzemního podlaží za účelem provozu lékárny, a to po přechozích závazných stanoviscích HZS, KHS [anonymizováno] a Odboru životního prostředí [stát. instituce]. Platnost souhlasu byla udělena na 2 roky.

12. Z dopisu žalované ze dne [datum] (č.l. 32) vyplynulo, že tímto žalovaná coby pronajímatel odstoupila od předmětné nájemní smlouvy se zdůvodněním, že ze stavebně-technického a stavebně-právního důvodu není možné, aby bylo žalobkyni umožněno sjednané užívání předmětu nájmu ve stanovených termínech, vše s odkazem na rozhodnutí příslušného stavebního úřadu, který vydal dne [datum] rozhodnutí o nařízení zastavení jejich prací s okamžitou platností, a dosud nebylo vydáno dodatečné stavební povolení, pro což nelze ve stavebních pracích reálně pokračovat, a toto brání žalované naplnit závazek ze smlouvy. Současně uveden odkaz na povinnost žalované zaplatit žalobkyni odstupné 100.000 Kč.

13. Dopisem ze dne [datum] (č.l. 33) žalobkyně sdělila, že učiněné odstoupení od smlouvy je v rozporu s uzavřenou nájemní smlouvou a občanským zákoníkem a není způsobilé mít účinky ukončení nájemní smlouvy, tudíž je neplatné. Doplněn odkaz na nutnost objektivní trvalé nemožnosti plnění kdykoliv ve vztahu do budoucna coby podmínku odstoupení, kterou nemůže představovat stavebním úřadem nařízené zastavení prací, které tedy nezbavuje žalovanou povinnosti plnit z nájemní smlouvy; dále uveden odkaz na judikaturu. Žalovaná byla vyzvána k plnění povinností sjednaných ve smlouvě, dosavadní postup žalované byl označen za čistě účelový pokus vyvázat se ze smluvních závazků. Současně uplatněný nárok na smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč.

14. Dopisem ze dne [datum] (č.l. 34) žalovaná trvala na platnosti učiněného odstoupení od smlouvy.

15. Dopisem ze dne [datum] (č.l. 154) žalovaná sdělila žalobkyni, že v souvislosti s odstoupením od nájemní smlouvy vrací uhrazenou jistotu ve výši 139.280 Kč na bankovní účet žalobkyně.

16. Dopisem ze dne [datum] (č.l. 35) žalobkyně poukazovala na náklady dosud vynaložené v souvislosti s plánováním a přípravou budoucího provozu lékárny v předmětných prostorách, včetně pořízení kompletní projektové dokumentace, zajištění souhlasů příslušných úřadů, včetně odkazu na ušlý zisk. Žalobkyně zopakovala nesouhlas s odstoupením od nájemní smlouvy a požadovala zaslání příslušného dokumentu vydaného stavebním úřadem. Na tento dopis navazoval přípis žalované ze dne [datum] a [datum] (č.l. 155, 37), kterými setrvala na svém postoji ohledně platnosti odstoupení od smlouvy.

17. Z e-mailové komunikace z období října/listopadu 2018 vyplývá setrvání na původní postojích ohledně platnosti odstoupení od smlouvy.

18. Dopisem ze dne [datum] (č.l. 40) vyzvala žalobkyně žalovanou k plnění dle nájemní smlouvy s upozorněním na možný následný postup zajištění ochrany skrze orgány veřejné moci. Rozhodnutí stavebního úřadu o povinnosti zastavení stavebních prací je dle žalobkyně pro věc nerozhodné a nenaplňuje důvody pro odstoupení od smlouvy, přičemž zastavení stavebních prací bylo způsobeno výlučně opomenutím na straně žalované při nezískání potřebného stavebního povolení a pokračování v nepovolené stavbě i přes prvotní upozornění stavebního úřadu. Zopakován odkaz na ustanovení občanského zákoníku a současně žalovaná naposledy vyzvána k plnění závazku ze smlouvy v podobě rekonstrukce prostor, jejich předání žalobkyni a úhradu smluvní pokuty na účet žalobkyně.

19. Dopisem ze dne [datum] (č.l. 156) odmítla žalovaná požadavek žalobkyně na smluvní pokutu z prodlení, současně poukázala na nutnost, aby žalobkyně vystavila daňový doklad k úhradě odstupného ze strany žalované.

20. Z prospektu Nabídky pronájmu obchodních prostor na adrese [obec], [ulice] připravených pro žalobkyni (č.l. 158) vyplývá mimo jiné vizualizace plánované rekonstrukce areálu [ulice] v [obec], a to včetně zobrazení zrekonstruovaných výškových budov A, B, C a souvisejícího celku přistavěných objektů tvořících komplex na adrese [adresa], C a dále pak z nižších budov přiléhajících k jednotlivým výškovým budovám, které tvoří jakési podhoubí výškových budov přiléhající k těmto výškovým budovám; nižší budovy jsou koncipovány do úrovně několika málo pater, přičemž skrze tyto přiléhající budovy/po střechách jsou zřetelně vedeny chodníky k napojení na jiné sousední objekty nebo okolní ulice, některé chodníky i mimoúrovňově (např. k budově magistrátu); dále je zřetelné vytvoření určitého náměstíčka uprostřed těchto tří výškových budov, dále pak lze vidět koncept zelených střed nižších budov, bezprostřední plánované okolí zamýšleného komplexu v podobě zeleně, navazujících chodníků a parkovacích ploch. Z údajů v nabídce vyplývá plán na rozlohu komplexu [číslo] m², 18 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží, při zahájení rekonstrukce ve 3. kvartálu roku 2015 a dokončení ve 3. kvartálu roku 2016. V rámci popisu je uveden cíl komplexní rekonstrukce – vytvoření moderní polyfunkční budovy s možností flexibilního řešení dispozice jednotlivých podlaží; v objektu kromě kancelářských ploch i obchody, pobočky bank, ordinace. V rámci popisu obchodní galerie budovy C mimo jiné uvedena výstavba galerie od 03- 2016, počet 2 podlaží. Zakreslena situace umístění výškové budovy C ve vztahu k ostatním plochám galerie, dále vizualizace z pohledu ulice [ulice], popis spol. Lidl coby nájemce části obchodní galerie o rozloze [číslo] m², dále kontakty včetně uvedení orientačních údajů k cenám a službám.

21. Na vizualizaci projektu (č.l. 124) je zachycen projekt zrekonstruované budovy C a přináležejících objektů; je zřetelné umístění samotné věže budovy C a dále pak objektu prodejny [anonymizováno] a galerie budovy C, a to včetně zaznamenání vstupu do budoucí lékárny.

22. V předložené fotodokumentaci z měsíce listopadu 2018, jak potvrdily obě strany sporu, je zachycena fáze rekonstrukce budovy C včetně přistavovaných objektů obchodní galerie budovy C vč. budoucí prodejny [anonymizováno] (č.l. 125, 126, 129, 130, 131, 132, při čelním pohledu na budovu C umístění vpravo) a obchodních prostor drogerie (č.l. 127, 128, 134, při čelním pohledu na budovu C vlevo); lze vidět prostory vybetonovaného tzv. náměstíčka u paty budovy C, za nímž jsou zřetelné prosklené vstupní dveře do komerčních prostor na úpatí budovy C (č.l. 126, 128, 133, při čelním pohledu na budovu dveře umístěné spíše vlevo měly vést do prostor lékárny žalobkyně). Na dalších fotografiích (č.l. 171 až 175) lze zaznamenat pokračující práce na uvedených objektech v období května 2019. Z fotografií předložených žalovanou (označených ob. 1 a 2) je seznatelný původní stav budovy C před rekonstrukcí, další fotografie (ob. 8 – 14) pak dokládají proces hloubení jámy před vstupem do budovy C v místě budoucích podzemních garáží tvořících součást přístavby galerie C, dále výstavbu podlah a stropu podzemních garáží až po podobu vybudování tzv. náměstíčka představovaného střechou podzemních garáží před vstupem do výškové budovy.

23. Soud je vzhledem k místní znalosti města Brna fakticky obeznámen s aktuální podobou komplexu [ulice] v [obec] a s provedenou podobou realizace rekonstrukce budovy C, včetně umístění dvou nižších objektů při úpatí budovy C (při čelním pohledu na budovu C zleva nyní prodejna [anonymizována dvě slova], zprava [příjmení] [jméno] vč. prodejny [příjmení]) představujících přístavbu obchodní galerie budovy C. Tyto odpovídají fotografiím předloženým žalovanou a označeným jako ob. 6 a ob. 16.

24. Z koordinační studie přístavby obchodní galerie budovy C (č.l. 147) je zřejmý plánovaný rozsah obchodní galerie C, její vymezení ze tří stran okolo výškové budovy C (ze strany ul. [ulice]), bezprostředně přiléhající napojení těchto stavebních objektů, včetně zobrazení všech stavebně-technických dopadů stavby přístavby obchodní galerie budovy C včetně přiléhajících ploch komunikací, zeleně, garáže i dalších zákresů (např. výškové budovy a umístění celé stavby komplexu v napojení na související ulice); jsou zřetelné hlavní vstupy do obchodní galerie i další vstupy do výškové budovy atd.

25. Z rozhodnutí stavebního úřadu, úřadu městské části města Brna, [obec] – střed, ze dne [datum] (č. l. 148) vyplývá, že tímto stavební úřad nařídil žalované coby vlastníkovi stavby zastavení prací na nepovolené stavbě s okamžitou platností po doručení rozhodnutí. Rozhodnutí odůvodněno tím, že dne [datum] provedl stavební úřad kontrolní prohlídku na stavbě a zjistil, že rozestavěná nepovolená stavba:„ Přístavba obchodní galerie – budova C“ byla doplněna stavbou skeletu 3. dilatačního celku (uzavřen obvodově vyzdívkami a hydroizolací střechy), přičemž stavební úřad vyzval stavebníka k bezodkladnému zastavení prací. Následně na kontrolní prohlídce stavby dne [datum] úřad zjistil, že výzvy nebylo uposlechnuto, a navíc bylo provedeno zasklení střešních hliníkových světlíků a doplnění jednoho kusu střešního vtoku, dále v 1. podzemním podlaží vyzděny dvě nové příčky Porotherm a v 1. nadzemním podlaží ve 3. dilatačním celku dokončeno dozdění dvou řad Ytongem.

26. Souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru vydaným dne [datum] stavebním úřadem [anonymizována tři slova] [územní celek], [obec] - [anonymizováno] (č.l. 208) byl stavebníkovi [právnická osoba] bylo povoleno provedení stavebních úprav pro změnu v užívání části stavby:„ [anonymizována tři slova] [anonymizováno] [anonymizováno]“, [ulice a číslo] v [obec].

27. Z půdorysu 1. NP, SO 1 Rekonstrukce interiérů administrativní budovy C z 08/ 2015, coby dokumentace pro provádění stavby (č.l. 210) je zřejmé rozkreslení jednotlivých dívčích dílčích prostor tohoto podlaží budovy včetně zákresu obchodních jednotek 1A a 1B a popisu jejich legendy; dále popis legendy společných místností. Na půdorysu je vytištěn záznam o tom, že v budoucnu je na dvou stranách budovy uvažována pasáž (zadní strana budovy strana do ul. [ulice]), na třetí straně plánován obchodní prostor.

28. Z technické zprávy, stavební části, SO 1 Rekonstrukce interiérů administrativní budovy C z 08/ 2015 (č.l. 211) lze v rámci popisu části Bourání jednopodlažní vstupní haly budovy zjistit, že jedním z důvodů bourání je plánovaná výstavba obchodních prostor, řešených samostatným projektem.

29. Rozhodnutím stavebního úřadu [anonymizována tři slova] [územní celek], [obec] - [anonymizováno] ze dne [datum] (č.l. 216) bylo rozhodnuto o odstranění dvoupodlažní budovy C se stávajícím jednopodlažním krčkem tvořícím propojení s výškovou budovou, část skladů v 1. podzemním podlaží výškové budovy, odstranění zpevněných ploch a opěrných zídek na pozemcích par. [číslo] v k. ú. [část obce], přičemž v odůvodnění rozhodnutí bylo popsáno, že po zbourání objektu se v přímé návaznosti počítá s vybudováním nového objektu na stejném místě.

30. Z územního rozhodnutí [číslo] vydaného dne [datum] stavebním úřadem [anonymizována tři slova] [územní celek], [obec] - [anonymizováno] (č.l. 262) vyplývá, že tímto stavební úřad rozhodl o umístění stavby:„ Přístavba obchodní galerie – budova C“, umístěné na pozemcích par. [číslo] v k. ú [část obce], [obec]. V popisu stavby v odůvodnění mj. uvedeno, že se jedná o přístavbu stávající výškové budovy C, je navržena na pozemku par. [číslo] bude stát zčásti na místě dvoupodlažní budovy, která tvořila část vstupní haly stávající výškové budovy C, jejíž odstranění byla povoleno stavebním úřadem dne [datum]. Přístavba bude tvořena 2 podzemními a 2 nadzemními podlažími; podzemní podlaží tvoří kompaktní hmotu, mezi nadzemními hmotami přístavby vznikne v 1. nadzemním podlaží veřejný prostor, z něhož budou přístupné část obchodní galerie, stávající budova C a přes schodiště také terasa ve 2. nadzemním podlaží; kromě provozního propojení se stávající výškovou budovou C je v úrovni 2. podzemního podlaží navrženo propojení s garážemi budovy [adresa]; v 1. nadzemním podlaží v obou částech přístavby navrženy pasáže přístupné ze stávající budovy C atd.; z pochozí střechy stávající budovy G budou nadzemní části přístavby v úrovni 1. nadzemního podlaží přístupné schodišti u severního a východního nároží stávající výškové budovy C.

31. Z kolaudačního souhlasu vydaného dne [datum] stavebním úřadem [anonymizována tři slova] [územní celek], [obec] – [anonymizováno] (č.l. 214) vyplývá, že tímto úřad vydal kolaudační souhlas žalované s užíváním stavby:“ Rekonstrukce interiérů administrativní budovy C“ pro 1. podzemní podlaží až 17. nadzemní podlaží a CHÚC„ B“ včetně 18. nadzemního patra na pozemku par. [číslo] v k. ú. [část obce], s odůvodněním, že dne [datum] bylo kontrolně zjištěno, že stavba byla provedena v souladu s povolením a projektovou dokumentací, v souladu se stanovisky, závaznými stanovisky a rozhodnutími dotčených orgánů; pro 1. nadzemní podlaží byla deklarována mimo jiné obchodní jednotka 1A: obchodní prostor s kuchyňkou, šatnou zaměstnanců, úklidem, umývárnou a WC, dále obchodní jednotka 1B: 2 x obchodní prostor.

32. Ze společného rozhodnutí stavebního úřadu [anonymizována tři slova] [územní celek], [obec] – střed pod sp. zn. [číslo] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] (č.l. 233) vyplývá, že tímto byly dodatečně povoleny stavební úpravy na stavbě přístavby obchodní galerie budovy C umístěné na pozemcích parc. [číslo] v k. ú. [část obce] (novostavba se 2 nadzemními a 2 podzemními podlažími) zahájené dříve bez stavebního povolení a současně povoleny stavební úpravy téže stavby dosud neprovedené. Z rozhodnutí mj. vyplývá, že do tohoto řízení byla spojena řízení o dodatečném povolení stavby pod sp. zn. [číslo] [spisová značka] a stavební řízení o povolení stavby vedené pod sp. zn. [číslo] [spisová značka]. V popisu řešené stavby je mj. uvedeno, že se jedná o obchodní galerii navrženou jako kompaktní hmota se zelenou střešní zahradou, tato budova respektuje místo stavby a navazuje na stávající zástavbu v maximální míře; členění budovy na dvě části vytváří náměstíčko s koncentrací vstupů do samotné obchodní galerie a kanceláří, ale i stávající výškové budovy C a schodištěm na zelenou střešní zahradu; novostavba obchodní galerie přímo navazuje na administrativní budovu C a spolu s ní tvoří polyfunkční komplex s širším využitím; kompaktní hmota přístavby je v nadzemní části rozdělena na dvě části, které obklopují stávající výškovou budovu; podzemní části galerie tvoří dvě podlaží parkovacích stání, sklady a technické místnosti, kdy tato podlaží jsou propojena také pod náměstím a tvoří jeden kompaktní celek. Z popisu stavebních úprav provedených bez stavebního povolení lze zjistit, že se jedná o rozestavěnou stavbu obchodní galerie na uvedených pozemcích, tj. hrubou stavbu sestávající ze základové konstrukce, základové desky, betonových pilířů, stropní konstrukce, komunikačního jádra (výtahové šachty, schodiště, rampy) spolu s cihelnou obezdívkou obvodového pláště, dozdívek z tvárnic, betonové atiky, konstrukce zasklení světlíků. Z navrhovaných stavebních úprav byly, co se týká nádvoří a garáží, povoleny mj. v prostorách nádvoří nad garážemi dobudování hydroizolace a dlažby, dále kolem galerie dobudování zpevněných ploch, výsadby stromů a zatravnění. Dále povoleny četné stavební práce v částech 1. a 2. nadzemního podlaží přístavby galerie a byl stanoven termín dokončení stavebních prací do září 2020, spolu se seznamem 23 dílčích podmínek pro pokračování ve výstavbě. Z odůvodnění rozhodnutí lze rovněž zjistit, že při kontrolní prohlídce na stavbě dne [datum] byla stavebním úřadem zjištěna výstavba bez povolení, a to provedení monolitické konstrukce 1. a 2. dilatačního celku až po střešní konstrukci („ hrubá stavba“) a dále stavební jáma ve 3. stavebním celku (podzemní garáže pod náměstíčkem), přičemž práce byly zastaveny a dokončovalo se pouze zajištění stavební jámy. Dne [datum] podala žalovaná žádost o dodatečné povolení stavby, dne [datum] stavební úřad oznámil zahájení řízení o nařízení odstranění stavby, což umožnilo vést následné řízení o dodatečné povolení stavby, proto bylo řízení o nařízení odstranění stavby následně stavebním úřadem přerušeno do doby nabytí právní moci rozhodnutí v řízení o dodatečném povolení stavby. [ulice] úřad posléze konstatoval, že je stavební záměr žalované v souladu s regulativy vyplývajícími z [anonymizována dvě slova] [územní celek] aj., neshledal důvody bránící povolení stavby, a tedy rozhodnutím ze dne [datum] předmětnou stavbu dodatečně povolil, proti čemuž se odvolala [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [anonymizováno], kdy po přezkumu bylo toto rozhodnutí odvolacím orgánem zrušeno a vráceno k novému projednání. Při následné kontrolní prohlídce na stavbě v květnu 2018 stavební úřad zjistil, že stavebník provedl dostavbu 3. dilatačního celku, tento uzavřel vyzdívkami a hydroizolace mi střechy, proto byl vyzván k bezodkladnému zastavení prací. Následně opatřením ze dne [datum] vyzval stavebníka k opětovné kontrolní prohlídce, během níž bylo zjištěno, že výzva nebyla uposlechnuta a došlo k provedení zasklení střešních světlíků, vyzdění příček a provedení dalších drobných stavebních prací. V důsledku zjištěného stavební úřad nařídil okamžité zastavení prací na nepovolené stavbě (viz. výše). Žalovaná podala dne [datum] žádost o stavební povolení pro stavbu přístavby obchodní galerie budovy C v rozsahu stavebních úprav, které dosud nebyly provedeny na této stavbě; následně došlo ke spojení obou řízení rozhodnutím ze dne [datum] (viz výše).

33. Z e-mailové komunikace (č.l. 224, 225, [číslo], [číslo]) soud mj. zjistil, že dne [datum] sdělil [anonymizováno] [příjmení] za žalovanou [příjmení] [příjmení] za žalobkyni nabídku nového pronájmu obchodní plochy pro lékárnu ve zrekonstruované administrativní budově na [příjmení], budova C, při dostavění výhledově v říjnu 2016. Současně informoval o tom, že od března 2016 započne výstavba galerie C, kdy po dokončení budovy C a galerie C budou přestavovány další věžáky. V reakci na to [anonymizováno] [příjmení] dne [datum] sdělil reálnou možnost umístění lékárny v uvedené lokalitě a vyjádřil zájem o schůzku k vyjasnění funkčnosti galerie a technických možností prostoru. Dne [datum] [anonymizováno] [příjmení] navrhoval smluvně vyloučit ust. § 2000 o. z. pro sjednávaný právní vztah. Dne [datum] [anonymizováno] [příjmení] sděloval [anonymizováno] [příjmení] okolnosti dílčí nové navrhované úpravy v koncipované smlouvě – změnu termínu předání holoprostoru lékárny v návaznosti na posunutý termín dokončení podzemních garáží (s odkazem na obdobné odsunutí provozu nejen lékárny, ale i obchodu Lidl atd.; jelikož před vstupem do lékárny bude v původně plánovaném termínu [datum] dosud neupravený terénní povrch. V srpnu 2017 řešeno podepsání dodatku smlouvy v návaznosti na nutnost posunutí termínu předání obchodního prostoru lékárny žalobkyni.

34. Na č.l. 226, 227 lze posoudit různé varianty umístění lékárny žalobkyně v rámci výškové budovy C a přilehlé galerie, přičemž 2. zákres představuje částečné využití prostor galerie C pro účely zbudování lékárny.

35. Z dokumentu Stavebně konstrukčního řešení, zatěžovacích schémat stavby – přístavby obchodní galerie C (č.l. 228) soud mj. zjistil schéma stavby a popis jeho jednotlivých dilatačních celků výstavby.

36. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání č. ST/ C/01 2020 ze dne 21.4.2020 (č.l. 359, 365, 524) soud zjistil rozsah smluvních ujednání mezi žalovanou a [právnická osoba] s.r.o. v souvislosti s nájmem nebytových prostor v 1. nadzemním podlaží budovy C o celkové výměře 136, 5 m² vyznačených v příloze [číslo] smlouvy, kdy rekonstrukce žalovanou měla být dokončena nejpozději do [datum] v rozsahu podle přílohy [číslo]. Ze smlouvy vyplývá ujednání o propojení předmětné nájemní smlouvy se splněním pronájmu nebytových prostor v budově A na adrese [ulice a číslo] v [obec] u personálně a majetkově propojené společnosti [právnická osoba] rozsahu části 1. nadzemního podlaží (provoz lékárny) a dále [číslo] nadzemního podlaží (ordinace) po celou dobu pronájmu. Doba trvání nájmu sjednána na dobu 7 let s možností automatické prolongace o dalších 5 let. K uvedené lékárně doložen rovněž kolaudační souhlas vydaný stavebním úřadem Úřadu městské části města Brna, [obec] - střed ze dne [datum] (č. l. 366) pro stavbu:„ Lékárna - prodejní prostor 1 B/1 budovy C - [příjmení] [příjmení]“. Z odůvodnění rozhodnutí mimo jiné zjištěno, že původní prostor 1 B/1 byl stavebními úpravami zmenšen o 8 m² posunem stávající příčky oddělující prostor 1A a 1B.

37. O obchodních aktivitách žalované ve smyslu nabízení pronájmu komerčních prostor umístěných v budově C v místech dříve plánované lékárny žalobkyně svědčí předložená emailová komunikace z listopadu 2019 až března 2020 (č.l. 525), včetně zákresu nabízeného prostoru pro společnost [právnická osoba] (č.l. 528).

38. Z předložené kompletní projektové dokumentace žalobkyně a ze spisového materiálu stavebního úřadu [anonymizována tři slova] [územní celek], [obec] vedeného pod sp. značkami [číslo] [spisová značka] a [číslo] [spisová značka] bylo možnost zjistit jednotlivé aspekty plánované výstavby lékárny a všech souvisejících technických otázek, dále pak jednotlivá technická specifika realizace přístavby galerie C budovy C, z nichž bylo mj. zjištěno, že okolnosti plánované či již realizované přístavby galerie C byly v uvedených dokumentech vypracovaných pro žalobkyni zmiňovány, s touto výstavbou bylo v rámci dokumentace počítáno a byla zohledněna i v rámci dílčích výpočtů či při posuzování rizik nebo charakteru stavby.

39. Soud rovněž provedl důkazy výslechem svědků. Z výslechu [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud mj. zjistil, že ten měl coby zaměstnanec žalobkyně na starosti technickou stránku věci z pozice technického manažera, připomínkoval nájemní smlouvu; v tomto projektu byla významná otázka požární ochrany, jinak se mělo jednat o standardní realizaci lékárny. Prostor budoucí lékárny navštívil v době pořizování sond pro účely zpracování dokumentace z hlediska požární ochrany a poté v době, kdy už byl tento prostor oddělen od zbytku objektu protipožární sádrokartonovou konstrukcí a uvnitř prostoru byly nainstalovány fancoilové jednotky, v obou případech tehdy do prostoru vcházel zadním zásobovacím vstupem. Pro účely provozu lékárny měl sloužit vstup z tzv. náměstíčka, pro realizaci provozu lékárny byly klíčové venkovní zpevněné plochy včetně chodníku vedoucího k budově C. V průběhu vývoje času svědek zaznamenal výstavbu monolitických C i výstavbu v místech pod ním, tyto popsal v předložené fotodokumentaci. V rámci budovy C zaznamenal obnažené ocelové konstrukce při rekonstrukci obvodového pláště budovy. V rámci přípravy projektové dokumentace obdržela žalobkyně od žalované půdorysy objektu, do něhož navrhovali své dispozice; připustil, že v situačních výkresech byly zřetelné i ostatní budovy včetně konceptu náměstíčka; rovněž měl k dispozici vizualizace (jako na č. l. 158), ale nepamatoval si na zdroj těchto informací. Jednotlivé objekty zaznamenané ve vizualizaci chápal jako individuální stavby; v rámci vyjednávání o umístění lékárny bylo několik možných variant umístění lékárny v objektu budovy C (až 7 variant), nikdy však mimo tuto budovu, žalobkyně se proto nezabývala vazbami na sousední objekty - v souvislosti s tímto však následně svědek připustil, že v průběhu plánování umístění lékárny byla řešena i 1 varianta (příloha č.l. 227), která by umístěním lékárny zasahovala i do přístavby galerie C (aktuálně provoz drogerie); následně připustil, že v průběhu kontraktačního procesu byla zvažována varianta využití prostor galerie pro účely lékárny respektive byla možná vnímat souvislost výstavby galerie a rekonstrukce budovy sice coby související, komplexní výstavbu. Pro žalobkyni byla fáze rozestavěnosti komplexu budovy C a okolních staveb v době sjednané původně pro předání holoprostoru akceptovatelná pro výstavbu lékárny, nikoli pro její samotný provoz; běžně bývají lékárny realizovány ve fázi určité rozestavěnosti budov ještě před kolaudačním řízením. Je v souvislosti s uzavřením 1 z dodatků svědek obdržel od žalované informace o posunu termínu ze stavebních důvodů pro posun stavebních prací, tuto informaci předával dál. Ve smlouvě zakotvené stavebně-technické důvody pro odstoupení od smlouvy svědek chápal coby zakotvenou obranu pro žalovanou pro případ, že by z důvodů nepovolení výstavby/provozu lékárny byl projekt ukončen a byla by tak možnost od smlouvy odstoupit. Důvody sdělenými žalovanou pro nutnost sepsání dodatků odsunujících dobu předání holoprostoru žalobkyní bylo zdržení ve stavebních pracech, bez bližší specifikace, toto mu bylo sděleno telefonicky [anonymizováno] [příjmení]. Stav staveniště v době sepsání dodatků si žalobkyně monitorovala, pořizovala se fotodokumentace. Před započetím plánování umístění lékárny byl prostor přízemí budovy C otevřený, později vznikly sádrokartonové požární příčky vymezující prostor lékárny; svědek do tohoto vstupoval zadním vchodem z foyeru, tento byl dostatečně rozměrný pro umožnění vstupu dodavatelů a stavebních dělníků pro účely úpravy prostor jo. Prostory galerie vnímal jako propojené skrze tzv. náměstíčko před budovou C. Svědek uváděl, že neměl ponětí o výstavbě podzemních garáží v daném v místě, ačkoli obsah emailu ze dne [datum] obsahuje informaci o těchto; tuto výstavbu vnímal jako součást technického zázemí budovy. Svědek trval na tom, že v průběhu sjednávání nájemního vztahu nebo jeho dodatků nebylo žalobkyni ze strany žalované sděleno, že předmětné prostory jsou spojeny s přístavbou galerie nebo že žalovaná při výstavbě nepostupuje v souladu s právními předpisy, žalovaná předpokládala, že výstavba je řádně povolena. Pozdější zahájení provozu ve vedlejších objektech nebylo pro žalobkyni zásadní, důležitý byl výhledově plánovaný provoz řetězce [anonymizováno] a dalších provozovatelů, to vše v kontextu silné občanské základny v daném místě (pro otázku na možný zájem o lokalitu v případě neexistence provozu řetězce [anonymizováno] odkázáno na kompetentnější osoby). Aktuálně provozovaná lékárna v budově C má dle něj totožné uspořádání jo. Za žalovanou se sjednávání smlouvy o nájmu, resp. o uspořádání prostor pro budoucí lékárnu účastnil tento svědek a svědek [příjmení] [příjmení].

40. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud mj. zjistil, že tento u žalobkyně působil v letech 2011 až 2017 jako akviziční manažer pro zdejší oblast. V minulosti spolupracoval s osobami poté zastupujícími žalovaného na jiných projektech ([příjmení] [jméno]), po zkušenostech vstoupil do jednání s žalovanou a byl aktivní u sjednání předmětné nájemní smlouvy, nesl tzv. obchodně-technickou odpovědnost za smlouvu, byl zmocněn smlouvu individuálně tvořit. Potvrdil, že žalobkyně obdržela výkresy ve formátu PDF a DWG, na základě kterých zpracovala dokumentaci pro výstavbu lékárny (zpracováno asi 8 variant). Dle svědka stávající lékárna umístěná v budově C odpovídá jedné z řešených variant zpracovaných žalobkyní; prostor byl v souvislosti se schválenou dispozicí lékárny ze strany SÚKL pro účely nájemní smlouvou již alokován. Zájem o kontraktaci ze strany žalobkyně umocnila posléze získaná informace o tom, že budou k budově C přistavovány objekty dalších obchodních jednotek (původně mj. pro [příjmení]), poté do projektu vstoupil i řetězec [anonymizováno], kdy tato informace o sousedství lékárny s tímto řetězcem učinila atraktivitu projektu pro žalobkyni ještě větší (v kontextu skladby obyvatelstva v dané lokalitě, znalostí dopravních trajektorií obyvatelstva atd.). Projekt rekonstrukce budovy sice primárně vnímal jako samostatný projekt, ovšem v kombinaci s budovami, které měly následně vzniknout, bylo zřejmé, že se jedná o komplex s přidanou hodnotou spočívající v dostavbě a rekonstrukci dalších dílčích částí; v pozdějším čase bylo dle svědka zřejmé vytvoření podzemního obchodního centra, které propojí všechny tři věže A, B, C dohromady se vznikem pasáží s obchodními jednotkami a komerčně – společenským využitím prostor – plánky k této dispozici byly již reálně dostupné v době, kdy se svědek s projektem seznámil, znal podklady o výstavě výstavby galerii C a jejím napojení na provoz v budově C. Připustil dále, že v případě nemožnosti realizovat lékárnu v budově C by ubíral svůj zájem k získání prodejní plochy v jiných částech napojených na budovu. V době sepsání nájemní smlouvy nebyl dle něj očekávatelný stavebně-technický nebo stavebně-právní důvod, který by mohl vést k odstoupení od smlouvy, vyjma případné možnosti nevydání povolení ze strany SÚKL nebo případné technické neřešitelnosti nějakého neočekávaně vzniklého problému. Svědek znal průběžný vývoj staveniště, místo pravidelně navštěvoval, měl informace o časových harmonogramech, např. dílčí termíny byly vázány na např. otevření prodejny [anonymizováno] atd., stavební práce v místě budoucího náměstíčka a vchodu do lékárny považoval za dílčí postup v rámci systému nutných stavebních prací. Otevření lékárny bylo podmíněno skutečností umožnění přístupu do lékárny. Pro účely výstavby lékárny by bylo použití pouze zadního zásobovacího vchodu problematické vzhledem k nutnosti přemístění materiálu při překonávání výškového rozdílu přibližně 30 schodů, dále průchodu přes turnikety a přes dveře šířky 90 cm, ačkoli v případě nutnosti by i tato realizace byla při obtížích možná. Tudíž se čekalo na dokončení všech staveních prací a až následně by se řešila samotná lékárna – po dobu trvání stavebních prací by byla obchodní jednotka lékárny neuživatelná. Od prodlení na straně žalované odvozoval nemožnost vzniku prodlení na straně žalobkyně dle smlouvy. Současně, aby celý projekt dával smysl, musela být dle něj dokončena určitá fáze výstavby, na kterou byla lékárna napojena, a to včetně úpravy okolí stavby umožňující následnou realizaci výstavby prostor lékárny. Za situace, kdy by nadzemní objekty přístavby galerie C nebyly zbudovány/dokončeny by podmínkou převzetí prostor pro výstavbu lékárny žalobkyní dle svědka nutně musela být dohoda o způsobu a termínu dokončení vnějších, venkovních prací na budově a okolí, aby mohl být naplněn účel nájemní smlouvy pro žalobkyni a lékárna mohla být zpřístupněna zákazníkům. Stav staveniště zachycený na fotodokumentaci z č.l. 44 až 51 spisu svědek popsal jako stav již umožňující navést k hlavnímu vchodu do lékárny materiál potřebný k výstavbě lékárny. Dále svědek uvedl svou domněnku, že možnou pravou motivací žalované k odstoupení od smlouvy mohla být výhodnější nabídka pronájmu předmětných prostor související s pronájem kancelářských prostor většího množství.

41. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tento z pozice právníka působícího u žalobkyně revidoval dokumenty související se vznikem smluvního vztahu mezi účastníky, připomínkoval smlouvu. Návrhy smlouvy i dodatků přišly ze strany žalované. Článek XI. odst. 3 (označen jako odst. 9) popsal jako standardní ustanovení vztahující se na případnou nemožnost úpravy prostor a výstavby lékárny v řešeném prostoru. Sepsání dodatků mezi účastníky bylo zdůvodněno prodlením se stavbou jako takovou bez bližší specifikace, z praxe je však běžné, že se termíny prodlužují, jedná se o standardní proces. Případné uzavření 3. dodatku nájemní smlouvy prodlužujícího dobu plnění nebylo ze strany žalované navrženo. Vydaném zákazu pokračování ve stavebních pracích ze strany stavebního úřadu se žalobkyně dozvěděla až v rámci doručeného odstoupení od smlouvy.

42. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] v řízení mj. uvedl, že je aktuálním akvizičním ředitelem žalobkyně od září 2013, působil jako nadřízený [anonymizováno] [příjmení]. Svědek potvrdil že projekt byl pro žalobkyní zajímavý i s ohledem na výstavbu obchodní galerie, budoucího zapojení řetězce [anonymizováno] a drogerii, což by lékárna svým sortimentem doplňovala. Byl seznámen se studií projektu, několikrát se ve studiích měnilo umístění lékárny. Ustanovení o možnosti odstoupení od smlouvy bylo do smlouvy začleněno s ohledem na případnou okolnost, kdy by se projekt nepodařilo zrealizovat (občanské iniciativy, statika), toto ustanovení považoval za standardní podmínku. Žalobkyně byla skrze manažera výstavby ve spojení s projektantem stavby, vyprojektovala se lékárna, byl získán souhlas s jejím vybudováním, nebyl spatřován důvod, proč by nebylo možné lékárnu zrealizovat. V roce 2017 byl osloven [anonymizováno] [příjmení] s tím, že došlo ke zdržení s výstavbou, a byl žádán o posunutí termínu předání prostor, což bylo žalobkyní odsouhlaseno, zájem o výstavbu lékárny byl dlouhodobý, žalobkyně nepožadovala ani sankce za prodlení. Svědek popsal, že v rámci jiné schůzky s [anonymizováno] [příjmení] jim bylo sděleno, že o prostory lékárny má zájem manželka jiného nájemce pronajímajícího tři patra v budově; za nastíněné problémy očekával kompenzaci, nabídku jiného vhodného projektu, případně odstupné odpovídající reálné ztrátě provozu v daném místě (celkově odhadem ve výši 4.000.000 Kč x 7 let, kompenzace v poměrné části), následně bylo žalobkyni sděleno odstoupení od smlouvy. V průběhu zdejšího řízení byla žalobkyně oslovena Ing. [příjmení] s nabídkou realizace jiného nájmu prostor pro lékárnu v rámci areálu [ulice], ovšem s podmínkou současného nájmu tří pater prostor pro lékařské služby; tato byla žalobkyní odmítnuta, další nabídky jiných možných prostor k nájmu taktéž. Předmětný celek výstavby komplexu [ulice] svědek chápal jako celkový projekt, jako jeden komplex – část byla původně v provozu, část se přistavovala; toto ho zajímalo z pohledu obchodních podmínek, neřešil okolnosti případných dílčích stavebních povolení. Dle svědka žalobkyně neobdržela informace o míře funkčního technického a obchodního napojení jednotlivých částí projektu. Ohledně fáze rozestavěnosti projektu, která by umožňovala převzetí předmětných prostor k úpravám lékárny, uvedl, že tyto by měly vyplývat mezi účastníky smlouvy z rozhraní dodávek a prací. Zastavení stavebních prací z důvodu nařízení stavebního úřadu byla okolností na straně žalované, která způsobovala její prodlení. Svědek výslovně uvedl, že žalobkyně do projektu vstupovala s tím, že předmětná lékárna bude součástí obchodní galerie, v níž bude působit řetězec [anonymizováno], drogerie a další obchodní jednotky; současně však uvedl, že by existence a provoz samotné lékárny mohly fungovat i nezávisle na jiných obchodních jednotkách. Potvrdil také, že soudní cestou žalobkyně vůči žalované neuplatnila náhradu škody v podobě ušlého zisku.

43. Z ostatních provedených listinných důkazů soud nevyvodil žádné závěry rozhodné pro posouzení věci.

44. Soud zhodnotil provedené důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel.

45. Věc byla po hmotněprávní stránce posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "o. z."), účinného od 1. 1. 2014, neboť se jedná o právní poměr vzniklý za jeho účinnosti.

46. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

47. Podle § 2004 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

48. Z pohledu procesního soud aplikoval mj. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), dle nějž určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

49. Po provedeném dokazování, jeho zhodnocení a právním posouzení věci soud dospěl k závěru, že žaloba není v části nároku I. ani v jednom z uplatněných částí eventuálního petitu důvodná.

50. Předmětem určovací žaloby coby procesního nároku, který je uplatňován žalobou na určení, může být pouze existence či neexistence právního poměru nebo práva, nikoli však určení pouhých právních skutečností, jelikož taková žaloba není způsobilá zjednat pevný základ pro právní vztahy účastníků řízení a nevedla by tak k předcházení dalších sporů (až na konkrétní zákonem upravené případy, u nichž není zákonem vyžadováno splnění podmínky naléhavého právního zájmu, který vyplývá z jejich explicitní právní úpravy). Samotný naléhavý právní zájem představuje právní zájem žalobce na požadovaném určení, a to jako předpoklad míry ohrožení nebo nejistoty, kterému by byl účastník vystaven, kdyby nebylo určeno jeho právo nebo právní vztah, kterého se účastní. Součástí definice existence naléhavého právního zájmu je i skutečnost, že stav nejistoty nebo ohrožení žalobce nelze odstranit jiným právním prostředkem (např. podáním žaloby na plnění). Současně platí závěry dosavadního výkladu norem a konstantní judikatury, že existencí naléhavého právního zájmu musí být podmíněna i žaloba na určení neplatnosti právního jednání.

51. Jak vyplývá z dosavadního konstantního přístupu judikatury, v případě žaloby na určení jde o rozhodnutí preventivní, které může přinést účelnou ochranu práva či právního postavení žalobce pouze před tím, než dojde k porušení práva. V případě již nastalého porušení práva, kdy reparace lze dosáhnout uložením povinnosti, nemá určovací rozhodnutí soudu význam a je nutno domáhat se žalobou určitého plnění (viz např. rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 14 Cmo 514/2011). V rámci žaloby na plnění bude současně zkoumána otázka existence práva či právního poměru jako otázka předběžná.

52. Neplatnost právního jednání je právem stanovený následek vad určitého právního jednání, s nimiž tento důsledek spojuje zákon. Neplatnost jednání není sama o sobě právem ani právním poměrem, ale jedná se o zákonný důsledek určitých právních skutečností. Žaloba o určení neplatnosti právního jednání má rovněž povahu preventivní, nemá konstitutivní účinky a jejím smyslem je předejít porušení práva. V případě, že nastaly v důsledku vad právního jednání následky v podobě např. vzniku škody nebo jiné újmy, bude na místě již jen podání žaloby vedoucí k reparaci těchto následků, nikoli podání žaloby určovací na neplatnost právního jednání, které k těmto důsledkům vedlo. Platí, že i určení neplatnosti právního jednání je podmíněno naléhavým právním zájmem. V rámci určité posloupnosti žalob dle obsahu a smyslu sledovaného právního zájmu je ochrana práv již porušených spojena s žalobou na plnění; takováto žaloba vylučuje možnost žaloby na pozitivní či negativní určení práva nebo právního poměru. Naopak možnost podání žaloby na určení práva či právního poměru vylučuje současně možnost žaloby na určení právní otázky v podobě platnosti nebo neplatnosti právního jednání.

53. Co se však týče žaloby na určení samotné neplatnosti právního jednání, pak otázku neplatnosti tohoto právního jednání lze povětšinou posoudit v rámci vyřešení předběžné otázky ve vztahu k existenci práva nebo právního poměru, o které se jedná, když toto primární posouzení nemá potenciál vyřešit obsah sporného právního poměru nebo práva. Soudní praxe již dovodila, že má-li právní otázka, o které má být rozhodnuto, povahu předběžné otázky ve vztahu k existenci práva nebo právního poměru, není dán právní zájem na určení této předběžné otázky, je-li možné žalovat přímo na určení existence práva nebo právního poměru. Současně tak platí závěr, že lze-li žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká (§ 80 písm. c) o.s.ř.).

54. V duchu výše popsaných závěrů soud posuzoval sekundární petit v rozsahu eventuálního petitu žaloby směřujícího k určení neplatnosti odstoupení žalované od nájemní smlouvy. Po provedeném dokazování a posouzení věci dospěl soud k závěru, že na určení neplatnosti odstoupení žalované od smlouvy není v tomto případě dán naléhavý právní zájem už s ohledem na skutečnost, že otázku platnosti či neplatnosti odstoupení od smlouvy lze posoudit jako otázku předběžnou ve vztahu k určení existence právního poměru mezi účastníky. I případná deklarace neplatnosti odstoupení od nájemní smlouvy by nevedla k narovnání právního stavu mezi účastníky a k odstranění jejich sporu. Pro zjištěný nedostatek naléhavého právního zájmu na takovém určení soud tedy žalobu v rozsahu sekundárního petitu v rámci eventuálního petitu zamítl, jak vyplývá z druhé části výroku I.

55. V tomto konkrétním případě je soud toho názoru, že bylo na místě podání žaloby na plnění z nájemní smlouvy, kdy v rámci takového řízení jsou v rámci předběžných otázek souhrnně posuzovány okolnosti existence a trvání smluvního vztahu mezi účastníky, a to včetně posouzení platnosti odstoupení žalované od nájemní smlouvy.

56. Co se týká posouzení otázky platnosti odstoupení žalované od nájemní smlouvy, zde je dle názoru soudu podstatné zejména smluvní ujednání obsažené v článku XI. odst. 3 (označeno jako odst. 9) nájemní smlouvy, v němž bylo ujednáno jednostranné oprávnění pouze žalované k odstoupení od nájemní smlouvy v případě„ technicko-stavebních“, popř.„ stavebně-právních“ důvodů znemožňujících, aby bylo žalobkyni umožněno sjednané užívání předmětu nájmu, přičemž předmět a účel nájmu byl současně deklarován v článku III. smlouvy jako přenechání předmětných prostor žalobkyni pro dočasné užívání pro účely podnikatelské činnosti žalobkyně v souvislosti s provozováním lékárny. Odstoupení coby právní jednání směřující k zániku závazku je jednostranným adresovaným právním jednáním, jehož účinky nastávají okamžikem, kdy dojde protistraně, což se v tomto případě stalo dne [datum]. Toto odstoupení bylo současně učiněno před datem [datum] sjednaným pro předání holoprostoru lékárny žalobkyni.

57. Požadavky na určitost a srozumitelnost obsahu právního úkonu odstoupení byly v tomto případě splněny, když z dopisu žalované ze dne [datum] lze dovodit její záměr odstoupit od předmětné smlouvy a ukončit tak nájemní vztah (viz. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 33 Odo 779/2001). Co se týká důvodů umožňujících platné odstoupení od smlouvy, tyto vyplývají buď ze zákona, nebo z podmínek smluvně dohodnutých stranami, přičemž výslovné uvedení konkrétního důvodu pro odstoupení od smlouvy není nutnou podmínkou pro platnost takového jednostranného právního úkonu (viz. např. nález ÚS sp. zn. IV. ÚS 182/2001). Existenci a opodstatněnost důvodů pro odstoupení je nutno tvrdit a prokázat v případném soudním řízení vedeném o platnost odstoupení, přičemž odstupující strana nese břemeno tvrzení a břemeno důkazní.

58. Odstoupení je jedním ze zákonných důvodů zániku závazku, kterým se závazek zrušuje ex tunc, tedy od svého počátku. Toto právo zrušit jednostranným úkonem smluvní vztah mezi účastníky smlouvy, které je dohodnuto ve smlouvě, lze vykonat jen, pokud jsou pro to v době uplatnění stále dány smluvené důvody. Dle judikatury jestliže v době, kdy je projev o zrušení smlouvy doručen druhé straně, trvají skutečnosti, při nichž lze toto právo vykonat, došlo k ukončení smluvního vztahu a okolnosti, které nastanou později, nejsou podstatné. Pokud by však v době, kdy účastník smlouvy tuto svým úkonem zruší, již předpoklady stanovené smlouvou neexistovaly, nelze toto právo vykonat, i kdyby předtím tyto okolnosti byly dány (viz. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 5 Cmo 418/1996). Soud tak v dané věci posuzoval okolnost naplnění tzv. technicko-stavebních, popř. stavebně-právních důvodů znemožňujících umožnit žalobkyni sjednané užívání předmětných prostor pro účely provozování lékárny, přičemž definici těchto pojmů posuzoval v kontextu právních předpisů upravujících předmětnou oblast.

59. Na podkladě provedeného dokazování má soud za to, že žalobkyně byla v souvislosti s vyjednáváním smluvního vztahu informována o plánované realizaci přístavby galerie C budovy C, což mj. vyplývá z listinných důkazů (např. e-mailové komunikace z ledna 2016, prospektové nabídky pronájmu, koordinační studie, vizualizace atd.), rovněž to potvrdily výslechy některých svědků. S tímto plánovaným a stavebním rozšířením komerčního zázemí budovy C a s vytvořením komplexu [ulice] počítal v rámci svých marketingových propočtů svědek [příjmení] [příjmení], akviziční manažer žalobkyně, dle něhož byla připravovaná rozsáhlost plánovaného projektu komplexu [ulice] benefitem; akviziční manažer Ing. [příjmení] např. potvrdil, že celý areál výstavby na adrese [ulice] považoval za jeden komplex, v rámci něhož by se lékárna žalobkyně uplatnila. Svědek [příjmení] [příjmení], technický manažer žalobkyně, připustil, že se orientoval v situačních výkresech, kde byly zřetelné i detaily ostatních budov včetně konceptu tzv. náměstíčka. Pokud [anonymizováno] [příjmení] k okolnostem výstavby podzemních garáží a jejich souvislostí s možnostmi odsunu realizace nájemního vztahu uváděl, že tyto si nedával do spojitosti, tomuto přesvědčení odporuje obsah emailové komunikace z ledna 2017, v rámci níž [anonymizováno] [příjmení] za žalovanou sděloval potřebu posunu termínu předání holoprostoru pro lékárnu v návaznosti na výstavbu podzemních garáží a následný neupravený terénní povrch před vstupem do lékárny. Současně pokud bylo v rámci sjednávání nájemního vztahu řešeno několik variant umístění samotných prostor lékárny a bylo doloženo, že byla zvažována i možnost využití prostor galerie C pro umístění části prostor lékárny, z tohoto soud usuzuje, že žalobkyně měla informace o možnostech a okolnostech funkčního propojení přístavby galerie C a samotné budovy C. Bez ohledu na zjištění, nakolik by lékárna žalobkyně byla schopna tržně existovat a profitovat i bez případných sousedících obchodních jednotek, případně v jaké míře by provozu lékárny bránil až pozdější start provozu vedlejších obchodních jednotek, soud v rámci dokazování zjistil, že o plánované realizaci výstavby přístavby galerie C budovy C panovalo na straně žalobkyně povědomí, o čemž svědčí rovněž obsah projektové dokumentace, v rámci níž je v určitých pasážích a řešených oblastech odkazováno na budoucí připravovanou výstavbu galerie C v rámci zákresů, propočtů a zohledňování parametrů stavby.

60. Co se týká faktické nemožnosti užívání předmětu nájmu žalobkyní v období měsíce července 2018, kdy došlo ze strany žalované k odstoupení od smlouvy, zde z fotodokumentace a svědeckých výpovědí vyplynulo, že v dané době nebylo bezprostředního okolí stavěných objektů přístavby galerie C a samotné budovy C v takovém stavu, aby umožnilo žalobkyni nerušené užívání předmětu nájmu. I za situace, kdy by již byl vystavěn samotný prostor lékárny (realizován žalobkyní), by nebyl prakticky možný samotný provoz lékárny, když do míst stále ještě staveniště by nebyl umožněn vstup běžných zákazníků žalobkyně; takovýto vstup osob by představoval riziko zapovězené i samotnými rozhodnutími stavebního úřadu. Pokud žalobkyně argumentovala možností postupovat v době provádění úpravy bezprostředního stavebního okolí budovy C a dostavby objektů přístavby galerie C tím způsobem, že by v mezidobí byl vystavěn prostor lékárny - případně i za užití zadního zásobovacího vchodu prostor vedoucího přes zadní vchod budovy C při překonávání výškových rozdílů v podobě schodů atd. - pak je nutno konstatovat, že tyto činnosti žalobkyně (související s přípravou a vybudováním prostor lékárny pro budoucí provoz) nepředstavují samy o sobě celý rozsahu sjednaného způsobu užívání nájmu předmětných prostor, když smluvně bylo sjednáno užívání prostor za účelem provozování lékárenské činnosti. I vzhledem k výsledkům dokazování listinnými důkazy (jednotlivá dílčí rozhodnutí stavebního úřadu, např. rozhodnutí ze dne [datum], ze dne [datum] aj., fotodokumentace) je zřejmé, že v dané době nebylo možno řádné užívání předmětu nájmu žalobkyní v rozsahu sjednaném v nájemní smlouvě, když v dané době platil zákaz veškerých stavebních prací vyslovený stavebním úřadem, přičemž samotné dodatečné povolení k dosud načerno prováděným stavebním pracem na výstavbě galerie C a současně povolení stavebních prací dosud nevykonaných, bylo stavebním úřadem vydáno až v březnu 2019, tudíž prostory bezprostředně navazující na budovu C včetně vnějšího okolí se nacházely v režimu tzv. staveniště, a to se všemi omezeními, které pro stavbu vyplývají z veřejnoprávní předpisů. Z pohledu soudu tak byly v dané věci stavebně právní a technický stavební důvody pro nemožnost užívání předmětných prostor žalobkyní tak datum odstoupení žalované od smlouvy naplněny.

61. Okolnost věci spočívající v tom, že žalovaná realizovala faktickou výstavbu přístavby galerie C budovy C bez řádného a včas obstaraného stavebního povolení nemá dle názoru soudu vliv na platnost sjednaného ustanovení o možnosti odstoupení žalované od nájemní smlouvy. Uvedenou skutečnost by bylo možno posuzovat v rámci odpovědnostních titulů.

62. V řízení dále nebylo možno dovodit sjednanou možnost odstoupení od smlouvy výhradně ze situace, kdy by se sjednané plnění stalo definitivně objektivně nemožným pro dobu kdykoliv do budoucna. V tomto duchu nelze sjednaná ustanovení smlouvy vykládat.

63. Co se týká ze strany žalobkyně namítaných okolností reálně motivujících žalovanou k odstoupení od smlouvy ve prospěch jiného provozovatele taktéž lékárny (v návaznosti na přislíbený rozsáhlejší pronájem kancelářských prostor spřízněnou osobou k osobě provozovatele lékárny), coby důvod odporující dobrým mravům, tento nebyl v řízení prokázán, ačkoli měl být zaměstnancům žalobkyně sdělen ze strany žalované. Předložená nájemní smlouva ve prospěch nájemce [anonymizováno] [právnická osoba], k prostorám dříve plánovaným pro užití žalobkyní, jednak poukazuje na určitou stavební úpravu těchto prostor oproti původním dispozicím žalobkyně, ale zejména z této smlouvy bylo zjištěno, že pronájem tohoto prostoru [právnická osoba] s.r.o. má návaznost na rozsáhlý pronájem nebytových prostor v budově A sjednaný pro personálně a majetkově propojenou společnost za účelem provozu lékařských ordinací, přičemž obdobnou nabídku ze strany žalované obdržela dle svědka [příjmení] [příjmení] rovněž žalobkyně, tuto však odmítla. Rovněž bylo žalovanou doloženo, že v mezidobí mezi odstoupením od nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní a definitivním obsazením předmětné části komerčních prostor byla řešena nabídka těchto prostor i vůči jiným subjektům (řetězec [anonymizováno]).

64. Závěrem lze konstatovat, že předmětný smluvní vztah byl uzavřen mezi dvěma podnikateli orientovanými v oblasti trhu a obchodních aktivit, dostává se jím právního poradenství, tudíž vědomě odsouhlasené začlenění článku XI. odst. 3 smlouvy umožňující výhradně žalované coby pronajímateli odstoupení od smlouvy v případě naplnění poměrně obecně stanovených důvodů„ stavebně-právních“ nebo„ technicko-stavebních“ nelze považovat za nepřiměřené oslabení strany žalobkyně ve smyslu nedostatečné právní ochrany její pozice pro případné uplatnění tohoto ustanovení žalovanou. Ostatně i za žalobce byly činěny požadavky na obsah sjednaných práv a povinností v nájemní smlouvě, jak vyplývá z doložené komunikace při precizaci a připomínkování smlouvy (např. požadavek žalobkyně na vyloučení ust. § 2000 o. z. pro sjednávaný právní vztah). V rámci kontraktačního procesu měly strany smlouvy možnost ošetřit i případné dopady takového postupu ze strany žalované v podobě ujednání zakotvujících paušálně či jinak stanovené náhrady způsobených nákladů a újmy na straně žalobkyně, případně navýšení sjednaného odstupného pro takový případ.

65. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že uplatněné stavebně-technické a stavebně-právní důvody, coby důvody pro odstoupení od nájemní smlouvy z důvodu nemožnosti užívání předmětu nájmu žalobkyní, byly ze strany žalované naplněny a platně užity. Bylo prokázáno, že v době učinění odstoupení od smlouvy trvaly na straně žalované okolnosti v podobě nedokončení stavebních prací souvisejících s přístavbou galerie C, které měly vliv i na nemožnost užívání samotné výškové budovy C ve smyslu umožnění řádného užívání nájmu žalobkyní v podobě provozu lékárenské činnosti a s tím souvisejícího předání předmětných prostor do dispozice žalobkyně. Soud vzal v potaz rovněž chronologický vývoj předcházející a navazující na dobu odstoupení od smlouvy, kdy bylo zejména z úřední dokumentace stavebního úřadu zjištěno, že faktické naplnění smlouvy z důvodu realizace přístavby galerie C a souvisejících venkovních stavebních prací před budovou C byly i po právní stránce realizovatelné nejdříve až v období konce roku 2019, resp. přelomu roku 2019 2020.

66. Vzhledem k uvedenému soud tedy dospěl k závěru, že žaloba na plnění v podobě realizací stavebních úprav předmětných prostor, jak vyplývaly i z rozhraní dodávek prací a dodávek sjednaných v rámci nájemní smlouvy, nebyla po právu z důvodu zrušení nájemního vztahu v důsledku odstoupení žalované od smlouvy, a proto tuto žalobu v rozsahu primárního petitu v rámci eventuálního petitu zamítl, jak vyplývá z první části výroku I. rozsudku.

67. Na okraj nutno uvést, že v době rozhodování soudu by se i v případě prokázání skutečností vedoucích k závěru o neplatnosti odstoupení žalované od nájemní smlouvy jednalo o požadované plnění, které se postupem času stalo nemožným. A to jednak s ohledem na uplynutí doby platnosti souhlasu stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru žalobkyně vydaným dne [datum] a opravňujícím žalobkyni ke stavebních úprav pro změnu v užívání části stavby pro účely lékárny. Dále pak nutno zohlednit již provedenou faktickou realizaci jiné obchodní jednotky v obchodních místech původně zamýšlených pro účely zbudování prostor určených pro účely nájmu žalobkyně; tato odlišná provozovna, byť rovněž s účelem provozu lékárny, byla realizována na základě jiného souhlasu stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru jiného subjektu. V daném případě by tak přicházela do úvahy aplikace ust. § 2006 a násl. o. z.

68. V souvislosti s právním hodnocením výše uplatněného nároku žalobkyně, kdy soud dospěl k závěru o platném odstoupení žalované od nájemní smlouvy, soud rovněž posuzoval další související vznesený nárok ze strany žalobkyně na úhradu částky 100.000 Kč coby smluvní pokuty z prodlení. Vzhledem k platnému zrušení nájemního vztahu dospěl soud k závěru o tom, že na straně žalobkyně je dán nárok na úhradu odstupného ve výši 100.000 Kč dle čl. XI. odst. 9 nájemní smlouvy. S ohledem na volnost právního hodnocení věci soudem na podkladě prokázaných skutečností tak soud ve výroku II. přiznal žalované povinnost zaplatit žalobkyni z titulu odstupného částku 100.000 Kč spolu s příslušenstvím v podobě zákonných úroků z prodlení dle § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř.

69. O náhradě nákladů řízení soud ve výroku III. rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, k čemuž dospěl ři zohlednění poměru úspěchu a neúspěchu stran sporu dle § 142 odst. 2 o. s. ř.