43 C 2/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Leblochovou ve věci žalobce: Jméno žalobce Anonymizováno Anonymizováno ., IČO IČO žalobce , sídlem Adresa žalobce , zastoupený advokátem Jméno advokáta , sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného , bytem Adresa žalovaného , zastoupený advokátem Mgr. Anonymizováno Anonymizováno , sídlem Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno o zaplacení 60 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby byl žalovaný povinen zaplatit žalobci částku 60 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 60 000 Kč od 4.10.2022 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 40 293 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobce se žalobou po žalovaném domáhal zaplacení 60 000 Kč s úrokem z prodlení uvedeným ve výroku I z titulu dohody o koupi nemovitosti ze dne 26.7.2022 coby smluvní pokuty za nesplnění povinnosti žalovaného složit blokační úhradu. Prosazoval zejména, že na dohodu nedopadá úprava zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen "zákon o realitním zprostředkování"), neboť osoba, která má zájem uzavřít smlouvu se zájemcem, byla vyhledána již před uzavřením dohody. Ostatně ani uvedený zákon nevylučuje sjednání smluvní pokuty k utvrzení závazku žalovaného ani sjednání uvedeného závazku. Ke splnění služby žalobcem došlo již v okamžik uzavření dohody, žalovaný proto nebyl oprávněn od dohody ve lhůtě 14 dnů odstoupit. Výši smluvní pokuty považoval žalobce za přiměřenou. Dle žalobce nebyla blokační záloha určena primárně na úhradu kupní ceny.

2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok ani zčásti neuznal. Namítal zejména, že od dohody o koupi nemovitosti ze dne 26.7.2022, která zahrnuje smlouvu o smlouvě budoucí a smlouvu o realitním zprostředkování, a která je adhezní smlouvou a byla uzavřena distančním způsobem, včas odstoupil v souladu s ustanovením § 1829 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "o.z."), přičemž žalovaný jako spotřebitel nemůže být na tomto právu krácen. Dohoda je neplatná pro rozpor s ustanovením § 14 a § 15 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Poukazoval na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20.6.2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, dle kterého k uzavření realitní smlouvy či smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy se nemůže zavázat zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě uzavřené podle zákona o realitním zprostředkování. Dohoda je neplatná i z důvodu, že blokační úhrada měla být složena na účet, který je zveřejněn jako účet žalobce jako subjektu DPH, ale pokud měla blokační záloha krýt kupní cenu, pak se nutně jedná o úschovu, která musí být sjednána předem a písemně a realitní kancelář musí vést zvláštní účet úschovy. Dohodu podepsal žalovaný na digitálním zařízení při prohlídce nemovitostí, přičemž žalovaný nebyl schopen seznámit se s textem smlouvy a nebyl mu ani předán výpis z listu vlastnictví. Z opatrnosti vznesl žalovaný i námitku neplatnosti ujednání článku 6.2. smlouvy týkajícího se smluvní pokuty z důvodu její nepřiměřenosti a rozporu s dobrými mravy. Žalovaný navrhl, aby soud žalobu zamítl.

3. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaný uzavřel dohodu o koupi nemovitosti mimo rámec podnikatelské činnosti a mimo rámec samostatného výkonu podnikání, a tedy jako spotřebitel, a žalobce v rámci podnikatelské činnosti, a tedy jako podnikatel. Mezi účastníky nebylo dále sporu o tom, že dohoda byla uzavřena mimo obchodní prostory žalobce, že žalovaný nejpozději 2.8.2022 doručil žalobci odstoupení datované 28.7.2022 od dohody o koupi nemovitosti, že žalovaný žalobci nezaplatil blokační úhradu 200 000 Kč a že předmětné nemovitosti byly prodány jinému zájemci.

4. Soud provedl dokazování listinnými důkazy.

5. Z dohody o koupi nemovitosti soud zjistil, že byla uzavřena mezi , jméno FO, a , jméno FO, jako prodávajícími, žalovaným jako zájemcem a žalobcem jako realitní kanceláří (RK). , jméno FO, podepsala dohodu v rubrice prodávající dne 26.7.2022, , jméno FO, rubrice prodávající, žalovaný v rubrice kupující a , jméno FO, jednající za žalobce v rubrice zprostředkovatel dne 24.7.2022. Dohoda byla uzavírána na dobu do 24.9.2022. V dohodě bylo výslovně uvedeno, že je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě se prodávající a zájemce zavazují uzavřít kupní smlouvu, podle které zájemce koupí parcely č. 520/2, 522/1, st. 81, 524/5, stavbu č.p. 2 na parc. č. st. 81, 521/2, vše v k.ú. , adresa, za kupní cenu 4 725 000 Kč. V odstavci 5.1 dohody bylo uvedeno, že zájemce požádal RK o obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím, prodávající a zájemce (označovaní jako strany) prohlásili, že uzavřením dohody jim RK obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy a vznikl jí tak nárok na provizi, která je sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování. V odstavci 5.2 dohody bylo uvedeno, že pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy či jinému ukončení kupní smlouvy, zavazuje se zájemce namísto prodávajícího uhradit RK provizi ve výši blokační úhrady, splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy a zánikem dohody není dotčeno právo RK na provizi. V odstavci 6.1 dohody bylo uvedeno, že zájemce hradí blokační úhradu jako projev vážného zájmu o nemovitosti a uzavřením kupní smlouvy bude blokační úhrada použita na částečnou úhradu kupní ceny, nebude-li jiné dohody. RK vrátí blokační úhradu zájemci, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, vyjma odstavce 5.2 dohody, zájemce se zavázal uhradit blokační úhradu z vlastních prostředků. V odstavci 6.2 dohody byla uvedena výše blokační úhrady 200 000 Kč a že ji má zájemce uhradit do 10 kalendářních dnů od uzavření dohody na účet RK, a dále, že pokud je zájemce v prodlení s řádnou úhradou blokační úhrady déle než 5 kalendářních dnů, je povinen uhradit RK smluvní pokutu ve vši 30 % z blokační úhrady a dohoda se uplynutím této doby ruší s účinky do budoucna. V článku 8 dohody byly uvedeny povinnosti RK. V odstavci 8.1 bylo uvedeno prohlášení RK, že ke dni uzavření dohody neuzavřela obdobnou dohodu týkající se předmětných nemovitostí se třetí osobou. V odstavci 8.2 bylo uvedeno že v rámci zprostředkovatelské činnosti může být RK činná pro zájemce i prodávajícího. V článku 10 dohody byly uvedeny povinnosti prodávajícího, mimo jiné povinnost uzavřít na výzvu zájemce nejpozději do konce doby trvání dohody kupní smlouvu, v článku 11 dohody byly uvedeny povinnosti zájemce, mimo jiné nemařit zprostředkovatelskou činnost RK, vyzvat prodávajícího k uzavření kupní smlouvy do konce doby trvání dohody a prokázat svou solventnost. O uzavření smlouvy a jejím obsahu nebylo mezi účastníky sporu.

6. Z dopisu ze dne 2.8.2022 soud zjistil, že žalobce reagoval na odstoupení žalovaného od dohody datované 28.7.2022 tak, že požadavku žalovaného nelze vyhovět, a vyzval žalovaného k součinnosti, k níž patří mimo jiné i zaplacení blokační úhrady.

7. Z dopisu ze dne 18.8.2022 soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k úhradě smluvní pokuty dle článku 6 dohody ve výši 60 000 Kč (30 % blokační úhrady) do sedmi dnů od doručení výzvy. Z potvrzení o podání soud zjistil, že dopis byl odeslán žalovanému poštou dne 18.8.2022.

8. Z dopisu ze dne 29.8.2022 soud zjistil, že zástupce žalovaného sdělil žalobci, že žalovaný nárok na smluvní pokutu neuznává, neboť žalovaný zaslal žalobci odstoupení od dohody. S odkazem na § 14 a § 15 zákona o realitním zprostředkování také (z procesní opatrnosti) namítl, že dohodu nelze považovat za platnou. Dopis byl žalobci dodán do datové schránky dne 29.8.2022, jak soud zjistil z detailu zprávy.

9. Z dopisu ze dne 13.9.2022 soud zjistil, že žalobce reagoval na dopis ze dne 29.8.2022 tak, že odstoupení žalovaného není oprávněné, jak uvedl už ve vyjádření ze dne 2.8.2022.

10. Z dopisu ze dne 23.9.2022 soud zjistil, že zástupce žalovaného reagoval na dopis žalobce ze dne 13.9.2022 tak, že žalovaný trvá na stanovisku, že nárok na zaplacení smluvní pokuty neuznává. Dopis byl žalobci dodán do datové schránky 23.9.2022, jak soud zjistil z detailu zprávy.

11. Z předžalobní výzvy ze dne 22.9.2022 soud zjistil, že zástupce žalobce upomenul žalovaného o úhradu smluvní pokuty. Výzva byla žalovanému odeslána poštou dne 22.9.2022 a zásilka byla žalovanému dodána dne 26.9.2022, jak soud zjistil z podacího lístku a sledování zásilky.

12. Z dopisu ze dne 29.9.2022 soud zjistil, že zástupce žalovaného reagoval na předžalobní výzvu ze dne 22.9.2022 tak, že nárok na zaplacení smluvní pokuty neuznává. Dopis byl zástupci žalobce dodán do datové schránky 29.9.2022, jak soud zjistil z detailu zprávy.

13. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne 8.6.2022 soud zjistil, že ji uzavřeli , jméno FO, a , jméno FO, jako klient a žalobce jako realitní kancelář (RK), předmětem dohody byl závazek RK obstarat klientovi příležitost uzavřít se zájemcem o shora uvedené nemovitosti kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí a klient se za to zavázal uhradit RK provizi 225 000 Kč, dohoda byla uzavřena na dobu do 8.10.2022.

14. Z výpisu údajů o subjektu DPH soud zjistil, že jeden ze dvou účtů uvedených v dohodě, na který měl žalovaný uhradit žalobci blokační úhradu, je veden jako bankovní účet žalobce určený ke zveřejnění.

15. Soud pro nadbytečnost neprovedl žalobcem navrhovaný důkaz výslechem makléře žalobce , jméno FO, , že žalovaný byl seznámen s textem smlouvy a byl mu předán výpis z listu vlastnictví.

16. Na základě hodnocení shora uvedených důkazů a shodných tvrzení účastníků řízení soud učinil tento závěr o skutkovém stavu. , jméno FO, a , jméno FO, jako prodávající, žalovaný jako zájemce a žalobce jako realitní kancelář podepsali dne 24.7.2022 a dne 26.7.2022 dohodu o koupi nemovitosti se shora uvedeným obsahem. Žalovaný uzavřel smlouvu mimo rámec podnikatelské činnosti a mimo rámec samostatného výkonu podnikání, žalobce v rámci podnikatelské činnosti. Žalovaný žalobci nezaplatil blokační úhradu 200 000 Kč. Předmětné nemovitosti byly prodány jinému zájemci. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě smluvní pokuty ve výši 60 000 Kč.

17. Právním posouzením zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná.

18. Podle ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

19. Podle ustanovení § 15 téhož zákona smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. Vznesením námitky neplatnosti nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran z dalších smluv obsažených v listině podle věty první.

20. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 29.1.2025, sp. zn. 33 Cdo 1870/2024, ve vztahu k obsahově obdobné dohodě jako v souzené věci uzavřel k dovolání stejného žalobce jako v souzené věci, že na dohodu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování navázalo na dlouhodobou judikaturu (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 694/2011nebo rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. II ÚS 3261/2015), jejíž závěry lze shrnout tak, že „zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do budoucna uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy“. Právě pro smlouvy uzavírané realitním zprostředkovatelem s třetí osobou (kterou vyhledal na základě předchozí smlouvy o realitním zprostředkování se zájemcem – potenciální protistranou dané třetí osoby) je uvedený zákaz relevantní. Účelem § 14 zákona o realitním zprostředkování je zajistit, že zájemce musí mít (vůči realitnímu zprostředkovateli) právo realitní smlouvu neuzavřít, z čehož logicky vyplývá, že neuzavření realitní smlouvy nemůže být předmětem sankce ve prospěch realitního zprostředkovatele. V kontextu s § 14 zákona o realitním zprostředkování je třeba vykládat i jeho § 15, jehož cílem je zajistit, že zákaz stanovený v § 14 nebude obcházen pomocí třístranných dohod o realitním zprostředkování. Ustanovení § 15 zákona o realitním zprostředkování nerozlišuje mezi realitní smlouvou a smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy; smlouva o uzavření budoucí smlouvy (která je realitní smlouvou) je realitní smlouvou ve smyslu zákona.

21. Nejvyšší soud k námitce dovolatelky (v souzené věci žalobce), že výklad dohody nereflektuje její skutečný úmysl vést smluvní strany (prodávající a žalovaného) k uzavření smlouvy o budoucí realitní (kupní) smlouvě, a že její postavení v rámci dohody bylo pouze postavení vedlejšího účastníka, uzavřel, že žalobce zcela účelově své postavení v tomto třístranném právním jednání bagatelizuje.

22. Nejvyšší soud konstatoval, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy smluvní pokuta utvrzující povinnost uzavřít smlouvu může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, ne že se k tomu zaváže zájemce ve smlouvě zprostředkovatelské. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít realitní smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15). Již přijetí a odůvodnění závěru, že dohoda je smlouvou o realitním zprostředkování, opodstatnil odkaz na § 14 zákona o realitním zprostředkování, který zakazuje ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

23. Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí též uvedl, že prosazuje-li dovolatelka, že se jednalo (pouze) o smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, podpořila svou argumentaci odkazy na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 4097/2019 a sp. zn. 33 Cdo 2291/2021, která na danou věc nedopadají, neboť v nich byla řešena situace, kdy zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování nebyl ještě platný ani účinný.

24. Dle názoru soudu dopadají shora uvedené závěry Nejvyššího soudu i na souzenou věc. Z pohledu úpravy zákona o realitním zprostředkování z ujednání obsažených v dohodě vyplývá, že žalobce se jako realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout žalovanému – jako spotřebiteli ve smyslu § 419 o.z. – jakožto zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (§ 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování; úplatu žalovaný uhradil ve formě blokační úhrady. Dohoda je svým obsahem (mimo jiné) smlouvou o realitním zprostředkování dle § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování. Samotný text dohody obsahuje odbornou terminologii zákona o realitním zprostředkování, nadto v jejím odstavci 8.2 je uvedeno, že žalobce své úkony činí v rámci své zprostředkovatelské činnosti a v odstavci 11.1 je uvedeno, že zájemce nesmí mařit zprostředkovatelskou činnost žalobce. Na dohodu se proto vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, který je spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Tuto povinnost žalovanému ukládají články 6 a 11 dohody. Soud proto dospěl k závěru, že dohoda ze dne 26.7.2022 je neplatná pro rozpor se zákonem, a sice s ustanoveními § 14 a § 15 zákona o realitním zprostředkování, a to včetně ujednání o smluvní pokutě, jejíhož zaplacení se žalobce domáhal. Soud proto žalobu jako nedůvodnou v plném rozsahu (aniž se zabýval dalšími námitkami účastníků) zamítl (výrok I).

25. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Procesně zcela úspěšný žalovaný má proti žalobci právo na náhradu nákladů řízení ve výši 40 293 Kč. Náklady sestávají z odměny advokáta po 3 500 Kč (§ 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., tarifní hodnota 60 000 Kč) za čtyři úkony právní služby podle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne 30.1.2024, vyjádření ze dne 19.7.2024, účast u jednání před soudem dne 25.3.2025) a ve výši 1 750 Kč za jeden úkon právní služby podle § 11 odst. 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (účast při vyhlášení rozsudku dne 3.4.2025), z paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč za tři shora uvedené úkony učiněné do 31.12.2024 a po 450 Kč zda shora uvedené úkony učiněné po 1.1.2025 (§ 13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31.12.2024 a ve znění účinném od 1.1.2025) a z částky 6 993 Kč odpovídající 21 % dani z přidané hodnoty z odměny a náhrad (§ 137 odst. 3, § 151 odst. 2 o.s.ř.). Soud nepřiznal náhradu za další tři žalovaným účtované úkony, a sice za dopisy ze dne 29.8.2022, ze dne 23.9.2022 a ze dne 29.9.2022, neboť tyto úkony nelze považovat za úkony ve smyslu ustanovení § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., za které by bylo možné náhradu přiznat. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř., platební místo podle § 149 odst. 1 o.s.ř. (výrok II).