43 C 244/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Leblochovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce , bytem Adresa žalobce proti žalovanému: Anonymizováno , IČO Anonymizováno , Anonymizováno , Anonymizováno ( Anonymizováno ) zastoupený advokátem Jméno advokáta , sídlem Adresa advokáta o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, v domě č.p. , Anonymizováno, na pozemku p.č. , hodnota, k.ú. , adresa, na adrese , adresa, , je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 1 200 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 5.9.2024 domáhal přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu uvedeného ve výroku I (dále též jen „předmětný byt“). Uvedl, že nájemní smlouvu má s účinností od 1.12.2018 na dobu neurčitou. Nemá dluhy na nájemném. Měl zdravotní problémy, v roce 2022 mu byl přiznán částečný invalidní důchod, z důvodu špatné finanční situace opakovaně žádal o příspěvek na bydlení. Následně si do bytu nastěhoval synova kamaráda jako spolubydlícího, aby nemusel žádat o příspěvky od státu. Pracoval mimo Brno, odjížděl na celý týden a v bytě trávil pouze víkendy. Spolubydlící měl k užívání jen jeden pokoj a společné prostory, žalobce užíval druhý pokoj. Žalobce se domnívá, že spolubydlící se i v době nepřítomnosti žalobce v bytě choval slušně. Se spolubydlícím se podíleli na nákladech, žalobce na spolubydlení nijak neprofitoval. Spolubydlícího nenahlásil na bytovém odboru, v bytě však byly po celou dobu nahlášeny a placeny služby za dvě osoby. Dle žalobce se z jeho strany nejedná o tak závažné a hrubé porušení nájemní smlouvy, aby došlo k výpovědi.

2. Žalovaný považoval výpověď za platnou a oprávněnou. Namítal, že žalobce v bytě sám nebydlel a neužíval jej, byt v rozporu s nájemní smlouvou inzeroval prostřednictvím realitní kanceláře a za účelem zisku podnajímal. Žalobce byl dle nájemní smlouvy a evidenčního listu povinen hradit žalovanému 5 749 Kč měsíčně, žalovaný od podnájemce , jméno FO, zjistil, že jemu žalobce od listopadu 2023 přenechal byt do užívání za částku 10 500 Kč měsíčně. Ke službám byl hlášen pouze žalobce. Žalovaný navrhl, aby soud žalobu zamítl.

3. Žalobce poté uvedl, že nepodepsal žádnou smlouvu s realitní kanceláří, nesjednal si její služby ani nevěděl, že byt je nabízen na internetové inzerci, pouze požádal svou kamarádku, aby mu našla spolubydlícího. Na pronájmu bytu se nechtěl obohatit, po odstěhování syna se dostal do tíživé životní situace, z životního minima musel platit nájem bytu i ubytování v týdnu na ubytovnách mimo , adresa, , když v Brně se mu nepodařilo najít práci, potřeboval pomoct s placením nájmu. Částka uvedená žalovaným je dle žalobce pouze nájemným bez dalších záloh a plateb, za byt hradí včetně energií a poplatků asi 9 000 Kč měsíčně, spolubydlící v bytě plně využíval vybavení žalobce. Žalobce dále namítal, že není pravdou, že se v bytě nezdržoval, zdržoval se tam nárazově jednou za čtrnáct dní, někdy jednou za tři měsíce, jak mu situace dovolovala. Dále tvrdil, že v roce 2024 pobýval v bytě každý týden dva dny v týdnu, vždy v úterý a ve čtvrtek, kdy docházel v Brně na ambulantní léčbu, přijížděl v pondělí, v úterý šel k lékaři, ve středu pracoval, ve čtvrtek šel k lékaři, v pátek, sobotu a neděli pracoval, ve středu se převážně zdržoval v předmětném bytě, pokud ne, tak byl v bytě své přítelkyně v , adresa, .

4. Soud provedl dokazování listinnými důkazy.

5. Z nájemní smlouvy o nájmu bytu ze dne 8.11.2018 soud zjistil, že byla sjednána mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem. Smlouvou dal žalovaný žalobci do nájmu předmětný byt na dobu neurčitou s účinností od 1.12.2018. Bylo sjednáno, že nájemní vztah může zaniknout kdykoli písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nebo písemnou výpovědí z důvodů uvedených v občanském zákoníku. Smlouva neobsahovala žádné ujednání o podnájmu bytu. Nájemce se zavázal hradit měsíční nájemné ve výši 3 722,20 Kč s tím, že bude každoročně k 1.7. upravováno o ve smlouvě specifikovanou míru inflace, a dále zálohy na služby spojené s užíváním bytu a za vybavení bytu ve výši uvedené v evidenčním listu, který byl prohlášen za nedílnou součást smlouvy.

6. Z evidenčního listu soud zjistil, že měsíční nájemné činilo 5 141 Kč včetně 5 Kč za vybavení a zálohy na služby (vodné stočné, úklid, komíny, společná elektřina, STA) činily 608 Kč měsíčně, celková měsíční platba činila 5 749 Kč. V seznamu osob byl uveden pouze žalobce.

7. Z výpovědi datované 2.7.2024 soud zjistil, že žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu s tříměsíční výpovědní dobou, která začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co žalobci výpověď došla, a to z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu. Uvedl, že dne 22.5.2024 bylo provedeno místní šetření, při kterém bylo zjištěno, že žalobce v bytě nebydlí a byt pronajímá bez předchozího souhlasu pronajímatele a pronájem bytu inzeroval na internetových stránkách. Výpověď obsahovala poučení o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu do dvou měsíců poté, co výpověď žalobci došla.

8. Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne 24.11.2023 soud zjistil, že byla sjednána mezi , jméno FO, jako zprostředkovatelem a , jméno FO, jako zájemcem, předmětem zprostředkování byla činnost směřující k uzavření podnájemní smlouvy na podnájem zařízeného pokoje a kuchyně v předmětném bytě za cenu 10 500 Kč včetně záloh na služby a energie.

9. Z podnájemní smlouvy ze dne 26.11.2023 soud zjistil, že byla sjednána mezi žalobcem jako nájemcem a , jméno FO, jako podnájemcem, žalobce smlouvou přenechal podnájemci k užívání na dobu určitou od 26.11.2023 do 30.11.2024 část předmětného bytu s tím, že předmětem nájmu je pokoj a kuchyně v bytě o dispozici 2+1 sestávající z kuchyně, dvou ložnic, koupelny s WC. Bylo uvedeno, že podnájemce byt včetně příslušenství do podnájmu přijímá, že předání a převzetí bytu se uskuteční dne 26.11.2023, že klíče od bytu i domu předá nájemce podnájemci při převzetí předmětu podnájmu, že jeden klíč od bytu i domu bude uschován u nájemce v zapečetěné obálce a bude použit pouze v případě vzniku potřeby zamezit případnému nebezpečí vzniku škody na zdraví či majetku a že podnájemce dává souhlas k tomu, aby, pokud podnájemce po výzvě nevyklidí byt ani do 14 dnů po skončení podnájmu nebo zániku podnájemní smlouvy, nájemce spolu s další nezúčastněnou osobou byt otevřel, vstoupil do něj, sepsal majetek, který se zde nachází, byt vyklidil. Podnájemce se zavázal hradit nájemné (podnájemné) a zálohy na služby ve výši 10 500 Kč měsíčně na účet žalobce uvedený ve smlouvě. Žalobce nevznesl žádné námitky proti pravosti či obsahové správnosti uvedené smlouvy, výslovně uvedl, že smlouvu podepsal.

10. Z potvrzení o provedené platbě soud zjistil, že dne 15.7.2024 byla provedena platba z účtu , jméno FO, ve výši 10 500 Kč se zprávou pro příjemce NÁJEM na účet žalobce uvedený v podnájemní smlouvě.

11. Ze zápisu ze šetření ze dne 22.5.2024 soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, za žalovaného provedly na základě zjištění, že na internetových stránkách se objevil inzerát na pronájem předmětného bytu, místní šetření, při němž nebyl v předmětném bytě nikdo zastižen, sousedi potvrdili, že žalobce v bytě delší dobu nebydlí a byt pronajímá.

12. Z inzerce na sreality.cz předložené žalovaným soud neučinil žádné skutkové zjištění.

13. Soud pro nadbytečnost (s ohledem na níže uvedené) neprovedl žalovaným navrhovaný důkaz výslechem svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , která byla přítomna místnímu šetření.

14. Pro právní posouzení věci jsou podstatná zejména následující skutková zjištění a závěry. Účastníci sjednali nájemní smlouvu, jíž dal žalovaný žalobci do nájmu předmětný byt od 1.12.2018 na dobu neurčitou. Žalobce uzavřel dne 26.11.2023 s , jméno FO, podnájemní smlouvu, jíž dal žalobce , jméno FO, do podnájmu na dobu od 26.11.2023 do 30.11.2024 část bytu - pokoj a kuchyni v předmětném bytě za úplatu 10 500 Kč měsíčně. Z vymezení práv a povinností smluvních stran je zjevné, že po dobu užívání bytu podnájemcem žalobce v bytě nebydlel a ani neměl do bytu běžný přístup, což se podává zejména z ujednání, že žalobce předá podnájemci klíče od bytu a domu a sám si ponechá jeden klíč od bytu a domu v zapečetěné obálce a tento bude použit pouze v případě vzniku potřeby zamezit případnému nebezpečí vzniku škody na zdraví či majetku, jakož i z ujednání, dle kterého byl žalobce oprávněn při skončení podnájmu byt otevřít a vstoupit do něj (spolu s nezúčastněnou osobou) až v případě nevyklizení bytu podnájemcem do 14 dnů po skončení podnájmu. Žalovaný provedl dne 22.5.2024 místní šetření, při kterém zjistil, že žalobce v bytě nebydlí a byt pronajímá. Žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu s tříměsíční výpovědní dobou z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu s tím, že dne 22.5.2024 při místním šetření zjistil, že žalobce v bytě nebydlí a byt pronajímá bez předchozího souhlasu pronajímatele a pronájem bytu inzeroval na internetových stránkách. Výpověď obsahovala poučení o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu do dvou měsíců poté, co výpověď žalobci došla.

15. Byť žalobce žalobu označil jako žalobu na neplatnost výpovědi a v petitu žaloby navrhl, aby soud rozhodl i o neplatnosti výpovědi, dle obsahu jde o žalobu dle ustanovení § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi. Neoprávněná je totiž i výpověď, která je neplatná či zdánlivá (srov. mutatis mutandis rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30.8.2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, ze dne 11.5.2021, sp. zn. 26 Cdo 188/2021).

16. Podle ustanovení § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

17. Podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

18. Žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu dle shora citovaného ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. Soud nedospěl k závěru, že by výpověď byla neplatná či zdánlivá. Byla dodržena písemná forma výpovědi, ve výpovědi je uveden výpovědní důvod i jeho skutkové vymezení, výpovědní doba je v souladu s ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. Výpověď sice obsahuje poučení o právu nájemce podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi, i když správně jde o přezkum oprávněnosti výpovědi, tato skutečnost však neplatnost výpovědi nezakládá, neboť toto poučení nebylo na újmu práv žalobce, jenž žalobu podal a soud je povinen ji posoudit dle obsahu bez ohledu na její označení a formulaci žalobního petitu (viz shora). Výpověď obsahuje i poučení o lhůtě, v jaké má nájemce žalobu podat. Skutečnost, že výpověď neobsahuje poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky, neplatnost výpovědi nezpůsobuje (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.3.2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018).

19. Žalobce dal třetí osobě do podnájmu část bytu, přičemž z podnájemní smlouvy se podává, že žalobce sám v bytě trvale nebydlel. Dle ustanovení § 2275 odst. 1 o.z. tak mohl dát žalobce do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Protože dal žalobce do podnájmu část bytu bez takového souhlasu, porušil tím dle ustanovení § 2276 o.z. hrubě svou povinnost nájemce, a výpovědní důvod užitý pronajímatelem tak byl dán a výpověď nebyla neoprávněná.

20. Žalobce sice tvrdil, že v bytě bydlel, přes poučení soudu dle ustanovení § 118a odst. 3 o.s.ř. k prokázání tohoto tvrzení žádné důkazy nenavrhl, pouze označil důkaz zprávou lékaře k tomu, že podstupoval v roce 2024 vždy v úterý a ve čtvrtek ambulantní léčbu v Brně. Takový důkaz však není způsobilý prokázat tvrzení žalobce, že v předmětném bytě bydlel, obzvlášť pokud z tvrzení samotného žalobce vyplynulo, že měl v Brně jinou možnost bydlení v bytě přítelkyně.

21. Se zřetelem k závěru, že výpověď nebyla neoprávněná, již bylo nadbytečné zabývat se více otázkou včasnosti žaloby. Žalobce přes poučení soudu dle ustanovení § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. netvrdil ani neprokázal, kdy mu výpověď došla (dostala se do sféry jeho dispozice). Výpověď byla datována 2.7.2024 a nebylo sporu o tom, že byla žalobci odeslána poštou a že žalobci došla. Soud proto vycházel z domněnky doby dojití třetí pracovní den po odeslání dle ustanovení 573 o.z. a současně z toho, že výpověď byla odeslána nejdříve 2.7.2024, kdy byla výpověď datována, přičemž třetí pracovní den bylo pondělí 8.7.2024, a žaloba, která byla soudu doručena dne 5.9.2024, byla tudíž podána včas. S ohledem na závěr o nedůvodnosti žaloby již soud z důvodu hospodárnosti řízení neposkytl žalovanému lhůtu k vyvrácení uvedené domněnky.

22. Se zřetelem ke shora uvedenému soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

23. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Zcela procesně úspěšný žalovaný má proti žalobci právo na náhradu nákladů řízení. S ohledem na poměrně ustálenou judikaturu zejména Ústavního soudu k otázce zastupování statutárních měst advokáty (srovnej např. III. ÚS 2984/2009, II. ÚS 376/12, II. ÚS 2396/2009: „...U statutárních měst a jejich městských částí lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů. Nebude-li jimi v příslušném řízení prokázán opak, nejsou náklady na zastoupení advokátem nákladem účelně vynaloženým...) a předmět sporu (oprávněnost výpovědi z nájmu), který patří k běžné agendě žalovaného, resp. soudu je z úřední činnosti známo, že žalovaný poměrně pravidelně vystupuje jako účastník těchto typů sporů, neshledal soud náklady na zastoupení advokátem účelně vynaloženými, a proto přiznal žalovanému toliko paušální náhradu nákladů nezastoupeného účastníka podle § 151 odst. 3 o. s. ř. Náklady řízení tedy činí 1 200 Kč a jsou představovány čtyřmi paušálními náhradami nákladů nezastoupeného účastníka ve smyslu § 151 odst. 3 o. s. ř. stanovené podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za čtyři úkony (vyjádření ze dne 5.11.2024 ze dne 5.3.2025, účast na jednání před soudem dne 10.7.2025 a dne 23.9.2025) podle § 1 odst. 3 této vyhlášky. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř., platební místo podle § 149 odst. 1 o.s.ř.