44 C 122/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. Danielem Bartoněm jako samosoudcem ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 , IČO: IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 200.000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 200.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 200.000 Kč od 9. 6. 2022 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 48.447,55 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 10. 1. 2023 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud zavázal žalovanou k zaplacení částky 200.000 Kč s příslušenstvím. Podanou žalobu odůvodnil tím, že jako spotřebitel uzavřel dne 23. 12. 2021 s žalovanou v postavení podnikatele rezervační smlouvu , Anonymizováno, , na základě níž se žalovaná zavázala zprostředkovat prodej pozemku p. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , a pozemku p. č. , Anonymizováno, , zahrada, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , za kupní cenu 3.990.000 Kč, přičemž prodávajícím byla paní , jméno FO, . Téhož dne žalobce uhradil rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč. Součástí uzavřené smlouvy bylo ujednání, jehož obsahem byla povinnost zprostředkovatele vrátit v desetidenní lhůtě rezervační poplatek v případě, že k uzavření kupní smlouvy k uvedeným nemovitostem nedojde z důvodu na straně prodávajícího. Žalobci byl následně dne 15. 3. 2022 zaslán emailem návrh kupní smlouvy, na základě čehož žalobce dne 20. 4. 2022 požádal o stanovení termínu podpisu kupní smlouvy, přičemž žádost byla ze strany žalované bez reakce. Po opětovné výzvě žalobce reagovala žalovaná sdělením ze dne 20. 6. 2022, v němž uvedla, že uplynutím dne 31. 3. 2022 nemá povinnost vracet žalobci rezervační poplatek. Žalobce se následně obrátil přímo na prodávající , jméno FO, (nyní , jméno FO, ), od níž zjistil, že ta neměla v úmyslu uvedené nemovitosti prodat, což žalované sdělila již začátkem roku 2021, přičemž žalovaná fakturou ze dne 4. 1. 2022 vyzvala prodávající k úhradě smluvní pokuty. Dle žalobce proto žalovaná musela již v lednu roku 2022 vědět, že prodávající nehodlá kupní smlouvu uzavřít, a proto má za to, že žalované vznikla povinnost zaplacený rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč vrátit žalobci. Výzvou ze dne 24. 5. 2022 vyzval žalobce žalovanou k úhradě dlužné částky.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním doručeným soudu dne 9. 6. 2023, v němž uvedla, že kupní smlouva k předmětným nemovitostem měla být dle zprostředkovatelské smlouvy uzavřena nejpozději dne 31. 3. 2022, přičemž dne 15. 3. 2022 byla kontaktována finančním poradcem žalobce ohledně návrhu kupní smlouvy, který byl žalobci téhož dne odeslán. Dne 22. 3. 2022 obdržela žalovaná informaci, že žalobce požaduje přepracování kupní smlouvy na svou matku, na což reagovala sdělením, že přepracování není možné. Dle žalované neposkytl žalobce součinnost k jednání o podmínkách kupní smlouvy, neprokázal schopnost financování koupě nemovitostí, uvedl nepravdivé informace a nedodržel termín rezervační lhůty, tudíž k neuzavření kupní smlouvy došlo jeho zaviněním, a proto navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Žalovaná dále v podání ze dne 8. 12. 2023 uvedla, že nebyla nekontaktní, nepřestala vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy a prodávající od žádné smlouvy se žalovanou neodstoupila. Fakturu žalovaná prodávající vystavila z důvodu snahy o spolupráci, neboť se s prodávající nemohla zkontaktovat. Dle žalované nedošlo k naplnění bodu 11 rezervační smlouvy, přičemž ani z podnětu žalobce podaného České obchodní inspekci nebylo po prověření shledáno pochybení na straně žalované.

3. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.

4. Z Rezervační smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne 23. 12. 2021 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobcem jako kupujícím, prodávající , jméno FO, (za kterou jednala v zastoupení žalovaná) a žalovanou jako zprostředkovatelem (žalovaná jako zprostředkovatel je ve smlouvě označena jako , Jméno zainteresované osoby 1/0, a dále IČ a sídlem). Dle smlouvy je žalovaná jako zprostředkovatel na základě zprostředkovatelské smlouvy oprávněna ke zprostředkování prodeje pozemků p. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, , a p. č. , Anonymizováno, zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , za kupní cenu 3.990.000 Kč. Rezervační smlouvou se prodávající zavázala, že do 31. 3. 2022 neuzavře rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouvu s jinou osobou než se žalobcem. Zprostředkovatel a prodávající se dále zavázaly, že nebudou nemovitost během rezervační lhůty nabízet třetím osobám. Rezervační poplatek byl sjednán ve výši 200.000 Kč a žalobce se ho zavázal zaplatit na účet zprostředkovatele č. , č. účtu, . Do konce rezervační lhůty dne 31. 3. 2022 se prodávající a kupující zavázali podepsat kupní smlouvu, jejímž předmětem bude úplatný převod vlastnického práva k uvedeným nemovitostem z prodávající na kupujícího za uvedenou kupní cenu 3.990.000 Kč. Dle čl. IV. bodu 9. smlouvy v případě, že dojde k uzavření kupní smlouvy, bude rezervační poplatek započten na provizi zprostředkovatele. Dle čl. IV. bodu 10. smlouvy zasláním návrhu kupní smlouvy emailem, poštou či fyzickým předáním vzniká zprostředkovateli zákonné právo na provizi ve výši 200.000 Kč, která bude uhrazena z rezervačního poplatku. Dle čl. IV. bodu 11. smlouvy v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávajícího, vrátí zprostředkovatel rezervační poplatek do 10 dnů ode dne, kdy k uzavření kupní smlouvy mělo dojít. Dle čl. IV. bodu 12. smlouvy v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupujícího, zejména v případě, kdy kupující neposkytne součinnost k jednání o podmínkách kupní smlouvy, nesplní povinnosti k uzavření kupní smlouvy, neprokáže schopnost financovat koupi nemovitostí, uvede nepravdivé informace nebo jinak poruší tuto smlouvu, se uhrazený rezervační poplatek nevrací a připadá zprostředkovateli a prodávající jako smluvní pokuta rovným dílem. Dle čl. VII. bodu 2. smlouvy rezervační smlouva pozbývá účinnosti dnem uzavření kupní smlouvy nebo uplynutím rezervační lhůty.

5. Z potvrzení o platbě ze dne 27. 12. 2021 bylo zjištěno, že žalobce uhradil dne 23. 12. 2021 na bankovní účet uvedený v rezervační smlouvě č. , č. účtu, rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč. Skutečnost, že byl rezervační poplatek žalobcem uhrazen plyne rovněž z faktury č. , Anonymizováno, vystavené žalovanou žalobci.

6. Z faktury č. , Anonymizováno, ze dne 4. 1. 2022 soud zjistil, že žalovaná vystavila prodávající , jméno FO, na základě výše uvedené zprostředkovatelské smlouvy fakturu za zprostředkovatelské služby a smluvní pokutu za neposkytnutí součinnost v prodeji ze strany prodávající a porušení smluvního vztahu ve výši celkem 460.900 Kč. Datum splatnosti bylo stanoveno dnem 9. 1. 2022.

7. Z e-mailu ze dne 5. 1. 2022 soud zjistil, že prodávající , jméno FO, zaslala z adresy , e-mail, email na adresu žalované , e-mail, , že úmyslem prodávající v jednom z předchozích e-mailů nebyla jednostranná výpověď smlouvy uzavřené mezi prodávající a žalovanou. Prodávající nabízí žalované smírné řešení k oboustranné spokojenosti, na němž se chtěla s žalovanou domluvit písemně.

8. Z předžalobní výzvy ze dne 24. 5. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná byla právním zástupce žalobce vyzvána k vydání zaplaceného rezervačního poplatku ve výši 200.000 Kč, a to nejpozději do 8. 6. 2022. Výzva byla předána k poštovní přepravě dne 31. 5. 2022 (a zaslána žalované na adresu jejího sídla uvedenou v záhlaví rezervační smlouvy). Na výzvu žalovaná reagovala přípisem ze dne 20. 6. 2022 tak, že nemá povinnost vracet rezervační poplatek.

9. Fakturou č. , Anonymizováno, ze dne 3. 6. 2022 žalovaná vyfakturovala žalobci částku 200.000 Kč za zprostředkovatelské služby „jako marné uplynutí rezervační doby“. Na tuto vyfakturovanou částku žalovaná započetla zaplacený rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč.

10. Z přípisu České obchodní inspekce ze dne 6. 11. 2023, č. j. , Anonymizováno, , soud zjistil, že žalobce podal na jednání žalované podnět k České obchodní inspekci. Žalovaná proti zjištění v protokolu o kontrole podala námitky, kterým bylo ze strany České obchodní inspekce vyhověno s odůvodněním, že žalované nelze jednoznačně prokázat porušení zákonů spadajících do kompetencí České obchodní inspekce. Dozorový orgán rovněž poukázal na to, že obsah šetření se úzce prolíná s občanskoprávním vztahem, do kterého nemá Česká obchodní inspekce pravomoc vstupovat. Občanskoprávní spor je oprávněn řešit pouze soud.

11. Žalovanou k důkazu navrhovaný výslech prodávající , jméno FO, (dříve , jméno FO, ), výslech žalobce a výslech žalované soud pro nadbytečnost neprovedl. Uvedené výslechy žalovaná navrhovala k prokázání toho, zda důvodem neuzavření kupní smlouvy je neposkytnutí součinnosti ze strany prodávající či ze strany žalobce (viz protokol o jednání ze dne 14. 12. 2023). Soud k tomuto uvádí, že pro projednávanou věc není rozhodné, zda důvodem neuzavření kupní smlouvy bylo neposkytnutí součinnosti ze strany prodávající či ze strany žalobce za situace, kdy smlouva o realitním zprostředkování nesmí spotřebiteli ukládat povinnost uzavřít realitní smlouvu a ujednaná smluvní pokuta ve výši zaplaceného rezervačního poplatku za neuzavření realitní smlouvy je tak absolutně neplatná (k tomu více níže).

12. Podle ustanovení § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon č. 39/2020 Sb. či zákon o realitním zprostředkování), se smlouvou o realitním zprostředkování rozumí smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Podle písm. d) téhož paragrafu se realitní smlouvou rozumí smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

13. Podle ustanovení § 14 zákona č. 39/2020 Sb. ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

14. Podle ustanovení § 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Podle ustanovení § 19 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

15. Podle ustanovení § 1812 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.

16. Podle ustanovení § 2991 odst. 1 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle ustanovení § 2991 odst. 2 občanského zákoníku bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

17. Na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

18. Předně je nutné poukázat na to, že žalovaná jako zprostředkovatel uzavřela s žalobcem smlouvu v rámci své podnikatelské činnosti. Žalobce naopak uzavřel rezervační smlouvu mimo rámec své podnikatelské činnosti či mimo rámec samostatného výkonu povolání, tedy v postavení spotřebitele, jemuž je v řadě ustanovení právního řádu poskytována zvýšená ochrana. Taková ochrana je spotřebiteli poskytována i v trojstranném vztahu mezi kupujícím, prodávajícím a zprostředkovatelem typickým pro realitní prodej, a to právě prostřednictvím zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.

19. V projednávané věci byla mezi stranami uzavřena trojstranná rezervační smlouva, která svým obsahem (viz shrnutí obsahu rezervační smlouvy v odstavci 4. tohoto rozsudku) splňuje definiční znaky smlouvy o realitním zprostředkování dle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., neboť se v ní žalovaná jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobci jakožto zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci realitní zprostředkování za úplatu (za sjednanou provizi). Soud v tomto směru taktéž odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, č.j. 33 Cdo 157/2022-115, ve kterém Nejvyšší soud konstatoval, že trojstranná rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování dle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb. a vztahují se na ní tudíž ustanovení zákona o realitním zprostředkování.

20. Z výše uvedeného plyne, že se na uzavřenou rezervační smlouvu vztahuje rovněž ustanovení § 14 zákona č. 39/2020 Sb. ukládající zákaz uložení povinnosti zájemci, který je spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy (to samé ostatně konstatoval i Nejvyšší soud ve zmiňovaném rozsudku č.j. 33 Cdo 157/2022-115). V čl. IV. bodu 4 a bodu 7 uzavřené rezervační smlouvy byla právě taková povinnost žalobce uzavřít realitní smlouvu (kupní smlouvu na nemovitost) sjednána, a to nejpozději do konce rezervační lhůty dne 31. 3. 2022. K takovému ujednání (ukládajícímu povinnost žalobci uzavřít kupní smlouvu) se tak dle § 1812 odst. 2 občanského zákoníku nepřihlíží, a je tedy absolutně neplatné.

21. V čl. IV. bodě 12. rezervační smlouvy pak byla sjednána smluvní pokuta ve výši zaplaceného rezervačního poplatku (200.000 Kč) pro případ, že k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodů na straně kupujícího. Platí pak, že nelze-li přihlížet k ujednání ukládajícímu spotřebiteli povinnost k uzavření realitní smlouvy, nelze ani za jeho porušení sjednat smluvní pokutu, resp. takováto sjednaná smluvní pokuta je rovněž absolutně neplatná (rovněž viz rozsudek Nejvyššího soudu č.j. 33 Cdo 157/2022-115, popř. taktéž starší judikatura – např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002).

22. Vzhledem k výše uvedeným závěrům je nadbytečné se zabývat tím, kdo zavinil, že nebyla uzavřena kupní smlouva na nemovitost (zda prodávající či žalobce). Vzhledem k neplatnosti ujednání o povinnosti žalobce uzavřít kupní smlouvu a neplatnosti smluvní pokuty není žalovaná s ohledem na skutečnost, že již uplynula rezervační lhůta (a dle čl. VII. bodu 2. rezervační smlouvy tato smlouva pozbyla účinnosti), oprávněna si rezervační poplatek ve výši 200.000 Kč ponechat jako smluvní pokutu a je povinna žalobci tuto částku jako bezdůvodné obohacení vrátit. Bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu. Žalobce vyzval žalovanou výzvou ze dne 24. 5. 2022 k vrácení částky 200.000 Kč nejpozději do 8. 6. 2022 (výzvu žalobce žalované zaslal v souladu s čl. VIII. bod 3. rezervační smlouvy na adresu sídla žalované uvedenou v záhlaví rezervační smlouvy). Od 9. 6. 2022 je tak žalovaná v prodlení s vrácením bezdůvodného obohacení a žalobci tak náleží úrok z prodlení v zákonné výši (§ 1970 občanského zákoníku ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.).

23. Soud dále dodává, že žalovaná není oprávněna si částku 200.000 Kč ponechat ani jako provizi. V čl. IV. bodu 10. rezervační smlouvy je sice uvedeno, že právo na provizi ve výši 200.000 Kč žalované vzniká zasláním návrhu kupní smlouvy emailem, poštou či fyzickým předáním (přičemž oba účastníci shodně tvrdili, že návrh kupní smlouvy byl žalobci zaslán dne 15. 3. 2022). Avšak v rozporu s tímto ujednáním jsou ujednání v čl. IV. bodu 11., 12. a zejména bodu 9. rezervační smlouvy, z nichž plyne, že právo na provizi žalované vzniká až uzavřením kupní smlouvy na nemovitost. Soud k tomuto uvádí, že dle § 19 odst. 2 věty první zákona č. 39/2020 Sb. pokud by měla splatnost provize nastat dříve než uzavřením realitní smlouvy (popř. splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy), musela by smlouva o realitním zprostředkování obsahovat poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy (popř. na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy). Uzavřená rezervační smlouva ze dne 23. 12. 2021 však žádné poučení v tomto smyslu neobsahuje (naopak zejména z čl. IV. bodu 9. plyne, že právo na provizi žalované vzniká až uzavřením kupní smlouvy). Soud má tudíž za to, že k ujednání v čl. IV. bodu 10. rezervační smlouvy (že žalované vzniká právo na provizi zasláním návrhu kupní smlouvy) se dle § 1812 odst. 2 občanského zákoníku nepřihlíží, resp. toto ujednání je absolutně neplatné. Zbývá pak už jen pro úplnost dodat, že dle § 19 odst. 2 věty druhé zákona č. 39/2020 Sb. splatnost provize může být vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. To, že zájemci zašlu návrh realitní smlouvy však ještě neznamená, že měl zájemce možnost tuto smlouvu uzavřít (že došlo k obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy). Soud má tedy za to, že s ohledem na dikci § 19 zákona č. 39/2020 Sb. ani nelze vznik práva na provizi za realitní zprostředkování vázat pouze na zaslání návrhu realitní smlouvy (tedy bez ohledu na to, zda měl zájemce skutečně příležitost realitní smlouvu uzavřít).

24. Vzhledem k výše uvedenému soud žalobě výrokem I. tohoto rozsudku v plném rozsahu vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 200.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 200.000 Kč od 9. 6. 2022 do zaplacení.

25. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., dle nějž soud procesně plně úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady řízení žalobce sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 8.000 Kč, z nákladů právního zastoupení a z cestovních náhrad za dopravu zástupce žalobce na soudní jednání. Náklady právního zastoupení jsou tvořeny odměnou za zastoupení žalobce advokátem podle § 11 odst. 1 ve spojení s § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 4 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, návrh na vydání elektronického platebního rozkazu, předžalobní výzva a účast na jednání soudu dne 14. 12. 2023) po 9.100 Kč (tarifní hodnota 200.000 Kč) a 4 paušálními částkami náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 4 této vyhlášky po 300 Kč. Žalobci dále náleží náhrada cestovních výdajů zástupce za cestu na jednání a zpět v celkové výši 2.047,55 Kč [dne 14. 12. 2023 jízdné , adresa, a zpět vozidlem Škoda Octavia, celkem 252 km, při průměrné spotřebě 7,1 l/ 100 km, při ceně pohonných hmot 41,20 Kč/l (§ 4 písm. a) vyhlášky č. 467/2022 Sb.) a sazně základní náhrady 5,20 Kč za 1 km jízdy (§ 1 písm. b) vyhlášky č.467/2022 Sb.)]. Podle § 14 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb. má dále advokát nárok na náhradu za promeškaný čas v souvislosti s cestou na jednání a zpět, v posuzovaném případě za osm započatých půlhodin promeškaného času (cesta osobním automobilem ze , adresa, a zpět) ve výši 800 Kč (100 Kč za každou započatou půlhodinu). Zástupce žalobce není plátcem DPH. Celkem tak soud přiznal žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 48.447,55 Kč.