44 C 53/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. Danielem Bartoněm jako samosoudcem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného trvale bytem Adresa žalovaného o vyklizení domu

I. Žalovaný je povinen vyklidit dům č.p. , Anonymizováno, v , adresa, postavený na pozemku p.č. , Anonymizováno, , se zapsaným druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. , adresa, , včetně pozemku p.č. , Anonymizováno, se zapsaným druhem pozemku zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , se všemi součástmi a příslušenstvím, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 13.712 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou ze dne 23. 2. 2024 domáhal po žalovaném vyklizení domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, postaveném na pozemku p.č. , Anonymizováno, , se zapsaným druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. , adresa, , včetně pozemku p.č. , Anonymizováno, se zapsaným druhem pozemku zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , se všemi součástmi a příslušenstvím. Žalovaný uvedl, že je vlastníkem domu a uvedených pozemků. Dne , datum, žalobce a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu, na jejímž základě žalovaný dům užíval. Nájem byl sjednán na dobu určitou od , datum, do , datum, . K prodloužení nájmu nedošlo, proto nájem skončil dne , datum, . Po ukončení nájmu žalovaný dům dále užíval, proto ho žalobce dne 17. 10. 2023 vyzval k vyklizení v souladu s § 2285 občanského zákoníku, výzvu si žalovaný osobně převzal 30. 10. 2023. Žalovaný však dům nevyklidil.

2. Žalovaný k žalobě ve vyjádření ze dne 31. 5. 2024 uvedl, že s žalobou nesouhlasí. Podle § 2230 odst. 1 občanského zákoníku došlo k obnovení nájemní smlouvy od 1. 9. 2023, neboť pronajímatel nájem nevypověděl a po uplynutí nájmu žalovaného nijak nekontaktoval, a to až do 30. 10. 2024, kdy žalovanému pod falešnou záminkou o zvýšení záloh na energie podstrčil výzvu k vyklizení nemovitosti. Tuto výzvu žalovaný považuje za neplatnou i z důvodu, jakým k předání došlo. Žalovaný dále uvedl, že žalobce zanedbal své povinnosti, když nezajistil revizi plynového kotle a komínu.

3. V replice ze dne 13. 6. 2024 žalobce uvedl, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou jednoho roku. Lhůtu tří měsíců dle § 2285 občanského zákoníku žalobce dodržel, když žalovaný potvrdil převzetí výzvy dne 30. 10. 2023. Žalovaný navíc přestal hradit nájemné a služby.

4. Ve vyjádření ze dne 18. 9. 2024 žalovaný zopakoval, že podle § 2230 odst. 1 občanského zákoníku došlo k obnovení nájemní smlouvy již 1. 9. 2023 za stejných podmínek ujednaných původně, a že výzvu ze dne 30. 10. 2024 mu žalobce podstrčil pod falešnou záminkou zvýšení záloh na energie. Žalovaný dále poukázal na to, že žalobce nechal odvézt obě karmy na teplou vodu, takže je žalovaný a jeho rodina bez teplé vody. Žalovaný dále poslal do domu člověka, aby v domě odpojil elektřinu, a nechal odpojit kotel na vytápění. Žalovaný nemovitost převzal ve velmi zanedbaném stavu a na toto žalobce mnohokrát upozorňoval (nefunkční karma na teplou vodu v patře, nefunkční plynový kotel na vytápění, nefunkční expanzní tlaková nádoba ke kotli). Žalovaný byl rovněž na vlastní náklady nucen vyměnit většinu vypínačů na světlo a zásuvek, včetně žárovek. Střechou teče, okna jsou zteřelá, že buď nejdou otevřít nebo zavřít.

5. Žalobce na jednání dne 26. 9. 2024 v reakci uvedl, že výzvu k vyklizení žalovanému odeslal poštou již 18. 10. 2023 na dvě adresy. Žalovaný však dopisy nepřevzal, proto žalobce doručil výzvu osobně. U kotle chtěl žalobce provést revizi, objednal technika, ale žalovaný mu neumožnil vstup do nemovitosti a nebylo možné revizi provést. Žalobce dále poukázal na to, že žalovaný provádí v domě úpravy bez souhlasu žalobce, např. ve dveřích vyřezává díry pro průchod psů.

6. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.

7. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, uzavřené mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem soud zjistil, že žalobce jakožto vlastník domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a pozemku p.č. , Anonymizováno, – zahrada v k.ú. , adresa, , přenechal tento dům a pozemek (zahradu) žalovanému do užívání na dobu určitou od , datum, do , datum, . Žalovaný se zavázal platit nájemné ve výši 25.000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 9.000 Kč měsíčně. Dle článku VIII. bod 1. písm. a) smlouvy nájemní vztah končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Dle článku VIII. bod 2. smlouvy po ukončení nájmu je nájemce povinen předat pronajímateli předmět nájmu v dobrém stavu, s přihlédnutím k běžnému opotřebení a vymalovaný na bílo. Dle čl. IX. smlouvy po skončení nájmu předá nájemce vyklizený předmět nájmu pronajímateli nejpozději poslední den sjednané doby nájmu. Dle čl. XI. smlouvy písemnost se považuje za doručenou v poslední den úložní lhůty, i když se nájemce o uložení písemnosti nedozvěděl, jestliže je písemnost zaslána na posledně známou adresu nájemce a nájemce si ji v úložní době nevyzvedne. Rovněž se písemnost považuje za doručenou, pokud ji nájemce odmítne přijmout. Dnem doručení je den odmítnutí písemnosti.

8. Výzvou ze dne 17. 10. 2023 žalobce sdělil žalovanému, že nájem skončil dne , datum, a vyzval ho v souladu s § 2285 občanského zákoníku, aby nemovitost opustil a předal žalobci ve lhůtě 14 dnů od doručení výzvy. Výzva byla žalovanému osobně předána dne 30. 10. 2023, což žalovaný stvrdil svým podpisem. Předání výzvy žalovanému dne 30. 10. 2023 bylo rovněž stvrzeno podpisy , jméno FO, a , jméno FO, .

9. Výzvu ze dne 17. 10. 2023 žalobce žalovanému rovněž dne 18. 10. 2023 zaslal prostřednictvím poštovní přepravy na adresy , adresa, (podací arch , právnická osoba, .). Dle sledování zásilek na internetových stránkách , právnická osoba, . byla výzva adresovaná žalovanému na adresu , adresa, , doručována dne 23. 10. 2023, následně byla uložena z důvodu nezastižení adresáta, a poté byla jako nevyzvednutá dne 4. 11. 2023 odeslána zpět odesílateli. Dle sledování zásilek na internetových stránkách , právnická osoba, . byla výzva adresovaná žalovanému na adresu , adresa, , doručována dne 19. 10. 2023, následně byla uložena z důvodu nezastižení adresáta, a poté byla jako nevyzvednutá dne 31. 10. 2023 odeslána zpět odesílateli.

10. Emailem ze dne 2. 11. 2023 žalovaný žalobci sdělil, že výzvu k opuštění nemovitosti považuje za neplatnou, neboť podle § 2230 odst. 1 občanského zákoníku došlo k obnovení nájemní smlouvy již 1. 9. 2023.

11. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

12. Podle ustanovení § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Podle ustanovení § 2285 občanského zákoníku pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

14. Podle ustanovení § 2292 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.

15. Na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Žalovanému vzniklo k předmětnému domu právo nájmu na dobu určitou od , datum, do , datum, , přičemž nájem domu nebyl dále prodloužen a skončil tak ke dni , datum, . K fikci nového ujednání nájmu dle ustanovení § 2285 občanského zákoníku nedošlo, neboť žalobce žalovaného vyzval k vyklizení domu písemnou výzvou doručenou žalovanému dne 30. 10. 2023 (žalobce zaslal výzvu poštou žalovanému již 18. 10. 2023, nicméně žalovaný zásilky nevyzvedl, proto byla výzva žalovanému doručena osobně dne 30. 10. 2023), tj. v rámci doby tří měsíců stanovené v § 2285 občanského zákoníku. Dle § 2292 občanského zákoníku tak žalovaný byl povinen dům ke dni , datum, odevzdat pronajímateli. Žalovaný tuto svou povinnost nesplnil a od , datum, předmětný dům užívá bez právního důvodu. Žalobce tak má v souladu s ustanovením § 1040 občanského zákoníku právo na ochranu svého vlastnického práva vůči žalovanému, neboť žalovaný užívá dům ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu a neoprávněně tak zasahuje do jeho vlastnického práva.

16. K obraně žalovaného soud uvádí, že § 2230 občanského zákoníku se na nájem bytu/domu nepoužije, neboť pro nájem bytu/domu je zde speciální ustanovení v § 2285 občanského zákoníku, které pro fikci nového ujednání nájmu stanoví dobu 3 měsíců (kdy v této době musí pokračovat nájemce v užívání bytu/domu a zároveň pronajímatel v této době nevyzval nájemce k opuštění bytu/domu).

17. K námitce, že žalobce výzvu k vyklizení žalovanému dne 30. 10. 2024 podstrčil pod falešnou záminkou zvýšení záloh na energie, soud v prvé řadě uvádí, že nic takového v řízení prokázáno nebylo (s ohledem na nepřítomnost žalovaného na jednání dne 26. 9. 2024 soud v tomto směru ani nemohl žalovaného vyzvat a poučit dle § 118a o. s. ř.). Nadto, i kdyby si skutečně žalobce s žalovaným domluvil schůzku z důvodu zvýšení záloh na služby, a následně žalovanému na této schůzce předal výzvu k vyklizení, nemělo by to za následek neplatnost výzvy k vyklizení. Způsob doručení dle soudu nemůže způsobit neplatnost výzvy. Nemluvě o tom, že to byl žalovaný, který nepřebíral poštu (žalobce zaslal žalovanému výzvu k vyklizení již 18. 10. 2023 poštou). Ostatně výzva k vyklizení byla žalovanému za použití čl. XI. nájemní smlouvy doručena i poštou, a to dne 31. 10. 2023 (zásilka na adresu , adresa, ), tj. ještě v rámci doby 3 měsíců dle § 2285 občanského zákoníku (i pokud bychom tedy měli osobní doručení dne 30. 10. 2023 za neplatné, bylo v rámci doby 3 měsíců žalovanému doručeno i poštou).

18. Případné neplnění povinností pronajímatele v oblasti revizí, zanedbaný stav nemovitosti či odpojení teplé vody/elektřiny/vytápění, pak nemá na projednávanou věc (žalobu na vyklizení domu) žádný vliv. Žalovaný užívá dům žalobce bez právního důvodu a případný zanedbaný stav domu na tomto nemůže nic změnit.

19. S ohledem na výše uvedené soud žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost vyklidit dům č.p. , Anonymizováno, v , adresa, postavený na pozemku p.č. , Anonymizováno, , se zapsaným druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. , adresa, , včetně pozemku p.č. , Anonymizováno, se zapsaným druhem pozemku zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , se všemi součástmi a příslušenstvím, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

20. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce byl ve věci plně úspěšný, má proto právo na náhradu nákladů řízení. Soud mu proto přiznal náhradu nákladů řízení, které představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 5.000 Kč a náklady právního zastoupení. Náklady právního zastoupení jsou představovány sazbou mimosmluvní odměny dle § 7 bodu 4. ve spojení s § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 1.500 Kč za jeden úkon právní služby (tarifní hodnota 10.000 Kč dle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), za 4 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, replika ze dne 13. 6. 2024, účast na jednání dne 26. 9. 2024) celkem 6.000 Kč, dále náhrada hotových výdajů po 300 Kč za 4 úkony právní služby podle § 13 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 1.200 Kč a 21 % DPH z částky 7.200 Kč ve výši 1.512 Kč. Celkem tak soud přiznal žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 13.712 Kč.