45 C 214/2017

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu Mgr. Stanislavem Pulkrabem jako samosoudcem ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený/á dne , IČO: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobce zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalované: ; 7 právnická osoba , IČO: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , obec o zaplacení částky 939 326,00 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 939 326 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 939 326 Kč od 25. 8. 2016 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 166 612 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

III. O náhradě nákladů řízení státu bude rozhodnuto samostatným usnesením.

1. Žalobce se žalobou soudu doručenou dne 2. 6. 2017 po žalované domáhal zaplacení částky 939 326 Kč s příslušenstvím představující dlužnou odměnu za zprostředkování prodeje pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, kat. prac. [část obce], obec Brno, k. ú. [obec], za kupní cenu 83 656 000 Kč, na základě ústně uzavřené smlouvy o zprostředkování uzavřené účastníky v měsíci březnu 2016. Výši provize si strany nedohodly.

2. Žalovaná nárok žalobce neuznala. Žalovaná předmětnou nemovitost prodala z titulu kupní smlouvy uzavřené dne 24. 8. 2017 [právnická osoba] development, investiční fond s proměnlivým základním kapitálem, a.s. bez zprostředkování třetí osobou. Je pravdou, že v březnu 2016 poskytla pro [právnická osoba] development žalobci informace o předmětné nemovitosti, nicméně když tato společnost neakceptovala kupní cenu 89 000 000 Kč, komunikace s žalobcem ze strany žalované skončila a kupní smlouvu uzavřela až 24. 8. 2016 v souvislosti se svými dalšími obchody s kupní cenou 83 656 000 Kč. S žalobcem žalovaná žádnou smlouvu o zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti nebo o obstarání příležitosti k uzavření takové smlouvy uzavřenou neměla, jeho písemný návrh neakceptovala, když si účastníci řízení ve smyslu ustanovení § 1758 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ”) dohodli, že taková smlouva by měla mít písemnou formu. Tato skutečnost je zřejmá též z předmětu zprostředkovávané smlouvy kupní – nemovitost s kupní cenou 89 000 000 Kč. Činnost žalobce začal vykonávat ještě před zasláním návrhu písemné smlouvy, je tedy zřejmé, že se tak nemohlo dít z jejího titulu. I kdyby k uzavření zprostředkovatelské smlouvy došlo, žalobce byl činný pro [právnická osoba] development, po které také za zprostředkování koupě předmětné nemovitosti požadoval provizi, žalobce však nikdy žalovaného neinformoval o tom, že v případě uzavření této zprostředkovatelské smlouvy bude činný i pro kupujícího, a tedy dle ustanovení § 2450 OZ nemá na zaplacení provize právo. I kdyby k uzavření zprostředkovatelské smlouvy došlo, obsah uzavřené kupní smlouvy se podstatně liší od té, která dle č. l. II. bod 3 smlouvy o zprostředkování uzavřena být měla, takže by žalobce na provizi stejně právo neměl.

3. Ve své replice žalobce uvedl, že strany si ve smyslu ustanovení § 1758 OZ nedohodly písemnou formu smlouvy o zprostředkování, zaslaná smlouva o zprostředkování byla zaslána jako potvrzení smlouvy ústně uzavřené. Zprostředkovatelskou činnost žalobce vykonával pro žalovaného, nikoliv pro [anonymizováno] development, kterého žalobce s nabídkou pouze oslovil.

4. Z provedeného dokazování soud zjistil, předseda představenstva [právnická osoba] development svědek [jméno] [příjmení] se o prodeji předmětné nemovitosti dozvěděl od svého zaměstnance, který zkoumá nabídky na trhu s nemovitostmi, vážně se o ní začal zajímat až po návštěvě žalobce, který ho o jejím nákupu za cenu asi 90 000 000 Kč začal přesvědčovat, jak vyplývá z výpovědi tohoto svědka, a nabídku [právnická osoba] development představil, jak uvedla svědkyně [jméno] [příjmení]. Žalobce zprostředkoval prohlídku nemovitosti, které se spolu se svědkem [příjmení] a jednatelem žalované [jméno] [příjmení] také zúčastnil, jak svědek [příjmení] vypověděl a jak rovněž uvedl ve svém písemném vyjádření ze dne 4. 4. 2018 (č. l. 33). Prohlídky se žalobce po dohodě s jednatelem žalované, jak vyplývá z sms komunikace (č. l. 41 až 42), zúčastnil jako zprostředkovatel, jak uvedla svědkyně [jméno] [příjmení]. S ohledem na stav nemovitosti a na výši kupní ceny se [právnická osoba] s žalovanou na prodeji nedohodla, nicméně jednatel žalované asi po šesti měsících svědka [příjmení] kontaktoval a nabídl mu danou nemovitost za cenu 83 656 000 Kč, jak se podává z kupní smlouvy (č. l. 78) a na prodeji se dohodli, jak vypověděl svědek [příjmení], jak je rovněž zřejmé z kupní smlouvy (č. l. 78) ve spojení s výpisem z katastru nemovitostí této nemovitosti (č. l. 82). Na těchto jednáních, na kterých strany řešily pouze otázku kupní ceny, se žalobce již nepodílel, nicméně se svědek [příjmení] s jednatelem žalované dohodli, že částka 100 000 Kč – 120 000 Kč z kupní ceny bude určena pro žalobce jako odměna za jeho činnost, neboť žalobce dal prvotní impuls k prodeji, bez kterého by k prodeji nemovitosti zřejmě vůbec nedošlo, neboť jednatel žalované by pravděpodobně svědka [příjmení] znovu nekontaktoval, jak tento svědek uvedl, a zprostředkoval prohlídku nemovitosti, které se také zúčastnil, přičemž jednatel žalované svědkovi [příjmení] řekl, že žalobci dá v rámci odměny stejně vysokou částku, a že otázku odměny s žalobcem vyřeší, jak vyplývá z výpovědi svědka [příjmení], neboť odměnu žalobci měla hradit žalovaná, jak žalobce sdělil [právnická osoba] development při představení nabídky, což vypověděla svědkyně [příjmení]. Vedle uvedeného žalobce [právnická osoba] development poskytl informace o nabídce a základní informace o nemovitosti vč. její polohy, popisu dispozic a využití prostor, rozměrů a typu ploch, vč. doplňujících informací, jak vyplývá z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení]. Svědkovi [příjmení] následně jednatel žalované sdělil, že žalobce na odměně požadoval více a nabízenou odměnu odmítl, nicméně s ohledem na vykonanou činnost svědek [příjmení] i jednatel žalované považovali výši provize za odpovídající, jak uvedl svědek [příjmení]. Před podáním žaloby žalobce po žalované požadoval na předmětné provizi částku 1 000 000 Kč, jak je zřejmé z předžalobní výzvy ze dne 26. 1. 2017 (č. l. 12), což žalovaná odmítla, jak se podává z jejího přípisu ze dne 20. 2. 2016 (č. l. 10). Ohledně zprostředkování nákupu předmětných nemovitostí žalobce se [právnická osoba] development žádnou dohodu uzavřenou neměl, jak se podává z výpovědi svědka [příjmení] a jak potvrdila rovněž svědkyně [jméno] [příjmení].

5. Z výpovědi svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] soud nad rámec již uvedených skutkových zjištění neučinil žádná další podstatná, když svědek [příjmení] se na nákupu nemovitosti podílel pouze okrajově, jak sám vypověděl, a popsal pouze průběh prohlídky nemovitosti. Svědek [příjmení] pak popsal nákup nemovitosti po technické stránce. Když svědek [příjmení] vypověděl, že si myslí, že [právnická osoba] development měla podklady ohledně předmětné nemovitosti pouze od žalované, soud z této části jeho výpovědi nevycházel, neboť je vyvrácena výpovědí svědkyně [příjmení], která uvedla, které informace [právnická osoba] development poskytl žalobce. Rozdíl v uvedených výpovědích soud spatřuje v nevědomosti svědka [příjmení] o všech dodaných informacích, když nákup předmětné nemovitosti byl projektem svědkyně [příjmení], jak vypověděl svědek [příjmení], a tato tak o něm musela mít komplexnější povědomí.

6. Pokud svědkyně [příjmení] uvedla, že by se [právnická osoba] develpoment bez žalobce o nabídce předmětné nemovitosti nedozvěděla, soud vyšel z výpovědi svědka [příjmení], který vypověděl, že se o nabídce prvotně dozvěděl od svého zaměstnance, přičemž soud příčinu rozporu v těchto výpovědích spatřuje v tom, že svědkyně [příjmení] prostě nevěděla, že před představením nabídky žalobcem, svědek [příjmení] už o této nabídce věděl, nicméně z jeho výpovědi je zřejmé, že do představení této nabídky žalobcem o ní vážně neuvažoval.

7. Pokud z sms komunikace mezi žalobcem a jednatelem žalované vyplývá, že žalobce žalované, resp. jejímu jednateli připravuje nějakou smlouvu v písemné formě, je třeba především uvést, že z této komunikace není zřejmé, o jakou smlouvu se jedná. I kdyby se jednalo o předmětnou smlouvu o zprostředkování, z této komunikace nevyplývá, že by strany ve smyslu § 1758 OZ nechtěly být vázány jinou formou této smlouvy. Z uvedeného není ani zřejmé, že by předtím, tedy přede dnem 15. 3. 2016, kdy byla sms zpráva poprvé zmiňující smlouvu psána, mezi stranami nebyla uzavřena ústní dohoda o tom, že žalobce bude pro žalovanou vyhledávat příležitosti k prodeji předmětné nemovitosti, naopak z ní vyplývá, že žalobce pro žalovanou již zajistil prohlídku předmětné nemovitosti. Uvedené, vyjma dojednání prohlídky, platí rovněž o průvodním emailu písemné verze zprostředkovatelské smlouvy (č. l. 48, resp. 63). Naopak, z dalšího jednání žalované, která žalobci poskytla informace ohledně předmětné nemovitosti, přizvala ho k prohlídce této nemovitosti a souhlasila s úhradou jeho provize je zřejmé, že se cítila být vázána smlouvou uzavřenou v ústní formě. Skutečnost, že mezi stranami již předtím byla uzavřena dohoda o zprostředkování předmětné nemovitosti je navíc podpořena žalovanou, která připustila, že žalobci poskytla informace o této nemovitosti, a to informace uvedené v nabídce nemovitosti (č. l. 43) a v přehledu nájmů (č. l. 39), jak vyplývá z emailu žalobce jednateli žalované ze dne 7. 3. 2016 (č. l. 50), když tyto informace s ohledem na jejich charakter soud nepovažuje za obecně dostupné a není zřejmé, jak jinak než od žalované by se k nim žalobce dostal. Žalovaná tvrdila, že tyto informace žalobci poskytla, až když tento jí předložil nabídku odkupu ze strany [právnická osoba] development. Pravdivost tohoto tvrzení ale byla vyvrácena výpovědí svědků [příjmení] a [příjmení], kteří popřeli, že by žalobce byl činný pro ně. I následné chování žalované nasvědčuje tomu, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o zprostředkování, když žalovaná akceptovala přítomnost žalobce na prohlídce nemovitosti, na které působil jako zprostředkovatel prodeje, jak vypověděla svědkyně [příjmení] a svědek [příjmení]. Kdyby žádná taková smlouva mezi účastníky uzavřena nebyla, příp. jednalo-li by se pouze o sdělení kontaktu na případného kupujícího, lze si jen těžko představit, že by žalovaná tolerovala účast nezúčastněné třetí osoby na jednáních o smlouvě s předmětem v hodnotě přes 80 000 000 Kč. Skutečnost, že zájemcem o zprostředkování byla žalovaná a nikoliv spoečnost [anonymizována dvě slova], je pak dále zřejmá z toho, že jednatel žalované se zavázal, že s žalobcem vyřeší otázku provize, jak vypověděl svědek [příjmení] a nepřímo potvrdila svědkyně [příjmení], která informace o existenci zprostředkovatelské smlouvy měla sice od žalobce, tyto ale korespondují s následným chováním jednatele [příjmení], jak ho popsal svědek [příjmení]. Z emailu žalobce svědkyni [příjmení] ze dne 9. 3. 2016 (č. l. 49) pak nelze dovodit, že by byl žalobce ve smyslu ustanovení § 2450 OZ činný též pro [právnická osoba] development, zvláště když takovou činnost popřeli svědkové [příjmení] a [příjmení] ve svých výpovědích, kterým soud neměl důvod nevěřit.

8. Z konceptu vlastní směnky (č. l. 40) ani z konceptu protokolu o notářské úschově (č. l. 53) soud neučinil žádná skutková zjištění, neboť se jednalo o pouhé koncepty žalobce, když ani z průvodního emailu ze dne 21. 3. 2016 (č. l. 47) nevyplývá jejich akceptace žalovanou. Z konceptu smlouvy o zprostředkování (č. l. 51, resp. 61) soud neučinil žádná skutková zjištění, neboť nebyla ani jednou ze stran podepsána. Ze stejného důvodu žádná skutková zjištění soud neučinil ani z evidenční karty kupujícího (č. l. 46).

9. Navrhovaný výslech svědka [jméno] [příjmení] soud pro nadbytečnost neprováděl, neboť tento měl prokázat, že se žalobce účastnil prohlídky nemovitosti, tato skutečnost ale již byla prokázána výpověďmi svědků [příjmení] a [příjmení].

10. Je pravdou, že tvrzení žalobce ohledně skutečnosti, zda si strany dohodly výši provize čili nic, nebyla v průběhu řízení konzistentní, nicméně soud vyšel z poslední jeho verze, aktuální ke dni vyhlášení rozsudku, a to že si výši provize nedohodly, neboť tak žalobce učinil v souladu s koncentrací řízení při prvním jednání soudu dne 13. 6. 2019. Toto tvrzení bylo prokázáno výpovědí svědka [příjmení], který uvedl, že výši provize s ním řešil jednatel žalované až při jednání o výši kupní ceny.

11. V projednávané věci soud aplikoval zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Dle ustanovení § 2445 odst. 1 OZ smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Mezi účastníky byla v březnu 2016 ústně uzavřená smlouva o zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti, žalobce tento prodej žalované zprostředkoval a vzniklo mu tak právo na provizi ve výši dle ustanovení § 1792 odst. 1 OZ obvyklé v době a místě uzavření smlouvy, neboť výši provize strany nedohodly. Výši provize určil znalec s horní hranicí 3 % kupní ceny s tím, že tato výše odpovídá nemovitosti s kupní cenou nad 20 000 000 Kč, přičemž čím vyšší je kupní cena, tím nižší je procentní sazba provize, nicméně výši provize u předmětné nemovitosti nelze přesně určit, neboť s ohledem na cenu nemovitosti by si strany výši provize vždy ujednaly, jak vyplývá ze znaleckého posudku. Znalec také uvedl, že na takto určenou výši provize nemá vliv, jaké úkony zprostředkovatel pro klienta provedl, resp. pokud některé úkony klient provedl sám, můžou si strany dohodnout slevu z této provize. Žalovaná však netvrdila, že by nějaká sleva z provize byla ujednána, a proto s ohledem na dané vysvětlení znalce není podstatné, že posudek neoceňoval konkrétní žalobcem provedené úkony, když by to za dané situace na výši provize stejně nemělo vliv. Na procentní výši provize nemá vliv ani skutečnost, jak dlouho je prodávaná nemovitost nabízena, tato se dle znalce v provizi odrazí tak, že postupem času může dojít ke snížení kupní ceny, ze které je následně provize vypočítávána. Naopak na výši provize má dle znalce přímý vliv prodejnost nemovitosti, tedy její využití, lokalita, ve které se nachází ap., s tím, že čím je prodejnost lepší, tím je vyšší provize. Co se týče způsobilosti znalce podat uvedený znalecký posudek, soud o ní s ohledem na závěry posudku nemá pochybností. Znalec protože oceňování zprostředkování prodeje nemovitostí je v jeho oboru pouze okrajovou otázkou, nicméně při oceňování nemovitostí, pokud je výše provize obsažena v ceně nemovitosti, dokáže se s ní vypořádat, zvolil komparativní metodu, na základě které zjistil, že přesnou výši provize u nemovitosti s danou kupní cenou určit nelze, neboť vždy bude záležet na dohodě stran, nicméně objasnil skutečnosti, které na výši provize mají vliv – výše kupní ceny a prodejnost nemovitosti. Znalec dále zjistil, jaká je doporučená výše provize za prodej nemovitosti s cenou nad 20 000 000 Kč s tím, že čím je tato cena vyšší, tím je procentní sazba provize nižší. S ohledem na skutečnost, kdy nelze výši provize za zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti určit, neboť dle zjištění znalce tato by vždy byla dohodnuta stranami zprostředkovatelské smlouvy, musel ji určit soud svojí úvahou. Soud tedy vycházel z kupní ceny předmětné nemovitosti 83 656 000 Kč, vzal v úvahu skutečnost, že provize za prodej nemovitosti (byt, dům, pozemek) s kupní cenou převyšující 20 000 000 Kč činí 3 % kupní ceny s tím, že čím je výše kupní ceny vyšší, tím je procentní sazba provize nižší. Dalším východiskem byla prodejnost předmětné nemovitosti, kterou soud spatřuje jako extrémně vysokou – nemovitost se nachází v samém centru [obec] v reprezentativní městské části, v době prodeje nemovitosti byla částečně využívána jako jeden z nejpopulárnějších barů v České republice, což soud považuje za skutečnost obecně známou (srov. např. článek„ [příjmení], který neexistuje, vznikal naruby. Dnes je špičkou svého oboru” přístupný na stránkách https://www.podnikatel.cz), dále v něm byl provozován další bar, tříhvězdičkový penzion, kanceláře, solná jeskyně a apartmány. Počet a charakter úkonů, které žalobce pro žalovaného v rámci zprostředkování vykonal, soud nezohledňoval, neboť na výši provize by neměly přímý vliv, slevu na provizi si strany nedohodly. Žalobce se po žalované domáhal provize ve výši 1,1 % kupní ceny, kdy tuto výši s ohledem na uvedená kritéria soud považuje za obvyklou. Dlužno dodat, že znalec dospěl ke stejnému závěru, resp. k závěru, že tuto výši nelze považovat za neobvyklou.

12. Skutečnost, že se následně strany kupní smlouvy dohodly na nižší kupní ceně, nemůže jít k tíži žalobce, když neměl žádnou možnost takovou dohodu ovlivnit, podstatné je, že bez činnosti žalobce by k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětné nemovitosti nedošlo, jak vypověděl svědek [příjmení]. Pokud žalovaná argumentovala závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 32 Cdo 2842/2018, tedy že byla-li slíbena zprostředkovateli odměna, docílí-li prodeje nemovitosti za určitou cenu, má na ni nárok, došlo-li ku směně nemovitosti pouze tehdy, byla-li hodnota směněné věci rovnocenná stanovené prodejní ceně, je třeba uvést, že v řízení nebylo prokázáno, nebylo to ani tvrzeno, že by výsledná kupní cena 83 656 000 Kč nebyla odpovídající hodnotě předmětné nemovitosti v době jejího prodeje. Stejně tak žalovaná netvrdila, že by si strany ujednaly nějaké další podmínky zprostředkování nad rámec vyhledání třetí osoby, s níž by měla žalovaná možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, naopak žalovaná tvrdila, že žádná smlouva o zprostředkování nebyla uzavřena, a protože žalobce pro ni koupěchtivého vyhledal, vzniklo mu v souladu s ustanovením § 2445 odst. 1 OZ se závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 844/2017 právo na provizi v době a místě uzavření smlouvy obvyklou. Soud zde pouze podotýká, že nezohledňoval ustanovení zákona č 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů, neboť tento nabyl účinnosti až 3. 3. 2020. Soud tedy žalobě jako důvodné vyhověl a zavázal žalovanou k úhradě dlužné částky spolu s úrokem z prodlení v zákonné výši stanovené § 1970 občanského zákoníku ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne 25. 8. 2016, jak požadoval žalobce ve smyslu ustanovení § 2447 OZ Lhůtu k plnění pak soud ve smyslu § 160 odst. 1 OSŘ stanovil třídenní.

13. Procesně plně úspěšnému žalobci soud přiznal dle § 142 odst. 1 OSŘ právo na náhradu nákladů řízení, která je tvořena odměnou ve výši 96 480 Kč za osm úkonů právní služby po 12 060 Kč (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby vč. jejího doplnění ze dne 3. 9. 2018, když doplňované skutečnosti měly být obsaženy již v žalobě a tento úkon tak nelze považovat ze účelný, vyjádření ze dne 12. 2. 2019, 2x účast při jednání dne 13. 6. 2019, když toto jednání trvalo déle než dvě hodiny, účast při jednání soudu dne 17. 9. 2019 a dne 1. 4. 2021) stanovenou podle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ advokátní tarif“), paušální náhradou nákladů za osm úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 3 advokátního tarifu v celkové výši 2 400 Kč a náhradou soudního poplatku ve výši 46 967 Kč. Částka za odměnu advokáta a režijní paušály pak byla v souladu s ustanovením § 137 odst. 3 OSŘ navýšena o 21 % DPH, tedy o částku 20 765 Kč. Žalovaná je tak povinna zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 166 612 Kč. Je tak povinna učinit ve lhůtě podle § 160 odst. 1 OSŘ, dle § 149 odst. 1 OSŘ k rukám zástupkyně žalobce.

14. O náhradě nákladů řízení státu – vyplacené znalečné bude rozhodnuto samostatným usnesením, neboť jeho výše není dosud známa.