47 C 237/2021

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Radkem Malenovským jako samosoudcem ve věci žalobce: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalované: ; celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované o zaplacení 99 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni z titulu nájemného částku ve výši 54 267 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 11 000 Kč od 2. 4. 2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 22 000 Kč od 4. 5. 2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 21 267 Kč od 2. 6. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na smluvní pokutě částku ve výši 22 000 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 22 000 Kč od 10. 6. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Zamítá se žaloba požadující z titulu nájemného zaplacení částky ve výši 733 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 733 Kč od 2. 6. 2021 do zaplacení.

IV. Zamítá se žaloba požadující z titulu smluvní pokuty zaplacení částky ve výši 22 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 22 000 Kč od 10. 6. 2021 do zaplacení.

V. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 12 670,56 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se v tomto řízení domáhala zaplacení částky 99 000 Kč s úrokem z prodlení, a to z titulu nájmu bytu za duben 2021 (11 000 Kč), květen 2021 (22 000 Kč) a červen 2021 (22 000 Kč) a z titulu smluvní pokuty ve výši 2 x 22 000 Kč za prodlení s placením nájemného. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila.

2. Soud důkazy hodnotil podle § 132 o. s. ř., tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

3. Žalobkyně (jako pronajímatel) s žalovanou (jako nájemcem) uzavřely 31. 3. 2021 smlouvu o nájmu bytové jednotky [číslo] v domě [adresa], v k. ú. [část obce]. Šlo o byt 3 + kk a žalovaná se zavávala platit nájemné ve výši 22 000 Kč měsíčně do 1. dne měsíce, za který se nájemné platí a pokud by nájem trval pouze část měsíce, tak měla žalovaná povinnost zaplatit pouze poměrnou část nájemného za dobu užívání bytu v měsíci. V nájemní smlouvě se účastnice dohodly, že žalovaná zašle na účet žalobkyni po podpisu nájemní smlouvy kauci ve výši 40 000 Kč, která bude sloužit jako jistota k zajištění nájemného a ke splnění jiných povinností souvisejících s nájmem dle nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu od 1. 4. 2021 do 31. 3. 2022. V nájemní smlouvě se účastníce dohodly, že žalovaná je povinna uhradit žalobkyni smluvní pokutu„ ve výši jednoho nájemného, nezaplatí-li Nájemce nájemné, zálohy na Služby nebo nedoplatek na vyúčtování Služeb“. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu nájemní smlouvou.

4. Dne 29. 6. 2021 žalovaná předala byt žalobkyni, a to prostřednictvím svého advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] (důkaz Protokolem o předání z 29. 6. 2021). Žalobkyně doručila 2. 6. 2021 tehdejšímu advokátovi žalované (Mgr. [anonymizováno] [příjmení]) výzvu k plnění na částku 99 000 Kč s lhůtou k zaplacení do 7 dnů od doručení výzvy (důkaz předžalobní výzvou z 2. 6. 2021 a doručenkou).

5. Soud přijatý skutkový stav právně posoudil následovně.

6. Podle § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“):„ Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“. Podle § 2246 odst. 1 o. z.:„ Strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.“. Podle § 2254 o. z.:„ (1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“. Podle § 2239 o. z.:„ Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“.

7. Žaloba je důvodná co do nájemného smluvního po 22 000 Kč za měsíc květen 2021. Za duben 2021 je žaloba důvodná co do smluvního nájemného 11 000 Kč (totiž 11 000 Kč žalobkyně zaplatila – viz č. l. 7). Pokud jde o nájemné za červen 2021, pak dle Protokolu o předání (na č. l. 8) žalovaná předala předmět nájmu žalobkyni dne 29. 6. 2021, tedy žalovaná byt neužívala celý červen 2021, ale jen 29 dnů (od 1. do 29. 6. 2021), a proto má žalobkyně právo jen na poměrnou část nájemného, a to i v souladu s nájemní smlouvou (čl. 2 1. druhé souvětí). Proto zní výpočet nájemného za červen 2021 následovně - 22 000 Kč: 30 (dnů) se rovná 733,33 x 29 se rovná 21 266,66 Kč, tj. zaokrouhleně 21 267 Kč. Proto má žalobkyně právo na nájemné za červen 2021 jen ve výši 21 267 Kč a ve zbytku, tj. 733 Kč, i s úrokem z prodlení, soud žalobu zamítl. Jinak soud žalobě na zaplacení dlužného nájemného vyhověl (výrok I.), a to i se zákonným úrokem z prodlení, když v souladu s § 1970 o. z. má žalobkyně právo na úrok z prodlení (ve výši souladné s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.) od druhého dne v měsíci, za který se nájemné platí (splatnost nájemného sjednaná v nájemní smlouvě).

8. Od 1. 7. 2020 je účinná novela § 2239 o. z.:„ Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“. Dříve byla smluvní pokuta u nájmu bytu zakázaná („ Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“). Nicméně současně platí § 2254 odst. 1 o. z.:„ (1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.“.

9. V nájemní smlouvě byla účastníky sjednána jistota 40 000 Kč (č. l. 2). Trojnásobek měsíčního nájemného byl 66 000 Kč (3 x 22 000 Kč), a proto smluvní pokuta nesmí v součtu s jistotou přesáhnout 66 000 Kč. Z těchto důvodů by žalobkyně měla právo na smluvní pokutu jen ve výši 26 000 Kč (66 000 Kč mínus jistota 40 000 Kč a zbývá 26 000 Kč do trojnásobku měsíčního nájemného), přičemž by šlo o neplatnost absolutní, v souladu s § 588 o. z., tedy by byla absolutně neplatná smluvní pokuta ve výši přesahující limity uvedené v § 2254 odst. 1 o. z.

10. Z judikatury stran absolutní neplatnosti takové smluvní pokuty - odporuje zákonu a narušuje veřejný pořádek – soud odkazuje analogicky např. na rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. 95 Co 234/2018 (dostupný na ASPI):„ …nájemce bytu požívá podle občanského zákoníku zvýšené ochrany a ta se mj. projevuje i zákazem ukládat mu peněžité sankce v podobě smluvní pokuty, resp. úroku z prodlení. Jestliže se odvolatel dovolával zásady dispoziční a projednací ve sporném řízení, okresní soud svým rozhodnutím tyto zásady neporušil, neboť bylo jeho povinností přihlédnout ex officio ke kogentní právní úpravě týkající se nájmu bytu (§ 2239 o. z.) …“. Dále srov. i např. rozsudek Nejvyššího soudu so. zn. 26 Cdo 2059/2018:„ Je-li účelem nájemní smlouvy zajištění bytových potřeb nájemce (a členů jeho domácnosti), jsou však strany takové smlouvy při sjednávání výše úroků z prodlení pro případ prodlení s placením nájemného omezeny relativně kogentní úpravou nájmu bytu vyplývající z § 2235 odst. 1 o. z., případně úpravou v § 2239 o. z. Nájemce bytu je totiž v rámci úpravy nájmu bytu a domu v občanském zákoníku chráněn, jedním z projevů této zvláštní ochrany je relativní kogentnost právní úpravy (§ 2235 odst. 1 o. z.) a ochrana vůči smluvní pokutě a nepřiměřeným smluvním ujednáním (§ 2239 o. z.). Optikou této ochrany je pak třeba poměřovat všechna ujednání stran týkající se nájmu.“. Srov. obdobně i k dřívějšímu zákazu smluvní pokuty rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2018, sp. zn. 29 Cdo 5943/2016:“ 23. Nicméně bez zřetele k tomu, zda důvodem, proč se k určitému ujednání nepřihlíží, je v tom kterém případě jeho zdánlivost, neplatnost, či dokonce pouhá (dočasná) neúčinnost, z příkazu zákonodárce nepřihlížet k němu plyne, že soud tak musí – jsou-li splněny zákonem předepsané předpoklady – učinit ex officio, bez ohledu na návrhy stran. Příkaz zákonodárce k určitému právnímu jednání nepřihlížet tak má zpravidla obdobné důsledky jako v případě zdánlivých či absolutně neplatných právních jednání.”.

11. Ve zbytku smluvní pokuty (18 000 Kč) - by (viz text níže) - smluvní pokutu (druhou v pořadí, tj. později splatnou, zamítnout, a to i s úrokem z prodlení) bylo nezbytné zamítnout.

12. Na uvedeném závěru nic nemění ani tvrzení žalobkyně, že žalovaná ničeho na jistotě nezaplatila.

13. Podstatný totiž je z hlediska právní dovolenosti výše smluvní pokuty souhrn smluvně sjednané (tj. bez ohledu na faktický stav, tedy zda nájemce postupoval v souladu se smlouvou či nepostupoval a zda tak splnil či nesplnil povinnost jistotu zaplatit) jistoty a smluvní pokuty; podstatný tak je právní (smluvní) stav (smluvně sjednaná jistota) a nikoli stav faktický (fakticky nájemce zaplacená jistota).

14. Smyslem zákona (č. 163/2020 Sb. novelizujícího § 2254 o. z.) je dát dopředu - tj. před uzavřením nájemních smluv – najevo účastníkům nájemních smluv, jakou výši smluvní pokuty si mohou ujednat v souladu s právem. O tom svědčí i důvodová zpráva k zákonu č. 163/2020 Sb.:„ …se navrhuje omezit sjednání smluvní pokuty podobně jako sjednání jistoty. Napříště si pronajímatel a nájemce budou moci pro zajištění či utvrzení povinností vyplývajících z nájmu ujednat jak peněžitou jistotu, tak smluvní pokutu. Sjednaná jistota ani vzniklé právo na zaplacení smluvní pokuty však nesmí ve svém souhrnu převýšit trojnásobek měsíčního nájemného… Smluvní strany si ovšem mohou ujednat současně poskytnutí peněžité jistoty a smluvní pokutu. Kombinace obou těchto nástrojů bude možná. V tomto případě však souhrn ujednané jistoty a smluvních pokut nesmí překročit výši trojnásobku měsíčního nájemného…“. Pokud by měl platit výklad opačný - tedy že je právně významné, jakou výši jistoty nájemce podle smlouvy skutečně zaplatil - pak by účastníci nájemní smlouvy před jejím uzavřením nemohli vědět (pokud by jistota nebyla složena už před uzavřením smlouvy), v jaké výši si mohou smluvní pokutu sjednat, což by bylo v rozporu s úmyslem zákona plynoucím i z důvodové zprávy.

15. Nicméně soud nemohl nevidět ani nejasnost textu nájemní smlouvy, v němž byla smluvní pokuta zakotvena – bod 5.19 smlouvy:„ Smluvní strany tímto sjednávají, že Nájemce je povinen uhradit Pronajímateli smluvní pokutu ve výši jednoho nájemného, nezaplatí-li Nájemce nájemné, zálohy na Služby nebo nedoplatek na vyúčtování Služeb….“.

16. Už jazykovým výkladem takového textu smlouvy lze dospět ke dvojímu výkladu – 1) nájemce je povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši jednoho nájemného v případě prodlení se zaplacením každého (měsíčního) nájemného – tedy kolik měsíčního nájemného včas nezaplatí, tolik smluvních pokut (po 22 000 Kč) bude nájemce povinen zaplatit; 2) bez ohledu na fakt, s placením kolika nájemného je nájemce v prodlení, je nájemce povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši pouze jednoho nájemného (tj. maximální smluvní pokuta je 22 000 Kč).

17. Lze předpokládat, že text nájemní smlouvy vytvořila žalobkyně jako majitelka bytu a pronajímatelka; pak se však uplatní § 557 o. z.:„ Připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.“. Proto se použije výklad k tíži žalobkyně, tedy že maximální smluvní pokuta je 22 000 Kč.

18. Stejný závěr soud přijal na základě analogické aplikace § 1812 odst. 1 o. z. –„ Lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.“. Obdobně jako spotřebitelé je i nájemce slabší stranou (srov. např. rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem z 15. 4. 2019 sp. zn. 95 Co 234/2018, na ASPI pod č. JUD437860CZ a nebo v odborné literatuře Juřicová, K.: K omezení smluvní svobody ve vztazích mezi nájemcem a pronajímatelem bytu v občanském právu a k souvisejícím trestněprávním otázkám, Rodinné listy, 3/2019, str. 14, na ASPI pod č. LIT261957CZ; Šlejharová, M.: Vybrané projevy ochrany„ slabší strany" z pohledu civilního práva procesního, Bulletin advokaci, 7/2018, str. 46 a na ASPI pod č. LIT250040CZ; Korbel, F.: Ochrana slabší strany a dispozitivnost a kogentnost právních norem v soukromém právu, Soudce, 4/2016, str. 24 a na ASPI pod č. LIT168818CZ). Proto se použije výklad smlouvy pro nájemce (žalovanou) nejpříznivější, tedy že v nájemní smlouvě byla sjednána smluvní pokuta v maximální výši 22 000 Kč.

19. Z uvedených důvodů lze žalobě na zaplacení smluvní pokuty vyhovět jen co do částky 22 000 Kč s úrokem z prodlení (výrok II. rozsudku) a ve zbytku (výrok IV.) je nezbytné žalovanou smluvní pokutu zamítnout. Pokud jde o splatnost smluvní pokuty, ta byla podle § 1958 odst. 2 o. z. splatná na výzvu věřitele, tj. na výzvu žalobkyně. Výzva k zaplacení smluvní pokuty byla žalované (prostřednictvím doručení jejímu tehdejšímu advokátovi) doručena 2. 6. 2021. Žalobkyně stanovila ve výzvě k zaplacení smluvní pokuty 7 denní lhůtu, a proto je žalovaná v prodlení se zaplacením smluvní pokuty ve výši 22 000 Kč od 10. 6. 2021 (výrok II. rozsudku).

20. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalobkyni vznikly následující náklady řízení. Jde o zaplacený soudní poplatek ve výši 3 960 Kč. Dále jde o náklady právního zastoupení. Odměna advokáta žalobkyně za úkony právní služby podle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jako „a. t.“) se sazbou odměny po 5 060 Kč za úkon: 1) příprava a převzetí zastoupení, 2) sepis žaloby, 3) účast na jednání soudu. Dále jde o paušální náhradu hotových výdajů podle § 13 odst. 4 a. t. po 300 Kč za úkon právní služby, tedy celkem 900 Kč (3 x 300 Kč). Za předžalobní výzvu – kvůli tomu, že v ní chybí právní posouzení – nenáleží žalobci odměna podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. (nejde o výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem), ale odměna poloviční podle § 11 odst. 2 písm. h) a. t. za tzv. jednoduchou výzvu k plnění: 2 530 Kč a 300 Kč jako paušální náhrada hotových výdajů. Advokát žalobce se stal plátcem DPH od 1. 4. 2022 a náhradu DPH ve výši 21 procent výslovně požádal za poslední úkon právní služby, tj. za účast na jednání, pročež jde podle § 137 odst. 3 o. s. ř. o náhradu DPH (z 2 530 a 300 Kč) ve výši 594 Kč. Celkem tak žalobkyni vznikly náklady řízení ve výši 23 464 Kč. Žalobkyně měla úspěch co do částky 76 267 Kč a neúspěch co do částky 22 733 Kč. Žalobkyně tak měla úspěch co do 77 procent z celkového předmětu řízení a žalovaná měla úspěch co do 23 procent z celkového předmětu řízení, a proto má žalobkyně právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 54 procent (77 % mínus 23 %); 54 % z nákladů řízení žalobkyně (z 23 464 Kč) činí 12 670,56 Kč. Žalovaná je proto povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 12 670,56 Kč, k rukám jejího právního zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

21. Lhůtu k plnění soud určil podle § 160 odst. 1 o. s. ř.