47 C 295/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudcem JUDr. Radkem Malenovským ve věci žalobce: Jméno žalobce ., IČO: IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalovanému: Jméno žalovaného ., IČO: IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o zaplacení 645 507,80 Kč s příslušenstvím – o náhradu škody

I. Zamítá se žaloba požadující zaplacení částky 645 507,8 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 645 507,8 Kč od 21. 4. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení částku 124 146 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupkyně žalovaného.

I. Předmět řízení1. Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení částky 645 507,8 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 645 507,8 Kč od 21. 4. 2022 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, a to zejména s následujícím zdůvodněním. Jednatel žalobce , jméno FO, , , tituly za jménem, jednal od 26. 4. 2021 se žalovaným o zřízení práva stavby k pozemku žalovaného ve prospěch žalobce, uzavření smlouvy mezi účastníky se (dle žalobce) jevilo jako vysoce pravděpodobné až do 27. 8. 2021, kdy si žalovaný bez spravedlivého důvodu uzavření smlouvy rozmyslel. Žalovaný je proto podle názoru žalobce odpovědný za vznik škody vzniklé žalobci podle § 1729 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“).

2. Žalovaný navrhl žalobu zcela zamítnout, a to zejména s následujícím odůvodněním. Žalovaný měl spravedlivý důvod pro neuzavření smlouvy, jelikož se až později ukázalo, že původně mezi účastníky uvažované podmínky byly nerealizovatelné. Původně se dohodli, že předmětem práva stavby bude pozemek parc. č. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, a za právo stavby bude žalovaný inkasovat stavební plat, který se měl skládat jednak 1) z fixní části v podobě částky 50 000 Kč měsíčně (navyšující se o inflaci) podle zamýšlené smlouvy o právu stavby, jednak 2) z pohyblivé části závislé na hospodářských výsledcích žalobce podle druhé zamýšlené smlouvy o finančním plnění. Nicméně návrh smlouvy o finančním plnění nebyl ani zpracován, protože ji notář nepřipravil a účastníkům na jednání dne 5. 8. 2021 vysvětlil, že ji připravit ani nemohl (protože by pro pohyblivou část stavebního platu chybělo protiplnění a že za právo stavby lze inkasovat pouze předem danou fixní platbu).II. Skutková zjištění3. Soud na základě dokazování zjistil následující skutečnosti.

4. Žalovaný - prostřednictvím realitní kanceláře (, právnická osoba, – dále jako „realitní kancelář“) - nabízel svůj pozemek parc. č. , Anonymizováno, , zapsaný na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, (dále jako „pozemek“) k pronájmu (důkazy: výpověď žalovaného; výpověď svědka Mgr. , jméno FO, jakožto právníka realitní kanceláře; výpověď , jméno FO, . , jméno FO, jednající za realitní kancelář). Žalovaný měl zájem původně přibližně jen o 5leté pronajímání svého pozemku (důkazy: výpověď žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . , jméno FO, ). , právnická osoba, byla ve smluvním vztahu s žalovaným, nikoli s žalobcem (důkaz: svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ).

5. Následně , jméno FO, , , tituly za jménem, (jednající za žalobce jako nově vznikající právnickou osobu) oslovil žalovaného (jeho jednatele – , tituly před jménem, , jméno FO, ) v dubnu 2021 s tím, že žalobce pojal (podnikatelský) záměr postavit na pozemku žalovaného svoji stavbu a tu pak pronajímat třetím osobám, čímž chtěl dosáhnout zisku ze zamýšleného pronajímání budoucí jeho stavby třetím osobám, přičemž měl zájem o dlouholeté - o 50leté - smluvní užívací právo k pozemku žalovaného, a to v rámci práva stavby (důkazy: výpověď žalobce a žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; e-mailová komunikaci mezi účastníky a realitní kanceláří od dubna do prosince 2021).

6. Účastníci (prostřednictvím jednatele žalobce a žalovaného) se spolu ústně dohodli, že spolu uzavřou písemnou smlouvu o právu stavby, kterou rozdělí do následujících 2 samostatných písemných smluv. Žalovaný měl v písemné smlouvě dovolit žalobci postavit na pozemku žalovaného svoji stavbu, smlouva měla trvat 50 let (po uplynutí 50 let si žalovaný měl odkoupit stavbu žalobce za částku 1 Kč) a žalobce měl být povinen platit žalovanému stavební plat, který se měl skládat ze dvou částí - jednak 1) z fixní části v částce 50 000 Kč měsíčně navyšující se o inflaci (tento fixní stavební plat měl být sjednán v písemné smlouvě označené jako „smlouva o zřízení práva stavby“), jednak 2) z pohyblivé části závislé na budoucích hospodářských výsledcích (příjmu) žalobce (tato pohyblivá část stavebního platu měla být sjednána ve fyzicky jiné smlouvě – v písemné smlouvě označené jako „smlouva o finančním plnění“). Finanční plnění žalobce pro žalovaného, které mělo být sjednáno ve „smlouvě o finančním plnění“, vycházelo z myšlenky, že výše platby bude odvislá od toho, kolik žalobce v budoucnu vybere z nájmu stavby od budoucích nájemců stavby, kterou na pozemku zamýšlel postavit [do 31. 12. 2039 mělo jít o 17,2 % z příjmu stavebníka (žalobce) za kalendářní rok a od 1. 1. 2040 o 24,8 % z příjmu stavebníka (žalobce) za kalendářní rok], přičemž tato flexibilní částka měla být zjišťována z vyúčtování žalobce v tom kterém roce v budoucnu. Podle záměru účastníků sice mělo jít o dvě samostatné smlouvy, ale ve skutečnosti v obou smlouvách mělo plnění žalovaného pro žalobce být jediné (stejné), tj. poskytnout žalobci právo stavby (povolit žalobci postavit si svoji stavbu na pozemku žalovaného a tuto stavbu a pozemek žalovaného užívat po dobu 50 let) a žalobce z titulu obou smluv měl platit žalovanému částky za právo stavby. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: výpověď žalobce a žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; svědecká výpověď Mgr. J. , jméno FO, ; e-mailová komunikace mezi účastníky a realitní kanceláří; písemné Podklady ke smlouvě o zřízení práva stavby; písemné Podklady ke smlouvě o finančním plnění.

7. Konstrukci (poněkud komplikovanou) dvou smluv ve shora uvedeném smyslu (tj. nikoli toliko jedinou smlouvu o právu stavby s jediným stavebním platu) účastnici zamýšleli z důvodu, že vyšli z premisy, že „smlouvu o právu stavby“ je možné uzavřít jen s pevným stavebním platem (zvýšitelným v průběhu smluvního vztahu jen o inflaci), tj. nikoli s flexibilním finančním plněním žalobce vůči žalovanému, které by se odvíjelo od až budoucího příjmu žalobce z budoucího pronájmu stavby v budoucnu na pozemku žalovaného žalobcem postavené. Tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důvodů: výpověď žalobce; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, a Mgr. J. , jméno FO, .

8. Byl to žalobce, kdo nechtěl uzavřít jednu jedinou smlouvu o právu stavby, v níž by byl stavební plat sjednán v pevné výši (v konkrétní částce zvyšované jen o inflaci). To z důvodu, že žalobce nemohl předpovědět, co a kdy se stane s jeho zamýšlenými nájmy v následujících desítkách let, nechtěl se dostat do situace, kdy jej bude „drtit“ navyšovaný stavební plat, ale trh se nebude takovým směrem hýbat a on nebude schopen takový stavební plat platit, pročež dle něj bylo férové růst stavebního platu vázat na vývoj jeho budoucích nájmů, což „nenacpeme do toto stavebního platu, protože to prostě nejde. Proto ten návrh podílu z nájmu v samostatné smlouvě“ (důkaz e-mailem žalobce žalovanému z 30. 5. 2021).

9. Z důvodu, že žádný z účastníků (jednatelů účastníků) není právník, tak se dohodli , že požádají – což požádali - realitní kancelář o sepsání těchto dvou smluv (důkazy: výpověď žalobce a žalovaného).

10. Přitom žalovaný měl požadavek, který i sdělil žalobci, aby obě smlouvy byly s doložkou přímé vykonatelnosti (důkazy: výpověď žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; svědecká výpověď Mgr. J. , jméno FO, ). Tento jeho požadavek padal v průběhu jednání žalobce s žalovaným (důkaz: svědecká výpověď Mgr. J. , jméno FO, a , jméno FO, . I. , jméno FO, ). Žalovaný požadoval doložku přímé vykonatelnosti již z důvodu, že smlouva měla být uzavřena na dobu 50 let, tedy se měla týkat i jeho dědiců, a proto chtěl mít smluvní vztah jištěn doložkou přímé vykonatelnosti, když by smlouva byla žalobcem porušována (důkaz: svědecká výpověď Mgr. J. , jméno FO, ). Věrohodnost verze žalovaného o tom, že požadoval doložku přímé vykonatelnosti u smluv, podporuje i jeho e-mail ještě z doby předsoudní jakožto doby, kdy spolu ještě účastníci jednali o uzavření smlouvy a soudní spor nebylo možné předvídat (a tím si snad i připravovat půdu pro budoucí soudní spor psaním nepravd v e-mailové komunikaci mezi účastníky). Konkrétně např. jednatel žalovaného jednateli žalobce napsal dne 11. 11. 2026, že „Jen pro osvěžení paměti připomínám, že mezi výchozí parametry budoucí dohody měla patřit smlouva o Právu stavby a stavebním platu startující od července 2021 a zahrnující doložku vymahatelnosti…“ (důkaz tímto e-mailem).

11. Následně účastníci prostřednictvím realitní kanceláře požádali notářskou kancelář notáře JUDr. , jméno FO, . , jméno FO, (dále jako „notář“), aby účastníkům připravila písemné návrhy shora uvedených obou smluv (tj. jak „smlouvy o zřízení práva stavby“, tak i „smlouvy o finančním plnění“), a to dle realitní kanceláří zaslaných písemných podkladů (důkazy: výpověď žalobce a žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . , jméno FO, a Mgr. J. , jméno FO, ; e-mail realitní kanceláře z 29. 6. 2021; Podklady ke smlouvě o zřízení práva stavby; Podklady ke smlouvy o finančním plnění).12. , adresa, notářská kancelář zaslala účastníkům (realitní kanceláři) písemný koncept pouze jediné smlouvy v podobě konceptu „smlouvy o zřízení práva stavby“, nepřipravila písemný koncept „smlouvy o finančním plnění“ a notář požadoval schůzku s oběma účastníky (důkazy: výpověď žalobce a žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . , jméno FO, ; svědecká výpověď , tituly před jménem, . , jméno FO, ; svědecká výpověď notáře; e-mail Mgr. J. , jméno FO, z 23. 7. 2021 o tom, že k „druhé části“ – myšleno ke „smlouvě o finančním plnění“ – bude chtít notář schůzku; příloha e-mailu od notáře v podobě notářem připraveného návrhu „smlouvy o zřízení práva stavby“; e-mail , jméno FO, . I. , jméno FO, z 28. 7. 2021 o tom, že notář připravil návrh jen jedné smlouvy a že zdůraznil, že požaduje setkání s oběma účastníky, kde si vše vysvětlí a že „tento názor stran druhé smlouvy se mi nepodařilo změnit“). Účastníkům notářem zaslaný koncept „smlouvy o zřízení práva stavby“ měl formu notářského zápisu, ale nebyla v něm obsažená doložka přímé vykonatelnosti (důkazy: e-mail , tituly před jménem, J. , jméno FO, z 23. 7. 2021 i s přílohou v podobě konceptu notářského zápisu o „smlouvě o zřízení práva stavby“).

13. Na jednání dne 5. 8. 2021 notář účastníkům (a , jméno FO, . I. , jméno FO, ) sdělil (s ohledem na notáři známou soudní praxi) více (následujících) právních nedostatků ve smyslu neurčitosti této účastníky zamýšlené (druhé) „smlouvy o finančním plněním“, s následkem budoucí nevymahatelnosti takové smlouvy (myšleno před veřejnou mocí, včetně soudy), tedy i nemožnosti připojení doložky přímé vykonatelnosti u takové smlouvy, a to ze dvou následujících důvodů. 1) Jednak pro druhou účastníky zamýšlenou „smlouvu o finančním plnění“ chybělo sjednání (proti)plnění žalovaného, za které by žalovaný přijímal dle této zamýšlené smlouvy pohyblivou částku od žalobce odvislou od budoucích příjmů žalobce (v této „smlouvě o finančním plnění“ se totiž dle záměru účastníků nemělo uvádět, že se jednalo o druhou formu stavebního platu, aby se neprozradilo, že tím ve skutečnosti chtějí obejít právní požadavek určitosti stavebního platu jako konkrétní částky). 2) Jednak v druhé zamýšlené „smlouvě o finančním plnění“ nebyla uvedena určitá, tj. konkrétní částka, kterou měl žalobce žalovanému hradit (částka měla být vždy proměnlivá, totiž závislá na příjmu žalobce za ten který rok během smluvních 50 let). Přitom žalovaný od počátku byl ochoten smlouvu (smlouvy) s žalobcem uzavřít právě jen za předpokladu, že vztah účastníků stran pozemku žalovaného bude do budoucna spolehlivě (tj. platně a právně účinně) zajištěn smlouvou; to i z důvodu, že zamýšlená doba trvání smluv k pozemků byla 50 let a žalobce nechtěl právní nejistotou zatěžovat ani své potomky (kterým by pozemek mohl připadnout v rámci např. přechodu v rámci pozůstalosti po jednateli žalovaném pro futuro). Žalovaný svůj požadavek na přímou vykonatelnost smluv sdělil žalovanému v rámci jejich jednání o uzavření smlouvy, jak v době před schůzkou u notáře, tak i na schůzce s notářem dne 5. 8. 2021. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: výpověď žalovaného. Navíc skutečnost, že notář sdělil dne 5. 8. 2021 svůj názor o neurčitosti finančního plnění v jimi zamýšlené „smlouvy o finančním plnění“, a tím o nemožnosti připojení doložky přímé vykonatelnosti, soud zjistil i z důkazu výslechem svědkyně , jméno FO, . I. , jméno FO, . Nadto i ze svědecké výpovědi Mgr. J. , jméno FO, (který měl informace o obsahu schůzky u notáře ze dne 5. 8. 2021 od účastníků této schůzky) soud zjistil, že notář sdělil účastníkům, že jimi původně zamýšlenou cestou (viz koncepce dvou smluv) úspěšně jít nemohou.

14. Nadto notář účastníkům dne 5. 8. 2021 sdělil, že doložku přímé vykonatelnosti právně účinně nemůže obsahovat z důvodu neurčitosti výše finančního plnění nejen účastníky zamýšlená „smlouva o finančním plnění“ (viz předcházející bod odůvodnění tohoto rozsudku), ale ani jimi druhá zamýšlená „smlouva o zřízení práva stavby“. To notář odůvodňoval tím, že podle zákona doložka přímé vykonatelnosti může být právně účinná jen za podmínky, když bude výše plnění sjednána konkrétní částkou, tj. nebude odvislá od předem neznámých kritérií jako jsou mj. inflace či tím spíše dopředu neznámý výsledek budoucích příjmů žalobce, pročež by byla neurčitá. Přitom účastníci zamýšleli sjednat výši stavebního platu v nekonkrétní výši nejen ve „smlouvě o finančním plnění“, nýbrž částečně i ve „smlouvě o zřízení práva stavby“; totiž ve „smlouvě o právu stavby“ sice účastníci chtěli uvést konkrétní částku finančního plnění žalobce, ale zvyšovanou o inflaci. Tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, (viz např.: „… On nám vysvětlil vlastně to, proč jsme tam bylo, byla přímá vykonatelnost, … řekl nám, že prostě to, co si představuje, nelze. To bylo takhle jednoduchý.“).

15. Navíc shora uvedené poučení účastníků ze strany notáře plyne i z e-mailu žalovaného ještě z doby předsoudní jakožto doby, kdy spolu ještě účastníci jednali o uzavření smlouvy a soudní spor tak nebylo možné předvídat (a tím si snad i připravovat půdu pro budoucí soudní spor psaním nepravd v e-mailové komunikaci mezi účastníky). Konkrétně např. jednatel žalovaného napsal jednateli žalobce dne 11. 11. 2026, že „…až posléze jsme u notáře zjistili, že nám chybí titul pro pohyblivou složku výnosů z nájmu nebo že neurčitost částek vylučuje vymahatelnost… jsem netušil, že takovou smlouvu nejde uzavřít. , adresa, jsem to až do srpnového jednání u notáře. Předpokládám, že jste si téhož nebyl vědom ani vy sám, koneckonců jste mi nedlouho před jednáním 9. června napsal „Napadla me ted jeste jedna věc (zatím bez konzultace s pravniky, jestli to tak vůbec pujde, ale za me nevidim duvod, proc by nemelo)“ (důkaz tímto e-mailem). Přitom jednatel žalobce jednateli žalobce odpověděl e-mailem dne 12. 11. 2021 na citovaný e-mail, a nenamítal v něm, že by citovaná interpretace slov notáře provedená žalovaným byla nesprávná; žalobce jen namítal, že dle dvou advokátních kanceláří (tj. nikoli dle notáře – poznámka soudu) obě smlouvy v původně účastníky předjednané podobě uzavřít jdou.

16. Přitom skutečnost, že skutečně notář účastníkům uvedl dne 5. 8. 2021 shora uvedené hmotněprávní námitky - tedy o 1) absenci uvedení protiplnění žalovaného vůči žalobci za žalobcem poskytované částky ve „smlouvě o finančním plnění“ a 2) o neurčitosti výše peněžitého plnění v obou účastníky zamýšlených smlouvách (a tím i o nevymahatelnosti smluvních závazků) - soud zjistil i z důkazu zvukovými nahrávkami telefonického rozhovoru účastníků (pořízených bez vědomí a souhlasu žalovaného, leč k důkazu provedených v tomto řízení v souladu s § 88 odst. 1 i 2 a § 90 o. z.).

17. Kupříkladu v rozhovoru ze dne 18. 8. 2021 (tj. po setkání s notářem ze dne 5. 8. 2021) žalovaný žalobci mj. sdělil, že „nás ani jednoho nenapadlo to, že jakoby pro to, co máme domluvený mimo stavebního platu, je potřeba hledat ten, ten titul platební.“ (důkaz zvukovou nahrávkou z 18. 8. 2021). Obdobně v rozhovoru ze dne 26. 8. 2021 žalovaný žalobci mj. sdělil, že „…první jsem začal být zmaten v okamžiku, když ten notář nám začal říkat, tam vlastně není ani právo plnění. Nic prostě, jo, jako takovýto musíte, jo, není tam titul platební.“ (důkaz zvukovou nahrávkou z 26. 8. 2021). Ani jednomu citovanému jednatel žalovaného v citovaných dvou telefonických rozhovorech neoponoval (tedy zejména nenamítal, že citované notář neřekl). To podporuje verzi žalovaného plynoucí i z jeho účastnického výslechu o tom, že jim notář sdělil právní nedostatek „smlouvy o finančním plnění“ právě v absenci sjednání protiplnění žalovaného žalobci za to, že žalobce by žalovanému hradil částku plynoucí z procent z budoucích příjmů žalobce.

18. Ve stejném rozhovoru ze dne 18. 8. 2021 žalovaný žalobci sdělil, že „najednou prostě tam vlastně v tom hraje roli i nějaký jakoby pronajímání ploch, se kterýma já jsem nějak nepočítal a vy jistě taky ne… takže z mýho pohledu je tam potřeba jako velice ostražitě ošetřit to, aby prostě se někdo nedomáhal něčeho, co jsme neměli ani jeden v úmyslu…“ (důkaz zvukovou nahrávkou z 18. 8. 2021). To je v souladu s výpovědí žalovaného o tom, že nechtěl uzavřít „smlouvu o finančním plnění“ uvažovanou po 5. 8. 2021 ve smyslu pronájmu billboardu a parkovacích ploch na jiných jeho pozemcích z legitimního důvodu, že o pronájmu billboardu a parkovacích ploch na jiných pozemcích žalovaného spolu dříve účastníci nejednali.

19. V rozhovoru ze dne 26. 8. 2021 žalovaný žalobci mj. sdělil, že „tam je prý fakt velký problém té vymahatelnosti…“ (důkaz zvukovou nahrávkou z 26. 8. 2021) a žalobce mu v rozhovoru nijak neoponoval. To podporuje výpověď žalovaného a svědkyně , jméno FO, . I. , jméno FO, o tom, že notář účastníkům sdělil riziko nevymahatelnosti závazků ze smlouvy.

20. Navíc ve stejném rozhovoru z 26. 8. 2021 se žalovaný opakovaně vyjadřuje vůči žalobci ve smyslu, že mu právníci důrazně nedoporučili zamýšlenou smlouvu s žalobcem uzavřít s ohledem na zejména právní nejistotu, rizika, její nevymahatelnost, že si právníci nedokážou představit, jak by kombinace dvou smluv (dvě smlouvy) na sebe dobře navazovala a že to svým potomkům chtěl maximálně zjednodušit, pročež žalovaný je odhodlán názor právníků respektovat (důkaz zvukovou nahrávkou z 26. 8. 2021). Rovněž s citovaným je výpověď žalovaného souladná (viz zejména bod 13. odůvodnění tohoto rozsudku).21. , právnická osoba, si navíc po schůzce u notáře (tj. po dni 5. 8. 2021) ověřila u jiného notáře (in concreto v , adresa, ), že výše uvedené stanovisko notáře z 5. 8. 2021 o nevymahatelnosti účastníky zamýšlené smlouvy je správné (důkaz: výpověď svědkyně , jméno FO, . I. , jméno FO, ).

22. Sice notář JUDr. , jméno FO, . , jméno FO, si při své svědecké výpovědi před soudem (pro odstup času) již nevzpomněl na to, co přesně uvedl účastníkům stran jimi zamýšlených dvou smluv. Nicméně po předestření (ze strany soudu) toho, co obě smlouvy podle záměru účastníků měly obsahovat, vyjevil před soudem svůj právní názor jako notáře na konstrukce těchto dvou smluv. Podle notáře by smlouva o právu stavby znějící na stavební plat měla uvádět jednoznačnou výši plnění (stavebního platu), aby k ní byla připojitelná doložka přímé vykonatelnosti, tedy aby mohla být úspěšně vymožena v exekučním řízení. Notáři bylo soudem předestřeno, že „smlouva o zřízení práva stavby“ měla dle záměru účastníků obsahovat inflační doložku ovlivňující v budoucnu výši stavebního platu a druhá „smlouva o finančním plnění“ činila výši plnění odvislou od procent z příjmů stavebníka za ten který budoucí rok. Notář u soudu vypověděl, že by smluvním stranám nedoporučil uzavřít ani „smlouvu o zřízení práva stavby“ s takovou inflační doložkou na stavební plat, protože soudní praxe nepřipouští inflační doložky kvůli neurčitosti výše plnění (viz otázka materiální vykonatelnosti). Dále notář vypověděl, že druhou „smlouvu o finančním plnění“ by (dokonce) ani nesepsal (tedy nejen nedoporučil uzavřít), a to rovněž z důvodu neurčitosti výše finančního plnění (tj. materiální nevykonatelnost), jelikož není dopředu zřejmé, kolik by ten který rok v budoucnu činila výše plnění. Z uvedeného plyne, že si sice notář pro odstup času nevzpomněl, co řekl účastníkům na schůzce dne 5. 8. 2021, ale po předestření účastníky chtěného obsahu obou smluv notář v podstatě potvrdil zjištění plynoucí zejména z výpovědi žalovaného a svědkyně , jméno FO, . I. , jméno FO, – tj. že upozornil účastníky reálnou nevymahatelnost (nevykonatelnost v případném exekučním řízení) obou smluv kvůli neurčité (účastníky zamýšlené) výši plnění v obou smlouvách. Totiž notář vypověděl v tom smyslu, že by před reálnou nevymahatelností (nevykonatelností) takových smluv varoval jakýkoli subjekt (tedy i nynější účastníky), který by u něj chtěl sepsat takové smlouvy s doložkou přímé vykonatelnosti.

23. Fakt, že notář považoval doložku přímé vykonatelnosti za nepřipojitelnou na obě účastníky zamýšlené smlouvy, plyne i z toho, že notářská kancelář dne 23. 7. 2021 zaslala realitní kanceláři koncept “smlouvy o zřízení práva stavby” ve formě notářského zápisu, leč bez doložky přímé vykonatelnosti (důkaz: e-mail , tituly před jménem, . , jméno FO, z 23. 7. 2021 i s přílohou obsahující koncept této smlouvy).

24. Po tomto neúspěšném jednání u notáře ze dne 5. 8. 2021 mezi účastníky zavládlo zklamání, že před notářem neuzavřeli žádnou smlouvu k pozemku a že jim notář sdělil tak vážné právní námitky směřující proti budoucí vymahatelnosti účastníky zamýšlených dvou smluv (důkazy: výpověď žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ).

25. Přesto spolu účastníci ještě po 5. 8. 2021 jednali ve snaze uzavřít smlouvu k pozemku, a to již dne 5. 8. 2021 po schůzce u notáře, přičemž v rámci takových dalších jednání padaly zejména následující podněty (důkazy: výpověď žalobce i žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; svědecká výpověď , tituly před jménem, . , jméno FO, ).

26. Za prvé, žalobce přišel s nápadem rozdělení pozemku žalovaného na dvě části s tím, že by „smlouva o finančním plnění“ byla založena na pronájmu nově vzniklé rozdělené části pozemku žalovaného žalobci, tato rozdělená nová část pozemku by sloužila k příjezdu žalobce k jeho v budoucnu postavené stavbě na pozemku žalovaného a žalobce by žalovanému platil podle této druhé smlouvy za předmětnou přístupovou cestu (k v budoucnu postavené stavbě žalobce), a to opět částky odvislé od procent z budoucích příjmů žalobce (důkazy: výpověď žalobci i žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ).

27. Za druhé, realitní kancelář přišla s nápadem na to, že by „smlouva o finančním plnění“ byla sjednána tak, že by žalobce žalovanému platil za pronájem již existujícího billboardu ve vlastnictví žalovaného a 3 parkovacích míst ležících na jiném pozemku žalovaného (důkazy: výpověď žalobce i žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; e-mail , jméno FO, . I. , jméno FO, z 5. 8. 2021 po schůzce u notáře i s přílohou v podobě konceptu nájemní smlouvy na jiné pozemky žalovaného) [poznámka soudu: tím zjevně realitní kancelář reagovala na námitku notáře o chybějícím protiplnění ve „smlouvě o finančním plnění“ – tj. o chybějícím plnění, které by žalovaný žalobci poskytoval za žalobcovy platby].

28. S těmito dvěma shora uvedenými (po dni 5. 8. 2021) novými podněty však žalovaný nesouhlasil (důkazy: výpověď žalobce a žalovaného); to z následujících důvodů.

29. Žalovaný nikdy nechtěl pronajmout žalobci svůj jediný billboard (který užíval pro své potřeby – pro svojí reklamu) a pronajmout jiné pozemky, než pozemek, o kterém od počátku jednali. Dále mu jeho účetní sdělila reálné škodlivé – a to i právní - důsledky takové případné smlouvy, a to zejména v následujícím smyslu. Taková případná smlouva by zakládala značnou právní nejistotu (obcházení zákona), byla by napadnutelná i ze strany finančního úřadu. To již z důvodu navenek zřejmé nedůvěryhodnosti takové smlouvy, která by značila placení až částky 1 000 000 Kč ročně za pronájem billboardu a 3 pakovacích míst na ulici v , Anonymizováno, , která nemá jedinou obytnou budovu; tím by zjevně navozovala dojem o fiktivním plnění ve snaze právnické osoby zvyšovat si uměle náklady (ostatně by takový případný reálný úsudek finančního úřadu byl správný, jelikož taková smlouva by skutečně obcházela zákon, když by chtěla zakrýt to, že i v této druhé smlouvě jde in facto o platbu za právo stavby). Žalovaný to bral opodstatněně tak, že najednou po dni 5. 8. 2021 účastníci začali jednat o něčem novém, než ohledně čehož jednali od počátku – původně jednali o (jiném) pozemku žalovaného, který žalovaný inzeroval (k pronájmu), a najednou zde byl nový podnět o jiných věcech - o nájmu billboardu a jiného pozemku, parkovacích míst na něm (srov. i explicite výpověď žalovaného: „…primární v tu chvilku bylo už jenom to, že prostě jsou najednou ve hře pozemky, které prostě nebyly vůbec v nabídce“). V nesouhlasu žalovaného s takovým podnětem o nájmu billboardu a parkovacích míst žalovaného podpořili i právníci. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: účastnická výpověď žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; e-mail žalovaného žalobci ze dne 11. 11. 2021, 15. 11. 2021, 21. 11. 2021.

30. S nově po 5. 8. 2021 žalobcem navrhovaným rozdělením pozemku žalovaného na dvě části žalovaný nesouhlasil z důvodu, že by ani takové smluvní uspořádání negarantovalo právní jistotu již proto, že žalobce mohl snadno ukončit takovou druhou smlouvu o přístupu ke stavbě proto, že by si zbudoval vlastní příjezd ke stavbě přímo z ulice (důkazy: účastnická výpověď žalovaného). Navíc stavební úřad sdělil realitní kanceláři, že k takovému uvažovanému rozdělení pozemku žalovaného nedá souhlas (důkaz: výpověď svědkyně , jméno FO, . I. , jméno FO, ).

31. Za třetí, realitní kancelář se souhlasem žalovaného i po 5. 8. 2021 nabídla žalobci prodej pozemku, ale účastníci se neshodli na ceně (žalobce prosazoval nižší cenu, než jakou cenu prosazoval žalovaný ve spolupráci s realitní kanceláří) [důkazy: účastnická výpověď žalobce i žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ; e-mail žalobce žalovanému z 16. 11. 2021].

32. Za čtvrté, žalovaný žalobci navrhoval uzavřít jedinou smlouvu, a to o zřízení práva stavby se stavebním platem ve fixní výši, která měla být ve smlouvě stanovena tak, že částka byla roku od roku navýšena na konkrétní ve smlouvě uváděnou částku (žalovaný vždy tu kterou roční platbu vypočetl z materiálu, který měl od žalobce, ve kterém žalobce dopředu počítal s tou kterou částkou v ten který rok v budoucnu jakožto ze svých budoucích příjmy, a to zejména z výnosu z podnájmu stavby na pozemku žalovaného, kterou žalobce zamýšlel postavit) [důkazy: účastnická výpověď žalobce a žalovaného; e-mail jednatele žalobce z 11. 11. 2021, ve kterém shrnuje stanoviska účastníků tak, že žalobce dále trvá na uzavření smlouvy o právu stavby, ale s původním obsahem ve smyslu dovozování výše stavebního platu z procent budoucích výnosů žalobce, zatímco žalovaný trval na fixní výši stavebního platu].

33. Za páté, žalobce nadále trval na tom, aby účastníci uzavřeli dvě smlouvy - jednak „smlouvu o právu stavby“, jednak „smlouvu o finančním plnění“, tj. v níž by byl příjmů, přičemž tyto jeho příjmy měly být závislé hlavně na výnosu z nájemného, které předpokládal žalobce, že obdrží od budoucích nájemců stavby, kterou zamýšlel postavit na pozemku žalovaného (důkazy: účastnická výpověď žalobce a žalovaného). Tedy žalobce se chtěl vrátit k původní variantě, kterou však nedoporučil notář; leč realitní kancelář ve spojení s žalovaným žalobci namítala, že se k této původní variantě nemohou vrátit právě proto, že ji nedoporučil notář (důkaz: svědecká výpověď , tituly před jménem, J. , jméno FO, ).

34. V době po neúspěšné schůzce u notáře žalovaný sdělil žalobci, že o koncepci dvou smluv žalovaný nestojí s ohledem na to, že žalobci uzavření takových smluv důrazně nedoporučují právníci; žalovaný tak navrhoval žalobci řešení v podobě uzavření jedné jediné smlouvy – buď o prodeji pozemku (za cenu podle žalobce nepřiměřeně vysokou) či o zřízení práva stavby s pevným stavebním platem s inflací (tj. bez pohyblivé složky ve smyslu procent z budoucích příjmů žalobce). Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu výpovědí žalobce i žalovaného.

35. Nakonec spolu účastníci ke konci roku 2021 ukončili jednání o uzavření smlouvy k pozemku, jelikož se neshodli na tom, jakou smlouvu s jakým obsahem spolu uzavřou. Žalovaný (zejména kvůli právním námitkám notáře) souhlasil jen s prodejem pozemku žalobci či s jedinou smlouvou se stavebním platem v konkrétní výši. Oproti tomu žalobce souhlasil jen s původně uvažovanou konstrukcí dvou smluv (notářem kritizovanou) – v jedné smlouvě měl být za právo stavby sjednán pevný stavební plat, ve druhé smlouvě měl být stavební plat sjednán v pohyblivé výši, která se měla odvíjet od výše žalobcem v budoucnu dosahovaného nájemného obdrženého v budoucnu od budoucích nájemců stavby. Podstatné pro žalobce bylo, aby mohl postavit svoji stavbu na pozemku žalovaného a aby za to mohl platit žalovanému jak pevnou částku, tak k tomu částku pohyblivou odvislou od výsledku jeho budoucího hospodaření. Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z následujících důkazů: výpověď žalobce a žalovaného; e-mailová komunikace mezi účastníky od 11. 11. 2021 a 22. 11. 2021, e-mail realitní kanceláře z 20. 12. 2021, e-mail žalobce z 22. a 28. 12. 2021 a e-mail žalovaného z 27. 12. 2021.

36. Po ukončení jednání mezi účastníky (ke konci roku 2021) žalovaný pozemek nakonec prodal právnické osobě (důkazy: účastnická výpověď žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, ).

37. Žalobce žalovanému do datové schránky doručil dne 19. 4. 2022 předžalobní výzvu k zaplacení žalobní náhrady škody (důkaz touto výzvou a doručenkou).

38. Z dalších důkazů soud nezjistil skutečnosti nezbytné pro rozhodnutí tohoto sporu účastníků.III. Skutkový závěr39. Soud tak z důkazů přijal následující závěr o skutkovém stavu. Účastníci spolu začali od dubna 2021 jednat o pozemku žalovaného. Domluvili se ústně, že spolu uzavřou písemnou smlouvu o zřízení práva stavby s dobou trvání 50 let, která ale bude rozdělena do 2 samostatných smluv. V jedné smlouvě (kterou chtěli označit jako „smlouva o zřízení práva stavby“) měl být stavební plat sjednán jako konkrétní (fixní) částka zvyšující se jen o inflaci; v další souběžně uzavřené smlouvy (kterou zamýšleli označit jako „smlouva o finančním plnění“) měl být stavební plat sjednán jako konkrétní procenta z budoucích příjmů žalobce jakožto stavebníka, které v budoucnu (v průběhu 50 let) bude v ten který rok dosahovat. Takto komplikovaná smluvní konstrukce v podobě dvou samostatných smluv o témže institutu (právu stavby) byla účastníky zvolena z důvodů ležících na straně žalobce. Žalobce chtěl mít výši stavebního platu odvislou i od svých příjmů plynoucích v budoucnu z pronajímání na pozemku žalovaného (teprve v budoucnu postavené) své stavby, tedy nikoli stanovenou jen v pevné částce; současně bylo účastníky vycházeno z premisy, že takto neurčitou (v době uzavření smlouvy neznámou) výši stavebního platu (odvislou od budoucích neznámých příjmů žalobce) nelze platně sjednat ve smlouvě o zřízení práva stavby. Žalovaný požadoval, aby smlouvy byly uzavřeny s doložkou přímé vykonatelnosti; to zejména proto, že smlouva měla být uzavřena na 50 let, pročež by zavazovala i jeho dědice (dědice jednatele žalovaného) a žalovaný jim chtěl usnadnit případné vymáhání pohledávek směřujících vůči žalobci. Z důvodu, že jednatel žádného z účastníků není právník, účastníci požádali realitní kancelář (ta měla uzavřenou smlouvu s žalovaným) o vypracování písemného návrhu obou jimi zamýšlených smluv, která následně o sepis smluv požádala notáře. , adresa, notář písemně připravil koncept jen jedné smlouvy („smlouvy o zřízení práva stavby“), bez doložky přímé vykonatelnosti a požádal účastníky o schůzku k jejich shora uvedenému smluvnímu záměru. Na schůzce dne 5. 8. 2021 notář účastníky poučil o neurčitosti – a tím i soudní nevymahatelnosti - účastníky zamýšlené konstrukce stavebního platu v obou jimi zamýšlených smlouvách; totiž jak stavební plat sice v pevné výši, ale zvyšovaný o předem neznámou inflaci - tak tím spíše stavební plat odvislý od v době uzavření smlouvy neznámých budoucích příjmů žalobce – byl dle notáře s ohledem na jemu známou soudní praxi neurčitý, tj. i nevymahatelný (nevykonatelný). Nadto notář účastníkům na této schůzce sdělil i svoji právní námitku vůči „smlouvě o finančním plnění“ v tom smyslu, že v ní chybělo sjednání (proti)plnění žalovaného za jinak sjednávané finanční plnění žalobce ve prospěch žalovaného. S ohledem na toto právní poučení ze strany notáře o značné právní nejistotě (rizicích) účastníky zamýšlených smluv již po dni 5. 8. 2021 žalovaný dříve uvažované dvě smlouvy nechtěl uzavřít, zatímco žalobce chtěl riziko právní nejistoty podstoupit a trval na uzavření smluv v původně uvažované (byť notářem kritizované) podobě. Účastníci ještě spolu jednali o pozemku, padly i nové návrhy ohledně pozemku, ale ke shodě mezi účastníky nedošlo a v prosinci 2021 definitivně ukončili jednání o uzavření smlouvy týkající se pozemku žalovaného.IV. Právní posouzení40. Soud zjištěný skutkový stav právně posoudil následovně.

41. Žalobce se domáhá náhrady škody z důvodu, že podle jeho názoru spolu účastníci při jednání o smlouvě (o právu stavby) dospěli tak daleko, že se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné a žalovaný jednal nepoctivě, když přes důvodné očekávání žalobce v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončil, aniž pro to měl spravedlivý důvod.

42. Žalobní nárok tak soud podřadil pod § 1729 o. z.: „(1) Dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. (2) Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.“.

43. Soud dospěl právnímu závěru o nedůvodnosti žaloby již ze tří samostatných důvodů.IV.

1. K absenci vysoké pravděpodobnosti o uzavření smlouvy44. Za prvé, účastníci sice spolu jednali o smlouvě (o právu stavby, která měla být sepsána ve dvou samostatných smlouvách – o „zřízení práva stavby“ a o „finančním plnění“). Nicméně účastníci spolu nedospěli tak daleko, že by se uzavření smlouvy objektivně jevilo jako vysoce pravděpodobné. Sice účastníci dospěli k tomu, že by spolu chtěli uzavřít tyto dvě písemné smlouvy s konkrétním (jimi domluveným) obsahem. Nicméně účastníci nevěděli, zda je uzavření těchto smluv vůbec právně dovolené. Jak vypověděl i samotný žalobce, právě proto, že žádný z jednatelů účastníků není právník, tak oslovili realitní kancelář s žádostí o vytvoření obou smluv, a realitní kancelář se obrátila na notáře se žádostí o sepis obou smluv. Rovněž z výpovědi samotného žalobce (i žalovaného) plynulo, že účastníci objektivně nemohli vědět, zda smlouvu (smlouvy) uzavřou. Totiž uzavření smlouvy (smluv) záviselo na podmínce posouzení právním profesionálem (realitní kanceláře, která disponuje i právníkem - in concreto , tituly před jménem, J. , jméno FO, ) o způsobilosti smlouvy k jejímu uzavření (sepsání) z hlediska souladu s právním řádem.

45. V tomto smyslu soud souhlasně odkazuje i na závěry judikatury i odborné nauky, dle níž stran odpovědnosti za škodu ve smyslu § 1729 odst. 1 o. z. strany musí při smluvním vyjednávání dospět do takového stadia, že se uzavření smlouvy zdá prakticky jisté [srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 7. 2018 sp. zn. , spisová značka, , ze dne 14. 4. 2021, sp. zn. , spisová značka, či ze dne 27. 1. 2022 sp. zn. , spisová značka, ; z odborné nauky srov. např. Občanský zákoník, 2. vydání (3. aktualizace, 2024), , právnická osoba, . Beck: P. , adresa, , T. Pavelka, komentář k § 1729 o. z.]. , adresa, uzavření smlouvy mezi účastníky nemohlo být prakticky jisté, pokud tito nebylo právníci, v dotčené právní problematice (nadto specifické a relativně nové v podobě institutu smlouvy o právu stavby) se nevyznali, a právě proto se obrátili s žádostí o právní pomoc na profesionála (realitní kancelář disponující mj. právníkem), tím spíše pak s žádostí o právní pomoc notáře.IV.

2. K ukončení jednání o smlouvě ze spravedlivého důvodu46. Za druhé, žalovaný jednání o smlouvě ukončil ze spravedlivého důvodu. Totiž účastníci se dohodli, že spolu uzavřou písemnou „smlouvu o zřízení právu stavby“ a „smlouvu o finančním plnění“, že výše stavebního platu bude ve „smlouvě o právu stavby“ konstruována jako pevná částka zvyšující se o částku odpovídající inflaci v budoucnu (inflační doložka) a že výše stavebního platu ve „smlouvě o finančním plnění“ bude stanovena jako předem neznámá částka, odvíjející se od procent budoucího příjmu žalobce z toho kterého budoucího roku. S těmito požadavky se účastníci obrátili na realitní kancelář a pak na notáře. Notář však účastníkům dne 5. 8. 2021 vysvětlil, že takto jimi konstruovaná výše plnění (stavebního platu v obou formách) je neurčitá, a proto reálně hrozí nevymahatelnost (nevykonatelnost) obou smluv v případném budoucím exekučním řízení s ohledem na notáři známou soudní praxi stran požadavku určitosti na smluvní ujednání i výši finančního plnění (zde účastníky zamýšlené peněžité plnění žalobce vůči žalovanému bylo koncipováno neurčitě, tedy neznějící výlučně na konkrétní částku). Z důvodu těchto až následných právních námitek notáře vůči oběma smlouvám účastníků žalovaný po schůzce s notářem už nechtěl uzavřít účastníky předtím chtěné dvě smlouvy. Přitom jde o důvod spravedlivý ve smyslu § 1729 odst. 1 o. z. Je spravedlivý důvod nechtít uzavřít smlouvu, pokud se účastník jednání o uzavření smlouvy následně dozví od profesionála – právníka, tím spíše notáře (!), že zamýšlená smlouva s ohledem na notáři známou soudní praxi zakotvuje neurčité plnění, a proto reálně hrozí, že nebude v soudním řízení (včetně exekučním) vymahatelná (vykonatelná). Žalobce chtěl tyto notářem vyložená právní rizika zamýšlených smluv podstoupit a smlouvy navzdory tomu uzavřít, leč žalovaný taková rizika podstoupit nechtěl. Takový právně obezřetný postup žalovaného je opodstatněný (legitimní) o to více, když mělo jít o smlouvu o právu stavby na pozemku žalovaného s dobou trvání 50 let, což by zakládalo značnou právní nejistotu po nevídaně dlouhou dobu, tj. i pro pravděpodobné dědice jednatele žalovaného.

47. V tomto smyslu soud odkazuje i na judikaturu a odbornou nauku, dle níž odpovědnost za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu musí být vzhledem k respektování principu svobody vůle spíše výjimkou, nikoli pravidlem; tudíž posouzení spravedlivosti důvodu, a tudíž poctivosti či nepoctivosti jednání, nesmí být příliš přísné. Jako spravedlivý důvod by pak měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase [srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 10. 2022 sp. zn. , spisová značka, a ze dne 30. 10. 2018 sp. zn. , spisová značka, ; z odborné nauky srov. např. Občanský zákoník, 2. vydání (3. aktualizace, 2024), , právnická osoba, . Beck: P. , adresa, , T. Pavelka, komentář k § 1729 o. z.]. Výše zjištěné důvody žalovaného neuzavřít s žalobcem původně zamýšlenou smlouvu - kvůli tomu, že se od právního profesionálně (ba co více, notáře) dozvěděl o reálném riziku (s ohledem na notáři známou soudní praxi) o neurčitosti finančního plnění, a tím i právní nevymahatelnosti smlouvy (v soudním a exekučním řízení) – je namístě vskutku posoudit jako úvahu žalovaného plně racionální i ve smyslu citované judikatury.

48. Z pohledu § 1729 o. z. není relevantní, zda a proč nechtěl žalovaný po dni 5. 8. 2021 uzavřít s žalobcem smlouvu (totiž) jinou – ať již šlo o alternativu v podobě 1) rozdělení pozemku žalovaného na dvě části a uzavřít „smlouvu o finančním plnění“ za nájem oddělené části pozemku (původně „ve smlouvě o finančním plnění“ chybělo protiplnění žalovaného, za které mu měl žalobce platit), či v podobě 2) „smlouvy o finančním plnění“ znějící nově na pronájem billboardu žalovaného a parkovacích plot na jiných jeho pozemcích. Podstatné ve smyslu § 1729 o. z. totiž je, že o takovém smluvním uspořádání účastníci přede dne 5. 8. 2021 vůbec nejednali. Proto nelze dovodit, že by jednání o těchto 2 smluvních alternativách dospělo tak daleko, že by se uzavření takové smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné ve smyslu § 1729 odst. 1 o. z. Nadto soud odkazuje na shora uvedený text, ze kterého plynou spravedlivé důvody žalovaného pro neuzavření i těchto dvou nových alternativ původně účastníky zamýšlené smlouvy (zejména viz bod 29. a 30. odůvodnění tohoto rozsudku). Řečeno i jinak, po dni 5. 8. 2021, kdy účastníkům notář sdělil tak závažné právní námitky vůči jimi zamýšleným oběma smlouvám, žalobce již nemohl být v dobré víře, že s ním žalovaný smlouvu uzavře (k tomu metodologicky srov. obdobně např. rozsudek Krajského soudu v , adresa, ze dne 25. 5. 2022 č. j. , spisová značka, , bod 27. odůvodnění). Proto ani není relevantní námitka žalobce o tom, že by žalovaný sdělil své výhrady k novému návrhu z 5. 8. 2021 (tj. že nechce uzavřít „smlouvou o finančním plnění“ ve smyslu nájemní smlouvy k jiným než původně zamýšleným svým pozemkům včetně k billboardu) „až“ dne 26. 8. 2021 v telefonátu žalobci (ve skutečnosti šlo krátkou dobu tří týdnů).IV.

3. Nadto k nesouladu žaloby s dobrými mravy a principem poctivosti49. Podle § 2 odst. 3 o. z.: „Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.“. Podle § 6 o. z.: „1) Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. 2) Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.“.

50. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že žalobce vycházel z toho, že stavební plat nebylo možné odvíjet od v budoucnu neznámého příjmu (zisku) žalobce z budoucího pronájmu v budoucnu postavené stavby na pozemku žalovaného, a že proto prosazoval komplikovanou smluvní konstrukci v podobě dvou smluv („smlouvy o zřízení práva stavby“ a „smlouvy o finančním plnění“); přitom podle obou těchto smluv měl žalobce jako stavebník hradit žalovanému jako vlastníkovi pozemku částku uvedenou v obou těchto smlouvách (právě) za (totéž) právo stavby na pozemku žalovaného. Žalobce tak v podstatě přiznává záměr obejít zákon v podobě právních pravidel o určité, konkrétní, pevné výši stavebního platu; a to tím, že druhou smlouvu formálně označí jinak než smlouva o zřízení práva stavby (že bude označena jako „smlouva o finančním plnění“) a nebude v ní uvedeno, že ve skutečnosti jde rovněž o platbu žalobce žalovanému za právo stavby. Žalobou se tak žalobce důsledně vzato domáhá náhrady škody vůči žalovanému za to, že žalovaný s žalobcem posléze již nechtěl uzavřít smlouvu (resp. smlouvy) obcházející zákon (obcházející institut stavby a v rámci něj požadavek na určitost stavebního platu). Proto je podle názoru soudu v tomto kontextu žaloba i v rozporu s dobrými mravy a zákazem těžit z nepoctivého či protiprávního jednání dle § 2 odst. 3 o. z. a § 6 o. z.IV.

4. Právní závěr51. Již ze shora uvedených tří samostatných důvodů soud žalobu zamítl jako zcela nedůvodnou výrokem I. tohoto rozsudku. Proto se soud již pro nehospodárnost nezabýval otázkou prokázání vzniku a výše škody žalobci případně vzniklé za tu kterou jím tvrzenou úhradu třetímu subjektu.V. Ke skutkovým a právním námitkám žalobce52. Žalobce namítl, že z e-mailové komunikace plyne, že u jednání u notáře dne 5. 8. 2021 se účastníci dohodli, že účastníci spolu uzavřou běžnou smlouvu, tj. nikoli ve formě notářského zápisu. , jméno FO, žalobce zjevně měl na mysli důkaz e-mailem, v němž , jméno FO, . I. , jméno FO, po schůzce u notáře (ještě) dne 5. 8. 2021 napsala notářské kanceláři, že se „dle dohody s panem notářem“ nemá jednat o notářský zápis, ale o „běžnou smlouvu“ (důkaz tímto e-mailem). , jméno FO, . I. , jméno FO, reagovala na e-mail notářské kandidátky JUDr. , jméno FO, z 5. 8. 2021, která jí zaslala „upravenou verzi smlouvy o zřízení práva stavby“ ve formě notářského zápisu, neobsahující doložku přímé vykonatelnosti (důkaz tímto e-mailem notářské kandidátky včetně její přílohy v podobě notářského zápisu o uzavření smlouvy o zřízení práva stavby). Svědkyně , jméno FO, . I. , jméno FO, si při výpovědi nevzpomněla na okolnosti a důvody sepisu tohoto e-mailu a ani z jiných důkazů (včetně výslechu notáře) takové okolnosti a důvody nebyly objasněny. Tak či onak, tato námitka na shora uvedených závěrech nic nemění.

53. Dejme hypoteticky tomu, že by byla pravdivá verze žalobce o tom, že se účastníci dohodli s notářem dne 5. 8. 2021 na sepisu smlouvy o právu stavby nikoli ve formě notářského zápisu (nýbrž jako běžné smlouvy). To by však potvrzovalo shora důkazy zjištěnou verzi o tom, že notář účastníkům dne 5. 8. 2021 sdělil svůj náhled na neurčitost výše obojího zamýšleného smluvního finančního plnění žalobce, a tím i na pravděpodobnou nevymahatelnost (nevykonatelnost) smlouvy, tudíž i na obtížnou připojitelnost doložky přímé vykonatelnosti na smlouvu uzavřenou ve formě notářského zápisu. Do takového kontextu ale právě zapadá, že by tedy případně účastnici po vyjevení tohoto právního názoru profesionálem (notářem) dne 5. 8. 2021 improvizovali v tom smyslu, že by slevili z původního požadavku na doložku přímé vykonatelnosti, tedy i na původní požadavek na uzavření smlouvy ve formě notářského zápisu.

54. Není přesná verze žalobce (z písemného závěrečného návrhu) o tom, že z žádných podkladů nevyplynul požadavek žalovaného na doložku přímé vykonatelnosti na smlouvách, které chtěl žalovaný uzavřít s žalobcem. Ve skutečnosti tento požadavek žalovaného přesvědčivě vyplynul nejen z výpovědi žalovaného, ale i ze svědecké výpovědi , jméno FO, . I. , jméno FO, a , tituly před jménem, . , jméno FO, i z e-mailů žalovaného, ve kterých žalovaný žalobci psal, že měl požadavek na přímou vykonatelnost smluv a které žalovaný psal dávno před obdržením předžalobní výzvy.

55. Samotný žalobce (v písemném závěrečném návrhu) připustil, že notář u soudu vypověděl, že by doložka přímé vykonatelnosti na účastníky zamýšlených smlouvách byla problematická. To však zapadá do verze žalovaného (a shora skutkově zjištěné verze) o tom, že až od notáře se účastníci dozvěděli riziko nevymahatelnosti (nevykonatelnosti) jimi zamýšlených smluv, a proto od původního záměru uzavřít takové smlouvy žalovaný odstoupil.

56. Na tom nic nemění ani další námitka žalobce, že notář vypověděl, že pokud by účastníci po takovém jeho právním poučení měli požadavek na přímou vykonatelnost, tak by si toto poučení nechal od nich podepsat (přičemž ale dle žalobce žádné takové účastníky podepsané poučení notář nepředložil). Nicméně ve skutečnosti i z e-mailu , jméno FO, . I. , jméno FO, notářské kanceláři z 5. 8. 2021 plyne (a tvrdí to i žalobce v závěrečném návrhu), že účastníci po poučení od notáře netrvali na doložce přímé vykonatelnosti; proto logicky účastníkům notář poučení nedával účastníkům podepisovat (když už nově netrvali na doložce přímé vykonatelnosti). Logicky tak neplyne z neexistence podepsaného poučení účastníků notářem to, co tvrdí žalobce – tj. že žalovaný požadavek na přímou vykonatelnost nikdy neměl. Naopak, žalovaný požadavek na doložku přímé vykonatelnosti dlouhodobě měl.

57. Navíc si žalobce z výpovědi notáře vybírá jen tu část jeho výpovědi týkající se toliko „smlouvy o zřízení práva stavby“. Skutečně notář vypověděl, že doložka přímé vykonatelnosti kvůli inflační doložce by byla problematická kvůli neurčitosti výše stavebního platu (inflace není dopředu známa) a že by uzavření takové smlouvy s doložkou přímé vykonatelnosti účastníkům nedoporučil a nechal by si potvrdit písemně, že na tom přes jeho poučení trvají. Nicméně notář vypovídal i o druhé účastníky zamýšlené „smlouvě o finančním plnění“; ve vztahu k ní přitom notář vypověděl (po jejím předestření ze strany soudu), že by ji vůbec nesepsal.

58. Nadto žalobce těmito námitky opomíjí podstatné. Není podstatné, zda žalovaný trval či netrval na doložce přímé vykonatelnosti smluv. Podstatné je, že žalovaný nechtěl uzavírat takové smlouvy o jeho pozemku, které by zakládaly právní nejistotu ohledně toho, zda jsou určité, vymahatelné (u orgánů veřejné moci - v soudním nalézacím řízení, v exekučním řízení), tj. vykonatelné. Tento jeho přístup je o to více věrohodnější a legitimní s ohledem na to, že smlouvy měly zakládat (a omezovat jeho vlastnické právo k pozemku) 50letý smluvní vztah, čímž důsledně vzato zasahoval i do budoucí právní sféry svých potomků. Pak je však vskutku racionální (spravedlivý důvod), že po takto právním profesionálem (nadto notářem) vysvětlené právní problematičnosti uvažovaných smluv žalovaný své původní stanovisko přehodnotil a smlouvy v původním obsahu již uzavřít nechtěl. Poučení notáře o právní problematičnosti zamýšlených smluv se již dle svého obsahu netýkalo jen otázky (ne)připojitelnosti doložky přímé vykonatelnosti na smlouvy, ale obou smluv jako takových, jejich neurčitosti, tedy bez ohledu na formu jejich uzavření (zda by byly či nebyly uzavřeny ve formě notářského zápisu a s doložkou přímé vykonatelnosti). Rovněž v případě uzavření obou smluv bez doložky přímé vykonatelnosti by reálně hrozilo to, co účastníkům notář sdělil – tedy soudní nevymahatelnost obou smluv kvůli neurčitě stanovené výše smluvního finančního plnění žalobce ve prospěch žalovaného v obou účastníky zamýšlených smlouvách (jak kvůli inflační doložce u jinak pevného stavebního platu, tak tím spíše kvůli odvíjení flexibilní části stavebního platu jen od procent z budoucích – tj. v době uzavření smlouvy neznámých – příjmů žalobce).

59. Žalobce nad rámec právní kvalifikace žalobního nároku jako nároku z titulu odpovědnosti žalovaného za škodu dle § 1729 o. z. v původní žalobě psal i o tom, že žalovaný „zřejmě již od počátku neměl v úmyslu smlouvu o zřízení práva stavby uzavřít“ ve smyslu § 1728 odst. 1 o. ž. , adresa, v závěrečném návrhu žalobce psal jen o tom, že důvodnost žaloby plyne z odpovědnosti žalovaného za škodu dle § 1729 o. z. Patrně pro objektivní neudržitelnost tak žalobce svoji původní alternativní konstrukci opřenou i o odpovědnost žalovaného dle § 1728 o. z. opustil.

60. Podle § 1728 o. z. platí: „1) Každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít. 2) Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.“.

61. Nad rámec soud uvádí k původnímu poukazu žalobce v žalobě na § 1728 odst. 1 o. z., že jeho aplikace je vyloučena již proto, že bylo prokázáno, že žalovaný skutečně chtěl uzavřít s žalobcem obě smlouvy s předjednaným obsahem („smlouvu o zřízení práva stavby“ i „smlouvu o finančním plnění“), ale toto své stanovisko změnil až po právním poučení ze strany notáře z 5. 8. 2021 o reálné neurčitosti obou těchto dvou smluv kvůli neurčitosti výše smluvního plnění (a o absenci protiplnění ve smlouvě o finančním plnění) [důkazy: výpověď žalovaného; svědecká výpověď , jméno FO, . I. , jméno FO, a , jméno FO, ; veškerá k důkazu provedená e-mailová komunikace mezi účastníky, tj. od dubna 2021, v níž je opakovaně žalovaným deklarovaná vůle původně obě smlouvy uzavřít a následné odůvodněna změna této vůle žalovaného kvůli poučení notářem ze dne 5. 8. 2021).

62. Žalobce k výzvě soudu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. stran odkazu žalobce na § 1728 odst. 1 o. z. [viz výzva soudu v protokole o jednání z 16. 5. 2025, str. 3, bod 1) a 2)] uvedl, že úmysl žalovaného od počátku (tj. od zahájení jednání účastníků o uzavření smlouvy ode dne 26. 4. 2021) neuzavřít smlouvu s žalobcem plyne z toho, že žalovaný započal inzerovat pozemek (o kterém spolu účastníci jednali) dne 29. 8. 2021. , adresa, samotný žalobce uvedl, že tak žalovaný měl začít poté, co schůzka mezi účastníky dne 27. 8. 2021 nepřinesla žádné řešení mezi účastníky (viz podání žalobce z 16. 6. 2025).

63. Již z takového tvrzení žalobce (tj. bez ohledu na jeho prokazatelnost) neplyne, že žalovaný neměl nikdy v úmyslu smlouvu s žalobcem uzavřít. Ba naopak. Dne 5. 8. 2021 notář sdělil účastníkům svůj právní názor o neurčitosti finančního plnění, a tím i o nevymahatelnosti účastníky zamýšlených smluv, a proto žalovaný nechtěl podstupovat takové právní riziko (nejistotu) v uzavření původně zamýšlených smluv. Ani schůzka účastníků dne 27. 8. 2021 uskutečněná nevedla k řešení patové situace (důkaz výslechem účastníků a ostatně i nesporné mezi účastníky. – viz podání žalobce z 16. 6. 2025, bod 84. a podání žalovaného z 14. 7. 2025). Proto realitní kancelář navrhla žalovanému, že pozemek bude nově inzerovat i na prodej pozemku (s čímž žalovaný souhlasil). Přitom realitní kancelář prodej pozemku nabídla prioritně žalobci (žalobce jí řekl, že se na to podívá, domluví se s bankou, leč následně se účastníci se neshodli na kupní ceně). Nadto tuto modifikaci inzerce (tj. nejen pronájem, ale nově i prodej pozemku) od konce srpna 2021 realitní kancelář za žalovaného učinila i z důvodu, že zájemci o pronájem a/či koupi pozemku žalovaného nabízela k odkoupení (tudíž i k zaplacení) projekt žalobcem zajištěný (projekt stavby, kterou chtěl na pozemku žalovaného postavit), aby žalobci kompenzovala jeho náklady na projekt vynaložený. Takovou modifikaci inzerátu žalovaného ostatně realitní kancelář i konzultovala s jednatelem žalobce. Žalovaný o prodeji začal uvažovat (a tuto inzerovat) právě až poté, co zjistil, že původně uvažované 2 smlouvy s žalobcem uzavřít nejdou Všechny tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu výpovědí žalovaného i svědkyně , jméno FO, . I. , jméno FO, . Již uvedenými skutečnostmi zjištěných z dokazování tak je vyvráceno tvrzení žalobce o tom, že žalovaný od počátku neměl v úmyslu smlouvu o právu stavby s žalobcem uzavřít. Nejde tedy jen o to, že by žalobce neunesl břemeno tvrzení a důkazní ve smyslu § 1728 odst. 1 o. z., nýbrž rozsudek soudu je postaven na zjištěném skutkovém stavu o opaku toho, co tvrdil žalobce. In facto tak žalovaný měl od počátku v úmyslu s žalobcem obě smlouvy uzavřít. Je tak pochopitelné, že samotný žalobce si rozumně uvědomil neudržitelnost své původní alternativní žalobní konstrukce (tedy opřenou i o § 1728 odst. 1 o. z.), a proto ji (raději) již v závěrečném návrhu ani nezmínil.VI. K náhradě nákladů řízení64. Žalovaný byl v řízení zcela úspěšný, a proto má právo na plnou náhradu nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o. s. ř., přičemž jeho náklady řízení spočívají v nákladech právního zastoupení.

65. Předně jde o následující celkovou odměnu advokátky dle § 7 odst. 6, § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jako „a. t.“) ve výši 98 100 Kč za následující úkony právní služby: 1) příprava a převzetí zastoupení – 10 900 Kč, 2) odpor proti elektronickému platebnímu rozkazu včetně odůvodnění – 10 900 Kč, 3) účast právního zástupce na jednání s mediátorem (soudem nařízené 1. setkání se zapsaným mediátorem dle § 100 odst. 2 o. s. ř.) – 10 900 Kč, 4) účast u soudního jednání dne 16. 5. 2025 od 8:30 do 10:27 – 10 900 Kč, 5) podání ze dne 14. 7. 2025 ve věci samé reagující na doplnění žaloby – 10 900 Kč, 6) a 7) účast na soudním jednání dne 22. 8. 2025 v době od 8:30 do 11:43 (tj. 2 úkony) – 21 800 Kč, 8) účast na soudním jednání dne 8. 10. 2025 od 8:30 do 10:09 – 10 900 Kč a 9) účast na soudním jednání dne 11. 11. 2025 od 8:37 do 10:37 – 10 900 Kč.

66. Dále k náhradě nákladů řízení náleží dle § 13 odst. 4 a. t. (ve znění účinnosti v době učinění toho kterého úkonu právní služby) paušální náhrada hotových výdajů za 9 úkonů právní služby, tj. celkem ve výši 3 900 Kč (1 x 300 Kč za přípravu a převzetí zastoupení realizovanou ještě v roce 2024, viz č. l. 13, a 8 x 450 Kč).

67. K náhradě nákladů řízení patří i náhrada DPH ve výši 21 % z odměny a paušální náhrady hotových výdajů v souladu s § 137 odst. 3 o. s. ř., tj. ve výši 21 420 Kč.

68. Konečně k nákladům řízení žalovaného náleží i náklady mediace zaplacené žalovaným mediátorovi ve výši 726 Kč (viz žalovaným doložená faktura).

69. Celkem tak je žalobce povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 124 146 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (viz § 160 odst. 1 o. s. ř.), k rukám právní zástupkyně žalovaného (viz § 149 odst. 1 o. s. ř.).

70. Soud přiznal žalovanému náklady právního zastoupení za účast jeho advokáta i u mediátora. Setkání s mediátorem nařídil účastníkům soud a poučil je o následcích bezdůvodného odmítnutí setkání s mediátorem podle § 150 o. s. ř. Práva a povinnosti účastníků sporu nemusí být nutně dotčena jen a pouze výsledkem soudního řízení v podobě rozsudku, ale též uzavřením dohody před mediátorem. Za takového stavu věci lze jen stěží klást účastníkům k tíži (a dovozovat např. neúčelnost právního zastoupení), že při setkání s mediátorem využijí služeb advokáta. V tomto smyslu soud dokazuje např. na usnesení Ústavního soudu z 5. 10. 2021 sp. zn. I. ÚS 2542/21, rozsudek Nejvyššího soudu z 11. 2. 2025 sp. zn. , spisová značka, , či usnesení Krajského soudu v Brně č. j. , spisová značka, .

71. Soud žalovanému za podání z 16. 6. 2026 ničeho nepřiznal, v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. vyžadující účelně vynaložený náklad. Tam uvedené mohlo a mělo být uvedeno již v předchozích soudem honorovaných podáních, zejména v prvním vyjádření k žalobě (šlo o reakci na výzvu soudu dle § 118a o. s. ř., tedy reagující na jisté „nedostatky“ v podání účastníka).

72. Soud žalovanému nic nepřiznal ani za jím vyúčtované dvě další porady advokátky s žalovaným, tj. ze dne 14. 5. 2025 a 19. 8. 2025. Další poradu advokáta s klientem lze považovat za samostatný (další) úkon právní služby (viz § 11 odst. 1 písm. c/ a. t.) pouze tehdy, pokud byla vynucena dalším průběhem řízení. Za poradu jako úkon právní služby nelze považovat např. obvyklou komunikaci mezi účastníkem a zástupcem, ke které pravidelně dochází před provedením určitého procesního úkonu a která je k řádnému provedení úkonu zástupcem potřebná (včetně sdělení relevantních skutečností a předání potřebných podkladů). Taková komunikace je předpokladem pro řádné provedení procesního úkonu, je tedy v řádném provedení úkonu implicite zahrnuta a nemá charakter samostatného úkonu právní služby. V tomto smyslu soud odkazuje ze soudní praxe např. na usnesení Krajského soudu v Brně sp. zn. , spisová značka, či ze dne 28. 2. 2023 č. j. , spisová značka, , bod 15. Žalovaným všechny 2 vyúčtované další porady bezprostředně předcházely úkonu advokátky žalovaného učiněnému vůči soudu, za které soud žalovanému přiznal náhradu (tj. za úkon právní služby v podobě účasti na soudním jednání) – in concreto 1) po poradě z 14. 5. 2025 následovala účast advokáta žalovaného dne 16. 5. 2025 na soudním jednání; 2) po poradě z 19. 8. 2025 následovala účast advokáta žalovaného na soudním jednání dne 22. 8. 2025 (v rámci obou těchto jednání pak advokát žalovaného prezentoval soudu stanovisko žalovaného). Žádnou z těchto porad tak nelze považovat za úkon právní služby ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c/ a. t.

73. Z těchto důvodů soud žalovanému nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení v jím požadované výši 165 528 Kč, nýbrž přiznal mu „toliko“ právo na náhradu nákladů řízení ve výši 124 146 Kč.