47 C 51/2020

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Radkem Malenovským jako samosoudcem ve věci žalobce: ; anonymizováno et anonymizováno celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa žalobce proti žalované: ; celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované o zaplacení 78 168 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 78 168 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1 000 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 16 000 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 16 000 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 15 835 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 16 000 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 8 533 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 17 703 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalobce.

1. Žalobou (ve znění změny žaloby z [datum]) se žalobce domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit částku celkem 78 168 Kč s příslušenstvím, a to jednak dílem z titulu dlužného nájemného, záloh na služby za měsíce leden až [datum] dle smlouvy o nájmu uzavřené dne [datum] na byt [číslo] v domě na adrese [adresa žalované], jednak dílem z titulu bezesmluvního užívání uvedeného bytu žalovanou po skončení nájmu za dobu od 12. května do [datum].

2. Žalovaná se na žádnou z výzev soudu nevyjádřila, po celé řízení zůstala pasivní.

3. Soud na jednání dne [datum] provedl dokazování, z něhož zjistil tento skutkový stav:

4. Žalobce je výlučným vlastníkem nemovitosti – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba – bytový dům, v obci [obec], kat. úz. [část obce], zapsaného na LV [číslo]. Jedná se o budovu s adresou [adresa] (důkaz: výpis z katastru nemovitostí LV [číslo] pro kat. úz. [část obce]).

5. Žalobce jakožto pronajímatel uzavřel s žalovanou jakožto nájemcem nájemní smlouvu na byt [číslo] o dispozicích [anonymizováno] v přízemí domu v [obec], [ulice] č. or. [anonymizováno], a to s účinností od [datum] Smlouvu pronajímatel podepsal dne [datum], nájemce dne [datum] (důkaz: nájemní smlouva s datem [datum] uzavřená s žalovanou).

6. Podle nájemní smlouvy a ve spojení s výpočtovým listem byla žalovaná povinna složit jistotu ve výši 16 000 Kč a platit nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně plus zálohu na služby a energie ve výši 1 000 Kč měsíčně (za dvě osoby). [ulice] platba 16 000 Kč celkem byla splatná vždy do 15. dne toho kterého měsíce (důkaz: nájemní smlouva s datem [datum] a výpočtový list nájemného pro byt [číslo] s datem [datum]).

7. Z listiny„ urgence úhrady nájemného“ s datem [datum] soud zjistil, že žalobce upomínal žalovanou o zaplacení nájemného 16 000 Kč za leden 2020, a dále upozornil žalovanou na možnost užití jí složené jistoty 15 000 Kč k pokrytí tohoto dluhu z titulu nájmu; zůstal by tak dluh 1 000 Kč na zálohách za služby a energie. Žalobce zároveň upozornil žalovanou na povinnost k doplacení jistoty.

8. Z listiny„ urgence nedoplatku na zálohách“ s datem [datum] soud zjistil, že žalobce informoval žalovanou o užití jistoty 15 000 Kč na úhradu nájemného za leden 2020, zůstal dluh 1 000 Kč na zálohách za leden. Dále žalobce informoval žalovanou o jejím dluhu na jistotě 15 000 Kč. Závěrem písemnosti žalobce žalovanou upozornil, že pokud nesplní dodatečně své povinnosti do [datum], dává jí výpověď z nájmu, kdy výpovědní doba počne běžet 1. dubna a skončí [datum]. Pro případ výpovědi žalobce žalovanou poučil o možnosti podat námitky a„ navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.“.

9. Dle listiny„ výzva k úhradě dluhu – předžalobní upomínka“ s datem [datum] soud zjistil, že žalovaná zaplatila za dobu trvání nájmu toliko prosinec 2019 a složila jistotu 15 000 Kč. V roce 2020 žalovaná nezaplatila ničeho, proto k uvedenému datu dlužila zálohy na služby za leden až březen 2020 celkem 3 000 Kč a dlužila nájemné ze únor a březen 2020 celkem 30 000 Kč. Celou částku 33 000 Kč měla žalovaná podle výzvy zaplatit do [datum].

10. Z písemnosti„ výpověď z nájmu vztahu bez výpovědní doby“ s datem [datum] vyplývá, že žalovaná nezaplatila nájemné za měsíce únor až duben 2020 a zálohy za leden až duben 2020. Žalovaná však [datum] uhradila 12 000 Kč. Tuto částku žalobce započítal na doplnění jistoty, jejíž výše ovšem činila v souladu se smlouvou 15 000 Kč. Tudíž dluh žalované 45 000 Kč na nájemném a 4 000 Kč na zálohách za uvedené období se vůbec nesnížil a stále byla povinna doplatit 3 000 Kč na jistotě, k čemuž ji žalobce vyzval. Součástí listiny byla také uvedení, že žalobce dává žalované výpověď z nájmu bytu, po dle § 2228 odst. 1, 2 a 4 občanského zákoníku, s tím, že podle žalobce měla žalovaná byt vyklidit do [datum]. Žalobce připojil poučení, že proti výpovědi je možno vznést námitky a„ navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem“.

11. Z důkazů shora uvedených také vyplynulo, že byly žalované adresovány na [anonymizována dvě slova], [obec], tedy na adresu předmětného domu, kde se byt nacházel.

12. Pro úplnost soud dodává, že podáním ze dne [datum] rozšířil žalobce předmět řízení (soud změnu žaloby připustil usnesením ze dne 26. 6. 2020, č. j. 47 C 51/2020-32) na shora uvedených 78 168 Kč s příslušenstvím. K původnímu předmětu o 33 000 Kč (2 x 15 000 Kč nájemné + 3 x 1 000 Kč zálohy na služby) žalobce přidal 15 000 + 1 000 Kč za měsíc duben, 5 323 Kč za období 1. 5. – [datum] dlužný nájem, 9 677 Kč za období 12. 5. až [datum] dlužná částka za bezesmluvní užívání bytu (pro ukončení nájmu výpovědí s okamžitou účinností), 1 000 Kč záloha na služby a energie za 5/ 2020, 12 500 Kč za období 1. 6. až 25. 6. za bezesmluvní užívání bytu po ukončení nájmu + 833 Kč za totéž období zálohy na služby a energie. Přitom od zálohy 1 000 Kč v měsíci dubnu žalobce odečetl přeplatek žalované 165 Kč z roku 2019.

13. Soud po právním zhodnocení věci dospěl k závěru, že žaloba je v plném rozsahu důvodná, zčásti se však oprávněnost nároků žalobce zakládá na jiných právních důvodech, než se žalobce domníval. Soud přiznal žalobci celou částku z titulu trvání právního poměru nájmu, a to na základě těchto úvah.

14. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále i jako „o. z.“) občanského zákoníku platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Podle speciálního ustanovení pro nájem bytu § 2246 odst. 1 o. z. platí, že strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

16. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel (§ 2251 odst. 1 věta druhá o. z.). Strany si mohou sjednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu (§ 2254 odst. 1 první o. z.).

17. Mezi žalobcem a žalovanou vznikl na základě smlouvy uzavřené dne [datum] s účinností od [datum] nájemní poměr ve smyslu citovaných právních předpisů. Na základě tohoto titulu byla žalovaná oprávněna užívat byt [číslo] o dispozicích 2+1 v přízemí domu na adrese [adresa žalované]. Naproti tomu byla žalovaná povinna složit a udržovat jistotu 15 000 Kč ve smyslu § 2254 občanského zákoníku (ve spojení s čl. III. nájemní smlouvy), a dále byla povinna platit sjednané nájemné 15 000 Kč měsíčně a sjednané zálohy na služby a energie 1 000 Kč měsíčně, to vždy do 15. dne měsíce.

18. Žalovaná svým povinnostem plně nedostála. Za období 1/ 2020 nezaplatila zálohu na služby a energie 1 000 Kč, za období 2, 3, 4, 5 / 2020 nezaplatila po 15 000 Kč a 1 000 Kč za každý měsíc a za dobu od 1. 6. – [datum] nezaplatila 12 500 Kč nájemné a 833 Kč poměrnou část záloh na služby a energie. Pokud žalobkyně během tohoto období (mělo se tak stát v březnu 2020) zaplatila 12 000 Kč, žalobce v souladu s citovaným právním předpisem a smlouvou považoval tuto částku za doplnění jistoty ve smyslu § 2254 občanského zákoníku. Dále žalobce správně započetl přeplatek 165 Kč na zálohách za služby a energie z roku 2019 na dluh žalované na zálohách za duben 2020.

19. Vzhledem k tomu, že se žalovaná neplacením nájemného a záloh dostávala do prodlení s plněním peněžitého dluhu, je za příslušenství považován v souladu s § 1970 občanského zákoníku úrok prodlení. Výše úroku z prodlení vychází z § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a toho času činila 10 % ročně. Nárok žalobce na zaplacení úroků z prodlení vždy od 16. dne měsíce je zcela v souladu se smlouvou, když žalovaná byla povinna provádět platby do 15. dne toho kterého měsíce. Od následujícího dne se ocitala v prodlení.

20. Soud proto žalobě v rozsahu částky jistiny 78 168 Kč a příslušenství vyhověl.

21. Co se týká ukončení nájemního vztahu některou z výpovědí (listiny ze dne [datum] a [datum]), soud zaujal na tuto předběžnou otázku názor, že žádná z nich nebyla provedena platně. Ani v jedné výpovědi totiž nebyla uvedena lhůta, v které se námitky, resp. žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, má podat.

22. Podle ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku platí, že pokud vypoví nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

23. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290 občanského zákoníku).

24. Podle judikatury„ Ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 2290 o. z., který zakotvuje právo nájemce domáhat se ve stanovené (hmotněprávní prekluzivní) lhůtě (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 778/2008) u soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi. Důvodová zpráva k uvedenému ustanovení pak uvádí, že„ řízení k návrhu nájemce vyhovuje lépe zájmu na vyvážené ochraně zájmů stran. Je-li zasaženo do práv nájemce, je na něm, aby se bránil (vigilantibus iura). Nájemcovo postavení jako slabší strany je dostatečně vyváženo tím, že se vyžaduje, aby byl o svém právu domáhat se soudního přezkoumání výpovědi pronajímatelem ve výpovědi poučen“. Je tedy zřejmé, že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem, je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Podle názoru dovolacího soudu jde o neplatnost absolutní (§ 588 o. z.), neboť smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o. z. je ochrana nájemce, který na základě tohoto poučení získá vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi a o lhůtě, ve které návrh musí podat. Porušení uvedeného ustanovení je tak nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek, pod kterým je v této souvislosti třeba rozumět ochranu nájemce jako slabší smluvní strany (srov. shodně Hulmák M. a kol., Občanský zákoník VI, Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2055 – 3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 452 – 454, nebo Švestka, J., Dvořák, J, Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721 – 2520) . 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2014, str. 1278 a násl.).“ (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018).

25. Vzhledem k rozporu každé z výpovědí nájmu bytu s citovanými ustanoveními (§ 2286 odst. 2 o. z.) nedošlo k platnému ukončení nájmu výpovědí v žádném dřívějším termínu. Výpovědi z nájmu bytu jsou absolutně neplatné podle § 588 o. z. K tomu soud poukazuje i na rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12. 6. 2018, sp. zn. 8 Co 685/2018 (dostupný v ASPI), podle kterého v případě zdánlivé či absolutně neplatné výpovědi z nájmu bytu zůstává nájemci nájemní právo zachováno, ač nepodal ve stanovené lhůtě žalobu na přezkum výpovědi dle § 2290 o. z. a že ve smyslu ustanovení § 588 o. z. k takové vadě výpovědi z nájmu bytu soud přihlédne v jiném řízení, např. o vyklizení bytu bez náhrady. V případě popsaného nedostatku v náležitostech výpovědi se přitom jedná o neplatnost absolutní podle § 588 o. z., ke které soud musí přihlédnout z úřední povinnosti.

26. Nad rámec uvedeného lze dodat ohledně každé z výpovědí, že tyto byly v jistém slova smyslu zmatečné, neurčité, a proto je lze kvalifikovat jako zdánlivé právní jednání, k němuž se nepřihlíží (podle § 553 odst. 1 o. z.:„ O právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.“; podle § 554 o. z.:„ K zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.“).

27. Pokud jde o výpověď z [datum], ta je podmíněná (srov. ve slovech„ …nesplníte-li dodatečně k uvedenému datu svou povinnost, dávám Vám výpověď z nájmu bytu …“). Není tak jasné, zda žalobce ve své roli pronajímatele žalované dal výpověď nebo nikoliv. Výpověď nájmu bytu coby velmi důležité právní jednání musí být jasná, určitá, konkrétní a jednoznačná. Tyto základní náležitosti úkon žalobce ze dne [datum] nenaplňuje. V neposlední řadě lze u výpovědi ze dne [datum] úspěšně pochybovat o naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Žalovaná v té době neměla zaplacený jeden nájem a dvě zálohy na služby a energie. Přitom uvedené ustanovení vyžaduje, aby nájemce porušil svou povinnost„ hrubě“. O výpovědi ze dne [datum] lze opět konstatovat, že tato nebyla jasná, určitá, konkrétní a jednoznačná. Jednalo se o výpověď jen„ nebude-li srovnán dluh“. Vzhledem k nadbytečnosti se ale soud touto otázkou blíže nezabýval.

28. Soud uzavírá, že žalobě v plném rozsahu vyhověl, a to z titulu dlužného nájemného a záloh na služby a energie s nájmem spojené.

29. Žalobce byl v plném rozsahu úspěšný. Vzhledem k tomu má podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu právo na náhradu nákladů řízení. Náklady řízení úspěšného žalobce se skládají ze soudního poplatku 1 650 Kč + 2 259 Kč, odměny právního zastoupení a náhrady hotových výdajů.

30. Při určení odměny a náhrady hotových výdajů právní zástupkyně žalobce soud postupoval dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění platném a účinném vždy k datu poskytnutí toho kterého úkonu právní služby a s ohledem na postupně se měnící předmět řízení, tj. rozšíření žaloby o další částky. Konkrétní výše odměny za ten který úkon právní služby vyplývá z ust. § 7 advokátního tarifu, jehož znění nedoznalo od [datum] změny. Výše paušální náhrady hotových výdajů je upravena v ust. § 13 odst. 3 advokátního tarifu a v relevantním období činila stabilně 300 Kč/úkon, totéž platí o § 14 odst. 3 advokátního tarifu a náhradě za ztrátu času stráveného na cestě 100 Kč/každá započatá půl hodina.

31. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal původně uložení povinnosti žalované zaplatit částku celkem ve výši 33 000 Kč s příslušenstvím. Této tarifní hodnotě (§ 8 odst. 1 advokátního tarifu) odpovídá dle ust. § 7 bodu 5. advokátního tarifu odměna za jeden úkon právní služby ve výši 2 420 Kč. Za tohoto stavu došlo k těmto úkonům poskytnutí právní služby žalované: 1) převzetí a příprava zastoupení - § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu – odměna ve výši 2 420 Kč, paušální náhrada hotových výdajů 300 Kč. 2) předžalobní výzva ze dne [datum] - § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu – odměna ve výši 2 420 Kč, paušální náhrada hotových výdajů 300 Kč. 3) žaloba - § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu – odměna ve výši 2 420 Kč, paušální náhrada hotových výdajů 300 Kč. Mezisoučet činí 8 160 Kč + 21 % DPH podle § 137 odst. 3 o. s. ř. = 9 873,60 Kč.

32. Podáním ze dne [datum] žalobce navrhl změnu žaloby – její rozšíření o částku 45 168 Kč, které bylo připuštěno usnesením Městského soudu v Brně ze dne 26. 6. 2020, č. j. 47 C 51/2020-32. Přitom původní předmět o 33 000 Kč nedoznal žádné změny. Na základě této skutečnosti byla předmětem úkonu právní služby tarifní hodnota 45 168 Kč. Této tarifní hodnotě (§ 8 odst. 1 advokátního tarifu) odpovídá dle ust. § 7 bodu 5. advokátního tarifu odměna za jeden úkon právní služby ve výši 2 940 Kč + paušální náhrada hotových výdajů 300 Kč, k tomu 21 % DPH podle § 137 odst. 3 o. s. ř. = 3 920,40 Kč. Tím výčet honorovaných úkonů právní služby končí.

33. Na náhradě nákladů řízení tedy žalobci náleží v položkách odměny a paušální náhrady hotových výdajů částka celkem 13 794 Kč Celkem s položkou soudních poplatků činí náhrada nákladů řízení žalobce 17 703 Kč vč. DPH. Částka je na základě ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. splatná k rukám právní zástupkyně žalobce