48 C 105/2024

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Martinou Beránkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČ IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem adresa proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o přezkum oprávněnosti výpovědi smlouvy o nájmu I. Určuje se, že výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání uzavřené mezi žalobkyní a žalovanými dne 4. 12. 2023, daná žalobkyni žalovanými dopisem ze dne 28. 2. 2024, je neoprávněná.II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 12.890 Kč, k rukám právního zástupce žalobkyně, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Předmětem řízení byla žaloba, kterou se žalobkyně vůči žalovaným domáhala určení, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 28. 2. 2024, je neoprávněná. Žalobkyně v žalobě uvedla, že mezi stranami byla dne 4. 12. 2023 uzavřena na dobu určitou smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Žalovaní žalobkyni zaslali dne 28. 2. 2024 výpověď ze smlouvy o nájmu nebytových prostor z důvodu pozdní úhrady nájemného. Žalobkyně podala proti výpovědi dne 8. 3. 2024 námitky, které byly žalovaným doručeny dne 11. 3. 2024. Žalobkyně shledává výpověď neoprávněnou, neboť nebyla v prodlení s placením nájemného delší než jeden měsíc, jak je v ní tvrzeno, nebyl naplněn výpovědní důvod a výpověď je tak neoprávněná.

2. Žalovaní ve vyjádření k žalobě ze dne 10. 6. 2024 uvedli, že žaloba je nedůvodná. Žalobkyně uhradila nájemné za měsíc prosinec 2023 a leden 2024 pouze ve výši 30.000 Kč měsíčně namísto smluvně dohodnutých 60.000 Kč měsíčně a v době podání výpovědi tak žalobkyně byla v prodlení s platbou nájemného déle než jeden měsíce a výpověď byla podána oprávněně.

3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalovaných ze dne 7. 10. 2024 mj. uvedla, že žalobkyně uhradila v prosinci 2023 a v lednu 2024 nižší nájemné po domluvě s žalovanými z důvodu neodstraněných vad na předmětu nájmu. Při jednání soudu žalobkyně uvedla, že ve výpovědi není uvedeno, za jaký konkrétní měsíc měla být žalobkyně s hrazením nájemného v prodlení. Výpověď pro ni byla překvapivá, od žalovaných neobdržela žádnou výzvu.

4. Soud u jednání provedl dokazování níže uvedenými listinnými důkazy a zjistil tento skutkový stav.

5. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání bylo zjištěno, že mezi žalobkyní coby nájemcem a žalovanými coby pronajímateli byla dne 4. 12. 2023 uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Předmět nájmu byl specifikován v čl. II smlouvy. V čl. VII bylo sjednáno nájemné ve výši 60.000 Kč bez DPH měsíčně, jež bylo splatné vždy do 1. dne příslušného měsíce na účet pronajímatele. Z čl. XI. smlouvy je zřejmé, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou 10 let. V čl. 11. 2 smlouvy bylo ujednáno, že nájemní vztah může skončit mj. i výpovědí. Z čl. 11. 5 a čl. 11. 6 smlouvy vyplývá, že strany jsou oprávněny písemně vypovědět smlouvu z důvodů uvedených v občanském zákoníku s tím, že výpovědní lhůta je tříměsíční. Z čl. 11. 8 smlouvy vyplývá právo pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu i před uplynutím ujednané doby mj. i z důvodu, že nájemce porušuje hrubě své povinnosti vůči pronajímateli nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním předmětu nájmu. Z výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor vyplývá, že žalovaní dopisem ze dne 28. 2. 2024 tuto nájemní smlouvu žalobkyni vypověděli. V čl. II odst. 1 – „ukončení“ – je uvedeno „Pronajímatel tímto podává výpověď o ukončení smlouvy o nájmu nebytových prostor z důvodu pozdní úhrady nájemného, …“. Žalobkyně proti výpovědi podala dne 8. 3. 2024 námitky s tím, že nebyl naplněn výpovědní důvod, neboť žalobkyně nebyla s hrazením nájemného v prodlení trvajícím déle než jeden měsíc. Námitky byly žalovaným doručeny dne 11. 3. 2024 do datové schránky. Žalovaní žalobkyni v reakci na námitky v dopise ze dne 18. 4. 2024 sdělili, že žalobkyně uhradila nájemné za měsíce prosinec a leden pouze ve výši 30.000 Kč namísto dohodnutých 60.000 Kč a dlužné nájemné za tyto měsíce dosud uhrazeno nebylo, byl tedy naplněn výpovědní důvod a výpověď je po právu.

6. Soud pro provedeném dokazování a podřazení zjištěného skutkového stavu pod níže citovaná ustanovení o.s.ř. a občanského zákoníku dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, a proto jí vyhověl.

7. Dle § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

8. Dle § 2309 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

9. Dle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku musí být ve výpovědi uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

10. Dle § 2311 občanského zákoníku ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně.

11. Dle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Dle odst. 2 nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Dle odst. 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

12. Stran naléhavého právního zájmu soud uzavřel, že tento je na požadovaném určení dán ze zákona. Strany jsou účastníky nájemního vztahu, žalovaní žalobkyni nájem vypověděli a tato tak má ze zákona dle § 2314 občanského zákoníku právo dovolávat se přezkoumání oprávněnosti této výpovědi.

13. Následně se soud zabýval tím, zdali žaloba byla podána včas a dospěl k závěru, že lhůty uvedené v § 2314 občanského zákoníku byly naplněny. Žalovaní dopisem ze dne 28. 2. 2024 nájem vypověděli, žalobkyně na výpověď reagovala dne 8. 3. 2024 písemnými námitkami, které byly žalovaným doručeny dne 11. 3. 2024 a následně v zákonné lhůtě podala dne 15. 4. 2024 žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

14. Mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání na dobu určitou, která dle zákona, a i předmětné smlouvy, mohla být vypovězena před uplynutím doby nájmu z důvodů uvedených v zákoně v § 2309 občanského zákoníku. Ve výpovědi pak musí být uveden důvod výpovědi, v opačném případě je výpověď neplatná. Výpovědní důvod pak musí být vymezen skutkově, musí v ní být uvedeny konkrétní skutečnosti, ze kterých lze usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn, a to tak, aby tento skutek byl nezaměnitelný s jiným skutkem. Nepostačí tedy ve výpovědi například obecně uvést, že nájemce porušil hrubě své povinnosti, popř. že dluží trojnásobek měsíčních plateb apod. Výpověď musí být skutkově zcela určitě vymezena; v případě výpovědi z důvodu prodlení s placením nájemného, je tak třeba přesně specifikovat z čeho se dlužná částka skládá, a to nejlépe tak, že v ní bude výslovně uvedeno, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 2217/2019, ve věci sp. zn. 26 Cdo 2024/2010 a ve věci sp. zn. 26 Cdo 1109/2009). Vypovídaná strana pak není povinna u druhé strany namítat vady výpovědi, které působí její nicotnost, popř. neplatnost z jiného důvodu než neoprávněnosti (tedy neexistence výpovědního důvodu), což je právě např. situace kdy strana ve výpovědi nájmu na dobu určitou uvede výpovědní důvod tak neurčitě, že vypovídané straně znemožňuje v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi plnit svoji zákonnou povinnost a v žalobě vylíčit skutkové okolnosti, na základě, kterých může soud usoudit na neexistenci výpovědního důvodu. Pokud totiž pronajímatel ve výpovědi po skutkové stránce nevymezí, v čem spatřuje naplnění použitého výpovědního důvodu, pak ani soud nemá možnost výpověď z hlediska její oprávněnosti přezkoumat. Řízení dle § 2314 občanského zákoníku je specifickým řízením, v němž se žalobou může vypovídaná strana ve lhůtě a po postupu tam uvedeném bránit oprávněnosti výpovědi zahrnující v sobě zejm. naplněnost výpovědního důvodu, ale také i neplatnost a zdánlivost výpovědi. Neoprávněnou výpovědí je pak i výpověď neplatná, popř. zdánlivá, neboť ani taková není dána v souladu se zákonem.

15. V projednávané věci byla výpověď z nájmu odůvodněna pouze neurčitě, a to tak, že „pronajímatel tímto podává výpověď o ukončení smlouvy o nájmu nebytových prostor z důvodu pozdní úhrady nájemného, …“. Výpovědní důvod nebyl nikterak blíže skutkově vymezen a nebyl tak splněn požadavek určitosti výpovědního důvodu. Uvedený nedostatek výpovědi nelze nijak odstranit, a to ani výkladem právního jednání, pro které by byla případně právně významná skutečná vůle stran, či jejich vzájemné předchozí jednání. Svůj význam tak zde má i předchozí výzva k ukončení protiprávního jednání, která by např. obsahovala hrozbu výpovědi apod. Žalovaní v projednávané věci žalobkyni nikterak k nápravě nevyzvali. Smyslem takové výzvy je upozornit právě nájemce na to, že začíná porušovat povinnosti způsobem, který může vést k výpovědi. Soud má ze znění § 2309 písm. b) občanského zákoníku za to, že i v případě výpovědi z důvodu prodlení s placením nájemného, je pronajímatel před výpovědí povinen nájemce vyzvat k nápravě a dát mu k tomu přiměřenou lhůtu, což se v projednávaném případě nestalo.

16. Soud v kontextu projednávané věci a požadavku na určitost výpovědního důvodu odkazuje mj. i na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2019 ve věci 26 Cdo 649/2018, kde soud uzavřel: „Mezi významné požadavky na právní úkony patří náležitosti vůle a jejího projevu. Náležitostí projevu vůle jsou srozumitelnost, určitost, a v některých případech i forma projevu. Nesrozumitelný je projev tehdy, jestliže nelze zjistit ani výkladem, co jím mělo být vyjádřeno. Určitost projevu se týká jeho obsahové stránky; neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah. Neurčitost může být odstraněna výkladem podle § 35 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013), avšak výkladem (podle citovaného ustanovení) nelze doplňovat to, co právní úkon ve skutečnosti neobsahuje. Projev vůle pronajímatele, vtělený do výpovědi z nájmu (např. v písemné formě), je tedy určitý, jestliže je výkladem objektivně pochopitelný; jinak řečeno, může-li typický účastník v postavení adresáta výpovědi z nájmu tuto vůli bez rozumných pochybností o jejím obsahu odpovídajícím způsobem vnímat.“17. Z odůvodnění přezkoumávané výpovědi ze dne 28. 2. 2024 nebylo zřejmé, za jaké konkrétní období a s jakou částkou měla být žalobkyně v prodlení. Uvedený nedostatek pak nelze zhojit dodatečně, např. tím, že důvod výpovědi bude specifikován např. v reakci na námitky, popř. v průběhu soudního jednání, jako tomu bylo v projednávané věci. Nedostatek výpovědi způsobující její dle soudu absolutní neplatnost nelze následně zhojit.

18. S ohledem na skutečnost, že soud v projednávané věci dospěl k závěru, že výpověď je z důvodu neurčitě uvedeného výpovědního důvodu neplatná, vyhověl žalobě, neboť ani neplatná výpověď nebyla daná po právu.

19. Soud s ohledem na výše uvedené právní hodnocení projednávané věci z důvodu nadbytečnosti neprovedl k důkazu výslech žalobkyní navržených svědků, a to pana , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , stejně jako neprovedl účastnický výslech žalobkyně a listiny v podobě svou kusů stvrzenek. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že výpověď je neplatná, tudíž bylo zcela nadbytečné provádět důkazy k naplnění či nenaplnění výpovědního důvodu, který navíc nebyl dostatečně skutkově vymezen tak, aby jej soud mohl přezkoumávat. Ze stejného důvodu soud neprovedl k důkazu ani žalovanými navržený výslech svědka , Jméno žalované A, a listiny v podobě příjmového pokladního dokladu.

20. Žalobkyně byla v řízení zcela procesně úspěšná, a má proto právo na plnou náhradu nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142a o.s.ř. ve výši 12.890 Kč. Náklady žalobkyně se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2.000 Kč, z odměny právního zástupce žalobkyně za celkem pět úkonů právní služby po 1.500 Kč za úkon dle § 6, § 7, § 9 odst. 1 a § 11 odst. a), d) a g) vyhl. č. 177/1966 Sb., z režijního paušálu za pět úkonů právní služby po 300 Kč za úkon dle § 13 odst. 1 a odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, sepis výzvy, žaloby a vyjádření ze dne 11. 10. 2024 a účast u jednání soudu konaného dne 21. 10. 2024) a z daně z přidané hodnoty v sazbě 21 % počítané ze základu 9.000 Kč ve výši 1.890 Kč. Pokud jde tarifní hodnotu pro výpočet odměny právního zástupce žalobkyně, soud odkazuje na ustálenou judikaturu, např. na usnesení Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 345/2021, podle níž v řízení o neoprávněnost výpovědi nejde o určení její neplatnosti jako právního jednání, ale o přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“, kdy se soud zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, pročež výše odměny se určí podle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 1 advokátního tarifu a činí 1.500 Kč za jeden úkon právní služby. Soud tak aplikoval tarifní hodnotu dle § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. Současně soud žalobkyni nepřiznal náhradu nákladů řízení za úkon spočívající v sepisu námitek, neboť se dle soudu nejedná o náklady vzniklé v souvislosti s konáním tohoto řízení.