48 C 234/2022

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Martinou Beránkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: ; právnická osoba , IČO: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované o zaplacení 225 000 Kč s příslušenstvím – bezdůvodné obohacení

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 225.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 225.000 Kč od 23. 8. 2022 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 56.600 Kč, k rukám právní zástupkyně žalobkyně, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Předmětem řízení byla žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 225.000 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že mezi účastníky byla dne 18. 11. 2021 uzavřena smlouva o zprostředkování koupě a rezervace rodinného domu na adrese [adresa], ve znění dodatku [číslo] ze dne 15. 1. 2022, kterou žalobkyně pověřila žalovanou ke zprostředkování koupě domu za sjednanou odměnu ve výši 450.000 Kč bez DPH, která měla zahrnovat služby např. jako advokátní úschovu kupní ceny, zhotovení kupní smlouvy advokátem apod. Nárok žalované na odměnu vzniká dle čl. II smlouvy uzavřením zprostředkované smlouvy. Žalobkyně žalované složila v hotovosti část provize ve výši 225.000 Kč při podpisu smlouvy. Následně ale nedošlo k uzavření zprostředkované kupní smlouvy a smlouva zanikla uplynutím doby, na kterou byla sjednána. Žalobkyně opakovaně marně vyzývala žalovanou k vrácení složené zálohy na provizi, což žalovaná odmítla, byť ji na ni nevznikl nárok. Žalovaná žalobkyni dlužnou částku neuhradila, byť byla k její úhradě vyzvána mj. i právní zástupkyní žalobkyně prostřednictvím předžalobní výzvy ze dne 11. 8. 2022.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, neboť uhradila částku 100.000 Kč prodávajícím předmětného domu a dále částku 33.000 Kč za prodloužení hypotéky a byla ochotna žalobkyni vrátit jen její část.

3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalované ze dne 21. 11. 2022 uvedla, že ona ani její teta nebyly o vyplacení finančních prostředků ze složené provize žalovanou vyrozuměny a k nakládání s ní žalobkyně nedala souhlas. Pokud žalovaná se zálohou na provizi nakládala, činila tak v rozporu se smlouvou a bez souhlasu žalobkyně. Provize je splatná dnem uzavření realitní smlouvy a vzhledem k tomu, že k jejímu uzavření nedošlo, žalované nárok na provizi nevznikl.

4. Soud u jednání provedl dokazování níže uvedenými listinnými důkazy, z nichž zjistil následující skutkový stav.

5. Mezi stranami byla dne 18. 11. 2021 uzavřena smlouva o zprostředkování koupě a rezervaci RD [ulice a číslo], [PSČ] [obec], kterou žalobkyně coby zájemce a spotřebitelka pověřila žalovanou coby zprostředkovatele ke zprostředkování koupě a rezervaci předmětného domu. Z čl. I smlouvy pak vyplývá, že zprostředkovatel byl oprávněn zprostředkovávat prodej domu na základě souhlasu a plné moci uzavřené dne 20. 10. 2021 mezi ním a jeho vlastníkem. Žalobkyně ve smlouvě deklarovala svůj úmysl uzavřít kupní smlouvu a stát se vlastníkem předmětného domu za kupní cenu 12.490.000 Kč. V čl. II smlouvy si strany sjednaly odměnu (provizi) ve výši 450.000 Kč + DPH s tím, že tato zahrnuje služby tam uvedené. Nárok na provizi pak dle čl. II smlouvy vzniká uzavřením zprostředkovávané kupní smlouvy. Z čl. III smlouvy pak vyplývá, že žalobkyně při podpisu smlouvy složila žalované jistinu na provizi ve výši 225.000 Kč s tím, že doplatek bude splatný do tří dnů od vkladu kupní smlouvy do katastru nemovitostí. V čl. II smlouvy si pak strany mj. sjednaly, že„ Nedojde-li k podpisu kupní smlouvy z důvodu odepření součinnosti směřující k uzavření kupní smlouvy na straně klienta, nejpozději do výše uvedeného data, zavazuje se klient zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 225.000 Kč, a to na výzvu zprostředkovatele. Smluvní strany si dohodly, že zprostředkovatel je oprávněn započítat a použít jistinu na úhradu smluvní pokuty a případnou zbylou část vrátí klientovi.“ Smlouva byla uzavřena na dobu dvou měsíců. Žalobkyně výzvou ze dne 1. 8. 2022 vyzvala žalovanou k vrácení částky 225.000 Kč. Tato výzva byla žalované zaslána a doručena do datové schránky dne 5. 8. 2022. <i>6. Dle § 3 odst. 1 z. č. 39/2020 Sb., o realitní zprostředkování, zahrnuje realitní zprostředkování vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.</i> <i>7. Dle § 9 odst. 1 tohoto zákona realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Dle odst. 2 pak smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu.</i> <i>8. Dle § 14 tohoto zákona ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.</i> <i>9. Dle § 19 odst. 1 zákona není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Dle odst. 2 ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.</i> <i>10. Dle § 1812 odst. 1 občanského zákoníku lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější. Dle odst. 2 k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.</i> <i>11. Dle § 2991 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.</i> <i>12. Dle § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.</i> 13. Po podřazení zjištěného skutkového stavu pod shora citovaná ustanovení z. o realitním zprostředkování a občanského zákoníku dospěl soud k závěru, že žaloba je v celém rozsahu důvodná, a proto ji vyhověl a zavázal žalovanou k úhradě žalované částky vč. požadovaného příslušenství v podobě úroku z prodlení.

14. Mezi stranami nebylo sporu o tom, a navíc to vyplynulo i z provedeného dokazování, že mezi žalobkyní coby spotřebitelkou a žalovanou coby zprostředkovatelem byla dne 18. 11. 2021 uzavřena smlouva o zprostředkování koupě a rezervaci tam specifikované nemovitosti, na základě, které žalobkyně při jejím podpisu složila žalované v hotovosti jistinu na provizi ve výši 225.000 Kč. Sporné mezi stranami sporu bylo, zdali žalované vzniklo právo ponechat si jistinu na provizi či nikoliv, a to za situace, že nebyla uzavřena realitní smlouva.

15. Na projednávanou věc je nutno vedle občanského zákoníku aplikovat i zákon o realitním zprostředkování, neboť strany platně uzavřely smlouvu o zprostředkování ve smyslu § 2 písm. c) tohoto zákona, který problematiku provize výslovně upravuje ve svém § 19. Provize je zásadně splatná až uzavřením realitní smlouvy (např. kupní smlouvy). Dohoda o jiné splatnosti provize je v zásadě možná, obsahuje – li smlouva o tomto výslovné poučení (§ 19 odst. 2 zákona). Vzhledem ke skutečnosti, že předmětná smlouva neobsahovala jiné ujednání o splatnosti provize (a žalovaná se ničeho v tomto směru ani nedovolávala), byla provize a její splatnost v daném případě vázána na uzavření kýžené realitní smlouvy, k čemuž ale za účinnosti smlouvy ani kdykoliv později nedošlo, což bylo mezi stranami nesporné. Právo na provizi zprostředkovateli vzniká sice již uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování, nicméně její splatnost je podmíněna právě uzavřením realitní smlouvy – tzn. pokud k jejímu uzavření nedojde, není splněna podmínka pro její splatnost. Pokud tedy v posuzovaném případě k uzavření realitní smlouvy, k jejímuž zprostředkování se žalovaná zavázala, nedošlo, žalované vůči žalobkyni nevzniklo právo na provizi ani na její vymáhání. Byť k uzavření realitní smlouvy nedošlo ani za trvání závazku ze smlouvy o zprostředkování ani kdykoliv později, žalobkyně ale z titulu zálohy na ni žalované při podpisu zprostředkovatelské smlouvy uhradila částku 225.000 Kč Smlouva o zprostředkování byla nejprve uzavřena na dobu určitou dvou měsíců (později byla dodatkem prolongována opět na dobu dvou měsíců, což bylo mezi stranami nesporné), závazek z ní již prokazatelně zanikl uplynutím doby, na kterou byla uzavřena a vzhledem k tomu, že realitní smlouva uzavřena nebyla, má žalobkyně právo na vrácení části již uhrazené provize, neboť zánikem závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování vzniká žalobkyni coby zájemci právo na její vrácení, byla-li již z části žalované uhrazena. Žalovaná žalobkyni navzdory předžalobní výzvě částku 225.000 Kč nevrátila, a nyní se tak vůči žalobkyni bezdůvodně v tomto rozsahu obohacuje, neboť smlouva, na jejímž základě žalovaná částku převzala, již zanikla a žalované na ni ani nevznikl nárok. Žalovaná je tak z titulu bezdůvodného obohacení dle § 2991 a násl. občanského zákoníku povinna žalobkyni částku 225.000 Kč uhradit. Žalovaná se s úhradou žalované částky dostala od 15. 8. 2022 (poté, co marně uplynula lhůta k plnění odvislá od doručení předžalobní výzvy) do prodlení. Žalobkyně tak má vedle práva na jistinu právo i na úhradu příslušenství v podobě úroku z prodlení v zákonem stanovené výši, které požadovala přiznat od 23. 8. 2022 až do jejího zaplacení, a to dle § 1970 občanského zákoníku ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

16. K ustanovení smlouvy o zprostředkování koupě a rezervaci ze dne 18. 11. 2021 o smluvní pokutě se dle § 1812 občanského zákoníku nepřihlíží. Dle § 14 z. o realitním zprostředkování nelze zájemce v rámci zprostředkovatelské smlouvy sankcionovat za neuzavření realitní smlouvy se třetí osobou, neboť jde o neplatné ujednání, protože povinnost, jakož i smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost, může být sjednána pouze pro osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. K uzavření smlouvy se mohou zavázat pouze ti účastníci smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. V dané věci žádná taková smlouva uzavřena nebyla, stejně jako nebyla uzavřena např. ani žádná třístranná smlouva mezi zájemcem o prodej, zájemcem o koupi a zprostředkovatelem, stejně jako nebyla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí. Žalovaná coby zprostředkovatel nebyla v dané věci ani nepřímým zástupcem účastníka smlouvy o smlouvě budoucí, neboť jednak žádná taková smlouva uzavřena nebyla (ta by navíc musela být uzavřena samostatně, neboť nesmí být součástí zprostředkovatelské smlouvy), navíc žalovaná ani nebyla k uzavření takové smlouvy zplnomocněna. Nevznikla-li povinnost plnit, nemůže být tato ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Pokud se tedy k ustanovení o smluvní pokutě v předmětné smlouvě dle § 1812 občanského zákoníku nepřihlíží, nebyla žalovaná oprávněna provést zápočet jistiny na provizi ve výši 225.000 Kč na úhradu smluvní pokuty a žalovaná si tak ani z tohoto důvodu žalovanou částku nemohla a nemůže ponechat. Soud v tomto kontextu odkazuje na již konstantní judikaturu Nejvyššího soudu, a to např. na jeho rozhodnutí ve věci sp. zn. 33 Cdo 330/2002, sp. zn. 33 Cdo 694/2011, 33 Cdo 5143/2014 či 33 Cdo 671/2017.

17. Žalovaný se žalobě bránil s odůvodněním, že mu vznikl nárok na provizi a že s ní byl oprávněn disponovat, když z ní uhradil částku 133.000 Kč. Soud žalovanou v reakci na tuto procesní obranu u jednání poučil a vyzval dle § 118a odst. 3 o.s.ř. k označení důkazů k prokázání tohoto svého tvrzení. Žalovaná v reakci na toto poučení soudem navrhla a předložila soudu k důkazu plnou moc ze dne 20. 10. 2021 a dále emailovou komunikaci s jedním z prodávajících. Z plné moci předložené žalovanou k důkazu vyplývá, že vlastníci předmětné nemovitosti udělili žalované coby zprostředkovateli souhlas ke zprostředkování prodeje domu a dále ke všem úkonům spojených s předmětem smlouvy zvláště pak k uzavření rezervační smlouvy, vyjma podpisu vlastní kupní smlouvy a k převzetí rezervační zálohy. Z emailové komunikace mezi žalovanou a jedním z prodejců nemovitosti pak vyplývá, že tito jednali mj. i rozdělení rezervační jistiny. Žalovaná dále k důkazu označila doklad o úhradě částky 33.000 Kč, žádný jiný důkaz k prokázání svého tvrzení pak žalovaná neoznačila. Soud má za to, že žalovaná v řízení neprokázala, že by ji vzniklo právo jistinu na provizi si ponechat a s touto disponovat, a to s ohledem na vše shora uvedené. Plná moc uzavřená s prodávajícími nemovitosti provedená k důkazu na tomto závěru soudu ničeho nemění, neboť žalovanou coby zprostředkovatele neopravňuje k uzavření realitní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí, stejně jako z ní nevyplývá její právo ponechat si ji a dále s ní disponovat. Odvozuje-li žalovaná své právo na provizi z oprávnění uzavřít rezervační smlouvu, je to chybná úvaha, neboť jednak žádná rezervační smlouva uzavřena nebyla, nadto provize dle § 19 z. o realitním zprostředkování nebyla ani splatná a ani uzavření rezervační smlouvy by na okamžiku její splatnosti (vyplývající, není-li stanoveno jinak, ze zákona) ničeho nezměnilo. To, jak se pak žalovaná domluvila s prodejci předmětné nemovitosti na rozdělení jistiny na provizi, je jednak pro projednávanou věc irelevantní, navíc to s ohledem na odloženou splatnost provize bylo přinejmenším i předčasné. Soud k důkazu neprovedl doklad o úhradě částky 33.000 Kč, neboť to považoval s ohledem na vše shora uvedené za nadbytečné. Disponovala-li žalovaná s jistinou na provizi a hradila z ní nějaké částky, činila tak v rozporu se smlouvou a bez domluvy s žalobkyní (když žalovaná ničeho v tomto směru ani netvrdila). Pokud se pak na tom domluvila s prodávajícími, nemá jejich dohoda vliv na žalobkyni a posuzovanou věc.

18. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 142a o.s.ř. Plně procesně úspěšné žalobkyni, která v řízení prokázala doporučené odeslání předžalobní upomínky, přísluší plná náhrada nákladů řízení ve výši 56.600 Kč. Tato částka se sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 9.000 Kč, z odměny právní zástupkyně žalobkyně za pět úkonů právní služby po 9.220 Kč za úkon dle § 6, § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb. a z režijního paušálu za pět úkonů právní služby po 300 Kč za úkon dle § 13 odst. 1 a odst. vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava věci, sepis výzvy, žaloby a vyjádření k odporu žalované a účast právní zástupkyně žalobkyně u jednání soudu konaného dne 3. 4. 2023).