54 C 161/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Danielou Schwarzovou jako samosoudkyní ve věci žalobce:Anonymizováno IČO: IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátem: Anonymizováno sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/1 proti žalovanému:Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 o určení nájemného

I. U r č u j e se, že u nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne datum k bytu č. hodnota situovanému ve Anonymizováno. podlaží domu čp. Anonymizováno, č. or. Anonymizováno na adresa v jméno FO, k. ú. adresa, se výše nájemného z původní částky částka měsíčně (částka/m2), z v y š u j e od datum na částku částka za m2 měsíčně, tedy celkem na částku částka měsíčně, což odpovídá výši měsíčního nájemného v místě a čase obvyklém.

II. Žalovaný je p o v i n e n uhradit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši částka, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce, tituly před jménem Anonymizováno, advokáta, se sídlem AK adresa jméno FO.

1. Žalobou podanou u soudu dne datum se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla určena výše nájemného za užívání bytu č. hodnota situovaného ve Anonymizováno. podlaží domu čp. Anonymizováno, č. or. Anonymizováno na adresa v jméno FO, k. ú. adresa, jehož je žalobce vlastníkem a žalovaný jej užívá na základě nájemní smlouvy ze dne datum, a to v částce částka měsíčně. Žalobce uvedl, že dne datum byl žalovanému doručen písemný návrh na dohodu o úpravě nájemného ze dne datum společně s odůvodněným oznámením nájemníkům. V dohodě o úpravě nájemného žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného v souladu s požadavky pro takovéto zvýšení dle § 2249 odst. 1 o. z. Žalobce výslovně prohlásil, že návrh nebyl učiněn dříve, než 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného, když k poslední dohodě o navýšení nájemného došlo od datum, a to na částku částka (tedy částka /m2). Žalovaný ve dvouměsíční lhůtě od dojití návrhu dle § 2249 odst. 3 o. z., nesdělil žalobci písmeně svůj souhlas se zvýšením nájemného, a byly tak naplněn zákonné předpoklady k podání návrhu soudu na určení nájemného. Žalobce ve vztahu ke stanovení ceny obvyklé v místě a čase uvedl, že postupoval při stanovení ceny obvyklé v místě a čase dle ust. § 2249 odst. 2 o. z., ve znění prováděcího předpisu 453/2013 Sb., dle § 3 odst. 1 písm. b), kdy žalobce uvedl, že v jiných městských částech v rámci města jméno FO je běžné nájemné u nových nájemních smluv od částek částka/m2 a více, tak jak vyplývá z uvedené statistiky Statutárním městem jméno FO, dostupné na https://data.brno.cz/pages/ceny-nemovitosti.

2. Žalovaný souhlasil se zvýšením nájemného od datum a i s jeho úpravou na částku částka a potvrdil, že mu skutečně byl dne datum doručen písemný návrh na dohodu o úpravě nájemného, ale že zapomněl reagovat na tento návrh a až mu byl ze strany soudu zaslán žalobní návrh na určení výše nájemného, uvědomil si své pochybení.

3. Soud provedl důkaz níže uvedenými listinami, z nichž zjistil níže uvedené skutečnosti: Z dohody o užívání bytu, která byla uzavřena dne datum soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena tato dohoda o nájmu bytu, v této smlouvě si strany ujednaly výši nájemného ve výši 101 Kčs. Následně bylo smluvními stranami dohodnuto opakované navýšení nájemného, přičemž k poslední dohodě o navýšení nájemného došlo od datum, a to na částku částka (částka/m2), tak jak vyplynulo z evidenčního listu pro výpočet nájemného.

4. Z inzerátů na pronájmy bytů v lokalitě Anonymizováno jméno FO soud zjistil pronájmy bytů s následujícím čistým měsíčním nájemným, a to: byt Anonymizováno jméno FO – jméno FO, adresa, jméno FO – adresa, Anonymizováno m2, za částka měsíčně, tj. částka/m2, byt Anonymizováno jméno FO – jméno FO, adresa, jméno FO – adresa, Anonymizováno m2, za částka měsíčně, tj. částka/m2, byt Anonymizováno jméno FO – jméno FO, adresa, jméno FO – adresa, 32 m2, za částka měsíčně, tj. částka/m2.

5. Ze snímku obrazovky https://data.brno.cz/pages/ceny-nemovitosti soud zjistil ceny pronájmu bytů v jednotlivých lokalitách města jméno FO, přičemž na další listině jsou pak zobrazeny výše pronájmů srovnatelných bytů v Anonymizováno jméno FO – adresa.

6. Podle ust. § 3074 odst. 1, 2 NOZ, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

7. Podle § 2249 odst. právnická osoba a 4 NOZ, neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.

8. Soud zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti, a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud vycházel, a pravdivost listinných důkazů nebyla v tomto řízení účastníky zpochybněna.

9. V dané věci existence nájemního poměru k předmětnému bytu na základě nájemní smlouvy ze dne datum byla nesporná, stejně tak výše nájemného v původní částce částka, stanovená k danému bytu do doby, dokud nedošlo k jeho zvýšení. V nájemní smlouvě účastníci zvyšování nájemného výslovně nevyloučili, zvyšování nájemného ujednáno nebylo, ve smyslu tehdejší právní úpravy je deklarováno oprávnění pronajímatele, stanoví-li to právní předpis. Zvyšování nájemného se řídí s ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. tímto zákonem, i když ke vzniku nájmu tak, jako v daném případě, došlo přede dnem nabytí jeho účinnosti (datum). Zvýšení nájemného o 20 % na částku částka, ke kterému došlo na základě rozhodnutí, které přijala Anonymizováno na své schůzi č. Anonymizováno usnesením číslo hodnota ze dne datum, a které navrhl žalobkyně žalovanému dopisem ze dne datum, doručeným žalovanému dne datum, splňuje obsahové i formální podmínky ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o. z.

10. Lhůta dvou měsíců od dojití návrhu k tomu, aby žalovaný sdělil v písemné formě žalobkyni, že se zvýšením nájemného souhlasí (§ 2249 odst. 2 o. z. věta druhá), tak uplynula dne datum. V běhu této lhůty žalovaný nikterak nezareagoval a nesdělil tedy žalobci písemně svůj souhlas se zvýšením nájemného a byly tak naplněny zákonné předpoklady k podání návrhu soudu na určení nájemného. Žalovaný nepostupoval ani tak, že by případně mu oznámené zvýšené nájemné, o němž se dozvěděl z dopisu ze dne datum, začal bez dalšího hradit, a až u jednání, které se u soudu konalo dne datum, uvedl, že si je své povinnosti vědom, a dlužné nájemné, které mu bylo zvýšeno od datum, na výzvu uhradí. Žalovaný tedy nezačal hradit zvýšené nájemné podle návrhu žalobkyně, počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu, kdy i tímto způsobem lze vyslovit souhlas se zvýšením nájemného (§ 2249 odst. 3 věta první, viz NS 26 Cdo 4150/2018).

11. Po prokázání výše popsaného skutkového děje a podřazení zjištěných skutečností pod výše citovaná zákonná ustanovení soud dospěl k závěru že žalobní návrh žalobce je tedy důvodný a rozhodl tak, že žalobnímu návrhu v celém rozsahu vyhověl, kdy rozhoduje-li soud o zvýšení nájemného, není vázán 20% limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky, tak jako pronajímatel, jediným kritériem je výše obvyklého nájemného, která se v průběhu řízení zjišťuje postupem dle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném čase a místě. Současně je však také omezen žalobním návrhem – byť má ve smyslu zákonného požadavku rozhodnout o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, avšak nemůže překročit žalobní petit, neboť je zapotřebí respektovat vůli žalobce (pronajímatele), který může za dostačující pokládat i nižší než obvyklé nájemné (NS 26 Cdo 261/2015). V dané věci je zřejmé, že částka nájemného pro daný byt, která byla stanovena naposledy v roce 2014, nedoznala od té doby změn a až na základě rozhodnutí, které přijala datum Anonymizováno jméno FO – jméno FO na své schůzi č. R9/005, usnesení č. 3/18, došlo k navýšení nájemného u daného bytu o 20 %. Dle nařízení vlády 453/2013 §§ 2, 3 odst. 1 písm. b) pak soud určil oprávněnost zvýšení nájmu na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.

12. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy ve věci zcela úspěšnému žalobci přísluší právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení vůči neúspěšnému žalovanému. Náklady řízení jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši právnická osoba Kč a třemi paušálními částkami náhrady hotových výdajů podle ustanovení § 2 odst. 1 vyhlášky č. 254/2015 Sb. po částka (za úkon návrh ve věci samé a výzva k plnění a účast u jednání). Náhrada nákladů řízení je tedy tvořena celkovou částkou ve výši 2.900 Kč. Náhrada nákladů řízení za náklady právního zastoupení žalobci nepřísluší, jak vyplývá z nálezu Ústavního soudu České republiky ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. III. ÚS 2984/09 a nálezu Ústavního soudu České republiky ze dne 14. 3. 2013, sp. zn. II. ÚS 376/12. Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání do 15 dnů od doručení písemného vyhotovení rozhodnutí, a to ke Krajskému soudu v Brně prostřednictvím Městského soudu v Brně. Nesplní-li povinný dobrovolně a ve lhůtě povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím, lze se domáhat soudního výkonu rozhodnutí. (§ 251 odst. 1 věta první o. s. ř.).