62 C 134/2019

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mališovou ve věci žalobkyně: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , obec proti žalované: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení , Ph.D. sídlem adresa o zaplacení 31.544,31 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 13.123,68 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 73 Kč od 11. 3. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně částky 101 Kč od 21. 3. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 137 Kč od 27. 4. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 122 Kč od 23. 5. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 520 Kč od 13. 6. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 108 Kč od 15. 6. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 519,68 Kč od 7. 8. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 300 Kč od 25. 8. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 10.000 Kč od 2. 9. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 520 Kč od 2. 10. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 203 Kč od 27. 10. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 520 Kč od 22. 12. 2018 do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1.200 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do požadavku na zaplacení 18.420,63 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 13.625, 31 Kč od 16. 9. 2017 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8, 05 % ročně z částky 2.000 Kč od 2. 12. 2017 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 345 Kč od 24. 1. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 53 Kč od 11. 3. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 63,50 Kč od 21. 3. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 502,50 Kč od 27. 4. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 57 Kč od 23. 5. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 50 Kč od 15. 6. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 107,32 Kč od 7. 8. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 511 Kč od 25. 8. 2018 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 1.050 Kč od 2. 9. 2018 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 56 Kč od 27. 10. 2018 do zaplacení.

III. Žalobkyně je povinna uhradit žalované náklady řízení ve výši 9.014 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobou doručenou soudu dne 18. 6. 2019 se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení 31.544,31 Kč s příslušenstvím z titulu nezaplaceného nájemného a úhrad za služby. Uvedla, že se žalovanou zavřela nájemní smlouvu, respektive několik na sebe navazujících nájemních smluv, kde předmětem nájmu byly garáže označené [číslo] šatna s umývárnou v budově bez č.p. nacházející se na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce]. Žalovaná neuhradila nájemné za září 2018 ve výši 11.050 Kč, přičemž se jedná o nájemné ve výši 10.000 Kč za užívání garáží, nájemné ve výši 250 Kč za užívání tzv. venkovní garáže a nájemné ve výši 800 Kč za užívání umývárny. Žalovaná dále nezaplatila nájemné za prosinec 2017 ve výši 2.000 Kč. Co se týče nezaplacených úhrad za služby, jedná se o nedoplatek z vyúčtování plynu spotřebovaného za rok 2016. Spotřebovaný plyn byl žalované vyúčtován fakturou č. VF 2017. Celková spotřeba za rok 2016 přitom činila 36.014,61 Kč (jednalo se o spotřebu plynu i elektřiny, žalovaná uhradila zálohy ve výši 17.976 Kč a následně zaplatila žalobkyni ještě 4.413 Kč. Výše úhrady za spotřebovaný plyn se rovná podílu žalované na celkové spotřebě energie v areálu žalobkyně. Žalovaná v rozhodné době užívala 88 m2 plochy, její podíl na celkové spotřebě plynu představoval 5,1% když celková vytápěná plocha žalobkyně činila 1.715 m2. Počínaje rokem 2017 byla žalované účtována elektrická energie podle skutečné spotřeby. Údaje o skutečné spotřebě získala žalobkyně odečtem z podružného elektroměru umístěného v prostorách užívaných žalovanou. Žalobkyně se domáhá zaplacení jednotlivých úhrad účtovaných vždy měsíčně fakturami. Cena účtovaná žalobkyní se odvíjela od ceny, kterou žalobkyně fakticky hradila měsíčně svému dodavateli, navýšené o částku odpovídající průběžným investicím do rozvodné sítě elektrické energie a souvisejícím nákladům.

2. Předmětem žaloby je dále spotřebovaná voda za měsíce březen, červen a červenec 2018. Podle předávacího protokolu ze dne 2. 10. 2018 spotřebovala žalovaná za dobu nájmu 30 m3 vody. V měsíci březnu odebrala 6 m3 vody, v měsíci červnu 2018 odebrala 6 m3 a v měsíci červenci 2018 odebrala 8 m3. Cena, kterou žalobkyně žalované vyúčtovala, se odvíjela od vodného a stočného stanoveného společností [právnická osoba] a sestávala rovněž z nákladů spojených s provozem a údržbou čističky odpadních vod. Za měsíc březen 2018 účtovala žalobkyně žalované cenu 67,50 Kč za m3 vody, v měsíci červnu 2018 cenu ve výši 37,07 Kč za m3 vody a v měsíci červenci 2018 cenu ve výši 59,78 Kč za 1 m3 spotřebované vody.

3. Žalobkyně se dále domáhá zaplacení svozu odpadu za I., II. a III. čtvrtletí roku 2018 ve výši 520 Kč za čtvrtletí. Svoz odpadu pro žalobkyni zajišťuje [právnická osoba], která účtuje cenu za odvoz odpadu měsíčně. Žalobkyně následně tuto úhradu rozúčtovávala mezi jednotlivé nájemce poměrně podle velikosti užívané plochy.

4. Požadované příslušenství odpovídá úroku z prodlení ve výši stanovené příslušným právním předpisem, když do prodlení s úhradou jednotlivých položek požadovaných žalobou se žalovaná dostala marným uplynutím lhůty splatnosti podle jednotlivých faktur.

5. Žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta. Požadavek žalobkyně na zaplacení nájemného označila za zcela neopodstatněný. Nájemné ve výši 800 Kč za užívání umývárny nemělo být vůbec hrazeno, neboť žalovaná tyto v rozhodné době prostory neužívala. Nájemné za měsíc prosinec 2017 zaplatila hotově dne 28. 12. 2017, přičemž platbu jednoznačně specifikovala tak, že se jedná o nájemné za měsíce říjen, listopad a prosinec 2017. Co se týče nájemného za září 2018, žalovaná uvedla, že předmětné nebytové prostory, tedy garáže označené čísly 1, 2 a 3 a tzv. venkovní garáž, opustila ke dni 4. 9. 2018. Nadále v nich neprovozovala podnikatelskou činnost, měla zde pouze uskladněny své věci, a to až do 2. 10. 2018, kdy došlo k faktickému předání předmětu nájmu.

6. Co se týče předloženého vyúčtování za rok 2016, namítá žalovaná jeho neplatnost, neboť vyúčtování neodpovídá smluvnímu ujednání, nadto žalovaná vyúčtování, které jí bylo doručeno 10. 9. 2017 (tedy až po smlouvou sjednaném nejzazším datu provedení vyúčtování), reklamovala přípisem ze dne 12. 9. 2017. Žalobkyně se k reklamaci nijak nevyjádřila ani neprovedla opravu předloženého vyúčtování. V této souvislosti žalovaná poukázala na značný rozdíl v množství údajně spotřebované energie za rok 2016 a 2015.

7. Proti nároku uplatněnému žalobkyní vznesla žalovaná námitku započtení s tím, že zhodnotila pronajaté prostory garáže [číslo] když provedla rekonstrukci podlahy, kterou opatřila polyuretanovou vrstvou. Přípisem ze dne 17. 12. 2018 pak vyzvala žalobkyni k zaplacení 108.000 Kč, což je částka odpovídající nákladům na rekonstrukci podlahy. Datum úhrady bylo stanoveno na 21. 12. 2018. Žalobkyně žalované ničeho neuhradila, naopak předmětné nebytové prostory dále pronajímá, a to včetně zhodnocené podlahy. Žalovaná měla od počátku, tedy od 1. 2. 2016, kdy byla uzavřena první nájemní smlouva, v úmyslu v pronajatých garážích provozovat podnikatelskou činnost spočívající v čištění vozidel pomocí nanotechnologií. Předmětné garáže však nebyly pro tento účel vyhovující, neboť byly velmi prašné a nebyl zde přístup k vodě. Žalovaná proto upozornila žalobkyni na potřebu upravit prostory tak, aby vyhovovaly účelu, pro který je žalovaná hodlala využívat. Žalovaná následně v průběhu roku 2016 provedla potřebné úpravy. Částka ve výši 108.000 Kč, kterou žalovaná započítává do výše žalovaného nároku, odpovídá buď účelně vynaloženým nákladům ve smyslu ustanovení § 2208 o. z., nebo se jedná o částku odpovídající zhodnocení předmětu nájmu.

8. Žalovaná dále vznesla námitku započtení ve výši 8.800 Kč s tím, že se jedná o částku, kterou žalobkyně neoprávněně jednostranně započetla. Co se týče úhrad za svoz odpadu a spotřebu vody žalovaná uvedla, že službu spočívající ve svozu odpadu nikdy nevyužívala a účtování úhrad za spotřebu vody podle skutečných odběrů považuje za rozporné se smlouvou.

9. K námitce započtení nákladů vynaložených na úpravu předmětu nájmu žalobkyně uvedla, že žalovaná ji nikdy nežádala o povolení úprav v předmětu nájmu a žalobkyně žalované takovouto úpravu nikdy nepovolila. Pokud žalovaná nějaké úpravy v předmětu nájmu provedla, činila tak bez souhlasu žalobkyně. Žalobkyně v této souvislosti poukázala na skutečnost, že výše nájemného odpovídala tomu, že předmětem nájmu byly garáže v průmyslovém areálu. Pokud by žalovaná hodlala provádět v předmětu nájmu vysoce specializovanou činnost, jak uvádí, a žádala z tohoto důvodu po žalobkyni úpravu předmětu nájmu, muselo by se to následně projevit i ve výši nájemného. Co se týče jednostranného zápočtu provedeného ze strany žalobkyně dne 24. 10. 2018, jednalo se o zápočet provedený v důsledku nesprávně účtovaného nájemného ve výši 800 Kč měsíčně za užívání umývárny za období 10 měsíců počínaje listopadem 2017, jak vyplývá z opravného daňového dokladu [číslo].

10. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že celková plocha, za kterou žalobkyně svým dodavatelům hradila spotřebu plynu a elektrické energie je 1.715 m2 a že podíl žalované na celkové spotřebě těchto komodit činí 5,1 % a o tom, že od roku 2017 byl v prostorech užívaných žalovanou nainstalován podružný elektroměr.

11. Žalovaná prohlásila, že nezpochybňuje výši úhrady za spotřebu vody v červnu 2018 (220,68 Kč). Podle výslovného vyjádření žalobkyně byla tzv. venkovní garáž od září 2018 užívána jiným subjektem.

12. Soud provedl dokazování listinami a výslechem jednatele žalované.

13. Nájemní smlouvou [číslo] ze dne 1. 2. 2016 přenechala žalobkyně žalované do užívání garáž č. 1, 2 a 3 a tzv. venkovní garáž o celkové výměře 88 m2 za účelem pro provozování blíže neurčené podnikatelské činnosti. Nájemce v čl. 1 této smlouvy prohlásil, že je mu stav předmětu nájmu znám a je plně způsobilý k užívání a provozování jeho podnikatelské činnosti. Změna účelu nájmu byla podle smlouvy vázána na souhlas pronajímatele (čl. 3 smlouvy). Provádění úprav předmětu nájmu strany podmínily předchozím písemným souhlasem pronajímatele (čl. 3, 3.10 smlouvy).

14. Úhrada nákladů na služby byla touto smlouvou sjednána zálohově a to ve výši 1.500 Kč měsíčně s tím, že vyúčtování bude provedeno jedenkrát ročně nejpozději do 30. 6. následujícího kalendářního roku.

15. S účinností od 1. 1. 2017 nahradila tuto nájemní smlouvu nájemní smlouva [číslo] ze dne 22. 11. 2016. Jejím předmětem bylo užívání garáže [číslo] šatny. Nájemné za užívání uvedených prostor činilo podle této smlouvy 10.000 Kč měsíčně a úhrady za služby měly být rovněž hrazeny zálohově ve výši 1.500 Kč měsíčně a následně vyúčtovány podle skutečných nákladů.

16. S účinností od 1. 1. 2018 nahradila tuto nájemní smlouvu nájemní smlouva [číslo] ze dne 17. 1. 2018. Předmětem nájmu byly garáže [číslo] o celkové výměře 150 m2, které měly být užívány jako garáže. Nájemné podle této smlouvy činilo 10.000 Kč měsíčně a ohledně služeb bylo ujednáno, že budou placeny měsíčně podle skutečné spotřeby.

17. Nájemní smlouvou [číslo] ze dne 1. 2. 2018 přenechala žalobkyně žalované do užívání tzv. venkovní garáž; měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 250 Kč.

18. Nájemní smlouvou [číslo] ze dne 1. 3. 2017 přenechala žalobkyně žalované do užívání umývárnu za měsíční nájemné ve výši 800 Kč. Tento nájem skončil ke dni 1. 12. 2017.

19. Z faktury č. FV 2017 ze dne 1. 9. 2017, splatné dne 15. 9. 2017, vyplývá, že žalobkyně žalované za plyn spotřebovaný v roce 2016 vyúčtovala 34.663,62 Kč a 1.353 Kč za elektrickou energii spotřebovanou v roce 2016. V příloze k této faktuře byly jednotlivé položky faktury rozepsány. Tato příloha měla podle tvrzení žalobkyně sloužit jako vyúčtování. Žalobkyně ve vyúčtování uvedla údaje o výši spotřeby plynu v roce 2016 za jednotlivé kalendářní měsíce. Rovněž údaje o množství spotřebovaného plynu a jeho jednotkové ceně. Co se týče spotřeby žalované, je zde uvedeno, že procentuální podíl žalované na vytápěné ploše je 8,6 % a že výměra pronajatých prostor představuje 147 m2, přičemž celková vytápěná plocha má výměru 1.715 m2.

20. Žalovaná vyúčtování reklamovala přípisem ze dne 12. 9. 2017. V rámci reklamace vytýkala vyúčtování nedostatek zákonných náležitostí a upozornila na rozdíl ve spotřebě ve srovnání s rokem 2015. K reklamaci byla přiložena faktura obsahující vyúčtování spotřebované elektrické energie a plynu v roce 2015.

21. Fakturou č. 2017 ze dne 15. 11. 2017, splatnou dne 1. 12. 2017, vyúčtovala žalobkyně žalované nájemné podle smlouvy 5/ 2017 ve výši 800 Kč a nájemné podle smlouvy 28/ 2016 ve výši 10.000 Kč. Jednalo se o nájemné za měsíc prosinec 2017.

22. Z opravného daňového dokladu [číslo] ze dne 24. 10. 2018 vyplývá, že žalobkyně tímto daňovým dokladem upravovala nájemné za měsíce listopad, prosinec 2017 a leden až září 2018 v celkové výši 8.800 Kč. Téhož dne pak proti této pohledávce žalované jednostranně započetla svou pohledávku ve výši 10.800 Kč splatnou dne 1. 12. 2017, jak vyplývá z jednostranného zápočtu závazku a pohledávek ze dne 24. 10. 2018.

23. Z příjmového pokladního dokladu vystaveného žalobkyní dne 28. 12. 2017 vyplývá, že žalovaná uvedeného dne uhradila žalobkyni celkem 33.908 Kč, z toho platbu ve výši 10.000 Kč určila jako úhradu nájemného za měsíc prosinec.

24. Fakturou č. 2018 ze dne 18. 1. 2018, splatnou dne 23. 1. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za elektrickou energii spotřebovanou v prosinci 2017 ve výši 345 Kč.

25. Fakturou č. 2018 ze dne 28. 2. 2018, splatnou dne 10. 3. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za elektrickou energii spotřebovanou v lednu 2018 ve výši 126 Kč. Podle této faktury žalovaná v měsíci lednu 2018 spotřebovala 36 kWh, přičemž jednotková cena podle této faktury činila 3,50 Kč. Společnost [právnická osoba], jako dodavatel elektřiny přitom po žalobkyni v měsíci lednu 2018 požadovala 2, 024 Kč za jednu kWh, Jak vyplývá z daňového dokladu [číslo] ze dne 9. 2. 2018.

26. Fakturou č. 2018 ze dne 14. 3. 2018, splatnou dne 20. 3. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované elektrickou energii spotřebovanou v měsíci únoru 2018 ve výši 164,50 Kč za 47 kWh při jednotkové ceně 3,50 Kč. Společnost [právnická osoba], jako dodavatel elektrické energie přitom žalobkyni v měsíci únoru 2018 účtovala za jednu kWh spotřebované elektrické energie 2, 154 Kč, jak vyplývá z daňového dokladu [číslo] ze dne 8. 3. 2018.

27. Fakturou č. 2018 ze dne 19. 4. 2018, splatnou dne 26. 4. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za elektrickou energii spotřebovanou v měsíci březnu 2018 ve výši 234,50 Kč za 67 kWh při jednotkové ceně 3,50 Kč. Společnost [právnická osoba], jako dodavatel elektrické energie přitom žalobkyni za měsíc březen 2018 účtovala cenu 2, 051 Kč za jednu kWh, jak vyplývá z daňového dokladu [číslo] ze dne 10. 4. 2018.

28. Uvedenou fakturou žalobkyně žalované vyúčtovala rovněž úhradu za vodu spotřebovanou v měsíci březnu 2018 ve výši 405 Kč.

29. Fakturou č. 2018 ze dne 15. 5. 2018, splatnou dne 22. 5. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za elektrickou energii spotřebovanou v měsíci dubnu 2018 ve výši 179 Kč za 51 kWh při jednotkové ceně 3,50 Kč. Společnost [právnická osoba], jako dodavatel elektrické energie přitom v měsíci dubnu 2018 požadovala po žalobkyni za jednu kWh spotřebované elektrické energie 2, 383 Kč jak vyplývá z daňového dokladu [číslo] ze dne 10. 5. 2018.

30. Fakturou č. 2018 ze dne 7. 6. 2018, splatnou dne 14. 6. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za elektrickou energii spotřebovanou v měsíci květnu 2018 ve výši 158 Kč za 45 kWh elektrické energie při jednotkové ceně 3,50 Kč. Společnost [právnická osoba], jako dodavatel elektrické energie přitom žalobkyni v měsíci květnu 2018 účtovala za spotřebovanou jednu kWh elektrické energie 2, 396 Kč jak vyplývá z daňového dokladu [číslo] ze dne 8. 6. 2018.

31. Fakturou č. 2018 ze dne 23. 7. 2018, splatnou dne 6. 8. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za elektrickou energii spotřebovanou v měsíci červnu 2018 ve výši 405,90 Kč za 123 kWh spotřebované elektrické energie při jednotkové ceně 3,30 Kč. Společnost [právnická osoba], jako dodavatel elektrické energie přitom v měsíci červnu 2018 účtoval žalobkyni za jednu kWh elektrické energie 2, 427 Kč, jak vyplývá z daňového dokladu [číslo] ze dne 10. 7. 2018.

32. Uvedenou fakturou vyúčtovala žalobkyně žalované rovněž úhradu za vodu spotřebovanou v měsíci červnu 2018 ve výši 220,68 Kč.

33. Fakturou č. 2018 ze dne 17. 8. 2018, splatnou dne 24. 8. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za elektrickou energii spotřebovanou v měsíci červenci 2018 ve výši 332,50 Kč za 95 kWh při jednotkové ceně 3,50 Kč. Společnost [právnická osoba], jako dodavatel elektrické energie přitom po žalobkyni v měsíci červenci 2018 požadovala za jednu kWh spotřebované elektrické energie 2, 420 Kč jak vyplývá z daňového dokladu [číslo] ze dne 8. 8. 2018.

34. Uvedenou fakturou vyúčtovala žalobkyně žalované rovněž úhradu za vodu spotřebovanou v měsíci červenci 2018 ve výši 478,24 Kč.

35. Fakturou č. 2018 ze dne 19. 10. 2018, splatnou dne 26. 10. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za elektrickou energii spotřebovanou v měsíci září 2018 ve výši 259 Kč za 74 kWh při jednotkové ceně 3,50 Kč. Společnost [právnická osoba], jako dodavatel elektrické energie přitom žalobkyni v měsíci záři 2018 účtovala za jednu kWh spotřebované elektrické energie 2,74 Kč jak vyplývá z daňového dokladu [číslo] ze dne 8. 10. 2018.

36. Údaje o spotřebovaných kWh za jednotlivé měsíce podle faktur uvedených shora odpovídají ručně psaným záznamům o odečtech z elektroměru žalované (viz č.l. 39). Záznam o údaji na elektroměru ke dni 4. 9. 2018 pak odpovídá tomu, co je uvedeno v předávacím protokolu ze dne 2. 10. 2018.

37. Žalobkyně hradila společnosti [právnická osoba] jako dodavateli vody v roce 2018 vodné ve výši 32,24 Kč za jeden m3 a stočné ve výši 33,62 Kč za jeden m3 jak vyplývá z faktur, kterými bylo žalobkyni dodavatelem vodné a stočné vyúčtováno.

38. Fakturou č. 2018 ze dne 23. 5. 2018 splatnou dne 12. 6. 2018 vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za odvoz odpadu za I. čtvrtletí roku 2018 ve výši 520 Kč.

39. Fakturou číslo 2018 ze dne 17. 9. 2018, splatnou dne 1. 10. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za odvoz odpadu za II. čtvrtletí roku 2018 ve výši 520 Kč.

40. Fakturou číslo 2018 ze dne 7. 12. 2018, splatnou dne 21. 12. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované úhradu za odvoz odpadu za III. čtvrtletí roku 2018 ve výši 520 Kč.

41. Fakturou [číslo] ze dne 31. 1. 2018, vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r.o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu v měsíci lednu roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

42. Fakturou [číslo] ze dne 28. 2. 2018, vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r.o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu v měsíci únoru roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

43. Fakturou [číslo] ze dne 31. 3. 2018 vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r.o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu v měsíci březnu roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

44. Fakturou [číslo] ze dne 30. 4. 2018 vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r.o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu v měsíci dubnu roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

45. Fakturou [číslo] ze dne 31. 5. 2018 vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r.o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu v měsíci květnu roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

46. Fakturou [číslo] ze dne 30. 6. 2018 vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r.o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu v měsíci červnu roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

47. Fakturou [číslo] ze dne 31. 7. 2018 vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r. o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu v měsíci červenci roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

48. Fakturou [číslo] ze dne 31. 8. 2018 vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r. o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu k měsíci srpnu roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

49. Fakturou [číslo] ze dne 30. 9. 2019 vyúčtovala [právnická osoba] [anonymizováno], spol. s r. o., žalobkyni úhradu za svoz odpadu v měsíci září roku 2018 ve výši 2.693 Kč.

50. Fakturou č. 2018 ze dne 17. 8. 2018, splatnou dne 1. 9. 2018, vyúčtovala žalobkyně žalované nájemné za měsíc září 2018 ve výši 11.050 Kč. Jednalo se o nájemné podle nájemní smlouvy [číslo] 2017 ve výši 800 Kč podle smlouvy [číslo] 2017 ve výši 10.000 Kč a podle smlouvy [číslo] ve výši 250 Kč.

51. Předmětné nebytové prostory byly žalobkyni po ukončení nájmu předány předávacím protokolem ze dne 2. 10. 2018, ze kterého vyplývá mimo jiné konečný stav naměřený na podružném elektroměru (2190 kWh) a dále je zde uvedeno, že nebytové prostory byly předány s vytvořenými odtokovými kanály, vybudovaným odpadem a vylitou polyuretanovou podlahou.

52. K zaplacení žalované částky byla žalovaná vyzvána přípisem ze dne 12. 12. 2018.

53. Fakturou [číslo] 2018 ze dne 10. 10. 2018, splatnou dne 24. 10. 2018 znějící na částku 108.000 Kč, žalovaná žalobkyni vyúčtovala„ litou polyuretanovou podlahu 150 m2“.

54. Přípisy ze dne 9. 1. 2019 a 17. 1. 2019 žalobkyně odmítla požadavek žalované na zaplacení 108.000 Kč odpovídající zhodnocení předmětu nájmu.

55. Přípisem adresovaným žalobkyni a datovaným 28. 1. 2016 a 1. 2. 2016 žalovaná žádala (mimo jiné) o povrchovou úpravu podlahy v garáži označené [číslo] tak, aby podlaha byla bezprašná a stíratelná.

56. Přípisem ze dne 24. 7. 2018 žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu [číslo] nájemní smlouvu [číslo] z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby; výpověď byla žalované odeslána doporučeně dne 25. 7. 2018 (viz podací lístek č. l. 220).

57. Listinou ze dne 31. 8. 2020 jednatel žalobkyně na svou čest prohlásil, že se žalovanou uzavřel nájemní smlouvu [číslo] nájemní smlouvu [číslo].

58. Z výpovědi jednatele žalované soud zjistil, že žalovaná od roku 2016 užívala garáže označené čísly 1, 2, 3, v roce 2017 k těmto garážím užívala ještě šatnu a od roku 2018 tzv. venkovní garáž. Do konce roku 2017 služby spojené s užíváním těchto prostor hradila zálohově s tím, že zaplacené zálohy byly následně ze strany žalobkyně vyúčtovány. Počínaje rokem 2018 se strany dohodly, že spotřebovaná elektrická energie bude hrazena měsíčně podle skutečné spotřeby. Žalovaná platila nájemné i úhrady za služby hotově na základě faktur, které ve většině případů od žalobkyně přebíral jednatel žalované osobně. Jednatel žalované nesporuje, že úhrady za spotřebovanou elektrickou energii, které mu byly vyfakturovány ze strany žalobkyně v průběhu roku 2018, nezaplatil. Elektroměr, kterým byla měřena skutečná spotřeba elektrické energie žalované, byl umístěn v prostorech užívaných žalovanou. Odečty prováděl pověřený zaměstnanec žalobkyně vždy za přítomnosti jednatele nebo jiných pracovníků žalované. Elektroměr byl při instalaci zcela nový, instalaci zařizovala žalovaná.

59. Co se týče investic, které žalovaná prováděla v prostorech žalobkyně, vypověděl jednatel žalované, že byla provedena rozsáhlá rekonstrukce, přičemž nejvýznamnější zásah představovala nová polyuretanová podlaha. O chystané rekonstrukci pronajatých prostor jednatel žalované zpravil pověřeného zaměstnance žalobkyně pana [příjmení]. Otázka případné náhrady vynaložených nákladů či zhodnocení předmětu nájmu však řešena nebyla. Poté, co jednatel obdržel výpověď nájemní smlouvy, vyklidila žalovaná předmět nájmu k datu, které je uvedeno na předávacím protokolu.

60. Soud provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.

61. Žalovanou navrhovaný důkaz znaleckým posudkem k výpočtu vyúčtování služeb soud s ohledem na závěr o náležitostí předmětného vyúčtování (viz odůvodnění níže) pro nadbytečnost neprováděl.

62. Vzhledem k závěru o absenci, resp. neprokázání existence, písemného souhlasu žalobkyně s prováděním stavebních úprav v předmětu nájmu, stejně jako závěru týkající se tvrzené vadnosti předmětu nájmu, jak bude podrobně osvětleno níže, soud pro nadbytečnost neprovedl žalovanou navrhovaný důkaz výslechem svědka [příjmení], výslechem správce objektu, ve kterém se nachází předmětné nebytové prostory, ani znaleckým posudkem k vyčíslené zhodnocení předmětu nájmu či dotazem na Českou poštu ke zjištění data odeslání zásilky, kterou žalovaná adresovala žalobkyni a žádala o provedení stavebních úprav předmětu nájmu.

63. Žalovaná zpochybnila pravost podpisu jednatele žalobkyně na nájemní smlouvě [číslo] [číslo]. Námitka nepravosti byla vyvrácena čestným prohlášením jednatele žalobkyně, že obě dotčené smlouvy podepsal. V této souvislosti se rovněž sluší připomenout, že žalobkyně, jejíž podpis, resp. podpis jejího jednatele, je zpochybňován, podle smlouvy [číslo] jednala a odvozuje od ní své žalobní žádání. Platnost, resp. pravost, smlouvy [číslo] kterou byla žalované do užívání přenechána umývárna, je nadto z hlediska posouzení dané věci zcela bez významu, neboť tento nájemní vztah v době, za kterou se žalobkyně domáhá plnění, již skončil.

64. Soud na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků uzavřel, že žalovaná pro výkon své podnikatelské činnosti užívala prostory žalobkyně na základě několika na sebe navazujících nájemních smluv. V roce 2016 užívala prostory o celkové výměře 88 m2. Jednalo se o garáže označené čísly 1, 2 a 3. V roce 2018 se výměra předmětu nájmu zvýšila na 150 m2. Od 1. 1. 2018 žalovaná užívala navíc ještě tzv. venkovní garáž; ohledně této garáže uzavřela žalobkyně v měsíci září 2018 novou nájemní smlouvu s jiným subjektem.

65. Vztah založený nájemní smlouvou [číslo] skončil výpovědí žalobkyně 66. Od 1. 3. 2017 do 1. 12. 2017 žalovaná užívala rovněž umývárnu, jak vyplývá z nájemní smlouvy [číslo] Náklady na služby v předmětu nájmu byly v roce 2016 a v roce 2017 hrazeny zálohově, jak vyplývá z nájemní smlouvy [číslo] nájemní smlouvy [číslo].

67. Počínaje rokem 2018 platila žalovaná za spotřebovanou elektrickou energii podle skutečné spotřeby zjištěné z podružného elektroměru, který byl nainstalován v uzavřených prostorech užívaných žalovanou. Odečty prováděl pověřený pracovník žalobkyně v měsíčních intervalech, jak vyplývá jednak ze záznamu o měření a z výslechu jednatele žalované. Tento způsob placení nákladů na služby byl rovněž ujednán nájemní smlouvou [číslo] účinnou od 1. 1. 2018.

68. Vyúčtování spotřeby služeb (elektrické energie a plynu) v roce 2016 bylo žalované doručeno dne 10. 9. 2017. Žalovaná toto vyúčtování reklamovala, ze strany žalobkyně na reklamaci nebylo nijak reagováno.

69. Podle ustanovení § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

70. Podle § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“) se ustanovení oddílu 3 pododdílu 3 tohoto zákona (zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání) vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

71. Podle § 2303 o. z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

72. Podle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

73. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

74. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis (odstavec 3 citovaného ustanovení § 2247 o. z.).

75. Podle ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění účinném do 30. 6. 2020 (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“) není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

76. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odstavec 2 citovaného ustanovení).

77. Nájemní smlouvou [číslo] stejně jako nájemní smlouvou [číslo] tj. v období od 1. 2. 2016 do 31. 12. 2017, bylo ujednáno, že poskytované služby budou hrazeny zálohově s tím, že jednou ročně, vždy nejpozději do 30. 6. následujícího kalendářního roku, žalobkyně vyúčtuje skutečné náklady a zálohy.

78. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4637/2018, dostupném na www.nsoud.cz, ohledně vyúčtování služeb vyslovil závěr, že o vyúčtování úhrad za služby lze uvažovat jen tehdy, obsahuje-li předložené vyúčtování všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši, není pochyb o tom, že není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil poskytovatel služeb svoji povinnost vyúčtovat (každé zálohové plnění je třeba vyúčtovat) příjemci služeb skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby, nyní výslovně zakotvenou v ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Nebylo-li vyúčtování služeb řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), povinnost provést je nadále trvá. Není-li vyúčtování služeb věcně správné, trvá nejen povinnost poskytovatele vyúčtování provést (řádně), nýbrž (a to právě v důsledku nesplnění uvedené povinnosti) nenastala ani splatnost nedoplatku (popřípadě přeplatku) plynoucího z vyúčtování.

79. Předmětným vyúčtováním, na jehož základě žalobkyně požaduje zaplacení 13.625,31 Kč, měla žalobkyně žalované vyúčtovat zálohy a skutečné náklady na elektrickou energii a plyn v roce 2016. Z vyúčtování však není zřejmé, kolik činily náklady žalobkyně vynaložené na dodávku elektrické energie, je zde pouze uvedeno, že spotřebovaná elektrická energie v roce 2016 činila 1.353 Kč, aniž by bylo zřejmé, jaká byla jednotková cena za 1 kWh, kolik kWh žalovaná spotřebovala, popř. jakým způsobem byl určen její podíl na celkové spotřebě elektrické energie žalobkyně a jaká byla tato celková spotřeba.

80. Co se týče spotřeby plynu, vyúčtování sice obsahuje údaj o jednotkové ceně za 1 m3 plynu i údaj o celkovém množství plynu dodaném žalobkyni za jednotlivé kalendářní měsíce roku 2016. Podíl žalované na celkové spotřebě měl být podle 5.4 nájemní smlouvy určen poměrně podle skutečně užívané podlahové plochy. Údaj uvedený ve vyúčtování (147 m2) však neodpovídá výměře předmětu nájmu v roce 2016, tj . 88 m2 podle nájemní smlouvy [číslo]. Nesprávné je tudíž rovněž procentuální vyjádření velikosti podílu žalované na skutečných nákladech na služby, když ve vyúčtování je uvedeno 8,6 %, ačkoliv sama žalobkyně prohlásila za nesporné, že podíl žalované na spotřebě plynu a elektrické energie činil 5,1 %.

81. Za této situace, kdy navíc žalovaná vyúčtování včas reklamovala a žalovaná na reklamaci nijak nereagovala, nelze než uzavřít, že předmětné vyúčtování není řádné, tudíž nedoplatek, z něj plynoucí, se dosud nestal splatným. Skutečnost, že žalobkyně při jednání dne 27. 5. 2020 vysvětlila, že (nesprávný) údaj o velikosti podílu žalované na celkové spotřebě energií je chybou v psaní, a že žalobkyně žádá uhradit méně, než kolik činila skutečná spotřeba žalované v roce 2016, nemá na závěr o nedostatku náležitostí vyúčtování a následcích s tím spojených žádný vliv.

82. Soud proto žalobu ohledně požadavku na zaplacení 13.625,31 Kč jako nedoplatku z vyúčtování úhrad za služby za rok 2016, včetně požadovaného úroku z prodlení, zamítl.

83. Dále byla žaloba zamítnuta ohledně požadavku na zaplacení 345 Kč a úroku z prodlení z této částky jako úhrady za elektrickou energii spotřebovanou v prosinci 2017. Do 31. 12. 2017 totiž bylo mezi stranami sjednáno, že služby budou hrazeny zálohově (viz nájemní smlouva [číslo]). Bez ohledu na to, že v prostorech užívaných žalovanou byl již v roce 2017 nainstalován podružný elektroměr, byla žalovaná podle čl. 5 nájemní smlouvy [číslo] povinna hradit měsíčně zálohy na náklady na služby ve výši 1.500 Kč. Přijaté zálohy pak měly být spolu se skutečnými náklady na služby řádně vyúčtovány, jak bylo osvětleno shora. Požadavek na zaplacení úhrady za elektrickou energii skutečně spotřebovanou v měsíci prosinci roku 2017 je proto neopodstatněný.

84. Co se týče požadavku na zaplacení elektrické energie skutečně spotřebované za jednotlivé měsíce roku 2018, dospěl soud k závěru, že nájemní smlouvou [číslo] si žalobkyně se žalovanou s účinností od 1. 1. 2018 sjednaly, že náklady na spotřebované služby bude žalovaná hradit měsíčně podle skutečné spotřeby. Současně bylo v řízení prokázáno, že v předmětu nájmu byl nainstalován podružný elektroměr. Údaje o množství spotřebované elektrické energie uvedené v jednotlivých fakturách odpovídají údajům zachyceným na rukou vyplňovaném záznamu o podružném měření elektrické energie. Soud nemá důvod pochybovat o správnosti údajů zachycených v tomto záznamu, když jednatel žalované vypověděl, že odečty byly prováděny v předmětu nájmu vždy za přítomnosti některého z pracovníků žalované a žalobkyně k elektroměru neměla běžně přístup. Poslední žalobkyní provedený záznam o spotřebované elektrické energii odpovídá údaji, který uvedla žalovaná do předávacího protokolu o konečném stavu elektroměru, a současně počáteční stav elektroměru v době jeho instalace do předmětu nájmu byl nulový.

85. Žalobkyně proto má právo na zaplacení elektrické energie, kterou žalovaná spotřebovala v jednotlivých měsících roku 2018, přičemž opodstatněným byl její nárok shledán do výše ceny za 1 kWh elektrické energie, kterou žalobkyně za 1 kWh elektrické energie uhradila za každý jednotlivý měsíc svému dodavateli. V tomto rozsahu byla žaloba shledána důvodnou včetně úroku z prodlení z každé (opodstatněné) částky, když požadavek na zaplacení úroku z prodlení koresponduje splatnosti jednotlivých faktur.

86. Co do rozdílu mezi cenou za 1 kWh elektrické energie, kterou žalobkyně uhradila za jednotlivé měsíce svému dodavateli, a cenou, kterou za 1 kWh účtovala žalované, byla žaloba, včetně odpovídajícího úroku z prodlení zamítnuta, neboť náklady na„ průběžné investice do rozvodné sítě elektrické energie a související náklady“ žalobkyně k ceně za spotřebovanou elektrickou energii připočítávala neoprávněně. Z žádného ujednání mezi účastníky totiž nevyplývá právo žalobkyně takto činit. Nadto není ani zřejmé, podle jakého klíče žalobkyně tyto„ související“ náklady k ceně za 1 kWh připočítávala, když z předložených listin vyplývá pouze, jaké částky hradila za práce prováděné v souvislosti s elektroinstalacemi ve svých objektech.

87. Soud dále shledal důvodným požadavek na zaplacení 220,68 Kč jako úhrady za vodu spotřebovanou v měsíci červnu 2018 (včetně odpovídajícího úroku z prodlení od marného uplynutí lhůty splatnosti faktury, kterou byla tato úhrada vyúčtována), neboť žalovaná tento nárok žalobkyně prohlásila za nesporný, tudíž soud neprováděl dokazování k prokázání jeho důvodnosti.

88. Co do úhrady za vodu spotřebovanou měsíci březnu 2018 ve výši 405 Kč a v měsíci červenci 2018 ve výši 478,24 Kč byla žaloba (včetně odpovídajícího úroku z prodlení) zamítnuta, neboť žalobkyně ani přes výzvu soudu neprokázala opodstatněnost svého požadavku, když z provedených důkazů není zřejmé, jakým způsobem byla spotřeba voda v předmětu nájmu měřena a jak žalobkyně dospěla k údajům o množství vody spotřebované žalovanou v rozhodném období.

89. Důvodným byl shledán požadavek žalobkyně na zaplacení nákladů na svoz odpadu za rok 2018 ve výši 1.560 Kč. Svoz odpadu patří podle shora citovaného ustanovení § 2247 odst. 2 o. z. mezi nezbytné služby poskytované pronajímatelem nájemci. Výčet poskytovaných služeb uvedený v čl. 5 nájemní smlouvy [číslo] je přitom toliko demonstrativní, tudíž námitka žalované, že úhrady za odvoz odpadu nebyly ujednány, neobstojí.

90. Požadovaná úhrada odpovídá podílu plochy užívané žalovanou na celkové ploše objektu žalobkyně (viz čl. 5 nájemní smlouvy), tj. 8,6 % při výměře předmětu nájmu 150 m2 z toho, co žalobkyně za období prvních devět měsíců roku 2018 zaplatila za odvoz odpadu. Současně služby nebyly podle této nájemní smlouvy ([číslo]) placeny zálohově, jak již bylo uvedeno shora.

91. Žalobkyně žalované úhradu za odvoz odpadu vyúčtovala ve třech fakturách; důvodným byl shledán rovněž požadavek na zaplacení úroku z prodlení (§ 1970 o. z.) odvozeného od splatnosti jednotlivých faktur.

92. Soud zamítl žalobu, pokud se jí žalobkyně domáhala zaplacení nájemného za měsíc prosinec 2017 ve výši 2.000 Kč, neboť v řízení bylo prokázáno, že žalovaná nájemné za měsíc prosinec 2017 ve výši odpovídající ujednání odpovídající nájemní smlouvy (10.000 Kč) zaplatila v hotovosti dne 28. 12. 2017, přičemž platbu jednoznačně identifikovala jako nájemné za měsíc prosinec 2017, lze tedy mít za to, že ve smyslu ustanovení § 1933 odst. 1 o. z. určila, že plní na dluh na nájemném za měsíc prosinec 2017. Tento dluh tedy zanikl splněním a jednostranný zápočet provedený žalobkyní dne 24. 10. 2018 nebyl způsobilý vyvolat předpokládané účinky, když pohledávka žalobkyně spočívající v nájemném za měsíc prosinec 2017 již zanikla.

93. Soud zamítl rovněž požadavek žalobkyně na zaplacení nájemného za měsíc září 2018 ve výši 800 Kč za užívání umývárny, neboť nájem umývárny skončil ke dni 30. 11. 2017 a žalobkyně ani netvrdila, že žalovaná umývárnu užívala i po skončení nájemního vztahu. Skutečnost, že žalobkyně vystavila dobropis k nájemnému za umývárnu za měsíce prosinec 2017 a leden až září 2018, nezakládá žádný nárok na zaplacení nájemného, aniž by existoval právní důvod vzniku povinnosti k jeho úhradě; naopak je dokladem toho, že žalovaná skutečně umývárnu neužívala.

94. Nedůvodným byl shledán také požadavek na zaplacení nájemného ve výši 250 Kč za užívání tzv. venkovní garáže v měsíci září 2018, protože sama žalobkyně při jednání soudu dne 25. 9. 2020 potvrdila, že žalovaná v měsíci září 2018 (po skončení nájmu na základě výpovědi ze strany žalobkyně) tzv. venkovní garáž neužívala, neboť žalobkyně již uzavřela nájemní smlouvu s jiným subjektem.

95. Pokud žalovaná poté, co žalobkyně přípisem ze dne 24. 7. 2018 vypověděla nájemní smlouvu [číslo] odevzdala předmět nájmu (garáže [číslo]) dne 2. 10. 2018 má žalobkyně ve smyslu ustanovení § 2295 o. z., právo na zaplacení náhrady nájemného za měsíc září 2018 ve výši 10.000 Kč. Byť je ustanovení § 2295 o. z. zařazeno do oddílu upravujícího nájem bytu, není podle názoru soudu žádného rozumného důvodu pro vyloučení jeho použití pro nájem prostor určených k podnikání (srov. § 2311 o. z.). Soud proto vyhověl žalobě, pokud se jí žalobkyně domáhala zaplacení 10.000 Kč za užívání garáží 1, 2, 3 o výměře 150 m2 v měsíci září 2018 spolu s úrokem z prodlení z této částky (§ 1970 o. z.); žalovaná se do prodlení dostala marným uplynutím lhůty splatnosti stanovené v čl. 5 nájemní smlouvy [číslo] ve spojení s fakturou č. 2018 ze dne 17. 8. 2018 (viz č. l. 37).

96. Z důvodů shora vyložených soud žalobě výrokem pod bodem I tohoto rozhodnutí částečně vyhověl a zčásti ji výrokem pod bodem II zamítl, když kompenzační námitku žalované shledal zcela nedůvodnou.

97. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř.

98. Žalobkyně má právo rovněž na zaplacení nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1.200 Kč podle § 3 nař. vlády č. 351/2013 Sb.

99. Podle ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

100. Žalovaná tvrdila, že úpravy předmětu nájmu spočívající ve vylití polyuretanové podlahy, na které vynaložila 108.000 Kč, a současně zhodnotila předmět nájmu, prováděla s písemným souhlasem pronajímatele (žalobkyně). Svá tvrzení však přes poučení soudu neprokázala, když písemný souhlas, jehož předložení opakovaně avizovala, nepředložila, a ostatními důkazy navrženými k prokázání tohoto tvrzení nebyla existence písemného souhlasu prokázána.

101. Jednatel žalované vypověděl, že o stavebních úpravách hovořil s [jméno] [příjmení], zaměstnancem žalobkyně, který v nájemním vztahu vystupoval jako osoba oprávněná jednat s nájemci o provozních záležitostech s tím, že případnou kompenzací vynaložených nákladů se nezabývali. Existenci písemného souhlasu žalobkyně popřela, [jméno] [příjmení] vyloučil, že by takový souhlas vydal s tím, že k jeho vydání ani jako správce objektu nebyl oprávněn a žalovaná jej nepředložila.

102. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

103. Podle § 2207 odst. 2 o. z. pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci.

104. Přípisem ze dne 1. 2. 2016 žalovaná žalobkyni žádala o provedení povrchové úpravy podlahy, vybudování vnitřního vstupu a přípojky vody. Tento přípis, který je koncipován jako žádost o provedení úprav, však nelze podle obsahu vyložit jako vytknutí vady ve smyslu citovaného ustanovení § 2208 o. z., jak tvrdí žalovaná. Z přípisu není zřejmé, proč žalovaná o provedení stavebních úprav žádá, jaké (ujednané) vlastnosti předmět nájmu nemá a proč není způsobilý k ujednanému užívání, tj. v čem vlastně spočívá jeho vada. Ostatně předmět nájmu byl v nájemní smlouvě [číslo] vymezen jako garáž, žádný specifický účel nájmu smlouvou definován nebyl a žalovaná podpisem smlouvy stvrdila, že je předmět nájmu plně způsobilý pro její podnikatelskou činnost. Lze proto uzavřít, že žalované byl stav předmětu nájmu v době uzavření nájemní smlouvy znám (žalovaná ani netvrdila opak) a že jej považovala za způsobilý pro provozování své podnikatelské činnosti. Pokud žádala o provedení stavebních úprav pro zajištění většího komfortu či zlepšení kvality poskytované služby (mytí vozidel), nejedná se o uplatnění práv z vad ve smyslu ustanovení § 2208 o. z.

105. Žalobkyně proto není povinna poskytnout žalované vyrovnání z titulu zhodnocení předmětu nájmu ani nahradit účelně vynaložené náklady. Soud se proto nezabýval ani mírou zhodnocení předmětu nájmu ani výší a účelností nákladů vynaložených na stavební úpravy, neprováděl tedy důkazy navržené k vyčíslení zhodnocení předmětu nájmu (znalecký posudek) ani zjištění rozsahu stavebních úprav (výslech svědka [příjmení]). Jelikož přípis ze dne 1. 2. 2016 není řádným vytknutím vad, neprováděl soud žalovanou navržené šetření stran data jeho odeslání (žalobkyně popřela, že by jí tento přípis byl vůbec doručen).

106. Námitka započtení ve výši 8.800 Kč z titulu opravného daňového dokladu vystaveného žalobkyní, kterou žalovaná vznesla v závěrečném návrhu, není způsobilá vyvolat zamýšlené účinky. Vystavení opravného daňového dokladu k dříve vydaným daňovým dokladům samo o sobě nezakládá pohledávku žalované. Z provedeného dokazování je zřejmé, že minimálně z měsíc prosinec 2017 a září 2018 nebylo nájemné za užívání umývárny ve výši 800 Kč měsíčně zaplaceno. Existence pohledávky, kterou žalovaná uplatnila k započtení, tedy není nesporná, resp. nevyplývá z dokazování provedeného v tomto řízení. Jelikož žalovaná vznesla tuto námitku v rámci závěrečného návrhu poté, co byla opakovaně poučena o možnosti tvrdit nové skutečnosti a označovat další důkazy, bylo by v rozporu s principy občanského soudního řízení provádět další dokazování. Ostatně žalovaná ani netvrdila, že má za žalobkyní pohledávku ve výši 8.800 Kč z titulu bezdůvodného obohacení.

107. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Ve věci byla převážně úspěšná žalovaná, má tedy právo na poměrnou část náhrady nákladů řízení. Žalovaná má podle poměru svého procesního úspěchu a neúspěchu právo na náhradu 16,79 % svých nákladů řízení. Náklady řízení žalované sestávají z odměny advokáta ve výši 39.270 Kč určené podle § 7 bodu 5 vyhlášky. č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen„ advokátní tarif“) za šestnáct úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, podání odporu, písemné vyjádření k žalobě, účast u šesti jednání soudu, další porada s klientem dne 15. 10. 2019, písemné podání ze dne 16. 10. 2019, jednání s protistranou dne 6. 2. 2020, další porada s klientem dne 4. 6. 2020, písemné podání ze dne 9. 6. 2020, ze dne 3. 8. 2020 a ze dne 22. 9. 2020) podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu ve výši 2.680 Kč za úkon a jeden úkon právní služby (účast při vyhlášení rozsudku) podle § 11 odst. 2 advokátního tarifu ve výši 1.190 Kč za úkon, náhrady hotových výdajů advokáta podle § 13 odst. 1 a 3 advokátního tarifu ve výši 5.100 Kč za sedmnáct úkonů právní služby a náhrady za daň z přidané hodnoty (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) ve výši 9.318 Kč. Takto vyčíslené náklady činí 53.688 Kč; žalovaná má právo na náhradu 16,79 % nákladů řízení. Soud jí proto přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 9.014 Kč.

108. Náklady řízení je žalobkyně povinna uhradit k rukám zástupce žalované podle § 149 odst. 1 o. s. ř.