62 C 147/2023

Plný text

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Mališovou ve věci žalobce:Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno, IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno – Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno/Anonymizováno, Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupená advokátkou Mgr. Anonymizováno Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalovanému:Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 o určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného, které je žalovaný povinen platit za nájem bytu č. hodnota nacházejícího se ve 3. podlaží domu na adrese adresa, který je součástí pozemku p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, zapsaného na LV č. hodnota pro k. ú. adresa, s účinností od 14. 12. 2023 činí 3.692,46 Kč měsíčně.

II. Žalovaný je povinen uhradit žalobci náklady řízení ve výši 2.600 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce. Žalobou doručenou soudu dne 14. 12. 2023, doplněnou podáním ze dne 29. 4. 2024, se žalobce domáhal určení výše nájemného za užívání bytu č. hodnota nacházejícího se ve 3. podlaží domu na adrese adresa, který je součástí pozemku p. č. Anonymizováno/Anonymizováno, zapsaného na LV č. hodnota pro k. ú. adresa (dále jen „byt“ nebo „předmětný byt“) s účinností ode dne podání žaloby. Uvedl, že je vlastníkem bytu, který žalovaný užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 11. 3. 2009; nájem je sjednán na dobu neurčitou. Výše nájemného byla podle čl. II. odst. 1 nájemní smlouvy stanovena dohodou. Právní předpis (zákon č. 107/2006 Sb.), který žalobci umožňoval jednostranné zvýšení nájemného, byl zrušen. Nájemní smlouva neupravuje možnost žalobce jako pronajímatele zvýšit jednostranně nájemné, nájemné nebylo v posledních třech letech navyšováno; současná výše nájemného činí 66 Kč/m2, tj. 3.084,20 Kč měsíčně. Žalobce hospodaří s velkým množstvím bytů. Srovnatelné byty pronajímá za nájemné ve výši 105,93 Kč/m2 až 200 Kč/m2. Žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného o 20 %, tj. na 79 Kč/m2. Žalovaný na písemný návrh žalobce nereagoval, žalobce mu proto dne 23. 10. 2023 zaslal předžalobní upomínku a domáhá se určení výše nájemného soudem. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. Soud v této věci rozhodoval pouze na základě listinných důkazů, neboť to typová povaha věci umožňuje (skutková zjištění o právně významných skutečnostech, jež jsou mezi účastníky sporné, lze činit jen na základě listin) a bez jednání ve smyslu § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“); žalobce s rozhodnutím věci bez nařízení jednání vyjádřil výslovný souhlas, souhlas žalovaného se předpokládá (§ 101 odst. 4 o. s. ř.). Soud, vycházeje z předložených listin, zjistil, že nájemní smlouvou ze dne 11. 3. 2009 přenechal žalobce jako pronajímatel žalovanému do užívání předmětný byt na dobu neurčitou s účinností od 1. 4. 2008 a žalovaný se zavázal platit měsíční nájemné ve výši 32,99 Kč/m2. Podle výpočtového listu (č. l. 8) bylo nájemné s účinností od 1. 10. 2018 sjednáno ve výši 66 Kč/m2, tj. 3.084 Kč měsíčně. Přípisem ze dne 12. 7. 2023 navrhl žalobce žalovanému zvýšení nájemného o 20 %, tj. na 79 Kč/m2, což představuje 3.692,46 Kč měsíčně za užívání bytu. Následně byl žalovaný vyzván k reakci na návrh žalobce předžalobní výzvou ze dne 23. 10. 2023, která mu byla vložena do poštovní schránky dne 15. 11. 2023. Podle pravidel pronájmu bytů v domech v majetku Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno schválených na jednání zastupitelstva města Anonymizováno dne 20. 6. 2017 nesmí být nájemné u nově uzavíraných nájemních smluv nižší než tzv. ekonomické nájemné. Podle tabulky pro výpočet výše nájemného u nově uzavíraných smluv vycházející z pravidel určených v dokumentu „Stanovení ekonomického nájemného pro potřeby Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno“ činí výše nájemného pro smlouvy uzavírané v rámci městské části adresa–Anonymizováno od 1. 7. 2023 do 30. 6. 2024 měsíčně 102,74 Kč/m2. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Soud dospěl k závěru, že žaloba je zcela důvodná. Přípisem ze dne 12. 7. 2023 žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného o 20 % sjednaného (dříve placeného) nájemného. Ve lhůtě uvedené v ustanovení § 2249 odst. 3 o. z. žalovaný na tento návrh nijak nereagoval. Žalobce včas (srov. § 2249 odst. 3 o. z.) podal návrh na zvýšení nájemného u soudu. Navrhované nájemné nepřevyšuje nájemné, které je v místě a čase obvyklé. Soud proto návrhu vyhověl a rozhodl o zvýšení nájemného, resp. určil výši nájemného, s účinky ode dne podání žaloby, jak je ve výroku I tohoto rozhodnutí uvedeno. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že zcela procesně úspěšný žalobce má proti žalovanému právo na náhradu nákladů řízení. S ohledem na poměrně ustálenou judikaturu zejména Ústavního soudu k otázce zastupování statutárních měst advokáty (srovnej např.

III. ÚS 2984/2009,

II. ÚS 376/12,

II. ÚS 2396/2009: „...U statutárních měst a jejich městských částí lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů. Nebude-li jimi v příslušném řízení prokázán opak, nejsou náklady na zastoupení advokátem nákladem účelně vynaloženým...), neshledal soud náklady na zastoupení advokátem účelně vynaloženými, a proto přiznal žalobci toliko paušální náhradu nákladů nezastoupeného účastníka podle § 151 odst. 3 o. s. ř. Náklady řízení činí 2.600 Kč a sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2.000 Kč a paušální náhrady nákladů nezastoupeného žalobce ve smyslu § 151 odst. 3 o. s. ř. ve výši 600 Kč stanovené podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za dva úkony (výzva k plnění, podání žaloby) podle § 1 odst. 3 této vyhlášky. Náklady řízení je žalovaný povinen uhradit k rukám zástupce žalobce podle § 149 odst. 1 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení u Městského soudu v Brně. O odvolání bude rozhodovat Krajský soud v Brně. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení.